房地產企業如何維護購房者的權益

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摘要:在供給側結構性改革持續推動的大背景下，為化解產能過剩問題，房地產企業面臨著較大的進入破產程序的可能性，現實中確實也發現了房地產企業破產案件數量逐年上升的趨勢，此類破產案件與普通債權有類似之處，但也有其獨特性，現基于房地產企業破產案件增多的大背景下，探討與普通債權相比，房地產企業破產中購房者權利的特殊維護原則，包括個體生存權與特權期待權理論等，繼而分析如何維護購房者的權利策略，以便讓作為消費者的購房人，能夠在處于破產程序中弱勢地位的狀態下，得到基本的權益保障。

關鍵詞:房地產企業;破產;購房者權利

在進行房地產企業破產清算時，會涉及到多個利益主體，且有關法律關系非常復雜，如建設工程承包人優先受償、購房者債權、抵押權人優先權等問題交織在一起，物權性的內容、債權性的內容共同存在，彼此之間難免會發生沖突，此時需要考慮平衡協調有關當事人利益，做出理性判斷與合理選擇，特別是要讓購房者的權益得到保障。

一、房地產企業破產情況增加背景

我國上世紀九十年代開始的房地業，一直以較為穩定的狀態持續推進，而自從2008年開始，房地產市場開始了迅猛的發展，無論是商品房的建設數量，還是房價及銷售數量均連年攀升。但近些年當地門檻的抬高，再加上政府市場調控、銀行信貸緊縮等因素的影響，房地產市場供需關系變得復雜起來，相關企業發展受到的阻力逐步增加，對于其中絕大多數中小型企業而言，較小的資金流量、較差的抗風險能力不利因素結合在一起，使其進入破產程序的可能性提高。在現行《中華人民共和國企業破產法》的架構之下，職工債權與稅款債權有著明確的優先權規定，然而破產清算時的其他優先權表述不夠清晰，在開展司法實務時，只能依其他相關法律及司法解釋行事，這是我們應當注意的一點。

二、房地產企業破產中購房者權利維護原則

（一）物權期待權。物權期待權益為從債權法律關系所引申出來的，債權人享有的針對債務人的物權請求權，我們傾向于認為，購房者權利類似于物權期待權，預告登記可被認為是購房者物權期待的特殊表現形式，是以未來出現的不動產物權變動保全請求權為目標提前登記，只不過特殊之處在于，因為受限于時間因素，此類期待不完全是已經實現的，也不完全是未實現的，而往往是介于二者之間的形式。當產生預告登記后，便有了對抗第三人物權效力，可確保此債權請求權發生期待法律結果。另外，我們認為，在常見的期房預售情況下，購房者完成預告登記，則其權利便有了不動產登記簿所確認，排他性權利形成，此時第三方便無法得到此已然預告登記房屋之所有權，那么由此產生的，雖沒有取得的購房人物權期待權便應視為合理，若物權期待權進入到房地產破產清算程序，便可對破產時的執行行為產生對抗作用。（二）個體生存權。從本質上講，購房債權屬于普通債權的一種形式，然而若分析實際操作中的具體規定，還有法院的相關判例，可以發現：在整個債權體系之內，購房債權應當處于優先地位，也就是當消費者已經交付商品房價款的全部或者大部之后，其他承包人所享有的優先受償權同此消費者也就是買受人權利相對抗的能力受限。實際操作中做出這樣的選擇，根源于購房債權的個體生存權的密切關聯性，從一些學者的理論研究，以及筆者自身的工作實踐來看，這一特別之處在于：生存權屬于基本人權，它是符合我國法律規定原則的，也就是所有人均應當享有維持自我及家屬生活水平的權利，此基本人權是其他一切權利存在的前提條件。在最高人民法院有關批復中，生存權理念是非常受重視的，購房者債權先于承包人優先受償權的批復屢次可見，這是對人權的尊重，是考慮到購房者實際情況及所處地位特殊性的正確做法，應當給予充分肯定。另外，保護購房者權益，同時還關系到社會的公平正義、穩定和諧，所以一定要注意給予購房者利益的優先保護。但值得注意的是，司法實踐過程中，應當考慮到區分消費性購房與經營性購房區別的問題，在當前法律范圍之內，兩種購房概念并沒有做出直接界定，然而法院裁判案例中卻可以找到類似的借鑒內容，例如此前不久出現的在福建省霞浦縣人民法院已審結的寧德市XX有限公司與福建XX房地產有限公司破產擔保債權確認案中，法院基于購房者購房目的并非是經營性購房的原因，否定了其他擔保債權確認請求，而保護了其購房者的權益，也就是所購商品房的用途在于居住，同時購房者名下原來不存在其他居住用途房屋。上述分析能夠說明：以保障生存權為目的的法理基礎原則，是支持消費性購房優先受償權得到維護的。

三、房地產企業破產中購房者權利維護方式

（一）取回權標準完善。房地產企業破產中購房者權利維護方式首要一點在于購房者債權人取回權是如何認定的，這一標準應當給予完善。按照《中華人民共和國企業破產法》第三十八條的相關規定，享有充分所有權權利人，才能對取回權進行主張，然而按照相關的破產案件規定（主要指最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條第（六）款的規定），沒有將產權過戶登記辦理完成，卻已經交付給買方的財產，以及將產權過戶登記辦理完成，且沒有交付，卻出現了買方完全支付對價事由的財產，被排除于破產財產之外，此時原財產權利人是可以取回的。我們注意到，上述《中華人民共和國企業破產法》是在相關規定界定完成之后所頒布的，然而此破產法在頒布實施之后，沒有直接廢止有關規定，所以房屋購買類債權人在不違背相關規定條款要求的情況，應當擁有取回權。基于這樣的認知，我們可以對房地產企業破產中購房者權利維護方式之取回權標準完善策略，提出如下建議。首先，應當直接確定能夠明確享有取回權的消費者，根據上面的分析，可認為這部分消費者可包括已交付未過戶房屋購買者，從相關法律規定的設定初衷分析，規定之所以強調破產程序實行過程中，已經交付然而沒有過戶的房屋被排除于破產財產之外，主要考慮了實踐過程中，一些購房者雖然已經支付了所有購房款、實際占有房屋，然而與此同時卻存在房地產企業欠繳稅款，或者惡意拖延造成產權登記不能如期辦理的問題，若直接把產權登記視做唯一的房屋產權歸屬標準，那么將出現實踐不公問題，且無益于保障市場交易安全。因此，我們可以得出結論：為了讓處在弱勢地位的購房者權益得到充分保護，可基于《企業破產法》及審理企業破產案件相關規定，確認雖然已經交付的房屋，由于房地產企業方面原因沒有及時辦理產權登記，那么此房屋被排除于破產財產之外，購房消費者能夠且應當直接確定為明確享有取回權的消費者，并及時完成產權登記辦理。其次，要對已經支付全款購房者取回權享有的認定標準加以明確，按照有關法律規定，如《破產案件規定》等，確認轉移占有雖然沒有發生，然而買受人已經完成支付對價時，房產類特定物不被認為是破產財產，購房消費者能夠且應當直接確定為明確享有取回權的消費者。在司法實踐過程中，上面所做規定，可以成為完全履行合同購房者權益保護依據，交易真偽認定標準可在此基礎上進一步明確，從而避免在企業破產執行操作時，購房者同企業間的惡意串通問題，保障執行過程的公平性。（二）優先性標準明確。當處于房地產企業破產程序時，如果沒有辦法利用重整的形式繼續建設，那么原有購房者權利將通過債權請求權的轉化方式繼續完成，在此過程中，購房者債權的優先性意義重大，會對其權益是否能夠得到最終保障產生直接影響。現在，優先權標準明確的問題，在不同法律規定中有不同程度的體現，其分散性與沖突性問題需要得到及時解決。換言之，只有做到有法可依，才能保障司法程序推進時的購房者債權得到優先受償，因此應當基于前面所述企業破產法及相關規定的要求，做出更加明確的優先受償之規定。筆者的觀點是：房地產企業破產時購房者債權優先性可分別考慮下述幾種不同情況。第一種情況是購房人完成所有購房款的支付，一些房地產企業在實踐中會因為資金不足等原因中斷項目開發，后續破產問題因而出現，如果破產程序推動過程中，房地產企業不能在重整形式的幫助下達到爛尾項目重建效果，則已經全部支付所有購房款消費者，受限于客觀原因不能享有取回權，原本物權請求權需要向購房款返回債權請求權轉化，因為轉化形式的特殊性，如果將此特殊債權等同為普通債權，是對購房者的不公平對待。所以筆者傾向于認為，對于此類購房消費者而言，其債權理應優先于普通債權，甚至可以考慮優先于其他一些優先債權，如工程債權、擔保債權等。第二種情況是購房消費者已經支付房款中的大部分，對于此類購房消費者來說，雖然應當承認其不符合行使取回權條件的現實，然而按照此前國家的相關規定及法院判例，仍然可以認為，此類購房消費者應當享有優先債權，對于大部分購房款中的“大部分”比例是多少的問題，在司法實踐中經常認定為50%，這樣的做法看起來有其合理性，然而如果只片面地以交付金額多少進行一切切式判斷，又是顯然有失公平的，因為這樣無法解決有些已交付購房款近于50%者的問題。解決此問題的策略在于：考慮到此類購房消費者債權優先性過程中，要對相關條件進行明確或者限制，以防止單一條件造成的有失公允，相關條件進行明確或者限制的要點包括幾個方面：（1）在簽訂購房合同時，直接注明若支付50%購房款，則享有優先權，購房者可自由選擇此項條款，因之而出現的風險自行承擔；（2）購房者需要以生存權保障為由購房，商業性用房購房人不享有此優先性債權；（3）在簽訂購房合同時，須保證合同真實有效，同時應當在破產案件受理之前，完成購房款實際支付及支付憑證取得。另外，在處理購房消費者已經支付房款中等大部分情況時，債權受償順序問題處理要吸納既有法律規范成果，以及與購房消費者緊密關聯的涉及社會穩定因素，把其視為整體框架下的專門法律制度進行研究。也就是說，此問題解決的關鍵，是本著企業破產法的原則，增加購房者債權優先性明確規定，但是要注意到與已頒布的法律法規相統一、相銜接的問題，從而做出更加細化的規定，包括消費者所購房屋屬于生存權保障性質還是商用性質，或者有無存在違約情況等。

四、總結

房地產企業破產案件中可能會涉及多方利益，而關于其中的商品房預售環節，購房者利益受到侵害的情況比較常見，在供給側結構性改革持續推動的大背景下，為化解產能過剩問題，這樣的情況有增加可能性，應當引起足夠的重視。在破產處理法律實務過程中，應當運用基本法律原則如對生存權的重視等，并結合案件本身特點，在人民法院指導與監督之下，采取一系列公平、公正的策略順利推動問題的解決，保障購房者合法權益。

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作者:吳伏平 單位:福建平達律師事務所