農村私有房產研究管理論文

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隨著社會主義建設的步伐的發展，黨的十六大五屆全會中明確提出了建設社會主義新農村，以及加強小城鎮建設，城鄉一體化的新戰略思想，我國農村建設取得突飛猛進的發展勢頭，有其在我國即將全部取消非農業與農業戶口之分的今天，社會出現了大流通、大發展的渠道，城市中出現了城中村，農村朝著城鎮化的步伐行走。我國的法律規定已經不適應我國經濟建設需要和發展，如：我國《擔保法》第37條第二款規定建筑在農村宅基地之上的私有住房，亦不能用于抵押，《土地法》六十二條規定農村一戶宅，宅基地使用權不準出賣等。既然我國《憲法》十三條、《繼承法》第三條、《民法通則》71條、《婚姻法》有關處理共同財產房屋的規定，都承認房屋是公民的合法私有財產，那么為什么不能按照公民的意志加以處分收益呢？我認為這種局面的存在與我國體制和法律建設的體制存在著日益突出的矛盾，我想，隨伴著我國房地產業及農村經濟的發展，不動產物物權方面已經出現建筑物的區分、所有權所法律概念。農村建筑在農村集體土地上的房屋、企業的廠房等建筑物也開始有條件允許買賣抵押，傳統的房地不可分的理論依據實在不能適應目前的經濟形式和法律體系完善的需要，對農村私有房屋，建議即將出臺的《物權法》應當作出明確規定，允許產權分明清晰的農村房屋進行登記、買賣、低押，并且應盡早建立一套完善農村私有房產、登記、買賣、抵押的制度。

一、我國農村房產的現狀

我國從1949年10月1日建國，我國開始試行的是共有制形式。農村土地歸集體所有，一戶只允許一處住宅，規定不準買賣、轉讓，當時也包括土豪、大戶的房屋沒收充公后，重新分配給農戶的房屋，農村住宅建設一直處于較落后的發展狀況。其發展追朔于十一屆三中全會后，隨著社會主義步伐的發展，農村試行保產到戶的政策，農村經濟得到發展，農戶有錢后農村住宅才有了進一步發展。尤其1982年憲法的頒布，明確規定保護公民私有財產，在1988年、1993年、1999年、2004年通過四次憲法的修正和確定保護私人財產，以及《土地法》1986年實施規定保護農村住宅的合法性，加上1988年、1998年、2004年《土地法》3次修正，明確了農村土地長期承包，農村私有房屋的保護等。由于農村改革、開放、法律的規定和正確的實施，給農村經濟帶來了機遇和發展，農村的住宅建設取得了飛速的發展，過去的草屋、危房等不見了取而代之是1-2層樓房、鄉村別墅、社區樓房，農村住宅得到鞏固和發展。黨的十六大五屆全會提出明確提出建設社會新農村城鄉一體化的發展思路，必將給農村住宅建設帶來更新、更好地發展。如：河南省試點建設農村新社區的構想。但是由于全國各地發展狀況不平衡，有的發放產權證，有的沒有發放，如農村社區建設，至今只是農村村民居住，沒有房產證明，不能進行買賣。我國對農村私有房屋登記一直存在漏洞，沒有一套切實可行，關于農村房屋登記等方面規定。現在社會的大發展、大流通，由其是加入WTO后，豐收富裕的農村村民對住宅建設、流通有了新的要求。法律、法規的滯后，制約了農村私有房屋買賣等問題。我國至今沒有建立一套農村私有房屋進行買賣、過戶等方面的具體政策、法規，只是現在摸著石頭過河，這樣必然造成農村私有房屋買賣的混亂，出現不應有社會矛盾，對社會的發展帶來不利，對社會資源的有效、持續地利用存在一定隱患。我國應針對實際狀況著手制定農村房屋買賣過戶的規章制度，對那些應當采取限制的，應當保護的充分給予肯定下來，結束這種混亂沒有秩序的局面，促進農村房產建設朝著健康有利的方面順利發展。

二、《物權法》的出臺不應忽視農村私有房產的登記、買賣問題

1、農村私有房產登記問題

根據《土地法》規定應當登記的不動產包括：土地、房屋、草原、森林等，登記的種類為所有權登記、使用權登記、抵押登記，不動產租賃登記，資產性登記。但是對涉及農村私有房屋登記法律、法規很不健全，沒有可操作性。全國各地農村有的只頒發了宅基地使用證，宅基地林權證，對農村私有房屋登記始終沒有明確規定登記范圍，不象城鎮居民依據《城市房地產管理法》規定辦理。我國不動產依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效，這就是說，關于物權的一切法律行為，除必須在具有雙方當事人意思表示一致外的條件之外，還必須將意思表示予以登記，并自登記時該法律行為方可生效。如德國、瑞士、我國臺灣采取這種做法。我國臺灣民法典第758條規：“定不動物權依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記不生效。”《瑞士民法典》第656條第1句規定“取得土地所有權須在不動產登記簿登記”。第666條第1句規定：“土地所有權因登記注銷或土地滅失而消滅”。而我國即將出臺的《物權法》得農村私有房屋登記及買賣作出不明確規定和限制，我認為既然《城市房地產管理法》，對城市房屋作了祥盡的規定，那么新的《物權法》也應該對農村私有房屋作出明了的規定，不應該存在城市、農村在制定法律時出現法律歧視和不平等。

2、農村私有房產的買賣問題

我國農村住宅從黨的十一屆三中全會后，農村經濟體制得到了改革、開放、法律的保護，農村住宅取得日新月異的發展。我的《憲法》等法律明確規定農村農戶的住宅為公民的合法私有財產。既是公民的合法私有財產，公民就有權依據《民法通則》71條的規定對其擁有占有、使用、收益、處分的權利，但是我國《土地法》六十二條規定對此又給了限制，允許買賣限制了使用權。《物權法》草案162條規定：“宅基地使用證經集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地分配條件的農戶，住房轉讓、宅基地使用權一并轉讓”。這些法律的規定限制給當今的社會發展帶來了不便。現在我國正在加強社會主義新農村的建設，加強小城鎮建設，提倡城鄉一體化，也即將全面取消戶口限制，取消非農業和農業戶口之分，體現了法律面前人人平等，體現全面的經濟一體化的改革和發展。若河南正在試點搞農村社區建設。豐收、富裕的農村人用合法收入購制農村社區樓房，在產權方面一直沒有合法的手續。再一快速發展的鄉鎮企業帶來了人才，帶來了發展的機遇，社會出現了人才、物的大流通，資源的合理配件受到嚴重的挑戰。農村到外發展，到外流通的人員到處可見。在城市城鎮購房的農村人越來越多，那么遺留在農村的私有房屋不能隨意處分變賣，宅基地使用權受到限制，有效的資源得不到充分利用，是一種極大的浪費和不合理。又如城市中城中農村私有房屋的改造也是面臨著一個新課題。全國各地城市要大發展，城市要面臨改造升級、擴大、增容不解決好農村私有房屋的買賣問題，會給城市發展建設帶來一定影響。如果一未限制農村私有房屋自由買賣，隨意過戶使用權，對于整個社會來講，無疑是財富的一種巨大浪費，不符合經濟效益的原則，與國際社會發展顯然不夠協調。為此建議出臺的《物權法》應以科學觀和持續發展觀，取消法律限制，允許農村私有房屋、買賣、過戶，達到資源合理有效的利用。既然城市房屋有一套規章，那么在農村也應該建立一套有效可行的農村私有房屋買賣的體制和市場。《物權法》應明確此問題，不應限制規定。

三、關于農村私有房產不能抵押主要原因現狀及對策

第一：農村私有住房和住宅地的所有權，農村宅基地使用權是完全不同的法律概念，農村私有房屋是我國公民（主要是農民）合法的私有財產。公民對其擁有、占有、使用、收益，農村宅基地所有權是我國農村土地集體所有制的一種表現形式，農村宅基地使用權是指農村居民依法對批給自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并對該地域進行使用、收益的權利。目前我國法律允許的不動產抵押主要是土使用權和房產。也就是允許國有土地使用權可以抵押，不允許集體土地使用權抵押，但是允許鄉鎮、村企業集體土地使用權可以與地上廠房建筑物一并抵押，如此限制，顯然不合法律對各類財產權平等保護權利，是一種法律上的歧視。

第二：農村私有房屋進行抵押不會損害集體利益，農村宅基地使用權是無償取得得，也是基于我國農村實際狀況農村居民的特殊身份取得的。目前我國農村居民不能像城市居民一樣享有住房、就業和社會生活等各方面的福利政策和法律保障，但是一些地方在農民工就業、購房方面給了很大的優惠照顧和優待，如：用工單位應當給農民工交勞動保險金等。現在我們的社會正在向進步的方面，縮小城鄉差別，建設農村新社區，加強小城鎮建設上努力發展，不能因為農村宅基地使用權是無償取得，就禁止私人房屋抵押。為什么允許城市居民可以將私人房屋用于信貸抵押呢？同屬我國公民不應存在“待遇”不公的行為。在土地日益緊張的今天，在抵押權實現時，沒有宅基地的集體成員完全可以優先享有購買抵押房屋的權利，宅基地使用權仍留在集體成員中。在金融貸款機構占有抵押房屋后，也可以通過租賃方式使用，在農村私有房屋住房抵押權普遍實現時，不同集體成員也可以購買而實現相互使用對方宅基地利益的平衡，不管采取怎樣的方式，不可能損害集體的利益。

第三：農村私有房屋具有充當抵押物的特征，其一具備交換價值；其二屬于不動產；其三能夠充分發揮農民對自主物的財富效應。目前在我國城中村農村，東部沿海，發達鄉鎮，許多農戶擁有價值幾十萬甚至上百萬元的私人住房，其有巨大私人財富不能發揮應有抵押，擔保作用，是一個巨大浪費和資源配制不合理，同時不符合經濟效益的主導原則。

第四：鼓勵和發展將農村私有住房用于抵押對搞活農村經濟建立社會主義市場具有重要意義。對農村私有房屋進行抵押，信貸資金的風險，也非常容易控制。我國目前有70%左右人口在農村，應當充分調動廣大農村村民的積極性，積極參與到建立社會主義市場經濟中去。縮小城鄉差別，讓更多農村村民富裕起來。隨著社會剩余勞動力不斷增加，廣大農村村民也想有發展機會，但是要解決資金困難，抵押所有房屋無疑是一條有效可利用的途徑，即使是將來抵押失敗后，抵押人也會非常清楚自己的法律后果，其會發揮自己潛能，找親朋好友借款，也不會讓自己無房可居住。如不將私有房屋抵押，會讓他們看著一個個機會從身邊留走。那么走共同富裕的話，機遇平等，對他們來講只是一句空話。始必造成大量農村村民不能投身到建議社會主義市場經濟的大潮中去。

第五：農村房屋抵押出去不可能像《物權法》中有些學者認為大量農民居無定所，引起社會混亂的局面。實踐證明有些金融機構違規操作了農村私有房屋抵押貸款，但是也沒有關方面報道抵押人無家可歸報道。既是城市居民的房屋抵押也未出現大量市民無處居住的局面。我國隨著普法知識的宣傳，使廣大農村村民的法律意識有了很大的提高，尤其使我國加入WTO以后讓廣大農村村民有了經濟意識，全球經濟一體化的發展，廣大農民有了積極參與國內國際市場的信心和決心。我國沿海農村村民通過大量房屋抵押取得了豐碩的成果，同時也帶動一方經濟的發展解決了剩余勞動力。相反私有房屋抵押人在抵押貸款后也會積極發展經濟，即使失敗，其也會在我國親情較為濃郁的國度里，親朋好友也會積極的支持，也不可能讓無房可居住，不會出現難以想象后果。這一點國外發展已經作了很好的證明。

第六：出現問題的有關對策，我國十五大提出依法治國，建立十六大提出和諧社會的構想。就應廢除更改一些不利于發展經濟的政策和法律法規。農村村民私有房屋抵押，我認為一是應該建立法律規定的機制加以保護和支持，同時也設立處罰的機構；二是建立一套適合我國當今農村經濟發展房屋抵押的規章機制，用于約束金融機構和抵押人。我想只要靠法律手段加以管理，農村村民私有房屋抵押是不會造成混亂的。這要求金融機構認真審查有關情況，以實際情況信用程度，房屋的價值等確定抵押人貸款數額，做到風險共同承擔，盈利雙收。可以通過完善管理機制，加大對這種貸款的用途和使用情況的監管力度，從而將雙方信貸風險控制在最小的限度內。農村私有房屋抵押也是切實可行的，《物權法》應以規定。

總之，我國即將出臺的《物權法》應明確規定農村私有房屋的登記、買賣、抵押權問題，對這種發生在新時期我國市場經濟，尤其是農村經濟發展具有深遠意義的事件，不應當限制，或當視不見，應以高度重視。并及早推動實施提供法律上的認可和保障，只有認真做到了，社會進步了。正如馬克思所講的“無論政治的立法或市民的立法都是表明和記載經濟關系的要求而已”。上層建筑意識形態的發展，決定了社會的發展和經濟基礎。望同是我國公民，應該在法律制定、實施面前人人平等。取消不適應社會發展進步的法律法規，真正實現建設和諧社會的宏大目標。

參考書：

①《物權法》草案參考（全國人大法制委員會編著）。

②法律法規司法解釋全書（國務院法制辦公室編著）。

③公民簡明法律手冊。

④《大河報》有關《物權法》草案的討論及說明。