不動產證辦理申請書范文

導語：如何才能寫好一篇不動產證辦理申請書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

① 登記所

在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

② 登記對象

係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。

③ 不動產登記法

不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18 號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456 號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。

2． 不動產登記

① 可為登記之權利

登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。

所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權

所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等） .

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

② 公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。

但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③ 申請人

登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④ 登記之效力

權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件） .舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。

⑤ 登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

· 登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

· 登錄免許稅之繳納 原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

· 附件書類之檢附

申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫并加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）

· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

· 登記識別資訊 （或被稱為權利証之登記完了證明）

· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥ 登記之囑托

承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫并加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面）

· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。

在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3． 土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項） .此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

申請或囑托為所有權移轉登記時，有必要指定已消滅權利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應依職權涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應依職權涂銷之。

篇2

一、收集拆遷安置戶資料

我街道辦作為征地拆遷安置實施主體，負責收集拆遷安置戶身份證明材料（含委托書）、拆遷安置協議、房屋安置確認書（含房屋平面圖）等相關資料。

第一步：我街道辦對拆遷安置戶辦理產權房屋資料收集存檔

提供資料如下：

1、房屋搬遷（拆遷）協議書復印件1份；

2、住房安置協議及安置補充協議復印件各1份；

3、戶口簿復印件1份；

4、身份證復印件1份；

5、常住人口的相關證明材料；

6、結婚證（常住人口已婚者）；

7、補充安置協議

第二步：拆遷安置戶資格審查

我街道辦將收集并確認的拆遷安置戶信息推送市拆遷辦；市拆遷辦對拆遷安置戶信息進行審核確認，向市稅務局推送拆遷安置戶信息。提供資料如下：

1、房屋搬遷（拆遷）協議書復印件1份；

2、住房安置協議及安置補充協議復印件各1份；

3、戶口簿復印件1份；

4、身份證復印件1份；

5、常住人口的相關證明材料；

6、結婚證（常住人口已婚者）；

7、費用結算清單一份；

8、如存在已故人員，需提供火化證明和死亡證明；（后期繼承人辦理合同繼承手續）

第三步：契稅核定或契稅繳納申報表

彭州市拆遷辦資料審核后轉彭州市稅務局辦理征地拆遷安置小區安置戶契稅減免，依法出具契稅繳納申報表。

提供資料如下：

1、契稅減免申報表；

2、房屋搬遷（拆遷）協議書復印件1份；

3、住房安置協議及安置補充協議復印件各1份；

4、戶口簿復印件1份；

5、身份證復印件1份（如有未成年人，提供戶口級監護人身份證原件及復印件）；

6、結婚證復印件1份（如為單身的提供戶口簿或離婚證、離婚協議原件及復印件）；

第四步：辦理《不動產權證書》

彭州市稅務局辦理征地拆遷安置小區安置戶契稅減免，依法出具契稅繳納申報表后轉彭州市房管局審核辦理分戶的國有土地使用權劃撥《不動產權證書》

申請的要件資料如下：

1、不動產登記申請書；

2、申請人（含被委托人）身份證明材料；

3、不動產權屬證書；

4、房屋分戶平面圖；

5、契稅完稅證明或契稅減免申報表；

6、維修資金繳存證明；

7、房屋搬遷（拆遷）協議書復印件1份；

8、住房安置協議及安置補充協議復印件各1份；

9、原集體不動產權證書復印件（每一棟大產權復印件）；

10、委托書3份（一份國經委托我街道辦、一份我街道辦委托工作人員、當事人委托我街道辦）；

11、街道辦機構代碼證書復印件；

12、國經公司營業執照復印件；

13、審核意見書；

二、收費的標準

辦理劃撥需繳納登記費：按房屋套數計收（住宅80元/套）

辦理出讓需繳納費用

（一）稅費：1、契稅按時稅務局核算減免（房屋價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅）；2、印花稅安拆遷安置協議中載明安置房屋金額0.01％計收。

篇3

內容提要: 不動產善意取得的時點應區分不動產登記簿錯誤的客觀時點和取得人善意的主觀時點，前者應以不動產登記時為準，后者一般情形下以提出登記申請時為準，如果不動產登記簿錯誤發生在提出申請之后的，則以該時點為準。不動產善意取得的善意為推定善意，取得人應負有必要注意義務。

 

 

    根據《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第106條規定，在不動產善意取得制度中，取得人受讓不動產時應為善意，且轉讓的不動產已經登記。如何理解這一規定中取得人善意的時點，受到學界和實務界的廣泛關注。主流學說和判例認為，由于辦理不動產登記過戶手續是構成善意取得的前提條件 ，因此取得人善意的判斷時點應以不動產登記時為準。實踐中，不動產善意取得的情形相當復雜，有的案件取得人未及時辦理不動產登記，[1]也有的案件不動產登記簿與實際權利不一致（以下簡稱不動產登記簿錯誤）的情形發生在取得人提出登記申請之后，在這些情況下，難以依據主流見解確定取得人善意的時點。本文擬立足于我國的立法和司法實踐，并參酌德國、瑞士的立法和判例，對不動產善意取得制度中善意的時點進行分析，從而為完善我國不動產善意取得制度提供建議。

    一、善意判斷時點的代表性觀點分析

    概括地講，學術界和實務界有關不動產善意取得的善意時點，有登記說、申請說和受讓說三種代表性見解，以下結合我國現行法對這些觀點進行具體地分析。

    （一）代表性學說簡述

    1、登記說。此說是目前的主流學說，得到多數學者和法官的支持。該說認為，不動產善意取得中善意的時點，應以取得人辦理完畢不動產登記時為準，法律依據為《物權法》第9條和第106條。該說有兩個主要論點：(1)登記是取得不動產所有權的生效要件，也是善意取得的構成要件。以房屋買賣為例，根據《物權法》第9條第1款，房屋所有權以登記時為準，不登記不能取得不動產所有權，而第106條也將已登記作為不動產善意取得制度的構成要件。因此，買受人未辦理房屋登記的，不能構成善意取得。有的法官將這種學說簡化為：買受人辦理完不動產登記的，取得房屋所有權，構成善意取得；沒有辦理不動產登記的，不能取得房屋所有權，不構成善意取得。由于登記對不動產所有權取得及善意取得的構成都有重要影響，有學者甚至認為，登記是不動產物權存在的前提條件，如果受讓人沒有及時作權利的變更登記，則根本沒有善意取得適用的余地。[2](2)善意的時點以受讓時為準。有學者認為，由于《物權法》第106條將不動產善意取得的時點規定為受讓時，因此，取得人必須在最后取得行為那一刻是善意的。這一刻就動產來說是指交付，對不動產而言則是登記。不動產善意取得時的善意判斷，應以受讓人在受讓時信賴不動產登記為準。對于不動產交易來說，只要買受人相信了登記而與出賣人發生了交易，就應當認為買受人是善意的。反之，如果買受人在受讓之前，就知道登記是錯誤的，則不構成善意。[3]442從時間順序來看，不動產登記簿錯誤應發生在先，而不動產交易行為及取得人的善意取得發生在后，買受人只有信賴了不動產登記簿的登記并進行了交易才是善意的。

    2、申請說。[4]這種學說認為，應借鑒《德國民法典》第892條第2款的規定，(對于應進行登記的不動產物權而言，取得人知道不動產登記簿不正確的時點以其提出登記申請時為準。bassenge. palandt bgb.muenchen:verlag c. h. beck, 2010:1449.)將不動產善意取得制度中善意的時點確定為買受人提出不動產登記申請時。一般而言，不動產登記從提出申請到被記載入不動產登記簿之間還有相當長的時間間隔。登記申請人在提交登記申請后，對登記進程不能施加實質性的影響。我國的情況比較特殊，實行不動產登記和不動產權屬證書并行的體制。以房屋登記為例，買受人和出賣方提交了登記申請之后，房屋登記機構就在房屋所有權證上做出備注，并注明時間。對于一般買受人而言，在拿到了加了備注的房產證之后很少會再關注房屋登記機關在登記簿上的記載。不動產登記機關作出登記后一般也不會再對申請人履行通知或告知義務。因此，要求買受人和出賣方在提交登記申請之后，仍負有注意義務也不符合實際。雖有學者以當事人可以在申請登記事項記載入房屋登記簿前撤回登記申請（《房屋登記辦法》第21條）為由否定申請說，[5]但是，撤回登記申請只意味著暫時終結了房屋登記程序，并不表示該撤回否定了善意的存在。

    3、受讓說。這一學說主張，受讓人只有從交易開始至變更登記完畢，整個時段均不知道無權處分的事實，且對此沒有重大過失，才是善意的。[6]這一理論比登記說更進一步，將不動產善意取得的時間點轉化為了時間段。據此，不動產善意取得的善意時點應從訂立不動產交易合同開始持續到不動產登記過戶完成時為止。依據受讓說，在不動產善意取得中，取得人只有在這種情況下才能受到保護：在訂立合同時，不動產登記簿錯誤的事實已存在，此時買受人不知道房屋登記不正確的事實且無重大過失，其善意一直保持到房屋過戶手續完成之時。缺少了這個環節中任何一個部分，不動產善意取得都不能發生。與登記說一樣，受讓說也強調不動產善意取得制度中三個組成部分的時間順序。

    （二）分析

    上述三個學說均希望為不動產善意取得制度中善意時點的確定構造一個模式。然而，這種過于理想化和單一化的思路難以應付復雜的交易狀況和繁瑣的法律糾紛。相比之下，申請說減輕了取得人的注意義務，對維護取得人的利益更為有利，但它和另兩種學說一樣存在共同的缺陷。這一缺陷就是：未考慮不動產登記簿在提出登記申請后變得不正確以及未辦理不動產過戶登記的情形。依據上述三種學說，不動產登記簿可能在提出登記申請后才變得不正確，或者前手登記和善意取得人的登記在同一天發生的情形均無法構成善意取得。因為在這種情況下，前手登記尚未完成，根本談不上取得人的善意問題。如果取得人未辦理過戶，或未支付房款，那么取得人也難以根據上述三種學說來主張其善意。

    此外，登記說和受讓說還存在其他明顯的不足。登記說雖嚴格遵循了不動產物權變動的登記生效主義，但其將不動產善意取得中的善意時點僵化地依賴于不動產登記簿的記載，忽視了對取得人注意義務的要求。不同于德國法上不動產登記簿公信力制度采取的客觀善意標準，[7]我國《物權法》和司法實踐仍采取了主觀善意的判斷標準。這就要求取得人要盡到交易所要求的必要的注意義務。當房屋價格明顯低于市場價格，或者根據一般交易常識即可看出房屋登記存在瑕疵的情況下，應當排除取得人的善意。受讓說同樣對未辦理不動產登記的案件考慮不足，不僅如此，它還忽視了從合同訂立到履行期間屆滿，及至其后辦理登記過程中復雜多變的實際情況，人為地拉長了善意的時間跨度。這難免使得取得人自邁入不動產交易的圈子起，就要處處留心，時時在意，否則其善意將被否定，這實際上是對取得人提出了過高的、不必要的注意義務。

    二、對《物權法》第106條關于善意時點的分析

    在對我國有關不動產善意取得中判斷善意的時點的主要觀點做出相關分析之后，以下擬結合德國和瑞士關于不動產登記簿公信力制度的規定，詳細分析《物權法》第106條關于善意時點的規定。

    （一）關于善意推定

    對訴訟過程而言，善意時點的確定固然重要，但善意的舉證尤為關鍵。舉證責任的一般規則是，誰主張誰舉證。對于不動產善意取得時的舉證責任問題，我國法律沒有進行明確規定。學者們多認為，應由對善意持有異議的人進行舉證。從判例的情況來看，持登記說的法官也基本上采取了舉證責任倒置的做法，即當沒有明顯的情況表明取得人為惡意時，推定取得人為善意。《物權法》第106條并沒有對不動產善意取得時是否實行善意推定做出明確規定。2010年《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》）第19條明確規定，房屋原權利人對于買受人為惡意負有舉證責任。這一規定無疑為善意取得中取得人善意的舉證和善意時點的推定提供了極為可貴的參考意見。

    德國和瑞士法律皆明確地規定了不動產登記簿公信力制度的善意推定。德國運用法律擬制的方法，將不動產登記簿記載的內容視為正確，從而實現了對善意取得人善意的推定（《德國民法典》第892條）。瑞士則以一般條款的方式規定了善意推定，《瑞士民法典》第3條第2款規定，當法律將法律效果與當事人的善意聯系在一起時，應推定該善意存在。善意推定的主要作用是解決對善意的證明責任歸屬問題。根據善意推定，對取得人的善意持有異議的人應負舉證責任。《指導意見》僅對房屋買賣合同糾紛中善意取得的善意進行了推定，這一規定應對其他情況下的善意具有類推適用的作用。取得人無須證明自己在訂立合同時為善意，這大大降低了其對主觀善意舉證不能的風險。

    （二）客觀善意時點和主觀善意時點的區分

    德國和瑞士均建立了不動產登記簿公信力制度。根據該制度，不動產登記簿錯誤是取得人善意取得不動產物權的前提條件。這一前提條件雖不一定從當事人進行不動產交易時就存在，但至少應當在辦理不動產登記時存在，否則，取得人就沒有了信賴的對象，善意取得也失去了適用的可能性。不動產登記簿錯誤的時點可稱為客觀善意的時點，以與取得人主觀上知道不動產登記簿錯誤的主觀善意時點相區別。德國法和瑞士法均將不動產登記的時點作為客觀善意的時點。

    就主觀善意時點而言，德國法和瑞士法的規定有所不同。一般情況下，兩國均要求取得人在提交登記申請時為善意，但是兩國對時點的規定方式并不相同。德國在不動產登記簿公信力制度中規定了主觀善意的時點。根據《德國民法典》第892條第2款，如果取得權利必須進行登記的，那么善意的時點以提出不動產登記申請為準。瑞士則通過不動產登記的溯及力實現了對主觀善意時點的規定。[8]《瑞士民法典》第972條第2款規定，不動產物權登記的效力可以追溯到不動產登記簿的日記簿上登記的日期，即取得人提出登記申請的日期。

    此外，德國還通過判例，對取得人提出登記申請后發生的不動產登記簿錯誤時的善意時點提出了特別的要求。一般而言，不動產登記簿錯誤發生在取得人提出不動產登記申請之前，但有時也可能發生在取得人提出不動產登記申請之后。例如，不動產之上的權利負擔，如優先購買權等有可能在買受人提出不動產登記申請后被錯誤注銷。那么，對于買受人而言，其善意的時點既不是提出不動產登記申請之時，也不是已經辦理完登記申請時，而是該權利負擔被不當注銷之時。對于申請人提出申請后，不動產登記簿變得不正確的情形，德國法將不動產登記簿錯誤發生的時點作為判斷取得人善意的時點。[9]

    從德國和瑞士的規定來看，區分客觀善意時點和主觀善意時點的最大作用在于：區分善意取得的客觀條件和主觀要件。不動產登記簿錯誤必須在登記時存在，這是構成善意取得的客觀條件，因此，法官必須在登記之時對這一客觀條件進行審查。這一客觀條件在德國法和瑞士法中的含義是不同的。在德國，具備了這種客觀條件就足夠了，即德國法不要求取得人負任何注意義務；在瑞士，僅具備不動產登記簿錯誤還不夠，取得人還必須對可能引起登記簿錯誤的情況進行調查，以盡到應有的注意義務，否則其主觀善意將被排除。因此，雖然德國和瑞士對善意時點的規定基本相同，但主觀善意的意義在兩國法上是完全不同的。

    與德國法和瑞士法相比，我國《物權法》第106條對善意的時點規定并不明確，三種代表性學說也未區分客觀的善意時點和主觀的善意時點。不僅如此，法院關于不動產善意取得的判斷依據和標準各不相同。有的判例僅依據不動產登記簿錯誤事實，即判定取得人構成善意取得，并不考慮取得人主觀善意，且將不動產登記作為善意取得的唯一判斷依據，[10]也有的判例僅以交易價格明顯低于市場價作為否定善意取得的依據，根據此種判案思路，對市場價格的認定非常困難，因此也難以確定取得人主觀善意的時點，[11]還有的判例將未登記過戶的善意取得時點認定為合同訂立時。[1]

    （三）地方審判意見對主觀善意時點和客觀善意時點的區分

    盡管上述判例對主觀善意的認識和善意時點的判斷各不相同，而且未明確客觀善意的時點，但一些地方法院的審判指導意見仍區分了不動產善意取得的主觀善意時點和客觀善意時點。例如，《指導意見》第19條規定，取得人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的，不構成善意。這充分表明了取得人主觀善意的重要性，由此，取得人應履行必要的注意義務。雖然該意見將房屋善意取得以房屋所有權已經轉移登記到買受人名下為生效要件，但這一規定不應理解為善意取得的生效要件，而應理解為對客觀善意時點的規定。如果取得人在登記完成前撤回了登記申請，或者他人申請了更正登記，那么不發生善意取得。這說明，善意取得的客觀時點應以過戶時為準。該指導意見雖未明確主觀善意的時點，結合《北京市房屋產權登記申請書》的格式文本來看，交易雙方都必須在該申請書上簽字確認，該申請書可視為雙方就房屋權屬處分達成的合意，故應將提交登記申請的時點作為主觀善意的時點。

    再如，上海市高級人民法院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第2條規定，“房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效。”這種解答仍然僅解決了合同的效力問題，并沒有解決善意取得的判斷標準。眾所周知，善意取得不是根據合同而發生的取得，其法律效果取決于取得人是否為善意。實踐中，由于認定取得人的善意頗為困難，因此，多數善意取得的案件均是按合同有效，從而實現善意取得。[12]

    不過，這種做法也說明了，不動產物權變動效果的發生取決于債權行為的效力，而《指導意見》第17條和第19條均以買受人知道前手登記的錯誤為否定善意的依據。這表明，我國實際上采取的是不動產物權變動的要因性原則，如果取得人知道了不動產登記簿錯誤的原因，那么他不能被認定為善意。可見，我國關于不動產善意取得中善意的判斷和時點的認定更接近瑞士法的模式。因此，認為我國采取了登記的絕對公信力，不必考慮取得人主觀善意的觀點是站不住腳的。

    三、善意取得時點的類型化分析

    雖然就司法實踐而言，我國關于善意取得時點的判斷標準與瑞士法較為接近，但是，德國法關于事后不動產登記簿錯誤時善意時點的規定也有一定的借鑒意義。結合我國關于不動產善意取得的一些特殊案例，可將不動產善意取得時點的標準歸納為如下類型：

    （一）客觀的善意時點

    不動產登記簿錯誤應在不動產登記時存在，這是構成不動產善意取得必不可少的前提條件。這種關于善意時點的客觀標準不僅為德國法和瑞士法所采用，而且對于解決不動產登記申請提交后發生不動產登記簿錯誤時善意時點的判斷有至關重要的作用。然而，這一標準并未引起我國學界的足夠重視。不少學者認為，既然《物權法》第106條使用了“無權處分人”的表述方式，那么理所當然應將無權處分視為不動產善意取得的前提條件，對善意時點的判斷也應與這一條件相結合。雖然就文義解釋的角度而言，這種看法尚有可取之處，但若從不動產善意取得制度的立法宗旨、法律解釋的體系解釋和目的解釋的角度來看，此種觀點難以應對善意時點判斷的復雜情形，更無法為善意取得人提供周全的保護。

    在立法過程中，“物權法草案”曾同時規定過不動產登記簿的公信力和不動產善意取得制度兩個制度，[13]后來關于不動產登記簿公信力制度的規定被刪除。這并不表示我國否認了不動產登記簿公信力制度，相反，不少學者認為，《物權法》第106條規定的不動產善意取得制度即不動產登記簿公信力制度。[3]434雖然從構成要件等方面來看，這兩個制度之間存在重大差異，但就立法目的而言，我國的不動產善意取得制度實際上承載了不動產登記簿公信力的制度價值。從法律解釋學的角度來講，不宜將“無權處分人”一語與“無權處分”進行簡單等同，其理由不妨由兩個方面進行分析：一方面，在德國法和瑞士法上，不動產登記簿公信力制度也被學者看作從無權利人處取得制度的表現形式之一，并且這兩個國家均以不動產登記簿錯誤作為客觀善意的時點。這表明，無（處分）權利人并不是無權處分的同義語。另一方面，無權處分的內涵十分有限，其難以涵蓋不動產登記簿錯誤所能包含的全部內容。不動產登記簿錯誤是客觀事實，包括了各種原因引起的不動產登記簿記載的法律關系與真實法律關系不一致的情形；而無權處分則屬主觀判斷，這一判斷只有在取得人能夠控制的范疇內才有意義。如果取得人已經向不動產登記機關提交了不動產登記申請，而之后發生了不動產登記簿錯誤的事實，那么根據無權處分的理論，此時根本沒有適用善意取得制度的可能性。

    由上可知，《物權法》第106條的目的在于囊括不動產登記簿公信力制度之功能，以此作為理解和適用該條規定的出發點，無疑有助于更充分地探求不動產善意取得制度之立法趣旨。[14]因此，為了更好地以類型化的視角來解析善意時點的判斷標準，應當借鑒德國法和瑞士法上不動產登記簿公信力制度關于客觀善意時點的規定，將不動產登記簿錯誤作為不動產善意取得制度適用的前提條件。鑒于這一做法已在實踐中成為不少法院判案的共識，并為地方法院審判指導意見所接受，因此，未來可考慮由統一的不動產登記法對其予以明確規定，以取代無權處分。

    （二）主觀的善意時點

    一般來說，對于已發生不動產登記的善意取得，可參考申請說的觀點，將取得人善意的時點認定為提出登記申請時。我國不動產登記申請以雙方申請為原則，因此，在提交不動產登記申請表時，雙方還有可能就物權意思表示的真實性等問題重新進行確認。故將提出登記申請的時間作為主觀的善意時點極為必要。對于在不動產登記申請提出后發生的不動產登記簿錯誤，如不動產之上的負擔被不當注銷等情形，這種情況如前所述從內涵上雖然難以被《物權法》第106條規定的無權處分的含義所容納，但在有關司法解釋和法律未做出相關規定前，應準予類推適用關于不動產善意取得的規定，使取得人取得沒有負擔的不動產物權。此種情形下，取得人善意的時點應以不動產登記簿錯誤發生時為準。

    （三）例外情形：未過戶登記如何判斷善意的時點

    如果無權處分時，還涉及到一房多賣的情形，可參照《指導意見》第13條(“出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：(1)已經辦理房屋所有權轉移登記的；(2)均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的；(3)均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。”)進行處理：辦理了不動產登記的買受人構成善意取得，未辦理登記的其他買受人不構成善意取得。從這個意義上來看，《物權法》將不動產登記作為善意取得的構成要件是有道理的。然而，實踐中，法院并沒有嚴格地恪守以不動產登記來判定善意取得的情形。早在《物權法》頒布之前，就發生過將已發生事實居住、而未辦理不動產登記的買受人認定為善意取得人，并令其補辦登記的案例[15]。最高人民法院《關于貫徹執行＜民法通則＞若干問題的意見（修改稿）》第96條規定，部分共有人擅自處分共有財產或者非所有權人擅自處分所占有的財產，如果第三人是善意、有償、依法定手續取得該財產所有權的，第三人不負返還義務。但如何理解這一解釋中的合法手續不無疑問。在《物權法》頒布后，對于既未辦理過戶但實際合法占有房屋的買受人，以及未辦理過戶也未合法占有房屋，僅訂立了合同，并交付了一定定金或價款的情形是否構成善意取得，此時，主觀善意時點的重要性便凸現出來了。實踐中，有法院判決未過戶的不動產買賣合同有效，雙方應繼續履行合同，辦理過戶手續。這一判決的正當性值得推敲。[16]。因為一旦發生訴訟，取得人實際便知道了無權處分的事實，那么取得人即不應再被視為善意。不過，鑒于此種情形法律并未進行明確規定，且若買受人已經實際居住，又認定不構成善意取得對買受人十分不利，因此，建議司法解釋對此類情形應進一步予以明確。

 

 

 

注釋:

[1]黃平，肖祥丹．老公瞞妻賣別墅，法院判有效[n]．重慶商報，2010-12-16.

[2]康俊亮．物權法亮點：不動產適用善意取得制度[n]．檢察日報，2007-04-03.

[3]王利明．物權法研究（上卷）[m]．北京：中國人民大學出版社，2007.

[4]王澤鑒．通則•所有權[m]．北京：中國政法大學出版社，2001:124.

[5]程嘯．論不動產善意取得之構成要件[j]．法商研究，2010,(5).

[6]崔建遠．物權法[m]．北京：中國人民大學出版社，2009:86.

[7]karl-heinz gursky. staudinger bgb band：buch 3 sachenrecht§' 883-902[m]．ber-lin : sellier-de gruyter,2008:439.

[8]heinz rey. die grundlagen des sachenrechts und das eigentum［m］．bern：staempfli verlag ag. 2007:389.

[9]juergen f. baur, rolf stuerner. sachenrecht[m]．muenchen: verlag c. h. beck ,2009 ;301．

[10]金鎰．丈夫瞞妻把房賣妻子反悔也無奈[n]．哈爾濱日報，2010-01-10.

[11]張蕾．“老實人”瞞妻女賣房無效[n]．北京晚報，2010-12-03.

[12]蔣春燕，孫慧麗．女方開單身證明賣掉夫妻共有房法院判合同有效[n]．法制日報，2007-04-28.

[13]梁慧星．對物權法草案（第四次審議稿）的修改意見[c]//．梁慧星．中國民事立法評說．北京：法律出版社，2010:202,208.

[14]梁慧星．民法解釋學[m]．北京：中國政法大學出版社，1995 :226 -227.

篇4

    答:下列情形屬于房地產變更登記:(1)房地產使用用途改變的;(2)權利人姓名或名稱發生變化的;(3)房地產座落名稱或房地產名稱發生變化的;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。

    申請變更登記應提交什么文件,辦理變更登記時需繳納什么費用?

    答:(1)《房地產變更登記申請書》;(2)房地產權利證書;(3)改變房地產用途的,應提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同書,需補交地價的,還應提交付清地價款證明;改變權利人姓名或名稱的,應提交行政主管機關批準的文件;個人的提交公安部門證明;企業法定代表人變更一般不需辦理變更登記,待權屬發生轉移時,同時提交變更證明即可;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應提交有關部門證明。

    變更登記每項交納登記費20元。

    哪些情況下需辦理二級市場房地產轉移登記?

    答:(1)向發展商購買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房);(2)企事業單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房;(3)市、區住宅局出售的福利房、微利房。

    購買二級市場商品房后,何時可以申請辦理《房地產證》?

    答:根據《房地產登記條例》第三十六條的規定,只有商品房項目辦理了房地產初始登記后,小業主才能順利地領取《房地產證》。也就是說,只有發展商按要求將商品房項目有關初始登記材料上報登記部門,按規定交納有關稅費并經登記部門按程序審批核準后,初始登記才算結束,小業主才能辦證。因此,并不是發展商一提交商品房項目的資料后,小業主就可以申請辦理《房地產證》。

    如何辦理二級市場轉移登記手續?

    答:辦理二級市場轉移登記需提交下列資料:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)身份證明;(3)房地產買賣合同;(4)付款發票和付清房款證明。

    辦理二級市場轉移登記一般由發展商統一辦理,也可以自行到產權登記部門辦理。

    拆遷賠償房如何辦理《房地產證》?能否轉讓?

    答:拆遷賠償的房地產,原則上按被拆房地產的性質進行登記發證。辦理時應提交下列資料:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)身份證明;(3)經規劃國土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協議書;(4)補償與被拆遷房地產有差價的,差值部分應提交補差發票復印件及發展商出具的付清差價款證明。

    拆遷賠償房的登記價,一般按新建房的建筑成本登記;補交差價的,差價計入登記價。

    拆遷賠償房屬于商品房地產的,發紅皮《房地產證》,可以轉讓;不屬于商品房的,發綠皮《房地產證》,不能轉讓。

    集資房、合作建房如何辦理《房地產證》?

    答:(1)集資建房、合作建房的,必須是經政府有關部門批準的,并辦理了房地產初始登記的房地產才可以辦理小業主的《房地產證》;(2)未經政府有關部門批準的非法集資建房、合作建房,必須經過有關部門處理并補交地價款,按規定辦理房地產初始登記后,方可辦理小業主《房地產證》;(3)經初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產證》:《房地產轉移登記申請書》;身份證明;集資建房或合作建房合同書或協議書;購房發票復印件;發展商出具的付清房款證明。

    什么情況屬于三級市場轉移登記?

    答:凡房地產已辦理二級市場產權登記并領取產權證后又發生轉移的,稱為三級市場轉移登記。如房地產買賣、贈與、交換、繼承,人民法院判決、裁定的強制性轉移等等。

    三級市場轉移登記需提交什么資料?

    答:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)轉讓、受讓雙方身份證明;(3)《房地產證》或其他產權證書;(4)房地產買賣合同。

    拍賣的房地產過戶需提交哪些資料?

    答:通過法院拍賣的需提交:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)競授人身份證明;(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明;(4)法院判決、裁定或調解書、協助執行通知書;(5)原產權證書,人民法院在辦案中未能收回原產權證的,需以法院名義在《深圳特區報》或《深圳商報》公告作廢;(6)若所拍賣的房地產是行政劃拔、減免地價的,需提交用地補充協議和付清地款證明。

    由業主自行委托拍賣行拍賣的需提交:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)競授人身份證明;(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明;(4)原產權證書;(5)委托拍賣的公證書。

    拍賣房地產過戶稅費按三級市場轉讓計算。

    如何辦理房地產交換?需繳納哪些費用?

    答:房地產交換是指當事人將各自擁有的房地產相互轉移給對方的法律行為。當事人雙方簽訂換房協議公證書(福利房需原產權單位和房改審批部門的同意),并提交房地產轉移登記申請書、身份證明、原產權證書;對商品房交換的房屋有差價的,應當就差價部分按三級市場轉讓交納稅費。

篇5

第二條本辦法所稱不動產、建筑業營業稅項目管理是以不動產、建筑企業和個人（以下簡稱不動產、建筑業納稅人）銷售不動產、承接建筑業工程項目為管理對象，以不動產銷售、建筑業為控管手段，通過對不動產、建筑工程項目基本情況、稅收征管信息數據的采集、分析、比對，對不動產、建筑業稅收實施監控，實現不動產、建筑業稅收的科學化、精細化、信息化管理。

第三條不動產、建筑業營業稅項目管理的具體內容如下：

（一）受理不動產、建筑業工程項目的項目登記；

（二）對不動產、建筑業工程項目的登記信息、納稅申報信息、入庫信息進行采集、匯總、傳遞、比對和分析；

（三）對稅收政策進行宣傳解釋，及時反饋征管中存在的問題；

（四）掌握不動產銷售、建筑業工程項目進度及工程項目結算情況；

（五）根據不動產銷售、建筑業工程項目進度監控不動產和工程項目的納稅申報、稅款繳納情況，確保稅款及時足額入庫；

（六）監督納稅人合法取得、使用、開具不動產銷售和建筑業；

（七）不動產銷售及建筑業工程項目竣工后及時清繳稅款，并出具清算報告；

第四條不動產、建筑業工程項目登記管理：

（一）在我省范圍內從事不動產銷售、承包建筑工程項目，應在取得不動產銷（預）售許可證或不動產銷售合同、工程施工合同簽訂并領取施工許可證之日起30日內向其不動產、建筑工程項目所在地主管稅務機關提供不動產、建筑工程項目信息，如實填報《不動產項目情況登記表》、《建筑業工程項目情況登記表》，并提供下列證件、資料辦理不動產、建筑工程項目登記：

1．營業執照副本和稅務登記證件副本；

2．不動產銷售許可證、建筑業工程項目施工許可證；

3．不動產銷售合同、建筑業工程施工合同；

4．納稅人的開戶銀行、賬號；

5．中標通知書等建筑業工程項目證書；

6．《外出經營稅收管理證明》（適用異地施工建筑企業）；

7．稅務機關要求提供的其他有關資料。

（二）納稅人承接異地工程項目的，應在外出施工前，持稅務登記證副本、書面申請書、建設規劃許可證、承接工程合同書、中標通知書、施工許可證或開工報告以及經辦人員身份證（復印件）向機構所在地主管稅務機關申請開具《外出經營稅收管理證明》（以下簡稱“外管證”）。憑《外管證》在應稅勞務所在地主管稅務機關辦理建筑企業報驗登記后，持上述第一款規定的有關證件、資料辦理不動產、建筑工程項目登記。

（三）納稅人已登記的不動產、建筑業工程項目信息發生變動的，應自項目變更之日起30日內持《不動產項目情況登記表》《建筑業工程項目情況登記表》及有關變更資料到應稅勞務所在地主管稅務機關辦理工程項目變更登記。

（四）納稅人承建的工程項目有停緩建、非完工結算注銷的，應自有關部門決定工程項目停緩建、注銷之日起30日內，憑有關部門決定工程項目停緩建的相關文件或者文書及《建筑業工程項目情況登記表》，向主管稅務機關結清項目應納稅款，主管稅務機關應進行相應的登記。

停緩建工程需要續建、復工的，應自有關部門決定續建、復工之日起30日內,憑有關部門決定工程項目續建、復工的相關文件或者文書及《建筑業工程項目情況登記表》，向主管稅務機關辦理續建、復工登記。

（五）納稅人采取分期收款方式銷售不動產的，應按期向主管稅務機關報送預收售房款相關資料；建筑業納稅人承建建筑工程跨年度施工的，應按年度向主管稅務機關報送當年工程進度、工程結算等相關資料，主管稅務機關對納稅人報送的上述資料登記備查。

（六）納稅人不動產項目銷售完結、承建的工程項目已竣工決算的，應自工程項目竣工決算之日起30日內持《不動產銷售結算表》《工程竣工決算報告》或《工程結算報告》及稅務機關要求提供的其他有關資料，向主管稅務機關申請工程項目稅款清算。

納稅人承建的工程已完工決算但尚未結算的，納稅人應自工程項目完工決算之日起30日內向主管稅務機關報送書面報告，說明未結算原因。

主管稅務機關在辦理工程項目清算時，應對工程決算價款、設備扣除等項目進行核實確定，同時清繳稅款，在項目稅款清算結束后，出具工程項目稅款清算報告，并注銷工程項目登記。

（七）納稅人承攬分包、轉包工程的，應自分包、轉包工程合同簽訂之日起30日內到應稅勞務發生地主管稅務機關辦理項目登記手續；建筑工程項目總承包人在分包、轉包工程協議書簽訂之日起30日內到應稅勞務發生地主管稅務機關辦理分包、轉包工程項目登記手續。

（八）納稅人未簽訂合同或協議及無項目證書的工程項目，應自開工之日起30日內到工程項目所在地主管稅務機關辦理工程項目簡易登記，并提供書面材料，材料內容包括施工單位、建設單位、工程項目名稱，工程項目地址、工程項目預算（預計）金額，聯系人、聯系電話等。

第五條不動產、建筑業營業稅納稅申報管理：

（一）納稅人應按月向主管稅務機關進行納稅申報，按照《營業稅納稅申報辦法》填報《建筑業營業稅納稅申報表》按照主管稅務機關的要求填報不動產銷售的納稅申報表。

（二）納稅人異地承建建筑工程除就異地工程項目在應稅勞務發生地進行納稅申報外，還應按規定向企業機構所在地主管稅務機關報送《建筑業營業稅納稅申報表》和《異地提供建筑業勞務稅款繳納情況申報表》。如自應申報之月（含當月）起6個月內未向機構所在地主管稅務機關提供其異地建筑業應稅勞務收入的完稅憑證的，應就其異地提供建筑業應稅勞務取得的收入向其機構所在地主管稅務機關繳納營業稅。

（三）納稅人進行納稅申報時，須分工程項目逐項申報。

第六條不動產、建筑業營業稅納稅人管理：

對不動產、建筑業營業稅納稅人區別不同情況分為自開票納稅人和票納稅人。

（一）自開票納稅人。

同時符合下列條件的納稅人為自開票納稅人，可以在不動產所在地、建筑業應稅勞務發生地自行開具當地主管稅務機關發售的：

1．依法辦理稅務登記；

2．執行國家稅務總局《不動產、建筑業營業稅項目管理及使用管理暫行辦法》；

3．按照規定進行不動產、建筑業工程項目登記；

4．滿足稅務機關規定的信息采集、票表比對要求。

（二）票納稅人。

不同時符合上述條件的納稅人為票納稅人，由其不動產所在地或應稅勞務發生地主管稅務機關為其。

（三）不動產、建筑業自開票納稅人由設區市或縣（區）稅務機關審核，具體由各設區市稅務機關確定。

第七條自開票納稅人應根據《中華人民共和國管理辦法》的規定向應稅勞務發生地或不動產所在地主管稅務機關申請領購《建筑業統一》《銷售不動產專用》，并按規定登記保管。不得違反規定開具。

自開票納稅人在收到項目工程款或分包人收到總承包人支付的工程款時，應分工程項目開具，不得使用不合法憑證入賬。

第八條票納稅人銷售不動產、承建工程項目或承接分（轉）包工程項目的，須先在不動產所在地或應稅勞務發生地主管稅務機關履行項目登記后，方可持以下資料到不動產所在地或工程項目所在地主管稅務機關申請：

（一）完稅憑證；

（二）營業執照和稅務登記證復印件；

（三）銷售不動產合同、建筑勞務合同或其他有效證明；

（四）外出經營稅收管理證明（提供異地勞務時）；

（五）中標通知書等工程項目證書，對無項目證書的工程項目，納稅人應提供書面報告，報告內容包括工程項目名稱、工程地址、質式結構、工程用途、工程預算、承包人、聯系人、聯系電話等；

（六）稅務機關要求提供的其他資料。

第九條主管稅務機關對開具的銷售不動產、建筑業應按工程項目逐戶建立收入臺帳，逐筆登記已開具的名稱、號碼、開具金額等相關信息。

納稅人異地承建工程項目完工，并進行工程項目稅款清算，應稅勞務所在地主管稅務機關在注銷其項目登記時，應在《外管證》上簽注工程項目開具名稱、號碼、份數、金額，或出具《開具清單》。

第十條不動產、建筑工程項目日常管理：

（一）主管稅務機關在不動產、建筑業納稅人進行不動產、建筑工程項目登記后，應按照稅源分類監控管理的要求，建立分戶分工程項目管理資料檔案和不動產、建筑業稅源分類控管臺帳。

（二）主管稅務機關對不動產、建筑工程項目要落實專人管理，并根據項目管理人員崗位職責，制定相應的崗位考核責任制。各項目管理人員要嚴格按照規定，建立健全管理檔案。

（三）主管稅務機關要加強工程項目的日常監管，深入工程項目地查看項目的進度或通過其他渠道，掌握不動產銷售、工程項目建設進度情況，及時了解企業生產經營情況，通過納稅人不動產銷售情況、工程項目建設進度、開具、納稅申報等信息，進行比對和分析，發現管理疑點，及時跟蹤管理到位。建筑工程項目竣工后應及時清繳稅款，并出具清算報告。

第十一條各級稅務機關應積極與規劃、建設、土管、房管等部門加強信息溝通，及時采集已批準立項的建設工程項目和工程招投標的基本情況，建立不動產、建筑工程項目信息數據庫。對所收集的工程項目相關信息分檢傳遞給項目所在地主管稅務機關；主管稅務機關對轄區內工程項目、稅收征管、納稅申報等信息進行采集和分析，錄入工程項目信息數據庫，并制作紙質或電子文件上傳上級稅務機關。上級稅務機關要對所歸集的不動產、建筑業工程項目信息進行比對，并將信息比對結果反饋各主管稅務機關。

篇6

(一)申請原則的涵義

申請原則包括以下幾層涵義:首先,原則上登記機構只能依當事人的申請進行登記,在法律沒有明確規定時,不動產登記機構不得依職權進行登記。其次,登記申請界定了登記機構的活動范圍,登記機構不得超越該登記申請范圍從事活動。再次,如果當事人提出的申請存在登記的障礙時,登記機構原則上不能主動進行調查,只能給與申請人一定期限以排除障礙。最后,在登記完成之前,當事人可以撤回登記申請。

申請原則為許多國家和地區的法律所明確承認。在我國,不少地方性立法和部門規章也都在一定程度上承認了申請原則。《物權法》頒行前承認該原則的立法,如《廣州市城鎮房地產登記辦法》規定:“房地產登記由當事人向房地產行政主管部門提出申請,并按照本辦法規定提交申請登記材料”;《吉林市房屋權屬登記條例》規定:“房屋權屬登記一般由權利人提出申請,經登記機關受理、核準后,頒發房屋權屬證書”。《物權法》頒行之后的立法,如《土地登記辦法》第6條規定:“土地登記應當依照申請進行,但法律、法規和本辦法另有規定的除外”;《上海市房地產登記條例》第15條規定:“申請人可以在房地產登記機構將房地產登記內容記載于房地產登記簿并公示前,撤回登記申請”;《房屋登記辦法》第21條規定:“房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前,申請人可以撤回登記申請”。

(二)申請原則作為我國不動產登記法基本原則的意義

1　申請原則是私法自治的必然要求

私法自治也稱意思自治,它是民法奉行的基本理念。在我國,民事法律也以私法自治為基本理念。《民法通則》第4條規定,民事活動應遵循自愿原則。《合同法》第4條規定:“當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預。”私法自治是指人們依據其意思自主的形成法律關系的原則,屬于人的自我決定這一普遍原則的組成部分。私法自治意味著“對通過表達意思產生或消滅法律后果這種可能性的法律承認”。基于私法自治,民事主體可以自主的做出意思表示,并依此種意思表示來發生其預期的法律效果,從而最終實現民事主體自主決定、自主安排自己的生活的目的。私法自治包括兩項基本規則:一是行為自由,二是為自己行為負責。這是一個事物的兩個方面,正是由于民事主體享有行為的自由,可以依據自主的意思從事行為,它才應當為自己行為負責;如果民事主體的行為不是自由的,它就不應當為該行為負責。在一個法治國家中,政府應當是有限的服務型政府,公權力的行使受到法律的嚴格限制,任何公權力的干預和管制行為都應被嚴格限定在法律授權的范圍內。凡是社會成員的私人事務即私法領域中的事情,只要不涉及公共利益、公共道德和他人的利益,都應當交給當事人自行決定。民事權利的取得或消滅應依當事人的意思表示而發生,原則上無需國家的協助或批準。盡管在特定的情形中,基于一些特殊的考慮,如維護交易的安全、公開當事人從事之法律行為的效力或者促使民事主體謹慎的行為,法律會將要求當事人的民事活動采取特定的方式,如進行登記或采取書面形式,并將民事活動的效力系于該特定方式。但這只是基于正當目的而對意思自治所做的必要干預和限制,并不意味著排除甚至取消了當事人的意思自治。

當事人從事不動產物權交易――即設立、變更、轉讓或者消滅不動產物權的民事活動顯然屬于私法自治的范疇,法律對當事人變動不動產物權的意思表示應予承認,使之得以發生當事人所期待的效果――物權變動效力。為了能夠使不動產物權交易更加明晰并維護不動產交易安全,《物權法》對基于法律行為的不動產物權變動采取了登記生效要件主義(第9條第1款、第14條等),即對物權變動效力實行所謂的“登記強迫”,不登記則不發生物權變動效力。然而,登記強迫只是就物權變動而言,并不意味著《物權法》強制從事不動產物權交易的當事人必須申請登記,更不意味著對那些不申請登記的當事人給與處罰。在基于法律行為的不動產物權變動中,物權變動的效果從根本上來說是依當事人的意思表示而發生的,是當事人所預期的。登記只是物權變動的一個附屬生效要件,并非物權變動的根源,沒有當事人的意思表示,不可能發生物權變動的法律效果。不動產登記法雖然是程序法,實行嚴格的法定主義,具有強行法色彩,但并不能排除私法自治。相反,嚴格的登記程序只是為了使不動產物權交易清晰與安全,這不僅是服務于公眾利益,也是為了能夠更好的實現當事人的意思自治。故此,我國不動產登記法應當以申請原則為基本原則,這是私法自治的基本要求。

從以往我國的不動產登記立法來看,雖然也規定登記應依當事人申請進行,但并未充分貫徹申請原則。例如,一些立法往往強制當事人必須在某一期限內申請登記,甚至對不申請登記或逾期申請登記的當事人收取逾期登記費。這樣的規定顯然不符合申請原則,完全違背了私法自治原則,構成對民事主體行為自由的不當限制。首先,不動產物權交易是基于當事人的意思表示而發生的,即便采取登記強迫主義,登記也只是決定不動產物權變動效力發生與否的要件而已。《物權法》第6條第1句中“應當”并非對從事不動產物權交易當事人申請登記行為本身的強制,而只是對不動產物權變動效力發生與否的強制。當事人有權決定是否申請登記,當然他們也需要為自己的不登記的行為后果負責(承受不動產物權變動因未登記而未生效的法律風險)。其次,《物權法》第15條已經明確區分了債權效力與物權效力,登記只是決定不動產物權變動是否生效,而不影響合同的效力。在依合同發生的不動產物權變動如房屋買賣中,買受人有權請求出賣人交付房屋并轉移房屋的所有權,當出賣人拒絕與買受人共同申請房屋所有權轉移登記時,買受人可以先針對其行使登記請求權,要求出賣人與自己一起向不動產登記機構申請登記,如果出賣人拒絕,買受人可以通過司法救濟的途徑實現其登記請求權。例如,當事人完全可以在合同中約定申請登記的期限,如果負有義務的一方當事人違反該期限,則應向對方當事人承擔違約責任。對此,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18、19條以及《最高人民法院關于審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第4條均有明確規定。因此,沒有必要擔心如不強制當事人申請登記,會對權利人的利益造成不利影響。再次,登記請求權在性質上是一種債權上的請求權,應適用訴訟時效。如果請求權人在一定期間內不行使該權利,義務人將因時效的經過而取得時效抗辯權。所以不動產登記法中也無必要去規定登記申請必須在一定的期間內作出。這種對當事人申請登記期限的規定既非訴訟時效期間,也不是除斥期間,即使申請逾期也不會發生權利消滅的法律效果。

2　確立申請原則可以很好地保障不動產登記簿的真實性、準確性與完整性

申請原則不僅可以確保當事人的申請是啟動登記程序的主要原因,充分尊重當事人的意思自治,而且通過申請原則還能有效約束不動產登記機構的行為,確保登記簿記載的真實、準確與完整。首先,當事人的登記申請為不動產登記機構的登記活動劃定了范圍,登記機構應在此范圍內決定是否受理登記申請以及是否進行登記,不能超越申請范圍進行登記活動。例如,房屋買賣合同當事人申請的是所有權轉移登記,登記機構只能就該申請是否符合所有權轉移登記的受理和登記條件作出判斷,如果不符合受理條件或者認為有關情況需要進一步說明的,登記機構可以要求申請人補充材料,必要時可以進行實地查看(《物權法》第12條第1款),但是絕對不能超出當事人申請的所有權轉移登記這一范圍進行登記活動。

其次,當事人的登記申請決定了登記機構從事登記的先后順序。登記申請被登記機構受理后發生效力,該申請的生效時間點對于登記機構在決定同一不動產上的其他登記時具有拘束力。申言之,申請的先后順序決定了登記簿上的先后順位,除非在先的申請不符合受理條件而被拒絕受理,否則登記機構必須按照申請的先后順序辦理同一不動產上的各類登記。例如,債務人甲將A房屋分別抵押給債權人乙、丙,甲與乙、甲與丙先后向登記機構申請抵押權設立登記,登記機構應當依照申請的先后分別辦理甲為乙在A房屋上設定的第一順位的抵押權,甲為丙在A房屋上設定的第二順位的抵押權。

(三)申請原則的具體問題

1　登記申請的性質

登記申請是從事不動產物權交易的當事人針對登記機構提出的進行登記的請求,當然包含了當事人的意思表示。問題是,這種意思表示與作為法律行為核心要素的意思表示是完全相同還是有所區別?有學者認為,當事人應自由決定是否申請登記,其效果涉及當事人私法權利義務關系,因此登記申請屬于意思表示,可以適用民法關于意思表示的一般規定。但是,德國法院和民法理論通說認為,登記申請不是作為法律行為的意思表示,而是純粹的程序行為。因此,民法中關于意思表示的規定并不是直接適用于登記申請,而是要相應的適用。我國也有學者贊同德國法這一觀點,認為民法中關于法律行為制度的規定并不能直接適用于申請等程序,只能根據規范目的以及利益類型進行類推適用,如關于行為能力的規定可以適用于申請,而就附條件或附期限的規定就不能適用。

本文認為,從本質上說,登記申請的核心是當事人的意思表示,沒有當事人的意思表示就不存在登記申請。因此,民法對意思表示的規范對登記申請當有適用之空間。例如,申請登記的當事人在申請時應有完全民事行為能力、非對話的意思表示應在到達相對人后生效等。登記機構在受理登記申請時,也應當審查申請人是否具有完全民事行為能力,否則只能由其監護人代為申請。然而,登記申請啟動的是登記程序,而不動產登記程序具有強制性,不能任由申請登記的當事人通過意思表示加以決定。一方面,雖然登記程序原則上應依申請而啟動,但是這只意味著登記機構受到當事人已經提出的登記申請的約束,而不是說登記機構受到申請人提出的登記文本的拘束。登記申請的效力與法律行為中意思表示發出后所具有的效力完全不同,它是否受理申請以及是否進行登記,不取決于申請人的意思表示,而應依據法律的規定。只有那些符合法定條件的登記申請,登記機構才能也必須受理;只有符合法定條件的登記申請,登記機構才能也必須辦理登記。另一方面,基于形式正義之需要,程序法中注重的是行為的確定性與客觀性。這表現在:(1)登記申請應當采取書面形式,以固定申請人的意思表示;(2)登記申請雖然屬于意思表示,但不能附條件、附期限,因為這會使得登記機構難以決定是否開始登記程序;(3)只要登記申請被登記機構受理,就發生了程序法上的效果――啟動登記程序,法律行為中意思表示的發出錯誤不適用于登記申請。當然,申請人可以在登記行為完成之前,撤回登記申請。

2　登記申請權

登記申請權是指當事人提出登記申請的權利。就哪些人享有登記申請權,德國法實行的是雙重賦權原則,提出登記申請的人可以是因登記而受益的人,也可以是因登記而致其權利被涉及的人,當然也可以雙方共同申請。即便某人在實體法上并不享有某項不動產物權,但是只要在登記簿上被登記為權利人,其也享有登記申請權。例如,并非真實所有權人的N在登記簿上被登記為位于A大街的某塊土地的所有權人,N也屬于登記申請權人,其有權申請對登記簿進行更正。在我國,登記申請權原則上屬于當事人雙方,即除非另有規定,否則當事人應當共同提出登記申請。例如,《土地登記辦法》第7條規定,“土地登記應當由當事人共同申請,但有下列情形之一的,可以單方申請:(一)土地總登記;(二)國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記;(三)因繼承或者遺贈取得土地權利的登記;(四)因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記;(五)因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記;(六)更正登記或者異議登記;(七)名稱、地址或者用途變更登記;(八)土地權利證書的補發或者換發;(九)其他依照規定可以由當事人單方申請的情形”;第8條規定,“兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的,可以分別申請土地登記”。《房屋登記辦、法》第12條規定,“申請房屋登記,應當由有關當事人雙方共同申請,但本辦法另有規定的除外。有下列情形之一,申請房屋登記的,可以由當事人單方申請:(一)因合法建造房屋取得房屋權利;(二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利;(三)因繼承、受遺贈取得房屋權利;(四)有本辦法所列變更登記情形之一;(五)房屋滅失;(六)權利人放棄房屋權利;(七)法律、法規規定的其他情形”;第13條規定:“共有房屋,應當由共有人共同申請登記。共有房屋所有權變更登記,可以由相關的共有人申請,但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的,應當由共有人共同申請”。

3　登記申請的撤回

依據申請原則,當事人向登記機構提出登記申請后,只要登記尚未完成(即沒有記載入登記簿),就可以撤回登記申請。此處“撤回”既包括了《同法》中的要約的撤回也包括了撤銷。申請人既可以在申請的意思表示生效(即達到登記機構)之前撤回,也可以在生效之后撤回。由于當事人申請登記的情形既包括共同申請登記也包括單方申請登記,單方申請登記中,只要登記尚未完成,申請人撤回其登記申請的,登記機構自應允許。但是,在共同申請中,僅僅一方要求撤回登記申請,則登記機構不應允許。因為我國不動產登記法律制度是以共同申請為原則、單方申請為例外的。在雙方申請的情形中,單方的撤回不應影響登記程序。

四、同意原則

(一)同意原則的涵義

同意原則也稱“形式合意或程序合意原則”,它是指只有在得到登記涉及其權利者的同意后登記機構方能進行登記。同意原則也是采取登記生效要件主義的國家所明確承認的一項不動產登記法原則。例如,《德國土地登記條例》第19條規定:“只有登記涉及其權利的人同意登記的,方能辦理登記”。依據《德國民法典》第873條,轉讓土地所有權,以某項權利對土地設定負擔已經轉讓此種權利或者對此種權利設定負擔,權利人和相對人必須達成關于權利變動的合意即物權合意,同時還需要辦理登記。也就是說,當事人關于不動產權利變動的物權合意是該不動產物權變動生效的實體法要件之一。例如,甲與乙轉讓某塊土地的所有權,要使該所有權發生轉移,甲和乙必須就該土地所有權的轉移達成意思表示的一致,該意思表示一致就是物權合意。基于合法原則的要求,不動產登記機構應確保登記簿的正確性,因此需要對該物權合意的效力進行審查。然而,要求登記機構直接審查這些物權合意的效力,一則難度過大,登記機構無法做到有效的審查;二則會使得登記的時間過于漫長,耗時費力。故此,早在1872年的普魯士不動產登記法中就實行了同意原則,以此來限縮登記機構的范圍,減輕其審查的負擔。

依據同意原則,登記機構無須對作為實體法意思表示的物權合意進行審查,而只需要對登記程序中的意思表示即形式合意進行審查。其實際上是為登記機構的審查確立了一項程序上的證明規則,因登記導致其權利被涉及者對登記的同意――這一程序法上的意思表示被用來替代實體法上的意思表示,登記機構只需要審查這種程序中意思表示即可。因為同意原則是建立在這樣一種觀念的基礎上的,即只有那些在實體法上對不動產物權的變動表示同意的人,才會在程序法上作出同意登記的意思表示。

同意或登記同意是指,因權利變動登記而失去權利的一方,單方作出的同意進行登記的意思表示。至于因登記而獲得權利的一方,如果因取得權利而可能有所不利時,也應作出程序法上的協力。對此,《德國土地登記條例》第20條規定:“在不動產交付以及設定地上權、變更地上權內容或轉移地上權的情形中,只有當權利人和另外一方表示合意的,才能為其登記”。關于登記同意的性質,德國民法學界有不同的認識。少數人認為是民法或公法上的作為法律行為的意思表示,多數學者與法院的判例都認為,登記同意只是一種純粹程序法上的意思表示。確切地說,它是一種程序,只是依據合法原則對登記程序合法性所作的要求而已。

(二)我國不動產登記法應當遵循同意原則

在我國,學界就物權行為的獨立性和無因性等問題素有爭議。本文認為,物權行為獨立與否的爭論并不影響我國不動產登記法承認同意原則,理由如下:

篇7

本文作者：汝中華陳平工作單位：江蘇省吳江市水利局

相關法律法規對水行政許可檔案提出的要求2005年實施的《水行政許可實施辦法》是基于《中華人民共和國行政許可法》等法律法規制定的，雖然《水行政許可實施辦法》和《中華人民共和國行政許可法》中沒有直接規定對水行政許可的檔案管理的要求，但公開是所有行政許可的原則，即行政許可的實施和結果，除涉及國家秘密、商業秘密或者個人隱私的外，應當公開，并在若干條款上作了具體的規定，明確規定公眾有權查閱有關內容，這就間接地對所有行政許可的檔案管理提出了要求。其主要內容如下:a.《水行政許可實施辦法》第五條規定:“應當公開水行政許可的實施過程和水行政許可決定的內容。但是，涉及國家秘密、商業秘密或者個人隱私的除外。”這是一條原則性的規定，是水行政許可公開原則的重要內容。根據該規定，水行政許可的實施過程要公開，包括申請與受理，審查與決定，變更與延續以及聽證等都要公開;水行政許可的結果要公開，包括水行政機關是否受理水行政許可申請，是否準予行政許可的決定等。上述過程和結果，往往會形成相應的檔案材料，該相應的檔案材料除了涉及國家秘密、商業秘密或者個人隱私的外，都應當公開。b.《水行政許可實施辦法》第三十二條第(一)款規定:“依法作出準予水行政許可的書面決定，應當在辦公場所、指定報刊或者網站上公開，公眾有權查閱。”這條款詳細規定了“準予水行政許可的書面決定”應當在規定的地方公開。根據該規定，水行政許可檔案相關內容應當公開，并允許公眾查閱。至于公開的范圍是什么，該條沒有明確規定。筆者認為可以參照原則性規定，即公開內容應當是除涉及國家秘密、商業秘密或者個人隱私的外，都應當公開，允許查閱。c.《水行政許可實施辦法》第四十六條規定:“水行政許可實施機關依法實施監督檢查時，應當將監督檢查的情況和處理結果予以記錄，由監督檢查人員簽字后歸檔，公眾有權查閱。”根據該規定，水行政機關對行政許可相對人的監督檢查情況和處理結果應當予以記錄歸檔，并允許公眾查閱。水行政許可量多、涉及面廣、社會影響大以吳江市為例，2004年以來，水行政許可共9項，最多最常用的是取水許可和水利工程管理范圍內建設項目審查兩項，行政許可實施以來，僅這兩項的行政許可量就達到近1600件左右，涉及單位面廣量大，行政許可相對人涉及到政府機關、事業單位、企業、個人和行政村。因此，科學規范地制作水行政許可檔案具有十分重要的意義。

a.以吳江市為例，2008年后的所有許可檔案均保存在行政服務科，從檔案管理角度看是不符合檔案管理的要求的，保存的條件和技術均不能達到要求，沒有突出水行政許可檔案的重要性。b.歷年來的水行政許可檔案雖歸入檔案盒，分門別類進行整理歸檔，但沒有進行統一編號，基本處于散存狀態。從保管期限上來說，也沒有統一科學合理地劃定保管期限，不管保管期限長短，統一放置，也就談不上合理保護和利用水行政許可檔案。

規范檔案整理內容、方法a.現行《中華人民共和國行政許可法》及《水行政許可實施辦法》對行政許可檔案并未有明確規定行政許可檔案一定要立卷保存，但《中華人民共和國行政許可法》第四十條規定“行政機關作出的準予行政許可決定，應當予以公開，公眾有權查閱”，及以后有利于行政執法和監督，為以后有可能出現的行政訴訟、行政復議提供基礎材料。因此，筆者認為水行政許可有必要規范地立卷存檔。水行政許可檔案應以每一項具體水行政許可事項為單位立卷，實行一事一卷、一卷一號。但對于許可材料較少、許可內容簡單清楚、相同許可類型的可以多案一卷。檔案卷內文件以所有收集的材料為內容編制目錄并編頁號(已編制成冊的申報資料可利用原有頁碼，在目錄中注明)，整理完畢，全部資料裝入國家檔案局標準檔案盒。b.確定水行政許可檔案收集內容及排列順序。現有的水行政許可類型中需要收集的資料大致有申請書、論證材料、證明文件(包括立項批復、營業執照、身份證等)，水行政機關一次性告知的文字記載、受理憑證、現場查看記錄、聽證材料、延期辦理事項的批件、行政許可決定、送達回證、監督檢查及處理意見、驗收資料等，水行政許可檔案的排列可以按照實際操作過程來編排，體現受理、審查、踏勘、決定、送達情況的全過程。檔案卷內文件具體排列順序為:檔案封面;卷內文件目錄;水行政許可申請受理通知書;現場踏勘記錄;準予行政許可決定書;行政許可文書送達回證;申請人提交的行政許可申請材料(申請書、論證報告、證明文件、上報材料清單及承諾等);發放證照副本的復印件等。確定水行政許可檔案的保管期限確定行政許可檔案的保管期限，可從相關法律規定和行政許可事項有效期的長短來分別確定。《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第四十二條規定:“公民、法人或者其他組織不知道行政機關作出的具體行政行為內容的，其期限從知道或者應當知道該具體行政行為內容之日起計算。對涉及不動產的具體行政行為從作出之日起超過20年的、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提訟的，人民法院不予受理。”由此可知，一般情況下行政許可檔案的最低保管期限可以定為:涉及不動產的最低保管期限為20年，其他行政許可檔案最低保管期限為5年。根據以上檔案保管期限的原則，再根據水行政許可的特點，可以分為若干類。比如，河道管理范圍內限制性活動的審批，保管期限可相對較短，只要在活動結束驗收后再保存幾年，達到5年的最低保管期限就足夠了;取水許可、河道占用等許可中有有效期的，為了檔案管理有效、簡便、實用，可以在有效期結束后(達到5年最再低保管期限)再保存2年就足夠了。當然檔案的保管期限的確定要綜合考慮，不但要依據訴訟時效，還要依據水行政許可的重要性、社會影響等綜合因素考慮。對許可年限較長、涉及重大公共利益、對社會影響較大的行政許可檔案要永久或長期保存。明確水行政許可檔案的制定保管責任、利用制度為了充分發揮檔案的作用，便于許可檔案的保管和查詢，水行政許可檔案應當實行集中統一管理，承辦水行政許可的工作人員在水行政許可事項辦結后，按照檔案制作規定整理全部材料并立案歸檔，在規定時間內移交本單位檔案管理科室統一管理，其中的檔案編號、保管年限由科室和檔案保管專人一起通過綜合考慮許可事項的有效年限、檔案的保存和使用價值、社會影響、利用情況等，確定許可檔案的保存年限。制定檔案利用制度。行政相對人查閱有關資料的，除涉及國家秘密、商業秘密或者個人穩私的外，按照“先申請、再登記、后查閱”的程序辦理;借閱或復印有關資料，需經局相關負責人同意，并辦理登記手續。

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促進經濟穩增長項目申報指南

 

一、支持領域

為貫徹落實經市政府同意、市發展改革委印發的《深圳市促進經濟穩定增長努力實現2020年目標的若干措施》（深發改〔2020〕234號，以下簡稱《若干措施》），對大型零售企業在深開設品牌店、批發零售龍頭企業在深設立采購中心、制造業企業在深設立銷售公司等給予支持。

二、設定依據

（一）政策依據

1.《深圳市關于促進經濟穩定增長努力實現2020年目標的若干措施》（深發改〔2020〕234號）；

2.深圳市商務局關于印發《落實〈深圳市關于促進經濟穩定增長努力實現2020年目標的若干措施〉實施細則》的通知（深商務規〔2020〕3號）。

（二）管理依據

1.《深圳市市級財政專項資金管理辦法》（深府規〔2018〕12號）；

2.《深圳市商務發展專項資金管理辦法》（深商務規〔2020〕2號）。

三、支持數量和支持方式

（一）支持數量

有數量限制，受財政下達年度資金預算控制，視申報情況，我局據以對資助（或獎勵）金額和撥付進度等進行統一調整，申報單位應無條件同意調整結果。

（二）支持方式

事后獎勵。

四、申報條件

（一）基礎條件

1.在深圳市注冊、具有獨立法人資格的企業；

2.申報項目實施地在深圳市；

3.申報單位不存在以同一事項重復或多頭申報市級專項資金；

4.申報單位持續誠信合規經營，未被國家、省、市相關部門列入失信聯合懲戒名單;

5.申報單位按要求向統計部門和商務主管部門報送統計數據。

（二）專項條件

1.“大型零售企業品牌店”獎勵項目

國內外大型知名品牌零售商（自有品牌或品牌方授權均可）在深圳開設品牌店，且成立獨立法人公司的，均可申報獎勵。其中新開設門店的，企業成立及門店開設時間不早于2020年4月30日，不晚于2020年11月30日；已有門店升級的且由非法人轉為法人公司的，轉法人時間不早于2020年1月1日，不晚于2020年11月30日（成立法人公司的時間以工商登記日期為準）。

2.“批發零售龍頭企業采購中心”獎勵項目

批發零售龍頭企業（中國連鎖經營百強和中企500強企業）在深圳成立獨立法人公司開展集中采購業務，且2020年度集中采購額超過5億元的，均可申請獎勵。年度采購額以市統計部門統計的商品銷售額數據為基準進行核算。

3.“制造業企業銷售公司”項目

制造業企業在深圳市新設立獨立法人銷售公司，且2020年銷售額超過5億元的，均可申請獎勵。年度銷售額以市統計部門統計的商品銷售額數據為基準進行核算。

五、支持內容和支持標準

（一）“大型零售企業品牌店”獎勵項目

支持內容：推動大型零售企業在深圳設立獨立法人，對在深圳新設立法人或由非法人轉法人且正常經營的全球性、全國性和區域性品牌店。

支持標準：支持國際品牌[1]（不含港澳臺）企業和本土自主品牌[2]（含港澳臺）企業及授權商在本市開設中國（內地）首店[3]、華南首店[4]、深圳首店[5]。對國際知名品牌在深圳開設的華南首店或本土自主品牌企業在深圳開設的中國（內地）首店，給予企業100萬元獎勵。對國際知名品牌在深圳開設的深圳首店或本土自主品牌企業在深圳開設的華南首店，給予企業60萬元獎勵，對自主品牌企業在深圳開設的深圳首店或國際品牌授權商在深圳開設的深圳首店，給予企業30萬元獎勵。如年度申報門店數量超過50個，則根據品牌知名度、年度銷售額、門店數量等擇優予以獎勵。

（二）“批發零售龍頭企業采購中心”獎勵項目

支持內容：推動有意向的批發零售龍頭企業在深設立采購中心，將全國各門店采購額集中到深圳納統。

支持標準：對限額以上批發零售龍頭企業在深圳設立的采購中心，2020年度采購額超過5億元的部分按照0.15%給予獎勵，單個企業獎勵上限為1000萬元。本款所述“采購額”口徑為法人公司年度商品銷售額與商品零售額之差，具體以市統計局統計數據為準。

（三）“制造業企業銷售公司”項目

支持內容：鼓勵制造業企業成立銷售公司對其產品專業化銷售。

支持標準：對制造業企業2020年在深圳新設立的銷售公司，當年度銷售額超過5億元的部分按照0.5%給予獎勵，單個企業獎勵上限為1000萬元。其中，年度銷售額[6]以市統計局統計的商品零售額數據為準。

六、申報材料

（一）基礎材料：

1.登錄廣東政務服務網在線填報申請書（網址：gdzwfw.gov.cn/），提供通過該系統打印的申請書紙質文件原件；

2.統一社會信用代碼證復印件;

3.企業信用報告（企業自行登陸“廣東信用網”打印）。

（二）項目材料：

1.“大型零售企業品牌店”獎勵項目

（1）門店門頭照片；

（2）門店開業副省級以上城市級媒體報道照片或網頁截圖；

（3）2020年度增值稅納稅證明；

（4）門店的物業租賃合同或不動產證復印件。

2.“批發零售龍頭企業采購中心”獎勵項目

（1）2020年度增值稅納稅證明；

（2）年度統計報表。

3.“制造業企業銷售公司”獎勵項目

（1）2020年度增值稅納稅證明；

（2）年度統計報表。

以上材料均需加蓋申報單位公章，多頁的還需加蓋騎縫公章；涉及外文的，需提供中文翻譯件；一式兩份，A4紙正反面打印/復印，非空白頁（含封面）需連續編寫頁碼，裝訂成冊（膠裝）。

七、申請表格

本指南第六條（一）規定登錄廣東政務服務網在線填報申請書，網址：gdzwfw.gov.cn/。

八、受理機關

（一）受理機關：深圳市商務局

（二）受理時間：

1.網絡填報時間：2021年4月15日—2021年4月27日18:00;

2.材料提交時間：2021年4月15日—2021年4月30日18:00；

申報單位在上述規定時間內在線填報、提交材料，逾期不予受理。（注意事項：網絡填報時間截止后系統將不再受理新申請以及修改后再次提交的申請，故請盡量預留充足的修改時間）。

（三）受理地點：深圳市福田區福中三路市民中心B區市行政服務大廳西廳綜合窗口。

（四）咨詢電話：0755-88101050、0755-88102384（工作日上午9:00-12:00，下午2:00-6:00）。

九、申請決定機關

深圳市商務局

十、辦理流程

申請指南——申請單位網上申報——初審——申請單位向市行政服務大廳收文窗口提交申請材料——形式審查——資質審查——專項審計——專家評審（僅“大型零售企業品牌店”獎勵項目）——征求相關單位意見（根據需要核查比對：資質情況、統計數據，是否存在重復資助情形、有無重大違法違規行為，有否被列入失信聯合懲戒名單，有無拖欠應繳還的財政性資金等情況）——核定擬資助計劃——社會公示——下達資助計劃——申請人提交撥付資料——撥付資金。

十一、辦理時限

按照工作要求辦理。

十二、證件及有效期

證件：無

有效期限：無

十三、證件的法律效力

無

十四、收費

無

十五、年審或年檢

無

十六、補充說明

（一）已經資助過的項目不得重復申報；同一單位建設內容相同或部分相同項目、同一筆費用支出不得向市有關部門多頭申報。經核實屬重復申報或多頭申報的項目，將取消該單位的申報資格并追究責任。

（二）我局從未委托任何單位和個人為企業專項資金扶持計劃項目申報事宜。請相關企業自主申報。我局將嚴格按照有關標準和程序受理申請，不收取任何費用。如有任何中介機構和個人假借我局和工作人員名義向企業收取費用的，請知情者即向我局舉報。

篇9

國家工商局出臺的《動產抵押登記辦法》第二條第三款規定：“動產抵押登記可由抵押合同雙方當事人共同向動產抵押登記機關辦理，也可以委托人向動產登記機關辦理”；《公證機構辦理抵押登記辦法》第六條規定：“辦理抵押登記，由抵押合同雙方共同提出申請，并填寫《抵押登記申請表》”；《中華人民共和國機動車登記辦法》第33條規定：“已注冊登記的機動車，抵押人（機動車所有人）將機動車作為抵押物的，抵押人和抵押權人應當填寫《機動車登記申請表》，持下列資料，共同向機動車管轄地車輛管理所申請抵押登記，并交驗車輛：（一）抵押人和抵押權人的身份證明；（二）《機動車登記證書》；（三）抵押人和抵押權人依法訂立的主合同和抵押合同。”《中華人民共和國民用航空器權利登記條例實施辦法》第四條規定：“民用航空器權利人認為需要進行權利登記的，可申請辦理民用航空器權利登記。”第五條第一款規定：“在申請辦理權利登記時，申請人應當向登記部門提交有關申請書的原件以及《條例》和本辦法規定的相應文件的原件。提供相應文件原件確有困難的，可以提供經核對無誤的復印件。相應文件原件和經核對無誤的復印件均為有效文件。”

在我國，動產抵押登記由雙方當事人共同申請方能辦理。雙方共同申請方能辦理，那么一方不配合就會導致抵押登記無法進行。有學者主張為使登記制度能順利地實施，法律應當就此在當事人之間設置一定的權利義務，以使抵押權得到及時地公示。一個重要的手段就是賦予取得抵押權的一方當事人以登記請求權。

登記請求權性質為何，理論上存在幾種觀點：一種觀點認為登記請求權為債權請求權，因當事人約定或者法律規定而發生。一種觀點認為登記請求權在性質上屬于物權請求權，在本質上是當事人基于對標的物所享有的物權而產生的一種請求權。物權請求權是指基于物權而發生的請求權，亦即當物權人在其物被侵害或者可能遭受侵害時，有權請求恢復物權的圓滿狀態或防止侵害。此觀點的前提是，物權請求權成立要有物權的存在，還要有既存物權被侵害的事實或者危險。我國《物權法》實施后，動產抵押登記與否不影響抵押權的存在，抵押合同有效成立，則抵押權設定，登記只是對抗第三人的條件。但如果抵押權不經登記，抵押權就可能面臨被對抗之危險，物權妨害排除請求權請求的恰恰是有可能發生的危險。所以，動產抵押登記請求權為物權請求權是比較合理的。我國物權立法并未賦予抵押權人以登記請求權，從保護債權的角度考慮，債權人的登記請求權意義是重大的。

本文主張有必要賦予抵押權人登記請求權，登記由抵押權人申請，如果對方不配合申請的，可以由受理機構向抵押人發出一份確認通知書，通知相關當事人對有關信息進行核對，以免發生錯誤信息，如接受通知書一方在一定期限內不作出登記承諾，則視為作出同意登記的承諾。

二、動產抵押登記機構的審查方式

登記機關對于申請人的登記申請是采取實質審查還是形式審查，爭議頗多。

主張采取實質審查主義的學者認為：實行實質審查是登記具有公信力的必要前提，要使登記的內容與實際的權利相一致，就應該對登記的內容進行實質審查。實行實質審查主義有利于強化登記的公示和公信功能，在采取形式審查主義的模式下，如果登記內容經常發生錯誤，與事實不符，交易當事人就會經常依據錯誤信息發生交易，而過多的登記錯誤會使人們越來越不愿意去審閱登記簿，從而降低登記的公示公信功能，造成交易的極大妨礙，并使真正的權利人受到損害，尤其是使沒有過錯的無辜之人遭受損害。

但是，在動產領域采取實質審查方式有下列弊端：一是登記部門就要對所涉及到的所有文件資料進行審核，其中就包括抵押合同效力的審查。在我國，有權對合同效力進行審查的部門只有兩個，法院和仲裁機構。由動產登記部門去審查合同效力，是違背憲法的。二是有違私法自治的理念。“登記在實際上更多地體現了國家對私權領域當事人雙方意思表示的限制，更加注重公權的需要”，物權立法仍屬于民事立法，私法自治的理念還是應當遵守的。我國《物權法》規定，動產抵押權成立于抵押合同生效之時，抵押登記只是抵押權獲得對抗第三人的效力。從這個意義上講，動產抵押登記只是對當事人雙方設定的抵押權進行登記，登記具有權利備案的功能，而不具有不動產抵押登記的權利創設之功能。對抵押物權屬關系的查明和抵押物價值的判斷是抵押人和抵押權人在簽訂抵押合同之前必須要考慮的事情。登記機構采取實質審查，有可能使該抵押合同被當事人認可而不被登記機構認可，從而無從產生合同應有的效果。抵押權人是否對抵押物的權屬，價值進行了實質審查，完全是自己可以斟酌處分的事情，法律不應該強加干預。三是不有利于行政效率的提高。對在企業動產抵押登記中，不僅要審查主合同和抵押合同的效力，審核抵押物的權屬關系，還要考慮抵押物的價值是否大于擔保債權，甚至還要用現場勘驗的方法去驗明抵押物的真實情況，以判斷抵押物是否存在，狀態如何，是否與實際名稱、數量、價值相等。如此大面積的審查范圍，如此強硬的審查力度，必然使登記機關的審查費用居高不下，這些費用最終還要由抵押關系當事人承擔再加上登記機構、抵押當事人為審查和配合審查所付出的人力成本和時間成本，使得抵押人借動產融資的成本急劇增加，人為地設置了市場調配資源機制的障礙。

篇10

地契又分為“白契”和“紅契”。在買賣或典當地產時，雙方訂立的契據，未經官府驗證，不具備法律效力，叫做“白契”，也叫“草契”。立契后，向官府交稅叫“稅契”，交納的稅為“契稅”。舊時地契總體上是采取“民寫官驗”的形式，即先由買賣雙方自行協商，書寫買空賣空地契，然后由官府進行驗核。驗核的方式一般有兩種，一種是“官驗契”，即在民寫地契上加蓋當時州縣官印，收取契稅，表示官方對地契的承認，“白契”變成“紅契”。另外一種是粘連契尾的方式，即由布政司統一刊印契尾，編號發行，粘連在民寫地契之后，作為官府驗契憑證。官府收稅后辦理過戶過稅手續，然后在“白契”上粘貼由官方排版統一印刷的文書（即“契尾”），最后在粘貼處加蓋州縣官印（騎縫章），這樣的地契叫做“官契”，也叫“紅契”。

地契的主要內容包括：賣地人的姓名、賣地原因、所賣土地編號、土名、稅畝（或丈積）、四至、買主姓名、銀價等，落款均有“知見人（或中知人）”、“代字人（過書人）”、“地媒人”、“房親人”和年月日等相關條款。

地契的交易規則：舊時土地交易的鄉規民俗中，族人、親戚有著優先購買權。賣主賣地時需先遍問叔伯弟侄等有優先購買權的親房。如果親房不買，再由親及疏遍問本家族人。如果本家族人不買，再遍問姻戚、承典、承租人、地鄰。如果不遵守這種鄉規民俗，很可能會在家族中引起爭端。最后，問遍了該問的人還是找不到買主，賣家就會找中人（地媒人）牽線搭橋，中人除了聯系買主，還是雙方立契約的見證人，并在契約上簽名畫押，以使契約更具效力。

地契所用紙張及書寫：地契是舊時民間在土地兌換、租借，特別是買賣當中普遍流行使用的一種民間文書憑證。地契所用紙張多以當時的棉紗紙、草紙和土紙為文書用紙。這些紙張有個共同的特點：就是表層并不光滑，雖然比較薄卻很有韌性。契約內文均以毛筆書寫，小楷、草書居多，行文具有統一模式，地契的書寫人都是書法較好且以此為職業的人。下面就以實例做一解讀

例一 白契（草契）

立賣田地文契人郭銀庫，因無度用，今將自己南源地一段九墑半，東至路，南至路，西至郭姓柳姓，北至大垠為界，四至分明，并無骰歟同中說合，情愿出賣與楊惟英名下，永遠為業，同中言明，每米骷鬯腦，共價大洋三十八元整。自賣之后，地內銀兩照地承完，地中所出金石土木，相連舍業過割，推量度絕，酒食畫字。一尹在內，出入水道，來往路徑，一寫一定，永無反悔，日后若有人反悔爭說者，有賣業人一面承當，恐后無憑，立賣文契為證。

舍業人 郭銀庫 十

房親人 郭凌斗 十

地媒人 郝進祥 十

中知人 雷益三 十 任國政 押 齊萬泰 十 方生福 押

遇書人 蔡永堂 押

民國十八年四月二十八日立契

例二 官契（紅契）帶契尾的“官契”（中華民國二年）

立賣院落文契人郝相娃子母子二人，因不便，今將自家祖置東院寬壹拾弓半、長叁拾肆弓、地寬壹拾弓半、長九拾壹弓、出入水管道路，金石土木相連，情愿賣于楊向榮名下，永遠為業，仝中言明，共作價錢柒串文整，其價當日交清，并未短少，酒食畫字，銀糧過割，一切在內，如日后有人爭說，此有郝相娃子母子二人一面承當，一寫一定，永無反悔。控后無憑，立寫文契為據。

戶內人王炳義十柳轉運（子）十蔡國寶十王進財十

地媒人楊三德十

代書人郭凌斗押

光緒三十四年二月二日立契

例三民國二十九年官契

買契例則摘要

買字第號完稅

不動產之買主或承典人，須于契紙成立后六個月以內赴該管征收官署投稅。

訂立不動產買契或典契時，須內賣主或出典人赴該管征收官署填具申請書，請領契紙繳納契紙費五角，前項契紙之費由賣主與買主或出典人與承典人分擔。

不動產之賣主或出典人請領契紙后，已逾兩月箕契約尚未成立者，原領契紙失箕效力，但因有障礙致契約不能成立時，得于限內赴征收官署申明事由，酌予寬限。

原領契紙因遺失及其他事由須補領或更換時，仍依第四條第一項之規定繳納契紙費。

不動產之買主或承典人逾契約成立后六個月之期限，不依本條例繳納契稅者，除納定率之稅額外，并處以產納稅額之十倍罰金。

繳納契稅時匿稅契價者，除另換契紙改正契納繳納稅額外，并處以左列之罰金：

匿報契價十分之二以上未滿十分之三者，短納稅額之二倍；匿報契價十分之三以上未滿十分之四者，短納稅額之四倍；匿報契價十分之四以上未滿十分之五者，短納稅額之八倍；匿報契價十分之五以上者，短納稅額之十六倍或由征稅官署依所報契價收稅之。

契納成立后六個月之納稅期間，限于遵領官契紙者，適用之其私紙所書之契約，若滿四十日不填寫官契紙者，即按照稅額加倍處罰。

買主或出典人以私紙訂立契約者，得由征稅官署處以五元以上五十元以下之罰金。

逾期未稅之契，訴訟時無憑證之效力

中華民國二九年六月二十九日

賣主李發榮李長海

中人徐廷秀

縣給

買字第號完稅

通過對土地契約的考察，初步可以得出以下結論：

1、地契作為舊時土地制度的重要見證，是研究經濟史、地方史，特別是地名的重要材料。

2、白契起源很早，秦漢以前就有了田宅交易，而紅契起源晚于秦漢，至少起源于晉代。