房地產項目經濟評論策略及應用

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房地產項目經濟評價，是房地產項目可行性研究的重要組成部分，是房地產項目決策科學化的重要手段。具體而言，房地產項目經濟評價是指利用特定經濟參數和分析方法，從房地產開發企業財務和國民經濟兩方面來考察投資項目在技術上是否先進、經濟上是否可行、預計的經濟收益如何，并進行多方案比較和風險分析的一項工作。房地產項目經濟評價因項目自身特性、環境狀況等具體情況不同而有所差異，本文以南京市黃家圩項目為例，對項目的經濟性進行分析評價。

一、項目概況

黃家圩項目位于南京市下關區，玄武湖以北，東眺紫金山，西依南京火車站。項目基地占地面積19602m2，總建筑面積48590m2;地上建筑面積36959m2，其中住宅24600m2，商業10000m2，公建配套2359m2。項目于2010年10月取得土地，計劃于2011年2月開工，2011年9月主體結構封頂，2011年10月開始預售，2013年第三季度交付。

二、市場分析

1、南京市經濟環境分析

(1)GDP運行狀況。根據統計數據，2010年前三季南京生產總值3714．23億元，增長13．3%。自2006年以來，南京市整體經濟共歷經了三個發展階段，此輪經濟周期受外圍因素影響明顯，呈現出時間短、波動明顯的特征。

(2)固定資產投資。根據南京市統計局數據，南京市固定資產投資中近四分之一是由房地產投資帶動的，且這一比重保持相對穩定。截至2010年11月份，南京市全社會固定資產投資3012．41億元，其中房地產投資703．86億元，占比23．37%，比2009年上升了1個百分點。

(3)人均可支配收入。截至2010年9月，南京市人均可支配收入21667元/人，同比增幅10．7%。考慮到通貨膨脹因素，實際漲幅約為6．8%。

2、南京市房地產市場概況

(1)房地產投資。截至2010年11月，2010年南京市房地產投資累計達703．86億元，同比增長18．16%。其中，住宅類物業投資仍占房地產投資的絕對比重。據統計，截至11月份，南京市住宅投資額累計達到529．17億元，同比增長29．4%，高出房地產投資增幅11．24個百分點。

(2)房地產開發規模。歷經2008年金融風暴洗禮，2010年高壓政策調控，開發企業開發心態趨于謹慎。商品房施工面積增幅已明顯放緩，竣工面積在2010年出現較大幅度回落。截至2010年11月，南京市商品房施工面積累計達到4380．09萬m2，同比增漲4．6%;竣工面積累計達到672．46萬m2，同比下降19．5%。

(3)商品住宅市場走勢。2010年商品住宅市場交易低迷，新增供應萎縮，成交量大幅下降，存量增加，但房價依舊快速上揚。由于市場供應縮量，交易量出現低迷，市場供大于求顯著。截至2010年12月底，全市市場總可售量為193．9萬m2，已達到年內高點。2010年1－12月全市商品住宅成交均價10864元/m2，同比上漲48．84%。

3、城北板塊住宅市場概況

城北板塊住宅市場走勢。本項目位于南京市城北板塊，具體為城北西片下關區。統計資料顯示，2010年1－12月，城北板塊新增商品住宅45．85萬m2，同比下降22%。受“新國十條”等政策影響板塊交易量呈現出明顯的下降趨勢，2010年城北板塊商品住宅成交量為39．31萬m2，同比下降57．3%。從成交均價來看，2010年成交均價為12945元/m2，同比上漲6．85%。

三、項目定位

本項目周邊交通便利、配套成熟，區位價值高;緊鄰紅山森林動物園，用地深入紅山腹地，兩面環山，自然景觀極佳。從環境資源和私密性角度，具備高端項目開發潛質。

1、產品定位

項目具備高端住宅所要求的“擁有高價值的，不可復制的土地資源”，適合營造高端城市景觀公寓。南京房產開發水平相對不高，缺乏高檔次樓盤，高檔住宅的市場供應量小;購房人群以改善居住條件為目標，購買能力較強。

2、客源定位

項目目標客戶群主要共分為二類:一類為改善居住型客戶，這部分客戶中大多數是二次置業或三次置業。客戶來自于城北板塊及周邊地區，具有一定的經濟實力，追求居住的舒適度，可以為居住環境支付較高的溢價，需求戶型面積較大。也有少量來自于南京市核心區比較喜歡自然環境的客戶。另一類主要為城市效應擠出型客戶，這部分客戶來自于南京市內，他們在承受一定總價的范圍內，追求產品的性價比。另外還有部分城北板塊中等收入人群。

3、價格定位

在參考目前南京城北區在售樓盤價格及周邊二手房成交價格基礎上，建議本項目精裝公寓19800元/m2，車位180000元/個。

四、經濟評價

1、投資估算

根據經濟測算，項目總投入為66953．96萬元，按照項目建設方案地上銷售面積34600m2，成本單價按比例分攤為19350．85元/m2。項目所需資金主要來自于股東借款和銀行貸款。

2、財務評價

(1)銷售計劃安排。項目精裝高層住宅擬2011年10月開盤，銷售均價19800元/m2，車位18萬元/個;商鋪計劃2013年2季度開盤，銷售均價28000元/m2。所有項目產品計劃于2012年4季度完成銷售。

(2)項目利潤與盈利分析。其一，靜態盈利能力分析:根據經濟分析，項目預計總收入為80902萬元，總成本為66953．96萬元，項目可預期總利潤13948．04萬元，稅后凈利總額為10461．03萬元;按照地上可售面積，單位稅后凈利為3023．42元/m2。綜上所述，本項目投資利潤率為20．8%，投資凈利潤率15．6%。其二，現金流動與動態盈利分析:根據項目現金流入與流出情況，可以進行動態盈利分析。計算分析結果顯示，本項目季度內部報酬率為3．90%，遠高于項目資金成本，項目凈現值為6731萬元。總體而言，項目經濟上具備可行性。

3、不確定性分析

(1)盈虧平衡分析。假設本項工程成本不變，銷售價格變動后，銷售節奏和資金回籠速度不變，期間費用與稅費隨銷售收入相應變動。項目盈虧平衡分析結果:當商鋪與車位銷售價格不變時，高層住宅銷售價格達到13203元/m2時，項目達到盈虧平衡;當住宅與車位銷售價格不變時，商鋪價格達到9981元/m2時，項目達到盈虧平衡;當商鋪、住宅、車位銷售價格同比率變動時，商鋪價格達到22178元/m2，精裝修高層住宅達到15683元/m2，車位銷售價格達到14萬元/個時，項目達到盈虧平衡。

(2)敏感性分析。其一，開發成本變動敏感性分析:分析結果顯示，項目總體盈利性與開發成本呈顯著的負相關關系。其中，投資利潤率、投資凈利潤率所受影響最明顯，當成本增長達到20%時，項目利潤率已低于3%。其二，銷售價格變動敏感性分析:從分析結果顯示，項目總體盈利性與銷售價格呈顯著的正相關關系。其中，內部報酬率、凈現值所受影響最明顯，當售價跌幅超過預計的10%時，項目已基本無利潤。

綜上所述，本項目的土地地塊資源條件較好，山體景觀環境秀麗，交通便利，具有較高的收益率和抗風險能力。在項目實施過程中，應加強對項目的整體控制，通過對行情和政府政策的研究分析，加強對項目的過程監控，加強推廣和品牌效應以及強化與股東及當地金融部門的溝通等手段實現項目經濟效益最大化。