房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式論文
時間:2022-11-18 04:48:00
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【摘要】隨著電子信息技術(shù)日新月異以及互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)與迅速普及,運用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進行市場營銷已成為房地產(chǎn)營銷的重要方式。探討房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷特點及優(yōu)劣勢,分析房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的幾種促銷手段,整和傳統(tǒng)營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷,對房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式研究意義重大。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)劣勢手段
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是利用計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù),現(xiàn)代通訊技術(shù)以及數(shù)字交互式媒介平臺進行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動。概括地說,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要有四個特點。(1)雙向的交流與選擇。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷相比,最大的特點在于其本質(zhì)上是一種互動營銷,其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng),通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設(shè),分別與供應商、目標消費群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流。互聯(lián)網(wǎng)幾乎無限的信息容量可以容納不同開發(fā)商針對不同消費者的差異化房地產(chǎn)信息,能夠較好地適應房地產(chǎn)消費者的選擇性。就單個開發(fā)商而言,其推出的房地產(chǎn)商品在網(wǎng)絡(luò)上可以即時獲得消費者的反饋,并針對消費者的口味加以改進。(2)實現(xiàn)了三維空間的溝通。借助于現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息平臺,克服了時空對房地產(chǎn)營銷相關(guān)各方制約性,拉近了營銷各方的距離,使超越時空的房地產(chǎn)營銷成為可能。(3)增強了市場信息的雙向透明度。利用房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站和專業(yè)網(wǎng)站,開發(fā)商將企業(yè)信息、產(chǎn)品信息、附加服務信息、價格信息、中介信息在網(wǎng)上,為房地產(chǎn)消費者及時獲得相關(guān)信息提供了保障,同時房地產(chǎn)消費者也可以把自己的支付能力、產(chǎn)品偏好、購買價格定位等信息掛在網(wǎng)上與開發(fā)商進行交流,便于開發(fā)商掌握真實的消費者需求。(4)以數(shù)據(jù)庫作為營銷工具。開發(fā)商把自己與潛在顧客發(fā)生的每一次聯(lián)系所獲得的信息包括潛在購買數(shù)量、價格、區(qū)位、時間、特定需求及家庭成員等記錄在案,建立顧客數(shù)據(jù)庫,根據(jù)數(shù)據(jù)庫進行市場調(diào)查與預測,選擇合適的營銷策略。
一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢分析
基于網(wǎng)絡(luò)的自身特點以及與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合,同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷相比,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷具有明顯的優(yōu)勢。
1、真正做到以消費者為中心。就傳統(tǒng)營銷方式而言,真正做到以消費者為中心還有很大難度。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷始終以消費者為營銷的出發(fā)點與歸宿點,重點強調(diào)互動式信息交流,消費者可以通過網(wǎng)絡(luò)主動查詢感興趣的房地產(chǎn)的價格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過BBS提問并及時得到解答,房地產(chǎn)企業(yè)與消費者保持密集的雙向溝通和交流,大大提高了營銷過程中消費者的地位,給予消費者前所未有的參與和選擇自由,極大地強化了消費者的核心地位。
2、減少了市場信息的不對稱,擴大了消費者的選擇空間。房地產(chǎn)是一種復雜商品,消費者購買時需要了解諸如價格、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)計、合同、產(chǎn)權(quán)等大量信息,由于互聯(lián)網(wǎng)具有傳播范圍廣、速度快、無時空限制、無版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點,對上述信息能夠做到全面快速準確的傳遞,減少了信息在供求雙方之間的不對稱。同時利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò),消費者足不出戶,就可了解所需商品有關(guān)位置、戶型、結(jié)構(gòu)、布局、環(huán)境、物業(yè)管理等微觀信息,還可以進一步查詢建設(shè)設(shè)計、城市規(guī)劃、能源利用、景觀布局等中觀信息,使房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化特征更加直觀,更有利于不同偏好的消費者選擇。
3、目標消費群集中,可以實現(xiàn)高效營銷。報紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體的受眾雖多,但人群分布過于廣泛,年齡、收入等差距較大,導致房地產(chǎn)營銷的實際命中率很低。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷主要針對上網(wǎng)人群,據(jù)統(tǒng)計,截至2005年底,中國的互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)為1.2億人,在全球僅次于美國。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來幾年內(nèi),這一人群也將是房地產(chǎn)的主力消費群。與傳統(tǒng)營銷相比,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有更為確定的目標消費群。
4、降低成本,提高效率,效果易于測量。目前地產(chǎn)廣告主要依靠報紙,網(wǎng)絡(luò)廣告與其相比,成本只有報紙廣告的約二十分之一,而且,隨著房地產(chǎn)項目的不斷開發(fā),報紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多,報紙廣告表現(xiàn)形式單一,人們對每個廣告的關(guān)注程度日益下降。網(wǎng)絡(luò)媒體則通過運用三維展示、電子地圖、語音解說等多媒體技術(shù)向購房者展示項目的所有信息,信息量大而翔實,不受時空限制,讓購房者的選購有更大的自主性。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷采用網(wǎng)上采購、網(wǎng)上設(shè)計、網(wǎng)上銷售方式,有效地降低了包括采購費、場地租賃費、媒體廣告費、推銷人工費等在內(nèi)的營銷成本,由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播與制作的快捷性特點,從材料的提交到,只需要很短的時間就能把信息出去,提高了營銷效率。傳統(tǒng)營銷效果很難測量,而在網(wǎng)絡(luò)營銷當中,只要在相關(guān)程序中插入流量統(tǒng)計和探測流量來源的代碼,多少人看過此廣告、多少人點擊詳細查看等數(shù)據(jù)都易于測出。
二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷劣勢分析
1、虛擬和現(xiàn)實存在矛盾,消費者對網(wǎng)絡(luò)營銷缺乏足夠信任。房地產(chǎn)是一件價值巨大的產(chǎn)品,每個購買者都是相當謹慎的。網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形及結(jié)構(gòu),向消費者提供購買依據(jù),但它無法向消費者提供親身體驗。房地產(chǎn)作為一種高價值、差異性極大的特殊商品,現(xiàn)場感受對消費者來說是非常重要的,況且我國的消費者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差,所以目前消費者是無法充分信任網(wǎng)上信息,網(wǎng)上交易更是困難。
2、硬件設(shè)施的制約,網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單。我國網(wǎng)絡(luò)營銷尚處于初步發(fā)展階段,基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)軟件、網(wǎng)絡(luò)安全保護措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營銷人員等方面均存在問題,網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)普及等也制約了網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)階段在我國的發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少,但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實力較弱,服務內(nèi)容單調(diào),在數(shù)量和質(zhì)量上都沒有超過傳統(tǒng)媒體,僅是將網(wǎng)站當成傳統(tǒng)平面媒體運用,缺乏與來訪者的互動交流,忽略了網(wǎng)絡(luò)媒體的特性和優(yōu)勢,使項目失去了與潛在客戶溝通的機會。這樣的信息量是遠遠不足以促動網(wǎng)站訪問者做出購買決策的,至少應做到提供三維動態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境,除了房地產(chǎn)本身的信息外,為訪問者提供一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。
3、房地產(chǎn)企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)營銷的認識和投入不足。有些房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)上營銷的目的不明確,缺少計劃性。實際上,房地產(chǎn)項目在開展網(wǎng)上營銷活動時,應明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標,做出完整計劃,包括目的、市場調(diào)研、所需的資源、資金分配、預期效果等。由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)之上的,網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展要求企業(yè)經(jīng)常更新和維護的網(wǎng)站,這會使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加。只有不斷更新,才能使企業(yè)網(wǎng)站保持較高水準,否則網(wǎng)站缺乏吸引力。目前不少企業(yè)滿足于建立一個網(wǎng)站,不愿意追加投資,當然不能取得良好的營銷效果。
三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段
1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站。房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁一般應包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營銷與服務、
企業(yè)管理與文化、財務與經(jīng)營狀況披露,行業(yè)動態(tài)與政策法規(guī)、房地產(chǎn)知識在線、BBS在線、站內(nèi)搜索、我們的聯(lián)系方式等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)的著重點在于提升企業(yè)的品牌形象。設(shè)計獨特、內(nèi)容詳實、實時更新的網(wǎng)站更能吸引消費者的目光,更容易在消費者群體中樹立品牌形象。
2、網(wǎng)絡(luò)廣告。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡(luò)廣告具有受時空限制少,信息容量大、即時更新、自由查詢等特點,同時它還具有很強的交互性與感官刺激性,并且其受眾可通過點擊次數(shù)準確統(tǒng)計,正好匹配房地產(chǎn)廣告信息量大、時效性強、廣告受眾經(jīng)濟層次高的特征。目前,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告正以其制作成本低、超越時空限制、可隨時更新、動態(tài)跟蹤統(tǒng)計效果等優(yōu)勢而日漸成為房地產(chǎn)廣告的中堅。
3、電子郵件(E-mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。由于互聯(lián)網(wǎng)上電子郵件的普遍使用,使得電子郵件已經(jīng)超越了原有的網(wǎng)上通信交流工具的范疇,成為網(wǎng)絡(luò)營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在四個方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個性營銷典型模式,即一對一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多,營銷成本降低意味著競爭力的提高。(3)電子郵件營銷具有直觀、簡潔的特點,容易為受眾接受(4)通過電子郵件,企業(yè)與客戶可以建立信任與友誼,使它們之間的關(guān)系由買賣關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系,符合關(guān)系營銷法則。電子郵件營銷日益成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的主要手段。
4、網(wǎng)上中介。房地產(chǎn)中介是最早應用電子商務的行業(yè)之一,而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務化的最終表現(xiàn)形式是目前流行歐美國家的MLS(MultipleListingService)。欲購買房地產(chǎn)的消費者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標房地產(chǎn)的特征參數(shù),就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型,并且還可以通過網(wǎng)上電子地圖查看目標房地產(chǎn)的準確位置,通過網(wǎng)上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細節(jié);若房源不夠充足,還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,在更龐大的數(shù)據(jù)庫中查找。MLS使房地產(chǎn)中介商的服務更加專業(yè)化,更能有效地滿足消費者需求選擇性。
四、整合互補、網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷是一種新的營銷模式,它并沒有完全取代傳統(tǒng)營銷,傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷實質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營銷策略的兩個有機組成部分,整合網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷,進行優(yōu)勢互補,是網(wǎng)絡(luò)營銷的成功之道。
首先,通過傳統(tǒng)營銷方式和網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合,促進房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。網(wǎng)站作為消費者與企業(yè)最終產(chǎn)品之間的中介者,首先必須把自己推銷出去,引導消費者進入網(wǎng)站,這樣才能使他們接觸最終產(chǎn)品信息,推銷房地產(chǎn)網(wǎng)站通常有兩大類方法:一類方法就是通過傳統(tǒng)的廣告、宣傳,以及企業(yè)形象系統(tǒng)、企業(yè)標志等方式去宣傳網(wǎng)站;另外一類方法就是通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的方式,通過鏈接、網(wǎng)絡(luò)廣告等等一些方式,去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站。在宣傳網(wǎng)站的同時,還必須把網(wǎng)站同企業(yè)的品牌形象緊密結(jié)合在一起,只有這樣,消費者才會垂青于載有該品牌信息的網(wǎng)絡(luò)。
其次利用網(wǎng)絡(luò)提供信息。網(wǎng)絡(luò)營銷的對象實質(zhì)上是大量信息,包括房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價格、位置、銷售情況及有關(guān)房地產(chǎn)的知識與新聞。網(wǎng)絡(luò)雖然不能代替現(xiàn)場看房,但能為消費者提供豐富的信息,對房地產(chǎn)營銷從理論到實踐意義都很大。
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