不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記論文

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不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為公示方法，是大陸法系各國普遍采用的物權(quán)變動規(guī)則。但因各國立法例在對登記的法律效果上有不同的規(guī)定，使得不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)則出現(xiàn)了不同的模式。主要有兩種，一種是以德國法為代表的登記要件主義，其主要內(nèi)容是承認物權(quán)行為的無因性理論，認為物權(quán)行為獨立于債權(quán)行為，不動產(chǎn)物權(quán)變動效力的發(fā)生，直接以登記為條件，未經(jīng)登記，不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發(fā)生效力，但一經(jīng)登記，即不受變動原因效力的影響。另一種是以法國法為代表的登記公示主義，其主要內(nèi)容是否認物權(quán)行為的獨立性，認為物權(quán)的變動是債權(quán)合同的效果，不動產(chǎn)物權(quán)的變動依當事人的合意即產(chǎn)生法律效果，但不動產(chǎn)物權(quán)變動非經(jīng)登記，不能對抗第三人。

我國《合同法》實施后，最高人民法院在《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”由于我國法律對房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)物權(quán)變動多有“應(yīng)當?shù)怯洝钡囊?guī)定，故正確理解適用這一內(nèi)容，理清我國現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋確立的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，對司法實務(wù)界妥善審理不動產(chǎn)物權(quán)糾爭具有十分重要的意義。下面筆者試從不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)）的角度談一下自己的看法，擔(dān)保物權(quán)等不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的物權(quán)內(nèi)容不作為本文討論的范圍。

有觀點認為，由于最高人民法院的上述司法解釋將民事合同當事人達成的合意之效力與物權(quán)變動后果的效力進行了區(qū)分，也即合同當事人合意達成的契約只在當事人之間形成以物權(quán)變動為目的債權(quán)和債務(wù)關(guān)系，而不動產(chǎn)物權(quán)變動效力的發(fā)生則直接以登記為條件，這就等于承認了物權(quán)行為的獨立性和無因性，故在不動產(chǎn)物權(quán)變動模式上采取的是登記要件主義。因當事人所達成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意內(nèi)容只是物權(quán)變動的原因，按照物權(quán)行為無因性的理論，該原因行為與物權(quán)變動行為均是獨立的民事行為，原因行為是否有效，不能對物權(quán)變動行為是否有效產(chǎn)生實質(zhì)性影響，正如解釋的內(nèi)容，既便當事人合意達成的債權(quán)債務(wù)契約有效，物權(quán)行為也會因欠缺登記的要件而不發(fā)生物權(quán)變動的后果；同樣，當事人合意達成的債權(quán)債務(wù)契約無效，而因其產(chǎn)生的物權(quán)行為具備了法律規(guī)定的登記要件，物權(quán)變動后果仍然是有效的，應(yīng)當?shù)玫椒傻某姓J。現(xiàn)行的法律制度雖然并未規(guī)定原因行為無效會對物權(quán)變動行為產(chǎn)生何種影響，但基于上述司法解釋體現(xiàn)出的物權(quán)行為無因性的理論，這顯然是我國立法體例的選擇。

另有一種觀點認為，最高人民法院的上述司法解釋雖然對合同當事人達成的債權(quán)債務(wù)契約之效力與物權(quán)變動后果的效力進行了區(qū)分，并使該立法內(nèi)容在結(jié)構(gòu)上趨于將債權(quán)行為與物權(quán)行為相分離，但卻未真正體現(xiàn)出采用了物權(quán)變動的無因性理論，且從合同適當履行的原則上分析，該內(nèi)容實際上采用的是登記公示主義。因為物權(quán)的變動多以民事法律行為產(chǎn)生，最常見的法律事實就是合同，所引起的最直接的法律關(guān)系是以物權(quán)變動為目的的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)變動內(nèi)容依附于債權(quán)合同存在，二者是從屬關(guān)系，如果引起物權(quán)變動原因的債權(quán)合同無效或者被撤銷，依照我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，必然會引起返還財產(chǎn)的法律責(zé)任，并無不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移因登記或未登記而有不同的規(guī)定，這說明我國法律制度有關(guān)債權(quán)合同的效力完全可以追及因其而產(chǎn)生的物權(quán)變動的效力，也即債權(quán)合同無效或被撤銷，因其產(chǎn)生的物權(quán)變動也將無效或被撤銷；另外，該解釋的內(nèi)容并不能得出未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動就不能產(chǎn)生物權(quán)變動效果的結(jié)論。按照合同適當履行的原則，合同義務(wù)必須由當事人采取適當?shù)穆男行袨楸ＷC實現(xiàn)，由于物權(quán)行為從屬于合同行為，其獨立性是相對的，所以說物權(quán)行為只能是保證合同內(nèi)容和效果得以實現(xiàn)的手段，也即是必要的履行方式，如果當事人未按照法律規(guī)定“應(yīng)當?shù)怯洝钡穆男蟹绞饺ヂ男辛x務(wù)，則對方當事人可以請求其履行“應(yīng)當?shù)怯洝钡姆ǘx務(wù)，在沒有第三人介入的情況下，其結(jié)果仍然導(dǎo)致物權(quán)變動效果的發(fā)生，一份具有物權(quán)變動內(nèi)容的債權(quán)合同只要合法有效，物權(quán)變動效果的發(fā)生是不難實現(xiàn)的，也是具有明確的法律保障的，這就推定出這樣一個結(jié)論：未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動行為并不是不能實現(xiàn)變動效果的無效民事行為，而是效力待定的民事行為，該效力是否發(fā)生只取決于產(chǎn)生物權(quán)變動行為的債權(quán)合同能否履行。可見，當事人之間的合意直接決定著物權(quán)變動效果的發(fā)生，物權(quán)行為并非絕對地獨立，這與物權(quán)行為的無因性理論存在本質(zhì)區(qū)別；還有，解釋中有關(guān)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動的規(guī)定，其實質(zhì)在于確立通過登記賦予不動產(chǎn)物權(quán)以公示力和公信力的制度，最大限度地維護交易安全，而不在于約束物權(quán)變動的當事人。例如，甲向乙出賣房屋并達成了買賣房屋的協(xié)議，但未辦理登記，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登記均可得到法律上的支持，物權(quán)變動的后果自然會發(fā)生，而如果甲又向丙出賣房屋并辦理了登記，則甲乙的買賣關(guān)系即不能再產(chǎn)生物權(quán)變動的后果。甲丙之間的登記行為就起到了對抗第三人乙的作用，可見，登記在這里的實質(zhì)作用只是對抗第三人，而非約束當事人，這也是登記公示主義的表現(xiàn)。

筆者認為，上述兩種觀點均未能揭示出我國物權(quán)變動模式的真正價值取向，但二者的爭論卻深刻地反映出了現(xiàn)行法律制度在物權(quán)變動規(guī)則上存在的模糊不定。解決這一問題的關(guān)鍵在于如何認識我國法律制度在物權(quán)行為理論上的傳統(tǒng)，這也是法學(xué)界近年來爭論不休的難題，至今仍未有定論。前者的觀點對物權(quán)行為理論持肯定態(tài)度，并強調(diào)了物權(quán)行為的絕對獨立，但卻忽視了物權(quán)行為無因性的相對化理論已普遍被確立物權(quán)行為理論國家的立法例所接受，物權(quán)行為的效力已越來越廣泛地受到作為原因的債權(quán)行為的制約；后者的觀點則過于強調(diào)當事人的意思表示，不承認物權(quán)行為的獨立性，使物權(quán)概念處于徒有虛名的狀態(tài)，不利于維護物權(quán)交易的安全穩(wěn)定；如何在二者之間尋求結(jié)合點，才是真正值得研究的問題。

最高法院《解釋（一）》的內(nèi)容突出地凸顯出將債權(quán)合同與物權(quán)行為進行區(qū)分的意圖，并且對二者的效力問題作出了不完整的解釋，這顯然傾向于引入物權(quán)行為無因性的理論，但由于解釋內(nèi)容的不完整，使得這一意圖反而不能實現(xiàn)。比如，甲向乙出售房屋簽訂了合同交付了房屋，但未辦登記，如果發(fā)生糾紛，乙向甲請求履行合同辦理登記，依解釋的內(nèi)容合同有效，甲應(yīng)負協(xié)助乙辦理登記的義務(wù)，這顯然是基于債權(quán)合同產(chǎn)生的債務(wù)請求權(quán)，但因雙方未辦理登記，房屋所有權(quán)仍然屬于甲，若甲以所有權(quán)人的身份要求乙返還房屋的話，即出現(xiàn)了債務(wù)請求權(quán)與物上請求權(quán)的對抗，有關(guān)部門總不能一方面判定甲應(yīng)協(xié)助乙辦理登記以使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，另一方面又判定乙向甲返還房屋吧？又如，按照我國《合同法》的規(guī)定，標的物損毀、滅失的風(fēng)險在交付前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，在這里并未以所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標準，而是以交付為風(fēng)險轉(zhuǎn)移的標準，對于不動產(chǎn)而言，由于交付與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移極有可能不是同步的，以登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移要件的制度相對于物權(quán)變動的當事人而言還有什么現(xiàn)實意義呢？以登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移標準的觀點在此即成了一具“空殼”，不具任何現(xiàn)實意義。這些問題用登記要件主義的觀點顯然解釋不通，這說明完全采用登記要件主義與我國現(xiàn)行的法律制度存在邏輯上的矛盾。

同樣，采用登記公示主義的觀點，與我國現(xiàn)行的法律制度亦存在矛盾。登記公示主義的核心是物權(quán)變動后果完全由當事人意思表示一致即可產(chǎn)生，在當事人之間無須另以登記或交付作為要件，這顯然與我國《合同法》、《民法通則》中標的物所有權(quán)自交付時轉(zhuǎn)移的固有制度不一致，所以也不能用該主義統(tǒng)領(lǐng)我國物權(quán)變動的規(guī)則。

由上看出，不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則的兩大模式在我國現(xiàn)行法律制度的背景下，均遭遇到了不可逾越的矛盾，兩種矛盾的焦點均集中到了所有權(quán)或者土地使用權(quán)的交付制度上，也即交付能否成為不動產(chǎn)物權(quán)變動效果發(fā)生的標志。由此得出，無論是登記還是交付所產(chǎn)生的效果，都是物權(quán)行為理論的范圍，該理論無論是過去還是將來，都是物權(quán)法的基石，引入物權(quán)行為理論是毫無疑問的，以何種物權(quán)行為作為物權(quán)變動的標準，才是問題的實質(zhì)。從最高院解釋（一）的文義上分析，交付不是不動產(chǎn)物權(quán)變動的標志，但從《合同法》、《民法通則》中有關(guān)標的物損毀、滅失的風(fēng)險轉(zhuǎn)移制度上看，單純對于合同當事人來說，登記對于不動產(chǎn)物權(quán)變動卻不能產(chǎn)生任何實質(zhì)性影響，這是否可以提示我們，如果把兩種觀點結(jié)合起來，這樣的結(jié)論也就不難得出：不動產(chǎn)物權(quán)變動在標的物交付時即可對當事人產(chǎn)生效果，在登記后才可產(chǎn)生對抗第三人的效力。所以筆者認為，最高人民法院解釋（一）的內(nèi)容，按照交付要件主義加登記對抗主義去理解執(zhí)行，不僅可以反映出解釋的實質(zhì)目的，而且與現(xiàn)行的法律規(guī)定也能相互協(xié)調(diào)，更能揭示出我國物權(quán)變動規(guī)則的真正價值傾向。

有學(xué)者認為，一個國家的物權(quán)變動模式應(yīng)該與這個國家的法律傳統(tǒng)、民事習(xí)慣、法律職業(yè)者已有的民事法律知識相適應(yīng)，并應(yīng)盡可能減少與現(xiàn)行法律制度的沖突，否則極易導(dǎo)致這一領(lǐng)域在調(diào)整觀念、協(xié)調(diào)法律沖突的過程中出現(xiàn)混亂，造成立法成本提高、法治觀念不穩(wěn)定的局面。筆者對此完全贊同，在我國不動產(chǎn)物權(quán)的變動模式中創(chuàng)制符合我國國情的規(guī)則，明確規(guī)定交付既是適用于動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，也是適用于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的要件之內(nèi)容，進而把不動產(chǎn)物權(quán)的變動登記作為民法中對抗第三人的要件、作為行政法上便于對不動產(chǎn)物權(quán)進行管理的手段來設(shè)定，才是我國立法和司法的理想選擇。