房地產市場營銷趨勢對國家拉動內需作用分析論文

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編者按：本文主要從我國房地產業的發展及周期性規律；當前房地產市場狀況及發展趨勢；住房金融的風險控制及經營取向三個方面進行論述。其中，主要包括：房地產業的三次重大發展均出現在改革開放以后、西方發達國家的房地產業發展歷程都有著周期性規律、把握房地產市場周期性變化規律，有利于調控市場供求矛盾、國民經濟的持續快速增長、體制與機制的市場化、與消費觀念更新配套的住房按揭貸款、商品房空置率增加，超過風險控制線、房地產市場體溫仍在升高、房價增幅回落，銷售趨淡、調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度、適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構、積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業的良性循環、啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求、實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道、入世后我國房地產金融業面臨的挑戰與發展等，具體材料請詳見。

關鍵詞：房地產市場發展趨勢經營取向周期性規律發展趨勢

對于中國這樣一個長期處于住房難的大國來說，2001年最令人鼓舞的轉折就是告別了城鎮住房短缺時代。全國城鎮人均住房建筑面積突破20平方米，達到中等收入國家水平。與此同時，理論界與產業界就“泡沫論”、“過熱說”產生了激烈的爭論，研究房地產市場的經營發展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關系到房地產業與住房金融的穩健運行，也是關系到國家通過拉動內需實現國民經濟良性循環的重要課題。

一、我國房地產業的發展及周期性規律

新中國成立以來，房地產業的三次重大發展均出現在改革開放以后的近20年，每次都呈現6～8年的周期性規律。第一次高漲期來自80年代初期，改革開放帶來了國民經濟的快速發展和社會財富迅速增加，農業及農村經濟實現跨越發展，國有企業在短缺經濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關注，機關、企事業單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現在小區的規模與環境，但總量相當巨大。這些房產至今仍然是城鎮中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年《憲法》和《土地管理法》修改之后，土地使用權可以有償轉讓，使房地產作為商品流通有了法律依據，這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話后爆發出來。當時房地產熱點地區主要集中于經濟發達的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當時如雨后春筍般出現的各類公司和旅游度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發、盲目投資、價格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始于1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融危機以后，國家清醒地認識了中國房地產長期低價運行，市場尚未開發的現實，采取了啟動和擴大內需，推進住宅建設的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。

從西方發達國家的房地產業發展歷程來看，都有著周期性規律。而我國短短20幾年的房地產發展過程其周期性也特別明顯，即房地產業總是從蕭條走向繁榮，而房地產市場一般不會永遠持續繁榮，它總是與經濟增長質量、增長速度、市場需求及購買力聯系在一起，并在高潮期以后進入調整期，在調整中醞釀新的高潮。

把握房地產市場周期性變化規律，有利于調控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優化社會資源配置。同時，也有利于正確把握住房金融的經營策略，通過優化資源配置調節市場行為，規避行業風險乃至金融風險。下面對當前正處于第三高漲期的房地產市場進行簡要的分析。

二、當前房地產市場狀況及發展趨勢

盡管“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預言的“房地產冬天”仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產市場仍然頑強地攀升。今年1～5月，全國房地產共完成土地開發面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產開發到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產開發企業自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現恢復性增長態勢。今年前5個月房地產累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業用房竣工面積同比增長37%。另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實現商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續兩年旺銷基礎上實現的。那么，怎樣認識保持房地產業持續增長的動力之源呢？

1.國民經濟的持續快速增長。近幾年來，我國國民經濟增長率持續超過7%，高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規模的不斷擴大，大量農轉非人口涌入城市必然要實現住房消費，從而為房地產市場帶來新的購買力需求。國民經濟的持續快速增長，也使城市中低收入勞動者的經濟收入持續增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產業的持續發展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質的不斷提升。因此，經濟增長速度與增長質量是決定房地產發展的前提與基礎。

2.體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產業幾年來持續火爆的載體。

3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們全新的消費觀念。20世紀80年代以來在市場經濟體制下就業的勞動者，大多數不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現“居者有其屋”。據統計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業銀行個人住房按揭貸款已經超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。

盡管我國當前新一輪房地產市場高潮有著良好的市場基礎和政策基礎，并且這一輪高潮尚處于非“泡沫”的良性增長過程，但是，市場規律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業肯定是危機四伏的。也許我們面對的市場恰恰是拐點前的最高峰，因為市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現。

第一，商品房空置率增加，超過風險控制線。雖然從2000年5月國家統計部門在公布了1999年商品房空置量之后，我們很難查找到有關空置量最新、最權威

的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數、產銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數據。據《中國房地產報》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面積的分類指數值為95.7點，比上年同期增加2.9點。作為逆指標，此項指數增加，表明商品房空置面積增長幅度出現反彈。今年1～5月份，全國商品房空置面積增長幅度為8.2%，明顯高于去年同期增長2.3%的水平?！痹搱?月1日還披露：到2002年7月，全國商品房空置總量在12000萬平方米以上，其中空置超過一年以上的占50%以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業不良資產之首。并進一步指出，眼下的“商品房空置率”應該在26%左右，而美國商品房空置率約為7%，香港3%～4%。當空置率超過10%的時候，就已經是超警戒線運行了。

第二，房地產市場體溫仍在升高，業外巨頭搶灘房地產。2001年全國房地產到位資金達到7378億元，比上年增長29.8%；而今年前5個月，房地產到位資金已達3105億元，同比增長35.9%。就是在這種情況下，傳統的家電廠家“海爾”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大舉進入房地產，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產。一批上市公司，諸如“數源科技”、“亞華種業”、“益鑫泰”、“經緯紡織”，甚至“聯想集團”、“三九藥業”也爭相躋身房地產。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產市場的風險。

第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產開發持續升溫相對應的是市場反映冷淡。今年前5個月全國商品房平均價格為2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6個百分點；商品房銷售面積為4564萬平方米，同比增長20.3%，但增幅比上年同期回落8個百分點。

我們無意討論房地產市場是否“過熱”或存在“泡沫”，但卻關注房地產市場的發展趨勢與風險動態，因為這直接關系到住房金融的經營取向，同時也是優化信貸資源配置，引導房地產業及房地產金融持續穩健發展的前提與基礎。

三、住房金融的風險控制及經營取向

面對我國房地產業發展的現實，住房金融的經營取向宜分為短期調節目標與長期發展目標兩步運行。短期目標以調節市場供求矛盾，約束房地產開發，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現有空置商品房為主。遠期目標則包括優化信貸資源配置，提升國內房地產業競爭能力，提高住房金融服務質量，推進住房金融市場化，促進我國房地產業持續、穩健、高效運行等內容。

1.調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度。房地產業是國民經濟的敏感產業，調控得當，市場發展穩健規范，將對國民經濟產生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風險產業，若長時間內發展失控，極易產生經濟泡沫，對國民經濟造成重大危害。早在1999年國家建設部就強調房地產業的“總量控制”與穩健發展，但由于房地產業的諸多調控手段分別歸屬于各城市的計委、建委、規劃、土地、房地產管理等不同職能部門，由于“各管一段”，就難于形成整體的客觀調控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項目都是“得罪人”的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，“總量控制”的關鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個權威部門，這個部門按照房地產發展速度、市場價格和房地產積壓控制警戒線來實行宏觀調控與微觀調節。二是由人民銀行根據全國的房地產業運行指標，在一定時間和空間范圍內提出房地產業授信總量，并分解到國內商業銀行，利用信貸對資源配置的引導與調節作用調控房地產業的穩健運行。三是商業銀行要在切實防控風險的前提下，對城市土地管理中心發放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調控能力，張弛有序地調節房地產開發規模與市場供求關系。四是商業銀行加強對優質開發企業的遴選，通過發放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優勢的大型房地產企業，更好地調節市場和引導市場。

2.適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構。房地產開發總量的擴張與國內銀行住房開發貸款增長較快密切相關。例如，在今年的新增房地產開發投資中，國內商業銀行貸款較同期增長35.9%，這說明，資金環境的寬松助長了房地產開發的提速。在充分計算現有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內不投放住房開發貸款，調節市場商品房的供應量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產市場和銀行貸款兩方面風險。必須指出，控制開發貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是集中精力調整住房開發存量貸款的區域結構與客戶結構。目前，我國房地產市場發育很不平衡，局部過剩與局部短缺并存，在調整存量上一方面是要壓縮空置房數量大、區域價格及銷售下降地區的開發貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區，以達到區域內的均衡發展；另一方面是清收資質低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發企業貸款，將騰出的資金投向資質高、品質好、實力強、市場競爭能力強的企業。我國商業銀行房地產開發貸款投向分散、調控能力差、風險相對較高的問題比較普遍，通過這種調整，既是商業銀行優化貸款客戶結構和降低貸款風險的需要，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發龍頭企業的需要。

3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業的良性循環。中國的房地產市場寄托了太多的希望：國家靠它拉動內需，支持國民經濟的持續健康增長；房地產企業靠它創造利潤；老百姓靠它改善居住質量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業務，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當然，解決

空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調空間。假如現有的庫存商品房價格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經住進小區的居民以國有及私企老板、高薪行業人員、部分政府公務員等中高收入階層為主，商業銀行現行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數群體，制約了住房金融的發展空間。而中等及其以下收入的產業工人、商店及服務業的營業員尚無能力購置新的房產。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產市場的主體。商業銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。

4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對于促進城鎮住房改革、完善住房供應體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經達到3326億元，而住房公積金貸款累計發放額只有820億元，僅占歸集額的24.65%。住房公積金制度的建立對于推動住房市場化，促進房地產市場的活躍發揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發放了大量難以收回的非住房性質的貸款，甚至資金被擠占、分流的現象也很普遍。目前，最關鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應有的實惠。今年5月，國家了《關于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，改革了住房公積金管理機構體系，規范了公積金歸集、使用、管理和監督體系，特別強調加大住房公積金貸款的投放力度，并把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領域。有了這一基礎，商業銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產金融的持續健康發展發揮更大的作用。

5.實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。目前，商業銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約7～8年。但是，商業銀行用于發放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產的流動性指標受到影響。為解決短期資金長期占用問題，西方商業銀行的通行做法是在政府的支持下，發行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。今年一季度，中國建設銀行住房抵押貸款證券化試點方案已經完成向中央銀行和國務院的上報工作，年內即將運行。

目前，我國有著廣泛的房地產市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發債規模，而住房按揭貸款又是不良率低于1%的“精品信貸板塊”，具備發行住房債券的條件。當務之急是國家應該盡快將這一構想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業務的專門機構，由其按規范化的標準向商業銀行收購個人住房抵押貸款。證券機構以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個人住房消費信貸為支持，以債券融資為載體，實現證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業銀行的住房按揭業務有了長期穩定的資金來源，而且也形成了住房信貸業務和住房融資業務的一體化運作，推動了住房金融和房地產市場的良性循環與可持續發展。

6.入世后我國房地產金融業面臨的挑戰與發展。加入WTO以后，外資銀行趨利性的本質必將導致對低風險、高效益信貸板塊的競爭。首先，房地產金融競爭加劇，信貸風險擴張。目前，國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團，通過直接投資經營房地產和在股票市場參股、控股等間接方式介入我國的房地產業。與之相比，國內房地產開發企業無論在資金實力、經營機制、品牌商譽等方面均處于劣勢，而原本在土地使用、項目取得等方面的優勢不復存在，經營風險逐漸擴張。而這些企業的開發貸款絕大多數為國內商業銀行提供，在債務軟約束的情況下，國內房地產開發企業的市場風險和經營風險必然向銀行轉嫁。其次，國外房地產金融機構特別是按揭貸款操作經驗豐富，技術先進。美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始房地產金融二級市場操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國同類貸款的35倍，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場。國外房地產金融機構對于房地產開發貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務有著一整套完善的操作規范和相當豐富的管理經驗，而我國卻相差甚遠。再次，國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響加大，加入WTO使國內房地產市場脈搏與國際市場趨于一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國際經濟循環將加劇對國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務的沖擊，與之相關聯的國內房地產信貸、房地產保險、房地產信托投資也將受到影響。特別是在房地產市場升溫的市場條件下，外資大量涌入房地產，極易引發經濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導致金融機構的貸款風險，甚至引發金融危機。

面對這種挑戰，國家、房地產企業和國內商業銀行要充分發揮自身優勢，增強應變能力，努力把握競爭主動權。一是在經營理念上有所創新。國內商業銀行要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等方面加大創新力度。

要盡快研發與推廣適應市場需求的新的房地產信貸產品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業務合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務，增強發展后勁。二是金融管理者要強化房地產金融市場的宏觀調控能力，在授信、融資及開放房地產金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內房地產品牌企業，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現有的住房消費貸款產品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業務的挑戰，國內商業銀行要切實改變個人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔保抵押方面手續繁雜的現狀，增強住房信貸產品的市場彈性。四是加快房地產金融人才的培養。入世以后，房地產金融市場主體的復雜化對從業人員自身素質提出了更新、更高的要求，培養一批精通外語、計算機、房地產投資、房地產評估、財務分析、證券融資等方面的專業人才和復合型人才是應對挑戰的迫切需求，也是提升競爭能力與發展能力的戰略選擇。

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