物業服務收費難范文10篇

隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮著非常重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，在其發展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業服務收費難就是其中之一。一部分物管企業面臨著生存和發展的威脅，制約著物管行業的規范運作。基于此，我們在市區物業企業中開展了專題調研，認真剖析物業服務收費難的成因，研究應對策略，現將調研情況報告如下：

一、物業管理服務收費的現狀

我市物業管理經過十多年的發展，總體形勢良好。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，市區57家物管企業，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業服務收費情況令人擔憂，物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。更為甚者，有些小區不斷出現更換業主委員會，業主委員會不斷更換物業公司和業主委員會自管自治等形形色色現象。

二、物業服務收費難的原因

1、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。

據調查，我市一些業主沒有確立對物業管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業主認為小區其他業主交了費，我不交費照樣能享受物業服務。一些原先積極繳費的業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

一、假設

在物業服務行業中，主要的參與者是業主和物業服務企業：業主交納物業費，物業服務企業為業主提供服務。但在物業服務行業中最大的難題就是物業收費問題。本文將博弈論理論應用到對物業收費問題的探討中，在完全信息條件下，分析業主和物業服務企業的“靜態”和“動態”博弈。假設l，博弈局中人有兩方，局中人1表示業主，局中人2表示物業服務企業。假設2，S={S，S。)表示局中人1的行動空間，s表示交納物業費h，s表示交納的物業費為0。M={M，M}代表物業服務企業的行動空間，M表示提供優質服務，M表示提供劣質服務。行動空間是雙方的共同知識。假設3，業主從物業服務中得到的效用為U。為便于分析，用財富值W來衡量業主效用的大小：w表示優質服務帶來的效用財富值，w表示劣質服務得到的效用財富值，w，>w。提供優質服務的成本為C，提供劣質服務的成本為c，C>c，業主完全可以依靠對服務質量的判斷來獲知企業的成本支出，即雙方的收益函數是共同知識。

二、博弈論分析

1、靜態博弈分析對“囚徒困境”模型的分析已經很多，在此就不再描述。通過劃線法，得到參與者的納什均衡是(w，一C2)。但這卻不是最好的結果，甚至是最壞的結果。這是因為雙方參與者同時行動，而且以后也不存在懲罰的機會(只考慮一個合同期限)，都只追求短期利益最大化，所以會采取不合作的態度。

2、有限次重復博弈分析在現實中，這種“靜態”博弈是不常發生的。現實是業主選擇物業服務企業，在合同中規定物業費；物業服務企業按照周期(月或季度)收取物業費。在這種情況下，物業服務企業首先行動，業主會根據物業服務企業提供的服務質量來選擇交納還是不交納費用(即h或者0)；然后，企業再根據業主交納物業費的情況來選擇下一階段的行動方案。在有限次重復博弈中，選擇第一階段的博弈分析。在第一階段，物業服務企業可以選擇合作(提供優質服務)和不合作(提供劣質服務)。業主在觀察到企業的行動后再選擇自己的行動方案：交納或者不交納費用。利用逆向歸納法可以得到，參與者l的兩個子博弈的最優選擇都是“不交納”；由于參與者2也是理性的，他知道參與者1總會選擇不交納物業費，所以也會選擇不合作的態度，提供劣質服務以降低費用。該階段博弈存在唯一的納什均衡解，子博弈精煉納什均衡為(w，，一C，)。我們知道，如果階段博弈有唯一的納什均衡解，則對任意有限的T，重復博弈有唯一的子博弈精煉納什均衡，其結果是階段博弈納什均衡重復T次。在本例模型中，重復多次的階段博弈(在合同期內每月或每季度重復一次)，其子博弈精煉納什均衡無非就是把(w。，一c。)重復多次，直至合同期滿。所以，只要有合同和期限存在，理性的業主和物業服務企業總會選擇不合作的態度。

3、無限次重復博弈分析在重復博弈中，理性參與者在當前階段博弈中的行動選擇必須在眼前利益和長遠利益之間進行權衡，不僅重視眼前利益，還要關注總收益。這就是說在一次博弈中不可能出現的合作行為在重復博弈的階段博弈中可能出現。我們繼續探討在無限次重復博弈中業主和物業服務企業實現“合作”的可能性。由于是無限階段，人們會考慮到長遠的利益，因此對于無限階段博弈的討論，要引入貼現因子6(i>6>0)。在這里6可以反映參與者對未來利益的重視程度：當6較大時，說明對于未來的利益比較看重；當6較小時，說明比較重視眼前的利益。當6足夠大時(6足夠接近i)，參與者就會有動機在均衡戰略的基礎上尋求帕累托改進的戰略組合，試探進行合作。定義以下觸發戰略：在第一階段參與者2選擇提供優質服務(進行合作性試探)。第t階段，如果前面t一1個階段兩個參與者都進行合作，則繼續提供優質服務，否則將選擇報復(提供劣質的服務)。物業服務企業首先選擇合作性試探，如果業主不首先偏離合作，合作將一直保持下去(合同沒有期限)。這樣，業主在每一階段博弈中獲得收益為W廣h。在無限階段博弈中獲得的利潤現值為V：(w_h)(1+6+62…)=‘l一6如果業主追求當前利益最大化，選擇偏離合作(不交納費用)，獲得收益是W。從第二期開始，物業服務企業就會選擇報復，提供劣質服務，業主獲得w。業主只好也選擇不合作，每一期的利潤都是W。因此，業主從第一階段開始的無限階段重復博弈所得到的利潤現值為V=W+W，(i+6+6…)=W1+6。l一6要使采取的上述觸發戰略成為納什均衡，必須使下式成立。．+6也就是6刈。△h是業主交納的費用的變化量，從物業服務企業角度考慮，則可以看成是企業的收益(或者產量)：同理，△w=W1-W：可看做是企業的成本變化(c會給業主帶來W的價值，C。產生w，的價值。△w代表企業成本的增加量)。無論是從邊際效用遞減規律還是邊際產量遞減規律出發，都可以認為h．b△W>△h，即—WL-—W2<，所以1≥6志>o也就是說在6。o的條件下，參與者的觸發戰略就是最優的反應，參與者走出“囚徒困境”。可以看到，在無限次業主和物業服務重復博弈中，業主和企業均會采取觸發戰略，是能夠實現“合作”的。

隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮著非常重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，在其發展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業服務收費難就是其中之一。一部分物管企業面臨著生存和發展的威脅，制約著物管行業的規范運作。基于此，我們在市區物業企業中開展了專題調研，認真剖析物業服務收費難的成因，研究應對策略，現將調研情況報告如下：

一、物業管理服務收費的現狀

我市物業管理經過十多年的發展，總體形勢良好。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，市區57家物管企業，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業服務收費情況令人擔憂，物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。更為甚者，有些小區不斷出現更換業主委員會，業主委員會不斷更換物業公司和業主委員會自管自治等形形色色現象。

二、物業服務收費難的原因

1、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。

據調查，我市一些業主沒有確立對物業管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業主認為小區其他業主交了費，我不交費照樣能享受物業服務。一些原先積極繳費的業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮著非常重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，在其發展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業服務收費難就是其中之一。一部分物管企業面臨著生存和發展的威脅，制約著物管行業的規范運作。基于此，我們在市區物業企業中開展了專題調研，認真剖析物業服務收費難的成因，研究應對策略，現將調研情況報告如下：

一、物業管理服務收費的現狀

我市物業管理經過十多年的發展，總體形勢良好。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，市區57家物管企業，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業服務收費情況令人擔憂，物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。更為甚者，有些小區不斷出現更換業主委員會，業主委員會不斷更換物業公司和業主委員會自管自治等形形色色現象。

二、物業服務收費難的原因

1、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。

據調查，我市一些業主沒有確立對物業管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業主認為小區其他業主交了費，我不交費照樣能享受物業服務。一些原先積極繳費的業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

一、對雙方關系可能產生的問題及其出現的原因進行分析

1、“先天不足”帶來的矛盾

業主在購房入住后，往往會因為配套設施、綠化、房屋質量、物業服務質量和收費等問題與物業服務企業產生矛盾。本文認為產生這種現象的原因是在前期物業管理中，存在著三個“先天不足”。其一，虛假的承諾。開發建設單位為了達成銷售，做出夸大甚至不切實際的承諾，如綠化率、配套設施、物業服務質量等等，給后續物業管理帶來了被動局面，如果處理不當，或業主表現激進，就會導致業主和物業服務企業之間的矛盾。其二，前期物業管理的“先天不足”。前期物業管理協議是由房地產開發商與物業服務企業達成的，開發商就有可能僅從自身的角度出發選擇物業服務企業，或者干脆是開發商的下屬物業服務企業。物業服務企業為了取得合同，開發商為了銷售宣傳和成本的考慮，就很可能產生低收費、低服務質量的前期物業服務合同。其三，建設遺留問題。房地產開發建設過程中存在的后遺癥帶到物業管理中，由于這部分維修費很高，物業服務企業根本無力解決。建設和管理脫節造成了物業管理先天不足，開發商與物業服務企業之間的責任不清。

2、物業管理收費難的問題

業主與物業服務企業之間矛盾的主要表現方式就是“收費難”。物業服務收費難無時無刻不在困擾著物業管理企業的生存和發展，表現有兩個方面：收費難度大，收費成本高。分析其原因，主要有二點。一是物業管理的整體性和業主交費的分散性矛盾。公共設施和公用設備的管理和維護費用有賴于全體業主，同時又服務于全體業主，但業主卻存在個體性和分散性。個體性帶來了業主對公共設施享用的不均等，分散性帶來的就是收費難。拒繳物業管理服務費的那部分業主一直損害著全體業主的共同利益。二是對違約拒繳物業管理服務費缺乏有效的制約措施，形成了收費成本高的現象。物業服務企業沒有強制收費的權利，更勿用提停水停電等違反行為，業主委員會同樣也只有勸導的義務，對于拖欠物業費的頑固業主，只有訴之于法。由于個體所拖欠的物業費標的較小，導致物業收費訴之于法的效率低，成本高。

3、物業服務質量不高

“物業管理收費率”問題是所有物業管理服務企業(以下稱：物業公司)都要面臨的一個重大問題，不僅因為它關系到企業的生存和發展，還因為用一個數字就十分直觀地反映出企業的運轉情況，同時還關系到物業公司是否有足夠的資金按照合同約定實施服務。所以“收繳率”是衡量企業好壞的標桿。

物業管理服務費是指物業公司依據物業服務合同的約定向業主或物業使用人提供公用設施設備日常運行維護、綠化管理、衛生保潔、安全防范等公共性服務而收取的費用。物業費的收繳是物業公司依據合同約定，為業主提供服務的基礎上，向業主行使請求實施債權的行為。

一、收費難的現狀、原因

1、開發商遺留問題。我國的物業管理有多種形式，但不管那一種形式都與開發商有著千絲萬縷的關系。在一定程度上，開發商在工程建設和銷售過程中遺留有許多問題，如：房屋建筑質量、規劃的配套設施不到位、項目分期開發影響居住環境、虛假承諾、售后服務不到位等。且不少業主分不清房屋質量問題是建設問題還是管理質量問題，還有許多業主根本就將開發企業和物業公司當作一家，將矛頭對準物業公司。面對上述問題時，物業公司又缺乏對開發商的有效制約，不能從根本上去解決業主面臨的問題，從而引發業主以拒交物業服務費的方式來維權。從物業公司本身來看，業主和開發商都期望盡快解決問題，如果物業公司利用自己的力量將問題解決了，不僅能緩解業主和開發商之間的矛盾，而且也能使物業服務得到業主和開發商更多的支持。實踐也證明：幫助開發商和業主解決問題，其實就是幫助了物業公司自己。2、服務質量問題。“服務不到位”、“維修不及時”、“收費不規范”是服務質量問題中最主要的三大問題，也是業主同物業公司之間矛盾的焦點。隨著住房商品化進一步推進，廣大業主對物業管理的要求不斷提高，對一部分管理服務不到位、不規范、市場化意識不強、人才隊伍和技術等方面明顯存在不足、甚至侵害業主利益的物業公司，業主通過以拒交物業服務費，來表達對物業管理公司和服務的不滿。在物業服務中，不可能不發生質量事故，問題是發生以后如何處理。物業公司首先應該從自己身上尋找原因，這樣做一方面能夠得到業主的理解，另一方面通過查原因找到自己的不足，有利于改進服務質量提高服務水平。3、部分業主消費意識不強，造成收費難。目前，業主在住房消費觀念上還存在著不少誤區。其一、部分業主沒有認識到物業管理是使其房產保值增值的一種投資行為，也沒有認識到物業服務是一種消費行為。部分業主既希望有成熟的物業管理，又不愿意承擔相應的費用，所以總想找到一些服務質量問題，以此作為拒交服務費的理由。其二、部分業主對業主公約和物業合同約定內容的概念不清楚，他們往往把業主因違規操作造成的物業服務矛盾，都歸結到物業公司的不作為，少數業主甚至把一些不應該由物業公司來承擔的內容也交由物業公司來打理，否則也以此為理由拒交物業費。要解決這類業主住房消費觀念問題，物業公司除了尋找自身不足，還應采取各種方法幫助業主樹立住房消費觀念，讓業主有繳費的心理預期。4、社會輿論導向力度不夠，造成收費難。物業管理雖然已經走過了一段歷程，其成長過程需要不斷完善，特別如收費難等問題，需要政府、廣大業主和物業公司共同努力來解決。面對管理服務過程中的出現的問題應該從客觀、公正的角度和用冷靜的心態來分析、研究，提出解決的辦法。目前還沒有有效的宣傳物業管理的政策法規，以及媒體、輿論正面宣傳報道，還沒有形成全社會關心物業管理工作的良好局面。5、企業內部管理問題。由于物業管理行業市場化進程滯后，造成不少物業公司運行模式與市場格格不入，加上物業公司大多由以前的房管所轉制而來的，有的還與房地產開發企業藕斷絲連，比如自管自建等，造成物業公司內部機制難以適應市場化的要求。其結果造成物業企業從業人員工作積極性不高，企業綜合技能、服務能力難以適應市場要求，服務質量難以滿足業主的要求。這樣的企業其收費率當然就不會太高。

二、解決收費難的基本思路

解決收費難的所有問題將會牽涉到相關政策法規，及方方面面。基于收費難的成因,根據筆者的實踐經驗和理解有以下幾點看法：1、物業公司應培育出正確的服務理念，并在實踐中加以運用，這不僅關系到物業收費的問題，更是作為物業管理行業的物業公司成敗的關鍵。如果物業服務從業人員仍然以管理者自居，把業主當作自己的管理對象，那么收費難問題就不會解決。對此每個企業和從業人員都應該有清醒的認識。物業企業應把服務理念培訓作為企業的第一要務。同時政府有關主管部門和行業協會要加強物業管理行業誠信自律，樹立良好的社會形象。要使物業公司不斷提升服務意識，進一步提高企業科學管理水平和服務質量，推動物業公司向著規范化、科學化、標準化發展，牢固樹立“誠實守信、優質服務、文明從業”服務宗旨，提升業主的滿意度;要加大對物業公司的規范管理，形成優勝劣汰機制，樹立良好的行業形象。2、在政府的主導下，加強對業主的宣傳工作，培育成熟的物業管理消費群體。在不斷規范物業公司的同時，政府和行業協會要加大對廣大物業消費者的物業管理法律法規的宣傳，幫助業主了解相關物業管理法律法規，不斷提升業主的住房消費意識，讓廣大業主意識到服務也是一種產品，也是有償消費，使小區業主更像一名真正的主人行使權利、履行義務。同時引導業主主動參與物業管理，指導、協調、監督物業公司服務行為，形成雙方互相理解、相互支持、相互配合的良好合作關系，使廣大業主成為成熟的消費者。通過我們自身物業服務的實踐以及先進國家和城市的先例告訴我們，“拒交”行為的最主要原因是業主的觀念滯后，解決收費難的關鍵就在于轉變業主的物業服務觀念。3、建立“三位一體”的政府監管機制。要加大物業前期房屋及配套設施質量監管力度，把好房屋質量驗收、綜合驗收、物業承接驗收三關，質量驗收、綜合驗收、物業承接驗收這三關相互聯系相互制約，有一關不合格就要堅決不能辦理業主入住手續。同時物業企業要做好物業的前期介入工作，派相關專業人員熟悉了解工程中的各個環節，對不合理的特別是工程細節方面提出合理的建議和解決辦法，把以后在物業管理中可能出現的問題消滅在萌芽狀態。只有這樣才能把開發建設期間遺留問題減少到最低限度，才能最大限度減少因房屋開發建設問題造成的業主不滿情緒，減少業主拒交物業管理費的理由。4、物業公司要勤練“內功”。在面對不斷變化的市場需求和日益激烈的市場競爭環境下，需要企業不斷增強社會責任感，努力作好企業的制度建設，強化企業的成本費用核算;增強企業、員工的危機意識、服務意識，打造專業化的人才隊伍，持續全面改進質量管理體系，倡導管理的精細化和服務的人性化;開展個性化的服務，努力做到服務熱情、周到、細致、完美;只有這樣才能打造出優秀的品牌企業，才能最大限度地滿足業主需求，才能在不斷變化和日益激烈競爭的市場環境中發展壯大。5、建立業主履行義務的引導機制。業主意識覺醒之時，正是物業管理市場成熟之日。要做到這一點，首先要通過建立和完善業主委員會工作指導制度，并且政府要發揮在業主委員會建立和完善方面的引導作用。其次，要通過各種宣傳途徑加大對物業管理的宣傳，進行正面引導，特別是廣播、報紙、電視臺及一些官方機構的正面宣傳。第三，通過業主之間的權益侵害加以引導，讓業主普遍意識到不繳費的業主實際上是侵害了繳費業主的利益。發揮業主的相互監督和輿論引導作用。6、政府要加強物業管理立法工作，制定相關的產業政策。政府主管部門要盡快完善物業管理法律、法規的配套文件，使物業管理服務、收費、維權有法可依，使物業公司和業主能進一步明確各自的責、權、利。其次政府要研究制定有利于行業發展的產業政策，加大行業發展的扶持力度，如：物業公司的稅收政策，物業管理成本上漲后的調整物業費標準的指導性政策，小區公共配套設施設備能耗的價格政策等。7、建立物業公司的維權機制。目前，物業公司訴訟業主不繳費的案件占物業管理訴訟案件的80%以上，從法院的判決結果來看，幾乎近100%的物業公司都能勝訴。但訴訟金額少，訴訟成本高是事實，訴訟程序繁雜、耗費的時間長也是事實，同時還存在勝訴的執行問題等。所以政府有關部門能否簡化訴訟程序，采取集中受理，降低訴訟費用，加大執行力度等手段，是政府應該關注的問題。

一、物業管理中物業服務費收繳困難原因

(一)物業服務費定價及名目不公開透明

很多地方條例規定，普通住宅的物業服務費，由業主大會、開發建設單位與物業企業在政府指導價格范圍內協商確定。政府指導價格由價格主管部門會同物業管理主管部門制定，并向社會公布。盡管如此，實踐中物業服務費的定價過程并不透明，特別是到底包含哪些服務項目，服務標準如何，如何確定的服務價格等問題并未及時向業主公布，導致在物業管理過程中業主期望過高，不滿意物業企業的工作而拒交物業費。

(二)物業企業責任不明確

物業企業應當履行其物業服務合同中的約定義務以及一定法律規定下的法定義務。物業企業最基本的責任主要是要保證物業的安全、整潔和正常使用功能。所謂物業服務業企業責任不明確，實際上是指責任標準的不明確。實踐中，常引發矛盾的問題在于物業企業對于物業安全的保證是否包括對業主人身財產的安全保障，是否應當設置嚴格的門禁制度;在小區綠地上出現亂種果樹田地的現象是否應歸咎于物業企業對物業整潔責任履行的不到位等等。這些疑問都可能導致業主對物業企業的不滿，使物業費收繳困難。

(三)業主以不繳物業服務費為手段對抗物業企業

一、十堰市城區物業服務與管理存在的主要問題

（一）監督管理不到位，影響物業管理工作健康發展。一是監管部門之間責職不清。物業管理監督工作涉及到十多個單位，在實際工作中，各部門職責范圍、責任分工還沒有劃清，沒有對行政執法和業務管理進行統一協調，導致各部門一有任務就往社區和物業企業身上壓，遇到具體問題就相互推諉扯皮。二是小區內監管缺位。由于各部門職責不清，行政監管、執法體制尚未理順，造成小區內監管缺失，致使小區內亂搭亂建、亂堆亂放、噪聲油煙污染、住宅改經營用房等違規違法行為時有發生。三是物業配套設施驗收不到位。有的房地產建設單位沒有嚴格執行“三同時”（同時設計、同時施工、同時交付）制度，有的部門驗收把關不嚴，供水、供熱、供電等企業也沒能有效參與到小區物業驗收，有的物業公司為了承接業務“只攬不管”，致使一些物業設施不全的樓盤進入了市場，給后期物業管理埋下了隱患。（二）物業管理收費難現象突出，影響物業服務水平提高。物業管理收費難是長期困擾物業管理的老大難問題，已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸。一是供水、供熱代收代繳難。十堰市城區物業小區供水、供熱及部分供電還未實現終端收費，而是由物業公司代收代繳，供應單位只按小區總表收費，并不承擔總表與分表之間跑、冒、滴、漏的差額和二次供水、供熱、供電過程中產生的損耗及設備運行維護費用，這些差額費用與損耗就落在物業公司和業主頭上，有的物業公司無力承擔損耗，就通過提高供水、采暖收費價格或減少供暖時間等方式來彌補耗損費用，引發業主強烈不滿，拒交物業費。二是開發建設單位遺留問題造成收費難。物業行業興起初期，為解決“重建設輕管理”、“只建設不管理”的現象，形成“誰開發，誰管理”的物業管理模式。但同時也決定了“子物業公司”從屬、依附、受制于“母房地產開發企業”的局面［2］。當房地產開發企業沒有兌現房屋銷售時的相關承諾、未履行房屋質量保修責任、不能按照合同約定期限辦理房產證時，業主就將矛頭指向物業公司，通過拒交物業費用來維權。三是業主對物業管理服務不滿意導致收費難。部分物業服務企業服務意識差，小區基礎設施損壞不及時維修，衛生不能及時清理，不能按合同約定提供質價相符的物業服務，業主拒交物業費。四是部分物業公司侵占小區公共收益引發收費難。根據《物權法》規定，小區公共區域內所得收入歸全體業主所有，目前，多數小區內電梯廣告費、公共停車費及公共區域內租賃費等收益并不是由業主大會或業主委員會管理而是歸物業公司支配，大部分小區物業公司公共收益、支出不透明，部分物業公司還將這批收入用于公共設施維修和補貼物業管理費，業主對此有抵觸情緒，并以拒交物業費的形式來表示抗議。（三）業主委員會規范運行難，不能有效發揮橋梁紐帶作用。業主委員會成立困難，缺乏監督管理，規范運行困難，難以充分發揮作用。一是業主委員會成立難。各小區業主普遍缺乏主人翁意識，對成立業主委員會漠不關心，再加上業主互不熟悉，利益訴求不盡相同，導致召開業主大會、成立業主委員會較為困難。據房管部門的統計，十堰市城區實行物業管理的小區有410個，目前只有256個成立了業主委員會，只占小區總數的62%。二是業主委員會不能充分發揮作用。業主委員會委員多由小區業主兼職擔任，成員專業素質、能力和公信力有限，對業主委員會的權利義務了解不多，業主委員會形同虛設，難以真正發揮業主委員會作用；有的業主委員會委員收取物業公司的好處，與物業公司有利益往來，不能有效維護廣大業主利益，引起業主不滿。三是部分業主委員會委員濫用職權。有的業主委員會委員將業主委員會當作牟取私利的工具，利用職務之便要求物業公司減免物業服務費、停車費，承攬小區工程項目，甚至索要財物，當物業公司不能滿足他們私欲，就挑起業主和物業公司的矛盾，為小區物業管理制造矛盾。（四）老舊小區存在問題較多，開展物業管理工作難度較大。一是老舊小區面積較大，分布零散，不便于集中整治。十堰城區2001年以前開發建設的老舊小區總面積達37.7萬平方米，有31376戶入住，城中村的建筑面積也大約在900萬平方米以上。這些老舊小區大多七零八落地依山順溝而建，規模小、分布散、房屋舊、管理混亂。二是老舊小區物業基礎設施差。老舊小區大多建于上個世紀七八十年代，由于房改時征收的住房維修資金比例偏低，維修資金根本無法滿足公共修繕的需要，導致老舊小區房屋本體、給排水系統等公共設施年久失修，部分供水管道嚴重老化，經常出現停水停電，引發群體性上訪。三是物業托管難度大。老舊小區居民結構復雜，居民素質參差不齊，小區居住的大多數是老人、外來務工人員、下崗工人等社會弱勢群體，這些居民收入低下，經濟承受能力差，家庭負擔重，人員流動性大，物業消費觀念淡薄，物業管理難度特別大，加之老舊小區物業基礎設施差，沒有物業管理公司愿意接收托管。據統計，十堰城區無物業管理、無業主大會及業主委員會的“三無”小區就有146個，占比達16%。

二、解決物業服務與管理突出問題的對策

（一）建立健全政策法規，切實提升物業行業服務水平。一是出臺物業管理相關法律法規。根據《物權法》、《物業管理條例》，制訂出臺符合民意、契合我市實際、操作性強的法律法規，不斷建立健全物業管理的行業法規體系，為物業健康發展提供法制保障［3］。二是進一步加強對新建項目的管理力度。詳細制訂物業小區配套設施設備建設標準，建立綜合驗收制度，對達不到標準的物業小區堅決不讓交付使用。及時制定出臺新建小區規范管理的實施辦法，依法從嚴整治私自進入住宅小區的無證經營行為，確保新建小區健康運轉；三是加大對物業服務行業的政策扶持。出臺扶持城區物業服務行業發展的相關政策，逐步退出物業管理的具體事務，鼓勵和引導物業管理向市場化、專業化、規模化方向發展，提高城市物業服務的整體水平。（二）加強物業監督管理，促進物業服務和管理工作健康發展。物業監督管理工作直接影響小區的物業服務和管理水平，市政府及相關部門要切實履行監管主體責任。一是加強小區監管。明確各單位職責分工，劃清權責界限，盡快形成職責清晰、分工明確、各負其責、齊抓共管的物業管理格局，共同推進小區物業監管工作，有效遏制小區內亂搭亂建、亂堆亂放、噪聲油煙污染、破壞綠地、住宅改經營用房等違規違法行為。二是加強物業管理綜合驗收工作。盡快出臺《住宅綜合驗收和物業交接辦法》，未驗收或驗收不合格的房子一律不許出售，從源頭上為小區后期物業管理工作掃清障礙。三是大力推進能源供應收費終端到戶。制定、出臺《一戶一表、水表出戶、終端收費》管理辦法，大力推行一戶一表改造，確保新建、原建小區一律實行水電暖終端收費。四是建立物業信用評價體系。將企業服務質量、透明收費、企業違法違規情況、業主服務評價等納入物業企業信用評價指標體系，強化信用評價結果運用，將信用評價結果與資質審核升級、項目招投標等工作相結合，通過行政和市場的手段規范物業企業行為，促進物業企業優勝劣汰，提高物業公司服務水平［4］。（三）加強對業主委員會指導，不斷加強業主委員會管理能力。一是加大物業相關知識的宣傳力度。采取多種形式，廣泛宣傳法律法規，培育業主物業管理觀念，引導業主參與、支持小區業主委員會成立和管理工作。二是積極推動業主委員會成立工作。繼續將業主委員會成立情況納入各區、街道辦事處和社區居委會的業績考核指標體系，探索利用智慧小區等物業服務和管理電子信息平臺，開展業主大會和業主委員會成立工作，增強業主參與小區事務的積極性。三是建立業主委員會監督管理機制。通過建立業主監督委員會、完善的業主委員會工作制度、規范業主委員會權利運行程序、建立業主委員會責任追究機制等措施，解決業主委員會成員濫用職權行為，確保業主委員會依法代表業主行使權力，依法支持物業公司開展服務工作。（四）強化措施，不斷加大老舊小區的綜合改造和后續物業管理。一是大力推進老舊小區綜合改造。將問題突出的老舊小區按照問題輕重緩急分批分年度列入綜合改造計劃，徹底解決老舊小區能源供應和基礎設施老化問題。二是加大老舊小區物業管理提檔升級財政資金投入力度。要繼續加大老舊小區物業管理資金投入力度，安排專項資金，通過以獎代補的形式，用于老舊小區物業管理的提檔升級，為老舊小區物業管理改造提供資金保障。三是規范老舊小區物業管理工作。逐步建立健全以市場運作為主，以原產權單位和業主自主管理為輔的長效管理機制。全球有三種物業管理模式：委托管理、自營管理、兼容管理［5］，自營管理是由業主自己管理，自營管理不需要定期收費，只是根據需要很少量地收取必要成本費用，其最大的優點是節約開支。獨棟、松散老舊小區應采取自營管理模式，降低服務成本，提升小區物業管理水平。物業管理存在的問題引發了了大量的矛盾糾紛，阻礙了行業管理水平的提升，影響了社會的和諧穩定。只有加強政府組織領導作用，不斷完善政策、法規，強化行業監督管理，借鑒國內外先進經驗，才能推進物業服務與管理快速、健康、可持續發展。

［參考文獻］

［1］肖海軍.物業管理與業主權利［M］.北京：中國民主法治出版社，2006（6）:17-18

隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮著非常重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，在其發展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業服務收費難就是其中之一。一部分物管企業面臨著生存和發展的威脅，制約著物管行業的規范運作。基于此，我們在市區物業企業中開展了專題調研，認真剖析物業服務收費難的成因，研究應對策略，現將調研情況報告如下：

一、物業管理服務收費的現狀

我市物業管理經過十多年的發展，總體形勢良好。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，市區57家物管企業，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業服務收費情況令人擔憂，物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。更為甚者，有些小區不斷出現更換業主委員會，業主委員會不斷更換物業公司和業主委員會自管自治等形形色色現象。

二、物業服務收費難的原因

1、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。

據調查，我市一些業主沒有確立對物業管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業主認為小區其他業主交了費，我不交費照樣能享受物業服務。一些原先積極繳費的業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

本文作者：湯鴻黃安永朱新貴工作單位：三江學院土木工程學院

中國物業管理行業可持續發展面臨主要問題

經過近30年的努力,物業管理取得了巨大的發展,逐漸得到了廣大人民的認可和支持。然而在其發展過程中也出現了諸多問題,通過綜合,我們不難發現我國物業管理行業發展所面臨的問題主要表現在以下幾個方面：1、物業服務企業的專業化程度不高目前,我國物業管理行業仍屬于勞動密集型行業,隨著管理規模的擴大,服務人員也越來越多,但其中多數來自下崗轉崗職工,高素質人才嚴重缺乏,高學歷人員占據行業人數比例太小,造成從業人員整體素質不高。2、“質價不符”導致物業服務滿意度較低圍繞著物業管理質價不符的矛盾迅速上升,業主對物業管理越來越不滿意。隨著業主的消費權益及參與意識的覺醒,要求物業管理質價相符、物有所值。但是,廣大業主對物業管理不了解,不清楚物業管理應該做什么事情,做到什么程度達到什么標準,許多物業管理企業也不清楚自己該承擔什么責任,服務到什么程度的服務標準不清楚。3、物業服務收費難且不規范從物業管理產生的那天起,“物業服務收費難”就一直困擾著物業服務企業,造成物業管理收費難的原因是多方面的,如：物業服務企業服務質量不到位；規劃建設環節遺留問題,業主存在僥幸心理；國家法律不完善、政策落實不到位等等。另外,物業管理收費還存在不規范行為。盡管國家頒發了《物業服務收費管理辦法》,但是各地物價主管部門沒有嚴格實施,當地收費標準又不見出臺,服務收費沒有做到有章可循,由此導致物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應。4、業主委員會作用未完全發揮作用由于業主大會和業主委員會組織建立難度大、業主委員會運作缺乏經費保障、業主委員會的人員素質得不到保障、對業主委員會缺乏有效的監督等原因,導致多數業主委員會的運作效率比較低,有效作用發揮不夠,少數業主委員會行為尚不規范,有亂作為情況。業主委員會作為業主自治組織,形式松散、責任重大,未能與物業管理的發展同步成長起來,業主自我管理、自我約束機制尚未形成。5、物業管理的招投標市場運行機制不完善當前全國各地大城市基本建立物業管理招投標市場,開展了一些物業管理項目招投標。但從實際效果及外界反映,并未達到國家頒布的《招投標法》的目的。主要表現在：物業管理招投標普及率不高,行政領導、企業單位干預大；物業管理投標市場化程度不足,暗箱操作,壓價不正當競爭時有發生；招投標投入的人力、物力、財力太多、成本太高,對微利服務企業壓力過大,企業缺乏積極性；物業管理招投標示范文本缺乏,一些單位不規范定位,使物管招投標缺乏公平、公正性。

中國物業管理行業未來發展的趨勢

1、本行業發展的必然趨勢,但許多地方的物業服務普遍存在監督缺失、質量無法保證,出了問題物業服務公司與外包單位互相推諉,逃避責任；專業化市場的培育、專業機構的成長也需要很長一段時間。綜上所述,未來一段時間內,將是一體化與專業化并存的局面。2、服務由粗放式向菜單服務轉變、由單一服務進入到設施管理隨著人們生活水平的提高和物業管理意識的增強,人們對物業管理提出了更高的要求,菜單式服務應運而生,這種方式擴大了業主的自主選擇權,業主可以按照個人的需要和承受能力選擇服務項目,物業服務也將更為人性化、個性化,并且隨著設施管理傳到中國,未來中國的物業管理也將步入設施管理時代。3、物業管理師開考,準入制度實施對我國物業管理的影響物業管理師制度對我國未來物業管理模式影響：品牌企業將高度重視物業管理隊伍的人數和質量；物業管理師可以注冊物業管理公司,擔任企業領導；物業管理師作為職業經理人,接受物業管理企業的雇傭,從事專業物業管理活動；物業管理師可以以自由人的身份,合伙注冊“物業管理師事務所”；物業管理師可以專業人士的身份,受雇于業主委員會。4、《物權法》實施將會出現業主大會資質管理,并從社會上聘請專業化公司實行管理從2007年3月通過的《物權法》第八十一條第一款“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理“的規定可以看出法律既允許業主自行管理也允許委托物業服務企業或其他管理人管理,這就會產生不同的管理現象業。主通過業主大會和業委會委托各專業公司管理,也可將物業管理委托給小區內擁有物業管理相應職業資格的業主進行管理。當然,還可將各項管理服務委托給專業物業管理公司。5、政府將會進一步加強對物業管理規范和引導,品牌化、專業化特色服務凸顯物業管理是城市管理中的重要組成部分,它關系千家萬戶的切身利益,關系到社會的穩定、公共物業安全、秩序以及城市的發展。而物業服務公司又是一個的特殊的民事主體,它一方面根據服務合同對業主提供相應的公共服務,另一方面還擔負著對公共物業安全及秩序進行監管的職能,而且是全體業主所應承擔的社會責任在法律意義上的一種轉換。業主與物業管理服務公司也不可能獨立處置或面對因這種公共管理而產生的關系或后果,政府不可能也不應該置身干事外。政府應利用法律規范與行政監督等方式推動物業管理沿正確方向發展。通過立法明確雙方的權利與義務,加強對業主委員會、物業管理企業以及物業使用與維護的監督和管理。這樣物業服務企業在發展中將從數量型增長向質量、規模、效益型增長轉變,這就驅使一些物業管理服務企業向品牌化企業的方向發展,品牌就變成了企業爭奪市場的重要手段。以品牌爭客戶的時代到來,將使物業服務企業合小為大,合弱為強,做響品牌,形成一批骨干企業,引領行業發展。綜上所述,我國物業管理行業自1981年誕生以來,取得了有目共睹的成績,對社會、經濟、環境作出了突出的貢獻,在我們的生活中扮演著越來越重要的角色。但不可否認,物業管理發展道路上還存在著方方面面的問題,制約著行業獲得更大的突破與發展。但這是在中國市場經濟發展過程中出現的問題,是前進中產生的,隨著中國經濟的發展,社會的進步,人們思想道德與法治水平的提高,這些問題必將會得以解決,中國物業管理行業將不斷發展壯大,進入良性的可持續發展的狀態,成為國民經濟中的“朝陽行業”。