建設工程價款優先權與購房債權探析

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【摘要】《合同法》第286條賦予了承包人在特定情形下享有對建設工程價款的優先權。而司法解釋規定，價款優先權不得對抗房屋買受人的購房債權。由于對“不得對抗”的解釋存在爭議，面對實務中二者的沖突，理論界也有不同的解決方案。為了更好實現利益平衡，需將購房債權在理論上準確定位，然后在滿足法定條件下，將建設工程價款當中的勞動報酬部分與除懲罰性賠償以外的購房債權置于同一順位，使其按適當比例獲得清償。

【關鍵詞】建設工程價款優先權；購房債權；權利沖突

一、引言

《合同法》第286條規定，若發包人違反既定合同，逾期未支付建設工程價款，經承包人催告，在合理期限內仍未支付建設工程價款的，除非迫于工程性質不適合折價或拍賣外，原則上承包人有權行使其享有的建設工程價款優先權（以下簡稱價款優先權），即就該工程折價或者拍賣所得價款優先受償。其“優先性”體現在優先于該工程上的抵押權、其他普通債權優先受償。《民法典》第807條基本延續了這一規定。但最高院“法釋〔2002〕16號”批復［1］（以下簡稱《批復》）第2條規定，價款優先權不得對抗支付了全部或者大部分款項的買受人購房債權。在具體的法律實務當中，這兩個權利沖突的案件屢見不鮮，如“謝應朝等與廣州漢和房地產有限公司商品房預售合同糾紛上訴案”［2］、“福建華品建設有限公司與陳道鉦執行異議糾紛上訴案”［3］等等，依據相關的法律和司法解釋，法院最終的裁判不盡相同，不能平衡雙方的利益，以實現“定紛止爭”之目的。

二、購房債權的基本定位

所謂“購房債權”，是指房屋買受人依與房地產企業訂立的購房合同支付了全部或者大部分購房款項后，房地產企業因破產等緣由，不能如約交房時。此時，買受人對房地產企業所享有的返還所支付購房款項及利息、違約金、特定情形下懲罰性賠償金等的債權請求權。（一）購房債權的“優先性”。從必要性的角度看，對于一般的買受人，若動輒幾十萬乃至百萬的購房債權難以有效維護，將會威脅到該買受人及其近親屬“安身立命”之根本。并且《批復》第2條的規定，明確要求承包人享有的價款優先權不得對抗買受人。既然承包人的價款優先權依法得以優先于其他抵押權和普通債權受償，那么購房債權自然同樣可以處于優先受償的地位。（二）如何理解“不得對抗”。如前所述，價款優先權“不得對抗”購房債權。但關于何謂“不得對抗”？在理論界有兩種不同觀點。觀點一：“不得對抗”是指價款優先權劣后于購房債權受償。持該觀點的人認為，“價款優先受償權不得對抗買受人”即為“價款優先權應當劣后于購房債權受償”的意思，所以依據《合同法》和《批復》的內容，在符合其他法定條件之下，可以大致得出一個權利優先受償的順序：“購房債權>價款優先權>抵押權>普通債權。”須在前一順位之債權得到完全清償以后，如若債務人還有剩余財產，方可滿足后一順位的債權。該觀點的理由在于，其一，從《批復》第2條的措辭來看，“不得對抗”很明顯強調購房債權與價款優先權存在先后受償的關系，即購房債權優先于價款優先權。其二，與擁有一定經濟實力基礎、長期參與市場競爭的承包人相比，作為個體的買受人，在經濟實力、專業知識等方面更顯弱勢，更加需要法律予以傾斜保護。觀點二：“不得對抗”是指價款優先權與購房債權同順位受償。該觀點認為，“不得對抗買受人”應作“不得優先于買受人受償”來理解，即價款優先權既可以劣后于購房債權，也可以與購房債權同等順位受償。其理由為：其一，該司法解釋之所以使用“不得對抗”而非“劣后于”、“優先于”的措辭，是基于尋求價款優先權和購房債權之間平衡的考量。［4］若意欲表達購房債權絕對優先于價款優先權的話，完全可以直接使用“劣后于”或者“優先于”的表達，誠如《海商法》關于“船舶優先權”的規定。其二，“物權法定”原則下，如果說價款優先權是由《合同法》第286條規定的話，購房債權的優先性并不存在法律基礎，司法解釋并不能夠創設一個優先于法定物權的權利。其三，價款優先權之立法目的在于保障承包人的工程價款，進而為勞動者特別是農民工的勞動報酬提供保障。“購房債權優先”之目的在于保障買受人的利益，但是兼顧買受人的利益絕不等于犧牲承包人及其勞動者的利益。

三、解決價款優先權與購房債權沖突的現有方案

在實踐當中，同樣具有“優先性”的價款優先權與購房債權不可避免的會產生沖突。由于價款優先權與購房債權的背后所涉及的群體都應當得到法律的著重保護，因此如何合理有效地解決二者之間的沖突，當前主要有以下三種方案。（一）購房債權優先滿足。該方案側重于購房債權的優先保護，其理由為：其一，如前述，買受人的購房債權憑借其自身的重要性，需要法律予以特別的保護。其二，亦如前述，依據《批復》第2條，應當將“不得對抗”理解為購房債權優先。［5］即優先保護支付了全部或者大部分購房款項的買受人的購房債權。其三，價款優先權旨在解決承包人的工程報酬問題，特別是以農民工為代表的勞動者的工資報酬。在新近生效的《保障農民工工資支付條例》當中，已經通過設置“工程款支付擔保”、“農民工工資專用賬戶”等制度來充分保障這一權利，因此不再需要購房債權對此作出讓步。（二）價款優先權與購房債權同等順位受償。該方案側重于承包人工程債權的優先保護，其理由為：其一，如前述，承包人的工程價款能否獲償，關乎以農民工為代表的勞動者的勞動報酬。鑒于事關勞動者之切身利益，法律有傾斜保護的必要性。其二，價款優先權屬于法定的抵押權，而購房債權本質上屬于普通債權，原則上“物權優先于債權”。只不過依據《批復》第2條為了兼顧買受人利益而做出的例外規定，應當將“不得對抗”理解為購房債權與價款優先權可以同等順位受償，如此才能做到兩方利益的兼顧，更有利于公平正義的實現，從而獲得較好的社會效果。（三）參照不宜折價拍賣的情形處理。《合同法》第286條對價款優先權之“優先”略有保留，若建設工程之性質不宜折價、拍賣，承包人的價款優先權便不能實現。問題之肯綮在于，哪些建設工程應當被法院認為是“按照其性質不宜折價、拍賣”？《合同法》抑或是《批復》均沒有作出明確的界定，通說是出于國家及公共利益的考量，暫且包括國家重點工程、具有特定用途的工程等，但仍非定論。將購房債權與價款優先權的沖突按照“不宜折價拍賣的情形處理”是考慮到這一問題背后涉及到社會公共利益的考量，從而規避對該問題的直接硬性解決，［6］意在具體問題具體分析，在個案當中尋求平衡。

四、解決價款優先權與購房債權沖突的新方案

若要合理地調和兩種權利之間的抵牾，必須要平衡承包人與買受人雙方的利益，特別是當房地產企業瀕臨窘境，更有甚至“資不抵債”之時，應當努力做到雙方利益損失最小化。（一）前述三種方案的缺陷。第一，購房債權優先實現的方案存在缺陷——對勞動者報酬的保護不夠周延。如若作為債務人的房地產企業破產，且殘資不抵各債之所求，優先滿足購房債權會使價款優先權在一定程度上遭受損失，甚至完全得不到清償。這終會致使勞動者的報酬無法保障。雖然《保障農民工工資支付條例》設置了理想化的制度，但是由于實際操作過程當中的千差萬別，對權利的保護依然不夠周延，需要有兜底性的法律保障。第二，兩權利同等順位受償存在勞動者報酬“被綁架”的風險。實踐中在作為債務人的發包人的財產不足以滿足全部債務清償要求時，承包人假借追索勞動者報酬的名義，將勞動者報酬捆綁在自己的工程價款債權之上，借助法律側重保護勞動者報酬的傾向，來滿足自己的材料款、費用支出乃至其他利益。這無疑是對后順位債權人利益的侵害。對于此種“綁架”，最高院持反對態度，因為《批復》第3條將價款優先權內容限制在勞動報酬、材料款等“實際支出費用”上，且不包括房地產企業違約所致損失。第三，規避并非解決問題之道。參照不宜折價拍賣的情形處理是對解決該沖突的規避，沒有真正化解該沖突，而是將該問題交給審理個案的法官來處理。但純粹依賴法官在個案當中的自由裁量，沒有相對具體的法律標準是不可行的。價款優先權與購房債權的沖突往往會涉及公眾的切身利益，如果不能妥善處理，將會產生非常惡劣的社會影響。（二）價款優先權中勞動者報酬單獨優先。承包人工程價款與購房債權同等順位受償具有一定的合理性，重點在于如何彌補勞動者報酬“被綁架”的缺陷？可以將承包人工程價款當中的勞動者報酬部分單獨列出，并且置于購房債權的同一順位當中獲得受償。其優勢在于，其一可以兼顧勞動者報酬和購房債權的權利保障。其二可以防止承包人惡意“綁架”勞動者報酬，借追索勞動報酬之名，行維護私利之實。其三符合《合同法》第286條保障勞動者報酬得以實現的立法原情，也不違背《批復》第2條維護買受人購房債權的目的。（三）排除購房債權中懲罰性賠償債權的優先性。懲罰性賠償制度的性質屬于國家公權力對于違法行為的懲罰，其直接目的在于對違法行為給予懲罰，并且震懾其他意欲實施違法行為的“不安分子”，間接目的在于維護消費者的合法權益、維持良好的消費市場秩序。［7］按照通說，買受人的購房債權應當包括以下內容：其一，為購買商品房而支付的購房款項及其利息；其二，買受人與開發商在購房合同當中約定的違約金；其三，買受人與開發商在購房合同當中約定的定金以及根據“定金罰則”主張的款項（雖然違約金和定金條款不能并用，但可以同時約定。同時約定的可以選擇其一適用）；其四，在符合司法解釋明確的特定條件［8］之下，買受人對開發商所享有的“商品房買賣合同的懲罰性賠償金”；其五，購房債權當中應當包括的其他款項。然而在司法實務當中，“懲罰性賠償金”經常被作為購房債權的一部分由買受人主張優先受償，甚至被法院的裁判所支持。這一做法其實是值得商榷的。第一，有違立法者之初衷。《批復》第2條的直接目的在于防止買受人的購房債權被價款優先權不當侵害，即保護買受人的購房債權，而不是在符合法定條件下，對作為債務人的房地產企業施以懲罰。懲罰性賠償金是由法律所規定的，而非買受人與房地產企業在合同中意思自治而成的，因而不同于違約金和“定金罰則”的賠償款項（此為房地產企業向買受人承擔的違約責任），所以將懲罰性賠償金作為購房債權的一部分是有違立法者初衷的。第二，非但不能實現懲罰目的，反而會傷及其他后順位債權人利益。如前所述，懲罰性賠償制度的設立是為了對行為人的違法行為加以懲戒。但是當債務人的殘存破產財產數額一定，且該殘資不抵各債之所求的時候，如果將懲罰性賠償金作為購房債權的一部分優先受償，那么可供后順位債權人滿足債權的債務人財產勢必會減少，換言之，懲罰性賠償金侵害了后順位債權人的利益，懲罰被轉嫁到了后順位債權人之上。此種情形下，與其說懲罰性賠償金是在懲罰實施了違法行為的債務人，還不說是在懲罰后順位債權人。這是明顯不公平的。所以為了兼顧后順位債權人的合法權利，避免“懲罰轉嫁”，應當將懲罰性賠償金從購房債權當中剔除，將其順位置于普通債權之后。唯有債務人財產足以抵償全部債務，懲罰性賠償金真正的懲罰目的方才真正得以實現。

五、結束語

價款優先權與購房債權的沖突是一個重要的法律問題，如何權衡二者之間的利益，并且避免不當地侵害其他債權人的合法權益，值得仔細探討與斟酌。在面對沖突時，應當將建設工程價款當中的勞動者工資部分與除懲罰性賠償部分外的購房債權置于同一順位，使其按適當比例獲得清償。至于比例的具體多少，可以由法律結合各地的實際情況作出一般規定，再交由處理個案的法官來自由裁量，以追求實現個案的公正。

參考文獻：

［1］《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）．

［2］廣州市中級人民法院（2004）穗中法民四終字第1225號判決書．

［3］福建省高級人民法院（2010）閩民終字第476號判決書．

［4］湯文平．建設工程價款優先權與消費者購房債權的關系——試析法釋［2002］16號文第2條［J］．金融法苑，2010（01）：29-44．

［5］石魯夫．論承包人優先受償權與購房者權利的沖突和解決［J］．經營管理者，2008（14）：103-105．

［6］孫華璞．關于適用合同法第二百八十六條若干問題的思考［J］．人民司法，2019（13）：25-35．

［7］楊立新．我國消費者保護懲罰性賠償的新發展［J］．法學家，2014（02）：78-90+177-178．

［8］《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第8、9條．

作者:柳明 單位:北方民族大學法學院