房地產企業財務風險論文

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一、財務風險相關理論概念

（一）房地產企業財務風險的概念。人們普遍認為，房地產企業是一項高風險的行業，這樣就要求房地產企業能夠清楚的識別有哪些風險，風險大小，以及怎樣做才能減小風險。廣義的房地產金融風險，是指企業和房地產項目融資的利潤，對投資發展的重大影響，這些影響是通過資本運作和利潤分配引起的。

（二）房地產企業財務風險的內容。房地產企業財務風險包括融資風險，投資風險，資本回收風險以及利益分配等風險。融資風險主要是指房地產企業負債經營的條件下，如果企業不能按時還款還息，就將會導致企業陷入財務困境，甚至有破產的可能性。

（三）房地產企業財務風險的主要表現形式。

1、償付風險。房地產開發產品是一個相當漫長的過程，從規劃設計開始，經過許多階段：可行性研究，土地征用，房屋拆遷，安置補償，施工安裝，配套工程，綠色衛生工程，產品上市的多個階段才能完成。在較長的房地產開發周期中，任何社會環境都會對其產生影響，時間越長影響就越大，從而影響房屋成本和售價的變化。

2、利率風險。房地產企業大多負債經營，對房地產企業的債務管理影響很大的就是利率的波動。利率風險，增長息金的同時會相應加大房地產企業資金周轉的難度，使得資金鏈出現問題的可能性變大。同時，房地產企業在負債經營期間，受到各種經濟環境的影響，可能會導致企業資金成本增加，從而降低了預期收益。而資金成本的增加更會加速地產行業的兼并、組合，那些中小開發商將更難生存。

3、資產負債率持續上升，資本結構不合理的風險。目前，多數的房地產企業其內部開發資金基本上都是靠銀行信貸方面占較大比例，自有資金占比例非常小。其結構很不合理，以至于增加企業的財務風險。如果公司債券投資不能收回并獲得預期回報，發生不支付銀行貸款本金的可能性是非常大的，公司將面臨破產的風險。

4、再籌資風險。從房地產行業發展來看，籌資活動是房地產企業進行所有的經濟活動的前提，若是該房地產企業的資產負債率較高，則會影響企業的信用等級，也就增加該企業籌資的難度。根據我國房地產市場的自身特點，我們可知，現如今房地產開發大部分是靠外借資金，自有資金所占比例較低，一旦國家金融政策的為持續緊縮，房地產企業就很難籌到資金，也就加大了籌資風險。。

二、我國房地產企業所存在的財務風險

（一）政府調控政策愈加嚴厲。在過去的幾年，我國許多地區都存在過高的房價，以及投資需求過熱的現象。針對這種現象，中央政府利用調控手段，對房地產市場的這種現象進行較強力度的調控，來抑制過快增長的房價以及人們不合理的需求。這些年，政府的調控政策的重點在對商品房的信貸、稅收和交易等方面；對于低收入住房的土地，稅收，融資等方面放寬政策。

（二）融資壓力和償付風險不斷增大。調查數據顯示，2014年前3季度，房地產企業實收資本為89869億元，同比增長2.3%。在這中間，國內貸款是16288億元；利用外資430億元；自籌資金37535億元；其他資金35616億元，這其中，定金及預收款21582億元。可以看出，銀行貸款只占18.12%的資金來源，房企，銀行以外的資金來源，占80%以上。在這樣的背景下，房地產企業面臨較大的資金壓力。

（三）盲目投資現象嚴重。盲目投資現象即房地產公司未根據自身條件和市場環境，也不了解行業的發展狀況就對項目進行投資，以至于不足的資金運作能力，較低的投資回報率導致財務風險變大。

三、我國房地產企業財務風險的形成原因

房地產本身是一個投資大、跨越時間長、風險度高的行業。在我國政府政策力的變動和調控對房地產企業的影響尤為重大。加之金融風暴的廣泛存在，以及經濟社會發展中可能產生的通貨膨脹、通貨緊縮以及物價上漲都有可能對房地產的發展產生很大影響。我國房地產企業財務風險的形成原因主要有：

（一）開發項目質量管理欠缺。在項目建設中，涉及到許多部門，許多行業標準，這都增加了房地產企業開發項目質量管理的難度與風險。工程施工質量易于控制，但項目位置，項目類型，與物業配備等都對項目的質量產生重大的影響。

（二）負債金額巨大。房地產開發行業的性質決定了房地產企業需要大量的融資資金，但大都數企業都是從負債起首的。近些年，我國房地產行業競爭越發激烈，人人都認為房地產是個高利潤的行業，這樣就導致房地產企業貸款增長率持續提升，這些不理智的舉債就加重了企業的債務風險。

（三）利率與市場變動。由于通貨膨脹的影響，一旦貸款利率的提高，將增加公司的成本，從而抵消預期收益。如果在一定的時間內，貸款利率高于房地產投資收益，投資房地產的企業將無利可圖。

四、碧桂園地產的財務風險分析

（一）碧桂園的財務狀況。到2014年12月31日止年度，碧桂園集團總收入達人民幣845.5億，同比增長約34.8%；凈負債權益比為59.7%，同比下降7.6%；2015年初，境內貸款為104.2億元，境外為19.71億元，境內貸款仍占高額比重。

（二）碧桂園財務風險分析。2013年，碧桂園集團總借貸額約人民幣562.488億元，其中銀行及其他借款約人民幣331.892億元，優先票據約人民幣230.596億元。由此可知，優先票據的地位也不容忽視，優先票據依靠較低的成本，深受企業的喜愛。這一方面給企業帶來了資金，但也同時影響企業的信用，對企業在其他金融機構借貸，帶來了一定的影響。碧桂園也因為利用發行優先債券解決資金問題，從而信用等級被評為BB。有資料可知，碧桂園長期負債比率降低，在企業急需資金時，可適當提高長期負債比率，從而減輕企業近期償債能力，減小融資風險。該集團使用多元的融資手段成功地從資本市場處融得可觀的資本，同時企業的負債增加，負債過高，可能導致企業破產清算。由此，我們應該謹慎管理借債成本，優化債務融資組合。把負債水平控制在一定范疇內，有效融資渠道多樣化，朝著信用投資級努力，并把財務管理為中心的管理要求貫穿在業務管理中。結論：在房地產企業經營過程中，財務風險是必須面對的一個現實問題，也是客觀存在的，是不可忽視的，更是不能消除的，這需要每一個企業自身去努力，通過各措施來降低風險。

作者:陶佳靜單位:洛陽師范學院