房地產企業財務風險分析及對策探索

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摘要：在全球經濟一體化、市場資源配置不斷深化的推動下，房地產企業所要面臨的競爭愈發激烈。在如此激烈的市場競爭環境下，房地產企業遭受財務風險的幾率也迅速上升，因此加強房地產企業的財務風險控制勢在必行。文章從房地產企業現在所面臨的財務風險及其產生原因入手，深入剖析財務風險的影響因素，從投資、籌資、營運與收益分配四個角度分析該企業的財務風險。最后文章從提高企業財務管理水平、優化資本結構、合理控制資金使用效率、提高風險控制意識、提高企業財務管理人員的職業素養五個方面提出了加強防控房地產企業財務風險的策略，以促進企業的健康發展。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；風險管理

近年來，我國經濟成長態勢強勁，房地產業迅速崛起，為我國的經濟發展貢獻了一份強大的力量，房地產企業的數量不斷的增加。但是房地產行業發展如此之快所帶來的問題也漸漸顯現，其中財務安全狀況問題較為突出。2017年6月的中國非金融類上市公司財務安全評估報告顯示，在財務安全情況最糟的100家企業之中，房地產企業占據的比例最高，多達23家。該行業的財務風險情況較為嚴重。房地產行業標志性特點為資金需求量大，在進行項目的開發之初需要進行籌集大額資金而且資金回收的時間較長，這就增加了房地產企業的財務風險。關于財務風險理論的探討研究，目前為止大部分的學者都是從財務風險的定義、財務風險的防控方法、運用各種方法構建財務風險評價模型或利用其主要財務指標對企業的財務風險進行分析，并對其提出相應的措施。ZhangML、YangW表明房地產投資是收益與風險同時存在的經濟活動。高風險通常也伴隨著高收益，但對其風險的分析重點在于分析辨認不同類型的投資風險，并認為對房地產投資行為使用模糊綜合評價法來對此進行風險評估［1］。孟偉解釋財務風險的發生主要是由于企業存在債資比例不均衡和舉債渠道單一的問題，是可能導致企業丟失債務償還能力而使得投資者對企業的效益估計有所下降的風險［2］。本文以房地產企業財務風險分析及對策研究為題，針對房地產財務風險的形成原因進行分析并提出高效可行的解決方案，爭取為房地產企業提供合適的參考辦法。

1房地產企業的財務風險及成因分析

1.1房地產企業存在的財務風險。1.1.1投資風險。房地產企業的投資風險主要是指其開發項目從決策決定日期到該項目建成期間內，由于外部的不確定因素及宏觀環境的變化、貨幣時間價值的影響等其他各個因素的變化而導致最終的經濟利益與制定的目標差距較大時，使企業的利潤下滑，致使企業的投資報酬率下降而隨之發生的風險。1.1.2籌資風險。隨著物價的逐漸升高，房地產的開發成本也水漲船高。房地產行業又是一個經營周期長、資金需求量大的行業，企業為了自身的生存和發展，背后就需要強勁的資金力量來支持。房地產企業為開發房產項目、購置物資、對外投資等都需要籌集資金。股權性資金的籌集和債權性資金的籌集都是房地產企業主要籌集資金的方法，其中主要造成籌資風險的發生也是由于這二者的資金比例不恰當，因為籌資既要防止負債過多，增大財務風險，又要合理高效地運用財務杠桿的作用，提高資金的收益水平。1.1.3營運風險。由于企業的項目開發經營情況的不確定性，市場需求的變化、物價水平的變化、消費者的偏好變化、競爭對手的經營策略發生改變等等情況的發生導致企業的銷售收入下降，盈利情況不理想；工程物資的價格提高、人員平均薪酬變化等等諸多問題而導致實際的經營成果與預期產生差距，從而發生相應的風險。同時房地產企業在銷售房產的時候，房產作為企業的庫存商品進行待售，就需要通過銷售使得資金變現讓企業繼續生存發展。但隨著政府提出對房地產企業去庫存，以此促進房地產業持續發展，一些房地產企業未考慮自身情況，大力推行去庫存策略，雖然促進了銷售，但銷售收入卻無法滿足房產項目開發投資所帶來的資金成本，加大了企業的營運風險。1.1.4收益分配風險收益分配就是房地產企業生產經營的經營成果在相關的利益主體之間進行利潤分配，不管選擇何種的分配方式，對企業未來的發展都起到至關重要的作用。收益分配風險則指的是由收益分配形式、時間與金額數量上處理不佳而引起的。在分配收益時，若企業的盈余累計的比例過大，有關企業的利益關聯方得不到應有的收益，積極性受挫而使得企業的聲譽以及涉及的品牌利益受到影響，這樣就會影響到企業的長遠發展；亦或是企業注重股東等利益主體的利益，將分配出去的比例過大，企業盈余積累的能力大大的下降，這就有損企業自我發展，容易導致企業在市場競爭中難以取勝。1.2房地產企業財務風險的成因分析。1.2.1市場經濟環境的不確定性。房地產企業的開發產品是一項特殊的產品，開發時間長，外界的不確定因素增加，各種社會經濟環境的變化對企業的財務影響也就越大。隨著不確定因素的增加，財務風險也就上升。而房地產企業經營狀況較為容易被相關政策措施所影響。近年來，部分熱門城市陸陸續續地頒布了一系列的措施，如限購、限貸、培育租賃市場等各項措施。全國各地多家銀行陸續上調首套房的房貸利率，對企業的經營情況影響頗大，容易造成企業資金運作不流暢，加大財務風險的發生。1.2.2企業內部資本結構不合理。在房地產企業中，已有較多企業出現資本結構的不合理現象。資本結構是指通過舉債方式所籌集的資金與所有者投入的資金之間的比例關系。如今，房地產企業的資產負債率都出現了過高的現象。依照國家統計局公布的數據來看，房地產企業資產負債率在2016年高達78.7%，較2015年77.7%，同比增長了1.28%，企業舉債經營情況嚴重，財務風險系數較高。財務費用增加也意味著企業負債的上升，加大企業的償債壓力，也使得籌資成本的大幅上升。而當房地產企業利用舉債進行項目投資時，可能由于市場變化等因素多方面影響，貸款利率也隨之發生改變，利率的上漲影響了企業的資金成本，從而影響了企業的預期收益，使得財務風險發生的幾率大幅增加。1.2.3籌資方式選擇不佳。房地產企業有不同的籌資方式，籌資方式主要分為兩種：股權性籌資和債權性籌資。股權性籌資主要包括接受其他企業等法人的投資、發行股票等。債權性籌資主要包括長期借款、債券融資等方式。企業在選擇使用何種籌資渠道時，應該相互比較優缺點及籌資條件，如果選擇了不合適的籌資方式，那么就使得企業的財務費用增加從而導致利企業經濟效益減少，最終形成資金缺乏無法進行日常經營而提高了風險發生的幾率。1.2.4企業管理人員的風險意識不足。企業的高管對財務風險缺乏認識以及對其的重視程度還不夠高。財務風險的特征之一就是客觀性，企業只要持續經營，就一定會存在著財務風險。企業的高管對風險的事實存在認知不足，風險意識淺薄。對于投資項目的進行，沒有經過一系列的測算，使用各種決策方法計算出風險報酬率，忽略了財務的靈活變化。最后出現決策失誤，使企業的經濟利益受到損壞，最終導致風險的形成［3］。

2防范房地產企業財務風險的對策分析

2.1提高企業財務管理水平。企業在運營周轉中，財務活動在其中占據一份必不可少的位置，對企業的經營有著直接的影響。如果企業擁有良好的財務管理水平，那么就能推進企業的健康成長。提高公司高層管理人員與工作人員財務專業認識、對企業的財務管理制度進行優化，二者皆是提高其水平的重要途徑。財務管理涉及到的知識專業性較強，優秀的財務管理人員必須擁有高水平的專業知識技能，則提高財務管理水平的重要措施之一就是招聘具有高文化高素養且專業技能水平高的財務人員，以此幫助企業提高整體的專業水準，建設一支強大的財務籌劃團隊。2.2優化資本結構，融資渠道多元化。房地產企業是眾所周知資金需求量大的企業，這就加大了房地產企業對資金周轉的能力，這驅使企業在經營過程中通過舉債來使企業經營能力上升。若合理利用負債能夠發揮企業財務杠桿的優勢獲得更高的利潤。因此應優化其資本結構，首先要提高企業自身的資金數量，降低債務性資金的占比，選擇高效并且適合企業的籌資方案，尋找最優的資本結構。其次，籌集資金的渠道并不是唯一的，不僅只有向銀行借款這一渠道，還可以通過發行股票、融資租賃等多種方法籌措資金。這樣不僅能夠降低房地產企業資產負債率，還能擴大企業融資渠道，使企業對銀行的信貸依賴度減少，減小償債壓力，降低財務風險，促進企業良好發展。2.3提高資金使用效率。眾人皆知房地產企業的顯著特征之一就是資金需求量大。在此基礎上，如果該類型企業的資金使用效率低下，會對企業的經營成果大打折扣。加強企業的內部管理，調整、改善資本結構，對于一些資金的不合理使用做出調整，充分考慮利用資金的時間價值，提高企業經營效益。2.4提高風險控制意識，建立健全財務風險預警系統。企業高管的決策很大程度上影響企業未來的走向，高管的集體職業素質水平越高也就更能在做出決策的時候能結合風險因素，運用科學的理論知識制定正確的決策。提高風險控制意識對于財務人員來說是尤為重要，提高風險管控意識有助于高層管理人員和財務人員在日常工作中增強危機感，做好相應環節的財務風險管控。企業應該健全預警系統來對各類事項的發生做出分析，把其風險萌芽制止在搖籃中。2.5提高財務管理人員的職業素養。房地產企業應該圍繞企業發展戰略，結合公司的整體目標以及定位方向，以提高企業員工的專業技能為目的，多開展一些專業培訓和職業操守的建設。多種方法同時開展才能更好地加強企業財務人員的專業素質，更好地擔任財務工作，減少因為工作失誤而導致的財務風險。

參考文獻：

［1］ZhangML,Yangp.Fuzzycomprehensiveevaluationmethodappliedintherealestateinvestmentrisksresearch［J］.PhysicsProcedia,2012,(24):1815-1821.

［2］孟偉.企業財務風險分析［J］.商業經濟,2017,(05):143-145.

［3］郭偉.房地產企業財務風險分析與應對［J］.財會通訊,2016,(23):94-97.

作者:李俊麗 張瑜林 單位:福州外語外貿學院財會系