房地產泡沫成因評核與調控

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一、房地產泡沫的含義及成因

房地產開發中的泡沫現象，主要是指」幾地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值)不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面仁的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫(地價泡沫)，而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

(一)土地資源的稀缺。由于_l幾地資源的稀缺性、壟斷性使得房地產成為泡沫的載體之一，土地屬于自然資源，其供應量是有限的，由于生態環境的破壞，可使用的土地面積減少，城市化進程的不斷推進使人們對土地的需求量越來越大，土地的稀缺成為房地產泡沫提供了條件。

(二)房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

(三)商業銀行信貸的擴張。房地產是資金密集型行業，銀行提供房地產開發還有個人住房按揭貸款，銀行信貸已經貫穿土地儲備、交易、房地產開發和銷售的全過程。銀行基于對房地產業的樂觀判斷，對房地產行業提供大量資金的支持。

(四)政府部門的不正之風。1993年沿海地區的房地產熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加丘政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地。可見，政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之.。

(五)地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。也就是說，由于人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場地價(市場地價等于未來上地持有期間土地利用收益貼現值之和與未來土地轉讓收益的貼現值之和，如果人們的預期地價是合理的，現實的rli場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現值之和)之間總存在事實土的偏差。這種偏差越大，說明現實的市場地價中虛構部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產泡沫的膨脹乃至破滅無不與發財致富的欲望與從眾行為有關。

(六)對房地產“過熱”認識不足房地產“過熱”也稱房地產開發過度，是指市場的需求趕不仁新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升，物業價格和租金下降的現象，房地產“過熱”反應了市場供求關系，“過熱”不一定就產生“泡沫”，但“過熱”是房地產市場產生“泡沫”的前提。當前人們對房地產“泡沫”的討論中，習J慣用空置率來房地產市場中供需失衡的程度。

二、房地產泡沫可能帶來的危容

1.資源配置的實效房地產泡沫的存在使得投資房地產能獲得比比其他行業更高的利潤，投資者紛紛從其他行業撤資涌向房地產行業或者將準備投入其他行業的資金投向房地產，抑制了其他行業發展，不利于資源的有效配置。

2破壞金融秩序，導致金融危機房地產投資使得人們對資金的需求急劇增加，人們的投資熱情勢不可擋，銀行為了獲得利潤，提高利率并放寬對貸款者的信用要求，給銀行帶來潛在的危險，貸款利率的提高也增加了低收入人的信譽風險，而且一旦房地產市場降溫，銀行即使處理掉按揭的房產也難以彌補自身的損失，從而易引發金融危機。

3.房地產泡沫經濟還會影響國民經濟的平穩運行，破壞國民經濟的結構和比例。由于房地產泡沫是由虛假的高贏利預期的投機帶動起來的，并不是實際經濟增長的結果，它的產生和形成使國民經濟的總量虛假增長、結構扭曲。一旦泡沫破滅，在泡沫形成過程中發生的債權債務關系就難以理順，形成信用危機，這將給國民經濟的運行帶來相當大的沖擊和危害。

三、房地產泡沫評估人們常常用以下幾種指標來反映和判斷房地產的市場狀況。

1、空置率。空置率是反映一定時點商品房供求狀態、市場運行好壞的相對指標，直接用來表明房地產市場的熱度和泡沫程度。19982003年我國商品房累計竣工面積為123841.6萬平方米，累計銷售面積為93098.1萬平方米，新增空置量30743.5萬平方米，年均增加空置量6148.7萬平方米，若將30743.5萬平方米直接除以123841.6萬平方米，會得到24.82%的空置率，遠遠高于國際10%-13%的警戒線。

2、房價收入比。房價收入比用來測度居民住房消費能力，因而也是間接用來測度房地產泡沫的指標。該指標受三個因素影響，一是該地區的房屋每平方米單價高低;二是住房面積標準;三是該地區居民收入水平高低。西方國家房價收入比一般在3-6,有資料顯示我國的平均房價收入比為7.8，不少城市超過了10.

3、房價增長率與GDP增長率。房價增長幅度與GDP增長速度的對比度，經常被人們作為房地產泡沫的判斷尺度。一般認為，只要前者的增長速度不超過后者，就可以認為不存在房地產泡沫。在一般情況下，我們只作為石材原料而受到利用，如構造破碎帶中的蝕變巖等。形成飾面石材的巖石，其放射性照射量率一般不會高。