房地產經濟可持續發展戰略探析

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摘要:城市發展的一個重要形式就是建筑，建筑也直接呈現出城市的發展水平。在城市發展加快的背景下，房地產經濟也得到迅猛發展。但在發展過程中，房地產經濟受到多種因素影響，對其可持續發展造成了不良影響，市場供需不均衡，引發人們對房地產的不滿。為此，需要積極研究促使房地產經濟得到可持續發展的有效戰略。本文主要介紹房地產經濟實現可持續發展的內涵，房地產經濟當前的發展，并分析房地產經濟實現可持續發展的具體戰略。

關鍵詞:房地產經濟;可持續發展;戰略

房地產經濟的迅猛發展使其成為我國發展社會經濟的一個關鍵形式，不過在發展中房地產經濟會受到不少因素影響，造成我國的房地產經濟出現失衡，比如房價太高等，不但影響到和諧社會建設，也對房地產經濟可持續發展造成嚴重影響。為了確保房地產經濟得到可持續發展，要全面分析與了解房地產發展形勢，采取多種策略，提高房地產經濟發展質量。

一、房地產經濟實現可持續發展的內涵和發展

房地產經濟主要是指以房地產為目標，人和房地產間產生交換、生產、消費和分配等經濟方面的關系，這是房地產的經濟關系和生產力有機結合的結果。也就是說，房地產在生產、流通和消費中發生的經濟條件和經濟活動都是房地產經濟。在二十世紀末期，社會開始慢慢重視世界環境和其發展，同時進行了深入的研究與分析，從而提出了可持續發展這一新型的發展觀?？沙掷m發展主要是指以滿足當代人需求的基礎上，不會損害到后代人需求，讓后代能夠繼續發展。在深入研究可持續發展的同時，我國慢慢完善了房地產經濟實現可持續發展的體系。我國的國民經濟組成中，房地產屬于先導行業、支柱性產業和基礎性產業，和國民經濟增長有密切關系，同時也會影響到社會穩定。為了達到當代人對對房地產的額需求，一方面要對土地資源進行合理利用，另一方面要有效保護生態環境，提供給后代人可持續發展空間，在確保房地產實現可持續發展的前提下，保證我國的市場經濟得到可持續發展。

二、房地產經濟發展現狀

(一)不合理的房地產結構，不平衡的區域發展。商品房的合理結構中，普通住房和經濟適用房所占比例大概是全部商品房的1/3。然而，如今不少開放商過于追求最大化利潤，集中開發和建設高檔用房，比如別墅、商鋪等，導致市場房價偏高，而一般的工薪階層沒有經濟實力可以買房，市場長期處于供大于求的情況，嚴重擾亂了房地產市場。而政府的宏觀控制也沒有使房價得到有效降低，因土地機制不夠完善，開發商不顧市場規律哄抬房價，這必然會導致房地產經濟出現危機。(二)較高的房地產空置率。如今我國一些城市有不少空置房，之所以出現這一問題，其主要原因是：其一，在剛剛發展房地產行業的時候，不少房地產開發商為追求最大利潤，大面積、大規模建房，導致市場出現供大于求的問題，導致結構性失衡。其二，房地產變成投機和投資的工具，而投機炒房過度導致房價出現虛高，而一般人承擔不了，就算存在住房需求，也買不起房，住房實際需求量大幅度降低，出現大量的閑置房。這些情況導致出現了一種奇怪現象，即不少人沒有房子可以住，而不少房子沒有人住，尤其三四線的城市有大片空置房，對房地產經濟可持續發展造成阻礙。當前時期的主要問題就是讓閑置房回到房地產市場中，將房屋基本功能發揮出來，以滿足大眾的住房需求。(三)房地產與金融稅收發展不協調。房地產行業要想得到發展，必須要有金融業的支持與發展，在建設金融體系方面我國要晚于其他的國家，在經歷了幾十年之后才建設出基本的制度，且有較大規模，發展趨勢也比較客觀。然而，其中依然存在會威脅到房地產發展的一些問題，比如房地產信貸結構不夠健全，不少房地產貸款是用來開發項目，而住房消費的貸款所占比例則比較低，并且兩者之間有較大差距，很難實現平衡。開發房地產的貸款資金來源無法長期穩定，且金融信貸的政策有較大的波動，導致房地產企業有較高的融資成本和較難的融資水。與此同時，房地產企業使用資金的杠桿被過度放大，其發展速度比較快，但沒有做好風險評估，無法對風險進行及時控制，導致房地產企業的資金鏈極易發生問題，甚至存在爛尾樓。另外，房地產稅收在對房地產發展進行調控方面，無法有效發揮其杠桿作用，這些情況都對房地產的經濟發展造成嚴重影響。

三、房地產經濟實現可持續發展的措施

(一)有效調控房地產的價格。房地產經濟會受到多種因素的影響，而多種因素中一個最顯著、最直接的影響因素就是房地產的價格。因此，為了有效控制房地產經濟產生的波動，首要工作就是有效調控價格變化，合理分析影響房地產價格的因素，深入分析稅費、建筑安裝和土地資源等成本，之后依照各地區經濟發展實際情況制定不同的應對方案，合理調控房地產的價格。合理調控房地產的價格是政府管理房地產經濟的責任，不過調控價格不是管制，若房地產價格發生的波動處于合理范圍，政府就不應該再干涉。若房地產發生的價格變化偏離了市場發展健康的渠道，房地產的行業利潤比社會的平均利潤高出很多，房地產不單單有使用居住功能，而變成國外、國內進行資本投資且盛行投機的行業，在這個時候政府就要通過宏觀調控來調整房地產價格，避免房地產行業出現金融風險與連鎖效應。在經濟發展中，放假的增長速度較快，尤其是一線城市的購房壓力增大，城市健康發生受到房地產的嚴重制約，國家在掛拍招土地、居民購房、房地產稅收和繳納土地出讓金等制度上，需要和新常態下經濟發展形式相結合，加強研究并實現有效調控。參考國外發展房地產行業的一些先進經驗，和我國實際國情相結合，尋找合適的路徑，慢慢改革我國的房地產行業，確保房地產行業朝對國計民生有利的方向發展。(二)健全土地供應與產權制度。房地產的發展根本是土地，也是房地產成本有較大比重的一個組成。土地成本會對房地產成本與價格造成直接影響，而土地資源有限，尤其是比較發達的一線城市、二線城市，其土地供應更加緊張。為此，政府需要綜合考慮城市發展中的多種因素，比如環境、交通、人口總量和經濟總量等，制定規劃和發展城市的長遠目標。城市交通、人口總量和經濟總量在發展到一定水平之后，大眾對城市資源的需求會越發強烈，若城市資源不能將其作用高效發揮出來，甚至出現滯后的時候，政府需要結合實際情況合理配置資源，一方面達到資源高效利用，另一方面也能實現房地產的可持續發展，以達到城市居民對資源的合理需求。為此，政府和城市規劃部門需要有長遠的發展目光，并承擔為民眾負責的責任。(三)健全金融稅收的體系。在發展房地產經濟中，金融稅收支持有重要影響，這也是健康發展房地產經濟的一個重要基礎。如今，我國發展房地產經濟的現狀是，通過對房地產的貸款結構進行調整，提高消費貸款的比例，并加強防范風險，將房地產經濟可持續發展中金融體系的作用充分發揮出來。對于房地產金融中的一些具體問題，比如資本流動性和資金來源等，我國政府依照實際情況，積極構建抵押住房貸款的二級市場，對一級市場和二級市場加以整合，推動房地產資產證券化和企業債券的發展進程，資本市場與房地產市場實現多層次聯動，提升資本市場流動性，資金使用率得到提升。改革和調整金融信貸的稅收政策和房地產行業的可持續發展有直接關系，也是發展房地產的一個關鍵性因素，所以喲而結合國際和國內在新常態下經濟發展的具體形勢，改革和調整金融信貸的稅收政策，并和房地產發生的區域性相結合，慢慢進行細化，也可以針對不同城市的不同情況采取不一樣的政策，慢慢實現改革和調整。在金融稅收體系中，不能過于擴大金融稅收的杠桿，也不能使房地產行業發展受限，要確保房地產行業能一直健康可持續地發展。(四)構建多元化融資渠道。在房地產經濟的發展過程中，重要保障就是土地與資金，要想確保房地產經濟的健康發展，必須實現資金和土地的充分結合。在長期的發展實踐中發現，房地產行業對融資效率和渠道較為依賴。構建融資平臺一方面要聚集資金，另一方面要在配置資金中通過資金供給形式加以體現。國民經濟中，房地產行業占有重要地位，因此政府要以緊縮銀行信貸為基礎，考慮解決房地產融資困難的方案。

四、結語

加強研究使房地產經濟實現可持續發展的策略，對市場主體的行為選擇加以約束，以建立健康的市場經濟秩序。為此，要有效調控房地產的價格，健全土地供應與產權制度，健全金融稅收的體系，構建多元化融資渠道，充分發揮房地產的經濟作用，實現房地產經濟可持續發展。在房地產行業健康發展的背景下，人們能夠買得起房，從而加快我國社會主義的建設。

參考文獻:

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作者:焦瑞 單位:天津京城投資開發有限公司