房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)研究論文

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【摘要】房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的關(guān)鍵，文章在分析河北房地產(chǎn)市場運行狀況的基礎(chǔ)上，從營銷層面對影響河北房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵因素進行了深層剖析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營銷；預(yù)警指標(biāo)

影響房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的因素有宏觀因素也有微觀因素；有投資層面、供應(yīng)層面、需求層面也有營銷層面的因素。而因素的復(fù)雜性使得我們只能在因素分析中尋找到關(guān)鍵因素來構(gòu)成房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。下面從營銷因素分析中篩選河北房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。

一、房地產(chǎn)的銷售模式、手段

事實上目前河北省乃至全國各地房子供不應(yīng)求往往是假象，現(xiàn)行的房地產(chǎn)銷售模式——預(yù)售制度才是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動、房價上漲的真實原因。由于房地產(chǎn)滾動開發(fā)需要大量資金，回籠資金成為房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的首要問題，為了及早回籠大筆資金保證資金鏈正常流轉(zhuǎn)，開發(fā)商憑借著銷售模式的變化來招徠消費者，在房子沒建好的時候就吸引消費者先付錢，營造房子“奇貨可居”、房價會不斷上漲的氛圍，還有“沒被許可先預(yù)賣，取得許可又不賣，分期開盤捂著賣，最后拖成現(xiàn)房賣。”的賣房方式和“內(nèi)部認購”、“收取誠意金”、“發(fā)放VIP卡”形式，都一定程度上制造了人氣和熱銷現(xiàn)象，讓消費者愿意先付錢，這樣大量的預(yù)付資金支撐了房地產(chǎn)業(yè)以遠高于其他行業(yè)的速度發(fā)展。正是由于房地產(chǎn)業(yè)奇特的預(yù)售融資方式和手段，扭曲了消費者正常的消費心理，支持了房地產(chǎn)業(yè)的高投資和高價格。而當(dāng)商品房像其他商品一樣作為產(chǎn)成品由消費者去選購時，急于賣出的是開放商，價格的話語權(quán)更多由消費者決定，房價飛漲不會再現(xiàn)，房地產(chǎn)就能夠較為合理有序發(fā)展。

二、價格

一般而言，制約價格高低的關(guān)鍵因素在于房價成本。房價成本主要由三部分組成，土地成本、建設(shè)成本及配套稅費。其中，建設(shè)成本和配套稅費變化不大，土地成本則越來越大。“排除市場因素，單從成本來說，地價對房價影響最大。”石家莊市中宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理錢先明表示，土地在房價成本中所占比重也在不斷提高。“2005年土地在房價中所占比重約為30%，2006年則達到了40%左右。”加上2007年2月開始，國家剛剛出臺向房地產(chǎn)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅，更使得土地成本上升。

實際上影響房價的因素還有很多，有經(jīng)濟因素、社會因素、行政法律因素還有其自身因素。如經(jīng)濟因素中除了土地價格外物價、利率、貨幣供應(yīng)量、經(jīng)濟增長率等也影響著價格的升降。物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房價格也會上漲。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。貨幣供應(yīng)量增加時，其代表的土地價格相對減少，即提高價格。經(jīng)濟增長使購買力加強，房地產(chǎn)價格上漲。社會因素中人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長率或人口集中地區(qū)，對房地產(chǎn)的需求增加，房價自然提高；家庭結(jié)構(gòu)可影響購房目的、購買力；福利性實物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。行政及法律因素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟發(fā)展，失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣掉。自身因素中位置、地質(zhì)、土地面積、日照朝向、采光、通風(fēng)、風(fēng)向、建筑物的外觀等，以及房地產(chǎn)開發(fā)商的價格策略都影響者房價的高低。所以在分析價格中我們不得不考慮這些因素來選擇合適的價格指標(biāo)。

三、商品房空置量

房地產(chǎn)空置量是影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”。據(jù)目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的的確存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，這充分說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。但從動態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。近年來中國房價一路上漲，但是空置面積始終徘徊在1億平方米以上。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。我們認為，對于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必須從兩個方面認識：一方面房地產(chǎn)空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面一定規(guī)模的空置對正常的房地產(chǎn)市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發(fā)揮平抑房價的作用。北京市近年房地產(chǎn)供銷兩旺，不僅沒有出現(xiàn)大量空置，連部分以前積壓的房子也賣出去了，而房價表現(xiàn)為一路飆升；上海市則房價比較穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降，其中房地產(chǎn)空置對房價上升起到的抑制作用不可忽視。河北省商品房空置面積149.26萬平方米；其中商品住宅空置面積68.89萬平方米，同比增長19.1%，也在一定程度上穩(wěn)定了商品房的供需平衡。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達10％以內(nèi)時，是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，就會形成泡沫經(jīng)濟。現(xiàn)在，許多城市中高檔房大量空置，據(jù)了解，北京高檔住宅供求關(guān)系的市場消化系數(shù)（市場實現(xiàn)吸納量/市場有效供應(yīng)量）2006年1～9月為0.5783。此數(shù)據(jù)表明購房者的觀望氣氛濃厚，市場消化能力減弱，結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)一定的經(jīng)濟風(fēng)險，充分說明了空置量是影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”，我們在選則指標(biāo)時必須考慮到他的兩面性。

總之，以上因素都是在選擇確定預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系中必須考慮到的因素，只是在指標(biāo)體系分析中所占權(quán)重不同而已。只有全面衡量了這些因素的權(quán)重，才能更好地構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

參考文獻

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（上接第22頁）

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