多元統(tǒng)計(jì)分析在經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估的應(yīng)用

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摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速放緩，我國(guó)考核房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益主要指標(biāo)有物耗總產(chǎn)值率、凈產(chǎn)值全員勞動(dòng)生產(chǎn)率等，雖然反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益情況，但相關(guān)指標(biāo)相互聯(lián)系，各企業(yè)指標(biāo)值參差不齊，使得經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估工作難以順利開(kāi)展。經(jīng)濟(jì)效益是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)，企業(yè)必須降低勞動(dòng)消耗成本，以最小投入獲得最大效益。利用多元統(tǒng)計(jì)分析評(píng)價(jià)房地產(chǎn)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益，能客觀反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況。文章闡明多元統(tǒng)計(jì)分析方法，從計(jì)量模型角度分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況，為企業(yè)管理決策提供參考。

關(guān)鍵詞：多元統(tǒng)計(jì)分析；房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估

企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估是企業(yè)經(jīng)濟(jì)分析的重點(diǎn)工作，當(dāng)前我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估包括勞動(dòng)生產(chǎn)至等指標(biāo)，相關(guān)指標(biāo)反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益存在許多不足。多元統(tǒng)計(jì)分析能利用信息化技術(shù)對(duì)相關(guān)指標(biāo)特點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，全面反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益[1]。目前多元統(tǒng)計(jì)分析法運(yùn)用于很多領(lǐng)域，企經(jīng)濟(jì)效益分析是復(fù)雜的工作，如何客觀分析企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理具有重要作用。

1多元統(tǒng)計(jì)分析法

多元統(tǒng)計(jì)分析法主要包括主成分分析法、聚類分析法、判別分析法等。主成分分析法是將多個(gè)原始變量降維轉(zhuǎn)化為不相關(guān)綜合變量，降維后組成綜合變量為主成分，通過(guò)主成分分析法可以顯示主要矛盾，達(dá)到簡(jiǎn)化問(wèn)題的目的[2]。聚類分析是將研究信息數(shù)據(jù)與目標(biāo)分類，按照標(biāo)準(zhǔn)原則將相似因素分類，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，可以將利息倍數(shù)等分到企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力類型中，將所有樣品進(jìn)行全面分析評(píng)價(jià)。判別分析法是明確所有分類情況，對(duì)樣品分析時(shí)根據(jù)判別標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定進(jìn)行多元分析。如分析企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益在明確運(yùn)營(yíng)等相關(guān)指標(biāo)后，分析房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)等方面狀況[3]。通常由Fisher開(kāi)展叛變模型為函數(shù)，實(shí)際應(yīng)用中要根據(jù)企業(yè)情況選取展現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的類型。多元統(tǒng)計(jì)分析針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估，將復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)化，全面反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2多元統(tǒng)計(jì)分析模型

多元統(tǒng)計(jì)分析法為綜合處理法，可充分利用統(tǒng)計(jì)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益相關(guān)指標(biāo)處理，獲取權(quán)數(shù)主要方式，可以充分利用多元統(tǒng)計(jì)分析對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，精準(zhǔn)展現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)明確發(fā)展思路。利用p個(gè)指標(biāo)對(duì)某事物進(jìn)行研究，得到p維隨機(jī)向量X=(X1,…,Xp)，協(xié)方差陣D(X)=∑，對(duì)X進(jìn)行處理產(chǎn)生新的綜合變量，Zi=uiX=ui1X1+ui2X2+…+uipXp，Cov=(Zi,Zj)=ui∑uj(i,j=1,…,p)。Z2定義為初始變量第二主成分，每個(gè)綜合變量方差占總方差比重減小，分析中根據(jù)主成分累積貢獻(xiàn)率達(dá)85%以上確定主成分個(gè)數(shù)，達(dá)到減少變量的目的。因子分析理論是主成分分析理論的推廣，突出體現(xiàn)初始變量的相關(guān)聯(lián)系[4]。分析過(guò)程為確定因子荷載，計(jì)算因子得分。利用p個(gè)觀測(cè)指標(biāo)對(duì)n個(gè)樣品進(jìn)行分析，將得到樣本數(shù)據(jù)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，變量用X表示，用F1,F2,…,Fm(m＜p)表示標(biāo)準(zhǔn)化后得到公共因子。

3多元統(tǒng)計(jì)分析在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估中的應(yīng)用

主成分分析法主要是利用數(shù)學(xué)開(kāi)展降維，使綜合變量涵蓋多個(gè)變量信息數(shù)據(jù)，應(yīng)用多元統(tǒng)計(jì)法評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要確定相關(guān)指標(biāo)體系。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)，確定相關(guān)體系不能遺漏關(guān)鍵指標(biāo)，使指標(biāo)存在差異性[5]。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中財(cái)務(wù)指標(biāo)是企業(yè)發(fā)展決策支撐，大部分為單項(xiàng)指標(biāo)，將我國(guó)財(cái)政部提出相關(guān)指標(biāo)作為依據(jù)，具體指標(biāo)包括資產(chǎn)收益、負(fù)債率、收賬款周轉(zhuǎn)率等。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估多元統(tǒng)計(jì)分析，通過(guò)SPSS對(duì)信息數(shù)分析，我國(guó)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)多家房地產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，為確保指標(biāo)存在可比性，在相關(guān)指標(biāo)處理后通過(guò)積累貢獻(xiàn)率展示，貢獻(xiàn)率標(biāo)準(zhǔn)為85%，特征向量表得到主要成分公式。A1=0.065X1+0.704X2+0.318X3+0.84X4-0.339X5+0.193X6+0.214X7-0.376X8+0.541X9+0.327X10；A2=0.227X1+0.590X2+0.326X3+0.430X4-0.039X5+0.418X6-0.126X7+0.213X8-0.175X9+0.406X10；A3=0.125X1-0.317X2+0.036X3-0.240X4-0.037X5+0.619X6+0.448X7+0.047X8-0.067X9+0.295X10。A1、A2、A3為主要成分評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，L=0.7523A1+0.1020A3+0.145A2，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合得分1到14，14號(hào)企業(yè)綜合得分為-2.958963306，在全國(guó)各地房地產(chǎn)企業(yè)綜合排名最高，1號(hào)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合得分為-2.09254286，排名最后。

4房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益多元統(tǒng)計(jì)分析評(píng)估

主成分分析通過(guò)數(shù)學(xué)降維找到綜合指標(biāo)變量代替原來(lái)變量，綜合變量不相關(guān)，首先要確定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估指標(biāo)體系，選取財(cái)務(wù)指標(biāo)為單指標(biāo)，做到不附加多余指標(biāo)，能掌握房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)命脈，反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)有多種組合，具體指標(biāo)有銷(xiāo)售利潤(rùn)、資產(chǎn)收益、資產(chǎn)負(fù)債，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、社會(huì)貢獻(xiàn)率等。利用SPSS軟件對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析操作，計(jì)算萬(wàn)科地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)2019年財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)值，使各指標(biāo)具有可比性，累積貢獻(xiàn)率達(dá)到85%為標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)特征向量表得到主成分表達(dá)式，如表1所示。Z1=0.065X1+0.318X3+0.704X2+0184X4-0.339X50.214X7+0.541X9+0.193X6+0.327X10-0.376X8；Z2=0.406X10+0.227X1+0.430X4+0.590X2+0.418X6+0.213X8+0.430X4-0.175X9-0.039X5-0.126X7；Z30.295X10+0.448X7+0.036X3+0.047X8-0.125X1-0.240X4-0.067X9-0.317X2。以Z1、Z2、Z3主成分評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算公式Y(jié)=0.1020Z3+0.1457Z2+0.7523Z1。通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益排名分析，萬(wàn)科房地產(chǎn)得分為2.9589，綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)等緊隨其后。華潤(rùn)置地綜合得分為-1.9628，前三累積貢獻(xiàn)率超過(guò)85%。通過(guò)原始數(shù)據(jù)建模，得出Y=0.7523Z1+0.1020Z3+0.1457Z2，由于相關(guān)分析未給出主成分，企業(yè)不能通過(guò)主成分分析發(fā)現(xiàn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，只能確定經(jīng)濟(jì)效益影響因素。指標(biāo)Xj系數(shù)平方和為1，前若干Xj系數(shù)平方和近0.5，稱為主成分Zi核心指標(biāo)。X2系數(shù)平方和為0.5303，總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)為Z1核心指標(biāo)，銷(xiāo)售利潤(rùn)指標(biāo)為主成分Z2核心指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)為主成分Z3核心指標(biāo)。

5結(jié)束語(yǔ)

Z1反映企業(yè)資本回報(bào)狀況，Z2、Z3與核心指標(biāo)為正相關(guān)，企業(yè)主要考慮資本回報(bào)情況，企業(yè)決策首先考慮提高資本收益率與社會(huì)積累率。Z2反映企業(yè)收益情況，存貨周轉(zhuǎn)率是Z2核心指標(biāo)，存貨周轉(zhuǎn)率=產(chǎn)品銷(xiāo)售成本÷平均存貨成本×100%。Z3指標(biāo)是企業(yè)負(fù)債情況，存貨周轉(zhuǎn)率是Z2、Z3核心指標(biāo)，與后者成正相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)下效益對(duì)比中，應(yīng)密切關(guān)注公司資本匯報(bào)情況，如資產(chǎn)報(bào)酬率等。房地產(chǎn)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)要關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)變化。通過(guò)針對(duì)多元統(tǒng)計(jì)分析進(jìn)行研究，對(duì)企業(yè)發(fā)展具有重要作用，可以對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起到優(yōu)化作用，滿足企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供參考。

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作者：葉惠群 單位：深圳市鹽田區(qū)統(tǒng)計(jì)調(diào)查中心