房地產(chǎn)價格區(qū)域經(jīng)濟(jì)論文

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1房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動機(jī)制分析

1.1區(qū)域經(jīng)濟(jì)主要變量對房地產(chǎn)價格的影響

在社會總供給與總需求大體平衡、社會結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康合理發(fā)展時，房地產(chǎn)業(yè)就具有良好的發(fā)展條件和基礎(chǔ)[20]；反之，如若社會結(jié)構(gòu)失衡、區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體效益差或增長質(zhì)量不高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會受到限制。房地產(chǎn)開發(fā)離不開資本投資的運(yùn)作。房地產(chǎn)開發(fā)投資額越大，消費(fèi)者及其他房地產(chǎn)開發(fā)商對市場預(yù)期越高，從而對房地產(chǎn)市場發(fā)展的激勵作用就越大。從供給角度考慮，開發(fā)商投資水平越高，越有能力提供更多住房，規(guī)模效益越大，就越有可能降低房價。從消費(fèi)水平角度分析，理論上消費(fèi)者消費(fèi)水平越高，支付能力越強(qiáng)，住房需求越旺盛；從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)供需曲線上來看，在供給不變的情況下住房價格也越高。然而需要注意的是，盡管消費(fèi)由收入被動決定，但收入增加對房價的影響程度不能一概而論，還取決于消費(fèi)者個人邊際消費(fèi)取向等其他方面因素。利率水平主要作用于宏觀層面，概括來說即通過利率高低能夠影響開發(fā)商的運(yùn)營成本和購房者的購房成本，從而影響商品住房的供給和需求，進(jìn)而達(dá)到影響房地產(chǎn)價格的目的。近期，中國人民銀行消息決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，試圖調(diào)整由于房地產(chǎn)市場遇冷，開發(fā)商開發(fā)勢頭低迷，消費(fèi)者買房熱情減弱，區(qū)域GDP增速放緩的局面。

1.2房地產(chǎn)價格對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響

區(qū)域經(jīng)濟(jì)是市場宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展是我國宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的主要支撐，是拉動我國宏觀經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的原動力。需要指出的是，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)并非只停留在關(guān)注地區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層面，其實(shí)質(zhì)是在繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的同時兼顧社會進(jìn)步和生態(tài)和諧，是一個三者融合協(xié)同發(fā)展的有機(jī)統(tǒng)一過程[21]。過去，人們一度認(rèn)為追求高房地產(chǎn)投資額可以得到區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)倍數(shù)增長，然而卻忽略了對社會與生態(tài)的負(fù)面影響。前文提到高房地產(chǎn)投資額會導(dǎo)致高預(yù)期和高房價，彼此呈正向影響，因此要研究房地產(chǎn)價格對區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的影響亦需從三方面考慮：即對生態(tài)可持續(xù)性的影響、對經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性的影響及對社會可持續(xù)發(fā)展的影響[22]。關(guān)聯(lián)效應(yīng)與乘數(shù)效應(yīng)是常用于表示其他產(chǎn)業(yè)指標(biāo)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)彼此相互作用程度的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。可通過循環(huán)和因果積累這種作用不斷強(qiáng)化放大、不斷擴(kuò)大影響，從而研究經(jīng)濟(jì)活動中某一變量的增減所引起的經(jīng)濟(jì)總量變化的連鎖反應(yīng)程度。本文所指“關(guān)聯(lián)效應(yīng)”，即房價與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間相互發(fā)展的作用效果。房地產(chǎn)價格所表現(xiàn)出來的物質(zhì)流、資金流、信息流等通過一定的經(jīng)濟(jì)效果增加區(qū)域經(jīng)濟(jì)中各個要素的關(guān)聯(lián)度，從而體現(xiàn)拉動或抑制區(qū)域經(jīng)濟(jì)的外在效應(yīng)。房價對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“乘數(shù)效應(yīng)”是一種宏觀的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，表現(xiàn)在一個變量的變化以乘數(shù)加速度方式引起最終量的增加。從市場供給與需求角度引起的房地產(chǎn)價格的變動，間接反映在區(qū)域內(nèi)的資源整合、資金流通、聯(lián)動發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)增長有“乘數(shù)效應(yīng)”。眾所周知，每一塊有限面積土地能承載的環(huán)境壓力與人口壓力都有一個上限。然而，隨著城市大量人口涌入催生了住房的剛性需求量，抬高房地產(chǎn)價格進(jìn)而刺激房地產(chǎn)開發(fā)商大量投資開發(fā)土地的同時，“混凝土森林”導(dǎo)致城市環(huán)境難以荷載，熱導(dǎo)效應(yīng)、噪聲效應(yīng)、疾病頻發(fā)。與此同時，房地產(chǎn)價格的區(qū)域性分布不均亦會造成地區(qū)內(nèi)交通壓力增大，普通居民因無法承受市區(qū)內(nèi)高價房而不得不選擇離市中心較遠(yuǎn)的房屋，致使上班高峰時城市交通擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重，拉動效應(yīng)與成熟效應(yīng)同時顯現(xiàn)。此種房地產(chǎn)價格對社會可持續(xù)發(fā)展造成負(fù)面效應(yīng)。

2房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)構(gòu)建

2.1房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)

區(qū)域經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)與房地產(chǎn)子系統(tǒng)之間在相互影響和制約的作用過程中共同演進(jìn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供各種物質(zhì)資料的生產(chǎn)，包括通過資源配置所帶來的房地產(chǎn)資金投資分配，調(diào)整土地市場供應(yīng)，通過物價指數(shù)和消費(fèi)者投資預(yù)期調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)投資力度，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。房價子系統(tǒng)除了直接作用于區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以外，還通過資源、環(huán)境、人口、社會間接對區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)施加影響，如圖1所示。圖1系統(tǒng)相互作用圖在充分考慮房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)及深入分析其內(nèi)在關(guān)系的基礎(chǔ)上，得到模型的總體因果關(guān)系圖，如圖2所示。利率投資者意愿地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力供求效益利潤住宅建筑用地邊界銀行支持力度房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值消費(fèi)機(jī)會成本存貸利息區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值物價指數(shù)區(qū)域固定資產(chǎn)投資土地價格土地政策房地產(chǎn)建筑成本土地市場供應(yīng)房地產(chǎn)價格政策法規(guī)供求比房地產(chǎn)市場供應(yīng)房地產(chǎn)市場需求其他因素購房政策購買能力房價收入比按揭貸款首付比收入預(yù)期信貸規(guī)模信貸需求家庭結(jié)構(gòu)性收入消費(fèi)需求人均收入家庭結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)投資心理預(yù)期消費(fèi)水平<其他因素>圖2總體因果關(guān)系圖（1）房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值→區(qū)域固定資產(chǎn)投資→土地市場供應(yīng)→房地產(chǎn)市場供應(yīng)→消費(fèi)需求→房地產(chǎn)市場需求→供求比→房地產(chǎn)價格。（2）房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值→人均收入→消費(fèi)水平→消費(fèi)需求→房地產(chǎn)市場需求→供求比→銀行支持力度→地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力→房地產(chǎn)價格。（3）房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值→人均收入→信貸需求→信貸規(guī)?！尜J利息→利率→地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力→住宅建筑用地邊界→房地產(chǎn)價格。（4）區(qū)域固定資產(chǎn)投資→房地產(chǎn)投資→房地產(chǎn)市場供應(yīng)→供求比→房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值。（5）區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值→人均收入→信貸需求信貸規(guī)模→存貸利息→利率→地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力→房地產(chǎn)價格→房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值→區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值。

2.2整體系統(tǒng)流圖

房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)子系統(tǒng)、人口就業(yè)子系統(tǒng)和房價標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成，整體系統(tǒng)流圖如圖3所示。（1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)的核心概念涉及區(qū)域GDP、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長率、區(qū)域經(jīng)濟(jì)投資等。（2）人口就業(yè)子系統(tǒng)。人口就業(yè)子系統(tǒng)的核心概念涉及就業(yè)人口增長率、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口、城鎮(zhèn)化就業(yè)人口增長率乘子等。（3）房價子系統(tǒng)。房價子系統(tǒng)的核心概念涉及房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格變化率等。

3房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)動力學(xué)仿真

3.1模型檢驗(yàn)

模型的信度及效度檢驗(yàn)采用了與歷史數(shù)據(jù)比較分析的方法，結(jié)果如圖4所示。其中2012年數(shù)據(jù)偏差最大，但也僅為6.31%，表明仿真結(jié)果與實(shí)際數(shù)據(jù)基本一致，該系統(tǒng)動力學(xué)模型可用。

3.2模型運(yùn)行結(jié)果及分析

根據(jù)現(xiàn)狀條件下的各參數(shù)值，運(yùn)用系統(tǒng)動力學(xué)VENSIM仿真軟件，可得2004~2013年哈爾濱市房價與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的仿真結(jié)果，主要為驗(yàn)證性作用，詳見圖5~圖7。仿真結(jié)果表明，2004~2013年區(qū)域GDP、就業(yè)總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)平均價格總體上升，符合我國市圖52004~2013區(qū)域GDP仿真結(jié)果圖62004~2013就業(yè)人口仿真結(jié)果圖72004~2013房地產(chǎn)價格仿真結(jié)果場總體狀況。其中，2006年哈爾濱市房價增速放緩，有走低趨勢，其原因可能是同年央行對貸款利率進(jìn)行的兩次上調(diào)增加了消費(fèi)者購房成本，抑制了購房行為；2008年爆發(fā)全球金融危機(jī)，哈爾濱市房價不降反升，這與央行同年4次下調(diào)貸款利率不無關(guān)聯(lián)，同時亦可判斷此時購房者主要為剛性需求；此外圖中可見哈爾濱地區(qū)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)情況依舊維持穩(wěn)健增長，分析原因可能為本文在搜集數(shù)據(jù)時以區(qū)域?yàn)閱挝?，通過區(qū)域內(nèi)的指標(biāo)統(tǒng)計和修正，弱化了危機(jī)在指標(biāo)及數(shù)量關(guān)系上對經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的影響；另一方面，由于哈爾濱市的地理位置和對外發(fā)展?fàn)顩r，從經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)以及房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，危機(jī)的影響不能作為研究的關(guān)鍵因素，因此本研究不予考慮，這也充分體現(xiàn)了房價與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動關(guān)系的地域差異性。2011~2012年間區(qū)域GDP增速放緩，區(qū)域房地產(chǎn)價格走低，就業(yè)人口總數(shù)穩(wěn)定增長。可見區(qū)域GDP對房地產(chǎn)市場有一定依賴作用，彼此呈正相關(guān)作用。2011年7月起，各地緊隨“國八條”推行限購限貸政策，一時價格走低；然而穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢刺激就業(yè)，增長的就業(yè)人口也一定程度上推動了區(qū)域GDP的發(fā)展，兩者呈正向影響，但人口增長對區(qū)域GDP作用效果并不明顯，有理由推測新增的就業(yè)人口為簡單勞動力。2012年后，地方政策作用效果減弱，房價反彈，又促進(jìn)了區(qū)域GDP的加速增長，再次證明了兩者正向影響的關(guān)系，且房價增長對區(qū)域GDP作用效果顯著。2004~2013年區(qū)域GDP和房價的仿真結(jié)果，很好的擬合了區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)價格協(xié)調(diào)發(fā)展的理論結(jié)論，二者相互促進(jìn)，具有緊密的內(nèi)在聯(lián)系。

4結(jié)語

本文運(yùn)用系統(tǒng)動力學(xué)方法切入房價與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互動性研究中，有重點(diǎn)地將房價與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)拆分，進(jìn)行了理論的與實(shí)證的研究，通過建立區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房價以及就業(yè)人口三個子系統(tǒng)，深入分析了各子系統(tǒng)之間的內(nèi)在聯(lián)系以及指標(biāo)間的密切關(guān)系。本文立足于大量樣本數(shù)據(jù)的分析，完善了以往對偏遠(yuǎn)地區(qū)房地產(chǎn)價格與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的互動性關(guān)系研究不足的缺陷。通過實(shí)證結(jié)果，進(jìn)一步揭示了房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互動性本質(zhì)，這對研究房價規(guī)律以及宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域具有積極的借鑒作用。

作者:李佳桐劉忠奎楊曉冬單位:哈爾濱工業(yè)大學(xué)