房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)的作用

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1房產(chǎn)測量在房地產(chǎn)管理中的重要性

房產(chǎn)測量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測量本身是為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理服務(wù)的，一旦它離開了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理就無實際存在價值。因此，房產(chǎn)測量只能依附房屋權(quán)屬管理而存在，它不是完整意義上的市場行為。在我國，房產(chǎn)測量一直是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)工作。

2房產(chǎn)測量的主要成果和存在問題

2.1房產(chǎn)測量的主要成果

房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為房產(chǎn)分幅平面圖（以下簡稱分幅圖）、房產(chǎn)分丘平面圖（以下簡稱分丘圖）和房屋分戶平面圖（以下簡稱分戶圖）。房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖的成果數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)管理最根本的數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測量是獲取房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)的主要手段，是“數(shù)字房產(chǎn)”中空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的重要來源。

2.2房產(chǎn)測量存在問題

2.2.1缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分類與編碼標(biāo)準(zhǔn)。目前尚無統(tǒng)一的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建立的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，而只有房產(chǎn)圖圖式。數(shù)據(jù)僅滿足出圖需求，不重視數(shù)據(jù)的運(yùn)用。加之，房產(chǎn)測量成果審核工作在二級檢查合格后由房產(chǎn)測繪單位的主管機(jī)關(guān)實施。這導(dǎo)致不同的地區(qū)在《房產(chǎn)測量規(guī)范》的基礎(chǔ)制定出不同的操作規(guī)程，不同的地區(qū)的做法有一定的差異，甚至地級市與所管轄的縣級市處理同一問題的方法也不盡相同。這是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)管理平臺的瓶頸。2.2.2數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換過程中存在有用的信息丟失。空間數(shù)據(jù)包含屬性數(shù)據(jù)和圖形數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)管理較長時間是把屬性數(shù)據(jù)和圖形數(shù)據(jù)分開管理，因此在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換過程中不可避免會導(dǎo)致有用信息的丟失。2.2.3空間數(shù)據(jù)更新滯后。房產(chǎn)測量中，房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)具有三大特征：空間特征、時間特征和專題屬性。空間特征是指空間地物的位置、形狀和大小等幾何特征，以及相鄰地物的空間關(guān)系，這是GIS所獨有的。隨著城市規(guī)模的不斷發(fā)展、城市規(guī)劃的不斷調(diào)整，空間數(shù)據(jù)更新步伐明顯滯后。

3GIS在房地產(chǎn)管理的應(yīng)用

3.1基于GIS進(jìn)行房產(chǎn)管理的關(guān)鍵是建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分類與編碼標(biāo)準(zhǔn)《測繪法》第二十一條規(guī)定：建立地理信息系統(tǒng)，必須采用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)。針對目前尚無統(tǒng)一的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建立的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合空間數(shù)據(jù)庫技術(shù)和房產(chǎn)測量的專業(yè)特點，建立房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)分類與編碼標(biāo)準(zhǔn)是緊迫性與重要性。國務(wù)院辦公廳于今年3月26日下發(fā)了關(guān)于實施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，要求明年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。這對規(guī)范房產(chǎn)管理有積極的促進(jìn)作用，同時對房產(chǎn)管理的數(shù)據(jù)提出更高的要求，迫切地需要建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分類與編碼標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)地理空間數(shù)據(jù)是房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)的“血液”，而房屋數(shù)據(jù)是在不同的部門分步產(chǎn)生和獲取的，房屋自然屬性和空間地理屬性數(shù)據(jù)的生產(chǎn)是由房產(chǎn)測量工作完成的，房屋的社會人文屬性數(shù)據(jù)是在房產(chǎn)管理中獲取的。建立房產(chǎn)測量與房產(chǎn)管理之間相互協(xié)調(diào)的關(guān)系，統(tǒng)一的數(shù)據(jù)分類編碼標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的數(shù)據(jù)流動在大面積房產(chǎn)測量和建立房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)中尤為重要。

3.2GIS可以有效提高登記機(jī)構(gòu)工作效率

在城鎮(zhèn)化的快速推動下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一，房地產(chǎn)交易日益頻繁，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理的業(yè)務(wù)也隨之大量增加，傳統(tǒng)的以手工或半手工作業(yè)模式為主的房地產(chǎn)管理方式已不能適應(yīng)新形勢下的房地產(chǎn)管理要求，基于地理信息系統(tǒng)的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)正是在“數(shù)字房產(chǎn)”形勢下提出來的。房產(chǎn)GIS是房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)。基于GIS的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，通過優(yōu)化整合房產(chǎn)測量中產(chǎn)生的大量產(chǎn)權(quán)檔案、產(chǎn)籍圖紙、簿冊、表卡等反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史狀況的地理數(shù)據(jù)，推進(jìn)房屋代碼和樓盤表的編制工作，解決存量房、商品房等房屋代碼和樓盤表的編制工作。房屋代碼要以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2012年2月批準(zhǔn)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范》(JGJ278-2012)要求進(jìn)行統(tǒng)一編制，形成在全國范圍內(nèi)唯一的代碼標(biāo)準(zhǔn)，從而更好地實現(xiàn)登記工作的法制化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。樓盤表的編制要覆蓋所有房屋，將樓盤表引入未登記房屋管理子系統(tǒng)，并和房屋登記管理子系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)、存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，進(jìn)行房屋登記信息實時動態(tài)管理。當(dāng)進(jìn)行該房地產(chǎn)登記發(fā)證時，登記審核人員就可以直接在網(wǎng)上調(diào)閱資料核對、審批，不僅提高了工作效率與質(zhì)量，而且杜絕了一房二證、一房二賣、一房二押等問題的發(fā)生。從而真正實現(xiàn)了“以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業(yè)”的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式。另外，利用房產(chǎn)測量成果以量化形式具體表述出房屋的基本信息，不僅直觀地反映權(quán)屬登記時的權(quán)利狀態(tài)，而且還便于房屋登記簿的記載和管理。故房產(chǎn)測量經(jīng)過野外數(shù)據(jù)采集、繪圖、審核等過程后的基礎(chǔ)信息，也是提高房地產(chǎn)市場管理、檔案管理乃至登記信息查詢等管理水平的基礎(chǔ)工作。

3.3GIS應(yīng)用于房地產(chǎn)管理可以更好的為決策服務(wù)

全面、準(zhǔn)確、及時統(tǒng)計和掌握個人住房信息，對政府部門提高房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析能力、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、落實各項住房保障政策等具有十分重要的意義。而地理信息系統(tǒng)是一種特定而有十分重要的空間信息系統(tǒng)除具有管理信息系統(tǒng)對空間數(shù)據(jù)的管理功能外，還具有圖形數(shù)據(jù)的采集、空間數(shù)據(jù)的可視化和空間查詢與分析等功能。一方面，G1S在建立和分析地理對象之間的拓?fù)潢P(guān)系上具有強(qiáng)大的功能，可以對各類地物的數(shù)據(jù)屬性和它們的空間分布進(jìn)行科學(xué)分析；另一方面，G1S的圖形用戶界面使用戶可以直觀的了解地物分布特征。總之，G1S技術(shù)在房地產(chǎn)管理的應(yīng)用可以大大改善房地產(chǎn)管理系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的處理和收集方式，提高房地產(chǎn)管理的效率，房地產(chǎn)系統(tǒng)的管理者將已編碼的空間數(shù)據(jù)結(jié)合起來，即可揭示不同地物空間信息之間的相互關(guān)系，將數(shù)據(jù)庫中的海量數(shù)據(jù)設(shè)定目標(biāo)，通過模型運(yùn)算、知識推理等程序來篩選出最佳的決策方案，從而為房產(chǎn)管理提供了科學(xué)的決策依據(jù)。如城市商品房的買賣價格及政府的調(diào)控政策，是人們?nèi)缃耜P(guān)注的重要話題，調(diào)控依據(jù)如何獲取？可以通過基于GIS的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)調(diào)出特定時間的特定區(qū)域的交易狀況，制作統(tǒng)計圖表和建立分析模型，預(yù)測未來一段時間內(nèi)該區(qū)域的房屋價格走勢。可以通過在地圖上制作統(tǒng)計專題圖，直觀地反映不同區(qū)域不同類型房屋的交易狀況，作為科學(xué)決策的依據(jù)。

3.4GIS技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)測量可以增強(qiáng)房地產(chǎn)登記公信力

房屋建筑面積，是《房屋所有權(quán)證》記載的一項最重要內(nèi)容。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，類似權(quán)利登記制，兼采托侖斯登記制，房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機(jī)關(guān)登記，便產(chǎn)生法律效力。這就要求房屋建筑面積、共有共用建筑面積等各種要素要準(zhǔn)確無誤，以確保房地產(chǎn)登記的公信力。而房產(chǎn)測量與房產(chǎn)GIS的一體化集成技術(shù)，對于解決數(shù)字房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)的快速獲取、更新、保證房產(chǎn)業(yè)務(wù)的正常進(jìn)行具有重要的現(xiàn)實意義。利用Browser/Server廣義用戶模式實現(xiàn)房產(chǎn)管理部門、房產(chǎn)開發(fā)者、各級政府與社會群眾之間便捷的信息網(wǎng)絡(luò)溝通，讓房屋建筑面積及分?jǐn)傁禂?shù)直觀顯示給公眾，進(jìn)而有助于房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)對測繪市場的監(jiān)管及公眾對測繪成果的理解。在此基礎(chǔ)上形成的房產(chǎn)測量成果不僅是對權(quán)利人利益的保障，也是對房地產(chǎn)登記公信力的保證。總之，當(dāng)GIS應(yīng)用于房地產(chǎn)管理之中，形成房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，必然要融合現(xiàn)代測繪技術(shù)，同時結(jié)合計算機(jī)制圖、計算機(jī)輔助設(shè)計、數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)、辦公自動化、管理信息系統(tǒng)等，建立一個基于GIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。而基于GIS的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，在有效提高工作效率、增加房地產(chǎn)登記公信力及更好為決策服務(wù)等方面發(fā)揮重要的作用。

4結(jié)束語

GIS技術(shù)，特別是組件式GIS技術(shù)、WebGIS技術(shù)、空間數(shù)據(jù)庫技術(shù)的發(fā)展，為GIS在房產(chǎn)信息化中的應(yīng)用奠定了技術(shù)基礎(chǔ)，GIS技術(shù)迅速成為“數(shù)字房產(chǎn)”建設(shè)的主流技術(shù)。

作者：王強(qiáng)工作單位：廣西方略土地規(guī)劃設(shè)計有限公司