房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理探索

時間:2022-11-29 10:55:47

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理探索

摘要:隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大,企業(yè)的資金需求也逐漸加大,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足經(jīng)營資金需求,通過一定的融資渠道幫助企業(yè)籌措經(jīng)營資金,促進(jìn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。而在開展經(jīng)營活動的過程中,為了實(shí)現(xiàn)最大的項(xiàng)目開發(fā)效益,需要對資金進(jìn)行設(shè)計(jì)、規(guī)劃、預(yù)測以及研究,針對不同的業(yè)務(wù)特點(diǎn)、階段特征等,對資金進(jìn)行統(tǒng)籌管理。現(xiàn)金流管理作為資金管理的重要一環(huán),主要是通過合理的安排預(yù)算,強(qiáng)化收入及支出的執(zhí)行監(jiān)管,優(yōu)化現(xiàn)金流轉(zhuǎn)以及控制等措施手段來有效降低企業(yè)的資金風(fēng)險隱患,提高企業(yè)的資金管理水平與綜合管理效益。本文首先簡要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀與現(xiàn)金流管理特點(diǎn),然后分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理的關(guān)系,最后結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理優(yōu)化策略,希望能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)管理人員提供一定的借鑒與參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);融資;現(xiàn)金流管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀與現(xiàn)金流管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是采用自有資金和銀行貸款來進(jìn)行籌資,當(dāng)資金不足時,還會通過股權(quán)、債券等進(jìn)行融資,融資的渠道相對單一。由于目前我國的金融市場發(fā)展尚不成熟,加上國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加大,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度增加。現(xiàn)金流直觀地表現(xiàn)為企業(yè)的資金運(yùn)營狀態(tài)和支付能力,加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理實(shí)際上就是對企業(yè)一段經(jīng)營周期內(nèi)的現(xiàn)金流動的時間、流向以及金額大小等作出全面的分析預(yù)測、規(guī)劃和執(zhí)行。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常現(xiàn)金流的資金數(shù)額較大,其投資、開發(fā)、運(yùn)營各個項(xiàng)目階段都需要大量的資金流入和流出。并且由于企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營周期較長,現(xiàn)金流的循環(huán)周期也相應(yīng)延長,資金回籠速度較慢,這對企業(yè)自身的資金運(yùn)作能力提出了較高要求。由于資金具有一定的時間價值,在項(xiàng)目開發(fā)前期投入了大量的資金成本后,隨著投資回收期的延長,企業(yè)所面臨的現(xiàn)金流管理風(fēng)險也逐漸加大。而在后期的銷售階段,現(xiàn)金流入遠(yuǎn)超過流出,流入與流出的不均衡也進(jìn)一步加大了現(xiàn)金流管理的難度。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,現(xiàn)金流管理主要集中在生產(chǎn)和籌資兩個方面[1]。在生產(chǎn)方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)既可以完全由企業(yè)獨(dú)立完成生產(chǎn)建設(shè),也可以將部分生產(chǎn)施工承包給具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位,因此企業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)金流的管理需要區(qū)分不同的生產(chǎn)對象,制定相應(yīng)的現(xiàn)金流管理策略。在籌資方面,由于涉及到土地款項(xiàng)、工程款項(xiàng)的支付,并且利潤的分配、債務(wù)及利息的償還都會加大企業(yè)的資金占用量,因此需要針對特定的現(xiàn)金流需求開展融資活動,同時通過現(xiàn)金流的管理來保障融資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營需要大量的資本投入,企業(yè)的資金需求量大,僅靠自身的資本能力難以完成全部項(xiàng)目的開發(fā),因此,企業(yè)必須要借助一定的融資手段來進(jìn)行籌資以滿足企業(yè)的資金需求。從這個角度上看,融資是企業(yè)現(xiàn)金流管理的基本保障,只有合理地進(jìn)行融資,才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的高效管理。或者說融資實(shí)際上就是企業(yè)在籌資階段為了防止資金短缺而開展的現(xiàn)金流管理手段之一,也是后期經(jīng)營階段現(xiàn)金流管理活動得以順利開展的基礎(chǔ)前提。反之,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流的管理質(zhì)量對企業(yè)的融資能力也有較大影響,現(xiàn)金流管理能力是企業(yè)實(shí)力的象征,是企業(yè)主要的經(jīng)營資本,具備充足的資金,現(xiàn)金流管理運(yùn)轉(zhuǎn)良好是企業(yè)獲取融資的重要保障,也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資效益,達(dá)成融資目標(biāo)的必要因素。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理優(yōu)化策略

(一)綜合分析經(jīng)營環(huán)境,合理規(guī)劃企業(yè)投融資。企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境直接影響到其投融資規(guī)模、資金流向以及現(xiàn)金流量,不合理地的投融資規(guī)模都會增加企業(yè)的現(xiàn)金流量壓力,并且會加重企業(yè)的償債負(fù)擔(dān),對企業(yè)的再融資能力產(chǎn)生不良影響。因此,企業(yè)要提高投融資風(fēng)險管理意識,對資金的前期規(guī)劃以及后期管理全過程加強(qiáng)分析控制,結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)需求制定合理的投融資資金管理計(jì)劃。企業(yè)在作出開發(fā)投資決策時,要組織專家進(jìn)行決策論證,研究所投資對象未來是否具有足夠的盈利能力,現(xiàn)金流量是否可觀,存在的風(fēng)險隱患是否在企業(yè)的可控范圍內(nèi)等,通過充分的論證分析,確保資金安全,項(xiàng)目正常開展。在計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目收益率時可采取的方法包括凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率以及獲利指數(shù)等,這些方法都是從資金的時間價值角度來衡量開發(fā)項(xiàng)目是否具有投資價值,以確保投資決策的科學(xué)性、合理性。另外,考慮到資金的安全性以及流動性,企業(yè)還要實(shí)時掌握項(xiàng)目開發(fā)狀況,結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)階段及業(yè)務(wù)特點(diǎn),適時調(diào)整投資策略和投資計(jì)劃方案。在融資方面,企業(yè)要減少對銀行貸款的單一融資途徑的依賴,大力開拓股票、債券、信托等融資渠道,結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)金流量需求,改進(jìn)融資方式,積極探索多元化的融資渠道,調(diào)整融資結(jié)構(gòu),合理地控制融資規(guī)模,以強(qiáng)化企業(yè)對于現(xiàn)金流量風(fēng)險的管控。(二)優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)測與預(yù)算管理。為了降低企業(yè)的負(fù)債率,防止產(chǎn)生負(fù)債危機(jī),企業(yè)要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)[2],企業(yè)要擴(kuò)大自由資金的持比,確保自有資金流量充足,以盡可能降低市場環(huán)境變化對于企業(yè)現(xiàn)金流量產(chǎn)生的不良影響。同時要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的“高杠桿,高周轉(zhuǎn)”的商業(yè)模式,控制投資規(guī)模,加快商品銷售,積極促進(jìn)現(xiàn)金流的回籠,逐步強(qiáng)化企業(yè)的“造血”功能,實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的最佳現(xiàn)金流狀態(tài)。企業(yè)要將現(xiàn)金流管理同企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合,在制定戰(zhàn)略規(guī)劃時,要將企業(yè)未來現(xiàn)金流量運(yùn)轉(zhuǎn)是否通暢,現(xiàn)金流量是否能夠得到充分利用等考慮在內(nèi)。從戰(zhàn)略高度來對現(xiàn)金流進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和適度調(diào)整,確保現(xiàn)金流收益性、流動性以及增長性三者之間的平衡,保證企業(yè)的現(xiàn)金流管理是在為企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)服務(wù),不發(fā)生偏離,不產(chǎn)生阻礙作用。企業(yè)要做好現(xiàn)金流預(yù)算,通過對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境變化趨勢,企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)展動向等的分析和預(yù)測,以經(jīng)營效益最大化為導(dǎo)向合理地進(jìn)行資金分配。對企業(yè)經(jīng)營中所涉及到的現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)進(jìn)行動態(tài)地匯總和分析,將其作為企業(yè)平衡計(jì)劃現(xiàn)金收支的重要工具。在經(jīng)營過程中,通過與預(yù)算指標(biāo)的對比,及時了解可能會產(chǎn)生的現(xiàn)金流量缺口,制定相應(yīng)的防范措施,確保現(xiàn)金流量總體平衡,有效防范現(xiàn)金流量風(fēng)險。(三)完善現(xiàn)金流管理制度體系,加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督管理。企業(yè)要建立健全現(xiàn)金流管理制度體系[3],制度包括企業(yè)的投融資管理制度、資金規(guī)劃及使用制度、預(yù)算管理制度、現(xiàn)金調(diào)配和審核制度、資金監(jiān)管制度等,通過建立健全管理制度體系,確保各項(xiàng)現(xiàn)金流管理活動有序開展。同時,企業(yè)要結(jié)合業(yè)務(wù)開展情況對制度進(jìn)一步細(xì)化和完善,構(gòu)建從開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期到營業(yè)期再到最終結(jié)束期的全階段的現(xiàn)金流管理制度,將“人、財(cái)、物、機(jī)”都全部納入企業(yè)現(xiàn)金流管理的范疇內(nèi),確保形成全過程、全方位的現(xiàn)金流管理制度框架,有效杜絕現(xiàn)金流管理制度漏洞。并且為了提高企業(yè)員工的風(fēng)險管理意識,確保資金安全,企業(yè)要建立嚴(yán)格的現(xiàn)金流責(zé)任管理制度,將現(xiàn)金流管理責(zé)任落實(shí)到各個具體的部門及崗位個人,降低現(xiàn)金管理的隨意性,增強(qiáng)現(xiàn)金流管理的抗風(fēng)險能力水平。另外,為了保證融資及現(xiàn)金流管理活動的高效、有序性,房地產(chǎn)企業(yè)要積極地開展審計(jì)監(jiān)管工作,確保審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性,針對融資及現(xiàn)金流管理進(jìn)行日常審計(jì)和專項(xiàng)審計(jì),形成常態(tài)化的審計(jì)監(jiān)管機(jī)制。要求審計(jì)人員要深入到企業(yè)現(xiàn)金流管理業(yè)務(wù)的一線環(huán)節(jié),強(qiáng)化過程監(jiān)管。將監(jiān)管重心前移,逐步從過去傳統(tǒng)的時候監(jiān)管模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑笆轮惺潞蟮娜^程監(jiān)管,以便更加及時、精準(zhǔn)地發(fā)現(xiàn)并處理經(jīng)營管理中的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)異常情況,有效防范現(xiàn)金流風(fēng)險隱患。

四、結(jié)束語

綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過合理地規(guī)劃籌資方法,探索多元化的融資渠道,改進(jìn)和完善企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)測以及預(yù)算管理,建立健全現(xiàn)金流管理制度體系框架等一系列措施手段,全面提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平,為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)夯實(shí)根基。

參考文獻(xiàn):

[1]李志成.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化研究[J].求知導(dǎo)刊,2017(21):93-94.

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[3]王治國,萬迪昉,高艷慧.控制權(quán)/資本成本、現(xiàn)金流和中小房地產(chǎn)融資模式——以DH地產(chǎn)為例[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué),2012(4):64-72.

作者:王雷 單位:山東魯信龍山置業(yè)有限公司