園區運營盈利模式范文

導語：如何才能寫好一篇園區運營盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：運營模式；運營管理；入駐企業選擇模式；盈利模式

物流園區的理論與實踐最先是在美國開始的，隨后在世界發達國家得到廣泛的應用，隨著經濟全球化以及互聯網技術的普及，現代物流業也得到蓬勃的發展，作為21世紀的新興產業，我國在降低能源消耗和提高生產力的方面做出了重要作用。我國自從加入WTO后國際化進程越來越快，我國在各個方面都越來越開放，于此同時我國的物流業的發展也面臨著重要的挑戰。物流園區是一個綜合的物流中轉基地，他肩負著各地貨物的中轉。只有探索出一條合適的管理體系才能有效的減少貨物的轉運，裝卸，搬運等。目前我國還沒有一家物流園區可以形成一個管理體系把整個運轉過程形成完整的供應鏈體系。

一、我國物流園區發展現狀

由于我國的經濟發展起步較晚，我國的物流園區的發展正處于起步階段，國家對此也是十分的重視出臺了多項政策來支持城市物流園區的發展。根據資料顯示截至到2007年的時候我國的34個行政區都已經有了物流園區得發展規劃。例如，深圳的西部港務區，鹽田港，平湖等等的大物流園，上海的幾個大物流園區。天津的，廣州的，等幾個城市的物流園區都屬于在世界范圍內非常出名的。

隨著物流產業的發展，物流產業得到了國務院和地方各級政府的重視，政府都在城市規劃的時候加入了物流園區的規劃設計。我國的鹽田平湖物流基地是我國的第一個大型物流集散地，自1998年以來我國的物流園區已經有502個，其中已經投入的使用的有130個占到總物流園區的30%。在建的物流園區有372個占到70%。

二、我國物流園區運營中存在的問題

物流園區的發展促進了我國經濟的發展，但是在發展的過程中也是充滿了各種問題，從近幾年的發展來看我國的物流園區確實得到了很好的發展，但是從已經建設好的物流園區的使用情況來看并不是很理想，物流園區建設完成以后空置率高，實際入住的企業不多，主要的問題出現在以下幾個方面：

（一）運營管理問題

（1）物流園區管理體制混亂，政企不分

現在很多物流園區在管理上非常混亂，物流園區里面的管理機構和政府的管理機構在對園區的管理上分工不明，導致園區管理部門眾多，而真正服務于園區的部門很少，缺少標準的經營模式。很多政府直接管理的物流園，物流園區內的所有工作都是由政府來完成，包括物流園的規劃，使用，項目的招標等等。由于政府是一個執政部門他的多過干預導致了物流園跟不上時代的發展。

（2）政策支持不到位

在物流園區發展的過程中容易遭受到政策的挾持，比如在物流園的投資用地等方面沒有相關的政策支持，導致物流園區的建設審批困難，用地審批困難等。國家至今都還沒有出臺相應的物流園管理政策，造成了各地政府對物流園的扶持政策不一，從而導致物流園區的不公平競爭。

（3）配套不完善

物流園區的發展主要是以經濟發展為主要方向，以物流企業為承載主體，所以在物流園的建設中要重點考慮到他的實用功能，企業的進駐優勢，物流資源的整合管理等方面，這些方面都需要物流園區在建設的時候就做好相應的配套工作。物流園區的配套設施不完善主要有著兩個方面――（1）物流園區選址偏僻，周邊的配套設施缺乏。（2）內部相應的服務配套體系不健全，無法提供物流信息，物流Y源的查詢工作，以及沒有考慮到員工的公寓，休息，娛樂等問題。不能為入駐進來的企業提供良好經營環境。

（二）入員企業的選擇方面

（1）招商水平低，園區空置率高

現在很多的物流園區的招商還是停留在以前的老模式上，招商和賣地同時進行，這樣就出現了很多漏洞，比如有很多企業就會打著建設物流園區的名聲進行土地的買賣。為物流企業的發展帶來不利影響。政府方面沒有明確物流園區的市場地位和服務方向，到時物流園區在進行招商的時候沒有具體的目標，造成管理混亂。

（2）入園企業選擇不得當

如今政府的主要精力都放在了物流園區的建設上，對園區里面的系統設計關注較少。很多物流園依然采用這工業用地的招標方式，缺少供應鏈服務思想。導致我國的物流園區出現了企業雜亂現象。物流園區的招商人員沒有經過專業的招商培訓，不具備發展式眼光.這造成了物流園區的功能單一，服務效率差。在招商的時候緊卡招商門檻，把一些具有發展前途的中小物流企業擋在門外。

三、物流園區運營政策的建議

（一）物流產業政策

物流園區作為時展的新興產業，他是否能夠良好的運營與他的基礎設施建設和配套環境建設有著很大的關系，支持性政策的出臺能夠為物流園區的建設提供一個良好的發展平臺。1.物流產業政策。由于各地對物流產業的管理政策不一，導致我國物流產業在地區競爭上存在著不公平競爭，有些地方還實行地方保護，行業壟斷等等，嚴重影響了我國物流產業的發展，因此國家需要出臺統一的物流管理政策，規范市場秩序，建立標準的物流服務體系。2.土地政策。政府可出臺一些優惠的土地政策，優化物流園區的使用布局，降低物流園區的使用成本鼓勵物流企業都進入到物流園區，讓物流園區發揮出作用。3.稅收政策。一般進入到物流園區的各個企業所從事的行業不太相同，比如有物流業，倉儲業，因此他們的納稅標準也不同，可以對入駐到物流園區的企業實行稅收優惠政策。

（二）引導性政策體系

我國的物流園區的建設還處于發展階段，引導性政策主要是結合國內外的成功經驗為物流園區的發展提供一個合理的發展平臺，主要從以下幾個方面進行

（1）空間布局引導政策

從整個物流園區的整體環境來看，物流園區的發展要結合自身的發展模式，建立科學的現代物流關系體系。有目的的進行物流企業的入駐選著，讓物流園區協調發展。

（2）園區準入政策

定統一的入園標準，入園的企業要嚴格遵守園區的經營準則，對入園的企業進行摸底調查，避免入駐的企業能力不一，影響整個物流園區的均衡發展。

（3）行政監管政策

在入園的審批程序和流程上進行簡化，讓物流園區內的企業進行公平的競爭，并且要制定一些列的優化政策在吸引物流企業進入物流園區。

篇2

12月1日，作為電子城意圖境外擴張的橋頭堡項目，昆明科技產業園啟動建設，電子城的京外擴張再下一城。據了解，項目直接投資和拉動投資在60億元以上，電子城將借助該項目夯實西南平臺向南亞、東南亞等“一帶一路”輻射的境外市場進軍。

昆明科技產業園的背后，則是電子城夯實云南進軍海外的野心。據悉，電子城目前正在關注越南、柬埔寨，老撾和馬來西亞等東盟和南亞的國家，未來將加強資本運作，進一步加速全國化布局，加快實現營收快速增長的目標。

【述評】

房地產行業的競爭格局正在發生變化，大型房企都開始試水產業地產運營，而電子城一直專注于產業地產領域，因此成為眾多知名企業的合作首選。

事實上，這也是電子城能夠快速啟動擴張的背后動力。作為老牌產業園區運營商，電子城此前業務多在北京布局，但目前在天津、秦皇島和山西朔州、廈門和南京等地均有布局。

業態方面，電子城目前布局的產業園都是與當地產業經濟相適應的，包括研發園區、科技企業總部園區、創新園區，輕資產平臺“創E+”和未來的電商科技物流平臺等業態。

地域的不斷擴張和業態的不斷豐富促使電子城開始探索輕資產之路。隨著京津冀一體化的深入推動，北京企業外遷后將留下來大量廠房，電子城便將目光投向了這些優質廠房，將其長期租賃并用于打造“創E+”創新社區。在充分利用北京電控“798”“751”大型園區運作經驗的基礎上，結合電子城科技園區的開發運營及企業客戶管理經驗，全力打造好輕資產化平臺，為創業企業提供全鏈條服務，形成“空間+服務+投資”的可持續盈利模式。可以預見，未來這類產業園將快速在各地鋪開。

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一、關于嘉加集團的基本情況

（一）關于集團的歷史沿革

嘉加集團于1999年由新嘉寶集團更名過來，前身是嘉定工業總公司。嘉定工業總公司于1992年成立，公司成立后工業總公司、嘉定工業局、聯社三塊牌子一套班子，主要任務是市場化經營原工業局、嘉定聯社的資產。2000年嘉定工業局編制撤銷。現在嘉定聯社和嘉加集團是二塊牌子一套班子，共有兩個股東單位，90%的股權是上海市嘉定區城鎮集體工業聯合社，10%的股權是上海市城鎮工業合作聯社。1999年以來集團的發展大致經歷了三個發展階段。

第一階段：1999-2005年，企業改制階段。這七年集團公司在平穩過渡的前提下，推進企業改制工作。作為原工業局下屬的企業，當時集團90%以上的下屬企業經營有困難，2000年起，通過關、停、并、轉的方式，對62家企業實施了改制，大部分企業改為民營企業，部分企業改為混合所有制企業（經營者持股，集團公司留有一定股份），比如馬陸駕校、天靈開關廠、佳冷公司。在這7年間共退出集體資產1.2245億元，置換職工勞動關系6500多人。

第二階段：2006-2012年，穩健發展階段。面對改制后集團存在資金匱乏、信心不足的局面，集團領導班子提出 “集體企業依然大有作為”的口號，團結干部員工，重樹發展信心，以催繳應收賬款為工作突破口，積極開展經營活動，引進優質承租企業，投資發展金融服務業，積極支持參股企業做大做強，使集團公司走出了改制以后的發展低谷，實現了經濟效益穩定發展。

第三階段：2013年以來，轉型發展階段。面對宏觀經濟新常態，集團公司現行的盈利模式遇到了較大的挑戰。集團公司受制于參股企業和承租企業經營狀況，再加上大部分參股企業和承租企業處于粗放型的發展階段，近幾年效益明顯下降，以致出現了嚴重的拖欠租金行為。因此，2013年以來，集團提出了轉型發展的新目標，并編制了“十三五”發展規劃，著力力培育集團公司的核心競爭力。

（二）集團主營業務和產業情況

目前，嘉加集團的主要經營收益來源于三部分：一部分是物業租金收入，另一部分來源于參股企業的投資分紅收益，還有一部分是近兩年做的短期財務投資。截止2015年底，集團主要收入來源中租金收益占到34%，投資收益占到63.62%，資金理財收益占到2.38%。而在投資收益中，來自于制造業的投資收益為8.89%，相比于2010年末的35.02%有較大幅度下降，制造業投資金額占比也從2010年的14.75%下降到6.23%。

嘉加集團的產業主要有三塊：一是制造業，當年改制遺留下來的兩家企業（佳冷公司和天靈開關廠，集團持股比例分別為29%、10%）；二是物業租賃業，擁有12多萬平方米的物業資產；三是金融服務業，集團在“十一五”“十二五”期間投入嘉加小貸公司、寶盈典當、民生村鎮銀行。此外，在“十二五”期間集團投資了房地產項目；2015年以來，新的領導班子成立后投資了基金項目。

二、嘉加集團經營優劣勢分析

（一）主要的優勢

1.具有一定的資源優勢。主要體現在三個方面：一是資金優勢，多年來積累了一定的資金。二是物業資產資源，擁有12多萬平方米的物業，其中標準廠房約在11萬平方米，并且入駐了一部分優秀的企業。三是集體企業的優勢。經過60年的沉淀積累，嘉加集團在嘉定和其他區域具有一定的社會誠信度和美譽度，同時作為區管企業，有利于整合資源。

2.具有幾家成功經營的混合所有制企業。改制以來，佳冷型鋼公司、天靈開關廠、馬陸駕校等混合所有制企業，充分發揮不同所有制經濟的優勢，優勢互補、取長補短，取得了一定的發展成績。這些參股企業的成功，既為嘉集團保持經濟效益穩健提供了有力支持，又為集團轉型發展、實施產業鏈延伸打下了堅實基礎，更為下一步推進混合所有制改革樹立了信心、積累了經驗。

3.具有優秀的企業文化傳承。當前，嘉加集團擁有一支想干事、能干事的干部員工隊伍，敢于奮斗和艱苦創業。同時，作為一家具有一定歷史的企業，集團具有良好的文化傳承，很多的離退休老同志已經離開工作崗位多年，但一直堅持持續關注關心企業的發展，成為促使在職干部員工不放松、不懈怠，經營好、管理好企業的重要督促力量。

（二）存在的劣勢

1.缺乏核心競爭力。集團沒有核心技術，收入來源較為依賴物業租賃和參股企業，在所有投資的企業中沒有一家是控股企業，沒有核心競爭力。在物業租賃方面，集團的運行模式比較傳統，基本靠簡單的租賃關系，如果承租戶經營有問題或拖欠租金，集團可以采用的應對辦法不多，較為受制于人。在參股企業方面，集團收益也受到參股企業經營效益好壞的影響。

2.人才配備和轉型發展需要不相匹配。目前集團本部及全資子公司員工隊伍中，45歲以上的員工占比42%，中層干部年齡斷層明顯。此外，全日制本科以上學歷的員工比例僅為38%，擁有中高級職稱的員工占比僅為31%。近兩年來集團招聘了一些新員工，雖然一定程度上優化了職工隊伍，但集團轉型發展迫切需要的企業經營型、基金投資管理型、產業園區運營型、集團層面的管理型等人才還較為缺乏。

6. 培育新人才，加強后備人才隊伍建設

一方面，加大對外人才招聘力度。2014年以來已招聘了近20名80后、90后青年員工，他們100%是全日制本科學歷，專業方向主要集中在法務、財務、投資管理方面，目前部分已經成為嘉加集團具體業務的骨干。今后將面向投資、園區開發運營等經營性專業招聘優秀人才。另一方面，加大人才培訓力度。針對集團員工、特別是新員工，開展有針對性的培訓工作，重點圍繞經營性和經營性人才培養。制定了優秀青年三年培訓計劃，組建了針對青年員工的“嘉加成長學院”，引入外部專業培訓機構，開展內部創業比賽，力爭在2-3年內在青年員工隊伍中選拔2-3名下屬公司總經理，承擔起集團向實業經營性集團公司轉型的重任。

（三）通過五年努力想看到的成效

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[關鍵詞]遼寧省；物流園區；合理規劃

[中圖分類號]F207 [文獻標識碼]A [文章編號]1672-2426（2014）09-0063-03

一、遼寧省物流園區發展現狀及任務

為了能夠反映遼寧省物流園區的地理位置分布與經濟發展水平之間的關系，現將遼寧省分為三大經濟區域進行分析。一是沈陽經濟區，包含沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽、鐵嶺、阜新八市；二是遼寧沿海經濟帶，包含大連、丹東、錦州、營口、盤錦、葫蘆島六市；三是遼西北經濟區，包含阜新、鐵嶺、朝陽三市。[1]

2013年10月的《全國物流園區發展規劃（2013-2020年）》（以下簡稱《規劃》）對物流園區的定義是，物流園區是物流業規模化和集約化發展的客觀要求和必然產物，是為了實現物流運作的共同化，按照城市空間合理布局的要求，集中建設并由統一主體管理，為眾多企業提供物流基礎設施和公共服務的物流產業集聚區。按此定義，2010年遼寧物流園區總數是52個，已運營的12個，在建的13個，規劃中的27個。從物流園區的布局看，三大經濟區域中沈陽經濟區25個，遼寧沿海經濟帶29個，遼西北經濟區5個。從物流園區開發方式看，有政府提供優惠政策企業投資、政府與企業共同投資及企業自主投資建設三種方式。從物流園區建設主體看，呈現多元化趨勢，包括國有及國有控股企業、民營企業、外商投資企業，其建設資金來源是自有資金和銀行貸款。從物流園區盈利模式看，依次是庫房貨場租金、辦公樓租金、配套設施租金、物業管理費、物流企業增值服務費、設備租金、土地升值后出租或出售、稅收優惠以及國家撥款獲得的收益等。從物流園區入駐企業看，是物流公司、商貿企業數量最多，生產企業、快遞公司、銀行服務機構及其他機構次之，其中部分臨港型物流園區中貨代公司數量較大，這與其依托港口功能定位相符合。從物流園區運作效果看，比較成功的物流園區經驗是政府支持、企業化運作、資金充足、物流資源豐富、上下游配套服務緊密、區位優勢明顯、交通便利等。從物流園區發展中的相關政策看，企業獲益最大的優惠政策首先是用地優惠政策、稅收返還支持優惠政策、融資優惠政策，然后依次是簡化行政監管和審批手續、制定國家或行業標準、加大信貸力度、放寬行業準入、公平競爭及用電用水等優惠政策。

遼寧省物流園區發展的任務必須符合本省要求，與整體經濟發展相一致。

1.以物流需求為基礎，建立與區域經濟發展水平相一致的物流運營和服務模式。物流園區是支撐性、服務性的體系，必須要有明確的服務對象，要以現實的物流需求為基礎。遼寧物流園區發展一定要根據全省生產力水平來決定，適度超前但要切實把握需求，要建設服務對象明確、需求旺盛的園區；建設集商流、物流、資金流、信息流于一體的綜合性物流園區。

2.實現適應區域經濟發展的功能。建設既有集合優勢，也有集約功能的綜合性物流園區。在物流園區內更要注重業內的分工細化，實現優勢互補，形成集合優勢。在技術、設備，規模管理上應該有非常強的集約功能。在建設園區的同時應該增加其中的商業設施、會展中心、大型批發市場等。利用市場的“造市”功能來拉動物流需求，帶動物流業的發展。

3.加強基礎設施建設。在物流園區功能規劃的同時，需要根據業務需求進行基礎設施的規劃與建設。主要包括區域布置、庫房設計建設，裝卸貨平臺設計建設，貨場及道路設計建設和其他建筑設施建設等。

二、加快遼寧省物流園區發展的對策

1.建立協調機制，構建“一站式”物流園區管理體制。物流園區建設涉及發改委、規劃、交通、土地、工商、海關、稅務等10多個部門，遼寧省政府要建立聯席會議制度，成立由相關部門組成的省聯席會議領導小組，下設辦公室，辦公室負責全省物流園區日常工作，這種“一站式”物流園區管理體制，可以集中研究解決物流園區發展中的重大問題，特別是審批過程長、審批程序復雜等問題。

2.用好用足國家政策，積極爭取省級示范物流園區升級為國家級示范物流園區。2013年10月出臺《全國物流園區發展規劃（2013-2020年）》（以下簡稱《規劃》），提出：“各地要結合實際，選擇一批發展條件好，帶動作用大的園區，作為省級示范物流園區加以扶持和推廣；在此基礎上，開展國家級物流園區示范工程，由國家發改委、國土資源部、住房和城鄉建設部會同有關部門及行業協會組織國家級示范物流園區評定工作，政府相關部門對列入國家級示范物流園區給予土地、資金等政策扶持。”由此，遼寧省政府相關部門根據《遼寧省現代物流示范園區和示范企業認定管理暫行辦法》，以評選省級示范物流園區為抓手，研究和分析國家級示范物流園區的標準、規模、數量、條件，到2015年積極爭取第一批把更多遼寧省級示范物流園區列入國家級示范物流園區的范圍，以獲得國家更多的政策支持，提升遼寧省物流園區整體水平。

3.科學合理規劃，做好省三級物流園區布局城市的評選工作。《規劃》提出“按照物流需求規模大小以及在國家戰略和產業布局中的重要程度，將物流園區布局城市分為三級，一級物流園區布局城市29個，二級物流園區布局城市70個，三級物流園區城市由各省（區、市）具體確定，原則上應為地級大城市”。其中，遼寧省一級物流園區城市有沈陽、大連，二級物流園區城市有鞍山、營口，而三級物流園區布局城市由各省來評選。（見表1）因此，遼寧省政府應盡快出臺《遼寧省物流園區發展規劃》，形成全省的物流發展戰略和發展目標，逐步消除體制、政策、技術、標準障礙[2]。我省相關部門應出臺三級物流園區布局城市的評價指標體系，如，物流園區建筑標準和設備標準，包括園區占地面積、物流強度、物流用地、物流設施、物流通道、綜合交通等；物流園區管理標準，包括招商條件、服務內容、評估指標、評估程序、經營秩序、統計信息、土地管理、物業管理等。

做好物流園區布局城市三級劃分意在促進遼寧省物流園區的合理布局，加強省內物流園區之間的協同作用，形成差異化競爭，發揮全省物流園區的整體優勢。

4.加大支持力度，制定優惠政策。物流園區具有基礎性、公共性、公益性的特點，雖然物流園區政策優勢的紅利將消耗殆盡，但是，我省政府在制定物流園區規劃時應該充分考慮相關的配套政策和優惠政策。一是加大基礎設施的建設力度。加大專項資金投資力度，用于支持物流園區基礎設施建設，特別是交通基礎設施建設，包括加大鐵路、甩掛車、貨運飛機、冷鏈設備等重要設施設備的支持力度，改善物流園區的集疏運條件，引導更多中長途貨物選擇鐵路運輸，整合原有物流設施與新建物流設施，提高資源作用效率。二是積極執行相關法律法規。落實國家有關政策規定，統一執行標準，減少和限制地方自由裁量權，推進物流園區用水、用電、用氣與工業同價，消除地方政策差異，使物流企業真正享受到政策實惠。三是簡化行政審批手續。除國家規定必須由省級或市級審批的事項外，全部下放到園區所在市（縣或區），按照扁來、高效原則，加快建立獨立行政管理體制。物流園區內新設立的內資、外資和集體工商戶，實行“零成本”注冊，免收種類行政事業性收費。四是協調公安、交通等部門，研究制定解決物流配送車輛城區內通行權和依靠權問題。

5.加強（公共信息平臺）信息化、網絡化建設，完善物流園區的合作機制。物流園區之間缺少合作機制成為制約遼寧省物流園區發展的重要因素，一方面物流園區對企業數據庫整合的比例低，另一方面合作伙伴之間或上下游企業之間系統對接的比例低，而物流園區信息化、網絡化建設不完善是主要原因。遼寧省物流園區公共信息平臺的定位應該是公益性、統一性、開放性和共享性。建議政府以大連港物流公共信息平臺為主體，建立立足遼寧、服務東北、輻射東北亞的遼寧物流公共信息平臺。具體包括：一是資訊信息平臺。二是會員用戶管理平臺。三是交易平臺。四是企業ERP系統。這些信息平臺應對入園企業開放，低價格或免費提供服務。只有這樣才能集聚大量的企業，產生集聚效應。

6.打造物流園區多式聯運樞紐，實行供應鏈管理運作模式。我省物流基礎設施建設發展較快，但相關節點設施建設相對滯后，節點與線路不配套，種類節點不連接，多種運輸方式無法實現有效銜接。我省要借鑒德國物流園區多式聯運的供應鏈運作模式，積極推進建立物流園區多式聯運的供應鏈運作模式。所謂多式聯運是指每個園區至少有兩種運輸方式連接，如港口與鐵路、公路連接，內河與鐵路、公路連接，水運與鐵路、公路連接，鐵路與公路連接等。如大連、錦州、營口、葫蘆島等市建立的物流園區要實現港口與鐵路、公路三種運輸方式連接，沈陽、鞍山、本溪等市建立的物流園區要實現鐵路與公路連接，或者內河與鐵路、公路連接，建立符合多式聯運的物流基礎設施網絡體系，實現多種運輸方式均衡發展、有序銜接。具體措施：一是依托公路、鐵路、水路、航空，開展糧食、煤炭、礦石等重要物資的多式聯運。二是實現陸島貨物便捷配送的多式聯運，深入研究滾裝甩掛運輸作業。三是統籌利用農村客（貨）運站、郵政網點等，建立覆蓋農村的物流網絡。

參考文獻：

[1]宮秀芬.遼寧省物流產業集群發展模式選擇[J].黨政干部學刊，2011，10.