房屋買賣合同案例評析

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1998年12月，某市一房地產開發有限公司將其開發的園景苑聽濤閣（C2）幢7層B室房屋一套抵押給銀行并辦理了抵押登記。1999年10月24日，該被告與原告簽訂房屋買賣合同，合同約定，被告將園景苑聽濤閣（C2）幢7層B室售于原告。價款729000元，該忘記房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原告先后向被告支付購房款人民幣275500元。被告于2000年6月9日通知原告辦理房屋交接驗收手續，但原告未辦理。1999年7月2日該房屋的抵押登記被注銷。原告訴至法院，稱該合同未按《城市私有房屋管理條例》規定辦理過戶手續，請求判令其與被告的房屋買賣合同無效；被告返還其已付購房款人民幣275500元并承擔至還款日的利息損失。

有意見認為該房屋買賣合同未辦理過戶手續，合同應該無效。自意見認為，該合同雖未辦理過戶手續，但房屋過戶手續只是房屋所有權移轉的要件，而非合同有效的要件，該合同應為有效。但原告可以被告的遲延履行根據《合同法》第94條的規定主張解除合同。

[評析]

一、原告可否以該房屋買賣合同未辦理過戶手續而主張合同無效？

《城市房地產轉讓管理規定》第9條第l款規定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證明和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證，到房屋所在地房屋管理辦理手續。《城市房屋產權戶籍管理暫行辦法》第8條明確規定：凡未按照本辦法申請辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。如何理解該規定？產權過戶登記是房屋買賣合同生效的要件嗎？司法實踐中又是如何解決此類問題的？

房屋買賣合同是合同雙方就房屋這一標的達成的一方支付價金，另一方交付房屋產權的協議，該合同經雙方意思表示一致即成立。其是否有效須審查其合法性，只要具備合法性，合同即有效，就在當事人之間產生法律約束力。房屋買賣合同是房屋買賣行為的基礎。房屋買賣的行為可以分為兩個階段，一是簽訂有效的房屋買賣合同，二是實施該合同。因此，房屋買賣合同的效力問題存在于第一階段，產權變動登記問題存在于第二階段，因為登記是移轉房產的要件，是實施合同內容、轉移房產所有權的方式。我們可以這樣認為：一個完整的房屋買賣行為是雙方簽訂了一個有效的房屋買賣合同（第一階段），并履行完了該合同，卻一方支付了房價，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付體現為過戶登記，也就是辦完了過戶登記手續（第二階段）。《城市房地產轉讓管理規定》第7條也顯示，房地產管理機關是在審查買賣雙方合同合法有效并具備其他辦證條件下，才辦理過戶登記的，過戶登記是合同有效的結果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋產權登記和房屋買賣合同的效力的關系是房屋買賣合同有效，才能辦理房屋產權過戶登記，房屋買賣合同無效，合同不能履行，就不能辦理產權過戶登記。房屋買賣合同有效在前，房屋產權過戶登記在后，房屋買賣合同的效力完全與是否登記過戶無關，相反，它是登記過戶的前提。那么如何判斷房屋買賣合同的效力呢？以合同生效的要件即可判斷：（一）合同主體要合法，即自然人、法人或者其他組織必須有與訂立合同相適應的民事行為能力；（二）行為人訂立合同是意思表示真實

（三）合同內容不違反法律和社會公共利益。公務員之家，全國公務員共同天地

最高人民法院關于湖南省總工會訴長沙市：衛生防疫站房地產轉讓：合同糾紛案的批復中指出：雙方當事人經過平等協商，并經各自上級主管部門批準，又在長沙市人民政府及其有關部門辦理了房地產劃撥轉讓手續，因此所簽訂的《房地產又產劃撥轉讓協議書》是合法有效的。我們這樣理解法律的上述規定，可能更符合立法的本意，也更符合實踐的需要；產權過戶登記是房屋產權移轉的要件，而非合同的有效要件。簽訂了房屋頭賣合同，買受人并未然的取得房產的所有權，其取得的只是請求出賣人轉讓房產的債權。只有了辦理房屋過戶登記，買受人才取得該房產的所有權。

本案中雙方當事人均具有締約能力，并已就房產買賣達成一致協議，比照市場價格，價格條款也較為合理，雙方并無異議，且買方一預付部分房款。既然房產過戶登記并非房賣賣合同的有效要件，該合同又是符合合同有效要件的，故該合同是合法有效的。從意思自治原則出發，是尊重雙方當事人的意愿的。也是符合合同法鼓勵交易原則的。當然買受方支付全部房款之后，出賣方應按合同轉讓該房產，并應當協助買受方辦理過戶手續，以實現房產所有權的移轉。

二。本案中原告是否可以被告遲延履行而要求解除合同？

合同解除分為法定解除和約定解除兩種。《合同法》第93條規定：當事人協商一致，可解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。第94條則規定了法定解除的條件。

合同解除具有以下特點：（1）合同解除為一種法律行為。以解除權人一方的意思表示而成立，無須相對人承諾，故為單獨行為。（2）解除為不要式行為，解除以解除的意思表示為相對人可能了解或達到相對人而生效。（3）解除為處分行為（4）產生溯及以往的消滅合同的效力。合同經解除，視為自始末成立。

從各國立法來看，法定解除發生的原因主要包括以下幾

種情況：（1）給付遲延；（2）給付不能；（3）履行拒絕；（4）不完全給付：（5）情勢變更。《合同法》第94條規定有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的：（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍末履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者由其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。但是，雖有解除的原因，并不當然發生解除的效力，只發生解除權。解除權是一種形成權，僅憑一方當事人依法定事由作出的意思表示即可實現成的法律關系消滅，其行使無須征得對方當事人的同意。合同解除權的這一界定內涵三個屬性：第一，單方意思表示的隨意性。本著意志自由的原則，享有解除權的一方是否行使該權利，完全由其自主決定，即可以不解除合同，要求違約方繼續履行，也可以做出解除合同的表示，使違約方承擔解除合同的法律后果。第二，解除事由的法定性。合同解除權以一定的法律事實（合同一方違約）為根據，以法律對該事由的確認為以前提。客觀事實與法律確認是解除權得以享有和行使的必備條件：只有被法律明確加以認定的特定事由才能引起合同解除。

但在發生法律規定的合同解除發生的事由時，法律是否一律鼓勵非違約方解除合同呢？答案是否定的。合同的法定解除應考慮以下關系：

1.合同解除與合同信守原則合同信守是合同法的重要原則之一。其要義為，依法訂立的合同在當事人間具有相當于法律的效力，除依當事人協議或法律規定合同可以變更或解除之外，當事人應當嚴格遵守合同義務，即使在一方違約時，如未造成另一方訂立合同的主要目的難以實現的后果，另一方也不得輕易解除合同。合同信守原則是社會經濟對合同法基本要求的集中體現，同時也是合同當事人意思自治的必然要求。合同是雙當事人意思自治的結果，彼此信守相互許下的諾言是順理成章的事；如果允許一方在合同訂立的目的仍可以得到實現時，僅僅基于自身利益而擅自解除既存的合同關系，無疑會使合同的約束力以及市場交易道德的環境遭到破壞。對于合同法而言，合同信守是基本原則，合同解除是一種例外，因此應對合同解除予以嚴格限制。在美國，即使一方的行為己構成重大違約，美國法院在許多情況下并不允許受害方直接解除合同，而是要求其給違約方一個自行補救的機會。法院在決定應當給違約方多長時間進行自行補救時，要考慮各種相關因素。重要因素之一時。違約方的拖延將在多大程度上剝奪受害方有權期望從該交易中獲得的利益。另一個于之相關的因素是，允許受害方即使解除合同會給違約方造成多大的損失。法院的最終決定應當是對權衡這種因素的結果。

2.合同解除與合同目的從合同法的目的來看，合同法的規范功能一般認為有兩類；一為保護功能，即保護合同當事人的權益的功能。在合同解除制度中的表現為，法律應承認并賦予在違約行為導致非違約方訂立合同的主要目的難以實現時，或發生預期根本違約約情況下，非違約方解除合同的權利。另一規范功能為鼓勵交易功能，即鼓勵當事人所從事的原愿交易行為的功能。解除合同等于是本己達成的交易中途流產，必將影響社會交易，因此又要求對合同解除嚴格加以限制。

從合同雙方當事人訂立合同的經濟目的來看，當事人訂立合同，其目的無不是通過合同這種法律手段實現各自的經濟利益。在合同有效成立以后，某些原因的出現常常會致使當事人訂立合同的主要目的難以實現，如果不顧客觀情況變化而強制當事人仍然信奉合同信守原則，必然會在根本上違背當事人訂立合同的意圖。因為合同解除將產生恢復原狀的效力，如果不對合同解除嚴加限制，允許當事人輕易的解除合同，必然造成資源的極大浪費，也難以保護社會交易，難以保護當事人的訂約目的。故法律對合同解除做出了嚴格的限制，從觀眾國立法，主要是對法定解除發生的原因加以嚴格限制：（1）給付遲延；（2）給付不能；（3）履行拒絕；（4）不完全給付；（5）情勢變更。《合同法》第94條規定有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的：（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍末履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者由其他違約行為致使不能實現合同目的：（五）法律規定的其他情形。可見，構成根本違約的遲延履行是解除合同的原因之一。本案中，按合同約定被告應于2000年5月1日交房，而其卻于6月9日才通知原告辦理房屋交接驗收手續，其行為顯然已構成遲延履行。那么被告的遲延履行行為是否構成了根本違約？買受方是否可據《合同法》第94條第4款的規定主張解除合同

根本違約（Fundamentalbreachofcontract，是從英美法系國家的合同判例中產生的一種違約形態。它限定了解除合同這種特定違約責任方式的使用條件。什為違約行為的一利，根本為約當然應當符合違約行為的一種構成條件，即債務人實施了違反合同約定義務的行為，但因為現代民法重視違約與合同宗旨的關系，將之與履行行為的實際效果相聯系，故難有在違約行為后果嚴重，以致無法實現合同目的的情況下，方構成根本違約。認定根本違約，關鍵在于如何判定“違約后果嚴重”。《合同法》規定為“不能實現合同日的”。相對于輕微違約，根本違約通常表現為即使經過修改或補正，也無法實現債權人利益的情況。當能在不同合同中，應結合合同的性質來考慮合同目的。總之，在我理解，只有違約結果嚴重到合同目的無法實現即債權人利益無法實現的情況下，方認定為根本違約，也就是說合同債務、違約，甚至后果較為嚴重，但是可通過修補或改正而達到合同目的的，亦不構成根本違約。

sp;在本案中，被告的遲延履行，并未給原告造成什么利益損失，更不會使合同目的無法實現，我們無法認定已構成根本違約。而且遲延的期間不長，被告在違約后采取了較為積極的態度，及時的加以改正，使得原告的利益可得以實現。如果允許原告解除合同，反而會致使雙方的目的無法實現，不符合合同法鼓勵交易的宗旨。而且，解除合同將產生合同自始無效的后果，雙方當事人的財產須恢復到訂約前的狀態，必將造成社會資源的浪費。再次，如果在此種未構成根本違約的情況下，允許原告解除合同，也不利于維護市場經濟的交易安全和交易秩序，損害合同信守原則。故本案中，原告不能以被告的遲延交付構成根本違約為由主張解除合同。

在買賣合同中，出賣人負有物的瑕疵擔保義務和權利瑕疵擔保義務。出賣人的瑕疵擔保公務員之家，全國公務員共同天地義務要求，出賣人就交付的標的物負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。本案中，合同標的物（房屋）曾一度存在權利瑕疵，在被告通知原告辦理房屋交接驗收手續之時，合同標的物仍存在權利瑕疵，被告已違反了其瑕疵擔保義務，因為抵押權具有追及力，而原告即使取得該標的物的所有權也不得以此來對抗抵押權的行使，這樣原告不得不承擔可能喪失標的物的風險。故原告有權拒絕辦理房屋交接驗收手續，該拒絕行為并不構成違約。但該房屋之抵押登記隨后被注銷，使被告對其違反瑕疵擔保義務的一種補救措施。由于被告采取該補救措施及時、有效，因而并未構成重大違約。從該合同的履行結果來看，當事人的利益亦大體平衡，并無一方因此受損，因而，從鼓勵交易的精神出發，應維持該合同的效力，但由于被告的行為已構成遲延履行，故原告仍可要求被告承擔遲延履行的違約責任。

總之，在本案中，應認定該買賣房產合同有效，雙方當事人應繼續履行合同，但原告司基于被告的遲延履行要求其承擔違約責任。