房地產(chǎn)開發(fā)成本風險控制探討

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摘要：隨著城市化進程的加快，房地產(chǎn)建筑數(shù)量劇增。房地產(chǎn)商需要在保障房屋質(zhì)量、控制風險的同時，謀求利潤最大化，要想控制房地產(chǎn)開發(fā)風險及成本，需要對成本控制點、工程成本風險等進行管控。文章將就房地產(chǎn)開發(fā)成本控制及風險控制展開了探討與分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本；風險；控制

在這個科技發(fā)達、發(fā)展迅速的時代，為了順應(yīng)時代的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)要對成本控制和風險控制方面給予足夠地重視。房地產(chǎn)公司只有很好的控制了成本和風險，才能使利益最大化。成本控制主要有設(shè)計規(guī)范化、招投標制度、設(shè)計變更后的成本變化、合同管理、現(xiàn)場協(xié)調(diào)等方面的內(nèi)容，而對房地產(chǎn)開發(fā)風險的控制主要是在成本控制節(jié)點以及降低工程成本風險這兩個方面，下面進行詳細說明。

1成本控制管理的目的、風險及特點

1.1成本控制的目的

在保證質(zhì)量、保證開發(fā)時間的前提下，以最合適的成本來完成一項建筑是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的目的所在，但是往往會有很多的因素導致成本控制管理混亂。這些因素包括：①開發(fā)商在進行地產(chǎn)開發(fā)時缺乏風險意識，沒有很好地估算投入產(chǎn)出比；②成本規(guī)劃不科學，成本決策太盲目，沒有根據(jù)，不規(guī)范；③由于核算方法不規(guī)范、搜集不全面、管理措施不得當?shù)龋瑢е鲁杀拘畔⑹フ鎸嵭裕虎艹杀竟芾砻つ浚狈ΜF(xiàn)代化的管理方式。

1.2成本控制的特點

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制特點有三點：①成本管理是貫穿一項房地產(chǎn)工程始末的，時間跨度很長；②受國家政策、開發(fā)商成本控制管理制度、施工環(huán)境、房地產(chǎn)市場等多個因素的影響，這些因素在工程施工中是不確定也不能預計的；③成本控制要根據(jù)工程施工始末的各個項目施工質(zhì)量、所用的材料以及工程進度來進行動態(tài)地調(diào)整，是一種動態(tài)的活動。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制的風險

較長的成本控制時間、較多的不可預計的影響因素、動態(tài)活動等特征，導致房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在風險，這些風險會導致成本計算工作人員在整個施工過程中，對成本的估計和計算不夠精確。產(chǎn)生成本控制風險的因素，常常有施工用的材料質(zhì)量、招投標政策、合同管理成本、設(shè)計變更等。因此，應(yīng)該在工程施工時，對這些風險進行考察和評估，然后采取相應(yīng)的措施來避免工程施工中的成本風險。

2工程成本控制及風險

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，大部分成本都用于包括了總工程、分包工程、工程管理成本、相關(guān)配套設(shè)施等。因此，工程成本控制和風險，是整個房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中最主要也是最難以解決的問題。從工程設(shè)計、施工、竣工、支付使用，再到后期質(zhì)量監(jiān)測的整個施工過程中，最重要的的核心就是工程管理與工程造價。

2.1工程成本控制要點

在房地產(chǎn)開發(fā)的工程建設(shè)中，有六個關(guān)鍵要點：規(guī)劃設(shè)計、招投標制度、設(shè)計變更費、施工現(xiàn)場簽證、合同管理、現(xiàn)場協(xié)調(diào)。①成本控制的重點是規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃的優(yōu)劣直接決定了工程投資的總額。②招投標制度是成本控制的核心，只有嚴格的招投標制度才能找到可靠、優(yōu)質(zhì)的施工隊伍，才能很好地控制成本投入。③成本控制中最難的關(guān)鍵點就是設(shè)計變更。在工程施工前的設(shè)計，會因為施工的實際情況而進行一些設(shè)計的變更，這樣會影響投資預算。④為了更加快捷地解決施工過程中遇到的新問題，就有了簽證的出現(xiàn)，簽證可以在原有合同的基礎(chǔ)上進行補充，以適應(yīng)施工中的新問題。⑤合同的存在，是施工雙方各自履行義務(wù)的依據(jù)，因此合理、具有執(zhí)行力、條例以及義務(wù)界限明確的合同是成本控制的依據(jù)。⑥工程中成本控制的手段是現(xiàn)場綜合調(diào)節(jié)，專業(yè)的工程技術(shù)人員通過對施工工程現(xiàn)場進行綜合地調(diào)節(jié)，來提高工程質(zhì)量、縮短工期，最后達到控制成本的目的。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本控制風險

工程成本控制風險主要有：①工程招標風險。如果在招標時工作人員對于工程量、材料要求等的重要問題在招標文件上闡述不清或遺漏，或者雙方在簽合同時沒有對不確定、有分歧的問題進行統(tǒng)一都會在工程施工時出現(xiàn)成本控制風險。②施工階段的風險。在施工的過程中，會因為施工過程耗時長、施工過程中設(shè)計發(fā)生了更改、施工現(xiàn)場簽證不確切、管理人員不負責等問題最后都會導致成本失控。該風險最不確定。③施工材料管理方面的風險。在招標時若沒有對施工材料的類型以及型號進行明確地規(guī)定，及在施工時沒有向施工單位明確當時的價格，可能會導致預算不足而選取質(zhì)量次的材料，這樣工程質(zhì)量會受到了影響，從而造成了成本控制風險。

3為了有效規(guī)避風險采取的措施

3.1針對工程成本控制要點采取的措施

針對工程成本控制要點采取的六點措施如下：①在施工前進行合理可信地規(guī)劃設(shè)計并且進行審計，通過后做好科學成本估算，根據(jù)估算設(shè)計出詳細的施工圖；②采取嚴格、良性競爭的招標制度和嚴密的招標文件，以選擇優(yōu)質(zhì)的施工單位；③根據(jù)設(shè)計的變更，合理地進行投資成本調(diào)整；④對于簽證的制定，讓專業(yè)的設(shè)計工作人員審計簽證的資格，盡量將簽證落實于圖紙上；⑤采用國際化的合同文件格式，并且條例界限清晰、具有很強的執(zhí)行力來規(guī)范合同的簽訂；⑥加強現(xiàn)場的綜合協(xié)調(diào)，加強部門的溝通和配合。

3.2針對工程成本控制風險采取的措施

要降低風險，就要針對工程成本控制風險要點采取相應(yīng)的措施，而成本控制風險要點主要包括了三點：招標風險、施工階段的風險，材料管理的風險。①針對招標的風險，要在招標時制定嚴格的招標文件，以選取有條件和資質(zhì)的施工單位，有效地避免能力不足的單位被選中；②針對施工階段的風險，要就指定好成本控制的預算，制定好控制方案并且進行嚴格地審批，并且嚴格要求和控制簽證；③充分考慮到材料市場價格會在不同時期產(chǎn)生波動，因此雙方要簽訂好合同，在合同中明確好所用材料的型號以及類型，堅決不使用劣質(zhì)材料，并和施工單位隨時溝通當前材料價格，以便進行成本調(diào)整。

4結(jié)束語

在這個發(fā)展迅速的時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在分析與研究成本控制的目的、風險、特點，工程成本控制要點，以及成本控制風險的要點之后，并付諸實踐，才能有效地規(guī)避風險，很好地控制成本，較多地獲取經(jīng)濟效益。

作者:何海強 單位:山東中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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