經(jīng)濟法學評析房地產(chǎn)市場限購令

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樓市新政之中，限購之令頻出。在法律層面探討限購令，通常的路徑必須先從政策文本的具體規(guī)定中來提煉其概念或內(nèi)涵。出于立論與探討重心的異樣，本文對限購令內(nèi)涵的論述將予以簡化，而將著重對限購令的法律屬性進行探究，由此闡明其實施的法經(jīng)濟學和經(jīng)濟法學的若干理論基礎(chǔ)，以從正反兩方面來對其進行全面審視其“利弊得失”，以推進健康、合法的房地產(chǎn)市場調(diào)控機制體系的構(gòu)建與完善。

一、限購令之政策起源、法律屬性和實施概況

（一）政策起源及其依據(jù)中央宏觀調(diào)控機構(gòu)分別于2010年4月和9月，2011年1月關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策意見。①從內(nèi)容上看，三項政策，層層遞進，旨在鞏固和擴大調(diào)控成果，進一步推動房地產(chǎn)市場運行出現(xiàn)良性變化，通過繼續(xù)有效地遏制房市投資投機性因素，遏制房價過快上漲勢頭，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，最終逐步解決城鎮(zhèn)居民家庭住房問題。除了沿用及完善傳統(tǒng)的差別化住房信貸利率政策、住房交易環(huán)節(jié)契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策外，為了應對“近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍”的房市運行背景，后者《通知》中的第二條第二項中“堅決抑制不合理住房需求”中關(guān)于“限購令”政策出臺的授權(quán)性規(guī)定“……地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”，這就是“限購令”政策原始“文件”和各地方政府陸續(xù)出臺限購令的“法律（或政策）依據(jù)”。

（二）法律屬性及其認識對限購令內(nèi)涵的認識，可從各地出臺的政策文本的內(nèi)容中予以探究提煉。從各地版限購令的具體內(nèi)容來看，本人認為，限購令是指限制或禁止構(gòu)成一定條件的民事主體通過（或不通過）融資手段來購買（或交易）商品房屋權(quán)利的普遍性行政指令。盡管限購令本身不是通過專門的政策文件出臺的，但相比其他宏觀調(diào)控政策手段相比，其具有法律屬性上的特殊性。正確看待限購令之價值屬性，必須做到兩點，一是將限購令界定為一種法律手段，并將其“政策法律化”；二是限購令作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策中的一環(huán)，而不是孤立地將其看待。并且不能簡單地通過房價漲跌來評判其價值。限購令只有和其他宏觀調(diào)控政策手段協(xié)調(diào)一體，才能真正從積極方面發(fā)揮其應有的作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目的。

（三）實施概況與趨勢截至目前，全國至少有50個左右城市在本區(qū)域范圍內(nèi)實施房屋限購措施。總結(jié)歸納各個城市限購令的具體內(nèi)容，可以對限購令做出如下幾點基本認識：第一，限購令基本上都是規(guī)定在一定時期內(nèi)限制居民購房套數(shù)，但具體限購期限，各地有不同的規(guī)定，有些城市規(guī)定了明確的實施期限，如福州、海口、溫州三個城市均將限購令實施期間屆滿之日定在2010年12月31日；第二，大多數(shù)限購令區(qū)分戶籍內(nèi)外來規(guī)定不同程度限購政策，一般是對戶籍外的居民給予了更嚴格的限制；第三，限購令不僅規(guī)制一手商品房市場，而且將二手房也納入其規(guī)制的客體范圍；第四，有些城市在基本限購措施外還施加了其他相關(guān)規(guī)定，如廣州的“未滿18歲不得單獨購買商品房；境外購房按照國家有關(guān)政策執(zhí)行”等；第五，有些城市明確規(guī)定了違反限購令應承擔的法律后果，主要是“房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理（辦理）房地產(chǎn)登記”。從目前實施的效果來看，“限購令”確實起到了抑制房價非理性的上漲趨勢。加之房地產(chǎn)市場調(diào)控體系尚未完全建立，能預見限購令將在一段時期內(nèi)繼續(xù)實施下去。

二、限購令的經(jīng)濟學與經(jīng)濟法學分析進路

凡此種種，可以看出，限購令內(nèi)涵較為簡單，無非是各地方政府在全國房地產(chǎn)二次調(diào)控中，經(jīng)由中央調(diào)控規(guī)制部門授權(quán)，針對本地區(qū)房價上漲過快的現(xiàn)狀，由各個地方城市有關(guān)市場調(diào)控和規(guī)制的有權(quán)機關(guān)出臺實施的臨時性的旨在遏制本地區(qū)房價過快上漲，在一定時期內(nèi)限制居民購房數(shù)量為主要內(nèi)容的政府針對房地產(chǎn)市場的規(guī)制干預的政策措施。那么，如何在國家針對樓市的調(diào)控政策整體框架中從更加深的理論層面認識限購令的內(nèi)涵、現(xiàn)狀、缺陷以及完善。筆者認為可以從經(jīng)濟學與經(jīng)濟法學若干理論出發(fā)來深入探究限購令的本旨與內(nèi)涵，并且提出完善我國當前樓市宏觀調(diào)控政策體系的意見和建議。限購令的出臺在社會上充滿著爭議，在學術(shù)界引發(fā)了關(guān)于合法性與合理性紛爭。在經(jīng)濟學界普遍所持的觀點認為，限購令是對市場運行與市場機制的粗暴干預，是用計劃的手段干預自由的市場，與完善社會主義市場經(jīng)濟與增加居民財產(chǎn)性收入的本旨目標相違背，并且已經(jīng)是對居民個體的民事基本權(quán)利—合法財產(chǎn)受法律保護、民事法律行為自由等的無理限制。在經(jīng)濟法學理論界，則似乎存在著與上述觀點不同“味道”的見解，市場機制從來就不是萬能的，市場機制帶來經(jīng)濟機制充分運行與發(fā)展的同時也會產(chǎn)生不可避免的諸多“負外部性”，市場也有失靈的時候，市場的失靈將有損于社會公共利益，因此，需要通過國家某種形式與程度上的外部干預來消除市場機制的這種缺陷，而限購令可能正是體現(xiàn)這種國家適當干預的“一劑良藥”。“合理的現(xiàn)代市場經(jīng)濟不僅需要技術(shù)生產(chǎn)手段，而且需要一種可靠的法律體系和照章行事的行政管理制度。”［1］筆者認為，在當今中國存在的經(jīng)濟運行制度市場化趨向轉(zhuǎn)型與現(xiàn)有制度結(jié)構(gòu)與內(nèi)在運行機制逆趨向型本性體制矛盾下，衡量任何一種針對這種轉(zhuǎn)型市場運行的規(guī)制措施的標準應當是多元化的，具體應當做到“四個統(tǒng)一（或協(xié)調(diào)）”：一是轉(zhuǎn)型目標與轉(zhuǎn)型手段的統(tǒng)一（或協(xié)調(diào)）；二是多元價值利益與核心價值利益的統(tǒng)一（或協(xié)調(diào)）；三是社會總體利益與個體局部利益的統(tǒng)一（或協(xié)調(diào)）；四是政策意圖的擴充性與法律規(guī)定的局限性統(tǒng)一（或協(xié)調(diào)）。文章則將具體針對這四個“統(tǒng)一（或協(xié)調(diào)）”，分別從經(jīng)濟學與經(jīng)濟法學的基本理論范疇入手來論證限購令所具有的“工具合理性”。但是不能對限購令的合法性就予以認定，限購令在行政法制領(lǐng)域自身就存在問題，在私權(quán)法制與經(jīng)濟法制領(lǐng)域也存在著諸多超越法規(guī)限定的情形。

三、權(quán)利與權(quán)力的博弈：經(jīng)濟法秩序建構(gòu)中的矛盾統(tǒng)一體

經(jīng)濟法是體現(xiàn)與實現(xiàn)政府經(jīng)濟政策的部門法，它體現(xiàn)出了一種對國家宏觀整體或某一要素市場的經(jīng)濟秩序的保護與維持，市場經(jīng)濟體系內(nèi)的任何一要素市場的運行都應當在市場發(fā)展秩序場域內(nèi)，經(jīng)濟法則是扮演著市場良好秩序維護者的角色。房地產(chǎn)市場是我國市場經(jīng)濟要素中的重要一環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)被定位為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況與趨勢都有與一般市場秩序衡量的可控性、穩(wěn)定性、行為互動性與可預測性四項指標產(chǎn)生偏離或?qū)⒂衅x之虞。因此，限購令的出臺對于回應我國良好房地產(chǎn)市場運行秩序的重新歸位，實現(xiàn)市場權(quán)利與國家經(jīng)濟秩序重新平衡的目標具有積極的政策效應。

（一）作為經(jīng)濟政策的限購令屬于我國經(jīng)濟法律規(guī)范的范疇限購令是行政機關(guān)制定并的可以反復適用的，對不特定行政相對人具有普遍約束力的，體現(xiàn)出特定經(jīng)濟政策內(nèi)容的行政行為。經(jīng)濟法無論是作為一個整體，或僅指某一具體經(jīng)濟法規(guī)而言，都是國家借以實現(xiàn)既定經(jīng)濟政策的法律手段，或者說是經(jīng)濟政策的法律化。［2］這是對經(jīng)濟法之政策法屬性的整體評述。國家的宏觀經(jīng)濟政策總根本上說是一種旨在促進良好市場秩序的整體框架，而作為實現(xiàn)市場秩序政策目標的經(jīng)濟法，是“研究人與經(jīng)濟法規(guī)則、制度之間互動關(guān)系的，指的是以經(jīng)濟法規(guī)則為中心的秩序的意義。它研究的是作為秩序中的經(jīng)濟法規(guī)則和制度，是如何有效維護和促進既有經(jīng)濟秩序的良性運作的”。［3］限購令就是當前針對房地產(chǎn)市場調(diào)控規(guī)制中出臺的一項追求一個既穩(wěn)定有序、又充滿活力的經(jīng)濟秩序，這是經(jīng)濟法存在的基礎(chǔ)，也是其最高的目標。

（二）當前“限購令”與國家調(diào)控政策的互動表現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控有兩個政策手段可運用，一是在交易環(huán)節(jié)中，縮短金融杠桿，增加融資成本；二是在保有環(huán)節(jié)中，征收物業(yè)稅。此前中國的房地產(chǎn)調(diào)控一直在批判開發(fā)商與打擊“投機倒把”之間打轉(zhuǎn)，因而房地產(chǎn)行業(yè)總是在道德原罪論與投機有罪論中間徘徊。結(jié)果是房價沒有下降，社會不公上升；市場體制沒有變得更加完善，投資行為反而成為制裁對象，最大的既得利益者既不必付出稅收成本，也不必擔心市場的矛頭所向。“限購令”所要參與規(guī)制的中國房地產(chǎn)市場的活動與目的正是構(gòu)建一種經(jīng)濟法之平衡協(xié)調(diào)的運行秩序的體現(xiàn)。經(jīng)濟權(quán)利的失衡導致政府對經(jīng)濟的介入，這是市場經(jīng)濟下維持市場持續(xù)良好運行、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的必然規(guī)律。然而，政府權(quán)力的介入又具有天生的“悖論”型屬性———對自然形成的市場“天然秩序”的有形“破壞”，這就需要尋求一種在房地產(chǎn)市場中經(jīng)濟法秩序———公權(quán)與私權(quán)、自由與安全、效率與公平等之間的平衡協(xié)調(diào)。公權(quán)作用于市場應當有所限制。具體到限購令案例中，限購令對房地產(chǎn)市場的規(guī)制或干預對于調(diào)制客體（或?qū)ο螅斒怯兴鶇^(qū)分的，這種對規(guī)制客體進行區(qū)分的標準是房地產(chǎn)市場需求種類。根據(jù)房市需求的價值性與目的性的不同，需求種類可分剛性需求、改善型需求和投資投機型需求三種。中國的房地產(chǎn)市場運行與政府的調(diào)控內(nèi)部本身所存在的問題相當復雜，既有運行機制的內(nèi)生性缺陷與調(diào)控措施運用的恰當性問題，又（更）有政策、政治和利益博弈因素摻雜其中的緣由作梗。如何把專注于樓市投資投機、損害樓市健康發(fā)展的游資和一般的以合理增加財產(chǎn)性收入為目的的投資性需求的本性分析清楚，并找出有效應對之策，應該是限購令作為規(guī)制政策的核心與重點，也是限購令規(guī)制的著眼點和邊界。一方面，對于存在于樓市的瘋狂性投資性需求，“限購令”應鮮明地擺出“遏制的利劍”。房屋是民生必需品，為保證居民生存，政府不應放縱將房屋當作純粹可自由買賣的一般商品，任由投機的力量擠占自住需求；另一方面，如果對樓市中存在合理的改善型需求和剛性需求一并“打擊”，則限購令的效果必將為眾人所詬病。

四、市場經(jīng)濟行為與政府管制行為的外部性及其內(nèi)部化

當前，經(jīng)濟學界對外部性的具體內(nèi)涵仍是莫衷一是，但通俗地理解，即是當一個人或一些人沒有全部承擔他的行動引起的成本或收益時，反過來說，有人承擔了他人行動引起的成本或收益時，就存在著外部性。［4］外部性分為兩方面：正外部性和負外部性，一般認為，正負外部性在市場機制中所出現(xiàn)的諸如“搭便車”、“公共牧場”效應等表明了外部性不能實現(xiàn)社會收益（成本）等于或接近私人收益（成本）這一福利最大化的“黃金規(guī)則”，即“帕累托最優(yōu)”規(guī)則。［5］因此，市場行為的負外部性需要內(nèi)部化過程，運用公權(quán)力管制來緩解或制止可能出現(xiàn)的市場負外部性。當然，政府管制行為也將產(chǎn)生管制負效應，管制強度和界線應當控制在適度的范圍內(nèi)。

（一）樓市投資投機行為的外部性及其內(nèi)部化按照有關(guān)市場化經(jīng)濟學家的觀點，我國房地產(chǎn)市場有大規(guī)模泡沫化之虞。但就目前來看，整體上仍就處于正常的市場化運行機制內(nèi)。當前房價過快上漲的現(xiàn)象本身就是中國房地產(chǎn)市場運行符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟機制之基本規(guī)則“總供給—總需求”的正常的合乎規(guī)律性的體現(xiàn)。商品住宅市場的屬性就是遵循市場運行規(guī)則和商品價值理論的以住房為產(chǎn)品類型的普通型消費市場，因此，在該市場上受之于外部宏觀經(jīng)濟政策與市場內(nèi)部貨幣化橫流引發(fā)的價值杠桿效應等具有虛擬經(jīng)濟色彩的雙方面的主體因素催生出來的，似乎是與伴隨著實體經(jīng)濟相對平穩(wěn)增長而正常增長的步伐的普通居民可支配性收入相比極其不對稱。但是即使在主張“市場失靈是經(jīng)濟法產(chǎn)生的重要基礎(chǔ)”傳統(tǒng)觀點的經(jīng)濟法學者看來，市場失靈它僅僅是對各種市場失靈現(xiàn)象進行的抽象的理論概括，因為它（指市場失靈）既包括市場失靈現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了，同時還包括沒有出現(xiàn)但可能出現(xiàn)的市場失靈。因此，我們應當努力判斷當前中國房地產(chǎn)市場運行是否已到了市場失靈的邊緣或是發(fā)生市場失靈只是時間上的問題。因為對于這一點的認識決定了我們應當采取相應的法律措施延緩或制止可能出現(xiàn)的市場失靈。［6］

（二）政府管制行為的外部性問題政府在消除市場所產(chǎn)生的外部性問題的同時，自身的行為也在產(chǎn)生著外部性，主要顯現(xiàn)在由“政府失靈”而造成社會成本的增加，由此引發(fā)的低效率，需要對其進行規(guī)制及法治化。限購令即是政府對于房地產(chǎn)市場（尤其是自由交易市場）實施管制的典型的管制措施。這種管制措施在對房地產(chǎn)市場自由交易引發(fā)的市場運行風險和不穩(wěn)定性進行規(guī)制的同時，如果規(guī)制不當，自身也會引起外部性（管制權(quán)的濫用及導致的不良后果）。但是這里又面臨著一個問題，即也是由一個流行性的理論問題———產(chǎn)權(quán)界定———引起的責任認定與權(quán)利救濟的問題。我們知道，一旦外部性問題的受損者發(fā)現(xiàn)自己的利益受到侵害后，在產(chǎn)權(quán)界定比較清晰的情況下，就可以通過訴訟等法律手段來索取賠償。反之，如果產(chǎn)權(quán)界定不明晰（某種程度上體現(xiàn)為主體間權(quán)利義務(wù)責任的不相稱或不對等），那么由外部性引發(fā)的權(quán)利損害救濟則無從談起。在限購令問題上，因限購令的出臺既有受益人又有受損人，那么在雙方的法律關(guān)系（這種法律關(guān)系分為兩類：一類類型是政府主體與作為規(guī)制對象的交易人；另一類型是市場中的交易人之間）上，首先需要認定的是在限購令實施所引致的法律關(guān)系的調(diào)整中，是否存在“受益人”與“受損人”這兩類利益相沖突的法律關(guān)系主體；其次，若存在此類型的法律關(guān)系主體，那么此種法律關(guān)系的屬性是什么？兩類主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的界限在哪里？兩類主體的行為是否會彼此給對方帶來的“外部性問題”？權(quán)利與義務(wù)邊界又在哪里？再次，如果以上兩個前提同時存在，那么能否依據(jù)“產(chǎn)權(quán)界定”模式原理通過事后訴訟方式（諸如平等協(xié)商或民事賠償或補償?shù)龋﹣斫鉀Q此類法律關(guān)系，而不需要動用國家行政強制干預手段來調(diào)整此類法律關(guān)系。這些由限購令出臺而引發(fā)的問題都是值得進一步思考的。五、個體居住權(quán)保障公共政策之價值目標經(jīng)濟學家曼昆認為市場作為一種組織經(jīng)濟活動之良好方法的例外之一就是所謂的“市場力量”（marketpower），即少部分人不恰當?shù)赜绊懯袌鰞r格的能力。在中國這樣地少人多、城市化加速的住房市場上，只靠市場調(diào)節(jié)與分配住房資源，由于市場主體間的不均質(zhì)性而出現(xiàn)的所謂“市場力量”不恰當?shù)赜绊懯袌鰞r格的現(xiàn)象，使得房價高企且勢頭不止，商品住宅市場嚴重背離了“消費屬性”的政策目標。限購令的推出使國家在樓市調(diào)控與民生保障的政策層面上更凸顯“商品住房必須回歸消費屬性”政策目標，并將其上升為一種公共政策。政府的樓市調(diào)控與關(guān)注城鎮(zhèn)中低收入居民與新城鎮(zhèn)居民的住房保障問題銜接起來。“限購令”之政策“明示公共政策的落點下沉到社會弱勢階層，避免其利益被強勢的市場力量和既得利益者‘綁架’，可謂體現(xiàn)社會公平與正義之必需。”①有關(guān)限購令的制定和在糾紛解決過程中的執(zhí)法與裁決行為均體現(xiàn)出對這一基本公共政策的維護和促進。限購令雖是在不特定的一定期限內(nèi)實施的臨時調(diào)控政策，但其調(diào)控目標卻相當明確，即“采取積極有效措施抑制投資投機性購房，堅決遏制地價、房價上漲勢頭”。以上海版限購令為例，在其《意見》中，規(guī)定除了努力增加有效供給外，更著力抑制乃至禁止不合理的買房需求，通過強制性的限購，徹底封堵投機行為的空間。房產(chǎn)調(diào)控必須“封頂”（抑制投機需求，控制高價位上限）與“保底”（加大保障性住房建設(shè)）兩手抓，在供與需兩個方面同時發(fā)力，既面向當下，更著眼長遠。而要實現(xiàn)“封頂”目標，在當前最適宜選擇的政策手段就是限購。限購政策較為精準地把握住了樓市的主要矛盾。“限購令”引領(lǐng)中國樓市發(fā)展的屬性，必須堅持“以消費屬性和消費需求為主”，而不能縱容投機需求。近些年來，各種類型的炒房者，甚至炒房團借助各種手段，依托金融杠桿，給住房消費市場添加了太多的投資投機成分。這種非理性市場行為異化了市場之“無形的手”，并進而影響到良性市場的平穩(wěn)運行秩序。雖然從土地出讓金、土地財政等方面提升了城市建設(shè)水平、增加了政府財政收入，并且在一定意義上改善了部分城市居民的住房條件。但在我國“轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟”和城鄉(xiāng)兩元的基本國情下，這種單純注重效率的房地產(chǎn)政策值得反思。事實上，目前我國城市居民之間、城鄉(xiāng)居民之間在住房支付成本、住房占有差異性等方面也出現(xiàn)嚴重的“兩極分化”。部分中低收入家庭和大批“新城鎮(zhèn)居民”的住房問題尤為突出、農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為市民的門檻越來越高不可攀、社會情緒和壓力矛盾也越來越大。這告訴我們，房地產(chǎn)問題、住房問題，不是簡單地當作市場問題，而是作為民生和社會保障的基本問題。房地產(chǎn)政策、住房政策，也是一種公共政策。在當下中國，全面認識到對房地產(chǎn)市場的多種需求（例如投機、投資、改善性居住需求、普通消費需求、民生保障需求等），在公共政策指導下，采取不同的應對措施，應是解決當前一切房地產(chǎn)市場問題及其所衍生出的其他社會經(jīng)濟問題的前提。具體來說，在中國目前的房地產(chǎn)市場形勢下，筆者認為，住房政策的重心必須牢牢堅持“以普通消費需求和民生保障需求為主、改善性需求為輔”的原則，嚴格限制住房的投資屬性，嚴禁投機。目前全國各個出臺了限購令的城市的限購政策表明，投機性購房的存在空間已經(jīng)極其狹窄。這樣的政策主張與措施，雖然沒有直接干預市場價格，但必然會影響供需之比，影響市場預期，也自然而然地會影響到價格本身。房地產(chǎn)市場中畸形上漲的價格區(qū)間能夠得到一定程度內(nèi)壓縮。

六、“契約自治與管制”的權(quán)利合理限制理論

契約自由是現(xiàn)代生產(chǎn)經(jīng)濟社會運行中的一項通行的基本原則，在我國也不例外。相應地規(guī)制契約行為的契約法的基本功能是“組織人們對契約的另一方當事人采取機會主義行為，以促進經(jīng)濟活動的最佳時機選擇（theoptimaltimingofeconomicactivity），并使之不必采取成本昂貴的自我保護措施。”然而契約自由不是無邊界的，它與市場秩序和公共利益是一對矛盾的對立體。“既不能絕對否定相互沖突的利益中的任何一種以消除沖突，也不能指望增加利益資源來解決大多數(shù)的權(quán)利沖突，因此常用的解決模式就是為各種權(quán)利設(shè)置相應的義務(wù)或限制，從而界定各自的權(quán)利邊界，以消除權(quán)利的沖突。”［7］我國《憲法》第51條“權(quán)利沖突解決”的基本原則和《民法通則》第7條都有如此意圖的規(guī)定。在當今比較發(fā)達的社會主義市場經(jīng)濟制度下，交易是一種表征公平、有序、平等參與的市場經(jīng)濟活動之手段。市場交易的權(quán)利不應是某些人的“專利”，更不能容忍少數(shù)人挾持該特權(quán)來排除其他社會公眾來參與市場交易活動的權(quán)利或甚至是通過壟斷市場提高交易門檻來損害廣大公眾基本權(quán)利的實現(xiàn)。限購令著力點在于房市投機行為，而非普通的房屋買賣行為。但是這種說法顯然缺乏充分的合理性，因為判定方式投機行為與否不能簡單地通過購房數(shù)量多寡而定，某些居民可能此時代仍然住在房改前通過單位分配的老式住宅，本想通過購買新建商品住房來改善居住條件與環(huán)境，而“限購令”之推行將限制甚至剝奪居民這種通過合法合理的投資形式改變。問題在于：居民自由購房的權(quán)利與國家的宏觀調(diào)控權(quán)力、其他公眾（或許是大多數(shù)人群）的基本性住宅權(quán)或是改善性住宅權(quán)是否屬于兩種以上的“互損性或稱沖突性”的權(quán)利范疇。民法權(quán)利基本理論中有所謂的“容忍合理損害”義務(wù)理論，該理論屬于典型的私法社會化理論，之所以會社會化，是關(guān)于“法律所界定的容忍程度取決于社會物質(zhì)生活條件與社會的認識”的著名論斷，取自于馬克思關(guān)于“權(quán)利永遠不能超出社會的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及由經(jīng)濟結(jié)構(gòu)所制約的社會的文化發(fā)展”的精辟論述。盡管權(quán)利之內(nèi)涵就毫無疑問地確認了權(quán)利其“私利益性”。

七、國家計劃與產(chǎn)業(yè)政策調(diào)節(jié)手段之運用

“國家干預的形式和政策是多種多樣的。……而只是制約阻礙市場機制發(fā)揮職能的行為，或制定促使市場機制發(fā)揮作用的政策。如，對這類企業(yè)的…服務(wù)的質(zhì)和量等做出明確的規(guī)定，監(jiān)督執(zhí)行”。［8］國家對微觀經(jīng)濟的干預，往往遠遠超出市場失靈的領(lǐng)域，構(gòu)成所謂的“產(chǎn)業(yè)政策”。我國推行產(chǎn)業(yè)政策的干預方式，可以分為直接干預型和間接引導型。產(chǎn)業(yè)政策手段也可以分為兩類，直接干預性手段和間接引導型手段。前者主要包括指令性計劃安排的要素配置方向，行政審批程序，行政系統(tǒng)的“通知”、“決定”，外匯管制，行政手段控制進出口，限制企業(yè)自主權(quán)等等；后者主要包括差別利率，差別稅率，經(jīng)濟獎懲措施等等。“限購令”的法律性質(zhì)是政府憑借行政手段（并不是任何一種金融權(quán)力的運用，而且是短期的）對交易市場宏觀調(diào)控。它是一種帶有國家行使公權(quán)力對世俗交易市場和私有財產(chǎn)進行的某種程度上的強制性干預。這是從直接層面來說的。具體來說，地方政府出臺的限購令，動用了兩種宏觀調(diào)控手段：計劃與產(chǎn)業(yè)政策指導。前者是直接的手段，后者是措施手段本身所體現(xiàn)出來的國家產(chǎn)業(yè)政策。

一方面，限購令的出臺對房市交易最直接的影響就體現(xiàn)在交易數(shù)量上，它將直接導致房屋買賣成交量的下降，至少在一定期限內(nèi)是如此。這樣取得的效果從兩方面分析：其一，從直接意義上說，它對房地產(chǎn)開發(fā)商在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)中起到緩解與降溫作用，抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的畸形膨脹，恢復其平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢，因為限制了商品住房的市場購買量，就是從抑制不合理的需求角度來遏制不理性的市場供給；其二，從國家產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的中長期角度，一定期限的住房限購將給出一個強烈的信號，就是在商品住房市場的投資與發(fā)展應當與實體經(jīng)濟發(fā)展和居民實際消費需求和可支付能力相對稱而不能顯著偏離，因此，現(xiàn)在過分膨脹商品住房開發(fā)市場應當在適度部分上讓位于政府的公共性保障住房工程，商業(yè)銷售市場應當與公共產(chǎn)品分配場域相協(xié)調(diào)，這可能是更深層次的定位，因為國家的產(chǎn)業(yè)政策本質(zhì)上是一種國家干預政策。政府為實現(xiàn)特定的社會目的而對產(chǎn)業(yè)實施干預，具有明顯的政策性或政治性，是一種政治性制度安排，體現(xiàn)出國家意志，追求社會公共利益，直接目的在于充當貫徹國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的工具。

另一方面，限購令的出臺也引起了對計劃法的再認識和對國家計劃權(quán)行使的再反思。國家的一項宏觀調(diào)控權(quán)。計劃的制訂實質(zhì)上也是利益的分配和調(diào)整，計劃是對各種相互沖突的利益目標的調(diào)和，但是限購令不是經(jīng)濟法意義上的宏觀調(diào)控權(quán)，而是屬于行政國家公權(quán)力直接強制干預交易市場的范圍。這是因為，限購令的出臺與實施具有強烈的行政干預性。對于調(diào)控政策的限購令，如果要將其調(diào)控作用發(fā)揮得更大，應當在起動或即將起動限購令的城市或地區(qū)實行政策接軌與聯(lián)動，防止職業(yè)性炒房群體利用由于各地政策差異性而形成的規(guī)制“真空地帶”，而在各城市或地區(qū)之間尋求投機性炒房或非正常房屋買賣行為，在很大程度上抵消限購令實施的效果。