住房公積金貸款管理辦法范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇住房公積金貸款管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

《長春市個人住房公積金貸款管理辦法實施細(xì)則》

第一條 為加強個人住房公積金貸款(以下稱公積金貸款)管理，規(guī)范貸款操作，有效防范貸款風(fēng)險，保證貸款資產(chǎn)安全，根據(jù)《長春市個人住房公積金貸款管理辦法》(以下稱《辦法》)，制定本實施細(xì)則。

第二條 《辦法》第五條第一款第(二)項是指借款人繳存住房公積金情況應(yīng)同時符合下列條件：

(一)開立個人住房公積金賬戶并繳存須滿一年以上;

(二)申請公積金貸款時，其個人住房公積金賬戶應(yīng)處于正常繳存狀態(tài);

(三)自申請公積金貸款之日起向前推算，連續(xù)、足額繳存住房公積金須滿十二個月以上。

借款人因工作單位變動等原因，造成斷繳3個月(含)以內(nèi)住房公積金，在申請貸款時已將欠繳的住房公積金補齊并恢復(fù)逐月繳存的，該斷繳期間可視同連續(xù)繳存。

對申請貸款時所在單位連續(xù)欠繳超過三個月的借款人，長春市住房公積金管理中心(以下稱中心)不予貸款。

第三條 《辦法》第五條第一款第(三)項所稱住房主要包括：新建商品住房、存量住房(即二手住房)、自建住房。

第四條 《辦法》第五條第一款第(五)項所稱內(nèi)容是指：1、借款人家庭使用公積金貸款購買首套住房的，自籌資金比例按以下情況區(qū)分確定：(1)購買商品住房的，自籌資金比例不得低于購房款總額的30%;(2)購買存量住房的，貸款額度不得超過所購住房交易價格與估價值較低值的60%，但所購住房房齡在10年(含)以內(nèi)的，貸款額度可以提高到所購住房交易價格與估價值較低值的70%;(3)建造、翻建、大修自住住房的，自籌資金比例不得低于工程概(預(yù))算的30%。2、借款人家庭使用公積金貸款購買第二套住房的，自籌資金比例按以下情況區(qū)分確定：(1)購買商品住房的，自籌資金的比例不得低于購房款總額的60%;(2)購買存量住房的，貸款額度不得超過所購住房交易價格與估價值較低值的40%。3、借款人家庭購買第三套(含)以上住房的，不予辦理公積金貸款。

第五條 借款人購買商品住房申請公積金貸款的，該商品住房開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)已與中心簽訂《住房公積金貸款合作協(xié)議》(以下稱《合作協(xié)議》)，且借款人購買的成套商品住房應(yīng)在《合作協(xié)議》范圍內(nèi)。

第六條 借款人購買存量住房申請公積金貸款的，該存量住房應(yīng)同時具備下列條件：

(一)售房人已就該交易房屋取得《房屋所有權(quán)證》;

(二)房齡不超過29年;

(三)售房人對該交易房屋具有完全處置的權(quán)利;

(四)該交易房屋的其他共有人同意轉(zhuǎn)讓。

第七條 借款人申請公積金貸款，必須提供擔(dān)保。購買商品住房、存量住房申請公積金貸款的，一般采取階段性擔(dān)保加抵押或抵押的擔(dān)保方式。

借款人購買自住住房的，應(yīng)以本次貸款所購住房為抵押物。建造、翻建、大修自住住房的，可用中心認(rèn)可的其他房產(chǎn)作為抵押物。抵押物需要評估的，為保證評估價值的真實性，由借款人到中心認(rèn)可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)申請辦理，評估費用由借款人承擔(dān)。

第八條 《辦法》第八條第二款所稱“借款人家庭(本人及配偶)月工資總收入”按借款人及其配偶的住房公積金月繳存基數(shù)確定。

第九條 《辦法》第九條所稱法定退休年齡是指：男職工年滿60周歲、女職工年滿55周歲;如果借款人按國家有關(guān)規(guī)定符合延長法定退休年齡的，貸款期限可相應(yīng)延長，但應(yīng)出具相關(guān)證明材料。

借款人購買存量住房申請公積金貸款的，貸款期限加上所購住房房齡不得超過29年。

第十條 職工家庭購買第二套住房申請公積金貸款的，貸款利率執(zhí)行同期首套公積金款利率的1.1倍。

第十一條 《辦法》第十一條第(三)項所稱身份證明，是指借款人(配偶)的戶口簿、個人有效身份證明、婚姻狀況證明(借款人未婚的，需提供單身證明或聲明;借款人已婚的，需提供結(jié)婚證;如果戶口簿上注明已婚而事實單身，還需提供離婚證或人民法院出具的離婚判決書、離婚調(diào)解書)。

個人有效身份證明包括：居民身份證、軍官證、警官證、文職干部證、護照及其他有效身份證明。

第十二條 貸款發(fā)放后，借款合同中已確定的還款方式不再變更，借款人應(yīng)按借款合同約定按月償還貸款本息。

借款人還款賬戶發(fā)生變化時，應(yīng)持本人有效身份證明、新的還款卡(折)及時辦理變更手續(xù)。新的還款賬戶自辦完變更手續(xù)時生效。

借款人聯(lián)系方式發(fā)生變化時，應(yīng)及時申請變更，以便中心及貸款銀行與借款人聯(lián)系。

第十三條 還款期內(nèi)，借款人死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)合法繼承人或受遺贈人或監(jiān)護人或財產(chǎn)代管人應(yīng)繼續(xù)履行借款人簽訂的借款合同。

第十四條 公積金貸款償還一年后方可辦理提前還款;公積金貸款償還不足一年如遇特殊情況，須經(jīng)中心審核同意后方可辦理提前還款。

《辦法》第十六條第二款所稱規(guī)定數(shù)額是指人民幣五萬元。借款人辦理部分還款后，可以選擇月還款額不變、還款期限縮短，也可以選擇還款期限不變，月還款額減少。

第十五條 借款人有下列情形之一的，貸款銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期，要求借款人在規(guī)定的期限內(nèi)清償全部貸款本息，或要求擔(dān)保人履行相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。借款人或擔(dān)保人拒絕履行義務(wù)的，貸款銀行可以依法處分抵押物。

(一)在還款期內(nèi)，借款人連續(xù)三個月或累計六個月未按時償還貸款本息的;

(二)借款人超過借款合同最后期限一個月仍未還清貸款本息的;

(三)借款人在申請借款時提供虛假證明材料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的;

(四)借款人擅自將抵押房屋出售、出租、轉(zhuǎn)讓、改建、贈與或重復(fù)抵押的;

(五)借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的;

(六)還款期內(nèi)，借款人死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)的合法繼承人、受遺贈人、監(jiān)護人、財產(chǎn)代管人拒絕履行借款合同的;

(七)借款人發(fā)生其他可能影響歸還貸款本息的行為。

第十六條 借款人按借款合同約定償還全部貸款本息后，貸款銀行根據(jù)中心出具的貸款結(jié)清證明，將抵(質(zhì))押物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。

篇2

毫無疑問，住房公積金貸款是買房人可以選擇的最優(yōu)惠的一種貸款方式。尤其是在經(jīng)歷過幾次貸款利率調(diào)整之后，商業(yè)住房貸款與住房公積金貸款之間的息差進一步擴大，以常見的5年期以上貸款來看，商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為7.83％，而同期限的個人住房公積金貸款為5.22％，相差12.61％。即使將部分商業(yè)住房貸款可享受低至85折的優(yōu)惠利率考慮在內(nèi)，5年期折后的貸款利率為6.66％，也比住房公積金貸款利，率高出1.44％(見表)。

不僅貸款利率較低，去年9月1日起上海市公積金管理中心對住房公積金貸款額度的上限進行調(diào)整后，符合相關(guān)規(guī)定的貸款家庭最高可以申請到50萬元的住房公積金貸款。在購房貸款組合中，公積金貸款所占的比例也將越來越高。不過，滿足怎樣的條件才能申請最高額度的公積金貸款?如何使用公積金才最“合算”?

申請最高額度有限制

盡管以戶為單位的住房公積金貸款最高可貸額度達到了50萬元，但并非所有的家庭都可以貸足這個最高額度。

首先，按照上海公積金管理中心的規(guī)定，要想貸到50萬元的最高額度，必須限于第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人。不過，由于對于第一次購買自住住房的審查存在著一定的難度，在實際執(zhí)行中，管理中心操作的辦法為：貸款人及其配偶或是共同貸款人，從未申請過住房公積金貸款，也沒有動用過賬戶上的住房公積金進行過“沖還貸”，那么這樣的貸款人基本上可以視為“第一次購房”，也就滿足了申請最高額度的第一個條件。

在公積金可貸款額度的計算中，分作基本公積金可貸款額度和補充公積金可貸額度兩個部分。其中前者的上限為40萬元，與以往以戶為單位的可貸額度計算方法所不一樣，從2007年9月1日開始，上海的公積金政策以戶作為基礎(chǔ)，配偶、參貸入將分別計算額度，并進行累加，但最高不得超過40萬元。按照現(xiàn)行的公積金管理辦法，一般只要連續(xù)繳存基本住房公積金6個月以上，基本公積金賬戶的繳存余額達到了5000元，就可以獲得20萬元的基金公積金可貸額度。如果繳存余額小于5000元，按繳存余額的40倍作為可貸款的額度。分別計算出的可貸款額度累加起來，不超過40萬元的部分就是基本公積金的可貸額度。舉個例子來說，丈夫與妻子屬于符合條件的第一次購房貸款人，丈夫的基本住房公積金賬戶上余額為幾萬元，而妻子由于公積金繳存較少，目前的賬戶上余額為4000元。那么夫妻倆的可貸額度就是36萬元，其中丈夫的可貸額度為20萬元，妻子的可貸額度為4000×40=160000元。

除基本公積金可貸額度外，對于擁有補充住房公積金的貸款人，也可以計算出補充住房公積金的可貸額度。具體的計算辦法是，將貸款人補充公積金賬戶的余額乘以15，不高于10萬元的部分便是他的可以獲得的貸款額度。與基本公積金可貸額度一樣，貸款人和配偶、參貸入的補充公積金可貸額度也可以累加，但最高不得超過10萬元。

從上面的分析我們不難看到，要想申請到50萬元的最高可貸額度，門檻有兩道：一是要滿足“第一次購房”的限制，第二是要具備補充公積金賬戶，一般來說，滿足了這兩項條件，大部分的家庭都可以申請到50萬元的最高可貸額度。

而對于不滿足上述這些條件的貸款人，一般可以申請到的住房公積金可貸額度上限為20萬元(沒有補充住房公積金)或30萬元(有補充住房公積金)。

其實，對于可貸額度的計算，還有一種簡便的辦法，那就是通過上海公積金中心的網(wǎng)站上登陸“網(wǎng)上貸款”欄目申請貸款，通過聯(lián)網(wǎng)中心系統(tǒng)可以查詢到準(zhǔn)確的可貸額度。

巧用低患存款償還高息貸款

在盡量申請高額度的公積金貸款之外，合理地運用公積金賬戶內(nèi)的資金也很重要。

相對來說，公積金賬戶上的存款是一種“低息的存款”，按照相關(guān)規(guī)定，公積金賬戶繳存金額中，當(dāng)年存儲的住房公積金按活期存款利率記息，上一年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金存儲奉息按照三個月整存整取的利率計息，其收益甚至低于一年期的定期存款。

現(xiàn)在大部分人在購置房產(chǎn)時，都會使用上“公積金貸款＋商業(yè)貸款”組合貸款模式。如何盡量地使用上低息的公積金賬戶存款，來償還利率較高的商業(yè)住房貸款，利用利率差異，獲得最大的資金效用，讓公積金的使用更合算?因此，如果你的公積金賬戶上留備有一定的資金，同時每個月公積金的繳存額度比較高，在申請組合貸款的時候，如何盡可能地利用上公積金貸款的優(yōu)惠條件，其中就有不少講究了。

首先在于公積金貸款的期限。由于公積金貸款的利率低于商業(yè)住房貸款利率，是一種便宜的貸款資源，因此我們在進行組合貸款的申請的時候，一般要盡量地延長公積金貸款的期限，在可能的范圍內(nèi)壓縮商業(yè)住房貸款的期限。這樣，每個月同樣金額的一筆按揭還款，在住房公積金貸款與商業(yè)貸款之間分配的比例就會產(chǎn)生不同，更多的資金將先用來償還商業(yè)住房貸款這種利率較高的貸款，就可以起到節(jié)省利息的作用。

延長公積金貸款的期限，對于采用公積金“月沖”還貸方式的購房人也有好處。按照公積金住房貸款的規(guī)定，貸款人可以按月使用公積金賬戶上的余額來沖減當(dāng)月的還款。但是使用“月沖”的時候，還貸的順序必須按照先償還公積金貸款，后償還商業(yè)貸款的來進行。如果我們延長公積金貸款的期限，每個月需要還款的資金就會相應(yīng)減少。這樣使用“月沖”還款的時候，每個月就有更多的資金用于償還商業(yè)住房貸款，同樣給貸款人帶來節(jié)省利息的作用。

篇3

關(guān)鍵詞：企業(yè) 住房公積金 使用率

中圖分類號:F293.3 文獻標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914（2012）09-283-02

以某企業(yè)為例說明提高住房公積金使用率的必然性：該企業(yè)于1995年8月實行住房公積金制度，機構(gòu)掛靠原房地產(chǎn)部門，其業(yè)務(wù)只是簡單的歸集，并向社會住房公積金管理中心上繳，2003年企業(yè)成立住房公積金管理中心，下設(shè)三個管理部，2004年后企業(yè)開始自行歸集職工住房公積金，經(jīng)過八年的實踐探索，取得了較為滿意的工作業(yè)績：出臺了住房公積金貸款管理辦法、財務(wù)管理辦法等、實現(xiàn)了住房公積金業(yè)務(wù)歸口財務(wù)的管理、實行了職工個人公積金在工資中代扣代繳等等，到2011年企業(yè)住房公積金管理工作已走向了規(guī)范化管理軌跡，其業(yè)務(wù)工作也有了較大提升，在此期間作為以前年度政策的補充先后出臺了各種有利于職工購房提取和貸款政策，如：擴大了購房提取的范圍（享受城鎮(zhèn)最低生活保障的、患有重大疾病，造成家庭困難的、見義勇為造成人身傷害的均可提取住房公積金）、拓展了購房提取時效（由6個月拓寬為一年）、擴大了貸款范圍（個人住房裝修貸款業(yè)務(wù)）等等，截止2011年末企業(yè)住房公積金歸集率達到92.58%，使用率達到17.76%，個貸率達到1.24%，但這些遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足職工的購房需求，這就需要企業(yè)改變工作重心，以滿足職工的購房需求，保障職工合法權(quán)益。在2012年住房公積金工作會上，住房公積金管理中心明確2012年住房公積金工作重心由基礎(chǔ)管理向經(jīng)營業(yè)績管理方向轉(zhuǎn)移，對所屬各管理部的住房公積金歸集率、使用率及個貸率均提出當(dāng)年的業(yè)績目標(biāo)任務(wù)。因此提高住房公積金使用率是企業(yè)發(fā)展的需要，各管理部門應(yīng)積極采取各種措施來完成社會賦予我們的歷史使命。

一、現(xiàn)階段我國住房公積金管理的現(xiàn)狀

1.房價居高不下，居民購買力下降，而住房公積金在銀行里閑置。低貸是住房公積金的最大優(yōu)點，在當(dāng)前讓老百姓咋舌的房價面前，住房公積金理應(yīng)不愁貸不出去，也不愁沒人貸，但就全國而言2011年末住房公積金使用率為63.65%，上海最高為91.82%，大部分省市普遍面臨使用率不足的壓力。

2.住房公積金管理不完善，使用條件限制太多。住房公積金購房提取和貸款受區(qū)域限制，造成了許多購房者沒有把其購買的住房公積金用到實處；住房公積金貸款沒有優(yōu)惠中低收入群體，申請住房公積金貸款的借款人大多是有一定經(jīng)濟能力的家庭，屬于中高等收入家庭，很少是低收入家庭，造成了大多數(shù)中低收入者用自己的公積金儲蓄為少數(shù)中高收入者購房提供補貼的局面；住房公積金貸款相比商業(yè)貸款，需要填寫和提供的材料、表格及手續(xù)繁多，辦理過程中審批時間較長，對于申請人造成諸多不便，影響了職工使用公積金貸款的積極性。

二、我管理部存在的住房公積金使用率難以提高的因素及住房公積金使用情況

（一）存在因素

1.我管理部住房公積金屬于企業(yè)自行歸集管理，在有些方面存在一定的局限性，與社會歸集不能完全接軌，如住房公積金貸款的還款擔(dān)保有三種方式：置業(yè)公司擔(dān)保、擔(dān)保單位擔(dān)保和擔(dān)保人擔(dān)保。我管理部目前的擔(dān)保方式只受理擔(dān)保人擔(dān)保，置業(yè)公司擔(dān)保和擔(dān)保單位擔(dān)保沒有條件開展，因此存在貸款職工找擔(dān)保人困難，（因為擔(dān)保人一旦確定，其公積金就不能外調(diào)轉(zhuǎn)移或提取）。

2.職工在購買商品房辦理購房提取和貸款時，所需資料較多，這些影響了職工使用住房公積金的積極性。

（二）使用情況

住房公積金使用率的計算公式：

住房公積金使用率=【（當(dāng)期購房支取總額+當(dāng)期貸款總額+當(dāng)期購買國債總額）/當(dāng)期歸集額】*100%

截至2011年12月末，我管理部住房公積金歸集人數(shù)為71179人，本年累計歸集額為67201.37萬元，共辦理退休提取1704人，提取金額5767.74萬元；辦理購房提取人1614人，提取金額6173.7萬元；辦理調(diào)出提取137人，提取金額462.46萬元；辦理其他提取10人，提取金額18.71萬元；發(fā)放住房公積金貸款145戶，發(fā)放金額2406萬元，根據(jù)以上數(shù)據(jù)計算當(dāng)年住房公積金使用率為12.77%，這個數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于全國公積金使用率，進一步說明了職工沒有有效使用好住房公積金，銀行沉淀資金較大。

三、企業(yè)應(yīng)采取的措施

針對這一現(xiàn)實問題筆者認(rèn)為要提高住房公積金的使用率，在歸集額不變的情況下，就要提高購房支取總額、貸款總額及購買國債總額（購買國債不在各管理部業(yè)務(wù)范圍），應(yīng)做到以下幾點：

（一）提高管理服務(wù)水平，促進企業(yè)住房公積金健康發(fā)展

1.制定專管員制度。各基層單位專管員代表單位及職工與管理部進行工作聯(lián)系，負(fù)責(zé)住房公積金的政策法規(guī)宣傳和本單位職工住房公積金的基礎(chǔ)管理工作。我管理部繳存單位多、專管員變動頻繁，制定基層單位專管員管理制度，有利于讓單位專管員做到有章可循，在崗位變動后能很快勝任工作，及時為職工規(guī)范辦理業(yè)務(wù)并提供業(yè)務(wù)咨詢，更好地服務(wù)于繳存職工，滿足職工的業(yè)務(wù)需求。

篇4

甲方：杭州住房公積金管理中心

地址：杭州市延安路126號耀江廣廈a座3樓

法定代表人：萬強

乙方：

地址：

法定代表人：根據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》和杭州市住房公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，為明確責(zé)任，甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，經(jīng)協(xié)商，就甲方向購買乙方開發(fā)的商品房提供住房公積金貸款事項達成如下協(xié)議：

一、甲方根據(jù)乙方申請，同意對乙方開發(fā)的位于 的項目（樓盤）提供住房公積金貸款。

二、甲方為該樓盤提供住房公積金貸款的合計貸款規(guī)模最高為 萬元，有效期自 年 月 日起至 年 月 日止。期滿未使用的貸款規(guī)模經(jīng)甲方同意后可展期。

甲方有權(quán)根據(jù)乙方項目（樓盤）的工程進度、銷售情況、房產(chǎn)狀況以及乙方資信、保證能力、機構(gòu)變化等情況對本條款規(guī)定的合計最高貸款規(guī)模進行相應(yīng)調(diào)整。

三、甲方根據(jù)杭州市住房公積金貸款的規(guī)定及乙方與借款人（購房人）簽訂的合法《商品房買賣合同》等貸款申請資料，對借款條件進行審查，對經(jīng)審查符合公積金貸款條件的借款人，提供最高貸款額度不超過　 萬元、最高貸款成數(shù)不超過總房價%、貸款年限不超過 年的住房公積金貸款。杭州住房公積金管理委員會調(diào)整住房公積金貸款政策的，按規(guī)定執(zhí)行。

四、甲方根據(jù)借款合同的約定放款條件，委托委貸銀行發(fā)放公積金貸款并將貸款劃入乙方的賬戶內(nèi)，具體賬戶為：?。☉裘?，賬號　 ； 或　（戶名），賬號。

五、乙方須保證所開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)項目（樓盤）符合國家相關(guān)法律規(guī)定和有關(guān)政策要求，各項資料齊全、手續(xù)完備，確保項目（樓盤）能合法、按質(zhì)、按量、按期建設(shè)完成，并全面履行在商品房買賣合同中明確的與購房人之間的權(quán)利和義務(wù)。

六、乙方與購房人在售房及房屋使用過程中對房屋質(zhì)量、價格、交付時間等發(fā)生糾紛，應(yīng)由乙方與購房人雙方自行解決，甲方不承擔(dān)任何法律責(zé)任。

七、為保證借款人切實履行借款合同，乙方自愿為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證，承擔(dān)連帶保證責(zé)任。保證責(zé)任范圍為借款人的合同借款本息、罰息以及甲方實現(xiàn)債權(quán)和行使抵押權(quán)所產(chǎn)生的相關(guān)費用。保證期限從貸款發(fā)放之日起至借款人取得房屋所有權(quán)證并將抵押登記無誤的房屋他項權(quán)證交甲方收執(zhí)之日止。

八、保證期限內(nèi)，乙方不得向第三人提供超過自身負(fù)擔(dān)能力的擔(dān)保，甲方有權(quán)對乙方的資產(chǎn)狀況及經(jīng)營情況進行檢查，乙方應(yīng)予以配合。乙方發(fā)生主體資格、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營體制和財務(wù)狀況等變化影響其擔(dān)保能力的，應(yīng)及時告知甲方，甲方有權(quán)要求乙方提供新的擔(dān)保或提前履行保證責(zé)任。

篇5

繳存比例較低

自1999年以來，上海的住房公積金繳存比例一直未作調(diào)整，保持在單位和職工個人各7％。北京自2008年7月1日起，將個人和單位的住房公積金繳存比例統(tǒng)一為12％，廣州住房公積金的繳存比例為5％～20％，相比較而言，上海處于較低水平。

除基本住房公積金的繳存外，補充住房公積金的繳納也有一定的比例限制。如現(xiàn)有的住房公積金繳存辦法規(guī)定，補充住房公積金的個人與單位繳存比例均為繳存基數(shù)的1％～8％(取整數(shù))，補充公積金可以在一定程度上彌補基本公積金繳存的不足。但是，目前上海市能夠享受到補充公積金政策的市民并不多。近期的《2008年一季度上海市住房公積金運行分析報告》顯示，享有補充公積金政策的職工人數(shù)在全部繳存人數(shù)中的占比僅為11％。

上海公積金管理中心的這份報告也指出，有可能逐步提高基本住房公積金繳存比例，但像北京一樣一下子調(diào)高到12％并不現(xiàn)實。

決定公積金繳存額的另外一個因素是繳存的基數(shù)。按照現(xiàn)有的政策，住房公積金的繳存是以個人上年度的平均月工資作為繳存基數(shù)。與此同時，對于公積金繳存基數(shù)的上限也有一定的規(guī)定，為上年度上海市平均職工工資的300％。如2007年7月~2008年6月，基本住房公積金繳存的基數(shù)是以2006年度上海市平均職工工資2464元來確定，基數(shù)上限為2464元×3=7392元，繳存的上限為7392元×14％=1034元(包括個人與單位繳存額)。每年的6月份，公積金管理中心會根據(jù)上年度職工月收入的統(tǒng)計數(shù)據(jù)對繳存基數(shù)及上限做出調(diào)整，實際繳存額的調(diào)整將從7月份開始。

公積金貸款上限50萬元

住房公積金的基本用途在于增加住房福利，特別是在房價居高，商業(yè)住房貸款成本逐步攀升的環(huán)境下，使用優(yōu)惠的住房公積金貸款是人們最為關(guān)心的一個問題。目前，上海市規(guī)定，以戶為單位的住房公積金貸款最高可貸額度達到了50萬元。

但能夠申請到這一額度需要滿足一定的前提條件。

首先，按照上海公積金管理中心的規(guī)定，要想貸到50萬元的最高額度，必須限于第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人。不過，由于對第一次購買自住住房的審查存在著一定的難度，在實際執(zhí)行中，管理中心操作的辦法為：貸款人及其配偶或是共同貸款人，從未申請過住房公積金貸款，也沒有動用過賬戶上的住房公積金進行過“沖還貸”，那么這樣的貸款人基本上可以視為“第一次購房”，也就滿足了申請最高額度的第一個條件。

在公積金可貸款額度的計算中，分作基本公積金可貸款額度和補充公積金可貸額度兩個部分。其中前者的上限為40萬元，與以往以戶為單位的可貸額度計算方法所不一樣，從2007年9月1日開始，上海的公積金政策以戶作為基礎(chǔ)，配偶、參貸人將分別計算額度，并進行累加，但最高不得超過40萬元。按照現(xiàn)行的公積金管理辦法，一般只要連續(xù)繳存基本住房公積金6個月以上，基本公積金賬戶的繳存余額達到了5000元，就可以獲得20萬元的基金公積金可貸額度。如果繳存余額小于5000元，則按繳存余額的40倍作為可貸款的額度。分別計算出的可貸款額度累加起來，不超過40萬元的部分就是基本公積金的可貸額度。舉個例子來說，丈夫與妻子屬于符合條件的第一次購房貸款人，丈夫的基本住房公積金賬戶上余額為幾萬元，而妻子由于公積金繳存較少，目前的賬戶上余額為4000元。那么夫妻倆的可貸額度就是36萬元，其中丈夫的可貸額度為20萬元，妻子的可貸額度為4000×40=160000元。

除基本公積金可貸額度外，對于擁有補充住房公積金的貸款人，也可以計算出補充住房公積金的可貸額度。具體的計算辦法是，將貸款人補充公積金賬戶的余額乘以15，不高于10萬元的部分便是他的可以獲得的貸款額度。與基本公積金可貸額度一樣，貸款人和配偶、參貸人的補充公積金可貸額度也可以累加，但最高不得超過10萬元。

而對于不滿足上述這些條件的貸款人，一般可以申請到的住房公積金可貸額度上限為20萬元(沒有補充住房公積金)或30萬元(有補充住房公積金)。

“年沖”和“月沖”提取公積金

房價較高、住房公積金可貸額度較少，因此在購房的過程中，普遍被使用的方法是“商業(yè)貸款+公積金貸款”的組合方式。和其他城市相比較，上海的市民在購房時使用組合貸款沒有特殊的限制，幾乎所有的樓盤銷售和符合相關(guān)條件的二手房交易中，都可以自由地進行貸款的組合，貸款銀行也沒有限制。

使用公積金的賬面余額或是月繳額進行公積金的“沖還貸”，也是很多購房人進行公積金提取的方式。一般來說，“沖還貸”有兩種形式，年沖和月沖。辦理年沖的時間為每年的4月和9月，屆時貸款人可以利用公積金賬戶上的余額沖抵貸款的本金；而月沖是指貸款人與公積金中心簽訂協(xié)議后，將公積金賬戶與貸款賬戶相聯(lián)接，使用貸款人及共同貸款人公積金賬戶上的余額或是月繳存額抵減每月的應(yīng)還款額。無論是年沖還是月沖，貸款人都可以根據(jù)自己的需要向公積金中心進行申請。但是在使用“沖還貸”的業(yè)務(wù)時，沖還的部分必須滿足公積金貸款優(yōu)先的原則，也就是先沖抵公積金貸款的本金或是月還款額，剩余的部分才能進行商業(yè)貸款的沖抵。

可申請低息裝修貸款

使用公積金貸款進行住房的修建、裝修，也是住房公積金的一項用途。

不過，記者了解到，申請公積金住房裝修貸款也有多重的限制。一是在貸款的額度上，除了受公積金貸款的最高額度制約外，公積金裝修貸款業(yè)務(wù)中規(guī)定，每平方米建筑面積的裝修貸款不得超過1000元。如以一套建筑面積為120平方米的房產(chǎn)來計算，最高可貸款的額度為12萬元。二是公積金住房裝修貸款主要面向于新房，二手房的購房人很難申請到這一貸款。此外，公積金裝修貸款的附加費用較高。由于這一裝修貸款中需要引入擔(dān)保公司的參與，貸款人還需向擔(dān)保公司繳納一定金額的擔(dān)保金，尤其對于可貸款面積較小的住房來說，把擔(dān)保、金的費用計算在內(nèi)，大大提高了住房裝修貸款的成本。

篇6

關(guān)鍵詞：住房公積金 管理 規(guī)范化

我國國務(wù)院有明確規(guī)定，《住房公積金管理條例》中明確指出住房公積金是機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位以及其它社會團體為職工繳納的住房長期儲備金，繳納住房公積金的單位既包括國家機關(guān)、事業(yè)單位、國企也包括普通私營單位、外資企業(yè)、集體企業(yè)、社會團體。由此可見住房公積金的覆蓋面從理論上還是比較廣的。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的市場化進程的推進，住房公積金制度在管理上存在一些不規(guī)范化的地方，以及我國住房公積金制度的一些弊端也逐漸顯現(xiàn)出來。為了切實提高居民的住房條件，使住房公積金制度能夠為更多的民眾帶來切實利益，對我國公積金管理事業(yè)的發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、我國住房公積金管理中存在的問題

（一）住房公積金覆蓋率低

國務(wù)院頒布的《住房公積金管理條例》中明確指出住房公積金是機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位以及其它社會團體作為住房公積金的主體部門，涵蓋了社會各行各業(yè)，包括國家機關(guān)、事業(yè)單位、國企也包括普通私營單位、外資企業(yè)、集體企業(yè)、社會團體，可謂涵蓋范圍較廣。然而理論上的涵蓋范圍在實際操作中卻難以實現(xiàn)。我國當(dāng)前住房公積金的制度在大多數(shù)的國家機關(guān)、事業(yè)單位、國企、外資等都能夠較好地落實，而對于一些私營企業(yè)或社會團體，住房公積金繳納率不高，許多私營企業(yè)和社會團并為員工繳納公積金，或是在交金時會提出許多附加條件，使員工無奈放棄企業(yè)為其繳納公積金。由于企業(yè)管理的不規(guī)范，致使多數(shù)員工沒有享受到公積金的福利和利益，從而使住房公積金成為部分人的福利，偏離了國家制定住房公積金管理制度的初衷。

（二）職工繳納住房公積金的意識不強

根據(jù)我國現(xiàn)行的住房公積金制度，普通私營單位、外資企業(yè)、集體企業(yè)、社會團體（以下統(tǒng)稱“單位”）繳納一定比例的住房公積金，同時個人也要按照比例繳納一部分。通常單位為職工繳納的比例根據(jù)個人的工資基數(shù)，個人繳納的部分也根據(jù)一定比例在工資中扣除。一些員工沒有認(rèn)識到住房公積金在購房、租房等住房條件改善上住房公積金的用處，對住房公積金的認(rèn)識不夠，未認(rèn)識到住房公積金在長遠(yuǎn)的利益上的優(yōu)勢，只注重當(dāng)前利益，認(rèn)為扣除一部分住房公積金減少了個人當(dāng)前的收入和短期利益，因此在繳納住房公積金的過程中積極性不高。因此一部分人能不交就不交，同時企業(yè)也認(rèn)為減少個人繳納住房公積金的比例和數(shù)量能夠為企業(yè)節(jié)省成本，因此整體的住房公積金繳納意識都比較薄弱。這種情況必然導(dǎo)致個人在未來購房貸款和享受公積金的便利時帶來一些不利因素。

二、我國住房公積金規(guī)范化管理的途徑

由于不同地區(qū)住房公積金的實施細(xì)則不同，同時我國住房公積金存在“雙軌制”以及國、私有企業(yè)的住房公積金繳納比例的巨大落差，導(dǎo)致住房公積金管理中問題較多，民眾也有較大反應(yīng)，針對前文描述的住房公積金管理的問題，為了使企事業(yè)單位的員工都能夠享有應(yīng)得的利益和權(quán)益，住房公積應(yīng)進行科學(xué)化、規(guī)范化的管理，這是一項利國利民的大好事情。

首先應(yīng)當(dāng)簡化住房公積金貸款流程，優(yōu)化住房公積金管理程序。許多民眾在使用公積金進行貸款時，繁復(fù)的辦理流程以及漫長的辦理時間，給辦理者帶來了許擾。同時，公積金貸款并非萬無一失，也存在或多或少的風(fēng)險，如物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、流動風(fēng)險、法律風(fēng)險等，在公積金管理的部門與銀行之間權(quán)利與義務(wù)分?jǐn)埐粔蛎鞔_時，就會造成資金的擱置，嚴(yán)重的情況會導(dǎo)致資金流失。鑒于住房公積金制度在我國的普及，企業(yè)的多少職工也都能夠享受住房公積金帶來的福利。與此同時隨著社會的發(fā)展，人們對住房條件的改善需求越來越大，人們對于居住條件改善的需求十分強烈，住房公積金貸款也成為許多人購房貸款的首選。然而由于我國住房公積金管理機構(gòu)設(shè)置較少，難以滿足社會民眾對于住房公積貸款的需求，因此導(dǎo)致住房公積金貸款過程中貸款時間長，辦理手續(xù)繁多。同時我國住房公積金管理基于目前的需要，對于住房公積金貸款的辦理條件較多，需要辦理貸款的個人準(zhǔn)備諸多材料，履行諸多手續(xù)，許多職工在享受住房公積金貸款的過程中被繁雜的程序所困擾，從而降低了職工繳納和使用住房公積金的積極性。

規(guī)范住房公積管理首先應(yīng)當(dāng)加強住房公積金的管理制度建設(shè)。應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)合理的住房公積金管理制度，完善住房公積金管理辦法和規(guī)章制度，通過制度指導(dǎo)行為，通過立法引導(dǎo)住房公積金規(guī)范合理使用，通過制度完善機制，推動住房公積金管理工作的科學(xué)化。

其次，規(guī)范住房公積金管理應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)職能，加強多方協(xié)調(diào)，提高住房公積金的使用效率。通過政府職能的引導(dǎo)，使住房公積金與銀行、工商稅務(wù)等部門密切合作，保證住房公積金制度及時、高效的運行，使職工在使用住房公積金時能夠簡化貸款程序，能夠提高民眾參與住房公積金的熱情，切實為民眾居住條件的改善帶來實際利益。

三、結(jié)束語

總之，住房公積金作為一項長期性的住房保障制度，是我國推進城市化居民住房保障的一項重要基本國策，規(guī)范化管理住房公積金是落實住房公積金制度的有效手段。

參考文獻：

[1]劉春燕，李慧民.我國公積金管理現(xiàn)狀、存在的問題及其對策淺析[J].建筑技術(shù)開發(fā)，2010（03）

篇7

一、建立全國管理中心，保證住房公積金的流動性

由于各地經(jīng)濟發(fā)展速度及房地產(chǎn)市場發(fā)展情況差距很大，而住房公積金又實行屬地封閉化運行，不能跨區(qū)跨市調(diào)劑資金余缺，導(dǎo)致各地住房公積金利用率不均衡。利用率最高的在95%以上，最低的只有15%。近年來，在住房公積金貸款支持保障房建設(shè)試點過程中，一些城市就出現(xiàn)了公積金個貸排隊或調(diào)低貸款額度的現(xiàn)象。因此，為提高住房公積金的使用效率，更好地支持保障性住房建設(shè)，有必要建立全國住房公積金管理中心，統(tǒng)籌安排使用住房公積金。各地住房公積金管理中心的閑置資金（或沉淀資金）全部匯總到這個中心，地方管理中心通過資金短期“頭寸”拆借和中長期有償融資來防范流動性風(fēng)險。全國住房公積金管理中心可以進入銀行間市場或通過發(fā)行票據(jù)、債券等方式融資，再向地方住房公積金管理中心轉(zhuǎn)貸。這樣既實現(xiàn)了資金的跨區(qū)域流動，也有利于提高資金使用效率，保證住房公積金整體的流動性。

二、控制貸款風(fēng)險，保證住房公積金的安全性

雖然國家有關(guān)部門在此次試點工作中的管理非常嚴(yán)格，包括制定了《利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點項目貸款管理辦法》和《住房公積金支持保障性住房建設(shè)項目貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》；試行了住房公積金督察員制度；建立了全國統(tǒng)一的項目貸款業(yè)務(wù)運行平臺和項目貸款運行監(jiān)管系統(tǒng)，各試點城市通過運行監(jiān)管系統(tǒng)規(guī)范操作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)管等措施。但保障性住房盈利性差，其中租賃類型的保障性住房還面臨投資回收期長、利率與市場風(fēng)險都較大的問題。尚且在實際操作中，仍然存在一些如開發(fā)單位自有資金不足、貸款資金被挪用、建設(shè)項目房屋滯銷、滯租等不確定因素引發(fā)的風(fēng)險。因此，建立有效的風(fēng)險控制與風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制是關(guān)鍵。

1.加強公積金貸款的風(fēng)險防范

與個貸相比，項目貸款無論是從業(yè)務(wù)復(fù)雜程度來說，還是風(fēng)險控制等方面都對管理中心工作人員提出了更高的要求。多年來，住房公積金管理中心都是以發(fā)放個人貸款為主要業(yè)務(wù)，想要做好項目貸款試點工作，各試點城市住房公積金管理中心應(yīng)該按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求成立專門的部門來負(fù)責(zé)項目貸款管理及操作，組織項目貸款管理人員的培訓(xùn)，制定項目評審標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格規(guī)范操作程序。公積金管理中心應(yīng)成立審貸領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)貸款項目的調(diào)查評審；可以借用商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評級系統(tǒng)，對借款人的資信情況、財務(wù)狀況、履約能力進行量化分析；可以邀請第三方的專業(yè)團隊，對項目投資和收益、抵押物價值進行分析或評估，提供是否列為貸款項目以及貸款額度等建議；建立審貸分離制度和貸款逐級審批制度，通過多部門、多層級把關(guān)，確保貸款項目選擇的科學(xué)性；落實貸款抵押，針對保障性住房的不同特點采取區(qū)別政策，以銷售為主的經(jīng)濟適用住房和城市棚戶區(qū)改造類的住房可完全以在建工程作為貸款抵押物，而以出租為主的公共租賃住房，除在建工程抵押外，還可要求借款人追加公建或商品房等未來便于處置的財產(chǎn)作為抵押物，以減輕未來拍賣執(zhí)行抵押物的難度，加強對債權(quán)的保護力度。

2.健全擔(dān)保機制

從國際經(jīng)驗看，盈利性差、風(fēng)險性高的公共住房建設(shè)貸款十分需要有專門、獨立的擔(dān)保機制給予配合和支持，控制風(fēng)險和轉(zhuǎn)移風(fēng)險，否則將很難可持續(xù)發(fā)展。目前一些地區(qū)公積金管理中心的保障房項目貸款寄希望于地方政府財政擔(dān)保，既無法可依，事實上也無法操作。要建立符合中國實際的住房保障制度，沒有政策性金融體系的支持是難以實現(xiàn)的，而有效的政策性金融體系不僅包括直接為保障房建設(shè)或消費提供信貸支持的金融機構(gòu)，還應(yīng)包括提供擔(dān)保、保險等信用增級支持的輔機構(gòu)。鑒于住房公積金項目貸款的政策性，建議由中央和地方財政共同出資設(shè)立保障性住房擔(dān)?；?，為公積金貸款提供風(fēng)險轉(zhuǎn)移和補償機制。

三、加強政策扶持，保證住房公積金的收益性

住房公積金作為政策引導(dǎo)下的互助型住房資金，來源于強制的個人儲蓄，而非政府出資，這一特點決定了其管理必須以維護廣大繳存人利益為目標(biāo)。

目前，保障性住房貸款的主要支持對象為經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房，經(jīng)濟適用住房雖然收益率低，但還可以保證讓開發(fā)企業(yè)保本微利運行，實現(xiàn)收支平衡，還貸風(fēng)險相對較??；但是公共租賃住房單純靠租金收入是難以實現(xiàn)收支平衡的，因此，國家需要在公共租賃住房貸款融資安全方面做出努力，盡早出臺應(yīng)對措施。

通過研究瑞典、我國香港等地的保障性住房融資政策，我們認(rèn)為，可以從以下幾個方面加以借鑒：一是由政府對公共租賃住房貸款進行貼息，這樣一方面可以降低保障性住房建設(shè)成本，另一方面可以使公共租賃住房的受益人花更少的錢享受到理想的居住條件；二是由政府出資對公共租賃住房在貸款期限的虧損直接予以補貼，以提高其償債能力；三是由政府對承租人進行租房補貼，以降低承租人的租金負(fù)擔(dān)，同時，還有助于提高公共租賃住房的出租率和租金收繳率，增加公共租賃住房收入；四是延長貸款期限，使其與公共租賃住房長期租賃才能實現(xiàn)資產(chǎn)運營平衡的特點相匹配；五是根據(jù)公共租賃住房的運營情況，出臺政策允許部分公共租賃住房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用住房對外銷售，彌補經(jīng)營虧損。從國外經(jīng)驗看，寄希望于在短期內(nèi)集中大批量建設(shè)公共租賃住房一勞永逸地解決所有問題是不現(xiàn)實的，尤其是現(xiàn)階段政府財政支付保障性住房建設(shè)資金存在嚴(yán)重困難的情況下，公共租賃住房要想發(fā)展好，就必須建立可持續(xù)發(fā)展模式，而分批次出售公共租賃住房，不僅可以彌補虧損、減輕政府壓力，還能積攢出后續(xù)建設(shè)資金，實現(xiàn)公共租賃住房的滾動發(fā)展。

篇8

一、目前軍隊住房分配貨幣化改革存在的主要問題

目前我軍住房貨幣分配的方式：一是發(fā)放住房補貼，即以貨幣形式給予軍官、文職干部、士官住房消費的經(jīng)濟補償金，實行個人賬戶掛賬管理，按基本工資比例計提，在軍人退役、犧牲病故或退休移交時一次性發(fā)放。二是實行住房公積金制度，即為軍官、文職干部、士官籌集住房專項資金，采用個人賬戶掛賬管理，按月標(biāo)準(zhǔn)計提。目前軍隊住房分配貨幣化改革存在的主要問題是：

1.受資金制約，只能重點保障復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房補貼的發(fā)放

推行軍隊住房分配貨幣化改革的最大阻力是資金不足。1999年底軍隊房改方案頒布時，軍隊住房資金全部到位需800億以上，而實際上國家撥給軍隊此款項遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。由于住房資金投入有限，在職干部的住房補貼只能暫時掛賬。雖然住房補貼與工資直接掛鉤，但沒有真正成為工資的一部分，而是存入個人賬戶。而且，這種賬戶是“虛賬戶”，只是一個虛擬的計算金額的載體，不能隨時支取，不到退役這個賬戶實際上是不存在的。目前在部隊服役幾十年的干部仍未拿到住房補貼，更談不上在工資中按月發(fā)放個人住房補貼。因此，軍隊住房分配貨幣化改革中最大的問題，是解決住房補貼什么時候發(fā)到手的問題。由于全軍的住房補貼需要量大，國家在短期內(nèi)全部或大部分兌現(xiàn)是不現(xiàn)實的。

2.軍隊住房補貼參照標(biāo)準(zhǔn)過時，沒有跟上社會經(jīng)濟發(fā)展步伐

近年來，全國各地房價上漲很快，而且各大中城市乃至全國的住房價格發(fā)生了明顯的變化，沿海發(fā)達城市房價高出內(nèi)地部分省會城市2～3倍，甚至更多。同時，由于城市建設(shè)、經(jīng)濟增長水平不同，加上地理環(huán)境差異，全國各地房價差別越來越大。但軍隊住房補貼系數(shù)自制定之日起就相對固定，仍沿用1999年政府公布的經(jīng)濟適用房價格每平方米2300元的計算標(biāo)準(zhǔn)。即使是對房價過高的11個城市另外確定地區(qū)住房補貼標(biāo)準(zhǔn)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)胤績r水平。因此，當(dāng)前住房補貼的標(biāo)準(zhǔn)在絕大多數(shù)地區(qū)已遠(yuǎn)離了當(dāng)初所具備的購買能力和補助作用，大大降低了軍人的住房消費能力。而且，服役時間長的干部不能充分享受到貨幣化住房分配的優(yōu)待，其補貼增加額過少。

3.軍隊住房公積金貸款制度沒有出臺，不能滿足軍人購房貸款的需求

軍人職業(yè)的特殊性，決定了軍人生活和工作條件艱苦，大多數(shù)軍人家庭經(jīng)濟條件比較拮據(jù)，經(jīng)濟承受能力有限。由于軍隊公寓房有限，有部分干部仍需自行解決住房；而且，由于住房資金保障有限，只能兌現(xiàn)轉(zhuǎn)業(yè)人員住房補貼，導(dǎo)致許多在職干部分不到房，又買不起房。在實行住房分配貨幣化改革過程中，軍人在購買住房時大多沒有能力一次性付清房款。因此，住房公積金貸款應(yīng)該成為軍人購買住房的主要資金來源。但是，目前軍隊沒有出臺相關(guān)的住房公積金貸款制度，軍人無法使用公積金進行商業(yè)貸款。

二、深化軍隊住房分配貨幣化改革的基本思路

深化軍隊住房分配貨幣化改革的指導(dǎo)思想是：根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求、國家住房改革的貨幣化程度和國家財政承受能力，參照外軍和國家住房保障貨幣化改革的經(jīng)驗，把無償福利性分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY性分配，把住房補貼由過去的暗補改為納入工資的明補，以貨幣工資形式支付住房消費費用，通過住房公積金、住房補貼和住房抵押貸款等配套措施提高軍人的購房支付能力，由軍人個人根據(jù)需要和可能自主購房或租房，建立起具有中國特色的軍隊住房貨幣化分配制度。

1.適當(dāng)放寬住房補貼發(fā)放對象，提高住房補貼標(biāo)準(zhǔn)

目前住房補貼的發(fā)放對象只限于復(fù)轉(zhuǎn)、病故和退休移交軍人。為此，應(yīng)適當(dāng)放寬住房補貼發(fā)放對象。對于部分服役時間在20年以上，軍隊公寓房又保障不了的在職軍人，可以申請發(fā)放住房補貼，用以改善自己的居住條件，增強消費商品房的能力。總部應(yīng)按干部服役年限，出臺一套優(yōu)先發(fā)放住房補貼的管理辦法，使在部隊服役時間長的干部早日解決住房問題。同時，要適當(dāng)提高住房補貼標(biāo)準(zhǔn)。由于我軍目前住房補貼是以經(jīng)濟適用房的價格為參照系確定的，退役人員在拿到住房補貼時還買不起商品房。因此，軍人的基本住房補貼應(yīng)以商品房的價格來確定，將現(xiàn)行的購買經(jīng)濟適用房的補貼標(biāo)準(zhǔn)提高到購買商品房的水平。根據(jù)當(dāng)年全國各地房價指數(shù)，綜合考慮各地的地理位置和艱苦程度，以當(dāng)?shù)厣唐贩績r格為房價標(biāo)準(zhǔn)，制定住房補貼系數(shù)，以軍人住房補貼的最低限額達到本人職務(wù)面積標(biāo)準(zhǔn)住房售價的80%為宜，能夠基本保證絕大多數(shù)軍人家庭的住房需求。

2.逐步建立軍人購房貸款制度

根據(jù)軍人職業(yè)的特殊性和軍人實際收入情況，借鑒地方住房公積金貸款的經(jīng)驗，軍隊與國家有關(guān)部門和銀行協(xié)調(diào)，制定一套有別于地方商業(yè)貸款、利息稍低的住房公積金貸款制度，與國家商業(yè)銀行合作開辦軍人住房公積金貸款購房業(yè)務(wù)。一是提高住房公積金標(biāo)準(zhǔn)。住房公積金標(biāo)準(zhǔn)過低，會使軍人在享受住房補貼和公積金兩種不同的貨幣化形式中受益懸殊，從而產(chǎn)生新的不平衡，不利于貨幣化改革后期將二者對接。為較好地積累可供住房保障專項使用的資金，軍隊?wèi)?yīng)適當(dāng)提高住房公積金標(biāo)準(zhǔn)，至少不低于基本工資的15%。二是制定軍人公積金個人貸款辦法。2002年以來國家對個人貸款購房頒發(fā)了許多優(yōu)惠政策，由于軍隊沒有實行公積金貸款制度，無法享受到這些優(yōu)惠，既減少了購房資金來源，也限制了軍人自由選擇軍隊或地方經(jīng)濟適用房的權(quán)利。

篇9

關(guān)鍵詞：住房公積金；增值收益；分配制度；探討

1 住房公積金增值收益與政府非稅收入的性質(zhì)不同，不能按照或參照政府非稅收入進行管理

如何界定住房公積金增值收益的性質(zhì)?具有十分重要意義。界定住房公積金增值收益的性質(zhì)，首先從住房公積金的性質(zhì)談起，依照國務(wù)院《住房公積金條例》(以下簡稱條例)第三條明確規(guī)定：職工繳存的住房公積金和職工所在單位繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。這就規(guī)定了住房公積金的資金，來源于單位和職工個人，資金的所有權(quán)屬于職工個人，屬于工資性質(zhì)。其次從其構(gòu)成看，住房公積金增值收益是指住房公積金業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額。業(yè)務(wù)收入構(gòu)成有：(1)住房公積金個人住房貸款利息收入；(2)銀行存款利息收入；(3)購買國債利息收入。業(yè)務(wù)支出因素有：(1)銀行代辦手續(xù)費；(2)職工個人住房公積金存款利息；(3)有關(guān)管理費用；也就是說住房公積金增值收益存款利息及存貸利息差額(即公積金存款與貸款之間的利息差額)兩部分構(gòu)成的。再次從其來源看，住房公積金增值收益是由住房公積金管理中心在國家給予政策的情況下，運用職工個人所有的住房公積金資金，滿足繳存者購房和增值需要，開展存款、貸款、購買國債等業(yè)務(wù)活動所產(chǎn)生了的。(這個過程，需要由銀行代辦來完成的。)而政府非稅收入是指除稅收以外，由各級國家機關(guān)、事業(yè)單位、代行政府職能的社會團體及其他組織依法利用政府權(quán)力、政府信譽、國家資源、國有資產(chǎn)或提供特定公共服務(wù)、準(zhǔn)公共服務(wù)取得并用于滿足社會公共需要或準(zhǔn)公共需要的財政資金。

可見，這種所有權(quán)歸職工個人，屬于職工工資性質(zhì)的“長期住房儲金”的增值收益與政府非稅收入是有關(guān)本質(zhì)區(qū)別的。這種區(qū)別表明了住房公積金增值收益不能按照或參照非稅收入管理。湖北省人民政府《湖北省政府非稅收入管理辦法》中就明確規(guī)定：社會保障基金和住房公積金管理不適用本辦法。

按照我國經(jīng)濟法中有關(guān)所有權(quán)的界定，即所有人有依法對自己的財產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)具有四項權(quán)能，其中一條就是收益權(quán)，即獲取財產(chǎn)所產(chǎn)生的利益和權(quán)利。所以，這種增值收益的所有權(quán)，應(yīng)該與住房公積金一樣歸職工個人(繳存人)所有，受到法律的保護。這才體現(xiàn)權(quán)利一致性原則。

2 從住房公積金存款的效益比較看，需要給繳存者帶來增值收益(要有分紅)

筆者在工作中就碰到這方面問題，均無法予以滿意答復(fù)。經(jīng)常有人問：你講繳存住房公積金有這樣那樣好處，但當(dāng)我一輩子無力購買住房時，按這個利息水平，到退休領(lǐng)取繳存余額能合算嗎?是否存在著貶值問題?或者取得貸款后，當(dāng)還貸碰到暫時困難時，是否有必要的救濟保障機制和措施?

據(jù)國家統(tǒng)計局2007年7月19日上午10時介紹，6月份我國CPI同比上漲4.4% 上半年達到3.2%。

審計署駐蘭州特派辦的于文航日前撰文指出，雖然住房公積金作為政策性低息貸款，比商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款利率低，然而由于住房公積金貸款的條件比較嚴(yán)格，部分中低收入者難以通過這個渠道獲取融資購房，享用不到自己長年繳存的住房公積金，只能到退休時全額領(lǐng)取。而相對的低存低貸，實際上是讓低收入家庭承受了利息損失。

世行專家也認(rèn)為，如果把住房公積金的積累看作一種投資，那么這種積累因為不能隨時提取而具有長期特征。因此套用活期存款利率和短期存款利率，就使職工的投資回報低于潛在的水平。至于利息所得稅的減免是否足以彌補利息收入的減少，是可以計算的；如果把對住房公積金貸款中包含的優(yōu)惠因素綜合起來考慮，對于那些只有積累沒有貸款的職工來說，他們的相對損失既來自積累的回報率，也來自未能獲得的貸款優(yōu)惠。 很多繳存公積金的人可能永遠(yuǎn)無法獲得公積金貸款，而且被迫以低于市場利率的水平進行(養(yǎng)老)儲蓄，為能夠獲得按揭貸款的收入較高的家庭提供補貼。

雖然住房公積金具有職工工資性質(zhì)，但它的使用方向和使用條件有了嚴(yán)格限制。實際上，這一部分工資并非完整意義上的工資。參儲主體放棄目前的消費，轉(zhuǎn)而被迫地進行儲蓄。同時，在現(xiàn)實情況下，總有一部分人沒有享受貸款的優(yōu)惠待遇。我們應(yīng)該要充分考慮到這一部分人群住房公積金的時間價值和經(jīng)濟利益，建立適當(dāng)?shù)难a償機制給予他們經(jīng)濟補償。

3 從住房公積金屬于社保范疇的特性看，可以參照社會保障基金的增值收益分配辦法，專項用于貼息貸款和分紅

據(jù)財政部和社會勞動保障部《全國社會保障基金投資管理暫行辦法》第三十七條規(guī)定：社?；饍羰找嫒~納入社?；?，按國家有關(guān)規(guī)定分配使用和投資?！稐l例》規(guī)定了住房公積金是“長期住房儲金”。這也就明確規(guī)定了住房公積金是具有專項用于解決職工住房問題的保障性資金，具有專用性、互和保障性。這一住房公積金特性，又屬于社會保障內(nèi)容。按照這一要求和國際公約規(guī)定，住房公積金制度應(yīng)該在其繳存人之間實現(xiàn)互利、互助、互濟，即把住房公積金增值收益扣除有關(guān)管理費用和風(fēng)險準(zhǔn)備金后的剩余部份用于繳存對象中的低收入家庭購建房貼息貸款和分紅。這也是互質(zhì)的一種形式。這種做法，不僅有效地促進解決低收入家庭購建房資金困難問題，符合(體現(xiàn)了)住房公積金的互和保障性要求的本質(zhì)屬性，而且體現(xiàn)了我國推行住房公積金制度的目的，還會促進了住房公積金制度的健康發(fā)展。

4 從低收入家庭的實際需求看，需要建立一個貼息貸款的機制

現(xiàn)階段，我國正處于經(jīng)濟快速發(fā)展時期，土地資源又十分寶貴，不可能在短期內(nèi)有效地解決低收入與高房價之間矛盾。因此，低收入家庭普遍存在著購房信心不足問題。要我國低收入家庭要解決住房困難問題，單一依靠住房公積金及其貸款，還不能達到目的。

世界銀行在2006年11月15日的《中國經(jīng)濟季報》中指出了“中國住房公積金貸款主要使收入較高家庭受益”。這個論述在我國引起如此強烈的反應(yīng)。

國家審計署審計長李金華說：“ 公積金的使用更多地惠及了中高收入群體，對低收入群體改善居住條件的傾斜力度不夠，未能有效發(fā)揮住房公積金在改善低收入職工居住條件方面的作用。”

審計報告在對1986萬人的繳存情況統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，其中10%繳納較多公積金的人，每個月交1572元，10%較少的人只有54元。而32個城市住房公積金貸款發(fā)放和公積金提取情況顯示，2005年住房公積金個人貸款的44.9%發(fā)放給了排在繳存額前20%的高收入人員，排在繳存額后20%的低收入人員僅得到3.7%的貸款。

這種現(xiàn)象，不僅與低收入家庭的收入水平有關(guān)，而且與目前頻繁加息，導(dǎo)致高收入者提前還貸，中低收入缺乏信貸能力有關(guān)；還與隨著房價日趨攀升，買房者的負(fù)擔(dān)日趨加重有關(guān)。從1999年國家實行住房體制改革以來，房價越來越高。近幾年隨著調(diào)控的力度加大，房價沒有出現(xiàn)下降的趨勢，而居民買房負(fù)擔(dān)日趨加重。社科院經(jīng)過調(diào)研認(rèn)為，這與整個經(jīng)濟進入快速增長期，以及市場嚴(yán)重供不應(yīng)求等因素有關(guān)。 國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局在3月19日的數(shù)據(jù)顯示，2007年2月，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.3%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%，深圳、北京位居全國漲幅前兩名，分別上漲9.9%和9.7%。

根據(jù)上述調(diào)研報告，未來如果不改變房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面，特別是政府依靠賣地提高房價的模式，房價將進一步被動上升。

篇10

委托人（借款人）：_________（以下稱甲方）

委托人（配偶）：_________（以下稱乙方）

借款合同編號：_________

住房公積金貸款帳號：_________

儲蓄代扣卡號：_________

銀行自營資金住房貸款帳號：_________

住房公積金儲蓄卡號：_________

單位住房公積金帳號：_________

單位補充住房公積金帳號：_________

單位按月住房補貼帳號：_________

個人住房公積金帳號：_________

聯(lián)系電話：_________

被委托人：中國_________銀行_________分行_________支行（以下稱丙方）

甲方和乙方提供經(jīng)單位簽章的《委托提取住房資金申請書》，委托丙方按照《_________市住房公積金提取管理辦法》和《關(guān)于住房公積金（組合）貸款職工委托銀行按月提取住房資金用以償還貸款的有關(guān)規(guī)定》，辦理提取住房公積金，補充住房公積金或按月住房補貼（以下合稱住房資金），并將資金劃入甲方代扣賬戶內(nèi)用于償還個人住房公積金（組合）貸款。甲方和乙方在簽署本委托書時已仔細(xì)核對并確認(rèn)填寫的內(nèi)容無誤，已知悉委托提取住房資金的相關(guān)規(guī)定，并與丙方達成本協(xié)議：

1．甲方當(dāng)月還款（不含提前還款和擔(dān)保公司代償還款）后的第一個工作日，由丙方按照《關(guān)于住房公積金（組合）貸款職工委托銀行按月提取住房資金用以償還貸款的有關(guān)規(guī)定》，提取甲方和乙方住房資金帳戶的資金并劃入甲方代扣帳戶。

2．丙方在甲方足額償還當(dāng)月貸款本息后，根據(jù)甲方當(dāng)月還款金額進行提取。

（1）甲方和乙方住房資金帳戶余額大于按月償還的住房貸款本息，丙方按甲方本月已償還的住房貸款本息金額提取。

（2）甲方和乙方住房資金帳戶余額小于按月償還的住房貸款本息，丙方按甲方和乙方各住房資金帳戶保留壹元后的余額提取，不足部分甲方應(yīng)及時補齊，否則造成代扣還款失敗，按逾期處理。

3．提取住房資金順序依次為：甲方補充住房公積金或按月住房補貼，乙方補充住房公積金或按月住房補貼、甲方住房公積金、乙方住房公積金。前一順序帳戶內(nèi)資金提取完以后，再提取下一順序帳戶內(nèi)的資金。以上各賬戶劃款后至少應(yīng)保留壹元余額。

4．本協(xié)議經(jīng)三方簽章后，首次提取時生效，在提取住房資金償還全部貸款本息后或在甲方和乙方住房資金帳戶全部注銷后自動終止。甲方和乙方自愿終止本協(xié)議書時，應(yīng)到丙方辦理終止手續(xù)。

5．甲方或乙方單位變動、夫妻關(guān)系變動、住房資金帳戶變動或代扣帳戶變動時，甲方和乙方應(yīng)及時到丙方辦理本《委托提取住房資金協(xié)議書》終止，并重新申請委托提取住房資金。否則，由此產(chǎn)生的責(zé)任由甲方和乙方承擔(dān)。

6．本協(xié)議生效期間甲方按月還款憑證不能作為住房資金還貸提取憑證使用，不能辦理柜臺提取。

7．甲方提前償還的貸款部分或由擔(dān)保公司代為償還的貸款部分，甲方和乙方應(yīng)按照《_________市住房公積金提取管理辦法》到柜臺辦理提取。

8．甲方和乙方應(yīng)及時通知單位本協(xié)議的簽訂和終止，保證單位及時到住房公積金繳存網(wǎng)點領(lǐng)取委托提取住房資金憑證。

9．由于單位繳存住房公積金的時間，金額存在不確定因素，甲方應(yīng)于每月代扣還款日之前查詢代扣卡內(nèi)的余額，并在代扣卡內(nèi)存入足夠的資金以確保按月足額歸還貸款，代扣卡內(nèi)余額不足造成的貸款逾期責(zé)任由甲方承擔(dān)。

10．丙方未按本協(xié)議約定如期劃款時，甲方和乙方有權(quán)到丙方投訴，丙方必須認(rèn)真辦理，并在十個工作日內(nèi)予以答復(fù)和解決。由于甲方和乙方提供的身份證、貸款帳號、住房資金帳號、代扣卡號或其他原因造成劃款失敗，由甲方和乙方承擔(dān)責(zé)任；由于丙方工作失誤造成的劃款失敗，丙方必須在十個工作日內(nèi)完成帳務(wù)調(diào)整。丙方在甲方和乙方投訴十個工作日內(nèi)未能予以答復(fù)和解決時，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

11．甲方和乙方必須用正楷填寫相關(guān)內(nèi)容，字跡必須端正清晰；甲方和乙方必須保證提供的相關(guān)材料及簽章均屬真實。否則，由此引起的法律糾紛和一切后果由甲方和乙方承擔(dān)。

12．本協(xié)議一式三份，甲方、乙方、丙方各一份，具同等法律效力。

甲方（簽字）：_________

乙方（簽字）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

丙方（蓋章）：_________