物業管理合同范文10篇

物業是指已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等。物業管理，是指物業管理企業接受業主或業主委員會的委托，根據物業管理服務合同，對物業進行維護、修繕、管理，對物業管理區域內的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。[1]

隨著住宅管理的專業化與規范化，物業管理正逐漸成為一個新興的朝陽產業。物業管理服務的水準直接影響著住宅小區的環境、安全、及配套，甚至間接影響到樓盤的品位與質量。但由于目前物管行業剛剛起步，無論是在理論上還是實際操作中都出于探索階段，在一定程度上造成物管雙方的矛盾。

俗話說，無規矩不成方圓，民事責任是按照法律規定，民事主體違反民事義務時所必須承擔的法律責任。在物管合同中進一步明確物管責任，對于物管合同關系的進一步規范與成熟，具有積極的意義。

下面筆者將從物管合同的性質、主體、民事責任幾方面，分別對物管合同責任做出闡述，以期有益于在司法實踐中對于物管案件的正確認識。

一、物業管理合同性質

對于物業管理合同在我國合同法中尚未有規定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認為物業管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關系也習慣于將合同雙方關系表述為“物管公司受業主委員會委托”。

前期物業服務合同

示范文本（試用）

珠海市建設局印制

二OO三年十月

說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于物業建設單位與其選聘實施前期物業管理的物業管理公司簽訂。使用之前，雙方應當仔細閱讀本示范文本的內容，對本示范文本條款或專業用詞理解不一致的，以國家、省、市的法律、法規、文件、規范為準，也可向珠海市建設局、珠海市物業管理處咨詢。

一、物業管理合同的基本內容

基于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則[3]，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規定補充當事人約定之不備。其二、以強制規定保護當事人的利益。[4]

查現行合同法相關規定，可以發現并沒有對物業管理合同作出的任何特別規定，在現行立法上，物業管理合同自應屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業管理關系的調整主要是通過地方規章實現的，各地的做法存在較大差異和不規范性，學者關于合同法的研究著述中也少見此方面內容。依民法理論，合同內容，尤其是其中的主要條款，是合同當事人雙方按意思自治原則所設定權利義務的具體體現，亦是判定合同性質的基本途徑。以下結合現實中的情況，對物業管理合同的主要內容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業管理合同的性質做出鋪墊[5]：

一般而言，物業管理合同的主要條款由以下方面構成：

1、當事人和物業的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業管理活動的標的物的基本情況作出確認和記載。

2、雙方的權利和義務，主要是物業所有人或使用人支付物業管理費，物業管理公司提供相應服務的條款。這是物業管理合同最為重要的條款，具體內容又因為管理事項類型的不同而呈現差異，一般有以管理服務為主的物業管理和出租經營與委托管理并重的區分。

[摘要]物業管理合同（物業服務合同），作為一種新型合同，理論與實務界由于對其性質的不同認識，導致在對合同主體、客體、合同解除權等問題上眾說紛紜以及對該類糾紛法律適用的各行其是。筆者從民法和合同法等基本理論出發，首先認為物業服務合同是屬于私法上合同的一種，并同時認為，作為一種新型合同，由于其對傳統合同理論的合同相對性原則、意思自治原則及合同效力規則等提出了挑戰，具有較強的個性，應當通過單行立法使其從非典型合同變成典型合同，以適用社會經濟生活的客觀需要。

[關鍵詞]物業服務合同典型合同有名化

引言

物業管理，又稱物業服務或物業管理服務，概括而言，系指“為維持區分所有建筑物之物理機能，并充分發揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業管理，是指業主對物業依法進行的自治管理和物業業主選聘、委托其他主體管理的結合，包括自主管理和委托管理兩種形態。其中委托管理又分為委托一般主體（自然人或組織）管理和委托專業物業管理公司管理兩種。狹義的物業服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業小區的業主通過與專業物業管理企業簽訂物業服務合同對其物業所進行的維護和管理。現代意義的物業管理一詞僅指狹義物業管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。

在物業管理中，業主與物業公司之間存在的法律關系以物業管理合同（實踐中也稱物業服務合同或物業合同等）為表現形態。在我國，隨著物業管理業的興起，各種因物業管理合同而引起的糾紛隨之出現并不斷增多，統計資料表明[③]，人民法院受理的物業合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發生的重大群體性事件中，因物業管理糾紛引起的占12%，物業合同糾紛引發的民事糾紛已經成為目前社會熱點問題之一。

然而，人們發現，物業服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統合同法理論明顯相悖。學者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統一性要求，也對我國現代物業管理行業的發展和和諧社會的建設帶來不利影響。物業服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業管理服務中，物業公司與業主之間存在哪些法律關系？物業公司行使的物業管理權的權利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業管理合同性質的準確定位。本文試就物業管理合同的性質問題加以探討，以期對物業管理合同的法律適用有所裨益。

一、物業管理合同性質

對于物業管理合同在我國合同法中尚未有規定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認為物業管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關系也習慣于將合同雙方關系表述為“物管公司受業主委員會委托”。

但就物業管理服務義務的內容來看，物業管理公司所提供的大部分物管義務不需要對業主言聽計從，他們只需要依據合同約定以及物業管理的法律、法規提供衛生、環境、保安等物管義務，達到一個大致的標準即可，而這個目標的實現則是由物管公司自行獨立地完成的。如果認定將物管合同的性質認定為委托合同，按照委托合同的性質，委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。這樣的結果就導致業主可能要為物管公司的物管行為承擔民事責任，這顯然是違背物管服務的目的的。從合同目的進行解釋，就可以確定物管合同的性質并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。

筆者認為，在物管公司所提供的服務內容中，不僅有對全體業主的公共物業的管理，還涉及到對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等等。因而物管義務中所涉及的性質比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關系

在物管活動中涉及的物管義務的種類多、范圍廣，使得對各種責任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責任的承擔。因而在對物管案件的審理中，認識到物管合同性質的復雜性非常有必要。只有明確認識物管合同的特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質做出認定，才能夠正確援引相關法律法規對責任做出判斷與度量。

二、物管合同的責任主體

[提要]：作為確定物業管理關系各方當事人權利義務的主要依據，物業管理合同乃現實生活中一項重要的合同類型。然而，由于物業管理在我國尚屬新生事物，現行法未及對其進行系統的規制，物業管理合同在我國合同法中仍屬于無名合同范疇。本文從物業管理合同的內容出發，區分了其與民法中相似制度的異同，認定物業管理合同所調整的生活關系具有較大的個性，民法應對其進行特別的、類型化的而非概括的歸制。

[關鍵詞]：物業管理；物業管理合同；委托合同；權授予

依現行合同法，物業管理合同系無名合同之一種，其主要規范的是物業管理關系雙方當事人就特定物業[1]的管理事項而合意設定的當事人雙方的權利義務關系。物業管理合同的大量出現是我國實行住房改革和房地產業發展的必然產物。然而，一方面生活中物業管理關系日益增多，物業管理合同大量出現，另一方面，理論界和現行立法并沒有對物業管理合同的特殊性有足夠的認識、進行系統的規制，這直接導致了現實生活中大量物業管理糾紛的出現和難以解決。在本文中，筆者擬就對物業管理合同的屬性進行分析，區分其與民法中的相似制度，并就物業管理合同的法律規制提出自己的看法，以期引起理論界和實務界應有的關注。

一、物業管理合同的基本內容

基于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則[3]，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規定補充當事人約定之不備。其二、以強制規定保護當事人的利益。[4]

查現行合同法相關規定，可以發現并沒有對物業管理合同作出的任何特別規定，在現行立法上，物業管理合同自應屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業管理關系的調整主要是通過地方規章實現的，各地的做法存在較大差異和不規范性，學者關于合同法的研究著述中也少見此方面內容。依民法理論，合同內容，尤其是其中的主要條款，是合同當事人雙方按意思自治原則所設定權利義務的具體體現，亦是判定合同性質的基本途徑。以下結合現實中的情況，對物業管理合同的主要內容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業管理合同的性質做出鋪墊[5]：

[摘要]物業管理合同（物業服務合同），作為一種新型合同，理論與實務界由于對其性質的不同認識，導致在對合同主體、客體、合同解除權等問題上眾說紛紜以及對該類糾紛法律適用的各行其是。筆者從民法和合同法等基本理論出發，首先認為物業服務合同是屬于私法上合同的一種，并同時認為，作為一種新型合同，由于其對傳統合同理論的合同相對性原則、意思自治原則及合同效力規則等提出了挑戰，具有較強的個性，應當通過單行立法使其從非典型合同變成典型合同，以適用社會經濟生活的客觀需要。

[關鍵詞]物業服務合同典型合同有名化

引言

物業管理，又稱物業服務或物業管理服務，概括而言，系指“為維持區分所有建筑物之物理機能，并充分發揮其社會的、經濟的機能，而對之所為的一切經營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業管理，是指業主對物業依法進行的自治管理和物業業主選聘、委托其他主體管理的結合，包括自主管理和委托管理兩種形態。其中委托管理又分為委托一般主體（自然人或組織）管理和委托專業物業管理公司管理兩種。狹義的物業服務，僅指委托管理的后一種情形，即物業小區的業主通過與專業物業管理企業簽訂物業服務合同對其物業所進行的維護和管理。現代意義的物業管理一詞僅指狹義物業管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。

在物業管理中，業主與物業公司之間存在的法律關系以物業管理合同（實踐中也稱物業服務合同或物業合同等）為表現形態。在我國，隨著物業管理業的興起，各種因物業管理合同而引起的糾紛隨之出現并不斷增多，統計資料表明[③]，人民法院受理的物業合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發生的重大群體性事件中，因物業管理糾紛引起的占12%，物業合同糾紛引發的民事糾紛已經成為目前社會熱點問題之一。

然而，人們發現，物業服務合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統合同法理論明顯相悖。學者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統一性要求，也對我國現代物業管理行業的發展和和諧社會的建設帶來不利影響。物業服務合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業管理服務中，物業公司與業主之間存在哪些法律關系？物業公司行使的物業管理權的權利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業管理合同性質的準確定位。本文試就物業管理合同的性質問題加以探討，以期對物業管理合同的法律適用有所裨益。

[提要]：作為確定物業管理關系各方當事人權利義務的主要依據，物業管理合同乃現實生活中一項重要的合同類型。然而，由于物業管理在我國尚屬新生事物，現行法未及對其進行系統的規制，物業管理合同在我國合同法中仍屬于無名合同范疇。本文從物業管理合同的內容出發，區分了其與民法中相似制度的異同，認定物業管理合同所調整的生活關系具有較大的個性，民法應對其進行特別的、類型化的而非概括的歸制。

[關鍵詞]：物業管理；物業管理合同；委托合同；權授予

依現行合同法，物業管理合同系無名合同之一種，其主要規范的是物業管理關系雙方當事人就特定物業[1]的管理事項而合意設定的當事人雙方的權利義務關系。物業管理合同的大量出現是我國實行住房改革和房地產業發展的必然產物。然而，一方面生活中物業管理關系日益增多，物業管理合同大量出現，另一方面，理論界和現行立法并沒有對物業管理合同的特殊性有足夠的認識、進行系統的規制，這直接導致了現實生活中大量物業管理糾紛的出現和難以解決。在本文中，筆者擬就對物業管理合同的屬性進行分析，區分其與民法中的相似制度，并就物業管理合同的法律規制提出自己的看法，以期引起理論界和實務界應有的關注。

一、物業管理合同的基本內容

基于契約自由原則，當事人在不違背法律強制規定或公序良俗的范圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則[3]，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規定，按學者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規定補充當事人約定之不備。其二、以強制規定保護當事人的利益。[4]

查現行合同法相關規定，可以發現并沒有對物業管理合同作出的任何特別規定，在現行立法上，物業管理合同自應屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業管理關系的調整主要是通過地方規章實現的，各地的做法存在較大差異和不規范性，學者關于合同法的研究著述中也少見此方面內容。依民法理論，合同內容，尤其是其中的主要條款，是合同當事人雙方按意思自治原則所設定權利義務的具體體現，亦是判定合同性質的基本途徑。以下結合現實中的情況，對物業管理合同的主要內容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業管理合同的性質做出鋪墊[5]：

隨著城市建設和城市改造工作的開展，物業管理行業正在逐漸興起，但我國目前尚無法律、行政法規和部門規章對物業管理行業進行立法和規范，各地方法規對物業管理的規定都不一致，且內容簡單不具體，使物業管理的內涵模糊、寬泛，難以操作，實際中容易產生糾紛并不便處理，以下筆者就物業管理的性質、物業管理企業與服務對象的相互關系以及物業管理糾紛的處理作粗淺探討。

一、物業管理的性質以及與一般服務合同的區別

物業管理，即“區分所有建筑物的管理”①，是指由政府規定的對配套設施比較齊全的原有住宅區和新建住宅區以及配套設施比較齊全的大廈、工業區等物業進行管理服務的活動。就物業管理行為產生的法律關系分析，既具有行政法律關系的特性，又具有民事法律關系的特性，如從法律關系產生來看，物業管理行為是地方法規和部門規章的強制性規范；從法律關系的內容來看，物業管理的項目范圍由地方法規和部門規章及規范性文件事先界定；從法律關系的權利義務實現上看，物業管理的收費依據和標準由政府物價部門規定或遵政府物價部門指導等。但從其本質特性看，物業管理行為屬于民事法律行為，理由是：

1、物業管理行為是一種服務活動。是由物業管理企業為業主委員會及業主提供的包括財產維護、環境衛生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項目的有償服務行為。是平等主體之間產生的法律關系，沒有管理與被管理的關系，雙方主體關系中不具有服從性、隸屬性。

2、物業管理是由政府規定的服務管理活動，不是行政機關對行政管理相對人實施行政管理。建設部《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和地方有關法規都規定了住宅小區應當成立管理委員會并實行物業管理，物業管理服務中的被服務主體——業主，雖然對是否接受物業管理服務不能選擇，但可以選擇由誰來提供服務。如《江蘇省物業管理條例》就規定“物業交付使用后，業主或業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。”

3、物業管理是國際通用的區分所有建筑物的管理服務活動。目前我國法律、行政法規和部門規章對“物業”范圍尚未作統一界定，《上海市居住物業管理條例》規定“居住物業，是指住宅以及相關的公共設施。”《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定“所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。”《珠海市住宅小區物業管理條例》定義為“物業，是指住宅小區的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。”雖然各方法規及規范性文件對“物業”的表述不相一致，但對概念內涵和外延和認識基本相同，即物業，就是“區分所有建筑物”，是指住宅以及相關的公共設施和場地。物業管理就是管理物業的服務，而不是“人居管理”。

2002年深圳物業管理行業的上空一直彌漫著“紛爭、整頓、調整、反思”的氣氛，《住宅與房地產》評出2002年度深圳物業管理行業十大新聞，“東方半島花園物業管理費上調引發連環糾紛”忝列其中。該刊相關報道全文如下：

2002年3月17日，深圳市布吉東方半島花園小區因物業管理費上調一事引起部分業主不滿，接連引發原業主委員會被全部調整，新業主委員會強行招標，中標的深圳市北方物業管理公司與原恒兆基物業管理公司在小區對峙，恒兆基物業管理公司訴新業主委員會違反合同等事件發生。整個事件所折射出的關于物業管理合同的性質、物業管理權屬的移交程序及業主委員會的賠償方式和制度建設等問題，引起深圳業界廣泛關注和深入思考。目前該事件正由深圳仲裁委員會主持仲裁解決當中。

2003年3月21日，深圳仲裁委員會作出了終局裁決。由曹疊云擔任首席仲裁員的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151號深圳仲裁委員會裁決書的裁決如下：

（一）申請人與被申請人自2003年4月1日起繼續履行雙方2001年2月18日所簽

《物業管理委托合同》；

（二）被申請人支付申請人自2002年8月1日至被申請人采取措施恢復申請人的管