維修基金管理辦法范文

導語：如何才能寫好一篇維修基金管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）專項維修維修資金的規定

《物業管理條例》（2003年9月1日施行）第54條規定：＂ 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。＂

（二）專項維修基金的規定

1、建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（1999年1月1日實行）第4條規定：＂凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。

維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字［1998］7號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。＂

2、《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字［1998］7號）第3條規定：＂代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。

共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。＂

3、國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》（2004年1月1日起執行）第11條第4款規定：＂物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。＂

二、“專項維修資金”與＂專項維修基金＂的比較

兩者的區別

1、前者是《物業管理條例》規定的概念；后者則是《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定的概念。

2、《物業管理條例》屬于行政法規，因此，前者屬于行政法規規定的概念；《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》屬于部門規章，因此，后者是部門規章規定的概念。

3、前者適用于住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業；而后者則主要適用于商品住房和公有住房出售后的物業，也適用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第22條）。

4、前者交納的主體是業主；后者則又區分商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房的交納主體是購房者（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第5條第1款）；公有住房出售后的交納主體有二，其一是售房單位，其二是購房者（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第6條第1款第1項、第2項）。

5、前者專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造；后者則用于房屋共用部位和共用設施設備的維修。

6、前者屬于業主所有；后者則根據適用范圍的不同具體區分為商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房由購房者交納的基金屬于全體業主共同共有（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第5條第1款）；公有住房出售時售房單位提取的基金屬于屬售房單位所有，購房者交納的基金屬于全體業主共同共有（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第6條第1款第1項、第2項）。

7、前者收取、使用、管理的辦法，《物業管理條例》授權國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定，而至今兩部門沒有制定具體的收取、使用、管理的辦法；后者則是由建設部制定的，由具體收取、使用、管理的規定。

由此可見，兩者之間存在著明顯的區別，因此，不能得出＂專項維修基金＂就是＂專項維修資金＂的結論。

（二）兩者的相同之處

另外，兩者之間也有一些相似之處，如適用的范圍、交納的主體、權屬等方面。

三、關于兩者之間的適用關系

對此有兩種截然不同的觀點。一種觀點認為自2003年9月1日《物業管理條例》施行后只能收取＂專項維修資金＂，不能收取＂專項維修基金＂。而＂專項維修資金＂只能按照國家有關規定交納，而至今沒有國家有關規定，因此，業主勿須交納＂專項維修資金＂。此其一。其二，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》作為部門規章，在其上位法《物業管理條例》沒有具體規定專項維修資金的收取、使用、管理的情況下，規定了專項維修基金的收取、使用、管理規定，違反了《立法法》的規定。根據《規章制定程序條例》第37條第1款的規定，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的制定機關發現與新公布的法律、行政法規或者其他上位法的規定不一致的，或者與法律、行政法規或者其他上位法相抵觸的，應當及時修改或者廢止。因此，在《物業管理條例》施行后，應適用《物業管理條例》的規定，而不能適用《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定。

另一種觀點則認為，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》施行在先，《物業管理條例》施行在后。《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定與《物業管理條例》的規定不沖突。在不沖突的情況下，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》可以制定具體的適用規則。因此，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》并沒有違反《立法法》的規定。此其一。其二，前一種觀點只適用《規章制定程序條例》第37條第1款的規定，但卻忽視了該條第2款的規定，即修改、廢止規章的程序，參照本條例的有關規定執行。《試行辦法》的制定機關在沒有修改、廢止《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的情形下，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》仍是有效的。因此，適用《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》沒有問題。

筆者傾向于第一種意見。但須對第一種意見的理由進行兩點補充，其一是＂專項維修資金＂與＂專項維修基金會＂存在著重大的區別。其二是在實務中對＂專項維修基金＂還沒有建立起符合《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》要求的機制，更不用說＂專項維修資金＂這種機制了。

四、對當前收取＂專項維修資金＂的解決辦法

在實務中，有些房地產開發經營企業在出售住宅商品房時收取＂專項維修資金＂，具體又有不同的方式：

有些是在商品房買賣合同中作出了約定，由房地產開發經營企業收取，比例一般為商品房出售價格的2－3％。如果業主不交納，。可以以違約來追究業主的責任；

有些是合同中沒能約定，而是根據《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》及地方性規章和規范性文件收取＂專項維修基金＂，對此我認為不妥，業主可以拒絕交納。有些是合同中沒有約定，而是根據《物業管理條例》來收取＂專項維修資金＂，對此有些業主根據房地產開發經營企業的要求交納了，有些則沒有交納。對于沒有交納＂專項維修資金＂的業主，根據現行的規定，房地產開發經營企業沒有救濟的方式和途徑，既不能向人民法院起訴，更不能向民商事仲裁機構申請仲裁。

篇2

【關鍵詞】物業維修基金；管理與運作；法律問題

一、我國物業維修基金的相關概念

為了業主全體利益，在住房出售之后，為了能夠在保修期過后對物業范圍內房屋的公共部分、公共設施等更新、維修、改造提供資金的基金就是所謂的物業維修基金。在我國城市化進程中，重建輕管思想嚴重，使得大多房地產開發商只為將自身利益最大化，在房屋建造時粗制濫造偷工減料，更甚至許多隱患在業主入住時無法檢查到，這樣的房屋一經使用，業主不僅需要面對難以承擔的維修費，更無法找到出現故障的問題在那里，因此，我國相關法律法規明確規定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的維修則需要使用物業維修基金進行維修，目前世界上多數國家均對物業維修基金的設立做出強制性規定。可以說物業的“養老金”就是物業維修基金，其在營造和諧生活環境以及完善物業管理體制方面起著重要的作用。

二、我國物業維修基金管理與運作中存在的法律問題

（一）物業維修基金歸集出現的法律問題

第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業管理制度建立時間較短，各地區管理制度發展水平參差不齊導致各地立法不一。例如廣州地區規定物業維修管理基金以開發商作為繳費主體，以求降低業主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發商尋找規定的漏洞，將這筆錢又重新轉嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中規定繳費主體應該是購房者，但是根據法理，部門規章以及地方性法規法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現矛盾的時候，法官將無所適從。

第二，歸集不到位。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中有指出，若業主沒有繳納基金，開發商就不能夠給予業主入住鑰匙，但是目前部分業主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區物業的維修保養。

（二）物業維修基金管理運作中出現的法律問題

物業管理企業是以營利為目的，遵照法律法規程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業管理企業對物業維修基金進行代收的問題逐漸凸顯出來。物業管理企業的最終目的是實現經營利潤最大化，其所提供的維修服務也是為了獲取利潤。然而由于目前物業市場不夠規范，使得很少有物業管理企業以樹立企業形象為目標。由于物業維修基金巨大的數目，并且相關法律法規并沒有規定物業管理企業需要對物業維修基金收費以及標準進行公開的義務，因此挪用其不僅能夠給企業帶來巨額利潤，更是在短期內無法被業主所察覺，因此在利潤的誘惑下，多數物業管理企業鋌而走險，出現挪用、私吞等犯罪違法行為。

三、關于完善物業維修基金管理運作制度的建議

（一）建立健全的相關法律法規制度體系

物業維修基金與社會保險基金一樣，均是群眾能夠安居樂業的重要保障。由于我國目前物業管理以及業主資質等立法體系存在問題，使得物業維修基金法律制度無法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業維修基金制度依據的法律。其次需要以基礎立法為根本，建立起物業維修基金使用以及管理的行政法規或是單行法，以促進我國物業維修基金制度有關的法律法規體系不斷健全完善。

另外，立法需要對物業維修基金中行政部門的監管職責進行明確規定，在物業管理企業，開發商存在物業故障不及時維修，或是業主舉報維修基金被侵占的時候，相關部門不能夠及時采取管理措施，對被侵犯的權利進行救濟。再者，物業行業需要被立法賦予一定監督權力，讓其有權利用宣傳欄，報紙以及網絡將關于物業維修基金的重要信息向全體業主公布，使得全體業主能夠對物業管理企業、開發商以及業主自主機構等行為進行監督，一旦出現不良行為能夠進行及時有效的反饋。

（二）規范物業維修基金管理運作

第一，對于每一筆所動用的物業維修基金物業管理企業均需要定期對其用途、動用數額等進行公布，并且規定業主具有隨時查閱物業維修基金運作情況的權利。第二，相關法律法規需要對物業管理企業以及業主委員會之間的關系進行明確，使得其權利能夠受到多方制約。當物業管理企業權利被業主委員會所侵犯時，需要有強制性法律對其進行制裁。第三，借鑒發達國家經驗，引進法律顧問作為業主委員會的法律援助，引入基金管理公司、會計事務所以及保險公司等提供金融服務，這樣才能夠從根本確保物業維修基金的安全與收益。

（三）規范施工單位的保修義務

開發商需要謹遵建筑法律法規需要以及標準，向小區物業管理公司遞交合格的房屋，物業管理公司在承接建筑時，需要對公用設施以及物業公共部分進行檢驗。移交之后，若是發生故障，物業管理公司有義務對其進行維修，若是在保修期內，則需要由施工單位進行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進一步規定其需要為所建物業進行財產保險，財產保險期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內房屋出現問題，開發商“卷鋪蓋走人”，導致業主無法找到開發商承擔責任，而物業管理公司也由于無法追償維修費用而拒絕接受保修期內的維修。

（四）建立具有投資收益功能的信托機構

第一，可以借鑒發達國家的物業維修基金保值增值方法。例如法國許多物業管理企業同時監管多棟大樓，所收取的物業管理費以及物業維修基金總數驚人，這筆數額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風險的行業以求達成保值增值的目的。

第二，有學者提出利用社會分工理論進行對物業維修基金的保值增值，即成立專業信托機構對物業維修基金保值增值工作進行承擔，風險自負，按照比例對增值部分進行分成。由于物業維修基金是業主對業主自治機構的信任，以改造、維護以及更新小區公共設施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進行調整，并且在此基礎上成立具體的信托法律制度用以對物業維修基金進行管理。

結束語

隨著我國房地產市場的快速發展，新建小區也日益增多，人們對物業維修基金越來越關注，其使用、籌集以及保值增值等相關問題與全體業主的自身利益聯系緊密，并且物業維修基金制度對房屋的安全使用以及公共區域的使用功能等有著重要意義，因此成為關注焦點。因此，需要對物業維修管理基金的監督機制，管理方式等立法不斷加強完善，明確其性質，不斷健全其歸集、管理、運作等流程中的法律法規，從而促使物業維修基金逐漸規范。

參考文獻

[1]于玉蓮，魯捷.物業管理法規[M].電子工業出版社，2008年版

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[關鍵詞]房屋；維修基金；管理模式

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）08-0198-01

前言

社會經濟和科技的快速發展，相關產業和經濟也隨之發展起來，近幾年來，房產經濟發展速度較為突出，但是在發展的同時，人們在居住和使用的過程中出現了一系列的問題，困擾著人們的正常生活和工作，完善房屋維修基金管理模式，健全房屋維修管理制度體系勢在必行。

1 房屋維修基金管理不足

我國房屋實行商品化是在最近幾年開始實施的，正是由于實施的時間還不夠長，所以在房屋維修基金管理模式中存在這一系列的問題。

1.1 房屋維修基金管理力度比較弱

造成這種現象出現的原因主要是顯現的房屋維修管理模式下機構不健全，相應的管理手段也不夠先進，導致矛盾、糾紛的出現。房屋維修基金在沒有業主大會之前主要由房屋所在地的房產主管部門進行管理。該部門通常情況下會選擇當地銀行來對房屋維修基金進行專項管理，同時在該銀行設立一個專戶。自從有了業主大會，房屋基金也被存放在當地銀行，但是進行基金賬目管理的部門則要由業主會選取，從這一點上可以看出，有三個管理者參與了維修基金管理，這在很大程度上降低了基金管理的力度，甚至導致部分地區出現侵吞、挪用現象，加之有些基金管理賬目本就混亂，管理不嚴，損害了業主利益，從而導致矛盾發生。

1.2 資金運用不到位

業主繳納維修基金的最根本目的是讓基金真正用到維修工作上，包括維修小區公用部位和設備。此外，房屋維修基金在、投資工作中的運行也是基于維修目的的。維修基金如果沒拿來進行房屋維護與建設，那么它的收繳也就沒有了意義。但是，盡管絕大多數人知道這一道理，但是實際使用維修基金的過程中還存在維修不足的問題，即資金在維修工作中沒有落實到位。

1.3 資金管理成本耗費大

《住宅專項維修資金管理辦法》曾指出，如果在銀行開設一個專戶進行基金管理，那么需要做好設帳工作，首先要先以小區為單位，在此基礎之上根據房屋設置分戶賬。對于沒有物業管理的，則設帳的時候按樓來進行。這樣做增大了基金管理信息量，使管理程序變得復雜，各環節工作量很多導致管理工作既耗時又費力，增加了資金管理成本。

2 完善房屋維修基金管理模式

2.1 完善法規建設

針對現階段房屋基金管理力度弱，管理機構不健全的情況，可以采用完善法律法規建設的方式來進行解決。這主要是因為資金管理力度差是缺乏上層指導。關于房屋基金管理的法律法規或是相互存有沖突，或是在某一領域內涉及不全面。這也稱為了完善房屋維修基金管理模式的一個阻礙。因此，為了優化管理模式，國務院或其它權利部門應該就房屋維修基金相關問題進行完善，比如對維修基金的收取數量及收取范圍做好明確規定，同時對于歸集、監管等環節進行立法管理，保證房屋維修管理工作在何時何地都能有法可依。另外，在執行期間，政府及相關部門也應據此制定關于基金管理的具體細則，保證上方制度和下方執行的統一，以完善和規范基金的歸集、管理工作。

2.2 加強基金監管

房屋維修基金管理是一項長期工作，它所涉及到的基金收繳、歸集或投資等方面聯系性較強且比較復雜，此外基金管理工作有涉及到廣大人民群眾的利益。因此在維修基金的使用和管理方面一定要加大監管力度，避免出現錯誤。特別是要確保收繳上來的資金安全，因此要做好基金監管，保證基金應用到位，防止資金管理和使用過程中有違法亂紀情況出現。

2.3 規范資金的歸集和使用

歸集和使用是進行基金管理的一項重要內容，因此想要保證基金管理工作的的落實，首先要先做好基金的歸集工作，這一點上可以先從地方政府和房地產管理部門入手，由它們建立一個專門機構來進行資金的歸集和使用。對于已經收繳到的維修基金，應盡快交到管理機構進行管理，已經被挪用的基金一定要進行追繳和補足。其次，還應該加強對基金使用的管理，保證基金真的能取之于民、用之于民。

3 房屋維修基金管理模式創新

為解決上述房屋維修基金管理工作中存在的不足，確保房屋維修資金的最優化利用，對于現階段房屋維修資金管理模式的創新變得十分必要。為了讓基金避免投入風險，提高基金利用率，可以采用一種政府主導模式來加強對房屋維修基金的管理。

3.1 創新原則

這種新型管理模式下主要由當地政府負責來支配維修基金運作，同時也有政府進行日常基金的管理。這樣做的主要原因政府在物業公司等涉及到房屋維修工作的組織部門面前是具有公信力的，而且政府本身就具有統籌資金的能力，相比較其它部門而言也有著更高的抗風險力。在這一模式中，業主繳納的房屋維修資金和資金運作下的經濟收益是維修基金的主要來源，由政府統一進行支配和操縱可以將房屋資金運作規劃到國家融資計之中，這樣既有利于資金安全，同時也能達到其增值性要求。

3.2 理論設計

首先，政府主導下的房屋維修基金管理模式實行基金的統一運作和管理。應盡量選擇高等級的行政單位來進行統籌基金運作，如省政府。可以選擇在政府的支持之下開設一個國有制公司，該公司為獨資性質，主要進行房屋維修基金信托，它應用于其它公司一樣正常管理，但是其性質卻為非營利性。在這個公司中，設有專職人員進行基金理財工作、審計或風險管理等。而基金歸集、賬戶管理等工作則由公司交付房地產管理部門來進行。在公司進行理財的過程中，所得到的收益有一些會轉進業主賬戶，其它的一些則留下支持機構日常運轉。

其次，在基金歸集方面，政府則是使用強制性的方式來進行確保的。例如：在給業主辦理產權證的時候，會提出以繳納維修基金為辦理的前提條件。這種方式可以促使業主繳納房屋維修基金。如個人基金余額過低，相關部門需要負責同時繳納維修費，業主如不配合，則可以選擇讓水利部門代收的方式來收繳。

最后。基層房管所具有管理職能，主要負責對維修基金的統計管理，在這一模式之下，政府應負責強化房管所這一職能，當其管理職能大到一定范圍之后，如果業主在物業方面存在問題便可以直接同房管所交涉，這樣業主不需要在多個行政主管方之間處理問題。

4 總結

綜上所述，房屋基金的收繳和使用切實關系到每一位業主的利益，因此做好房屋維修基金的管理工作具有重要意義。現階段，我國的房屋維修基金管理模式還存在不足，因此，對于已經存在的問題相關部門一定要由足夠的重視并及時制定出相關政策去改進和完善，同時可以嘗試去創造新型管理模式。無論采用何種方式，其最終目的都在于保證房屋維修基金的收繳能真正做到取之于民、用之于民。

參考文獻

[1] 龐喜錄.加強維修基金歸集與管理建立房屋維修保障新體制[J].中國房地信息.2012（04）.

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烏魯木齊退休金調整：烏魯木齊市20xx年養老保險待遇資格認證正式啟動烏魯木齊市的退休人員注意了，4月起，20xx年烏市居住離退休人員養老金領取資格認證啟動，截至6月30日，無正當理由不辦理者將停發養老金。

4月9日，記者從烏市退休人員社會化管理辦公室了解到，認證人員包括：在烏市定居，由烏市社保管理局按月發放養老保險待遇的企業離退休人員、靈活就業退休人員、被征地農民享受養老基本生活保障金人員及其他納入養老保險統籌的人員。同時也包含神華新疆能源有限責任公司原六道灣煤礦、葦湖梁煤礦移交烏市實行社會化管理的離退休人員。

屆時，由本人攜帶身份證原件或社保卡原件到居住地社區勞動保障服務站進行年審。沒做過居住信息備案的異地退休本地居住人員，到居住地社區交相關證件即可。

無法親自到社區辦理的，由本人或委托他人提出申請，社區提供上門認證服務。

烏魯木齊退休金調整：烏魯木齊城鄉居民基礎養老金提至180元烏魯木齊市城鄉居民基本養老保險基礎養老金標準由現行的每人每月115元提高至180元，上調幅度達56.5%。新的標準將從20xx年1月1日起執行。

17日，記者從市人力資源和社會保障局了解到，為貫徹落實自治區第九次黨代會和市第十一次黨代會精神，切實改善民生，推動首府社保惠民工程，經市人民政府研究決定，市級財政每年投入資金近3000萬元，提高本市城鄉居民基本養老保險基礎養老金標準。

此次城鄉居民養老保險待遇政策調整，將直接惠及全市11.5萬城鄉居民。

據悉，20xx年，烏魯木齊市在全疆率先啟動新型農村養老保險試點工作;20xx年，又啟動城鎮居民養老保險制度，實現了基本養老保險的制度上的全覆蓋;20xx年，將新型農村養老保險和城鎮居民養老保險制度并軌，建立了統一的城鄉居民基本養老保險制度。目前，首府城鄉居民養老保險參保居民達11.5萬人，其中，年齡在60歲以上享受養老金待遇的有3.7萬人。

首府將逐步建立起城鄉居民養老金正常增長機制，結合社會經濟發展，及時調整城鄉居民養老金，讓首府城鄉居民共享社會經濟發展和改革成果。

烏魯木齊退休金調整：房屋養老金遭遇動力不足物業專項維修資金俗稱房屋養老金大修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

近日,新疆維吾爾自治區人民政府法制辦公室會同自治區住房和城鄉建設廳舉行了《新疆維吾爾自治區物業管理條例(草案)》立法聽證會。聽證會上,住宅專項維修資金的交存、使用以及緊急狀況下維修資金如何使用等問題,成為與會人士關注的焦點之一。

近日,《法制日報》記者對烏魯木齊市大修資金的使用情況進行了調查,發現很多市民對大修資金存在不同程度誤讀,政府層面也還有不少難題需要抓緊研究探索。

新疆烏魯木齊市西山路雅山新天地小區竣工近8年,不少外墻已經有些斑駁,業主李明起了用維修基金粉刷墻面的想法。

然而,李明的提議雖然得到不少業主支持,卻被物業公司以不夠條件為由拒絕。他很不解,基金放在那里也沒人用,為何又不讓我們用?

對此,小區物業工作人員王剛介紹,基金具有公益含意,一般歸政府或慈善機構統籌。中國住宅專項維修資金制度開始于1999年,原建設部、財政部當時了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》,20xx年,該辦法更名為《住宅專項維修資金管理辦法》,維修基金已更名為維修資金。

一字之差,差別很大。據介紹,在維修基金那個年代,確實有部分小區將這部分錢用于一般性維修項目,效果不好。盡管維修基金早已改為維修資金,但很多像李明這樣的業主還是對維修資金產生誤讀,認為綠化、美化樓宇外立面、更換自家玻璃等都可以使用這筆費用。

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2016年物業辦公室主任述職報告范文【1】

小區的主要工作是為住戶提供各種常規服務,通過歷任領導和小區全體員工的共同努力，小區的各項工作已基本成形。但為了迎接下一步物業收費所帶來的挑戰，就必須使小區的各項工作在原來的基礎上，更上一個臺階，提前做好各項準備。伴著學院迎評促建的春風，我首先在廣泛征求各方面意見的基礎上，從完善各項規章制度出發，先后制定了《小區員工崗位規范》、《小區保安管理辦法》、《小區應急處理程序》、《保安執勤文明用語》、《小區食堂管理實施細則》及《小區物品管理辦法》等一系列管理制度，并在小區內利用宣傳欄進行迎評促建宣傳，力爭從工作實際出發，細化和規范各塊管理。其次是狠抓細節管理：

一、組織辦公室人員和保安對小區內前期遺留的一些問題進行了全面的清理整治：

1、 對小區內遺留的建筑垃圾進行了全面清理;

2、 對與變電站交界圍墻上的攀爬植物及排水溝進行了全面清理，同時對東大門及其它一些衛生死角也進行了全面清理，保證小區內無死角或盲區;

3、 對所有路燈進行了清洗，全面清除燈罩內外的污染物;

4、 對所有消防及供水閥門、健身器械進行了加油防護，避免了生銹腐蝕所造成的不安全因素;

5、 對所有球場及游樂場長條凳進行加固處理，并重新粉刷油漆，保證住戶有一個舒適、安全的休閑場所。

二、由于小區的四周都是開放式的圍欄，給小區的安全防范工作造成了極大困難，所以我一直將小區的安全保衛工作作為重點來抓。首先通過完善各項規章制度，對保安儀容儀表、值班巡邏、交接班儀式、文明用語，到宿舍的清潔衛生等，都作了細致的規定，并由辦公室人員監督落實。其次針對夜班的重要性，專門安排由保安隊長帶隊，我也不定期參與夜間巡邏;再次是在中心領導的關心下，在暑假期間投資八千多元，在小區內的一些死角地帶安裝了鐵絲網，并添置了保安器材。同時，為了解決小區圍墻死角照明不足帶來的安全隱患，又投資四千多元，安裝了八盞射燈。在不斷完善內部管理的基礎上，我也注意加大和派出所民警、社區，以及友鄰單位的溝通協調，力求通過將內外部相結合，來為小區住戶營造一個安全舒適的居住環境。

三、完善水電管理，盡力做到住戶有所呼，水電有所應，小問題及時解決，大問題爭取在12小時內完成。對無力解決的問題，及時上報或商請有關部門協助解決。同時加大公共路燈的修理維護力度，并根據氣候變化，及時對路燈數量和照明時間作出相應調整，既保證小區內有足夠的照明，又最大限度的節約電能損耗。

四、 在對小區綠化做好日常管理維護的同時，組織綠化人員積極開展育苗補種工作，同時加大修剪、除草和病蟲害防治等的力度，提前做好防凍防霜措施，保證小區花木的正常生長和綠化景觀的協調統一;同時監督綠化人員利用二次用水澆灌東大門和南大門周圍的綠化帶，最大限度節約水資源。并在年末組織辦公室人員和綠化組人員，利用化糞池內的肥料，對小區內的灌木進行根部施肥，既清理了化糞池，又為灌木生長提供了充足的養分。

五、在總結日常管理經驗和聽取保潔人員意見的基礎上，制定了《小區保潔制度》，細化保潔員工作流程和監督程序，將每人每天的工作量明細化，做到工作到哪里，就監督到哪里，同時加大了對室外球場、消防栓箱、垃圾小屋、休閑走廊、公共衛生間、信服箱、房頂等的清潔力度，使小區的保潔工作得到了極大提升。

六、制定了《小區食堂管理細則》，對食品采購、飯菜售賣等進行嚴格監督，同時積極幫助食堂主任解決一些工作中的實際問題，保證小區住戶有一個安全衛生的就餐環境;

七、在增收節支方面，除了大力開展水電節約管理外，我們對外單位在小區內的用電情況進行了調查統計。通過多方聯系協調，并經雙方確認，追回電信局在小區內設置小靈通機站的電費15386元，但由于電信局年終結算，所以該筆費用推至XX年1月份支付。另外在中心領導的大力支持下，投資39000多元對小區食堂進行了改造，力圖將其作為小區創收的一個增長點，但由于我個人的經營能力有限，未能實現這一愿望。

2016年物業辦公室主任述職報告范文【2】

在XX年的工作中，我辦嚴格執行了物業管理相關的政策法規，同時按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結合琿春實際情況，對全市的物業進行了規范的管理工作。具體主要抓了以下幾個方面的工作。

一、進一步強化單位的制度建設

今年我辦進一步加強了單位的規章制度和考勤制度，每周都抽出半個工作日進行學習各項業務知識，要求每位單位職工都要認真做好學習筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設方面，我辦嚴格杜絕因工作方面的原因發生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質建設出發，真正地發揮領導和黨員的先進模范作用，使之在工作中都要從服務廣大人民群眾的根本利益為出發點，切實做好自身的本職工作，從而表現出黨員的創造力、凝聚力和戰斗力。為我市物業管理的發展做出應有貢獻。

二、建立、建全單位的檔案管理工作

為保存好我辦的相關檔案資料，實行檔案統一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學習了檔案管理，同時對近年的檔案進行了有序整理及分類備檔，即：(1)開發建設單位確保自管的房屋;(2)使用房屋進行抵頂維修基金的房屋;(3)欠繳維修基金的房屋;(4)維修基金繳納比較齊全的房屋;為今后工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、物業維修基金的管理工作

(1)、為進一步確保物業買受人的合法權益，杜絕維修基金漏繳現象及開發建設單位用房屋抵交維修基金的發生，今年我辦與房產局通過業務上的溝通，制定了嚴禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業買受人自已到我單位繳納，同時憑借維修基金收據到房產局辦理產權手續，房產局并將維修基金收據做為要件存檔。取消了開發建設單位代收代繳維修基金的資格。

(2)、為了更好地建立維修基金賬戶明細，細化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會計及業務管理員一起到延吉、汪清學習了維修基金管理經驗。同時結合琿春實際情況，將維修基金賬戶以棟分設賬戶，有的并以戶分設賬戶明細。從而為今后使用維修基金準備了有效的基礎材料。

(3)、催繳維修基金的工作：今年，在州領導進行對全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對琿春使用房屋進行抵繳維修基金情況指出了不符合規定，要求整改。為此，我辦積極地向上級領導做出了匯報，經研究決定，市政府向我市開發單位以通告的形式告知了整改方案。現正在實施當中。

四、業主委員會的管理工作

為便于住宅小區的管理，充分體現業主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區成立了業主委員會。即成立了靖源小區業主委員會、金臺花園業主委員會、國聯花園業主委員會，同時又重新審批了海關住宅小區業主委員會，并選聘了為民物業管理有限公司進入海關住宅小區進行了物業管理。

五、基金的使用情況

篇6

關鍵詞:遼寧省;農村飲水安全;維修養護;維修資金;定額標準

農村飲水安全工程是關系農村居民生活健康和生存條件的民生工程。2007年5月20日，國務院批準了《全國農村飲水安全“十一五”規劃》。各地都采取有力措施，把農村飲水安全作為“發展公共事業，改善農村民生”的大事來抓，取得了卓有成效的進展。數據顯示，遼寧省2013年共建農村飲水安全工程1851處，投資逾5.5億元，新增97.6萬農村人口喝上放心水。遼寧省東西部為山地丘陵地勢，中部為平原。地形的不同決定了省農村飲水安全工程必須采取不同的取水形式。現階段，遼寧省農村飲水安全工程主要分為集中供水模式和分散式供水模式。按水源形式來分，遼東地區，水源以山泉水為主;遼西地區以地表徑流為主;中部地區以地下水為主。這些工程對于改善遼寧省農村居民生活環境，提高農村居民生活質量和健康水平，促進農村經濟社會發展起到了積極的作用。在成績的背后，我們也要清醒的意識到遼寧省在推進農村飲水安全工程的過程中依然暴露出工程重建設、輕管理，設備年久失修，廢棄率高等問題，這些問題不解決，必將阻礙農村飲水安全工程的長效、健康、可持續發展。

1農村飲水安全工程維修養護存在的問題

1.1維修養護資金缺口大，水費收繳不利

農村飲水安全工程是一項準公益性工程，維修養護資金來源應包括政府資金補貼和水費提取兩部分。由于各地經濟發展情況不同，加之相關政策法規制定比較滯后，大部分地區政府補貼資金都無法真正落實。因此水費收繳的好壞直接影響工程日常運行管理及維護的效果。水費收繳不利，一方面，由于農村收入水平低，水價承受能力有限，因此，水價一直處于低水平狀態。其次，人們還沒有“水是能源，水是商品”的意識，交納水費積極性差。同時，在調研中發現，一些人為了當選村長，在競選時承諾不收水費，這種“福利水”觀念也嚴重阻礙了水費的收繳工作。第三，隨著農村進城務工人數的逐年上升，農村的常住人口數量與工程設計供水人數的差距逐年加大，而水費收繳只能按照常住人口進行收取，因此，實際水費收繳量與設計水費收繳量存在差距。

1.2工程產權不明，管理責任不清

統計發現，遼寧省超過75%的農村安全飲水工程為日供水規模小于50m3/d小型工程，分布比較分散，集中管理難度大。現階段采取的方式多為工程由縣水行政主管部門建設，建成后交由各村集體管理，而各村或由村委會管理，或承包給個人。因此，在后期運行管理過程中，由于工程產權不明，管理責任不清導致的“多頭管理”或“相互推諉”的情況時有發生，這都會影響農村飲水安全工程的后期管理和養護。

1.3管理機構及專業人員不足

管理機構不健全，大多地方水行政主管部門沒有設立專門的農村飲水安全辦公室，領導力量薄弱。此外，還普遍缺乏懂技術，會維修管理的專業技術人員，相當一部分的技術管理人員是沒有經過專業培訓的農民，業務素質低，不能適應日常的運行管理工作。農村飲水安全是一項復雜的系統工程，只有在加強政府主導，各部門極力配合下，才能多管齊下，處理好工程建后的種種問題，確保工程長效、健康、可持續發展。

2加強農村飲水安全工程維修養護的對策建議

2.1加大農村飲水安全工程維修養護資金落實力度

維修養護資金的落實應該實行水費提取與政府補助相結合的方式進行籌集。

2.1.1合理確定水價，加大收繳力度，規范計量標準

由于遼寧省大部分農村飲水工程規模較小，農民水價承受能力有限，全成本水價一時不能到位，因此應在確保工程正常運行并兼顧給予農民生活用水優惠的原則下合理確定水價。其次，加大宣傳力度，努力提高農村飲水安全工程受益群眾的思想認識水平，樹立“主人翁”的思想，培養用水戶使用商品水、購買商品水必須付費的意識，提高交納水費的積極性，提高水費收繳率。第三，完善水利工程計量配套設施，實行水表計量收費，使水費收取有據可依。

2.1.2立足財政支持，廣泛開源，實現資金渠道多元化

按照“遼寧省長令2012年第271號”文笫十九條省、市、縣三級財政從本級水利非稅收入、按國家規定從土地出讓收益計提的農田水利建設資金中，按照不低于20%的比例安排資金，作為農村水利工程管理專項資金，專款專用，用于工程的維修、養護和管理。此項政策在未來將會成為農村飲水安全工程維修養護經費的固定資金來源，必須加緊落實到位。

2.1.3建立農村飲水安全工程專項維修基金制度

在落實維修經費來源的同時，必須輔以配套政策才能對資金有效管理，專款專用，規范有效。

(1)制定規章制度，加強政策支持。由省發改委、財政廳、水利廳聯合制定出臺“關于農村飲水安全工程維修基金建立和使用管理意見”，明確省及地方政府在農村飲水安全工程維修基金建立和使用中的職責，同時對維修基金的管理、使用、監督等作出規定，使維修基金“出之有名，建之有據，用之有法”。

(2)建立專門賬戶，加強監管，專款專用。維修基金由市農村飲水安全行政主管部門負責管理，建立維修基金專門賬戶，專戶儲存，專戶管理。維修基金僅用于農村飲水安全工程的維護、維修及更新改造，任何單位和個人不得攤派、截留和挪用。同時，維修基金的使用管理還要接受財政、審計部門以及用水戶和社會的監督，建立“明白卡”、上“明白墻”制度，定期將維修基金的使用情況進行公示。

(3)廣泛開展試點，擴大維修基金覆蓋面。可以根據遼寧省經濟發展水平和區域特點，選取不同類型的地區作為維修基金建設試點，從資金來源、使用及監管、政策優惠、保障機制等方面進行探索實踐，及時評價效果，總結經驗，在此基礎上向其他地區推廣。遼寧省朝陽市已經率先推出了《朝陽市農村飲水安全工程維修項目及財政扶持資金管理辦法》。

(4)制定基金申請程序，保證基金使用規范有效。農村飲水安全工程維修基金的申請程序可以參考《住宅專項維修資金管理辦法》中的申請程序。凡維修金額超過一定數量(河南是200元，重慶是500元)的維修項目，都可以使用維修基金。申報程序:一是申報，制定施工方案;二是批復;三是驗收合格后資金的劃撥。對于應急維修項目，可電話或口頭向基金管理中心報告，管理單位迅速組織人員到現場核實，報批后先施工維修，再按實際核算費用，補辦手續，劃撥資金。

2.2建立權責明晰的農村飲水安全工程長效管理體制

現階段，遼寧省正在積極建立縣、鄉、村三級聯動、分級負責的基層水利建設與管理責任體系。農村飲水安全工程的規范化管理應以建設基層水利服務體系為契機，在各鄉鎮水利站地指導下，明確劃分權利義務。工程由村委會管理的，應在地方水行政主管部門的監督下建立目標責任制，保證工程正常運行;工程承包給個人的，要規范承包程序，依法簽訂合同，并加強對合同執行情況的監督。同時，建立定期和不定期報告制度，接受用水戶和社會的監督、質詢和評議。

2.3加強培訓，打造一支專業的工程維修養護隊伍

缺少專業的工程維修人員也是農村飲水安全工程無法持續發揮效益的重要原因之一。如沈陽市大部分地區農村供水，因地下鐵錳超標，安裝了水處理設備，但由于缺乏對管道定期的“反沖洗”，從而導致工程運作不良，甚至癱瘓。因此，水行政主管部門和相關業務部門應盡快培訓出一支專業知識豐富，實際操作能力強的工程維修隊伍，加強對飲水設施的日常維護和定期檢查，確保國家投入大量資金建成的農村飲水安全工程長效良性運行。

2.4編制《農村飲水安全工程維修養護定額標準》

《遼寧省農村飲水安全工程維修養護定額標準》(送審稿)已經基本編制完成，這套定額是在對遼寧省農村飲水安全工程維修養護現狀充分調研的基礎上制定的，為保證有限的維修養護資金能夠有效使用，確保資金不會因工程維修費的錯報、虛報等行為導致維修資金被濫用提供了保障。《定額標準》出臺后，將給水管單位編制農村飲水安全工程維修養護經費預算，主管部門和財政機關合理審核和批復執行農村飲水安全工程經費預算，規范財務和業務管理提供主要依據。從根本上規范了農村飲水安全工程的維修養護工作。

3結語

建立農村飲水安全工程權職明晰的長效管理機制，加大維修養護資金落實力度，這是保障遼寧省農村飲水安全工程能夠長期、穩定、可持續發展的根本之策。重建設、輕管理的現象在全國各地都普遍存在，通過對遼寧省農村飲水安全工程維修與養護存在問題的分析，使農村飲水安全工程能夠更有效的為廣大農村群眾提供安全、方便的飲用水，這也是實施小城鎮戰略的需要，是社會發展的必要條件，這對提高農村人口素質，穩定社會秩序，對于全面建設小康社會，構建社會主義和諧社會，建設社會主義新農村具有重要意義，社會效益顯著。

參考文獻

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［2］寧春鵬．廣西農村飲水安全問題與對策［J］．中國農村水利水電，2003(12)．

［3］丁東良．農村飲水安全工程見后管理之研究［J］．河南水利與南水北調，2012．

［4］李仰兵．農村飲水安全工程建設存在的問題與對策［J］．中國水利，2010．

篇7

經過近四個小時的審理后，法庭宣布休庭，沒有當庭做出宣判。今年6月，健翔園業主追討物業啟動經費案在海淀區人民法院做出一審判決，健翔園業委會敗訴。

物業公司仍拒絕移交經費

在法庭上，原告健翔園業委會和被告北京健翔物業管理有限責任公司雙方仍圍繞物業啟動經費的使用等焦點問題展開激辯，健翔園業委會堅持要求物業公司移交300萬物業啟動經費，而健翔物業公司仍拒絕移交。

此前，在一審中，針對物業啟動經費的使用情況及渠道，健翔物業公司人韓小勝律師曾表示，錢已經花完了，所用項目包括居委會辦公室裝修、業委會辦公室的家具及電話費、小區垃圾運輸等，而且健翔物業公司均有發票作證。6月20日，海淀區人民法院在一審判決中認定，健翔物業公司確認曾收到過開發商撥付的啟動性費用，但就該項啟動性費用的性質、管理使用與歸屬問題卻與小區業委會產生了意見分歧。判決書還稱，“健翔園業委會未能就其主張的物業管理啟動經費性質及上述相關規定內容的具體落實、執行情況，向本院提供相應的事實及法律依據”。

本次庭審中，健翔物業公司代表提交了一些“新證據”，包括物業管理啟動經費使用的清單和票據。而健翔園業委會主任任晨光說：“這些證據均在健翔物業公司手中，在一審時可以提供而沒有提供，所以不屬于新證據。”

任晨光認為，按照《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》第十三條的規定，物業管理啟動性經費應納入公共維修基金管理，物業公司所列出的費用沒有一項支出屬于公共維修基金的使用范圍，“健翔物業公司為非法占有這筆經費，才拼湊了這些使用項目”。 法庭辯論結束后，法庭主持了調解，但由于健翔物業公司只同意移交資料，不同意移交物業啟動經費，因此調解沒有成功。但任晨光說：“我還是有信心的，希望通過我們這個案子警醒其他存在這類問題的小區都能夠維護自己的合法權益。

《物權法》無法適應本案

由于二審結果要到10月1日左右才能公布，到記者發稿時，對于發起此次訴訟的健翔園小區業主委員會來說，本次庭審的結果依然難以預料。根據慣例，二審的結果會于10月1日左右宣判，“最多會拖到‘十一’長假之后立刻宣判”，原告律師于啟波對記者強調。而宣判之日，正好是《物權法》執行之時。

雖然健翔園案沒能趕上《物權法》的實施，不過，法律專家指出，即時能夠趕上，本案也無法依據《物權法》來判決。知名律師孟憲生說：“物業啟動性經費是根據《北京市居住小區物業管理辦法》以及其他相關規定來的，而這些規定是有法律約束力的，所以法院判決的法律基礎就是北京市的這些相關規定。”原告健翔園業委會律師于啟波說：“由于一審時法院的判決是依據北京市的法規，所以二審還需要依據這些法規，而不會依據《物權法》判決。”

不過，案件的關鍵點并不在于此，北京市關于物業啟動性經費的規定是不是明確才是決定案件結果的關鍵所在。但據記者了解，到目前為止，除了《北京市居住小區物業管理辦法》對這筆費用以及對費用的來源有規定，但是北京市對于該項費用的定性以及引用相關規定涉及的制度及具體執行情況，尚無具體、詳實的實施方案和明文規定。

北京中實物業公司副總經理孫建偉表示，據他了解，大部分開發商都會履行給予啟動經費的義務，但在數額上可能達不到市政府文件要求的標準，物業公司很難全部拿到啟動經費；還有的開發商雖然給了啟動經費，但要求物業公司在3至5年內進行返還。目前，還有一些物業公司在參與招投標競爭時，就明確提出不要開發商的啟動資金，而是自己墊付。

孫建偉還說：“對于北京市政府的這一規定，后來北京市建委曾就此問題給予某一物業公司回復稱，對于物業管理啟動經費，開發商與物業公司雙方可根據實際情況協商解決。而現實是，很多小區業主還并不知道有物業啟動經費。”

健翔園業委會要繼續追討經費

“6月份一審的敗訴并不能說明實際問題，我們認為法官對北京市相關文件的理解有偏差，真正能對北京物業管理市場產生巨大影響的還是二審結果，所以二審這一仗必須要打。”于啟波說。

6月初，海淀法院一審以物管啟動費的定性和具體執行尚無明文規定，對健翔園小區的訴訟請求全部予以駁回。不過根據我國法律二審終審制，無論此番一中院審判的結果如何都將是最后的終審判決。

據記者了解，二審庭審之后，法官曾協調原被告之間和解，不過任晨光表示，物業管理公司所說的和解只是移交資料，而對政府規定的300萬元物管啟動費只字不提歸還。并反問記者：“如果這樣你會和解嗎?” 據孟憲生的粗略測算，在21號令(《北京市居住小區物業管理辦法》)被漠視的10余年中，有數十億物業啟動經費神秘失蹤。從北京市政府1995年頒布第21號令至今的這10余年間，北京4000余家小區的物業公司沒有一家公示過這筆費用。一旦健翔園業委會二審敗訴，全市消失的數十億物業啟動性經費將很難再通過法律途徑追討。

篇8

[鍵詞]房改房物業管理 管理模式

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A

一、房改房的特征及現行管理模式

房改房是指享受國家政策扶持而建的公有住房，經當地政府房改辦批準房改或經售房單位上級主管部門批準房改并報當地政府房改辦備案，并按房改政策規定繳清購房款的住房。房改房有以下主要特征:一是房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關系決定，而是由政府根據實現住房簡單再生產和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，以標準價或成本價出售。二是房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優惠政策。購買房改房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。三是在房改售房中對購房的面積有所控制，規定人均可購房的建筑面積，以防止一些人大量低價購買公有住房，造成國有資產的流失。四是購買房改出售的公有住房有一定的優惠政策。公有住房的價格在標準價或成本價的基礎上還有工齡方面的優惠折扣。

房改房絕大多數為單位自建房，現行的管理模式主要有三種:其一由原產權單位房管部門進行簡單管理。主要針對規模較小的單位自建職工住宅小區、與辦公區相鄰的職工住宅區。一般不收取物業管理費，只收取有限的衛生費用，相關管理費用由原單位承擔。其二業主與原管理單位相結合的管理模式。主要針對規模較大的單位自建的職工住宅小區。由于原房產管理部門對職工住宅小區比較熟悉，具有一定的管理經驗，有自己的管理隊伍，由原房產行政部門的行政職能變為服務職能，以有償為主，與業主協商，共同管理職工住宅區。其三業主自主管理模式。業主提高自我管理意識，成立業主委員會，將住宅區的管理全部或部分地委托給社會的物業管理公司管理，或納入就近小區的物業管理。這種模式適合于具備一定規模的單位自建住宅區，以及由單位在商品住宅小區團購，再按房改房政策出售給職工的住宅區。

二、現行房改房物業管理存在的問題

房改房管理市場是巨大的，但物管的覆蓋面卻很低。多數小區基本上沒有物管或仍是原產權單位的一些不需交管理費的簡單管理。很多經濟發達城市都把房改房的物管撇開，只搞新建小區的物管。同時，物管企業也不愿接手對房改房進行管理。房改房在推行物業管理過程中，存在以下問題，致使物業管理難以推進:

(一)管理分散，設施落后。過去單位為方便職工上下班，住宅建設一般由單位自行選址，一個單位的住宅很難形成大的居住小區。加之房屋的建設年代、建筑結構、使用狀況更是各不相同，配套設施陳舊和不夠齊全。這些情況使物業管理市場化難度很大。

(二)業主的物管消費觀念尚未形成。房改房不同于商品房，商品房的物業管理是伴隨商品房而來的，它遵循市場的運作，并得到業主的認同。而房改房以前是作為單位的福利房，單位充當了物業公司的角色，屋主享受的“物業管理”是免費的，而現在免費的午餐取消了，許多物業費需要自己來承擔，有的人觀念轉不過來。

(三)雙向選擇機制尚未建立，市場競爭環境還未形成。房改房的物業管理一般還延續房改前的狀態，由原售房單位的特定人員組織并實施，管理水平參差不齊。大多數人員缺少專業培訓，技術落后，管理質量差。另外，許多房改房使用時間長，損壞嚴重，設施不配套，物業管理難以滿足業主多方面的要求。

(四)物管收費標準低，收費難，行業虧損嚴重，物管公司大多不愿接手房改房。政府制定的物業服務基準價格偏低，物業管理公司入不敷出。

(五)維修基金嚴重匱乏。在房改過程中，售房單位按售房款20%的比例，購房者按房款2%的比例提取了維修基金。繳存的維修基金，按規定應專款專用，用作房改房共用部位的維護。但由于缺乏相應的規章制度，監督管理不夠，許多單位對此基金濫用或挪作他用。有的單位甚至沒有按規定繳存該基金，影響了物業管理的正常運轉。同時， 不少房改房建蓋年代久遠， 質量普遍較差，房屋完好率低， 給維修造成較大壓力。

三、推進房改房實行物業管理的相應對策

(一)加強前期投入，設施先行

政府對房改房小區的基礎配套設施及環境質量進行整治改造，同時將一系列社會公共服務設施一并納入規劃進行改造，增加對房改房的前期投入，使其具備物業管理條件后，再引進市場機制下的物業管理服務。這樣既能吸引大批物業管理公司接手房改房，又減輕了業主的維修金的負擔，改善了業主生活環境，有利于業主接受物業管理。

(二)大力發展經濟，宣傳物業管理

從住房實物分配到貨幣化分配，從單位免費修房到交費的物業管理，廣大業主也需要一定的時間來轉變觀念，政府要加大物業管理的宣傳力度，引導人們轉變觀念，認識物業管理。經濟發展水平不高，相當部分業主物業管理消費承受能力較弱，是業主對物業管理收費耿耿于懷的根本原因。誰不想讓自己的房屋接受專業化、高標準的維修和養護呢?發展經濟，增加居民收入，是推行房改房物業管理的根本措施。

(三)物管公司要合理收費， 規模經營， 引入競爭機制

鑒于業主不愿交或只愿交少數物管費的情況，物管公司要確定合理的收費標準，讓業主有一個適應過程。目前，房改房物管處于行業虧本狀態，很大程度上是由于管理規模較小，沒有形成規模效益。房改房應建立網絡組織，將區域內相鄰的幾個小區進行合并，擴大經營規模，降低服務成本，提高管理效率。引入市場競爭，進行優勝劣汰，讓一些管理水平高、服務質量好、資金雄厚的大企業兼并小企業，最終形成規模效益和品牌效應。

(四)物業管理企業要不斷提高服務質量

現代社會分工越來越細，財富的積累要靠效率。完善的分工和較高的效率才能使社會高速有效運轉。把房屋交給物業管理公司來維修養護，業主可以有更多的時間和精力在本行業中發揮才智。被服務意識的增強，可以讓業主更好地分配時間，也會更加容易接受物業管理。物業管理企業必須堅持“住戶至上、服務第一的宗旨，規范管理搞好服務，讓廣大業主享受專業物業管理帶來的實惠。

某房改房實行專業化的物業管理起初不少住戶有抵觸情緒，但三個月后他們就心服口服。因為專業化的物業管理使小區面貌煥然一新:綠化面積增加了:成堆的雜物、垃圾和淤泥清理了;亂貼亂畫沒有了；坑洼的地面填平了;還建造了供住戶休閑、歇腳的場所，新修了綠茵停車場等等。

(五)建立一套完善的維修基金管理制度

建設部、財政部建住房【1998】213號文件明確規定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2％的比例，向售房單位繳納維修基金”，“維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用，嚴禁挪作它用”。維修基金涉及廣大業主的共同利益。基金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專門的管理機構。因此，建議各小區召開業主大會共同討論管理辦法，建立有效的管理和監督機制。

結語

房改房物管是一個巨大的市場， 房改房物管市場的形成， 需要整個社會的關心、理解和支持。從住房實物分配到貨幣化分配，從單位免費修房到交費的物業管理，廣大業主也需要一定的時間來轉變觀念。政府、企業要加大物業管理的宣傳力度，引導人們轉變觀念，認識、接受物業管理。

參考文獻

[1]張應華.房改房物業管理研究[J].云南民族大學學報(哲學社會科學版)，2008，02:104-106.

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廈門市_______________(以下簡稱賣方)與_______同志(以下簡稱買方)協商同意訂立本合同，條款如下，以資信守。

第一條 賣方將坐落于廈門市________區_________路(街、里、巷)_______號(幢)________室出售給買方。該住房為_______結構，于______年_______月竣工，建筑面積共_______平方米。

第二條 以成本價、統建解困房價、房改經濟適用住房價、商品房指導價(或評估價)購買的獲得全部產權。高層住宅以標準價購買的獲得________%產權。

第三條 計價：

1、不超標面積_________平方米，以_________價出售，單價_______元，計______元。

2、雜物間面積________平方米(層高2.2米以下[ ];層高2.2米以上[ ])，單價________元，計_______元。

3、超標面積________平方米，單價________元，計_________元。

4、超商品房指導價計________元。

5、超標準裝修計_______元。

6、工齡折扣________年，計___________元。

實際付款：1+2+3+4+5-6=________元

人民幣(大寫)：_____拾_____萬______仟______佰______拾_____元。

第四條 該房產建筑面積的計算以土地房屋權屬證書記載為準。

第五條 購買單位自管公有住房的，由賣方持本合同、《公有住房出售核定表》、個人交款單、房改專用發票、戶口簿，到市國土資源與房產管理局統一辦理產權登記。購買市國土資源與房產管理局管理的公有住房，買方直接憑本合同、房改專用發票、戶口簿，到市國土資源與房產管理局統一辦理產權登記。

第六條 買方與毗鄰房產共同享有使用住房共用部位共用設施設備(如走廊、梯級、通道、供電、供水、排水、共用天線等系統)。住房共用部位共用設施設備的維修按《住房共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》執法。

第七條 買方取得該房產后，自行管理和維修、養護，保證房屋安全使用。

第八條 買方使用該產業時必須遵守國家法律、法規及有關規定，遵守社會公德和維護公共利益。

第九條 買方取得該房產后，不得擅自改變住房的使用功能和房屋建設結構，不得拆改上下水管道、供電設備、公共電視天線、通信和煤氣等管線;不得更改建筑物外觀藝術造型，嚴禁在房頂、陽臺及公共地上搭建。買方若有違反本條規定，賣方有權責令其恢復原狀、補償由此造成的一切經濟損失或承擔法律責任。

第十條 買賣雙方應共同遵守廈門市住房制度改革的有關政策及規定，雙方如在合同履行中發生爭議，應本著友好精神，協商不成，雙方均有權訴法院。

第十一條 其他事項：___________________________________________

第十二條 本合同自簽字之日生效。本合同一式二份。買賣雙方各執一份，每份合同具有同等法律效力。

賣方(蓋章)_____________ 買方(蓋章)______________

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《條例》的實施，是加強和規范住宅物業管理的重要舉措，對于培育和規范物業管理市場，促進城鎮建設，提高廣大居民的居住質量，有著非常重要的意義。全區各鎮（街道）人民政府（辦事處）、開發區管委會及有關部門要從保障社會穩定、提升城市文明創建水平、構建和諧社會為出發點，把學習宣傳貫徹《條例》列入議事日程，采用簡報、墻報、宣傳櫥窗、現場咨詢、發放宣傳材料等形式，向社會廣泛宣傳，使廣大業主、開發企業、物業管理企業理解和掌握《條例》的基本內容，增強依法參與物業管理的意識，促進《條例》的貫徹落實。

二、屬地管理，密切配合

《條例》明確了地方政府和有關職能部門在物業管理活動中的職責及其應該承擔的工作，各鎮（街道）人民政府（辦事處）、開發區管委會必須建立應的物業管理網絡，明確分管領導并落實關工作人員。

（一）建立分級負責、屬地管理的物業監督管理工作機制。按照《條例》的有關規定，區房產管理局負責區區域內物業管理活動的管理和監督工作。

（二）各鎮（街道）人民政府（辦事處）、開發區管委會以及社區居民委員會要履行關職責，協調物業管理與社區建設之間的關系，協助區房產管理局對物業管理進行指導和監督。

（三）區建設局、財政局、農發局、環保局、城管局、公安分局、工商局、規劃分局、物價局等關部門應當按照各自的職責分工，密切配合，做好關管理與監督工作。

三、健全機制，規范管理

區房產管理局、各鎮（街道）人民政府（辦事處）、開發區管委會及其它有關部門要依照有關規定指導業主委員會的工作，規范物業服務企業經營行為。要積極扶持物業管理行業的發展，逐步完善專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高全區的物業管理水平。

（一）按照《條例》的關規定，各小區的首次業主（代表）大會籌備工作在區房產管理局的指導下，由物業所在地的鎮（街道）人民政府（辦事處）、開發區管委會按照《條例》第十條、第十一條的要求組織業主推薦產生籌備組。

建設單位和前期物業服務企業應當向籌備組提供業主名冊、物業建筑面積以及物業出售和交付使用時間等文件資料，并且提供必要的人力、場地支持。

首次業主（代表）大會籌備、成立的費用由建設單位承擔。

首次業主大會應當制訂業主公約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，實現業主自我管理。

（二）業主（代表）大會、業主委員會應當配合公安、城管等行政管理部門，與社區居民委員會協作，共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等關工作。

（三）業主委員會違反法律、法規和管理規約，嚴重損害多數業主合法權益，或者影響社區安定和社會穩定的，應當停止活動。區房產管理局將會同鎮（街道）人民政府（辦事處）、開發區管委會組織召開業主（代表）大會會議，重新選舉業主委員會。

（四）物業管理區域內，可以建立由鎮（街道）人民政府（辦事處）、開發區管委會、社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等單位參加的聯席會議制度。聯席會議由鎮（街道）人民政府（辦事處）、開發區管委會負責召集和主持，協調處理物業管理重大事宜。

（五）規范前期物業管理

1、建設單位在銷售物業前，應當依照省建設行政主管部門公布的業主臨時公約示范文本，制定業主臨時公約。業主臨時公約應當維護小區的公共利益，不得侵害物業買受人的合法權益，并報當地物業管理部門備案。在首次業主大會通過的業主公約生效后，業主臨時公約即行失效。

2、建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同的同時，應當同物業服務企業共同與物業買受人簽訂前期物業服務協議，協議中應注明物業服務企業、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

3、前期物業服務協議作為物業買賣合同的附件，經物業買受人簽字確認，對物業買賣雙方和物業管理企業具有約束力。

（六）加強專項維修基金管理。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構連的非住宅物業的業主，應當按照有關規定交納專項維修基金。商品房專項維修基金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作它用。專項維修資金的管理，實行專戶存儲、統一管理、按幢設賬、核算到戶的原則，具體使用和續籌方案按照國家有關規定執行。

（七）加強物業管理用房的管理。建設單位在規劃、設計房地產項目時，應當統籌規劃、合理布局共用配套設施和物業管理服務設施，并按照7‰比例配置物業管理用房。物業管理用房的所有權屬于物業管理區域內的全體業主，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

（八）加強物業服務收費管理。物業服務收費應當按照國家和省、市有關物業服務收費管理辦法，遵循合理、公開以及費用與服務水平適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。區物價局會同區房產管理局加強對物業服務收費的監督，依法維護業主的合法權益。

四、加強指導，強化監管

（一）各有關部門要從維護社會穩定，建設和諧社會的高度，充分認識加強物業管理工作的重要性。區房產管理局要認真極履行職責，加強對物業管理工作的指導和監督。物業管理區域內的鎮（街道）人民政府（辦事處）、開發區管委會、社區居民委員會要積極協作配合，共同做好物業管理工作。