不動產登記申請書范文

導語：如何才能寫好一篇不動產登記申請書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

①登記所

在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

②登記對象

係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。

③不動產登記法

不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。

2．不動產登記

①可為登記之權利

登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。

所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權

所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等）.

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。

但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③申請人

登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。

⑤登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

·登記識別資訊（或被稱為權利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。

在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

申請或囑托為所有權移轉登記時，有必要指定已消滅權利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應依職權涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應依職權涂銷之。

篇2

關鍵字： 不動產 登記 程序 申請 審查

不動產物權登記程序是登記結果得以產生的前提，它給登記機關與民事主體提供了聯系的紐帶，其中充滿著民事主體的期盼和利益，在實務中最具價值。登記程序的運行，是登記機關涉入民事主體私人交易關系的標志，同時也是民事主體依托登記機關實現自己利益的過程，其目的指向不僅涵蓋國家維持正當交易、保障交易安全的公共職能，還涉及民事主體能否有效實現私權的趨利機制，因此，它既驗證著不動產交易市場中世俗利益的流轉，又具有超越私益跨向維持正常交易秩序的積極功能。因此，圍繞著不動產物權登記程序設置的制度，足以成為脫離物權法而成為獨立的法律部門-物權程序法，這早已為德、瑞、日等大陸法系的主要成員的立法實踐所證明。

在當下的中國，盡管實務中存在登記程序，但其在構造上是凌亂而不一致的，在實務上造成了制約不動產物權交易進展的后果，由此在理論上倍受批判，統一不動產物權登記程序，應當成為完善我國登記制度這個工程中的重要組成部分和不可缺少的步驟。[1]然而，這只是給我們指出了完善登記程序的方向，如何完善，則要依賴對于登記程序構造的認識。本文遵循前文指出的程序機理，參照本土以及他域的實踐，將登記程序的邏輯構造分為啟動程序和審查程序，分別探討其中存在的具有重要性但又不受人們重視的基礎制度和理論。

壹、不動產物權登記啟動程序

單從登記機關的角度來講，不動產物權登記是其依法進行的程序性行為，具有濃厚的職權主義色彩，然而，其內容涉及民事主體之間的不動產物權歸屬和變化，為了防止登記機關濫用權力過度干涉私人之間的權利義務關系，就要嚴格限制登記機關依據職權進行的登記，而從其外部引入登記啟動機制，以引發登記機關的職權行為，并指引登記機關的職權運行范圍和方向。但是，在必要情形下，也不能絕對排除登記機關依據職權從事登記行為，但為了保障登記的合法性，仍要在登記機關內部設立登記啟動機制，以達到相互制約和監督的效用。圍繞登記啟動機制所設立的程序，即為登記啟動程序。

一、登記啟動機制

以引發登記的因素為標準，登記啟動機制大致可以分為兩類：一為受動機制，即登記機關必須在外界因素的引致下，才能依據職權從事登記行為；一為主動機制，即登記機關無需外部因素的介入，依法直接從事登記行為。這兩類機制之所以均有必要，完全出于客觀的需要。

（一）受動機制

在受動機制中，登記機關處于被動的位置，處于主動地位者無非是登記機關之外的、與不動產物權變動有關之主體。根據這些主體的類型，受動機制分為以下兩種：

第一，登記申請（Eintragungantrag）。不動產物權變動的當事人受制于意思表示的約束力，為了誠信履行合同義務和實現合同目的，他們具有啟動登記程序的動力和壓力，由這類民事主體引起的登記啟動機制被稱為登記申請。申請機制適用于純粹的私人交易領域，如民事主體依據自我意志進行的物權變動、在登記錯誤時通過更正登記等措施進行的補救等，[2]是民事主體對自己事務進行自我決定和處理的表現，與國家公權力無關。登記申請是最常見的登記啟動機制，下文將對其進行詳述。

第二，登記囑托（das Ersuchen einer

Beh？rde）。有關國家公權力機關為了達到維護公共利益（如土地征收）、維持私人合法權益（如法院實施查封等措施）等實現自己公共職責和職權的目的，要求登記機關通過登記行為予以協助，由這類公權力主體引發的登記啟動機制即為登記囑托。與登記申請不同的是，登記囑托的結果盡管可能影響私人的物權，但其來源于國家公共事務領域，目的在于實現國家公權力。因此，囑托與申請相比，在形式其一般采用公函形式。不過，這不意味著其內容具有隨意性，其同樣要受到形式性的法律限制，比如澳門物業登記法第34條第2款就規定：“官方實體請求登記時，無須填寫登記申請表格，但該請求應載于公函內，而公函中須指出請求登錄之事實、作為該事實依據之文件及簽署該公函之人之職務。”此外，受登記囑托公共權力屬性的影響，其要受到法律的嚴格調整，只有在法律明文規定的情形下，具有囑托權的機關才能依法進行登記囑托。[3]

由于登記申請和登記囑托均為登記啟動中的受動機制，均是相關主體為了達到自己目的而求諸登記機關的表現，故它們被通稱為“申請原則（Antragsgrundsatz）”，[4]以與登記機關依據職權進行登記的“職權主義”相對應，其結果就是沒有申請或者囑托，就沒有以后的登記機關依職權進行的登記行為。由于登記囑托所具有的機理類同于登記申請，本文對登記囑托不予詳述。

（二）主動機制

在主動機制中，登記機關可以依據法定職權，對法律有明確規定的情形主動進行登記，這種登記亦稱為“徑為登記”或者“依職權登記（Eintragungen

von Amts

wegen）“。對于不動產物權登記而言，主動機制主要體現于處理登記錯誤情形之中，此時，登記啟動仍要遵循一定的程序，比如，根據日本不動產登記法第63、64條的規定，登記的錯誤或者遺漏處于登記官的過失，登記官應從速報請法務局或者地方法務局的局長許可，更正登記，并將其事通知登記權利人和登記義務人，其中的報請、許可以及通知均是程序運行的表現。[5]

二、登記申請

（一）申請的界定

申請是登記程序的啟動機制，其將引發登記機關的登記行為，導致不動產物權變動成就，其在登記程序中的重要性是不言而喻的，要透徹了解申請以及把握申請的運作規律，就必須對申請加以準確的界定。

本文欲從以下兩個方面來界定申請：首先，從內在品質上看，申請無疑是當事人享有的請求登記機關為或不為一定行為的權利，那么，這種權利屬性是否就是登記請求權？[6]要回答這個問題，就必須界定申請的權利品質。其次，從外在形式上看，申請是當事人向登記機關作出的請求登記的表示行為，該行為的指向對象是登記機關，指向目的是不動產物權變動，那么，這種行為具有何種性質，是否就是法律行為？[7]要回答這個問題，就必須界定申請的表示性質。

1.申請的權利品性

申請是不動產物權變動得以受到法律承認和保護的必要途徑，它要反映不動產物權變動的趨向，因此，只有與不動產物權變動有關聯的當事人才有資格提出申請，其提出的申請才具有法律意義，與不動產物權變動無關之人沒有申請的資格，故申請在本質是一種權利。而且，這種權利引發了登記機關的審查、登記等程序行為，具有程序法上的意義，因此，登記申請權“是不動產物權變動交易的當事人請求登記官準予在登記簿冊上記載物權變動的法律事實的權利，屬于程序法上的權利”。[8]

對申請之權利的這種界定，揭示著其與登記請求權的區別：

第一，權利性質不同。登記申請權是程序性權利，是依據登記法產生的引致登記程序運行的權利。[9]登記請求權則是涉及不動產物權變動法律關系的一方當事人請求他方協助辦理申請登記的權利，如果他方拒絕協助時，請求權人可以通過司法救濟來實現自己的目的。比如，瑞士民法第665條第1項規定了土地所有權的登記請求權，其內容為：“有取得所有權理由的取得人，對所有人有請求登記的權利，如所有人拒絕時，有請求法院判與所有權的權利。”登記請求權的依據是物權實體法中法律關系，它既可以是物權性法律關系（如抵押權因為債權受償而消滅，但沒有辦理涂銷登記，同一不動產上的典權人即可根據自己的物權請求權請求涂銷該抵押權的情形），也可以是債權性法律關系（如房屋買受人依據房屋買賣合同，請求房屋出賣人申請房屋所有權移轉登記的情形）。

第二，權利指向不同。登記申請權的指向對象是登記機關，登記機關因此而享有介入當事人實體法律關系的權利，并負擔審查等程序義務，由此而言，登記申請權是超越當事人而指向登記機關的權利。登記請求權的指向對象則是當事人內部，即其是與登記機關無關的權利。有學者就從權利指向的角度，將登記申請權界定為“對登記官吏，要求為登記之公法上的權利”，將登記請求權界定為“對于登記義務人，請求為協理于登記申請之私法上的權利”。[10]

第三，權利主體定位不同。登記申請權的權利主體一般被稱為“登記權利人”（或者“受益人”“Gewinnender　Teil”）和“登記義務人”（或者“致損人”“Verlierender　Teil”），前者是因為登記并在登記簿上顯示的直接取得利益或者免除負擔的人（如房屋所有權的受讓人），后者是因為登記并在登記簿上顯示出來的失去利益或者得到負擔的人（如房屋所有權的出讓人）。[11]

在通常情況下，正如下文所言，共同申請是登記申請的常態，在這種情況下，登記權利人和登記義務人一般都是登記申請權人。對于登記請求權而言，其主體被稱為“登記請求權人”，義務主體被稱為“配合登記義務人”，即其主體只能是一方。在一般情況下，“登記權利人”與“登記請求權人”為同一人，但是，在特殊情況下，如房屋所有權受讓人不欲申請登記，則出讓人就成為請求權人，這時，程序法上的“登記義務人”就成為實體法上的“登記請求權人”，程序法上的“登記權利人”則是實體法上的“配合登記義務人”。[12]

第四，權利主體資格不同。據此，登記申請權的主體必須是與登記有直接利害關系之人，這種關系能夠在登記簿上顯示出來，故登記權利人在申請登記時必須是登記簿上的權利人，否則，即不得成為登記申請權的主體。比如，A將房屋出賣給B，但A對該房屋沒有處分權，在登記簿中不是房屋所有權人，相應的，B也與該登記簿中的房屋所有權人沒有利害關系，它們就不能對該房屋所有權享有申請權。而登記請求權主體則無該資格限制，在上述事例中，B依據對于A的合同債權，有權要求A履行合同，此即為登記請求權，只不過其不能現實實現而已。

第五，權利制約要素不同。登記申請權是否運行以及在何時運行，完全由當事人自己掌握，雖然法律一般規定登記申請應當在特定期限內作出，但是該期限僅僅屬于訓示期間，即使申請逾期，也不會發生權利消滅的效果。[13]但是，登記請求權運行的依據是存在物權變動、實體權利和登記簿上權利不一致等情況，建立在債權法律關系基礎上的登記請求權還要受到訴訟時效期間的限制。

第六，權利運行結果不同。登記申請權的運行會出現登記機關辦理登記與不辦理登記兩種結果。登記請求權運行的結果是協同登記義務人同意申請登記，從而由當事人雙方共同提出登記申請，此時，登記請求權與登記申請權的關系就是“為在登記簿上實現實體上之登記請求權，必須透過登記法上所規定之架構-登記法上之登記請求權”[14]，其最終結果等同于登記申請權的運行結果；或者是協同義務人不同意申請登記，登記請求權人通過司法救濟獲得權利支持后，再通過登記申請權的運行達到登記機關辦理登記的目的。

2.申請的行為性質

在不動產登記法是物權程序法的大前提下，登記申請具有程序法行為的意義，這是其基本屬性。申請處于登記程序機制之中，其一旦運行，就要引發登記機關的相應行為，這種行為可能還要涉及其他人（如對登記提出異議抗辯的利害關系人），因而，從整體上看，申請僅僅是登記程序中的一個環節，它不能像法律行為一樣具有獨立存在的意義。從這個角度理解申請，其與司法訴訟程序中的起訴具有相同的性質，即它們均是引致國家公權力機關依據職權從事相應行為的表示。登記申請是希冀登記機關進行登記的表示，它不是法律行為或者意思表示（rechtsgesch？ftliche

Willenserkl？rung），而僅僅是純粹的程序性行為（Verfahrenshandlung）[15].

如此界定申請的行為性質，就意味著，民法中的法律行為制度不能直接適用于登記申請等程序性行為，只能根據規范目的以及利益類型進行類推適用。[16]其最突出表現就是登記申請不能被撤銷（nicht　anfechtbar），即使當事人主觀上并沒有申請登記的意愿，但只要其向登記機關遞交了登記申請以及相關文件，而且登記機關據此辦理了登記，就足以表明申請作為程序行為，已經運行并因為最終效力的產生而失去了意義。如果不肯定這一點，就將導致整個登記程序喪失不可逆性的基本運作規律和特點，登記程序也就不足以稱為程序。當然，正如下文所言，在登記完成之前，申請是可以被撤回的（rücknehmbar），但這完全不同于撤銷。

（二）申請的運行

申請的運行，是當事人通過自己意思請求登記機關為或者不為審查、登記行為的動態表現。當事人向登記機關提出申請，是申請運行開始的標志；在提出申請后，當事人撤回申請，則意味著申請運行因當事人的意志而終止。

1.申請的提出

當事人提出申請，意欲向登記機關表明不動產物權變動的內容，并由登記機關加以確認。為了實現這個目的，當事人必須采用符合法定的方式提交相關文件，以證明自己行為的合法性和便于登記機關據以審查和控制。

（1）申請的文件

申請時應當提交的文件，必須能夠表明當事人的身分、意欲達到的目的以及相關的證據，它們包括：

第一，申請書。由于申請涉及到當事人的利益歸屬和變化，也決定了登記機關審查和登記的范圍，為了促使當事人謹慎從事，也為了防止登記機關濫用職權私自改變民事主體的權利狀態，當事人必須通過書面形式提出申請，以此來印證登記結果，這也是我國目前通常采用的形式。

申請書應當說明申請人身分、登記類型、登記原因、標的等。為了方便當事人提出申請和規范當事人的申請行為，申請書宜由登記機關提供標準樣式，明晰表明當事人應該填寫的事項和提供的證據，由當事人按照提示進行填寫和準備。這種做法無疑具有便利性，比如，葡萄牙從1984年開始采用這種方法，結果是“實踐證明填寫一張簡單的申請表并不會妨礙公眾進行登記”，相反還能夠起到簡化程序的作用。[17]

第二，其他證明文件。證明文件要服務于申請書的內容，因此，申請人必須附帶提交身分證明、登記原因證明文件（即不動產物權變動原因的證明，如行政許可文件、遺囑、取得時效構成的證明等）、登記義務人的權利證明（即登記義務人的權利證明文書或者登記簿中的權利編號）、申請所涉及第三人的同意證明以及法律規定的其他文件。

（2）申請的方式

申請方式主要有以下幾種：

第一，共同申請，即登記權利人和登記義務人共同向登記機關申請登記。這是申請的一般方式，也是我國登記實務所采用的通常做法，它適用于因法律行為產生的不動產物權變動情況，比如，因為買賣、交換、贈與、抵押、設典等進行登記的，應當由當事人雙方共同申請。在這種申請方式中，登記申請權主體的必須具備完全行為能力。

第二，單方申請，即由登記權利人或者登記義務人一方向登記機關申請登記。這種申請主要出現于初始登記（如建筑物所有權的第一次登記）、經過國家公權力確認的物權變動（如法院通過已經發生法律效力的判決確定的不動產物權變動）、因繼承發生的物權變動等非因法律行為產生的物權變動情況之中。比如，瑞士民法第665條第2項即規定：“在先占、繼承、征收、強制執行或法院判決等情況下，取得人得自行請求登記。”與共同申請一樣，單方申請人也要具有完全行為能力。

第三，申請，即申請人的法定人或者申請人委托人向登記機關申請登記。在這種情況下，人應當出具身分證明、委托書等證明文件。

第四，代位申請，即登記權利人怠于申請登記，與其有利害關系之人為了保全自己的利益或者同時照料登記權利人的利益，以自己的名義代位登記權利人向登記機關申請登記。代位申請主要分為兩類：其一，基于債權人的代位權進行的代位申請。這種代位申請的目的在于保全代位權人的利益，是債權人行使代位權的表現，因此，其必須符合代位權的條件。根據日本不動產登記法第46條之二規定，債權人在代位申請時，應當在申請書中記載債權及債務人的姓名或者名稱、住所或事務所及代位原因，并附具證明代位原因的文件。其二，基于共同利益進行的代位申請。這種代位申請的目的在于保全代位申請人以及被代位的登記權利人的共同利益，因此，其二者之間必須存在利益上的牽連關系，形成利益共同體，而且代位申請的目的只能是為該權利共同體的利益。比如，臺灣土地登記規則第31條第1項規定，繼承人為二人以上的，部分繼承人因故不能與其他繼承人共同申請登記時，其中一人或者數人為了全體繼承人的利益，就被繼承的土地，申請為公同共有之登記。需要注意的是，無論是何種代位申請，均必須由法律明確規定其情形以及證明事項，以防止不當侵害申請權利人的利益。

2.申請的撤回

申請的提出是申請人自己依據自主意思而選擇的行為，其當然也可以選擇撤回這種行為，這是當事人自己的權利。因此，有學者就稱，不存在“不可撤回（unwiderruflichen）”的登記申請。[18]不過，申請人撤回申請的權利要受到登記機關登記行為的限制，即只有在登記完成之前，申請人才能部分或者全部撤回申請，因為登記的完成標志著申請已經達到目的，其作為程序行為已經正常終結，就不再具有撤回的可能。如果登記機關主張當事人撤回申請的表示到達登記機關的時間，晚于登記完成的時間，則要由登記機關對此負擔證明義務。

申請人應當采用書面形式撤回申請，其中需要明確表示撤回申請的意思，但無需陳述撤回申請的理由。在共同申請場合，應當由雙方共同向登記機關出具撤回申請請求書；在申請場合，應當由人向登記機關出具申請人撤回申請的授權文書。如果撤回申請的表示不符合上述形式要求，視為申請沒有撤回，登記機關仍然可以完成登記。

原則上，在登記完成之前，申請人撤回申請的，登記機關必須尊重申請人的意志，并負擔準許撤回的義務，而不能擅自加以限制。但是，在共同申請中，只有部分申請人提出撤回申請的，就應根據情況進行區別對待，而不能拘泥于上述原則。比如，在共同繼承登記中，一個繼承人撤回登記申請不能影響他人的登記申請，登記機關應該準許該撤回，但其他人的申請仍要發生法律效力。又如，在因買賣而導致的所有權移轉登記情況中，只有一方申請人提出撤回申請，而另一方不同意撤回的，為了平衡當事人的利益，登記機關就不能準許撤回。在這種情況下，登記機關應當中止登記程序，在當事人共同同意撤回申請、不再撤回申請或者法院、仲裁機關確認權利歸屬時，再作出同意撤回申請或者繼續登記行為的決定。

（三）申請的效力

申請是一種的程序行為，受這種性質的制約，其正常運行的后果，當然是具有程序法意義的效果。但是，這并不是申請法律效力的全部，因為登記除了具有程序構造的法律意義之外，其最主要的法律意義是充當不動產物權的法定公示形式，這是能產生實體法效力的意義，那么，申請作為登記生成的前奏，在一定條件下，也產生相應的實體法效力，從而影響當事人在實體法上的權利義務關系。這樣，申請的作出，就會在程序法和實體法上產生雙重效力，前者一般被成為形式效力（formelleWirkung），后者則被稱為實體效力（materielle Wirkung）。

1.形式效力

（1）啟動登記機關的登記行為

申請作為登記的啟動機制，意味著申請人的意思是登記機關從事登記行為的動因，沒有申請，就沒有登記機關的行為，前者決定了后者的發生。隨之而來的，就是登記機關必須對當事人的申請有所表示或者行為，即對申請進行審查，在審查后作出登記或者不登記的行為，故而，當事人申請和登記機關的登記行為在邏輯上具有因果關系，在時間上具有先后關系，這是申請決定登記程序中登記行為運作規律的效力。

（2）決定登記機關的行為范圍

當事人申請登記，是意欲通過登記機關的登記來落實不動產物權變動的后果，從這個角度觀之，登記行為的功能，主要是充作達到當事人目的的手段，無視申請、脫離申請或者超越申請的登記行為，就是無視目的、脫離目的或者超越目的的手段，是不妥切、不適當的手段。這意味著，不僅登記機關在啟動登記行為時要受到申請行為的制約，登記機關的工作權限范圍，也要受制于申請。換言之，登記機關在審查申請和辦理登記時，必須依據申請的內容范圍進行操作，既不能在內容上少于申請的內容，也不能在范圍上超過申請的范圍。當然，這并不意味著申請能夠完全支配登記機關的行為，申請能否為登記機關所認可和采納，還取決于登記機關的審查。

2.實體效力

（1）決定登記完成的順序

申請是登記的啟動器，先申請者應當先登記，這是一般的社會情理。針對同一不動產，如果有數人提出物權變動的申請，則申請時間在先者，完成登記的時間就在先。由于登記是不動產物權的標志，那么，先登記者權利產生的時間就在先，其具有排斥登記時間在后權利的效力，這就影響到此數個不動產物權實現的先后順序，即本文后面將要詳述的順位。實現此種效力的技術手段，就是登記機關按照收到申請的時間先后順序，對申請進行序列編號，登記機關要根據編號來決定完成登記的時間先后順序，申請人則可根據這個編號來主張自己的登記順序。

（2）影響不動產物權的善意取得

登記程序的運行結果，可能會出現登記錯誤，即登記物權與真實物權不一致，在這種情況下，與登記物權人發生物權變動交易者（即第三人）基于對登記的信賴，能夠從登記物權人處取得該物權，真實權利人不能依據自己享有的真實物權來進行阻礙或者追奪。這種制度就是登記公信力，第三人基于登記公信力取得物權的制度就是不動產物權的善意取得，但是，其存在前提條件是，第三人在申請物權變動登記時，不知道登記錯誤，即其在申請登記時不是惡意的。可見，申請登記的時間，是決定不動產物權善意取得制度中“善意或惡意”的時間點，其將影響第三人能否根據善意取得制度來取得不動產物權。“登記公信力”將在下文詳述，于此不贅。

篇3

（一）房屋滅失的；

（二）放棄所有權的；

（三）法律、法規規定的其他情形。

第三十九條，申請房屋所有權注銷登記的，應當提交下列材料：

（一）登記申請書。

（二）申請人身份證明。

（三）房屋所有權證書或者房地產權證書。

（四）證明房屋所有權消滅的材料。

（五）其他必要材料。

相關說明：

1、房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。

篇4

福建不動產實施細則全文第一章 總 則

第一條 為規范不動產登記行為，細化不動產統一登記制度，方便人民群眾辦理不動產登記，保護權利人合法權益，根據《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)，制定本實施細則。

第二條 不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。

房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。

第三條 不動產登記機構依照《條例》第七條第二款的規定，協商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區域不動產登記的，應當在登記完畢后將不動產登記簿記載的不動產權利人以及不動產坐落、界址、面積、用途、權利類型等登記結果告知不動產所跨區域的其他不動產登記機構。

第四條 國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會同有關部門辦理，依法向權利人核發不動產權屬證書。

國務院批準的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權利人核發不動產權屬證書。

中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，依照國土資源部《在京中央國家機關用地土地登記辦法》等規定辦理。

第二章 不動產登記簿

第五條 《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。

沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。

有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。

前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。

第六條 不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿。

第七條 不動產登記機構應當配備專門的不動產登記電子存儲設施，采取信息網絡安全防護措施，保證電子數據安全。

任何單位和個人不得擅自復制或者篡改不動產登記簿信息。

第八條 承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員應當熟悉相關法律法規，具備與其崗位相適應的不動產登記等方面的專業知識。

國土資源部會同有關部門組織開展對承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員的考核培訓。

第三章 登記程序

第九條 申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。

申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。

第十條 處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。

按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。

建筑區劃內依法屬于全體業主共有的不動產申請登記，依照本實施細則第三十六條的規定辦理。

第十一條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。

監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料;因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。

父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。

第十二條 當事人可以委托他人代為申請不動產登記。

申請不動產登記的，人應當向不動產登記機構提供被人簽字或者蓋章的授權委托書。

自然人處分不動產，委托人申請登記的，應當與人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。

境外申請人委托他人辦理處分不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證。

第十三條 申請登記的事項記載于不動產登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構應當將登記申請書以及相關材料退還申請人。

第十四條 因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。

第十五條 不動產登記機構受理不動產登記申請后，還應當對下列內容進行查驗：

(一)申請人、委托人身份證明材料以及授權委托書與申請主體是否一致;

(二)權屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內容是否一致;

(三)不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確;

(四)法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全。

第十六條 不動產登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：

(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;

(二)在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;

(三)因不動產滅失導致的注銷登記，查看不動產滅失等情況。

第十七條 有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外：

(一)政府組織的集體土地所有權登記;

(二)宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記;

(三)依職權更正登記;

(四)依職權注銷登記;

(五)法律、行政法規規定的其他情形。

公告應當在不動產登記機構門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公告所需時間不計算在登記辦理期限內。公告期滿無異議或者異議不成立的，應當及時記載于不動產登記簿。

第十八條 不動產登記公告的主要內容包括：

(一)擬予登記的不動產權利人的姓名或者名稱;

(二)擬予登記的不動產坐落、面積、用途、權利類型等;

(三)提出異議的期限、方式和受理機構;

(四)需要公告的其他事項。

第十九條 當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產登記。

有下列情形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記：

(一)人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的;

(二)人民檢察院、公安機關依據法律規定持協助查封通知書要求辦理查封登記的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不動產權利決定生效后，要求不動產登記機構辦理注銷登記的;

(四)法律、行政法規規定的其他情形。

不動產登記機構認為登記事項存在異議的，應當依法向有關機關提出審查建議。

第二十條 不動產登記機構應當根據不動產登記簿，填寫并核發不動產權屬證書或者不動產登記證明。

除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發不動產登記證明外，不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產權屬證書。

不動產權屬證書和不動產登記證明，應當加蓋不動產登記機構登記專用章。

不動產權屬證書和不動產登記證明樣式，由國土資源部統一規定。

第二十一條 申請共有不動產登記的，不動產登記機構向全體共有人合并發放一本不動產權屬證書;共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發放不動產權屬證書。

共有不動產權屬證書應當注明共有情況，并列明全體共有人。

第二十二條 不動產權屬證書或者不動產登記證明污損、破損的，當事人可以向不動產登記機構申請換發。符合換發條件的，不動產登記機構應當予以換發，并收回原不動產權屬證書或者不動產登記證明。

不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失，不動產權利人申請補發的，由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發。

不動產登記機構補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當將補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項記載于不動產登記簿，并在不動產權屬證書或者不動產登記證明上注明補發字樣。

第二十三條 因不動產權利滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明;確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。

第四章 不動產權利登記

第一節 一般規定

第二十四條 不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。

未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。

第二十五條 市、縣人民政府可以根據情況對本行政區域內未登記的不動產，組織開展集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權的首次登記。

依照前款規定辦理首次登記所需的權屬來源、調查等登記材料，由人民政府有關部門組織獲取。

第二十六條 下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：

(一)權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的;

(二)不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;

(三)不動產權利期限、來源等狀況發生變化的;

(四)同一權利人分割或者合并不動產的;

(五)抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的;

(六)最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的;

(七)地役權的利用目的、方法等發生變化的;

(八)共有性質發生變更的;

(九)法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

第二十七條 因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：

(一)買賣、互換、贈與不動產的;

(二)以不動產作價出資(入股)的;

(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的;

(四)不動產分割、合并導致權利發生轉移的;

(五)繼承、受遺贈導致權利發生轉移的;

(六)共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的;

(七)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的;

(八)因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的;

(九)因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的;

(十)法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。

第二十八條 有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

(一)不動產滅失的;

(二)權利人放棄不動產權利的;

(三)不動產被依法沒收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的;

(五)法律、行政法規規定的其他情形。

不動產上已經設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。

第二節 集體土地所有權登記

第二十九條 集體土地所有權登記，依照下列規定提出申請：

(一)土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織代為申請，沒有集體經濟組織的，由村民委員會代為申請;

(二)土地分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各集體經濟組織代為申請，沒有集體經濟組織的，由村民小組代為申請;

(三)土地屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)集體經濟組織代為申請。

第三十條 申請集體土地所有權首次登記的，應當提交下列材料：

(一)土地權屬來源材料;

(二)權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標;

(三)其他必要材料。

第三十一條 農民集體因互換、土地調整等原因導致集體土地所有權轉移，申請集體土地所有權轉移登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)互換、調整協議等集體土地所有權轉移的材料;

(三)本集體經濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二條 申請集體土地所有權變更、注銷登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)集體土地所有權變更、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

第三節 國有建設用地使用權及房屋所有權登記

第三十三條 依法取得國有建設用地使用權，可以單獨申請國有建設用地使用權登記。

依法利用國有建設用地建造房屋的，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權登記。

第三十四條 申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：

(一)土地權屬來源材料;

(二)權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標;

(三)土地出讓價款、土地租金、相關稅費等繳納憑證;

(四)其他必要材料。

前款規定的土地權屬來源材料，根據權利取得方式的不同，包括國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權租賃合同以及國有建設用地使用權作價出資(入股)、授權經營批準文件。

申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權登記的，按照本條規定辦理。

第三十五條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產權屬證書或者土地權屬來源材料;

(二)建設工程符合規劃的材料;

(三)房屋已經竣工的材料;

(四)房地產調查或者測繪報告;

(五)相關稅費繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十六條 辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

第三十七條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)發生變更的材料;

(三)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件;

(四)國有建設用地使用權出讓合同或者補充協議;

(五)國有建設用地使用權出讓價款、稅費等繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十八條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)買賣、互換、贈與合同;

(三)繼承或者受遺贈的材料;

(四)分割、合并協議;

(五)人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書;

(六)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件;

(七)相關稅費繳納憑證;

(八)其他必要材料。

不動產買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同。

第三十九條 具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物所有權的登記，按照本實施細則中房屋所有權登記有關規定辦理。

第四節 宅基地使用權及房屋所有權登記

第四十條 依法取得宅基地使用權，可以單獨申請宅基地使用權登記。

依法利用宅基地建造住房及其附屬設施的，可以申請宅基地使用權及房屋所有權登記。

第四十一條 申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)申請人身份證和戶口簿;

(二)不動產權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料;

(三)房屋符合規劃或者建設的相關材料;

(四)權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二條 因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書或者其他權屬來源材料;

(二)依法繼承的材料;

(三)分家析產的協議或者材料：

(四)集體經濟組織內部互換房屋的協議;

(五)其他必要材料。

第四十三條 申請宅基地等集體土地上的建筑物區分所有權登記的，參照國有建設用地使用權及建筑物區分所有權的規定辦理登記。

第五節 集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記

第四十四條 依法取得集體建設用地使用權，可以單獨申請集體建設用地使用權登記。

依法利用集體建設用地興辦企業，建設公共設施，從事公益事業等的，可以申請集體建設用地使用權及地上建筑物、構筑物所有權登記。

第四十五條 申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權首次登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)有批準權的人民政府批準用地的文件等土地權屬來源材料;

(二)建設工程符合規劃的材料;

(三)權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料;

(四)建設工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集體建設用地使用權首次登記完成后，申請人申請建筑物、構筑物所有權首次登記的，應當提交享有集體建設用地使用權的不動產權屬證書。

第四十六條 申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更登記、轉移登記、注銷登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更、轉移、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

因企業兼并、破產等原因致使集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權發生轉移的，申請人應當持相關協議及有關部門的批準文件等相關材料，申請不動產轉移登記。

第六節 土地承包經營權登記

第四十七條 承包農民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農用地，或者國家所有依法由農民集體使用的農用地從事種植業、林業、畜牧業、漁業等農業生產的，可以申請土地承包經營權登記;地上有森林、林木的，應當在申請土地承包經營權登記時一并申請登記。

第四十八條 依法以承包方式在土地上從事種植業或者養殖業生產活動的，可以申請土地承包經營權的首次登記。

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該細則對不動產登記的程序、資料查詢、保護、利用和法律責任都作了明確的規定。從我公司土地、房產登記辦證的操作經驗分析，對比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，《細則》有以下新“看點”

1進一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求

《細則》第二條規定：“房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。”

2處分共有不動產的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請)

《細則》第十條規定：“處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。”

3除已經過公正外，自然人處分不動產需“現場”委托登記

《細則》第十二條規定：“當事人可以委托他人代為申請不動產登記。自然人處分不動產，委托人申請登記的，應當與人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。”

與目前土地、房產登記相比，《細則》的規定，使委托程序較為復雜和嚴謹。

4不動產登記人員可能需要現場查看不動產的狀況

《細則》第十六條規定：“不動產登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”

即不動產登記申請人要做好現場查看的準備。

5小區公共道路、綠地等用地作為業主產權登記存在可能

《細則》第三十六條規定：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。”

6國有農場土地相關登記也有規可依法

《細則》第五十二條規定：“以承包經營以外的合法方式使用國有農用地的國有農場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農用地進行農業生產，申請國有農用地的使用權登記的，參照本實施細則有關規定辦理。國有農場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規定辦理。”

7登記信息保護要求，杜絕“房叔”、“房嬸”

《細則》第九十五條：“各級不動產登記機構應當采取措施保障不動產登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產登記信息。”

第一百零三條規定：“不動產登記機構工作人員違反本實施細則規定，有下列行為之一，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：……(三)泄露不動產登記資料、登記信息;……”

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不動產登記機構整合基本完成后，《不動產登記暫行條例實施細則》的落地意味著，中國不動產登記工作從此有了更加詳實和可操作的法律依據。

【明確一：小產權房無法登記】

國土資源部地籍司副司長冷宏志表示，我們國家物權法規定，不動產如果不登記，是不受法律保護的。從這個角度講，建立不動產統一登記制度以后，大家為了更好保護自己的物權或者財產權，正常地講就應該到登記部門進行登記。如果不登記，他就不能夠對抗第三人。

只有全面納入登記的不動產才能在法律框架內受到保護，對于此前非法買賣的小產權房，目前不動產登記條例明確暫不登記，這意味著小產權房不可能隨之合法化。

【明確二：三類人可查詢不動產】

實施細則明確“三類人”可以查詢不動產登記資料：一是權利人可以查詢、復制其不動產登記資料;二是因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。

根據上述規定，只有特定人可以查詢不動產登記資料，而且并非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產等不動產信息。權力機關依法查詢，也需經過合理的法定程序。

根據實施細則，權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料應當提交下列材料：查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關系人查詢的，提交證實存在利害關系的材料。對于查詢所需材料，細則增加了“查詢目的的說明”這一項。

實施細則要求，不動產登記資料由不動產登記機構管理，不動產登記機構應當建立不動產登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個人不得泄露不動產登記信息。違反規定的，除依法給予處分外，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

【明確三：小區公共部分歸業主所有】

值得注意的是，實施細則對小區內道路、綠地的產權歸屬登記進行了明確規定：辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

“在我國現今的城市建設模式下，城市居民自購的住房往往位于小區內，此類小區的道路、綠地、公用設施、物業服務用房及其他公共場所似乎并無登記人信息。”北京圣運律師事務所行政法首席律師王優銀表示。

【明確四：農村宅基地及房屋要登記】

此外，對于國有建設用地上的建筑物，此前有房產證登記制度相對完善。農村集體土地、宅基地和集體土地承包經營權等多數在村內登記，而且多數手工登記，資料并不完整。

此次實施細則對于集體土地宅基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權、土地承包經營權都明列單獨章節要求登記。

中國社會科學院農村經濟研究所研究員黨國英表示，不動產登記制度本身就是保護各種不動產的合法性，有些地區農村集體土地確權工作近幾年開展不錯，還有很多農村集體土地確權登記尚需完善。不動產登記全面推開后，所有的建筑物應該全部登記。

實施細則第42條規定，因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的，需提交下列材料：不動產權屬證書或者其他權屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產的協議或者材料集體經濟組織內部互換房屋的協議等。

【明確五：登記未引發市場波動】

在不動產登記條例征求意見期間，業內人士曾經擔心，不動產登記掌握房產基礎信息，是為征收房地產稅鋪路。而開征房地產稅的預期，可能會引發有多套房產的業主拋售房產，從而引起樓市震蕩。

事實證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經開始對不動產變更、交易的居民換發不動產登記證，從而陸續實現新證(不動產登記證)換舊證(房產證)。這些地區的房地產市場去年穩中有升，不動產登記并未引發市場波動。

首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院副院長張杰表示，“不需要擔心不動產登記會引起房價下跌，不動產登記只是影響房地產市場發展的間接因素。短期來看，不動產登記有利于理清市場底數，開發商、政府主管部門、買房群眾都希望房地產數量有一個確切的數據;長期來看，這有利于市場秩序的完善，促進房地產市場健康發展。”

篇6

最高人民法院關于辦理財產保全案件若干問題的規定

第一條 當事人、利害關系人申請財產保全，應當向人民法院遞交申請書。申請書應當載明下列事項：

(一)申請保全人的身份證明、送達地址、聯系方式;

(二)申請財產保全的事實與理由;

(三)爭議標的或者請求事項;

(四)具體明確的被保全財產;

(五)保全擔保財產證明或者資信證明，或者不需要提供保全擔保的理由;

(六)其他需要記明的事項。

第二條 當事人在仲裁過程中申請財產保全的，申請書應當通過仲裁機構提出。仲裁機構收到申請書后，應當及時提交人民法院，并附仲裁案件受理通知書、委托保全函等相關材料。人民法院作出保全裁定或駁回申請的，應當及時通知仲裁機構。

第三條 人民法院依申請或依職權進行財產保全的，由人民法院審判部門作出裁定后，移送執行部門實施。

第四條人民法院接受財產保全申請后，對情況緊急的，必須在四十八小時內作出裁定;裁定采取保全措施的，應當立即開始執行。對非緊急情況的，應當在接受申請后5日內作出裁定;需要提供擔保的，應當在提供擔保后5日內作出裁定;裁定采取保全措施的，應當在5日內執行。

第五條 人民法院依照民事訴訟法第一百條、第一百零一條規定責令當事人、利害關系人提供擔保的，應當根據案件的具體情況，按照下列標準，確定擔保數額：

(一)保全銀行賬戶資金的，不超過被保全資金的30%;

(二)保全土地、房屋等不動產的，不超過被保全土地、房屋等不動產同期市場交易價格的30%;

(三)保全車輛、機器設備等動產的，不超過被保全車輛、機器設備等動產查封期間的折舊費用;

(四)保全非上市公司股權或投資權益的，不超過被保全股權或投資權益出資金額或者轉讓金額的30%;

(五)保全古玩、字畫、知識產權等其他財產的，不超過被保全財產市值估價的30%。

財產保全期間，申請保全人提供的擔保不足以賠償可能給被保全人造成的損失的，人民法院應當責令其追加擔保;拒不追加的，裁定解除保全。

第六條 保全上市公司股票、債券的，申請保全人應當提供與該股票、債券市場交易價格相當的財產擔保。

被保全的上市公司股票、債券需要及時交易處置的，人民法院應當允許被保全人交易處置，并保全其變價款。但股權、債券作為爭議標的的除外。

第七條 他人為申請保全人提供財產擔保的，應當向人民法院出具擔保書。擔保書應當載明擔保人、擔保方式、擔保財產、擔保范圍、擔保物的價值、擔保責任的承擔等內容，并附相關證明材料。

他人為申請保全人提供保證擔保的，應當向人民法院提交公民的身份證明、法人或其他組織營業執照、法定代表人或主要負責人身份證明、組織機構代碼、財產或財務狀況等證明文件。公司法人作為第三人提供保證擔保的，還應當提供公司章程及公司股東會或者董事會同意提供擔保的決議文件。

保全擔保應當符合物權法、擔保法、公司法等有關法律的規定，不符合規定的，人民法院應當裁定駁回申請。

第八條 申請保全人可以與保險公司訂立訴訟保全責任險合同，作為保全擔保。

訴訟保全責任險合同的保險利益應當確保保險事故發生時被保全人所遭受的損失得到賠償。

第九條 具有下列情形之一的，人民法院可以不要求申請保全人提供擔保：

(一)在工傷賠償、交通事故人身損害賠償訴訟中申請財產保全的;

(二)商業銀行、保險公司等金融機構申請財產保全的。

(三)案件事實清楚，權利義務關系明確，不及時采取保全措施可能造成嚴重后果的。

追索贍養費、扶養費、撫育費、撫恤金、醫療費用、勞動報酬的，可以直接申請人民法院先予執行。

第十條當事人、利害關系人申請財產保全，應當向人民法院提供明確、具體的被保全財產。當事人、利害關系人申請訴訟保全時，確因客觀原因不能提供明確、具體被保全財產的，人民法院可以酌情裁定采取保全措施。

第十一條 訴訟保全裁定未指明具體的保全財產的，在該裁定執行過程中，申請保全人可以書面申請人民法院查詢被保全人的財產。

申請保全人應當在申請書中寫明被保全人的基本情況，以及請求查詢的財產數額和范圍等事項。

申請保全人提出查詢申請的，已建立網絡執行查控系統的人民法院可以在請求保全的數額范圍內，查詢被保全人的財產。

第十二條

人民法院查詢發現可供保全財產的，應當立即采取查封、扣押、凍結措施。查詢發現的財產有存款、動產、股權、不動產等多種類型的，應當優先保全存款等方便變現處置的財產。

第十三條人民法院對查詢的被保全人財產情況，應當依法保密，除根據申請保全人的保全請求應當采取查封、扣押、凍結措施的財產外，不得向申請保全人泄露被保全人其他財產信息，也不得在訴訟保全、強制執行之外使用相關信息。

第十四條 申請保全人通過虛假訴訟等方式惡意獲取信息，侵害被保全人合法權益的，應當承擔賠償責任。對有上述妨害民事訴訟行為的申請保全人，人民法院可以依照民事訴訟法第一百一十一條的規定依法追究責任。

第十五條 人民法院在財產保全中采取查封、扣押、凍結措施時，需要有關單位協助辦理登記手續的，有關單位應當在保全裁定書和協助通知書送達當日辦理登記手續;有多個保全裁定書和協助通知書的應當按照送達的時間先后辦理凍結手續，不能確定當日送達先后時間的，視為相同順位的保全措施。

第十六條 財產保全裁定執行中，人民法院發現據以執行的裁定書內容與實際情況不符的，應當予以撤銷或糾正。

第十七條 申請保全人申請續行保全的，應當在保全措施期限屆滿15日前向原作出財產保全裁定的人民法院提出申請。逾期申請或者不申請的，自行承擔不能續行保全的法律后果。

第十八條 有下列情形之一的，首先采取保全措施的法院應當將保全財產移交已進入執行程序的另案輪候查封法院執行：

(一)首先采取保全措施法院消極執行，超過三個月未對保全財產采取變價處分措施的;

(二)債權人無正當理由，超過三個月未申請人民強制執行的。

第十九條對符合本規定第十八條規定的案件，首先采取保全措施法院未主動移送的，另案輪候查封法院可以要求其移送。兩地法院就移送保全財產發生爭議的，可以逐級報請共同的上級法院指定該財產的執行法院。

共同的上級法院可以根據保全財產的所在地、種類及各債權數額與保全財產價值之間的關系等案件具體情況，指定執行法院并限期處分保全財產。

第二十條申請保全人對駁回申請保全裁定不服的，可以自裁定送達之日起五日內向作出裁定的人民法院申請復議一次。人民法院應當自收到復議申請后十日內審查。理由成立的，裁定撤銷或改正并采取保全措施;理由不成立的，裁定駁回復議申請。

第二十一條 利害關系人認為保全裁定實施過程中的執行行為違法提出異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十五條規定審查處理。

利害關系人對保全裁定不服，基于實體權利對保全財產提出足以排除查封、扣押、凍結異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定進行審查處理。

第二十二條 本規定自公布之日起施行。本規定施行前的司法解釋與本規定不一致的，以本規定為準。法律和司法解釋另有特別規定的，適用其規定。

財產保全的執行程序

(一)人民法院對于可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執行或者造成當事人其他損害的案件，根據對方當事人的申請，可以裁定對其財產進行保全、責令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為;當事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以責令申請人提供擔保，申請人不提供擔保的，裁定駁回申請。人民法院接受申請后，對情況緊急的，必須在四十八小時內作出裁定;裁定采取保全措施的，應當立即開始執行。

(二)利害關系人因情況緊急，不立即申請保全將會使其合法權益受到難以彌補的損害的，可以在提起訴訟或者申請仲裁前向被保全財產所在地、被申請人住所地或者對案件有管轄權的人民法院申請采取保全措施。申請人應當提供擔保，不提供擔保的，裁定駁回申請。人民法院接受申請后，必須在四十八小時內作出裁定;裁定采取保全措施的，應當立即開始執行。

申請人在人民法院采取保全措施后三十日內不依法提起訴訟或者申請仲裁的，人民法院應當解除保全。

(三)保全限于請求的范圍，或者與本案有關的財物。財產保全采取查封、扣押、凍結或者法律規定的其他方法。人民法院保全財產后，應當立即通知被保全財產的人。

財產已被查封、凍結的，不得重復查封、凍結。

(四)財產糾紛案件，被申請人提供擔保的，人民法院應當裁定解除保全。申請有錯誤的，申請人應當賠償被申請人因保全所遭受的損失。當事人對保全或者先予執行的裁定不服的，可以申請復議一次。復議期間不停止裁定的執行。

財產保全的解除

(一)被申請人提供擔保;

(二)訴前財產保全的申請人在采取保全措施后30日內未起訴的;

(三)申請人撤回保全申請的。

篇7

關鍵字：確權物權變動法律行為物權公示原則

一、確定物權歸屬的意義

過去的民法學說一般是將如何確定物權歸屬的案件，也就是我們常說的“確權”案件當作非交易狀態下的案件類型。其實交易狀態下的確權案件才是司法實踐中的常發案件，而且在市場經濟條件下這類案件對于國計民生才具有重要意義。比如，在買賣交易中確定所有權是否轉移至買受人的案件，在土地使用權轉讓時確定該權利是否已經被受讓人取得案件；在抵押交易中確定當事人依據抵押合同設定抵押權是否生效的案件。這些都是現實中的常發案件。在這些案件中，我們必須對認可這些物權變動是否生效、以及何時生效的問題做出決斷。

物權歸屬的判斷對于市場經濟和人民群眾的生活具有十分重要的意義，因為：（1）物權具有排斥第三人的效力，比如抵押權設定生效后，即可以排斥一般的債權人，以保障抵押權人優先得到償還。因此必須在抵押權設定的法律交易中考慮到第三人正當權利被排斥這一因素，在法律上建立保護第三人的制度。再如所有權變動的情況：如果一個所有權的取得有效，那么該所有權便不能同時確定為他人享有。因此在一個標的物上雖然可以存在兩個以上的債權，但是絕不可以同時存在兩個所有權，因此如果確定一個所有權變動有效，其他人的合法債權因此必然會被排斥。物權這種排斥第三人作用的法律效力是非常強硬的，因此物權變動的法學原理和制度建設必須考慮到交易安全這個市場經濟法制建設的基本原則。（2）物權變動實際上使得一個特定物上的法律關系發生更新，一個有效的物權變動能夠使得物上原來的法律關系歸于終結，而新的法律關系即可以產生。物權變動，其實是物的支配秩序的變動，這就是物權效力制度建設必須予以解決的問題。因為民法上有“無瑕疵取得”的原則，物權取得人一般并不承受標的物原來的負擔、標的物原來的權利瑕疵一般情況下只能由原來的權利人承擔，所以物權變動的生效，會立即發生標的物上的法律關系更新的結果。所以交易的物權確權不論對于民法制度建設、而且對于公法制度建設也有十分重要的意義。比如，對于已經合法完成的交易，不論是法院還是行政管理機關，一般均不應該因為物的原來權利人有違法的情節（即使物的原來權利人的不當行為與交易之物有關），而將物從物權取得人手中追回。

正因為這樣，對于物權歸屬確定中的法理問題和基本規則問題，不但法院的法官應該掌握，仲裁機構的仲裁員應該掌握，而且行政管理部門比如土地部門、房地產部門、車輛以及船舶的管理部門等照樣應該掌握。當然，律師職業者和其他法律輔助人員也應該予以掌握。

近年來隨著法學研究的深入，法理上對于物權變動的有效作為確定物權歸屬這一點已經沒有疑義，這也就是說，“確權”的基礎應該是物權取得的法律根據的正當性，因此可以從物權變動的法律根據方面去確定物權的歸屬。同時，對于非依據法律行為發生的物權變動，比如依據法律的直接規定、依據法院的判決和政府的行政指令等發生的物權變動、依據繼承發生的物權變動等，法理上的看法也趨于統一，我國立法機關編制的“物權法征求意見稿”也采納了這些觀點。但是這些物權變動并不是依據交易行為發生的，從市場經濟和人民群眾的說需要看，其實踐意義并不如依據法律行為發生的物權變動的意義重要。

顯然，司法實踐常見的物權確認案件，常常是依據法律行為發生的物權變動，然而也就是在這一方面，目前的民法法理有極大的混亂，給我國的立法和司法帶來極大的困擾。本文從幾個典型案例分析入手，說明科學的確定交易中的物權歸屬的方法，以及其中的法理問題，目的是克服各種似是而非的法理給我們帶來的困擾，以科學的法理來指導我們的立法和司法。

二、僅僅依據生效的合同，就能確定物權變動生效嗎？

現實交易涉及物權變動的情形一般是：當事人之間首先會訂立一個合同，通過合同來約束雙方當事人，使他們能夠履行合同，以完成物權的變動。這種情形的典型，就是當事人之間訂立買賣合同，合同在履行之前首先應該生效，這種效力促使當事人履行合同指定的交付義務，最后完成所有權的轉移。所以從物權變動的角度看，這個買賣合同就成為所有權取得這種物權變動的交易基礎行為或者原因行為，而所有權轉移的事實，就成為交易的結果。一般法理分析也就是基于這一因果關系而展開的。有了這個原因行為的基礎，所有權的轉移才具備了法律上最初的條件,抵押權的設定等行為，也存在著這些法律事實的區別。所以除所有權轉移之外，其他交易情況下的物權變動都會有這個原因行為。

但是，合同的成立以至生效，是否能夠成為物權變動的充分條件？也就是說，是否有了物權變動的原因，就必然發生物權變動的結果？舉例來說，是否可以認為買賣合同成立生效后，標的物的所有權十分肯定會轉移給買受人？依據合同設定抵押權時，是否可以根據能夠生效的合同就確定抵押權設定行為完成了？

司法實踐中常常可以遇到這樣一些案例，一些法官、律師等認為，合同生效了，合同所指向的物權變動也就生效了。請看如下案例：

（一）案例

案例1：“一物二賣”中的所有權確定問題

某省一個縣城進行舊城改造時，有一個拆遷戶回遷到一處鋪面房。不久有一個經商的人找到該房主，提出以較高的價格購買其鋪面房，拆遷戶答應了。于是雙方簽訂了房屋買賣合同，約定合同簽訂之后六個月期滿，拆遷戶將房屋交付給該經商戶。合同簽訂后，經商戶依約交付了房款。該合同簽訂三天后，另一個經商戶也找到這個拆遷戶，提出以更高的價錢買拆遷戶的鋪面房。拆遷戶非常高興，就和第二個買受人又訂立了房屋買賣合同，還主動迅速地辦理了房屋過戶的登記手續。房主交付房屋后，第二個買受人開始了經營活動。結果半年后，第一個買受人要求拆遷戶交房時，發現房屋已經被第二個買受人占有使用。于是，第一個買受人咨詢了律師，律師說，你這個合同既沒有詐欺，又沒有脅迫，也沒有趁人之危，更沒有違背法律的情節，所以你這個合同是有效的；合同既然有效，而且這個合同的標的物房屋是特定物，因此，按照“特定物買賣，標的物所有權在合同成立生效時轉移”的法理，那么房屋所有權應該在買賣合同生效時轉移，因此，這個房屋的所有權就已經是你的了。別人占著你的房屋就是侵權，你可以侵權為由，向法院。根據律師的建議，第一個買受人以第二個買受人侵犯其房屋所有權為由，向法院提訟。一審法院支持了第一個買受人的訴訟請求，認為第二個買受人的侵權事實成立。但一審法院法官在判決書中同時認為，侵權的成立，一般是要以侵權人承擔不作為的義務作為前提條件，而本案的“侵權人”卻沒有這一義務違背的問題，因為他是根據合同取得房屋的，因此，追究其侵權責任也背離于法理。所以，一審法院判決雖然認為侵權成立，但應按公平原則處理，由兩個買受人分擔損失。于是法官判令房屋歸第二個人所有，但第二個買受人應當給第一個買受人返還一半的房屋價款。法官的判決做出后，兩個人都不服。第一個買受人認為，我已經給了出賣人全部的房屋價款，房屋我一天未住，憑什么只給我返還一半房屋價款？第二個買受人認為，我已經給了出賣人比第一個買受人更多的房屋價款，憑什么要我返還一半房屋價款給第一個買受人？倆個人都向該地區中級法院提起上訴。中級法院主審法官仍然堅持了侵權成立的觀點，但是他更加欠缺對法律本質的認識。二審法官認為，既然侵權成立，就不存在公平責任的適用問題，第二個買受人應當返還房屋給第一個人，如果他不愿意返還，就是法定租賃。因此，二審法院判決第二個買受人應該按月給第一個買受人支付房屋租金；如果不支付租金達到六個月時，法院就要強制執行，收回房屋的所有權給第一個買受人。第二個買受人對二審判決當然不服，因此拒不履行判決書指定的義務。結果二審判決生效6個月后，第一個買受人申請法院強制執行，第二個買受人看到一輩子辛苦掙來的家產被奪走，結果發生暴力抗法事件，造成十分消極的社會影響。

案例2：抵押合同生效是否抵押權設定的充分條件問題

一個房地產建筑公司在經營中需要向銀行借貸，銀行要求債務人抵押擔保，于是銀行和該建筑公司訂立了以建筑公司的三輛大型建筑車輛為標的物的抵押合同。抵押合同訂立后，雙方當事人并沒有進行抵押權的設定登記。不久建筑公司將抵押合同指定的三輛車中的兩輛出賣給了另一個建筑公司。但是后來發生了所謂的“抵押人”建筑公司到期不能償還銀行貸款的問題，銀行向法院提出要求以抵押的車輛拍賣還貸。法院判決認為抵押合同的訂立意思表示真實一致，因而有效，于是法院根據這個合同將出賣的二輛車追回，償還了銀行的貸款。這個案件曾經被作為法官模范執行合同法的樣板，在報紙上隆重介紹。但是在這個案件的討論中，我們完全有必要問一下該審理該案的法官，他們是否注意到第三人公司的正當利益問題。第三人即另一個建筑公司在該案中并無任何過錯，結果他買的汽車被追奪，不但經營秩序遭到損害，而且失去的車款事實上也無法追回。該第三人的這些損失，是否應該提醒我們的法官這樣一個問題，即銀行僅僅只是享有抵押合同規定的權利，而這一權利是否就是抵押權呢？本案中抵押權是否已經有效設定了呢？

（二）法理分析

在民法的發展歷史上，確實有一種依據一個債權法意義上的合同來確定物權變動生效立法模式，我們現在將其稱為“債權意思主義”的立法模式。這種模式是法國民法典采用的，其理論來源于中世紀寺院法建立的“契約必須履行”的原則。這一原則的基本精神是合同成立生效后，就具有要求當事人履行的法律約束力。這一立法精神后來被法國民法典采納時，其含義得到極大的擴張——法國大革命時代，自由的精神高于一切，契約被當作當事人為自己立法的主要手段，是實現自由和擺脫等級身份制的手段，因此當時的法國出現了民法典的立法與高漲的革命熱情相結合的情形。在這種情況下契約變成為社會的自然人和法人為自己建立權利義務關系的主要正當性根據，因此法國民法典在人類歷史中第一次規定了“依法成立的契約，在締結契約的當事人之間具有相當于法律的效力”這個具有相當的精神感召力的原則。依據法國民法典立法者的觀點，既然締約對于第三人相當于自己給自己制定法律，那么契約本身就應該句有足夠大的效力，以保障它能夠得到履行；而契約在履行之后，就自然能夠發生物權變動的結果。比如，一個人通過訂立買賣合同來購買一座房屋，那么，根據上述契約履行自然發生物權變動的結果的分析，買賣合同成立生效的時候，買受人就應該取得房屋的所有權。因此法國民法典第1583條規定：“當事人就標的物及其價金相互同意時，即使標的物尚未交付、價金尚未支付、買賣即告成立，而標的物的所有權亦于此時在法律上由出賣人移轉于買受人。”

應該是指出的是，法國民法典產生時，已經是物權、債權這些概念產生數百年之后，但是法國民法典并沒有使用這些概念，因為，在法國當時的立法者看來，合同履行自然產生物權取得的結果，通過合同自然同時發生債權效果和物權的取得，因此，沒有必要在物權和債權之間做出區別，也沒有必要建立區分這兩種權利發生變動的不同根據的法律制度，一個合同就能解決全部問題。這種一個合同包打天下的觀點，現在我國被稱為“債權意思主義”，但是在歐洲法學界，人們常常使用的概念是“同一主義”或者“合意原則”（Principleofconsensus）。這是一種以其革命化理想對世界民法立法產生過較大影響的模式。

這種僅僅依據合同就能夠發生物權變動的規則，在立法思考方面，雖然似乎直接貫徹了自由的精神，但是在法律上卻無法解決如下這兩個問題：（1）在合同嗣后履行不能、甚至當事人有意識違約造成的履行不能時，這種立法模式不能說明為什么所有權以及其他物權的歸屬問題。一個合同的生效，事實上并不意味著它能夠肯定地得到履行，在沒有履行時，物權變動當然無法不能成就。比如一個人在訂立房屋買賣合同時精神正常的人，在履行合同是可能會精神失常，因此就會發生合同履行不能的問題。因此雖然合同生效，但是無論如何房屋所有權不能轉移。一個企業，在自己的產品漲價時馬上會發生不交付甚至出賣給他人的情形，因為即使他承擔違約責任也會獲得更大的利益。因此，“一物二賣”在現實中是常見的，在債權效果上可以成立，當時標的物的所有權卻只有一個，不能轉移給兩個人。（2）不能解決物權變動引起的第三人權利被排斥的問題。因為物權變動常常是以排斥第三人作為其法律目的的，比如，設定抵押權，其目的就是要給予一個特別的債權人優先受償的特權，使其排斥第三人的債權，而優先獲得償還。如果合同的生效就能夠發生物權變動的結果，那么僅僅依據兩個當事人之間合同，就能發生排斥第三人的效果，第三人的權利得不到任何保護，這一法律規則對于第三人沒有任何的正當性可言。

對上述這些問題，法國立法者在后來也意識到了。因此他們在民法典制定半個世紀后，于1855年制定了“不動產登記法”，其中確立了“不動產物權的設立和取得，不經登記者，不得對抗第三人”的原則，作為其基本立法缺陷的補救措施。但是這種補救措施是否得當、足夠，法學界長期以來就有爭論。一個最基本的爭論就是——物權的設立和取得就是為了發生對抗甚至是排斥第三人的效力，不能對抗第三人時，物權變動有怎么可以生效？顯然，法國法無法對此做出正確的回答。所以這種法理是不足取的。

顯然，僅僅將合同作為物權變動的生效根據，在法理上是錯誤的，在實踐上是有害的。在法理上，因為合同的成立生效，僅僅只是在當事人之間產生了請求權的約束力，這一約束力對第三人無效果，不但不能排斥第三人，而且不能表示當事人之間也發生了有效的物權變動。在當事人之間訂立合同時，出賣人可以沒有標的物（比如標的物尚在制造之中的情形），也可以沒有標的物的所有權（比如標的物尚在制造商手里，作為銷售商的出賣人還沒有取得標的物的所有權），此時出賣人和買受人當然可以訂立買賣合同，這個合同可以在沒有物的時候、在出賣人沒有所有權這樣的處分權的時候生效，因為在履行合同時具備這些條件就足夠了。

通過這里的分析還可以得出一個結論是：僅僅依據合同無法確定物權變動，因為：（1）物以及物權在合同生效時可以不具備；（2）買受人根據合同僅僅享有請求權，這種權利不能排斥第三人，以保障他自己取得標的物以及標的物的所有權。比如出賣人將物“一物二賣”時，因為標的物的所有權只有一個，所以并不是僅僅依據買受人身份就能取得所有權。

我國近現代民法改革從一開始就沒有采納這種“同一主義”的立法模式，而是嚴格遵守債權法意義上的合同，其生效只能產生債權法意義上的約束力，即請求權的約束力、而不能發生物權效力的基本規則。如果嚴格按照這種科學的法理分析上述這兩個案例，就可以清楚的看到：

在第一個案例中，第一個買受人在交易中只是訂立了一個合同并發生了房款的交付，這個合同沒有違背法律的情形，所以這個合同當然是有效的，但是它的也只是發生了債權意義的約束力，第一個買受人根據這個合同享有債權意義的請求權。后來雖然發生了標的物的所有權被他人取得的情形，但是卻沒有發生第一個買受人的請求權喪失的法律事由，因此第一個買受人始終可以向出賣人主張這一請求權。現實中并沒有發生第一個買受人的所有權取得，因此沒有權利主張所有權，更沒有權利主張所有權返還以及排斥他人的“侵權”。

在第二個案例中，銀行與債務人之間只是定了一個抵押合同，而沒有進行不動產登記；僅僅依據這樣的一個合同不能發生排斥第三人的結果。因此銀行對債務人也就是所謂的“抵押人”的權利，始終停留在債權意義的請求權的階段上，因為這里的“抵押權”并沒有設定完成。所以銀行不能對已經出賣的汽車主張抵押權，法院也不能支持這一主張。

這就是“合同是債權的根據”的法理。依據這一原則，我們就可以非常容易的得出這樣的結論：合同生效只能發生債權法上的約束力，物權變動的生效必須領域法律根據。對于這一法理，從20世紀30年代我國制定民法典，到改革開放初期法制建設的恢復，我國民法研究和立法堅持了這種科學的法理。民法通則也堅持了這一法理。但是，從20世紀80年代末期到90年代初期開始，隨著我國“統一合同法”的制定，所謂的主流法學受到近鄰日本民法學界的強烈影響，而日本民法典在本質上按照法國民法早期的精神制定的。因此，早已被我國民法科學傳統放棄的法國法的“同一主義”理論不僅僅回到了大學的講堂上，而且我國“統一合同法”制定過程中，也出現了采納這一理論的趨向。現行合同法第51條，明確地將合同的效果與物權變動的效果聯系在一起，而且將物權變動的結果當作合同生效的前提條件。這種導致因果關系的做法，說明我國民法學此時出現了明顯的學術倒退。隨著“統一合同法”宣傳和貫徹進入，我國學術界和司法實踐中再次出現了“合同法包打天下”的現象，一些學者和實踐家產生了合同是發生一切民事權利變動的充分根據、因此只要掌握了合同法就可以解決一切民法問題的誤解。上述這些案例，就是當時這一不科學的法理誤導的結果。

三、不動產登記和動產交付是確定物權變動的唯一依據嗎？

近年來隨著物權法研究水平的提高和物權法知識的傳授，堅持物權與債權的法律性質相區分、物權變動的法律根據與債權變動的法律根據相區分的觀點，又逐漸回到我國民法學的主流地位。這種觀點的要點，是不動產物權的設定、移轉、變更和廢止以不動產登記為依據、動產物權的設定、移轉、變更和廢止以占有的交付為依據。或者簡單地說，也就是以不動產登記作為交易中的不動產物權確權的法律根據，以動產交付作為動產交易中物權確權的根據。這種觀點是根據潘德克頓法律科學建立起來的，其基點當然是科學的。根據這一觀點建立的物權變動規則，可以比較清晰地將債權意義上合同的成立生效、與物權意義的各種法律行為的成立生效區分開來。我國立法和司法如果能夠做到這一步，就已經能夠將物權變動和債權變動基本上區分開來，從而實現交易法律秩序的科學調整。這樣，我國民法在物權變動制度建設上的理論成就和實踐效果就已經超過了堅持“同一主義”理論的法國民法和日本民法。

以不動產登記和動產的占有交付作為確定物權變動是否生效的依據，符合物權法中物權變動必須公示的原則。如上所述，物權的變動具有排斥他人的效力，因此為第三人的公正起見，法律要求不動產物權變動必須登記、動產物權變動必須交付占有，目的就是給第三人提供知悉該物權變動的充分機會，使得第三人利益得到成分保護。

但是，實踐中又出現了只有不動產登記才是不動產物權變動的法律根據、只有動產的占有交付才是動產物權變動的法律根據的觀點和做法。這種觀點和做法的基本特征是，在不動產交易確權時，只認可不動產登記，其他的法律根據一律排斥；在動產交易確權時，只認可動產占有的交付，不認可其他的法律根據。請看如下案例：

（一）案例

案例3：交付“房產證”能否作為所有權轉移的依據？

在江蘇省某市，某農業信托公司與某房地產開發商訂立了一個房屋開發合同。雙方約定由農業信托公司投一部分資金，作為回報，其可以分割一部分房產。當房屋建好后，房地產商開發首先以自己名義辦理了全部房產的產權證書（即實踐中所謂的“大產證”）。此后，該房地產開發公司的董事長因重病住進了醫院，于是他將農業信托公司代表人請到了醫院，表示盡管自己重病在身，但是履行合同的誠意沒變，還是要把房屋交付給農業信托公司。作為證明，他把應歸屬農業信托公司的那部分房產的產權證書交給了農業信托公司公司，并表示等他病好后，雙方再去有關部門辦理登記過戶手續。但是不幸的是，房產證交付后不久，該董事長因病重去世。其后不久其公司也淪于破產。這時為房地產開發商的資產清算問題發生了爭議。農業信托公司是否取得了指定房地產的所有權的問題，成為房地產開發公司清算的焦點問題。因為此時發生了其他債權人主張權利的情形，甚至有外省市某法院直接將全部房產（包括農業信托公司應得那部分在內）予以查封，并欲以拍賣來實現債權人的債權的情況。顯然，如果認為農業信托公司公司取得所有權，那么這部分房產就不再納入房地產開發商的資產清算范圍之中。如果這部分房產所有權仍歸屬房地產商的話，那么就要作為破產人財產進行清算，則農業信托公司公司的利益就會落空。一審法院的判決，是不承認農業信托公司取得房屋所有權，因為沒有辦理不動產登記手續，房產證交付的行為在法律上沒有意義。

另外，本人在實踐調查中發現大量的案例：法院或者房地產行政管理部門為了堅持登記原則，甚至否定交易中土地以及房屋實際交付的效力：在房屋買賣合同的雙方當事人交付了房屋、但是沒有辦理登記手續的情況下，法院判決認為這種情況下不能發生所有權的轉移，甚至買賣合同都歸于無效。在這些執法者看來，不動產登記屬于行政管理對于民事活動的確定或者許可，因此不動產登記對于不動產物權變動具有絕對的決定性作用。在這些判決中，房屋實際交付在法律上的重要意義完全被否定了。我們應該想一想，為什么動產的交付可以發生物權變動的效果，而當事人自己所為的不動產交付行為，在民法上反而無效呢？僅僅從這里我們就可以看出，以前關于不動產登記的法理依據和效果的看法，應該是有問題的。

案例4：公證能否作為所有權轉移的依據？

在內蒙古某地，某甲從某乙處購買捷達汽車一輛。訂立合同并交付汽車時，甲乙雙方拿著合同和汽車的其他證件到當地車輛管理處進行過戶登記手續，被當地車輛管理處拒絕，因為在當時，當地還沒有開展私人汽車的過戶登記工作，而且當時有關規定要求，私人買賣汽車只能在汽車交付一年后才能進行登記。為避免日后出現權利的爭議，甲乙雙方就汽車所有權過戶一事進行了公證證明。不久，乙駕駛汽車時，出現責任事故。法院判決，因為甲仍然是汽車登記上的所有權人，因此甲應該承擔汽車侵權責任。由于法律規定只能以登記作為所有權轉移的根據，因此法院無法認定所有權已經轉移。至于當事人之間就所有權轉移過戶所進行的公證證明，法院認為不能作為所有權轉移的根據。這一規定帶來的問題，連法官也覺得不甚合理。

（二）法理分析

一般來看，以不動產登記和動產的占有交付作為物權變動的有效根據是可以的，但是必須明確，發生物權變動的真正根據，并不是不動產登記和交付的本身，而是支持不動產登記和動產交付的法律行為，也就是當事人要求以不動產登記和占有交付這種方式來完成不動產物權和動產物權變動的意思表示。具體來說，當事人設立、轉移、變更和廢止某種不動產物權時，向不動產登記機關所作的表達，就是這種意思表示。比如出賣人要將自己的房屋所有權轉移給買受人時，當事人雙方在登記機關所作的出讓和受讓所有權的表達；再如當事人設定抵押權、土地使用權時，向不動產登記官所作的請求為他們登記這些權利的表達。在不動產交易中，當事人之間發生物權的設立、這種意思表示常常可以從當事人登記申請書中可以得到確定。因此，我們說，以不動產登記作為不動產物權確權的依據一般情況下是正確的。

在民法上，由于汽車、車輛和飛行器具有不動產的特征，所以雖然這些物品自然性質為動產，但是在法律上被視為不動產，它們的物權變動遵守不動產的規則。法學上將這些物稱為“準不動產”，在不特指時，一般提到不動產的法律規則時同時適用于準不動產。

同時，在動產物權的設立、轉移、變更和廢止的情形，當事人之間常常是以動產占有的交付作為這些物權變動的意思表示的表現形式，所以，一般情況下以動產占有的交付作為動產物權變動的有效根據也是正確的。當代德國民法科學對交付有十分深刻的分析。德國民法學的通說認為，一項交付必須具備如下因素：（1）“受讓人方面”取得了對物的占有，而讓與人方面徹底地脫離了對物的任何關系；（2）出讓人已經將占有取得的處分權（或者支配權Disposition）移轉給了取得人；（3）該項占有以及支配權的移轉當事人之間的“故意”的結果，即當事人的出讓和受讓的動機相結合形成的結果。在這三項表示交付有效成立的要素中，第一項說明的是對物的事實上的控制的移轉；第二項說明的是占有的受讓人獲得的，是有權占有；第三項說明交付中包括著明確的轉移物的支配權給受讓人的意思表示。因此，交付是一個十分典型的法律行為，即物權變動的“合意”。合意就是當事人之間就物權的設立、轉移、變更與廢止的法律行為，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效條件判斷其是否生效，在民法學上，“合意”是廣義合同的一種類型，所以這種合意也被稱為“物權合同”、“物權契約”，它的成立與生效，要遵守法律行為中關于合同的一般法定生效條件。當然，因為要發生物權這種獨特性的排他性后果，所以這種法律行為還必須遵守“公示”這一特殊的法律條件。

從日本民法學引進我國的一種觀點，認為交付是事實行為，不是法律行為。這種觀點為我國一些學者采納，但是不用仔細分析就知道這是一種錯誤的觀點。因為沒有意思表示的交付，是不可以想象的，也是不存在的。事實行為是不以當事人的意思表示為要素的行為，即當事人沒有意思表示或者意思表示不發揮作用的行為；但是誰都應該理解，在當事人之間發生物權交易時，他們怎么能沒有意思表示？他們的意思表示怎么能沒有作用？顯然，即使是根據合同，如果出賣人沒有交付的意思表示，買受人也不能到出賣人家里將出賣物拿走！如果出賣人交付行為有法律上的瑕疵時（比如精神病人將自己的房子交付），這種行為還是可以撤銷的。而可以撤銷時法律行為的特征，事實行為就不可以撤銷。從這種將交付當作事實行為的看法，可見日本民法學研究不精深的特點，也可以看到我國民法學者引進這種觀點時的盲目。

動產交付上所體現的法學原理，即當事人的意思表示或者法律行為推動他們之間的物權變動的情形，在不動產登記方面照樣可以清晰地看出來。對此本文不必贅述，讀者自己稍加推理就可以理解。

當事人依據法律行為來推動以至于完成他們之間的權利義務關系的設立、轉移、變更和廢止等，是民法“意思自治”這一基于的體現。意思自治原則的基本要求，就是按照當事人的內心真意來建立與變更民法上的各種權利義務關系；因此只有符合當事人內心真意的法律效果，在民法上就具有正當性。這一點是民法不同于公法的本質特征。民法上一切權利義務關系的建立與變更，都應該從當事人的意思自治上來理解。而意思自治原則具體制度，就是法律行為。因此，不動產登記的本質不是行政管理或者行政授權，而是不動產物權的公示方式，或者說是不動產物權法律行為客觀表現方式；動產物權的占有，也是當事人之間關于動產物權內心真意的客觀表達方式。所以物權法律行為與不動產登記和占有交付之間的關系，是關于物權變動的意思表示的內心真意與其表現形式之間的關系。

所以，不動產登記的本質，不是行政管理；不動產登記對于不動產物權的作用，也不是行政授權或者許可，而是物權“合意”的公示方式。

既然不動產登記和動產占有交付是當事人之間內心真意的表達方式，那么，在不動產登記和動產交付之外，不論是從事實上還是在立法上都不應該排除還存在著其他物權意思表示方式。比如，如下這些可以表達當事人關于不動產物權變動的內心真意的方式是很常見的：

1．交付房屋。當事人訂立買賣合同或者其他轉移不動產所有權的合同之后，出賣人將房屋交付給買受人，比如交付房屋的占有使用、交付房門的鑰匙等，買受人也予以接受，這就表明了“交付”這一事實中當事人之間的“合意”產生。在不違背法律的情況下，它當然應該按照法律行為的生效條件產生效果。所以當事人之間以實物交付的方式，當然可以證明表明他們之間的不動產所有權以及其他物權的轉移的意思表示。依據民法規則，這一行為的正當性毫無疑義。既然動產的占有交付表明物權變動的效果都是正當的，不動產的實物交付證明這種效果也是正當的。

2．交付不動產權屬文書。在我國由于建立了房地產發證制度，不動產的權利人會獲得權屬證書，以證明自己的不動產物權。這些權屬證書，有國有土地使用權證、房屋所有權證、房地產產權證、房地產所有權證等。不論是從一般民眾的認識來看，還是從立法的目的來看，這些權屬文書當然對于交易的民事權利具有證明的作用。因此，如果當事人之間發生了不動產權屬文書的交付，比如出賣人將其房屋的產權證交付給買受人、而買受人也予以接受時，當然可以表明他們之間就房屋所有權的轉移形成了“合意”，已經發生了房屋所有權轉移的行為。

3．公證。如上案例4所述，當事人之間就是依據公證來表達他們之間的所有權轉移的意思表示的，這種公證在任何意義上都能夠證明當事人之間的物權“合意”，而這種合意沒有任何違背法律的情形，所以依據這種公證來確認當事人之間物權變動的有效性在法理上沒有問題，在實踐中也不會產生消極的后果。

事實上，如果當事人之間在訂立以物權變動為目的合同之后，又對該合同進行公證，那么可以說明當事人之間在債權法意義的合同之外，又產生了新的“合意”。在不妨害第三人的情況下，根據這種合意，也可以作為確定物權轉移的根據。

4．當事人雙方向不動產登記機關提交的登記申請書，或者登記機關在登記之前向當事人雙方做出的收到其登記申請的法律文件。這些申請書或者法律文件，同樣可以證明當事人之間物權合意的存在，所以也可以用來證明當事人之間物權變動的真實性。

5．當事人雙方向公證機關提交的、目的在于發生物權變動的公證申請書。這種申請書同樣可以證明當事人之間的物權合意存在。

6．動產交易，發生權利證書交付的情形，也可以證明其物權變動的效果。比如存折、票據的交付等。

從上面這些可以確定物權歸屬的意思表示或者法律行為可以看出，以這種物權合意作為基本要素的法律行為具有一個共同的特征，就是他們必須具備某種可以在客觀上得到證明的方式。這就是物權法律行為的“形式主義原則”，具備可以從客觀上可以認定的形式，而且形式成為法律行為生效的必備條件。因為物權具有排他性效力，即排斥第三人的效力，所以當事人關于物權變動的意思表示，應該可以被社會從外在的形式上得以認定，以保護交易的安全。根據這一原則建立的物權公示原則，得到了世界上大多數國家的承認。世界各國普遍建立不動產登記制度，都是符合物權公示原則的。

但是必須指出的，是我國一些學者采納日本學者提出的“債權形式主義”，以“合同加公示”作為物權變動的有效條件的觀點。但是這種觀點具有嚴重的缺陷：（1）它不能解釋物權變動不成就時的合同的效力問題，因此他們得出了不動產合同不登記不生效、動產和同步交付占有不生效的規則，從而在根本上違背了物權與債權相區分的民法法理。（2）它把登記理解為行政管理和行政授權，違背了民法原理。（3）它只認可不動產登記一種物權交易方式，不承認不動產登記之外符合當事人內心真意的物權交易方式，從上述案例3和案例4的分析看，其實踐的結果完全是削足適履。現行立法受其影響，結果十分消極。因為這一問題的探討不屬于本文的范圍，所以對此本文不再展開。

但是必須指出的是，由于物權法律行為具備的形式不同，其公示的效果也就不一樣。不動產登記作為一種公示方式，是由國家建立的，而且是以國家信譽作為擔保的，所以以這種方式作為確權依據時，其效力最強；不動產登記之外，其他這些可以作為物權確權依據的方式，因為其形式條件差異，不一定都能達到不動產登記所具有的強烈的排斥第三人的效果，有些甚至不能產生排斥第三人的效果；但是在不涉及第三人時，它們至少可以在當事人之間確定物權的變動，有些甚至可以對當事人發生法律效果（比如不動產權利證書的交付、提交登記申請書等）。

四、結論

1.民法上的兩個最基本的權利物權與債權的效力之間有著本質的區別，因為這一本質區別，物權變動與債權變動（即他們的設立、轉移、變更和廢止）的法律根據必須加以區分。而最重要的法律根據的區分，是法律行為的區分，因為法律行為才是交易的基礎。這是現代民法的根基，也是物權確權的根基。

2．債權意義上的合同的生效，只是產生債的（即請求權）約束力，因此不能以這種合同作為物權變動的根據。同樣，當事人之間沒有發生物權變動時，也不能反過來認為合同無效。

3．非依據法律行為發生的各種物權變動，依據法律直接規定的條件產生效力，在法律規定的條件成就時，認可權利取得人取得物權。這種物權取得，不必以不動產登記和動產占有交付作為必要條件，但是，為保護第三人，這些物權變動，如果是不動產則在不動產登記之前、如果是動產則在交付占有之前，不能發生排斥第三人的效力。

3．不動產登記和動產占有的交付，具有充分的公信力，可以作為物權確權的充分依據，也可以充分發生排斥第三人的效果。

4．不動產登記之外，具備物權意思表示的形式要件其他行為，可以在當事人之間作為確權的依據。在這里，必須明確形式要件的意義，即這些物權變動的法律行為必須具備可以從客觀認定的形式，或者說在一定程度上能夠滿足物權公示原則的要求。

但是這些行為是否能夠發生排斥第三人的效果，不能一概而論。比如，不動產的交付本身具有較強公信力，雖然不能排斥登記上的第三人，但是可以排斥登記之外的第三人。但是交付之外的其他行為，因此公信力十分薄弱，因此依據法理，基本上可以認定它們不具備排斥第三人的效果。

比如，當事人之間如果以交付不動產權屬證書來轉移不動產所有權時，如果不涉及第三人，可以根據證書的交付認定所有權已經轉移，因為這種所有權的交付不一定涉及第三人；但是，如果當事人之間如果以交付方式來設定抵押權時，則不可以認定抵押權設立有效，因為抵押權設立的目的就是排斥第三人的，為第三人正當利益考慮，沒有進行登記的，不能認定抵押權設定有效。

篇8

公證復查申請書一：公證復查申請書

申請人：陳志忠，男，漢族，20XX年11月9日生，芒市華僑農場一分場退休工人，住芒市勐煥街道辦事處城西社區居委會第二組。

申請人：李美英，女，漢族，20XX年6月4日生，芒市華僑農場一分場退休工人，住芒市勐煥街道辦事處城西社區居委會第二組。

申請人：陳衛東，男，漢族，20XX年7月10日生，個體戶，住芒市勐煥街道辦事處城西社區居委會第二組。

申請事項：請求撤銷（20XX）云德民宇證字第1461號公證書

事實與理由：20XX年初，芒市華僑農場進行職工住房危房改造，農場退休職工陳志忠、李美英及其兒子陳衛東共同劃得宅基地一宗，該地位于芒市華僑農場城西二隊，面積為158.2 .陳志忠、李美英年事已高，且身患疾病，對危房改造相關政策不了解，兒子陳衛東又遠在廣東佛山工作，有關危房改造的土地、建房等手續都由女兒陳衛軍出面幫助辦理。20XX年12月18日，陳衛軍到其父母家陳志忠、李美英里家里說"辦理土地手續需要辦理公證，現在到公證處去辦理公證。"陳衛軍隨即用車子將兩位老人陳志忠、李美英拉到德宏州公證處，誘騙陳志忠、李美英辦理了《土地使用權了贈與合同書》并作了公證。其內容是陳志忠、李美英將位于芒市華僑農場城西二隊，面積為158.2 的土地使用權贈與陳衛軍所有，公證書字號為（20XX）云德民宇證字第1461號。該《土地使用權了贈與合同書》公證存在以下違法情形：

第一、陳志忠、李美英無權贈與，贈與合同無效，公證違法。

《合同法》第185條規定："贈與合同書是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。"根據該規定，贈與合同書中贈與人贈與的財產必須是自己的財產。（20XX）云德民宇證字第1461號公證書的贈與合同的標的物是贈與人依《土地出讓合同》約定取得的位于芒市華僑農場城西二隊面積為158.2 的土地使用權。《物權法》第14條規定："不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。"根據法律規定，土地使用權必須登記才有法律效力。贈與人陳志忠、李美英贈與的土地使用權尚未進行登記，還沒有取得該土地的使用權，無權對該土地的使用權進行處分。該土地使用權贈與因違反法律強制性規定而無效。《公證程序規則》第18條第1款規定："自然人、法人或者其他組織申請辦理公證，應當提交下列材料："該條第2款第（4）項規定："申請公證的事項的證明材料，涉及財產關系的須提交有關財產權利證明。"作為土地使用權的法定證明材料有且只有《土地使用權證》。而（20XX）云德民宇證字第1461號公證書，當事人沒有向公證機構提交該土地使用權證。《公證程序規則》第48條第1款規定："公證事項有下列情形之一的，公證機構應當不予辦理公證："該條第2款第（6）項規定："當事人提供的證明材料不充分又無法補充，或者拒絕補充證明材料的。顯然，作為"贈與人"的陳志忠、李美英沒有提交、也無法提交其土地使用證。州公證處依法應當不予辦理公證。事實上辦理了，當然也違反法律的規定。

第二、土地使用權贈與合同和公證是陳衛軍采用欺騙手段騙取陳志忠、李美英和公證處辦理的，并非贈與人的真實意思表示。

陳衛軍得知農場職工住房危房改造和芒市農墾路東段改擴建相關政策后，于20XX年2月9日，借陳衛東回芒市家過春節之機，即召開家庭會，議題主要是：陳志忠、李美英將危房改造所得的158.2 宅基地、農墾路延長線120 老宅基地政府拆遷補償安排的新宅基地、搬遷補償費都歸給陳衛軍所有，危房改造地由陳志忠、李美英和陳衛軍共買，房子由雙方共同建蓋。土地和房子產權都歸陳衛軍所有，陳衛軍負責陳志忠、李美英的養老等。因父母、女兒和兒子三方對前述的土地及房子建蓋、產權歸屬、老人贍養等問題意見分歧很大，未達成協議。之后陳衛東即回廣東佛山，陳衛軍就將家庭會所談的事項寫成兩份《關于家庭財產協議》，拿到陳志忠家里，叫陳志忠、李美英在協議上簽字。李美英說："家庭會沒有開成（功），現在陳衛東又不在家，協議寫的是什么，我沒有文化曉不得，你叫我們簽字我不簽。"陳衛軍就叫陳志忠代李美英簽了字。然后，陳衛軍又叫陳志忠、李美英在協議書上按手印，因家里沒有印泥，陳衛軍說："手印我去按，你們認著。"李美英說："你要按是你的事，我們是不認。"陳衛軍按了手印后，連同另一份協議寄到廣東佛山給陳衛東，電話告訴陳衛東說："父母已經同意并在協議上簽了字，按了手印。"陳衛東看了后，認為協議內容既然是父母的意思，他尊重父母的意見，即在協議上簽了字，將協議寄回芒市給陳衛軍。在兩份《家庭財產協議》中，一份協議當事人甲方為陳志忠、李美英，乙方為陳衛東。另一份協議當事人甲方為陳衛軍，乙方為陳衛東。兩份協議內容不是當事人真實意思表示姑且不論，協議都涉及陳志忠、李美英，陳衛軍和陳衛東三方的權利義務，而兩份協議都只有兩方當事人簽字，協議無效。另外，根據合同相對性原理，陳衛軍和陳志忠、李美英之間沒有協議關系，協議的內容對陳衛軍和陳志忠、李美英都沒有約束力，陳衛軍依協議無需承擔"約定"的贍養責任，也不能得到所"約定"的財產。再說，贍養父母是兒女的法定義務，陳衛軍說：她負責父母養老，父母把所得的兩塊土地使用權給她，這不能作為條件。

陳衛軍在辦理土地相關手續時曾對陳志忠和李美英說："土地手續我來幫你們辦、房子我來幫你們蓋，叫你們簽字就簽字，按手印就按手印，其他的事你們不要管。"20XX年12月18日，陳衛軍到陳志忠、李美英家里，對其父母親說："辦理土地手續需要辦理公證，現在到公證處辦理手續。"隨即用車子將我們兩位老人拉到德宏州公證處，誘騙陳志忠、李美英辦理了《土地使用權了贈與合同書》并作了公證，公證書字號（20XX）云德民宇證字第1461號。陳衛軍拿著土地贈與合同書和公證書，假借陳志忠之名向芒市國土資源局申請土地登記，將該土地使用權登記在其名下，土地使用權證號為潞國用（20XX）第0000176號。

20XX年陳衛東回芒市家過春節，談到蓋房子的事，陳志忠、李美英才知道陳衛軍把自己危房改造和拆遷補償所得的兩宗土地和房產都登記在她名下了，陳衛東也才知道陳衛軍寄到廣東要他簽字的協議，協議的內容父母并沒有同意過，協議書上簽字、手印有假。陳志忠、李美英要求土地和房子的產權證一定要辦成他們的名字，陳衛軍不同意，由此引起矛盾和糾紛。

陳衛軍為達到占有申請人土地和房產的目的，在20XX年2月9日主動召開家庭會，其目的和動機不言自明，家庭會沒有達到其目的，之后又私自寫了兩份《關于家庭財產協議》，欺騙申請人陳志忠、李美英簽字，又將協議寄到廣東佛山騙取陳衛東簽字，直到最終把申請人的土地和房產變成她個人的財產。申請人從始至終都沒有將自己的土地使用權贈與陳衛軍的意思，（20XX）云德民宇證字第1461號公證書是陳衛軍以欺騙手段騙取申請人和公證處辦理的。

篇9

隨著隱私權保護力度的加大，今后的立法會越來越重視對隱私權的保護，擴大隱私權保護的范圍，房產檔案中受隱私權保護的信息將會越來越多。因此，在最大程度地公開房產檔案信息的同時，要注意有效地保護權利人的隱私權。下面，筆者結合工作實際，就如何正確處理房產檔案利用與隱私權保護的關系，談談個人的一點看法。

一、房產檔案利用要合理劃定公開范圍、確定公開方式

《物權法》第十八條規定“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供”。《城市房地產權屬檔案管理辦法》第二十六條規定“查閱、抄錄和復制房地產權屬檔案材料應當履行審批手續，并登記備案。涉及軍事機密和其他保密的房地產權屬檔案，以及向境外團體和個人提供的房地產權屬檔案，應當按照國家安全、保密等有關規定保管和利用”。《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第五條規定了房屋權屬記載信息的內容，包括房屋自然狀況、房屋權利狀況（所有權情況、他項權情況和房屋權利的其他限制等）以及登記機關記載的其他必要信息，并在第七條規定中明確了對于上述記載信息，單位和個人可以公開查詢。按照上述規定要求，筆者認為，對于涉及國家秘密的房產檔案，如涉及國家安全、軍事、政府部門直接管理或代為管理的房產檔案均應列為不宜公開查詢的范圍：對于處于開發銷售階段的房產檔案，可以對外開放。任何單位和個人都可以進行查閱；對于個人房產檔案涉及的信息和原始登記憑證，雖然建設部規定“單位和個人可以公開查詢”，但筆者認為，在未取得產權人委托的情況下，其他單位或個人因欲購買、承租、發放貸款而需查詢時，應由檔案工作人員經核實告知該房的客觀情況為宜，如建筑面積、建造年份、設計用途、有無抵押、查封等限制情況；對房屋權利記載信息，仍須經房屋權利人同意。此外，應及時建立不動產登記簿、信息公開指南、信息公開目錄等，針對不同利用需求提供房產檔案材料的查閱、抄錄、復制，同時在公開方式上應向多樣化發展，積極開展專題服務、咨詢服務、網絡服務等多渠道服務，既滿足不同利用者的需要，又不致造成泄密。

二、研究社會需求，平衡公眾對房產檔案利用與隱私權保護的利益沖突

當隱私涉及共同利益、公共需求時，法律就要偏向于后者，因為它符合大多數人的需要，從長遠來看，其根本上也符合隱私權主體的利益。所以，研究社會需求，將一些與公眾利益密切相關的房產檔案信息按一定的方式對外公開，是有利于房產檔案管理部門效能建設、有利于房地產市場發展、有利于社會穩定的。要逐步通過網絡的形式實現房產信息資源的共享，認真研究房產檔案信息如何上網、哪些信息可以上網、怎樣確保上網信息安全等問題，增加房地產市場信息的公開和透明度.以利于有效解決“一房多售”、“雙重抵押”、“查封”等導致房產證無法辦理的問題，同時也充分發揮房屋權屬登記的公示功能，減少權利相對人的風險和糾紛，滿足市場流通和保障房屋交易安全，避免因信息不對稱，購房者權利受到侵害的情況發生。

篇10

(天津市　孫蕭蕭)

解答　從事生產、經營的納稅人到外地進行生產經營的，應當向主管稅務機關申請開具外出經營活動稅收管理證明。主管稅務機關審核后，按照一地(外出經營地應當具體填寫到縣、市)一證的原則，核發《外出經營活動稅收管理證明》(以下簡稱《證明》)。納稅人到外地銷售貨物的，《證明》的有效期限最長為50日；到外地從事建筑安裝工程的，《證明》的有效期限最長為1年，因工程需要延長的，應當向原《證明》核發機關重新申請。納稅人應當在到達經營地進行生產、經營前向經營地稅務機關申請報驗登記，并提交下列證件、資料：(1)稅務登記證件副本；(2)《證明》；(5)銷售貨物的，填寫《外出經營貨物報驗單》并申請查驗貨物。

外出經營活動結束，納稅人應當向經營地稅務機關填報《外出經營活動情況申請表》，并按規定結清稅款、繳銷未使用完的發票，經營地稅務機關在《證明》上注明納稅人的經營、納稅及發票使用情況。納稅人應持此《證明》，在《證明》有效期屆滿1O日內，回到所在地稅務機關辦理《證明》繳銷手續。

汽車駕駛培訓學校涉及的營業稅問題

咨詢　社會上成立的汽車駕駛培訓學校是否需要繳納營業稅?按何稅目計繳?稅率是多少?

(江蘇省　陳茂生)

解答 根據國家稅務總局財稅字[1995]15號《關于對機動車駕駛員培訓業務征收營業稅問題的通知》文件的解釋說明：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第六條和《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十六條規定，普通學校以及經地、市級以上人民政府或者同級政府的教育行政部門批準成立、國家承認其學員學歷的各類學校提供的教育勞務可免征營業稅。以各種形式收費的汽車、摩托車等機動車駕駛員培訓班(學校)收取的培訓收入，不屬于上述免稅范圍，應按照稅法規定征收營業稅。這里汽車駕駛培訓學校應按照“文化體育業”稅目征收營業稅，稅率為3％。

會員費、席位費和資格保證金收入是否繳納營業稅

咨詢 我公司是一家俱樂部形式的體育休閑服務企業，在會員入會時會收取一定的會員費(席位費)，請問這個收費何時計征營業稅?以后發生會員退會時，我們要按規定將相應的會員費退給會員，那么已繳納的稅款可以辦理退回嗎?

(河南省　陳冰清)

解答　《國家稅務總局關于高爾夫球俱樂部稅收問題的批復》國稅函發[1994]514號文件規定：

1．對俱樂部會員入會時一次性繳清的入會費，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第九條規定：“營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天”，無論該項收入在財務上如何處理，均以取得收入的當天為納稅義務發生時間，計算征收營業稅。

2．對于俱樂部取得的其他類似于會員費的收入，應合并作為會員費收入計算征收營業稅。

5．俱樂部向會員收取的會員資格保證金，在會員退會時全額退還的，如果是賬務上直接沖減營業收入的，可以從當期的營業額中扣除，不計算征收營業稅。

即退回相應會員費時，您可以沖減當期的營業收入，但地稅局不會把稅款直接退回給企業。

職工教育經費的列支范圍

咨詢 企業計提的職工教育經費主要用于哪些方面?會計人員的后續教育費用可以在計提的職工教育經費中列支嗎?　(云南省　謝丹丹)

解答　企業計提的職工教育經費主要用于：

(一)對職工進行思想政治教育、加強國情教育、愛國主義教育、社會主義教育、法制教育和國防教育；

(二)對職工進行適應崗位要求的職業道德、文化知識、專業技術、工作能力和操作技能的培訓；

(三)對從事專業技術工作的職工進行知識更新、補充、擴展和加深的繼續教育；

(四)根據需要，對職工進行高等、中等學歷教育。

企業支付的會計人員后續教育費用可以在計提的職工教育經費中列支。

委托銀行工資的簡單流程

咨詢 我公司計劃委托開戶行工資，請簡單介紹一下相應的辦理及操作程序。　(北京市　呂蘭)

解答　企業委托開戶行員工工資業務，在實務操作中各大商業銀行既有區別又有共性，這里我們綜合北京幾家主要商業銀行辦理類似業務的共性部分，簡單介紹流程如下：

1．簽訂協議

委托單位與開戶行就工資相關事宜簽訂委托協議。

2．開戶

委托單位應該按照現行銀行實名制的要求提供職工姓名、身份證號碼等相關清單資料，開戶行根據清單辦理批量開戶手續。

3．資金劃撥

發放工資時，委托單位按照協議約定時間將工資資金足額劃轉到委托單位在開戶行開立的指定賬戶，并向開戶行提供書面工資明細清單。

4．履約上賬

開戶行按照委托協議約定及委托單位提供的清單資料按時將應發金額足額轉入每位職工的儲蓄賬戶。

5．客戶取款

工資上賬后，委托單位的職工即可自由辦理取款業務。

保險推銷員應如何繳納個人所得稅

咨詢　保險公司如何代扣代繳保險推銷員的個人所得稅?　(廣東省　金欣)

解答　保險企業的營銷員分為雇員和非雇員，兩者的納稅事宜是有區別的。雇員與保險公司有固定的勞動、人事、工資、保險等關系，非雇員則沒有這些關系；會計處理上，保險公司支付給雇員的固定工資，在“應付工資”賬目列支，按工作業績支付給非雇員的報酬，則在公司的“應付傭金”科目列支。

雇員取得的傭金、獎勵和勞動費等收入，均應按“工資、薪金所得”征收個人所得稅，不征收營業稅。

而非雇員的稅務處理相對比較復雜。非雇員在企業取得傭金、獎勵和勞務費等名目的收入，應按“服務業”中“業”稅目繳納營業稅，并按“勞務報酬所得”繳納個人所得稅。繳納個人所得稅以一個月內取得的收入為一次，按月計征。由于非雇員在保險營銷活動中需要支付一定的電話費、交通費等費用，為此，國家稅務總局曾于2002年下發《國家稅務總局關于保險營銷員取得收入征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2002]98號)文件規定：保險業營銷員每月取得傭金收入扣除實際繳納的營業稅金及附加后，可按其余額扣除不超過25％的營銷費用，再按照個人所得稅法規定的費用扣除標準和適用稅率計算繳納個人所得稅。

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局可根據本地的實際情況，在上述范圍內確定具體扣除比例。因此，非雇員取得的月收入應該首先扣除應納的營業稅金及附加，再按其余額的25％扣除營銷費用后，按個人所得稅法的相應規定繳納個人所得稅。用公式表述為：

應納稅所得額=(月收入額－營業稅金及附加)×(1―25％)－費用扣除標準

應納個人所得稅額=應納稅所得額×稅率一速算扣除數

同時，保險公司是雇員或非雇員應納稅款的扣繳義務人，應按照有關規定按期向主管稅務機關申報并代扣代繳上述稅款。

支付給土地承包人的土地補償款所涉及的納稅問題

咨詢 企業發給村民的土地承包補償款是否需要繳納營業稅及個人所得稅?

(河北省張琳)

解答　《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》國稅函發[1997]87號文件規定：

1．對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的“銷售不動產――其他土地附著物”稅目征收營業稅。

2．對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅；取得的轉讓建筑物等財產性質的其他補償費收入，應按照《中華人民共和國個人所得稅法》的“財產轉讓所得”應稅項目計征個人所得稅。

什么是商業企業的類目賬?怎樣設置，如何登賬?

咨詢　商業企業采用數量進價金額核算法時，需要設立類目賬。請問什么是類目賬?為什么要設立類目賬?怎樣設置以及如何登賬?　(安徽省　李貴)

解答　庫存商品類目賬又稱大類賬，是指按商品類別分戶設置，登記其收入、發出與結存情況的賬簿。類目賬一般采用數量金額三欄式賬頁，它是處于總賬與明細賬之間的二級賬戶。由于批發企業商品品種規格繁多，通過類目賬可以加強和完善對商品明細賬的數量和金額的雙重控制；有利于賬賬之間的核對，如有不符時，可縮小查找的范圍；通過類目賬集中計算商品銷售成本，可以簡化計算工作，減輕工作量；還有利于掌握各類商品進、銷、存的動態和毛利，為企業領導經營決策提供依據。

庫存商品類目賬的登記方法，因企業計算和結轉商品銷售成本的時間不同而有所區別。逐日結轉商品銷售成本的企業，應根據每日收入與發出商品的數量和金額登記庫存商品類目賬；定期結轉商品銷售成本的企業，應根據每日收入與非銷售發出商品的數量和金額登記庫存商品類目賬，對于每日銷售的商品平時只登記數量，待月末計算出商品銷售成本后，再將金額一次記入庫存商品類目賬。

銀行本票的具體辦理程序

咨詢　請老師提供銀行本票的具體辦理流程及相應賬務處理流程。　(江西省　 熊濤)

解答　銀行本票的辦理流程是：付款單位需要使用銀行本票辦理結算時，應向銀行填寫一式三聯的《銀行本票申請書》，詳細寫明收款單位名稱等各項內容。如申請人在簽發銀行開立賬戶的，應在《銀行本票申請書》第二聯上加蓋預留銀行印鑒。個體經營戶和個人需要支取現金的應在《銀行本票申請書》上注明“現金”字樣。《銀行本票申請書》的格式由人民銀行各省市分行確定和印制。簽發銀行受理《銀行本票申請書》后，應認真審查申請書填寫的內容是否正確。審查無誤后，辦理收款手續。付款單位在銀行開立賬戶的，簽發銀行直接從其賬戶劃撥款項；付款人用現金辦理本票的，簽發銀行直接收取現金。銀行按照規定收取辦理銀行本票的手續費，其收取的辦法與票款相同。銀行辦妥票款和手續費收取手續后，即簽發銀行本票。銀行本票包括定額銀行本票和不定額銀行本票兩種。定額銀行本票一式一聯，由中國人民銀行總行統一規定票面規格、顏色和格式并統一印制。定額銀行本票包括500元、1000元、5000元和1 0000元四種面額。簽發銀行在簽發不定額銀行本票時，同樣應按照《銀行本票申請書》的內容填寫收款人名稱，用大寫填寫簽發日期，用于轉賬的本票須在本票上劃去“現金”字樣，用于支取現金的本票須在本票上劃去“轉賬”字樣，然后在本票第一聯上加蓋本票專用章和經辦、復核人員名章，用總行統一訂制的壓數機在“人民幣大寫”欄大寫金額后端壓印本票金額，然后將本票第一聯連同《銀行本票申請書》存根聯一并交給申請人。

銀行本票的賬務處理流程是：付款單位收到銀行本票和銀行退回的《銀行本票申請書》存根聯后，財務部門根據《銀行本票申請書》存根聯編制銀行存款付款憑證，其會計分錄為：

借：其他貨幣資金――銀行本票

貸：銀行存款

對于銀行按規定收取的辦理銀行本票手續費，付款單位應當根據銀行的相應收費單據，編制銀行存款或現金付款憑證，其會計分錄為：

借：財務費用――銀行手續費

貸：銀行存款或現金

企業計繳的社保費用如何作會計處理

咨詢　企業計繳的社保費用的業務如何進行會計處理，特別是我們先代付的應由員工承擔的這部分社保費用如何進行會計處理?　(河北省　朱均)

解答　我國目前職工社會保險主要有：養老保險、失業保險、生育保險和醫療保險。其中養老、失業、醫療保險需要按規定的比例分別由企業和員工雙方負擔。企業在撥付上述社保費用時，由企業自身負擔的部分，除醫療保險在“應付福利費”科目(外資企業不能計提員工福利費，故直接記入“管理費用――福利費”)核算外，其他的在“管理費用――勞動保險費”科目核算；企業代員工先付的部分，一般在“其他應收款”科目核算，相應的會計處理可以參考以下意見：

企業按規定撥繳社保費用時：

借：管理費用――勞動保險費(養老／失業／工傷／生育保險)

應付福利費――醫療保險金(外資企業直接在“管理費用――福利費”中列支)

其他應收款――代付員工養老／失業／醫療保險

貸：銀行存款

發工資時，扣回企業代員工支付的社保：