不動產登記業務流程范文

導語：如何才能寫好一篇不動產登記業務流程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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----雙灤分中心設立“綜合窗口”助力不動產登記再提速

雙灤區不動產登記在窗口整合前，群眾辦理不動產證書需要先到一樓住建窗口排號進行購房資格審查和房屋套數查詢，再到二樓稅務窗口排號繳稅，最后到一樓不動產登記窗口排號辦理不動產權證書，這個過程至少需要取3次號，排3次隊，同時由于窗口少，窗口設置不合理，登記程序重復繁瑣，導致群眾等待時間過長，辦證期限過長，群眾反復跑路。

為進一步優化辦事流程，精簡辦事環節，方便群眾辦事，減少群眾排隊等候時間，提高工作效率，貫徹落實今年9月份常麗紅市長對雙灤區行政審批中心調研指示精神，按照“不動產登記一次成”的要求，雙灤分中心積極協調區住建、稅務、等部門采取有效措施，重新優化登記流程，設立綜合窗口，縮短辦事時限，使登記工作進一步提質提效：

一、增加工作人員。市國土資源局協調雙灤區政府通過勞務派遣方式為不動產登記中心增加14名工作人員，全部是大專以上文化程度，熟悉電腦操作。按照市不動產登記中心年度培訓計劃，雙灤分中心有針對性的對新增人員進行了窗口禮儀、崗位技能培訓，使之能夠較快地進行角色。

二、梳理整合申請材料。在對不動產登記申請材料排清理的基礎上，會同住建、稅務全面梳理不動產登記、交易、稅收所需申請材料，在不重不漏、合法依規的基礎上，精簡合并相關申請材料，制定了統一受理材料清單，并已公示。

三、設立聯辦窗口。協調區審批局、住建、稅務部門對窗口進行優化調整，在登記大廳設立由不動產、稅務、交易組成的6個綜合受理窗口、2個稅收窗口、1個土地業務窗口、1個查封查詢窗口、1個預審窗口。不動產登記申請、審核、登薄、發證和登記資料查詢查封等法定職責全部由不動產登記中心負責。

四、推行“一窗受理，并行辦理”。優化登記流程，增加預審環節，設立預審窗口，按照統一申請材料清單，對申請人材料進行預審，發放受理號，由不動產窗口叫號，對材料進行分揀，住建、稅務、不動產同步辦理業務，有效杜絕了辦事群眾手續不全排隊等候浪費時間現象。

五、設立銀行自助窗口。在登記大廳三樓專門設立4個自助窗口，與11家銀行簽訂委托協議，由銀行代為辦理抵押登記，抵押業務實現不見面審批。

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上半年，在市局黨組的正確領導下，我中心緊緊圍繞“一切為群眾、一切方便群眾”的服務宗旨，著重抓隊伍建設，“百佳窗口” 、“四零服務”、不動產登記“一窗受理、集成服務“的創建工作，以“高效、快捷、優質、方便”的登記服務贏得到了辦事企業和群眾的認可和好評。現將我中心2018年上半年工作總結如下：

一、工作完成情況

（一）不動產登記發證有序開展

上半年中心共完成各類不動產登記9358宗，其中登記頒發不動產權證6266宗，不動產登記證明3092宗；權籍外業調查130宗，其中國有林地10、國有大宗地50宗、集體土地70宗；報請利用科審核歷史遺留問題10件；完成檔案歸檔8238份。

（二）推進“一窗受理　集成服務”的建設

為了實現不動產登記“一窗受理　集成服務”工作在我市的落實，半年來，中心在吸取省外、省內工作經驗的基礎上，梳理了房產、稅務、不動產登記的各類土地登記要件，制做各種不動產集成登記指南，整合了三部門的業務數據，歸并了部門間的審批業務流程，順利的于5月4日在政務中心大廳啟動了我市“一窗受理　集成服務”工作。截止目前中心辦理集成件達2312戶。

(三)開展了“四零”服務的創建工作

按照國家、省市及局作風整頓組的要求，中心按照各項內容積極開展了創建活動。一是在受理零推諉上，要求大廳實行首問負責制，要求把申請人的申請事項及要件在咨詢時就梳理好，并引導到相應窗口，對不符合的申請要書面告知。二是在服務方式零距離上，中心做到了對老、弱、病、殘實行特事特辦，上門服務，同時采取延時服務、短信發送辦證結果、證書采取郵寄的創新服務工作方式得到了群眾的認可。三是在服務結果零差錯上，中心建立定期立會制，總結一段時間工作檢查、工作人員返件結果，分析查找原因，有效避免登記錯誤的發生。在服務結果零投訴方面，中心對舉報箱非常關注，目前沒有投訴事件。

（四）抓黨風廉政教育、業務學習和工作紀律

根據省廳和市局領導在系統黨風廉政建設工作會議上的講話，結合我中心工作性質，我們利用支部會、微信群、周六或下班時間，對中心干部職工進行培訓教育，一是教育大家要對上級黨風廉政教育入心入腦，認清形勢、增強政治敏銳感，加強自我反省和自我剖析，認真權衡腐敗給我們個人帶來的政治風險以及給家庭帶來的嚴重后果！二是教育大家要正確看待自身工作職位或崗位的權力。狠剎工作動機不純、廉潔意識不強、權力欲望膨脹的腐敗苗頭，堅決杜絕唯利是圖，想方設法給自已預留權力空間、沒有好處不辦事、有了好處亂辦事的歪風邪氣，真正做到見微知著、防微杜漸。三是教育廣大干部職工樹立講規矩、守紀律的良好正氣。四是結合中心日常工作和集成服務建設，要求廣大職工加強業務知識學習，提高履職能力，同時加強窗口工作紀律與辦證大廳服務設施的建設。

二、存在問題

上半年，中心各部門部門按時、保質完成各項工作任務，但工作中仍存在不足：

一是窗口主動服務意識有待加強。主要是窗口工作人員服務態度、窗口有關便民指引有待增加。

二是部分職工的政策業務水平還有待提高，在端正服務態度如何更好地為群眾服務等方面還有待改進。

三是業務辦理仍存在迫切解決的問題。在執行國家有關法律法規過程中，遇到群眾反映比較多的問題，包括：宅基地繼承無土地手續如何辦理問題；權籍調查中超面積建筑的問題和跨宗等問題。這些是涉及群眾利益，群眾非常關注的問題。

四是集成服務工作還沒有全部完成。如雞冠區物管中心管理的范圍如何實現集成服務問題，除商品房進戶、樓房轉移、樓房抵押以外的其它登記集成問題；與房產、稅務、物管如何做好進一步銜接問題。

三、下步工作打算和建議

一是進一步提高服務質量。繼續狠抓基礎業務，提高業務質量，同時加大業務人員的培訓力度，提高業務人員的整體素質。我中心將繼續按照“四零服務”和“百佳窗口”創建工作的要求，有針對地對窗口人員進行文明用語、微笑待人等相關培訓，強調首問負責制，耐心解答、一次性告知來辦事的群眾，切實來增強群眾、企業對不動產登記的獲得感。

二是繼續做好不動產登記工作，嚴格按照政策辦理各項業務，避免出現工作失誤。

三是完善集成服務網絡信息平臺。爭取下半年全部完成集成服務的創建工作。

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不動產登記資料是指不動產登記機構在辦理登記過程中累積形成的書面資料以及電子信息。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第九十四條規定，“不動產登記資料包括：（一）不動產登記簿等不動產登記結果；（二）不動產登記原始資料，包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料”。由此可見，不動產登記資料包括兩個部分：一是不動產登記簿等登記結果；二是不動產登記原始資料。

二、不動產登記資料利用制度比較

《物權法》第十八條規定，“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供”。依此規定，《物權法》賦予不動產登記資料有權查詢的民事主體為權利人、利害關系人。

《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二十七條規定，“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料”。《條例》重申了《物權法》關于有權查詢的民事主體，同時增加了有關國家機關。

《實施細則》進一步貫徹《物權法》和《條例》的規定，將不動產登記資料查詢主體及查詢范圍作出明確規定：一是權利人可以查詢、復制其全部的不動產登記資料；二是因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況；三是法院、檢察院、國家安全機關、監察機關可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。

《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《操作規范》）對查詢主體作出了與《實施細則》一致性規定。強調查詢不動產登記資料的單位和個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄漏查詢獲得的不動產登記資料。

《房地產登記技術規程》第6.1.4條規定，“登記資料不得僅以權利人姓名或名稱為條件進行查詢”。第6.2.1條規定，“自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產的自然狀況及查封、抵押等權利限制狀況”“所有權人提供身份證明、房屋坐落或房屋所有權證（房地產權證），可查詢、復制其房地產的登記簿中信息”“其他權利人提供身份證明、房屋坐落或房屋他項權證（房地產他項權證或登記證明），可查詢、復制登記簿中相關信息”“利害關系人提供身份證明、與查詢房地產有利害關系的證明、房屋坐落，可查詢、復制登記簿中相關信息”。第6.2.2條還規定了房屋所有權人、預告登記權利人、抵押權人、房屋繼承人（受遺贈人）、公證機構、仲裁機構等主體查詢、復制其他登記資料的權限范圍。

《土地登記資料公開查詢辦法》第二條規定，“對于土地登記結果即土地登記卡和宗地圖，任何單位和個人都可以公開查詢”。《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第七條規定，“房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息，單位和個人可以公開查詢”。

對比以上法律規章，可以得出《物權法》對登記資料的查詢、復制主體僅作了原則性安排，即權利人和利害關系人。國土資源部、住房和城鄉建設部先后出臺的《土地登記資料公開查詢辦法》《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產登記技術規程》對房地產登記簿記載有關信息查詢利用持公開查詢觀點，即任何自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產的自然狀況及查封、抵押等權利限制狀況。而《條例》對登記資料查詢主體作出了明確規定，排除了任何人公開查詢的情況。此外，《條例》沒有像《房地產登記技術規程》那樣作出“以人查房”的禁止性規定，為個人家庭住房信息查詢及有關國家機關查詢提供了法律依據。

從法律位階分析看，效力最高的是《物權法》，其次是國務院頒布的《條例》，再次是國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》《實施細則》《操作規范》，住房和城鄉建設部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產登記技術規程》。2015年3月1日起施行的《條例》屬于國務院法規，效力高于其他部門規章，且頒布時間遲于其他規章。因此，從法律依據來講，不動產登記資料的查詢應當以《條例》《實施細則》和《操作規范》為準。

三、不動產登記資料利用實踐與對策

我國不動產登記資料查詢利用一直是采用依法、分類原則。不動產登記資料依法公開查詢，不是不加區分和限制地向所有申請主體進行全部公開，而是“有限公開”，依法對不同查詢主體進行不同范圍的公開，按不同申請主體的權限提供不同的查詢和復制服務。《實施細則》第九十四條規定，權利人可以查詢、復制的是與其不動產相關的所有登記資料，查詢、復制范圍是最大的，不僅包括不動產登記簿，也包括原始資料。《實施細則》第九十七條規定，“因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況”。可見，利害關系人不可以像權利人那樣任意查詢、復制所有登記資料，只可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等。

那么，工作實踐中應如何貫徹落實《條例》《實施細則》的規定，既防止不動產登記信息泄漏，保護權利人隱私，又方便群眾辦事，做好服務工作呢？

1.完善不動產登記系統，整合提升登記數據質量

不動產登記數據質量，直接影響不動產登記資料查詢。當前不動產統一登記剛剛起步，各地都需要將原房屋、土地等登記信息移遷整合到不動產登記業務系統過去房屋、土地登記數據還都存在這樣那樣的遺留問題，這些問題得不到及時解決將會直接影響不動產登記資料的查詢利用。因此，要提升不動產登記系統功能，首先要從整合、提高登記數據質量入手。

2.重視不動產登記簿建設，突出登記簿信息利用

《物權法》第十六條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。不動產登記資料的對外利用主要是不動產登記簿記載信息的對外查詢利用。不動產統一登記以來，多數登記系統開發商主要精力都放在業務類型、業務流程、登記、發證等環節的開發上，沒有將不動產登記簿建設提高到重要位置，甚至在登記核準時間、繕證環節可回退或修改等問題上出現差錯（以筆者所在城市為例），這些差錯會造成不動產登記簿記載錯誤，給對外查詢利用、司法查封等工作帶來嚴重的后果。因此，不動產登記機構一定要重視不動產登記簿建設，突出登記簿信息利用。

3.加強信息互通共享，切實減輕群眾負擔

《條例》第二十五條規定，“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享”。目的是能夠更好地確保登記的真實與準確，有利于加強政府的行政管理，實現政府部門間的信息溝通。比如，通過信息共享，民政部門可實時核查低保困難家庭不動產登記信息，免去“老弱病殘”保障對象往返不動產登記機構申請出具不動產登記信息查詢證明，既提升社會保障部門公信力，也有利于減輕登記機構查詢壓力。

4.推行網絡自助服務，提高查詢服務效率

不動產登記信息的查詢利用是物權公示的方式，利用率非常高，而且登記資料查詢利用全部免費。因此，在確保信息安全、相關技術符合規范的條件下，推行網絡自助查詢服務，將會大大提高服務效率，減輕窗口查詢壓力。比如開通網絡核查不動產權屬證書（明）真偽、查詢不動產自然狀況及限制情況等，到服務大廳自助出具不動產登記證明、出具無房證明等。

5.推行委托查詢，依法規范查詢行為

國家對房地產市場進行宏觀調控，實行差別化貸款及稅收政策，均要求住房貸款申請人或納稅申請人提供家庭住房證明，明確規定家庭成員包括查詢申請人、配偶及其未成年子女。根據《條例》《實施細則》的規定，“利害關系人不應包括登記權利人的近親屬”。因此，夫妻雙方不可以查詢對方名下不動產登記信息。此時，登記機構若一味要求夫妻雙方同時到場查詢，容易引發矛盾，影響窗口服務效率和質量。筆者認為，類似查詢可用委托查詢，因為《條例》規定委托不需要公證，登記機構只需關注查詢程序是否合規即可。

6.嚴格登記信息管理，強化信息保密責任

不動產登記資料查詢制度不僅要保證登記資料依法公開，而且不能造成不動登記資料、登記信息的泄露。要從制度上杜絕一些人濫用不動產登記資料、登記信息從事不正當活動，損害權利人的合法權益。因此，不動產登記機構要盡快建立符合安全保密標準的不動產登記資料存放場所。加強人員的教育管理，可通過簽訂保密責任書的形式，強化保密責任意識。全面貫徹落實依法查詢制度，不隨意查詢，不擴大查詢范圍。違反國家規定泄露不動產登記信息的，要嚴肅處理，構成犯罪的，要依法追究刑事責任。

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《物權法》第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”，第十四條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”，這就賦予了房屋登記機構將房屋權利記載于房屋登記簿所發生的物權變動效力。房屋登記簿所記載的權利人同實際權利人相一致，既有利于保護善意第三人的利益，又有利于維護物權變動的正常秩序。但靜態的不動產權利只是相對的和暫時的，而動態的不動產權利則是絕對的和永恒的，即使房屋登記機構窮盡了各類審查手段，仍然不能杜絕房屋登記簿所記載的權利人與實際權利人不一致的問題，形成這樣的問題，其根本原因是由于民事生活的豐富和民事法律關系的變動不居。例如，《物權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”，這正屬于《物權法》第九條規定“法律另有規定的除外”情形之一，該種情形極易造成房屋登記簿所記載的權利人同實際權利人不一致，并導致物權效力的沖突。如何避免上述問題，筆者近來遇到一則案例具有一定的代表性，試分析如下。

一、基本案情

1998年，在濟南某高校工作的鄭某（男方）、高某（女方）系夫妻關系，通過房改購買了濟南市房屋一套，房改審批手續已于當年辦理完畢，房管部門可查詢出該條房改登記記錄，但房屋所有權登記至今未辦理。

2001年，鄭某向人民法院起訴同高某離婚，人民法院進行調解并制作了《民事調解書》，雙方離婚，共同財產某處房屋（即兩人的房改房） 歸被告高某所有，原告鄭某放棄分割共同財產。

2009年，高某同崔某簽訂房屋買賣協議，將上述房屋出售給崔某。在崔某按合同約定支付購房款后，高某因后悔售價較低，而未將房屋交付崔某，崔某多次協商未果，遂于2011 年將高某起訴至人民法院，請求解除房屋買賣協議，返還購房款，并按約定支付違約金。對于該案，人民法院進行調解并制作了《民事調解書》，確認高某、崔某繼續履行房屋買賣協議，爭議房屋由崔某占有、使用、收益，待涉案房屋具備辦理房產證條件時，高某有協助崔某辦理相關房產證手續的義務。后崔某依據《民事調解書》，依法占有了該房屋。

2012 年6 月，崔某為防止出現將來該處房屋具備辦理房屋所有權登記條件時，房屋登記機構在不知悉上述法律文書已對房屋權利認定的情況下，而登記為他人所有，向房屋登記機構申請對該處房屋進行權利限制，確保該處房屋具備辦理所有權登記條件后，房屋所有權只能按權利發生的先后順序，先登記為鄭某、高某共同共有，再由高某依據離婚時的《民事調解書》，申請離婚析產，將房屋所有權登記為自己個人所有，最后再根據房屋買賣糾紛的《民事調解書》，協助崔某辦理房屋所有權轉移登記。從而最終保護崔某對該房屋的合法權利，實現法律文書對物權的確認與將來行政登記確認的物權相一致。

二、有關分析

《物權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”。《山東省高級人民法院關于印發全省民事審判工作會議紀要的通知》（魯高法〔2011〕297 號）對于物權糾紛案件中關于人民法院生效法律文書與不動產登記的關系的規定“依據《物權法》第28 條的規定，人民法院作出的生效法律文書可以直接引起物權變動，無需進行不動產登記而變動物權。換言之，人民法院作出的法律文書生效之時，即應認定不動產物權已經發生轉移，生效法律文書確定的不動產物權的權利人可以持該法律文書辦理不動產物權的變更登記手續，登記機關是否辦理不動產變更登記手續，均不影響不動產物權的變動”。根據上述規定，高某的房屋所有權雖未記載于房屋登記簿并取得房產證，但已于2001 年經人民法院生效法律文書確認，房屋歸高某所有，所以該房屋的所有權已于2001 年固定下來。崔某同高某簽訂房屋買賣協議是有生效法律文書所確認的物權依據的。所以，雙方在就房屋買賣協議的履行進行訴訟時，人民法院確認房屋買賣協議有效，崔某和高某繼續履行該協議。

《物權法》第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力”。《物權法》第三十九條“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。根據《物權法》第三十一條規定，高某依據法律文書取得房屋所有權，在處分該房屋時，應當按房屋所有權發生的先后順序及規定的登記程序，先申請將房屋登記為與鄭某夫妻共同共有，與房屋的房改購房產權來源相一致，然后再以離婚析產為由，將房屋所有權轉移到本人名下。因此，人民法院確定高某在房屋具備辦理房產證條件時，有協助崔某辦理房產證手續的義務。之后，由于高某、崔某之間的房屋買賣協議爭議，崔某起訴高某，人民法院在理清房屋權利義務關系后，依法確認房屋由崔某占有、使用、收益。根據《物權法》第三十九條對所有權四項權能的界定，崔某除了處分權，已經具備了占有權、使用權和收益權。至此，崔某對房屋的占有權、使用權和收益權亦經生效法律文書確認，其權利應當受到合理保護。

三、結論及建議

正是基于以上的法律規定、法律文書和事實，崔某申請房屋登記機構對上述房屋進行權利限制，以保護其對該房屋的合法權利，防止房屋登記機構在不知悉司法權已對房屋權利進行確認的情況下，為他人辦理有關登記，從而造成法律文書已確認的物權與行政登記確認的物權相沖突。雖然，崔某的申請無法適用異議登記等房屋登記形式，但由于法律文書確認的物權從時間上是最早的，確認的效力也高于行政登記效力，如果房屋登記機構不受理崔某申請并進行合理保護，則之后對于該房屋的所有權登記同法律文書確認的物權不一致，將面臨被人民法院撤銷的行政登記風險。因此，面對房屋登記如何同法律文書確認的物權相一致的問題，房屋登記機構應當從盡量確保房屋登記簿所記載的權利人同實際權利人相一致的角度出發，在遇到法律文書確認的房屋權利人或利害關系人的權利保護申請時，應當在確認法律文書真實、有效的前提下，根據房屋登記業務流程的特點，經過一定工作程序，以一定的介質和方式，對其權利進行合理保護。

（作者單位：濟南市房屋產權登記中心）

責編：周蕾

推動媒體融合發展壯大主流輿論陣地安徽新媒體集團掛牌成立

新版《安徽手機報》同時上線

本報訊（記者李躍波　宋藝）

月1 日上午，安徽新媒體集團在肥掛牌成立。省委常委、宣傳部長曹征海，副省長謝廣祥為新媒體集團成立揭牌并啟動新版《安徽手機報》上線。

組建安徽新媒體集團是我省深入貫徹黨的十八屆三中全會和總書記系列講話精神，加快推動傳統媒體與新興媒體融合發展，做大做強我省主流媒體的重要舉措。新媒體集團是經省委批準，由省委宣傳部主管、安徽日報報業集團出資并主辦的國有大型文化企業，整體劃入中安在線的全部資產和業務。集團成立后，將適時增資擴股，引進戰略投資者，整體變更為股份有限公司。

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2018年我中心在縣委縣政府的關心支持和縣“放管服”指揮部的正確領導下，緊緊圍繞縣委縣政府重點工作，深入推進審批服務便民化，深化放管服和 “一窗受理、集成服務”改革，助推新舊動能轉換，激發市場活力，切實增強了企業和群眾的獲得感，有力推動了縣域經濟社會轉型發展。

工作進展

一、優化政務服務大廳布局。根據政務服務“三集中三到位”和“應進必進、能進必進”要求，2017年進駐大廳的部門和事項為47個和411項，劃分商事登記、社會事務、建設項目、綜合代辦4個功能區和稅務服務、綠色通道2個專區。2018年在原有基礎上，按照“一次辦好”的要求，進駐大廳的部門和事項分別增加到63個部門和1024項服務事項，功能區在商事登記、社會事務、建設項目、綜合代辦4個基礎上增加公安服務、公用事業、公積金、通訊郵政等專區。對所有進駐事項編制了高標準、簡單易懂的辦事服務指南和服務清單，實現標準化、清單化、動態化管理，為社會提供服務規范、陽光透明、高效便捷的政務服務，基本實現了“一窗式受理、一站式辦公、一條龍服務”。

二、全力推進“鏈條審批”和審批提速。出臺文件壓縮企業開辦時間，將涉及企業開辦的工商、刻章、銀行、人社等窗口整合成商事登記模塊，目前，辦理企業營業執照時間縮短至2天、刻章不超過3小時、涉稅辦理即時辦理。將不動產登記原來的預審窗口、權籍調查窗口、登記受理窗口、水電氣暖以及稅務窗口職能進行充分整合，實現“一窗受、一鏈辦”，群眾只需在一個窗口提交材料，材料由窗口內部進行傳遞，3天之內完成不動產登記。推出社會事務高頻辦理事項35項，將“一事一流程”整合為“多事一流程”，竭力方便群眾辦事。積極推動審批時限再壓縮50%，實現承諾時限比法定時限縮短75%的目標。通過推進政務服務事項流程再造、聯合會審、網上申報、上門服務、快遞送達等措施，梳理公布全縣“一次辦好”事項1144項。

三、積極搭建網上服務平臺。創新“互聯網+政務服務”模式，建設了智能化信息系統，與省、市政務服務平臺無縫對接，實現了網上申報、網上受理、信息共享、協同辦理、智能查詢等功能，讓群眾“零跑腿”就能辦成事，極大地提升了行政審批服務效率。同時，大力推行手機客戶端、微信公眾號，讓辦事群眾足不出戶便可了解所需要件、辦事流程等，直接進入在線申報流程，讓政務服務隨時隨地、觸手可及。深化拓展“O2O+政務服務”功能，將政務服務平臺與O2O服務管理平臺深度融合，提供掌上查詢、掌上咨詢、掌上投訴等全程服務，讓企業投資更便利、群眾辦事更便捷。

工作亮點

一、創新工程建設項目審批模式。對政府投資和企業投資項目進行流程再造，充分利用政務服務大廳集約化服務平臺的載體作用，通過（6+1或9+X）會商會審，啟動聯合辦理、并行推進機制，建立完善建設項目三級協商協調制度，有效降低工程建設項目辦理行政審批的時間，確保審批用時控制在30個工作日內。探索不新增建設用地的政府投資重點項目“一會三函”模式和社會投資重點項目“模擬審批+雙向承諾”制度，精簡整合流程，加快項目落地，為企業節省時間4個月以上。

二、印發并踐行政務服務節假日預約服務制度。在法定節假日和公休日時間內，群眾動動指尖撥打預約電話或窗口預約的方式預約好辦理時間。各部門按照“放管服”改革精神，落實預約服務、上門服務、容缺受理、幫辦代辦等制度，發揚“5+2、白加黑”的工作精神，實現政務服務“365日全無休”、“24小時不打烊”。節假日預約服務制度的踐行，提高了各窗口業務辦理的靈活性和時效性，滿足群眾辦理業務的多元化需求。

存在問題和不足

一、信息數據難共享。我縣雖初步實現了實體辦事大廳端、電腦PC端、自助服務端、口袋移動端“四端”聯動政務服務實施模式，但專網不破、數據煙囪、信息壁壘現象依然存在，部門之間信息共享難以實現，這是制約提高行政審批服務效能的根本原因。目前我市信息共享平臺尚未建立。

二、中介服務難監管。為加快新舊動能轉換，促進社會經濟發展，山東省要求工程建設項目審批用時控制在45個工作日內，濟寧市要求在30個工作日內，全流程不超過100天。但現實情況是企業需要在第三方評估評審方面耗費大量精力，中介服務收費不好監管、時限不好控制，質量不好把握，中介事項成為制約工程項目審批的瓶頸。濟寧市擬準備建立線上線下一體化“中介超市”并在此基礎上組建中介聯合體，供市縣共同使用，目前進展緩慢。

三、便民網絡不暢聯。各鄉鎮便民服務中心大都是以原來O2O服務大廳或者人社所、民政所等辦事大廳為基礎設立的，在場所建設、信息化、業務運行等方面水平不一、參差不齊，與上級要求相比，服務功能、服務能力都亟需改造提升。村居（社區）便民服務站建設同樣有待加強。

下一步工作計劃

一、進一步健全政務服務運行模式。在“一窗受理、集成服務”基礎上，按照“一次辦好”和政務服務標準化規范化的要求進一步整合流程、精簡環節、縮短時限、提高效能，特別是在社會關聯事務鏈條審批和基本建設項目并聯審批兩方面精準施策、重點發力，助推新舊動能轉換，促進社會經濟發展。在省市要求下探索行政審批服務局的管理運行模式，建立與職能部門的工作配合機制，健全完善行政審批聯席會議、集體會商、審管信息“雙推送雙告知”等制度，及時交流研究、協調解決審批過程中的外業處理、審核轉報、后續監管等問題，著力構建簡約高效便民的行政審批服務體制機制，實現“一枚印章管審批”，使企業和群眾辦事更加方便快捷。。

二、加快推進政務服務信息化建設。一是建設網絡環境，承接市級系統。我市擬統一開發市級平臺，與各單位專網對接，我縣需建設好相應網絡環境，健全鄉鎮政務服務網絡，保障承接順暢，確保網絡安全。二是落實流程再造，準備線上運行。鑒于市級統一開發新平臺、并聯審批系統及鏈條式審批系統，業務指導需及時跟進，提前梳理網上業務流程。三是優化網上政務，完善智能化大廳。根據《縣級政務服務中心建設標準》，讓企業和群眾享受“24小時不打烊”智能化服務，完善配備網上自助申報、身份證讀卡器、電子監察設備、自助辦理一體機等信息化設施。

篇6

關鍵詞：應收賬款；融資；業務發展

中圖分類號：F832 文獻標識碼：B 文章編號：1007-4392（2013）01-0074-03

一、引言

應收賬款融資業務是指企業用自身的應收賬款或存貨作為擔保，向銀行申請授信的業務。這種信貸關系中，貸款人密切控制信貸的可獲得性和擔保品。這種貸款方式有時被稱為“完全緊密跟蹤貸款”。傳統商業貸款是基于財務報表的貸款，是商業銀行貸款的主要組成部分。而在提供短期融資方面，應收賬款融資是財務報表貸款最經濟的替代產品之一，應收賬款最接近現金。與企業價值的相關性低，相比存活和機器等動產沒有儲存、易遭破壞等問題。對中小企業而言，利用應收賬款融資，可以大大拓寬中小企業的融資渠道，彌補廣大中小企業普遍欠缺不動產擔保資源的缺陷，有效解決中小企業擔保物不足的問題。緩解擔保難、融資難等困難。同時應收賬款融資業務可以推動金融創新，擴大擔保物范圍。提高可擔保財產的利用效率，使金融資產得到更加安全、有效的保障；為商業銀行信貸業務開拓市場，改善市場結構體系。

就應收賬款融資業務的發展而言，在國外已是一項發展較為成熟的業務。在美國，這種貸款類型占全國全部商業貸款的四分之一，每年的增長率在12%左右。在我國，仍然是一項新的信貸業務品種，尚處于發展初期。2007年頒布的《物權法》允許應收賬款質押融資，開啟了我國資產支持貸款發展之門。各大銀行和其他金融機構均開展了應收賬款融資業務，推動該項業務的發展。根據《物權法》等法律規定，2007年，中國人民銀行征信中心建設了應收賬款質押登記公示系統（以下簡稱“登記公示系統”），并配套出臺了《應收賬款質押登記辦法》，為應收賬款融資業務提供了法定登記公示平臺，有效降低了應收賬款融資的操作風險，促進了應收賬款融資業務的發展。據統計。截止2012年9月底。出質人為中小企業初始登記累計達到44.6萬筆，占系統初始登記總量的83%。累計共有約10.6萬家法人類中小企業獲得了應收賬款融資，融資金額約占系統中登記融資總額的46%。應收賬款融資業務服務于中小企業融資需求的效用日漸顯現。

二、天津市應收賬款融資業務發展現狀

近年來，天津市應收賬款融資業務呈現以下特點：

（一）應收賬款融資業務快速發展

登記公示系統登記量、查詢量和用戶數是反映地區應收賬款融資業務發展的重要指標。近年來，天津市應收賬款融資業務登記量、查詢量和用戶數呈現快速增長趨勢，用戶覆蓋范圍擴大。2012年1-10月。全市辦理應收賬款融資業務登記3432筆，分別較2011年、2010年增加了2253筆和1687筆；查詢5467筆，較2011年、2010年增加了1444筆和2968筆：截至2012年10月末，全市累計開設用戶111個，用戶覆蓋范圍包括商業銀行、融資租賃機構、保理公司、擔保機構、企業和個人等。

（二）用于融資的應收賬款種類豐富

登記公示系統顯示。目前，天津市已用于融資的應收賬款包括貿易銷售款、學校、景區、綠地、公路和供熱供水收費權、融資租賃應收租賃款、土地拆遷補償款、個^理財產品收益權等。用于融資的應收賬款品種較多。

（三）應收賬款融資人以中小企業為主，融資額大型企業占比高

登記公示系統顯示，目前，應收賬款融資人為中小企業的，累計登記筆數約為2600筆。占全市登記筆數的80左右%，累計融資額約占全市融資額的35%；應收賬款融資人為大型企業的。累計融資額約占全市融資額的60%；應收賬款融資人為學校、醫院等事業單位的，累計融資約占全市融資額的5%。可見，天津市應收賬款融資人以中小企業為主，融資額大型企業占比較高，

（四）圍繞優質企業或優質項目形成的應收賬款得到金融機構關注

目前，天津市一些優質項目的承建企業已通過質押項目建成后的收益權獲得了項目建設資金支持。如天津某高速公路有限公司通過向金融機構質押公路收費權累計融資約60億元：天津多家知名企業的供貨商通過質押或轉讓應收賬款取得了信貸資金支持。如為天津某汽車公司生產配件的17家供貨企業（全部為中小企業）通過轉讓或質押銷售款項累計融資3000余萬元。

三、應收賬款融資業務發展中需要關注的問題

（一）企業應收賬款資源豐富，應收賬款融資存在較大發展空間

目前，天津市僅規模以上工業企業的應收賬款余額約為2000億元，占企業資產總額的15%左右。如果按目前應收賬款質押折扣率50%-70%計算，通過質押應收賬款，僅規模以上工業企業就可獲得資金1000-1400億元左右，企業資金需求可得到有效緩解：從已實際開展的應收賬款融資業務看，以天津某汽車公司為例，目前該公司共有供貨企業500余家，但通過應收賬款融資的供貨企業僅17家，眾多供貨企業尚未有效利用應收賬款籌集資金，應收賬款融資存在較大發展空間。

（二）金融機構開辦應收賬款質押融資業務的綜合能力有待提高

一是金融機構推動應收賬款融資業務的動力不足。相較于傳統業務，應收賬款融資業務辦理手續繁瑣，投入精力大、成本高，執行較為困難，在沒有經驗借鑒、缺乏風險控制措施和業務激勵機制的情況下。部分金融機構推動應收賬款融資業務積極性不高。二是多數金融機構缺乏專門的應收賬款質押融資業務操作指引。目前，天津市僅有少數幾家銀行業金融機構制定了專門的應收賬款質押融資業務操作指引，多數銀行業金融機構由于在辦理業務時缺乏相關操作規范。也沒有相關經驗可借鑒，為避免承擔風險，經辦人員寧愿放棄應收賬款質押融資業務。三是天津市多數金融機構尚未將在登記公示系統辦理查詢和登記納入應收賬款融資業務操作流程，登記公示系統在規避交易風險的作用尚未充分發揮。四是金融機構缺乏評估應收賬款價值和風險的專業人才。發放應收賬款質押貸款時，金融機構既要審查出質人的信用度，又要對應收賬款付款人的信用度及應收賬款自身的金額、賬齡、壞賬率等質量指標進行審查評估，這要求信貸人員既要有專業的應收賬款評估原理知識，又要具有豐富的實際工作經驗，能夠做出符合金融機構和企業實際狀況的準確評估，而金融機構目前亟需該類專業人員，應收賬款融資業務風險很難準確識別和判斷。

（三）多數中小企業對應收賬款質押融資業務了解不夠或無法滿足銀行的應收賬款融資條件

多數中小企業并沒有意識到可以利用應收賬款進行融資，部分中小企業雖然知道應收賬款可以進行質押或轉讓融資。但由于缺乏健全的財務制度，難以向金融機構提交關于應收賬款真實、完整、準確的單據和相關資料，無法滿足銀行應收賬款的融資條件：有些企業雖能在單證等方面達到銀行辦理應收賬款融資業務的條件，但由于部分銀行在辦理此類業務時，需要貸款企業取得應收賬款付款方的回款確認或要求付款方將回款劃入指定賬戶，而這些中小企業由于在交易中處于弱勢地位，很難取得付款方的確認或配合，最終導致無法辦理應收賬款融資業務：而少數銀行規定只有交易雙方評級均為AA級的企業才能辦理應收賬款質押融資業務等要求。也導致部分中小企業難以達到該條件而放棄融資。

（四）部分用于融資的應收賬款種類易受政策變動影響，限制了銀行放貸意愿

部分應收賬款融資業務品種如收費權質押，受政策變動風險影響較大，政策調整可能對銀行實現債權造成較大程度的影響。如由于公園實行免費政策。金融機構以公園收費權為質押物發放的貸款將無法收回。

（五）信用體系建設有待完善，金融機構開展應收賬款融資業務亟需信息支持

相較于傳統的不動產擔保，應收賬款融資業務不僅要求金融機構關注應收賬款自身品質，還要求金融機構對應收賬款貿易交易背景的真實性、應收賬款的回收率、付款方和融資人的信用狀況等進行調查，涉及企業的工商登記與變更、產品質量、合同履約、企業納稅、發票、進出口、財產抵押登記等多方面信息。由于信息涉及部門眾多，調查成本較高，一定程度上影響了金融機構開展應收賬款融資業務的積極性。

（六）應收賬款質押登記中配套法律和實施細則缺位，有效監管缺失

雖然人民銀行出臺了《應收賬款質押登記辦法》和《應收賬款質押登記操作規則》，為應收賬款質押提供了登記平臺，但尚未出臺相關配套的法律和實施細則，還不能很好地解決業務發生中面臨的諸多問題。如由誰監督和控制信息應收賬款信息的真實性有待明確：應收賬款到期日早于主債權到期日時如何處理、應收賬款付款人提前支付應收賬款，質權人如何實現應收賬款質權等等，都需要有相關的法律和實施細則來加以說明。

四、政策建議

（一）高度重視應收賬款在改善中小企業融資中的重要作用，大力推動應收賬款融資業務發展

一是組建應收賬款融資業務發展領導小組，由金融監管部門牽頭，相關部門和金融機構參與。共同研究推動應收賬款融資業務的有效措施。二是廣泛宣傳發動。充分利用新聞媒體，向全市相關金融機構、擔保機構、保理機構和廣大企業推介應收賬款融資業務的優勢，引導相關機構參與應收賬款融資業務，鼓勵企業尤其是中小企業運用應收賬款獲得融資支持。三是加快信用體系建設，完善應收賬款融資信息服務。為金融機構開展應收賬款融資業務提供便捷地查詢服務。降低應收賬款融資業務風險。提高金融機構開展應收賬款融資業務的積極性。

（二）規范金融機構應收賬款質押融資業務流程，防范應收賬款融資業務風險

監管部門制定《應收賬款質押貸款實施指導意見》，規范金融機構應收賬款質押貸款發放流程，使金融機構在辦理應收賬款質押融資業務時有規可依，同時也從監管層面對該業務進行推動。

（三）推廣供應鏈應收賬款融資模式，以核心企業帶動上下游中小企業融資

目前，天津市汽車制造、鋼鐵、石化、電力、電信、生物醫藥等行業發展良好，產業鏈相對完善，且各行業中都有眾多帶動效應明顯的核心企業，具備推廣供應鏈應收賬款融資的基礎條件。要進一步推廣供應鏈融資模式，建議一是由相關部門共同組織推介核心企業。核心企業可以是產業鏈中的龍頭企業或優質企業，也可以是采購量大、支付保障性強的大型項目或醫院等事業單位。相關部門確定核心企業后，可將名單或項目名錄向金融機構推薦，便于金融機構篩選和挖掘更多的核心企業。二是在行業主管部門、行業協會的支持配合下。加大對核心企業的培訓和宣傳。引導核心企業認識應收賬款融資對穩定企業的供貨來源的重要意義，鼓勵核心企業積極向金融機構推薦資信狀況良好、合作歷史較長的合作客戶，為供應鏈上的中小企業融資提供支持：同時引導核心企業積極配合金融機構做好合作背景調查核實和應收賬款確認工作；對于有條件的政府采購部門或大型企業，可逐步引導其建立自己的供應鏈企業信息平臺，管理企業交易信息和支付記錄信息，便于金融機構借助該平臺了解雙方的交易歷史和支付記錄等相關信息，降低貸前調查成本，減少應收賬款融資風險。三是加大宣傳引導，鼓勵與大型企業具有長期合作歷史的中小企業積極運用應收賬款為企業發展籌集資金。

（四）加大培訓力度，提高相關機構開展應收賬款融資業務的風險管理水平

對應收賬款融資業務辦理相關機構如金融機構、擔保機構、租賃公司和保理機構等進行培訓，引導其正確認識應收賬款融資業務的意義，發揮應收賬款質押登記公示系統在防范融資風險，保障質權人合法權益中的重要作用。提高相關機構工作人員對應收賬款融資業務的風險識別能力，引導相關機構規范開展應收賬款融資業務。

（五）引導企業尤其是中小企業提高信用管理水平，切實加強應收賬款管理

在引導企業尤其是中小企業積極盤活應收賬款，尋求運用應收賬款解決融資的同時，引導中小企業完善賒銷、壞賬等財務管理制度，重視應收賬款管理，防范和減少呆壞賬的發生。并重視維護和提升自身信用，為企業應收賬款融資創造條件。

篇7

【關鍵詞】 大數據； 云會計； 房地產開發企業； 稅務管理

【中圖分類號】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央視《每周質量報告》報道，珠海市某房地產企業通過股權轉讓規避土地增值稅1億余元。同時，2005―2012年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元，2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%。據央視測算，房地產業毛利率達到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國各類房地產企業應繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，實際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬億元，這意味著全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。自1999年國家稅務總局開始實施稅收專項檢查以來，房地產被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報價、預收賬款不及時入賬、開具多個賬戶逃避監管、隨意調整申報稅額等多種問題。當前，稅務機關由于征收管理方式和技術方法等方面的問題，對房地產開發企業的稅務管理極其有限和滯后。

云會計[1]是一種基于互網、以數據為中心的會計信息系統，具有動態性和可擴展性等特點，其核心是資源共享、應用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風險可控性等9個一級屬性[2]。大數據是運用數據采集、挖掘、分析等技術，進行實時數據處理、實時智能決策，通過嵌入到具體業務流程中提供決策有用的信息。大數據時代，基于云平臺進行稅務管理，云會計的動態性和可伸縮性的計算能力使高效海量的涉稅數據分析成為可能；云會計環境下的群體智能為領導決策支持提供了運行環境；云會計的服務化特征為面向廣大納稅人的數據挖掘個帶來機遇。

大數據時代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統的上線，稅務管理將以信息技術為依托，不斷推進稅務管理現代化，對保障稅收職能的發揮起到重要的推動作用。房地產業已成為中國經濟的引擎，隨著城鎮化進程持續推進，舊城改造被中央確定為民生工程和國家發展戰略之一，面對其復雜的開發業務以及集團化的經營戰略，如何在種類繁多、數量龐大的數據中快速獲取并高效利用有價值的信息顯得尤為必要，基于云會計對房地產企業進行全面、有效的稅務管理，同時促進房地產業健康發展具有重要的現實意義。

二、A集團稅務管理現狀及其存在的問題分析

（一）A集團背景介紹

A集團創立于1988年，主要由廣場和商業地產股份有限公司構成，形成了商業地產、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產業。集團的核心是以廣場命名的城市綜合體，在其多年經營商業地產的基礎上，持續發展并逐步完善，形成匯集大型商業中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業態的大型綜合型建筑群。通過將不同的業態融為一體，有機地整合了商業、商務及居住等多種城市商業功能。在規劃設計中通過建筑功能分區實現綜合體中不同業態的劃分與互動，成為我國城市綜合體投資與運營管理的先行者與領導者。

A集團下設北方項目中心、南方項目中心、酒店建設公司、商業管理公司、商業地產研究部等，劃分南北區域，按照商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨等開發業態進行管理。業務范圍分布全國，分別在各地設立項目公司管理具體業務，開發業態涉及營業稅、增值稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅等各大稅種，經營流程涉及拿地、開發、銷售、持有等多個環節。

（二）存在的問題

隨著信息化進程的不斷深入，稅務機關征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進，質量與水平也不斷提升。但由于數據來源、數據處理等原因，對A集團等房地產企業的稅務管理也存在一些不容忽視的問題[3]。

1.數據來源渠道單一，真實性、準確性不夠

A集團從事的房地產行業是一個資源整合型行業，開發流程長、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發周期為22―26個月，商業地產則更長，開發周期為3―5年。在商業地產中以速度取勝的A集團，從拿地到開業開發周期也至少需要18個月。在其稅務管理過程中，采集了大量涉稅數據，如房管國土部門的土地出讓、拆遷許可數據，工商部門的公司登記數據，發改委的立項數據，規劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗線、建設工程規劃許可數據，建設部門的初步設計審查審批數據、施工圖審查備案數據、工程招標及備案、施工許可、竣工驗收備案數據等，均由A集團主動把相關證照提供給稅務機關。在這個過程中，稅務機關不能及時獲取其立項證明、用地規劃、建設工程規劃數據，造成無法在開工前合理確定其土地增值稅項目分期、合理確定其企業所得稅成本對象等。同時，由于其開發周期長、過程復雜，且涉及公司設立、拿地、開發、銷售、竣工后持有等各個環節，面對復雜繁冗的數據，其真實性、準確性稅務機關難以逐一驗證。

2.數據處理效率和質量不高，無法進行實時、動態監控

隨著集團的急速發展與擴張，除消費稅和關稅外，A集團的業務幾乎涉及營業稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等各大稅種，由于其業務的特殊性和涉及稅種的復雜性，這就要求稅務機關對其進行全面有效的稅務管理。對于其開發過程中收集到的各種涉稅數據、企業會計數據、第三方數據等各種結構化、半結構化及非結構化數據，稅務機關目前只能進行局部的、常規統計分析，無法進行充分的數據應用和信息共享，沒有建立并利用數據倉庫分析企業的財務狀況和內外部信息用于納稅申報的“情報深加工”，不能及時發現企業納稅申報中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實時、動態的稅源監控。

三、基于云會計的A集團稅務管理框架構建

對A集團進行稅務管理，按照“項目控稅、集中管理、事前監控、事后清算”的原則，以項目管理為對象，基于云會計平臺，依托金稅三期稅收管理系統，從取得土地使用權開始，對其項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程進行實時動態監控，實現稅務管理與納稅人項目開發同步。本文以A集團在房地產開發過程中涉及的稅收業務為分析對象，從數據采集、數據處理分析、數據應用三個層次，分析了云會計在登記管理、過程監控、納稅申報管理、稽查管理和納稅服務中的應用，構建了大數據時代基于云會計的A集團稅務管理框架[4]，如圖1所示。

對A集團進行稅務管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統中內部數據，應借助云會計平臺，通過社交網絡、語義Web、物聯網等新興應用，運用Hadoop（Map Reduce技術）、批量流計算（Twitter的Storm技術）、Apache等數據處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數據分析和挖掘技術，獲取稅務機關內部、企業會計和外部第三方的各種成組數據、面板數據、空間數據、高維數據、多響應變量數據以及網絡層次數據等結構復雜的數據形態，基于無形數據的有形模式進行識別、比較、分析、融合，生成房產國土信息、建委信息、規劃信息等，對數據中的信息進行有序解讀、有效運用，從而實現實時、動態、個性化的稅務管理。

（一）登記管理

登記管理分為稅務登記和項目登記。其中項目登記包括項目土地登記、項目開發登記、項目預售登記、項目產權登記和項目銷售登記五個方面。

稅務登記時，對A集團提交的證件和資料進行審查。在云會計環境下，通過查驗工商營業執照信息、組織機構代碼證信息、法人身份信息，核其提供給稅務機關的數據是否相符，以確認企業登記類型、所屬行業的真實性和合法性；查驗中介機構的驗資報告，核實企業股東構成、投資規模、投資國別、出資方式等資本結構；查驗房產部門提供的產權證明，核實企業注冊地址及生產經營地址；查驗集團合同、章程、協議書等，核實其生產經營業務的真實性進而對其進行稅種鑒定；查驗其會計核算辦法及軟件，全面分析集團生產經營、財務管理、履行納稅義務等情況，審核確定其企業所得稅查賬征收。

項目登記時，通過查驗國土部門提供的國有土地使用權出讓合同或《國有土地使用證》，涉及土地轉讓及投資入股，通用云平臺查驗其土地使用權轉讓合同、土地投資入股協議、股權收購協議、土地評估及驗資報告等相關資料，建設部門提供的項目開發協議及補充協議、立項批復或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監理合同、《建設工程施工許可證》、《建設工程竣工驗收備案登記證》等，規劃部門提供的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、項目規劃總平面圖，房產部門提供的《商品房預售許可證》、《房源統計表》、預售商品房分層平面圖、商品房預售方案、初始《房地產證》等核實其建筑施工、規劃和房源情況，逐一填寫項目登記信息，確保項目登記真實、完整。

（二）過程監控

通過云會計平臺，強化房地產開發各環節和稅源監控，以登記管理和信息采集為基礎平臺，以拿地―開工―預售―竣工―銷售為關鍵節點，以契稅“先稅后證”為支撐，以項目完工清算作保證，全方位、全過程加強A集團的各稅種管理。

在土地登記環節，將土地使用稅進行全面監控；對通過資產或股權收購，企業兼并、分立、置換等債務重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎，加強土地轉讓或變相轉讓時各稅種的征收管理。通過土地登記環節土地使用狀態的監控，加強土地再開發環節的營業稅管理。

在項目開發―開工登記環節，跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，掌握從事建設施工、裝飾裝修的單位和個人應繳納的營業稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設施工、裝飾裝修的單位或個人的納稅情況，確定A集團的建筑安裝成本的實際進度，為稅前扣除提供參考；根據A集團所得稅前工資等稅前列支情況與個人所得稅扣繳情況相比對，確認其工資稅前扣除是否真實及個人所得稅是否足額繳納；根據土地增值稅的開發成本、開發費用等扣除項目與所得稅稅前扣除項目相比對，分析集團稅前扣除金額的真實性、準確性。通過該節點全面深入掌握A集團各開發項目的開發模式、立項及規劃數據、物業類型及開完工時間，實現稅務管理精細化。

在項目開發―預售登記環節，全面加強預售階段的營業稅、土地增值稅的管理。通過云會計平臺中的房屋銷售數據、發票開具金額等，強化該節點的不動產發票監控工作，全面了解A集團各項目的實際銷售進度、價格變化、營銷策略等。

在項目開發―初始產權登記環節，全面掌握A集團各項目的竣工面積、可售物業面積、不可售物業面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設項目的完工情況及工程結算進度，及時做好建設環節各承包商及分包商的稅款清算工作，為項目最終的稅項清算做好前期準備工作。

在項目開發―銷售申報登記環節，利用契稅征管中獲取的A集團房地產交易信息，掌握房地產交易中轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，實時掌握集團的銷售收入、銷售面積以及計稅成本與收入實現是否配比，確屬差異的進行納稅評估及預警分析。對達到清算條件的項目，及時發出清（結）算通知書。

同時，對A集團在企業所得稅納稅申報中產生的各類會計與稅收的差異、各類審批和備案事項的相關數據與綜合納稅申報表、企業所得稅預繳申報表、企業所得稅年度申報表以及其他數據進行對比分析，加強企業所得稅的動態、后續管理。結合房地產開發企業的行業特點，重點關注其跨年稅前扣除項目、虧損及稅前彌補虧損、職工教育經費、廣告費和業務宣傳費等。

（三）納稅申報管理

通過云平臺獲取全面、真實和客觀的涉稅信息。包括A集團涉稅基本信息，如企業名稱、稅務登記代碼、注冊資本、經營范圍、會計核算方式等，各種核定、認定、減免稅審批事項等，生產經營規模、開發量、開發流程、開發成本、開發費用、水電氣能耗等各類與稅收相關的數據，房屋銷售、自用、捐贈及抵債情況，撥付工程款項，不動產銷售統一發票領購和開具明細，不動產銷售監控明細及企業申報數據、財務會計報表等。根據云平臺中的行業信息，結合行業生產經營、財務管理和會計核算特點，掌握房地產業成本構成特點，針對A集團納稅過程中容易出現的問題，確定稅務管理的重點環節。

以A集團提供的納稅申報和財務會計數據作為實施監控的主要數據，以日常稅源管理采集的與生產經營相關的其他數據作為實施監控的輔助數據，與預警指標進行比對，對A集團一定時期內的納稅情況進行監控。通過拿地信息，判斷其樓盤規模，核實其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發費、基礎設施費、工程建設費、公共配套費等，核實其成本，作為土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳、開發項目完工產品結算的依據；通過房屋銷售合同、預售登記等，核實銷售情況，判斷其是否足額繳納營業稅金及附加、預征土地增值稅、預繳企業所得稅；通過云會計平臺獲取項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算、項目工程合同結算、商品房購銷合同、銷售明細等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的數據，以及中介出具的《鑒證報告》，審核完成其土地增值稅清算和企業所得稅完工產品結算；結合A集團的申報、稅款征收及入庫信息、發票使用信息、享受稅收優惠信息、涉稅違法信息等，通過對A集團涉稅指標與歷史指標的縱向比對、與其他房地產業納稅人涉稅指標的橫向比較，分析稅負等指標的變動趨勢，實現動態監控。根據審核分析的結果，及時風險警報，按執法風險的性質提出管理建議。同時，根據建議對預警信息進行持續監控和評價，及時啟動征收管理、納稅評估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平臺，構建稽查信息系統[5]，全面涵蓋選案、實施、審理、執行四個環節所需要的有關法律、法規、政策、規定、各種稅目稅率、企業經營狀態、外部稽查情況等相關信息。在全面及時掌握A集團企業變革、市場變化、電子商務等信息的基礎上，進行偷逃稅比對，一旦發現問題及時進入稽查程序。

（五）納稅服務

通過稅收信息服務系統，根據A集團房地產業的特征，及其復雜的業務形態，自動為其推送相關的稅收政策、納稅提醒、評估預警等，并可實現實時政策咨詢。利用程序服務系統，為A集團提供涉及具體辦稅事項時可能運用到的所有程序。具體包括網上辦稅、稅務登記、資格認定、發票管理、遠程抄報送、網上認證、申報繳稅[6]。同時實現實時辦稅查詢，如受理辦稅結構查詢、文書審批結果查詢、證照辦理查詢、發票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權益服務系統，啟動執法監察和檢查程序，受理A集團的投訴、提起行政復議、進行監督舉報等。最終實現以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務，提高社會稅法遵從度，構建和諧稅收征納關系。

四、結語

大數據、云會計的產生和發展正逐漸影響稅務管理的質量和效率。以A集團為例，對數據視角下房地產業稅務管理過程中出現的問題，通過案例研究的方法進行了分析，從登記管理、過程監控、納稅申報管理、稽查管理、納稅服務等方面構建了基于云會計的A集團稅務管理框架，期望能夠充分發揮大數據、云會計對稅務管理的支持與促進作用，進而加強房地產業稅務風險管理，提高稅務機關的管理效率和服務水平。

【參考文獻】

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[2] 程平，溫艷好.基于云會計的AIS可信性層次結構模型[J].重慶理工大學學報（社會科學版），2014（2）：24-31.

[3] 張艷玲.云審計――審計信息化的發展趨勢[J].商業會計，2013（10）：47-48.

[4] 張建光，朱建明，張翔. 基于云計算的稅務信息化建設模式探討[J].稅務研究，2013（11）：59-61.

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關鍵詞：宅基地 使用權 土地調查 數據庫應用

1 技術路線

在收集并分析調查區資料的基礎上，進行調查區的地籍區、地籍子區劃分，以地籍子區為單位預編宗地號，進行宗地權屬狀況調查、界址調查，繪制宗地草圖，填寫土地登記申請書、地籍調查表，指界人在地籍調查表上簽字蓋章。建立相應的等級控制網，進行地籍控制測量、地籍細部測量、編繪地籍圖和宗地圖。根據地籍測繪資料和權屬調查信息建立農村宅基地使用權數據庫。

技術流程：收集資料、現場踏勘、整理資料、儀器檢驗、技術設計、工作計劃、人員培訓、資源配置。圖根控制測量、宅基地和集體建設用地使用權調查工作底圖測量。調查區劃分、現場調查、界標設置、界址點測量、邊長勘丈、宗地草圖繪制、審批表填寫、資料整理、過程檢查、階段性驗收。以行政村為單位進行宅基地使用權調查、現場調查、指認邊界等，測繪地籍圖，繪制宗地圖，建設農村宅基地使用權數據庫。技術報告、工作報告、檢查報告的編寫，成果檢查、市級預檢、成果資料整改、成果驗收和資料歸檔等（如圖1）。

2 作業實施

2.1 前期準備階段

收集、整理土地權屬來源有關資料和基礎測繪資料。根據調查區的實際情況，確定地籍調查的范圍、方法、組織形式、完成時間和相關要求，統一組織協調，任務分解到組，成果統一審核。在總體計劃的框架內，各作業小組制定各自的工作計劃，確保工作順利開展。

2.2 權屬調查

農村宅基地使用權確權登記發證工作要做好地籍調查，它是土地登記的基礎和依據，不僅直接關乎農村宅基地確權登記發證工作的質量，也是該項工作的主要工作。地籍調查包括權屬調查和地籍測量。準確、真實、合法、有效的權屬調查和地籍測量結果是該項工作的基礎。

以1∶500比例尺底圖為基礎，調查確認每宗宅基地的權屬、位置、界址、面積和土地利用情況等，采用權利人按照實際使用情況指認實地權屬界線并簽字蓋章的方式進行。按照調查結果形成《地籍調查表》，并現場填寫《土地等級審批表》。按照《土地利用現狀分類》的有關規定確定每宗地的地類，土地使用者名稱以批準或登記的名稱為準。

村莊用地內的宅基地以“界線清晰、四鄰無爭議、他人無爭議”為權屬確認基本原則。

調查確定轄區內宅基地主體權屬界線；繪制界線走向圖，完成指界人確認蓋章及地籍調查等有關的測量工作。

2.3 地籍要素測量

宅基地使用權調查與確認是指對全省第二次土地調查確定的農村居民點用地（村莊用地），按照實際使用情況，查清村莊每宗宅基地和其他土地的位置、權屬、界址、面積和土地利用情況等，實測界址點和邊長，繪制宗地圖和村莊地籍圖，制作符合土地登記要求的地籍調查資料。地籍要素測量是最基礎的工作。一般采用RTK或全野外解析測量的方法進行測量。

地籍圖測量過程中，通過相關作業軟件，根據測站觀測草圖進行測點連線，構成相應的地物圖形，如，房屋、道路、宗地權屬界線等，按照相關的技術要求，進行編輯加工，將各種地籍編號按照規定的規格和要求注記在相應的位置上，如，宗地號、土地利用類別代碼、宗地名稱、宗地面積注記等，最終形成完整的基本地籍圖數據文件。

一般在圖根點或各級控制點上利用全站儀極坐標法、交會法或內外分點等方法測定界址點。原則上按標志位置采集，若標志不清、無標志以及標志有誤時，應及時與權屬調查員取得聯系，并重新確定點位。在界址點測量過程中，測量員與立鏡者要隨時取得聯系，明確觀測位置，及時核對測點點號，確保全站儀記錄點號和測站草圖記錄點號一致。

2.4 界址點測量

界址點坐標測量方法有解析法、圖解法。需要根據實際情況選擇合適的方法。

解析法測定界址點坐標是以各等級已知地籍控制點為依據，外業采集已知控制點與界址點間的距離和角度數據，利用數學公式解算每個界址點的坐標。解析法測定界址點坐標的方法有野外數字測量法、極坐標法、截距法、測距交會法、直角坐標法、測角交會法等。根據不同的條件使用不同的方法。

圖解法是利用量取界址點之間、界址點與其鄰近地物點的關系距離在圖上確定界址點位置，界址點坐標可在圖上圖解獲得。圖解法確定界址點圖上平面位置的方法有平板儀法、圖解距離交會法、圖解角度交會法等。

該項目界址點測量方法為實測法（解析法）。即采用全站儀、GPS接收機、鋼尺等測量工具，通過全野外測量技術獲取界址點坐標和界址點間距的方法。界址點精度應符合表1的要求。

2.5 宗地圖編制

以地籍D為基礎，利用地籍數據編繪宗地圖。根據宗地的大小和形狀確定比例尺和幅面。

宗地圖的內容如下：宗地圖是土地證書和宗地檔案的附圖。其幅面一般為A3、A4。可以由繪圖儀輸出或根據地籍圖復制。宗地圖比例尺可根據宗地大小適當選擇，但比例尺分母必須為10的整數倍。

宗地圖的內容包括：行業代碼、本宗地號、地類號、宗地面積、土地使用者全稱；宗地內的建筑物和構筑物、所在圖幅號；界址點及界址點號、界址邊長；鄰宗地土地使用者及宗地號、鄰宗地在本宗地界址邊上的界址點及其編號、鄰宗地間的界址示意線；相鄰道路、河流及其名稱等。

2.6 宅基地使用權數據庫建設

以縣級行政轄區為單元，根據農村集體土地使用權確權登記發證工作需要，以GIS平臺為基礎，建設集體土地使用權數據庫。系統應具有數據輸入、編輯和處理、數據分析和管理、數據更新、數據查詢、統計分析、數據輸出，數據交換、備份和維護以及土地登記等功能。

在地籍測量、權屬調查的基礎上，建設農村宅基地使用權數據庫。數據庫按照系統性、標準化、開放性、現勢性的原則進行建設。在技術指標、標準體系、數據庫結構等方面具有系統性，并與已有數據庫具有良好的銜接和相關關系。根據統一的標準和規范建設，采用標準的空間數據交換格式，能夠使成果數據正確匯交和實現共享。

必須保持數據的現勢性。對已有的資料和數據經過確認以后，對其進行相應的處理，合理繼承可用資料和數據。選擇簡單易行的流程，提高工作效率。對數據入庫過程中的每一重要環節進行檢查控制與記錄，以免環節出錯造成誤差傳遞、累加等，同時要保證建庫過程的可逆性。對數據庫數據進行質量評定，及時、準確地掌握數據的質量狀況，及時發現建庫中存在的問題，保證數據建庫成果的質量。

宅基地使用權數據庫主要包括土地權屬、土地登記、土地利用、基礎地理等信息。

整理外業調查結果以及收集到的二次調查數據；對野外采集的數據和收集到的數據進行檢查，導入數據庫；對紙質地籍圖，通過矢量化采集數據。通過對采集到的圖形數據進行圖形編輯、坐標系變換、圖幅接邊及拓撲關系建立等，建立集體土地使用權圖問菘狻8萃庖檔韃榻峁既朧糶孕畔？與圖形數據掛接并檢查對應關系，建立集體土地使用權屬性庫。對形成的圖形信息與屬性信息進行數據完整性、準確性、邏輯一致性以及數據分層和文件命名的規范性等的檢查，滿足要求的匯總入庫，建設宅基地使用權數據庫。

3 工作總結及思考

在當前國土資源信息化向縱深發展的過程中，作為國土電子政務系統中的核心業務之一的農村宅基地使用權管理系統的建設和應用起到了先鋒作用，為國土電子政務的綜合實現開創了局面。通過網絡基礎設施和網絡化管理所實現的地籍管理流程化應用。實現了地籍審批業務流程、數據庫綜合管理，以其建設應用的實踐驗證了國土資源業務流程信息化管理的可行性，可以充分推動國土電子政務在此基礎上進一步縱深開展。為現在正在推行的不動產登記打下了良好基礎。今后，可以通過數據倉庫，實現異構數據的共同管理；通過辦公自動化和業務審批流程信息化、國土資源信息一張圖工程，使國土資源各個業務辦公流程實現網絡管理化，促M國土資源信息化管理，提高國土資源公共服務的整體效率和公信力。

參考文獻

[1]詹長根.地籍測量學[M].武漢大學出版社，2001.

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【關鍵詞】房地產；中介；服務業

一、引言

房地產中介服務業是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托業務或價格評估等活動的總稱。房地產中介服務業既是一個年輕的行業，又是一個蓬勃發展的行業。隨著我市居民住房消費的旺盛需求，經濟的持續、穩定、快速發展，為房地產中介提供了廣闊的發展空間。房地產中介服務業在推動泰安房地產業健康發展的過程中起到了不可替代的重要作用，為廣大房屋買賣提供了專業化的服務，為房屋產權登記過戶提供了專業化的支持。

二、存在問題

泰安市位于山東省中部，下轄泰山區、岱岳區、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣，總人口約550萬人。近幾年來，泰安市房地產中介服務業發展迅猛，房產經紀機構方面，產生了天成不動產、瑞泰置業、魯房置換等有影響力的房產中介服務公司；房地產估價機構有金橋評估、天義評估等二級資質評估公司。房產中介服務的迅猛發展，為繁榮泰安房地產市場起到了積極作用，但是也存在著一些不足和問題。

1.從業人員素質普遍偏低。從業人員的專業知識水平不高，經驗不夠，持有經紀人證書的人員較少，出借經紀人證書、無經紀人資格從事經紀活動的現象頻頻發生。

2.房地產經紀機構吃差價行為。受利益驅使，中介公司利用買賣雙方的信息不對稱，隔離買賣雙方，從而賺取房屋差價。在個別公司，甚至出現從業人員將房屋暫時買下，通過公證處做一份在一定時間內委托某人代辦房產證的公證，然后再尋找買主，從中賺取巨額利潤的行為。這對整個市場的破壞作用巨大。

3.制造“陰陽合同”行為。房地產中介機構在二手房交易過程中以簽訂“陰陽合同”少交稅負（其中包括契稅、營業稅和個人所得稅）的行為頗為常見。通常的做法是書面上做低合同價，以便少交部分稅費；實際成交價格按照雙方約定的價格執行。不僅造成稅收的大量損失，而且極易造成交易雙方維權困難。一旦買方或者賣方提出毀約，按照合同文本，雙方只能按照合同約定的價格進行賠付，但是由于合同價格少于實際價格，很容易造成買方的損失，維權非常困難。

4.行業缺乏自律，競爭無序。房地產中介行業缺乏統一的操作規范和收費標準，一般房屋買賣交易的中介費是成交價格2%，但是擅自提價或降價的行為非常常見。

5.存在其他典型違規操作行為，如亂收費、借用經營資質（即無照經營）、超越核準的經紀業務范圍等。

三、解決對策

作為整個房地產業鏈重要一環，加強監管，促進自律，嚴明操作流程，進而促進房地產中介服務業迅速成長、健康發展，是當下整個房地產中介服務業必須要解決的重要問題。

1.加強監督管理。行業主管部門應進一步加強管理，建立橫到邊、豎到底的監管網絡，從人員構成、從業范圍、經營區域、經營規模、信譽度等方面入手，建立一套完備的監管評價體系。嚴格備案管理制度，將符合條件的房地產中介機構詳細備案登記，對不符合條件的堅決不予備案。探討建立進行以房地產中介門店為征收對象的質量保證金制度，一旦違規進行處罰。建立從業人員先培訓后上崗制度，進一步完善從業人員備案制度、從業人員掛牌上崗制度和違規從業人員懲罰制度，從制度上加大對從業人員的監督和約束。

2.規范合同文本，明確收費標準。針對租賃合同、二手房買賣合同等比較多的現象，有關部門要組織專業人員進行規范，制訂合同范本，收取成本費用發放各中介公司。同時要建立合同印發、編號、發放、登記、銷號和跟蹤管理等制度，凡不使用或未正確使用規范文本簽訂合同的要進行約談，出現嚴重問題要對公司法人代表和當事人依規進行處罰。與物價主管部門聯合，對中介收費問題進行論證，制定明確的收費標準，并向社會公布，提高收費透明度。

3.完善征信系統。研究建立針對公司法人、法人代表和從業人員三位一體的征信制度，提高失信成本。與人民銀行征信系統對接，爭取將從業人員信用情況納入系統，加大違約成本。加大宣傳教育力度，對買賣雙方當事人進行提醒，說明制定陰陽合同的危害性；同時，凡明知是陰陽合同仍然簽訂的買賣雙方，也要將其信用情況上傳人行的征信系統。

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總所周知，中國建設銀行是四大國有銀行之一，是中國金融體系的重要組成部分。近年，建行在企業管治建設、內部組織機構設置、完善風險管理體制、管理和業務流程再造、產品和服務開發等方面，進行了一系列卓有成效的改革和創新，已經成為當今內地最具綜合競爭能力、市場營銷能力、風險控制能力、客戶服務能力和盈利能力的銀行。中國建設銀行寧夏石嘴山市分行，一直鼎立支持石嘴山經濟的發展，在地方經濟建設中發揮著極其重要的作用，以優美的環境、豐富的金融產品，竭誠為各類企事業單位和城鎮個人客戶提供著安全、快捷的全方位優質金融服務。

有幸在中國建設銀行石嘴山分行進行了一個月的實踐學習，學到不少實用的財務知識和技能。我從客觀上對自己在學校里所學的知識有了感性的認識，使自己更加充分地理解了理論與實際的關系。我這次實踐學習所涉及的內容，主要是會計業務，其他一般了解的有儲蓄業務、信用卡業務、貸款業務。

會計業務：對公業務的會計部門的核算（主要指票據業務）主要分為三個步驟，記帳、復核與出納。這里所講的票據業務主要是指支票，包括轉帳支票與現金支票兩種。對于辦理現金支票業務，首先是要審核，看出票人的印鑒是否與銀行預留印鑒相符，方式就是通過電腦驗印，或者是手工核對；再看大小寫金額是否一致，出票金額、出票日期、收款人要素等有無涂改，支票是否已經超過提示付款期限，支票是否透支，如果有背書，則背書人簽章是否相符，值得注意的是大寫金額到元為整，到分則不能在記整。對于現金支票，會計記帳員審核無誤后記帳，然后傳遞給會計復核員，會計復核員確認為無誤后，就傳遞給出納，由出納人員加蓋現金付訖章，收款人就可出納處領取現金（出納與收款人口頭對帳后）。轉帳支票的審核內容同現金支票相同，在處理上是由會計記帳員審核記帳，會計復核員復核。這里需要說明的是一個入帳時間的問題。現金支票以及付款行為本行的轉帳支票（如與儲蓄所的內部往來，收付雙方都是本行開戶單位的）都是要直接入帳的。而對于收款人、出票人不在同一家行開戶的情況下，如一些委托收款等的轉帳支票，經過票據交換后才能入帳，由于縣級支行未在當地人民銀行開戶，在會計賬上就反映在“存放系統內款項”科目，而與央行直接接觸的省級分行才使用“存放中央銀行款項”科目。而我們在學校里學習中比較了解的是后者。還有一些科目如“內部往來”，指會計部與儲蓄部的資金劃撥，如代企業發工資；“存放系統內款項”，指有隸屬關系的下級行存放于上級行的清算備付金、調撥資金、存款準備金等。而我們熟知的是“存放中央銀行款項”，則是與中央銀行直接往來的省級分行所使用的會計科目。一些數額比較大的款項的支取（一般是大于或等于萬元）要登記大額款項登記表，并且該筆款項的支票也要由會計主管簽字后，方可支取。

“一天之際在于晨”，會計部門也是如此。負責記帳的會計每天早上的工作就是對昨天的帳務進行核對，如打印工前準備，科目日結單，日總帳表，對昨日發生的所有業務的記帳憑證進行平衡檢查等，一一對應。然后才開始一天的日常業務，主要有支票，電匯等。在中午之前，有票據交換提入，根據交換軋差單編制特種轉帳借、貸方憑證等，檢查是否有退票。下午，將其他工作人員上門收款提入的支票進行審核，加蓋“收妥抵用”章，交予復核員錄入計算機交換系統。在本日業務結束后，進行日終處理，打印本日發生業務的所有相關憑證，對帳；打印“流水軋差”，檢查今日的帳務的借貸方是否平衡。最后，軋帳。這些打印的憑證由專門的工作人員裝訂起來，再次審查，看科目章是否蓋反、有無漏蓋經辦人員名章等，然后裝訂憑證交予上級行進行稽核。這樣一天的會計工作也就告一段落了。

儲蓄業務：儲蓄部門目前實行的是柜員負責制，就是每個柜員都可以辦理所有的儲蓄業務，即開戶，存取現金，辦理儲蓄卡等，憑證不在想對公業務部門那樣在會計之間傳遞，而是每個柜員單獨進行帳務處理，記帳。但是每個柜員所制的單據都要交予相關行內負責人先審核，然后再傳遞到上級行“事后稽核”。

信用卡業務：信用卡按是否具有消費信貸（透支）功能分為信用卡與借計卡。信用卡又按持卡人是否向發卡銀行交納準備金分為貸計卡與準貸計卡。貸計卡是銀行授予持卡人一定的信用額度，無需預先交納準備金就可在這個額度內進行消費，銀行每月會打印一張該客戶本月消費的清單，客戶就可以選擇全部付清或支付部分，如果選擇后者，則未付清部分作為銀行的短期貸款以復利計。而準貸計卡則是交納一定的準備金，然后銀行再授予其一定的消費額度的一種信用卡。借計卡是沒有透支功能的，但可以進行轉帳結算，存取，消費的一種卡。如建行的儲蓄龍卡。信用卡還可以按使用對象分為單位卡與個人卡；按信用等級分為金卡與普通卡。

信貸業務：由于目前的實際情況，中小企業融資難，盡管央行一再出臺有關鼓勵銀行向中小企業貸款的方案，但是，在各個銀行內部都有嚴格的控制。建行也是如此。所以，銀行目前也投入了個人貸款領域。需要注意的是，銀行的個人貸款業務并不是直接將款貸給個人，而是與商家簽訂一定的協議，其實是將款貸給商家，然后商家把商品賣給個人，個人再還款給銀行。銀行在與商家簽訂協議時，審查商家的證件是否齊全。而個人要向銀行提供有關的收入證明，身份證明等。一般都是以購買的標的物作為抵押，最常見的就是動產抵押（如汽車貸款）和不動產抵押（如住房貸款）。信貸部門實行的是審貸分離制，就是進行貸款客戶開發與具體發放貸款，審核貸款可能性的工作人員是各司其職的。

“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。”在短暫的實踐過程中，我深深的感覺到自己所學知識的膚淺和在實際運用中的專業知識的匱乏，剛開始的一段時間里，對一些工作感到無從下手，茫然不知所措，這讓我感到非常的難過。在學校總以為自己學的不錯，一旦接觸到實際，才發現自己知道的是多么少，這時才真正領悟到“學無止境”的含義。