國際房地產金融體制對比

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一、房地產金融體系結構

1.房地產金融體系的組織機構體系

房地產金融體系的組織機構體系主要指的是房地產融資的主體，也就是對應于不同的房地產融資渠道的組織機構。房地產金融機構在房地產金融體系中的地位特殊，它一方面充當著資金供給者，另一方面又是資金的需求者，吸收存款、發行金融工具以籌措大量資金。

2.房地產金融體系的金融工具體系

在房地產市場上使用的金融工具有很多，可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的，例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產金融體系特有的，如抵押貸款、房地產信托投資基金等等。

3.房地產金融體系的配套設施體系

在金融體系中，除了組織機構體系和金融工具以外，還有一個重要組成部分，那就是與之相關的配套服務體系。其中包括房地產的政府宏觀調控和監管；高質量的中介服務，如房地產評估、擔保、保險以及信用評價等服務，以及一個相對完善法律環境等。

二、國內外房地產金融體系的現狀

1.我國房地產的金融組織機構體系

從我國目前情況來看，我國的房地產金融組織機構體系主要是由住房儲蓄銀行和商業銀行的房地產信貸部門這樣的銀行金融機構，以及住房合作社、保險公司、信托投資公司、信用社中的專業部門這些非銀行金融機構共同組成。此外，我國的住房公積金也是我國房地產金融組織機構體系中的重要組成。

2.房地產金融體系的金融工具體系

我國房地產公司中上市公司占比很小，大部分房地產開發商依靠銀行信貸來籌資。除此之外的諸如信托融資、股權投資、產業基金等融資工具，也因為缺乏健全的二級市場，只能進行小規模的融資，沒有起到開擴融資渠道的作用。

3.房地產金融體系的配套設施體系

就目前而言，我國還沒有形成有效的房地產金融體系的配套設施體系。雖然已經設立了部分中介服務機構，但發展還比較薄弱，而且這些專業化服務機構性質不明確、隸屬關系復雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。

三、國外房地產體系與我國房地產金融體系的比較

1.國內外房地產融資渠道比較

(1)開發性融資渠道比較。西方發達國家的房地產金融盡管在經濟體制、金融體制等方面存在差異，但一般都是以房地產抵押貸款為主，信用貸款和保險為輔的方式開展房地產信貸業務的。

在國外，活躍的金融創新創造出花樣繁多的房地產金融工具，這是國內房地產企業融資與國外房企融資的最大區別。

而我國房地產開發融資高度依賴銀行資金，資產證券化業務遲遲沒有開展。在我國的房地產開發建設中，銀行貸款處于房地產融資的絕對主要地位。

(2)消費性融資渠道比較。在我國，消費性融資渠道單一，基本還是依靠商業銀行。這是因為根據央行個人住房貸款管理辦法規定，我國有資格辦理個人住房抵押貸款的機構僅是商業銀行。不僅如此，住房貸款品種單一，主要還是浮動利率抵押貸款，無法與國外多樣的抵押貸款種類相比。在住房公積金方面，雖然我國的住房公積金繳存人數不斷增加，但是住房公積金覆蓋范圍仍然很小。隨著這幾年房價的持續走高,中低收入人群即使已經繳納了住房公積金,也無力購買房屋。同時我國的公積金的功能也過于單一。在公積金制度發達的新加坡，政府允許用公積金存款購買政府興建的公共住房亦稱為“組屋”。除此之外，新加坡中央公積金局會分別向房地產供給市場和房地產需求市場同時融資。比如公積金局一方面，通過購買債券來幫助建造組屋，或者直接向開發商提供貸款，另一方面，動用公積金幫助居民支付首期款，也可以通過支取公積金存款協助消費者款償還貸款本息。總的來說，相比較新加坡、日本的住房公積金制度，我國住房公積金運行效率仍然偏低，住房公積金制度沒有得到充分發揮。

2.國內外房地產金融配套體系和風險管理比較

(1)房地產金融配套體系比較。隨著信用工具的日益發達和不斷創新，西方發達國家的房地產金融市場的業務范圍日益擴大，包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產抵押貸款、房地產信托、房地產證券，房地產保險、房地產典當等。這些各式各樣的房地產金融活動，不僅能為房地產金融市場增添活力，而且將金融業與房地產業密切結合起來，便于國家運用有關金融運行機制，對房地產業發展進行宏觀調控。但在我國，中介配套機構的不完備，以及對中介機構監管不足，對整個房地產金融體系的運作帶來了風險隱患。由于住房貸款一般具有數額大、期限長、銀行信用風險大等特點，因此，在我國急需一套相應的、規范的和權威性的中介機構，如擔保、保險、拍賣處置、信托、評估等專門性機構，以及房地產金融二級市場的配套運作。

(2)風險管理比較。國外在發展一級市場的同時建設齊備的房地產金融配套體系用以有效地防范金融風險。這些制度包括嚴格的貸前審查制度，完善個人信用制度體系，健全的違約處理機制，科學的風險管理制度，政府有效的參與、管理和支持等。

嚴格的貸前審查制度必須有完善的個人信用制度體系作為保障。由于借款人財務狀況變化較大，因此各國者西對借款人財務狀況進行跟蹤監控，一般貸款人都有借款人收入來源情況的詳細資料，可以隨時監控借款人的財務變動狀況。在美國，每個經濟人都有一個社會保障號碼和相應的賬戶，每個人的每一筆收入、納稅、借貸、還款情況甚至犯罪記錄都會一一記錄在案。銀行在接受客戶貸款申請后就委托信用調查公司調查，信用調查公司一般在接受信用調查委托之后的1天～2天內，便可完成有關調查，銀行再根據調查結果決定是否貸款，是否給予部分優惠，是否需要密切關注，乃至采取何種防范措施的評判依據。

為了切實規范和控制住房貸款風險，西方國家的貸款機構和擔保機構還建立了符合本國國情的風險管理制度，采取了一套行之有效的風險管理措施。比如英國的建筑社在資金管理中，就很注意堅持四個原則:資金來源約束資金應用的原則、資產與負債期限對稱的原則、效益性和安全性并重的原則、優化資產負債結構的原則。

法國、芬蘭、美國等國銀行還在貸款償還和違約處理方面有比較健全的程序，其中對貸款逾期、不良信用記錄、催收貸款本金和利息、呆賬損失分析、強制拍賣等都有系統的規定。

我國的社會信用制度相對滯后，我國貸款銀行對借款申請人的信用程度的了解主要依據申請人自己提供的資料，銀行之間、銀行與政府行政管理部門、司法部門之間缺乏信用信息共享的制度，沒有個人或開發商信用劣跡的記錄，貸款銀行無從判斷借款人的資信程度。

同時，我國房地產金融的法規建設相對于房地產市場發展而言也是相當滯后的。除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。在金融分業監管體制下，監管部門受制于各種因素而無法進行有效監督、統一管理。

四、規范發展我國房地產金融的幾點意見

1.著力發展房地產信托基金

發展REIT有利于完善一個國家的房地產金融架構。REIT有助于分散與降低系統性風險，提高金融安全。銀行承擔的風險主要是信用風險，這決定了銀行對風險的跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配。

2.充分發揮政府在房地產金融領域中的作用

一是應加強對房地產市場的監測和調控，抑制房地產泡沫的產生和發展。二是建立政府住房抵押貸款擔保制度，并與商業性保險形成互補的混合保險模式。即成立國家貸款擔保機構，專門為中低收入者提供抵押貸款擔保。

3.建設完備的社會信用體系

目前，我國建設社會信用體系應當在區域性或系統內試點的基礎上，按照“政府推動、市場運作”的原則，遵循“聯合征集、權威、社會共享”的工作思路，加快社會信用體系建設，推動信用立法，嚴格社會信用中介機構的市場準入、退出與監管辦法，采用現代化監管手段，利用信息網絡資源，實現信息共享，倡導企業和個人樹立信用觀念。

4.加快金融創新

首先，應當建立住宅儲蓄信貸制度，以形成穩定的住房信貸資金來源。其次，從產品創新來看，我們可以借鑒國外品種眾多的金融產品，引進或者開發新的信貸品種，創造出新的利潤增長點。最后，我國還要繼續健全和完善住房公積金制度，提高公積金運行質量。