房地產集團公司財務共享初期探討

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摘要：房地產集團公司面臨著全國布局、多區域拓展，集團管控難度加大；房地產利潤持續下降，急需強化內部管控，提高管理效率的情形。從財務角度而言，傳統的財務管理方式已然不能適應企業發展需求，為了從競爭中獲勝，企業能夠長久生存，許多房地產集團公司通過財務共享提高財務管控能力，提高管理效率，從管理中要效益，形成高效降本的管理和運營模式。財務共享初期需通過規劃和定位、人員組織架構搭建、流程再造、系統建設、運營管理實現構建。

關鍵詞：房地產；財務共享；初期構建

當前大型房地產集團公司多是全國布局，有的甚至發展到境外，成為全球化企業，在此情形下，房地產集團公司如何實現非人為操控的管控，財務管控作為集團管控的重要手段和方式，財務共享能有效解決企業多區域、規模化財務管控問題，為企業規模化發展提供保障。從企業內部看，近年來上市房地產企業的毛利率持續下降，2020年中期毛利同期下降2.6個百分點，而且行業毛利下降因素仍存在，未來房地產企業的毛利仍將進一步下降，房企的利潤空間將持續受到擠壓，房企需修煉內功才能在未來的競爭中獲勝。修煉內功提高運營效率，將是未來房地產企業核心競爭力，對于財務而言，傳統的財務管理方式已然不能適應企業的發展需求。為了從競爭中獲勝，企業能夠長久生存，許多房地產集團公司通過財務共享提高財務管控能力，提高管理效率，從管理中要效益，形成高效降本的管理和運營模式。至今世界500強公司中約近有80%的企業已經形成或者完成財務共享中心的建設，那么為什么這些500強企業對于財務共享中心趨之若鶩呢？原因需要在財務共享中心建設過程中去尋找，財務共享中心是通過各種信息系統如共享平臺、影像系統、發票系統、財務核算、支付系統以及網上銀行系統等集成自動化，標準化、集中處理相關業務，以提高處理效率達成運營效率的提升。而這些系統集成實施前，需要對業務、流程、內控、運營管理先進行梳理才能使信息系統運行起來，產生效率和效益。那么在房地產集團公司財務共享初期需要關注如下幾個事項，規劃和定位、人員組織架構搭建、流程再造、系統建設、運營管理等等。

一、明確規劃和定位

首先，建立財務共享中心需要有清晰的愿景，以明確的規劃和定位，希望把共享中心建設成什么樣子，實現什么樣的管理目標，才能明確共享中心未來的方向。也只有在目標明確的情況下，才能明確財務共享中心的工作范圍和職責，才確定哪些業務和流程需要歸至共享中心，哪些業務保留于城市公司財務部。其次，應明確共享中心的崗位職責，原財務管理模式需改變，劃分共享財務與其他財務的職責，應將簡單、重復性工作交到共享，如核算、付款、報稅、報表等工作從原財務工作中剝離出來，讓城市公司財務人員將更多的精力用于預算、稅籌、內控、運營管理等財務管理方面的工作。實現財務職能分層，共享財務、業務財務、戰略財務，以適應企業的管理需求。最后，從范圍上來看，房地產集團公司一般涵蓋房地產、物業、商業、酒店、貿易、酒店等諸多業務板塊，各板塊之間業務、財務核算、管理差異較大，因此，無法一蹴而就地完成全集團的財務共享化。一般情況下，財務共享中心會先從房地產板塊開始建設，那么，對于其他板塊將來如何加入共享，在前期共享建設過程中需預留相應的接口，以便后續承接，這些都是需要預先考慮清楚。

二、人員組織架構

實現財務職能分層后，需要進一步確定財務共享中心的組織架構，一般財務共享中心可以作為財務部門的二級部門或者與財務中心并列統一歸CFO管理兩者模式。在共享中心本身的組織架構設計上，分成業務處理和運營管理兩塊，在業務處理模塊下分應收核算組、成本核算組、費用核算組、總賬核算組、資金結算組、報表及數據分析組；運營支持模塊下分運營管理、質量風控、客戶管理。接下來，需明確各小組相應工作崗位職責。

（一）應收核算組工作職責

房款收入核算及房款賬務處理、發票信息核對；租金收入核算及租金賬務處理、租金未達處理、違約金計算；代收款核算、代收購房客戶契稅及房屋登記費的賬務處理、稽核；維護銷售情況表、及時更新銷售，收款情況，完善購房業主信息等；維護可交房清單、及時更新可交房客戶信息，包括地塊、房號、業主信息等，并按月向其他部門提供；收入的銀行對賬單稽核、有關收入的POS機對賬單、銀行對賬單、POS機手續費的賬務處理、稽核。

（二）成本核算組工作職責

工程成本核算、項目開發成本的賬務處理、售樓處裝修費用等稽核；維護開發成本臺賬、及時更新簽約的合同信息、合同付款情況；其他成本費用核算：項目電費、水費賬務處理，稽核，對費用進行整理分類、分攤等。

（三）費用核算組工作職責

對公費用報銷、對公費用報銷的賬務處理、稽核；員工費用報銷、員工費用報銷的賬務處理、稽核，對員工借款、還款的賬務處理、稽核；銷售費用核算、售樓處租金、日常維護費、銷售費等的賬務處理、稽核；管理費用核算、包括員工薪酬、福利費、辦公費、通訊費等的賬務處理、稽核。

（四）總賬報表組工作職責

往來款核算、內部往來款賬務處理、稽核；稅金賬務核算、負責每月已交稅金的賬務處理、稽核；代付代墊款核算、代付向房客戶代收契稅及房屋登記費的賬務處理、稽核；結轉收入、成本、稅金、月末或其他時間對成本、收入、稅金進行結轉；計提事項、固定資產折舊、財務費用、其他事項的計提；項目的基礎資料管理、收集營業執照、五大證等、負責整理、裝訂、歸檔會計憑證。

三、流程再造

財務共享中心實施過程中，流程的再造尤其重要，可以說，財務共享中心建設過程就是流程再造的過程。通過業務財務一體化，從業務流程開始梳理，通過流程固化公司戰略落地、財務管控、風險控制和內部控制，從而控制公司風險、提高公司的管理效率。

（一）明確判斷標準

流程再造前提需要確定流程判斷標準，首先，根據企業戰略以及價值判斷劃分核心業務與非核心業務；其次，流程需要可數字化的，這樣才能最后轉換為財務取數流程，可實現共享使用；最后，需要根據效率和效果兼顧的原則優化流程。流程再造如此重要，那么如何實現流程再造呢？

（二）明確職責

首先需要建立團隊，并確定人員的職責，進行項目立項，建立流程再造小組，核心成員包括財務、IT、風控、運營、總裁辦以及各業務板塊人員；以上人員在流程再造過程中各自的關注點和職責不同。財務負責把控財務方面的問題，如稅收、預算、核算、資金等控制點、關鍵因素如何實現將財務思維固化在流程中；如何保證流程最后能點對點地落實到稅收籌劃、預算管控、資金付款等各個環節，最終實現機器人自動付款、自動生成憑證，數據自動化才能實現整體效率提升的同時及時有效地提供管理層所需數據，為決策提供有效的支持。IT人員選擇懂得財務的IT專家，需要既精通信息技術又能懂得財務的人擔任，IT人員需將財務、業務需求轉化為技術人員能理解的技術語言和邏輯，并將這些需求轉化到與系統匹配的流程中。風險控制人員負責控制流程的風險，對每個流程的風險點進行梳理，盡量在流程中規避可避免的企業風險，從而能通過流程再造降低企業非系統性風險。運營人員應從運營效率的角度，以使流程在風險可控的前提下，提高流程審批效率，以此促進提高運營效率。總裁辦的人員則需要考慮授權問題，如何在可控的范圍內充分授權，以使流程審批效率最高。各業務板塊人員需細化業務需求，將業務需求轉化為流程語言，以使流程服務于業務。流程小組人員需進行充分的溝通和交流。

（三）流程梳理

在明確團隊成員的職責后，可以開始開展流程再造工作，工作小組需對公司現有的流程進行梳理。小組成員必需深入到業務一線去了解業務的具體情況，發現業務的管控要點風險點、內控點以及如何將業務與流程更好地結合。熟悉企業的業務和流程，根據業務的需求，找出當前工作中的痛點和風險點，流程再造時通過重點解決這些痛點和風險點問題，同時通過系統固化管理思維和管控要求，以達到提高流程審批效率和管控的目標。另外，流程再造小組需收集各業務部門對現有流程的意見和建議，結合上述流程再造標準，吸收相關意見和建議，對流程進行優化處理，以達到最好的效果。

四、系統建設

企業財務共享建設很大程度依賴于強大的信息系統基礎，共享信息系統平臺是實現財務共享的保障和基礎，在信息系統的支持下，才使流程再造得以固化，實現財務共享向不同地域的服務對象提供標準化、及時、準確的服務，才能實現財務共享質的轉變，真正實現共享效率的提升。共享信息系統需要盡量降低用戶學習系統操作難度和人工干預程度，因此，信息系統建設需要盡可能地實現智能化、自動化。主要從以下幾方面著手實現：智能應用驅動，通過智能填單識別，自動提取業務數據；通過智能關聯、建立單據自動關聯機制，使審核人能夠更加便捷查詢相關單據和信息，提高審單效率；智能風控、前置審批風險，通過設置好審核規則、讓智能機器人自動完成規則事項審核；智能審單、智能機器人助手審單，了解審核要點，展示自動審核結果；實現財務機器人，自動審核、自動付款、自動對賬、報表自動化、稅務認證報稅自動化；智能分析、自動取數、自動分析、自動提示風險。通過以上的自動化處理，提高信息處理的及時性和準確性，最終形成有效的數據支持決策。

五、運營管理

共享平臺系統投入后，共享中心進入正式運營，需要進行運營情況分析、人員管理、績效管理、培訓體系、制度管理、流程管理等運營管理。運營情況分析，包括系統實時看板、智能派單、工量統計、工時統計、自動搶單、數據分析、客戶服務報告等運營相應分析管理。人員管理包括人員編制、人員招聘、人員激勵、人員流失應對、人員輪崗、人員職業發展規劃等。績效管理包括組織績效和人員績效兩部分，組織績效如何分解至個人績效，個人績效與組織績效如何良性互動，績效內容、績效考核頻次等。培訓體系包括共享人員多為職場新人，無論是對于可共享業務或者是非共享業務都不了解，需要組織培訓，讓共享人員更快地上手工作和更好地完成工作，包括新員工的培訓與考核，各小組操作手冊培訓與考核，預算、稅收、內控、資金等財務相關培訓，還包括綜合能力提升的培訓。制度管理，共享中心建立在統一制度規范管理基礎上，共享中心內部也需要統一，需要制定共享中心管理制度、各小組核算指引、各崗位操作手冊，以實現動作統一、規范。流程管理共享搭建后仍需持續跟進流程管理，進一步優化流程以提高工作效率，實時審視流程是否高效，通過流程優化，減少無效流程浪費時間精力，提高流程運行效率。財務共享建設初期構建就是通過規劃和定位明確財務共享中心愿景和發展方向；明確方向后，搭建人員組織架構，并明確崗位職責，人員各司其職；通過流程再造固化公司戰略落地、財務管控、風險控制和內部控制，從而控制公司風險、提高公司的管理效率；通過系統建設，信息化、自動化以實現效能的提升；最后，通過運營強化管理，以使財務共享中心進入正軌。

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作者：林月琴