農村宅基地工作開展情況范文

導語：如何才能寫好一篇農村宅基地工作開展情況，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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（一）基礎工作情況

經調研，我街道轄5個行政村，3個村有宅基地，總戶數1435戶，總人口4457人，宅基地總面積835畝，宅基地總宗數1519宗，其中閑置宅基地769宗、面積316畝，頒發集體土地使用權證593宗，頒發不動產權證644宗。未建立宅基地基礎信息數據庫和管理信息系統。

（二）建立健全體制機制情況

在黨委政府統一領導下，應建立“部省指導、市縣主導、鄉鎮主責、村級主體”的宅基地管理機制。我街現從事宅基地管理工作兼職人員一名。無其他建制。

（三）審批管理情況

未制定出臺本地農村宅基地審批管理辦法（或審批流程），無農村宅基地主管部門，未建立窗口對外受理，未建立多部門內部聯動聯審聯辦制度，建立了宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求，但未發生過宅基地審查審批項目，村集體經濟組織未設立村級宅基地協管員。

（四）閑置宅基地及農房盤活利用情況

經排查，承德街道無關于閑置宅基地和閑置住宅盤活利用典型案例。

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關鍵詞：宅基地；整理；集約利用；置換；產權

近年來，我國經濟取得快速發展，城市化水平也有較大的提高。盡管我國總人口規模將擴大，但農村人口數量卻由上升轉為下降的趨勢。據統計年鑒顯示，2004年我國農村人口比1996年減少了11％，而宅基地面積卻增加了1.7％。這種城市人口和農村人口比例轉型將改變農村居住模式，致使農村宅基地用地浪費問題日益突出，對于不堪重負的農地資源和生態環境將產生直接的影響，同時也會直接影響著我國土地資源的可持續利用模式，乃至經濟社會的持續發展。因此，在快速城市化和工業化的發展大背景下，面對農村居民用地的發展趨勢，對其科學地進行土地整理，是非常必要的。而土地整理工作的進行，卻存在著許多困難和問題。

一、我國農村宅基地土地整理工作中存在的問題

（一）宅基地土地整理專項規劃滯后

要科學地整理宅基地，必須有一個科學合理的規劃作指導，而鄉鎮一級制定土地整理專項規劃卻面臨著不利的因素。首先是鄉鎮一級規劃的技術力量薄弱，不僅缺少技術人員，也缺少對規劃的技術資金的投入。其次是近幾年農村中已建成了大量新房，新房的更新需要好幾十年的時間，對它們進行拆遷的費用相當高，這對制定出的規劃的實施又帶來了困難。

（二）土地整理資金籌集問題難以落實

如何在較短的時間內建立起一套高效的土地整理資金籌措、運作和監督機制，保證整理過程資金的按時足額到位以及資金的高效利用，是一個急需解決的問題。

同時，由于資金投入的問題，會導致一些政策措施的長期性和連續性問題。因為農村宅基地土地整理關系到千家萬戶農民的切身利益，是一個較長的過程；尤其是采用引導農民自主搬遷的方式，更是需要堅持不懈的多年努力，才能見到明顯成效。

然而，在開展農村宅基地土地整理過程中，由于資金的籌集問題難以落實，往往各級領導的決心難以堅定，各屆政府的工作不能持續，法定程序確定的規劃甚至隨意修改，一些有利于農村宅基地土地整理的政策措施必須難以穩定下來。從而致使農村宅基地土地整理的成果難以形成，達不到量變到質變的過程。

（三）農村居民缺少對宅基地進行整理的積極性

我國《土地管理法實施條例》第18 條規定:“土地整理所需費用， 按照誰受益誰負擔的原則，由農村集體經濟組織和土地使用者共同承擔。” 顯然，根據該規定，村集體和農民是農村宅基地土地整理的主體， 農村居民或作為農村居民集合的村集體進行土地整理則是從土地整理可能帶來的經濟收益出發，如果宅基地整理為耕地的經濟收益不能補償整理的經濟成本， 農村居民或村集體就不會有進行土地整理的經濟動力。從村集體和農民的角度看， 閑置宅基地的土地整理成本主要有待整理宅基地上房屋的拆毀成本、對房主的房屋補償成本以及土地轉變為良田的整理成本，而收益則是宅基地整理為耕地后的種植業收入。近幾年我國農民純收入中源自農業收入的比重持續下降， 農業在農民家庭生活中的重要性減弱， 一些地方甚至出現耕地拋荒現象。由于種植業的比較收益較低， 閑置宅基地土地整理的收益無法補償整理的成本， 使農民和村集體無法自動產生對閑置宅基地進行整理的利益驅動。此外，由于宅基地的所有權屬于集體所有， 對農民將宅基地整理為耕地后的使用權缺乏明確的規定， 也降低了農民自己進行宅基地整理的積極性。

（四）農村宅基地超占土地嚴重，“一戶多宅”情況普遍

我國宅基地實行無償使用，加之我國農村宅基地觀念上的一些落后思想，宅基地監管力度不夠，事后查處難度大，多占土地難處理，導致農村宅基地超占嚴重，成為宅基地管理中的普遍難題。國家相關法律要求農村宅基地只能“一戶一宅”，但由于歷史、繼承、買賣、建新不拆舊等行為，造成了我國目前宅基地上的“一戶多宅”現象突出，同時沒有相關的法律制度給與處理。

（五）土地空間置換難度大

在對宅基地進行土地整理的過程中，不可避免地會出現土地的空間置換問題。土地空間置換是土地使用權屬的調整和土地利用方式的變更，涉及不同主體之間用地關系和利益關系的協調問題，致使土地置換的難度很大。因此，怎樣把土地整理和農村經濟政策(即經濟機制)有機結合起來，實現用地置換過程中的利益平衡，也是亟待解決的問題。

（六）土地產權不明晰

土地登記發證是農村宅基地管理的基礎，對明晰產權，為有效控制農村宅基地建設中的違規違章建設，提供有效憑證，但目前各地發證情況不一。主要是土地部門沒有及時開展宅基地的土地登記工作，另外，農村村民對宅基地登記意識淡薄，宅基地變更后無法及時進行變更登記。導致宅基地上權利狀況不清，家底不明，管理也相對混亂，宅基地民事糾紛頻發。

宅基地的產權制度問題涉及政策層面，但對我國農村宅基地管理起到了根本上的作用。我國目前農村宅基地的集體所有制，農民有宅基地使用權，一定程度上造成了產權上的混亂。隨著經濟和市場的發展，禁止農村宅基地轉讓，阻礙了農村宅基地市場的建立，扼殺了一些有利土地利用的農村宅基地轉讓，也導致了目前隱形市場的存在，成為宅基地管理上的盲區。

（七）土地整理專業技術較為落后

土地整理是一項跨學科的技術性和實踐性強的系統工程，需要一套技術支持體系。目前，參與土地整理的主體是農村居民。由于他們沒有掌握相關的知識和技能，而相應的各方面專業技術服務跟不上，土地整理常常出現受阻或成果不符合要求的現象。

（八）集體土地流失嚴重

隨著市場經濟的發展和經濟體制改革的不斷深入，客觀存在的土地市場供求關系使農村宅基地的轉讓無法制止，但現行法律法規又不允許農村宅基地流轉，導致當前農村宅基地的轉讓多為私下進行。這種“暗箱操作”、隨意定價的轉讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產收益的大量流失。

二、我國農村宅基地土地整理的對策

（一）逐步健全宅基地使用制度，制定完善土地整理的法規和政策

逐步健全宅基地使用制度， 加強執法力度，嚴格宅基地審批，為解決多占、超占、強占宅基地問題提供可操作的政策法律依據。

制定完善土地整理的法規和政策，引導各地按計劃、有組織地規范開展村莊整治工作。要加快土地整理責任制度、獎懲制度、資金籌措、使用與專項管理制度及村規民約的建立，制定宅基地整理優惠、鼓勵政策，使宅基地整理的責任能真正落實到戶、到人，并充分調動廣大干部群眾參與宅基地整理的積極性。

（二）開展農村宅基地普查登記工作

居民點用地普查登記，是農村宅基地整理的前提，通過摸底調查，可以了解各居民點人口及其結構、用地總規模、建筑占地面積、建筑容積率、閑置土地面積及其比率、農宅布局、所在村土地總面積、耕地面積、糧食畝產水平及存在的問題等。從而為土地利用總體規劃、土地整理規劃、村莊建設規劃與詳細設計提供依據，使宅基地整理做到有的放矢、措施到位。

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關鍵詞：農村宅基地統籌城鄉資金籌措

中圖分類號： D267 文獻標識碼： A 文章編號：

1前言

近年來， 浙江省按照統籌城鄉發展的思路， 以村莊環境和宅基地整治為載體， 大力推進社會主義新農村建設， 農村環境面貌顯著改善， 村莊規模逐步擴大，農民的居住條件也有了明顯的提高。但是，一些地方舊村改造相對滯后， 村莊內存在著大量的廢棄、閑置住宅和空閑地， 有新房沒新村、村莊外延式擴張的空心村現象比較突出。農村宅基地整治成為改善農民生產生活條件和提高農村節約集約用地水平的主要措施， 成為保護耕地資源、拓展用地空間， 落實“ 城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤” 的重要手段， 如何加快推進宅基地整治， 引起了社會各級政府的關注。

2 農村宅基地土地整治工作中存在的問題

（一）宅基地土地整治專項規劃滯后

要科學地整治宅基地， 必須有一個科學合理的規劃作指導，而鄉鎮一級制定土地整治專項規劃卻面臨著不利的因素。首先是鄉鎮一級規劃的技術力量薄弱，不僅缺少技術人員，也缺少對規劃的技術資金的投入。其次是近幾年農村中已建成了大量新房，新房的更新需要好幾十年的時間，對它們進行拆遷的費用相當高， 這對制定出的規劃的實施又帶來了困難。

（二）土地整治資金籌集問題難以落實

如何在較短的時間內建立起一套高效的土地整治資金籌措、運作和監督機制，保證整治過程資金的按時足額到位以及資金的高效利用，是一個急需解決的問題。

同時， 由于資金投入的問題， 會導致一些政策措施的長期性和連續性問題。因為農村宅基地土地整治關系到千家萬戶農民的切身利益，是一個較長的過程；尤其是采用引導農民自主搬遷的方式，更是需要堅持不懈的多年努力，才能見到明顯成效。

然而， 在開展農村宅基地土地整治過程中，由于資金的籌集問題難以落實，往往各級領導的決心難以堅定，各屆政府的工作不能持續，法定程序確定的規劃甚至隨意修改，一些有利于農村宅基地土地整治的政策措施必須難以穩定下來。從而致使農村宅基地土地整治的成果難以形成，達不到量變到質變的過程。

（三）農村居民缺少對宅基地進行整治的積極性

我國《土地管理法實施條例》第18 條規定: “土地整治所需費用, 按照誰受益誰負擔的原則, 由農村集體經濟組織和土地使用者共同承擔。” 顯然，根據該規定, 村集體和農民是農村宅基地土地整治的主體, 農村居民或作為農村居民集合的村集體進行土地整治則是從土地整治可能帶來的經濟收益出發, 如果宅基地整治為耕地的經濟收益不能補償整治的經濟成本, 農村居民或村集體就不會有進行土地整治的經濟動力。從村集體和農民的角度看, 閑置宅基地的土地整治成本主要有待整治宅基地上房屋的拆毀成本、對房主的房屋補償成本以及土地轉變為良田的整治成本，而收益則是宅基地整治為耕地后的種植業收入。近幾年我國農民純收入中源自農業收入的比重持續下降, 農業在農民家庭生活中的重要性減弱, 一些地方甚至出現耕地拋荒現象。由于種植業的比較收益較低, 閑置宅基地土地整治的收益無法補償整治的成本, 使農民和村集體無法自動產生對閑置宅基地進行整治的利益驅動。此外, 由于宅基地的所有權屬于集體所有, 對農民將宅基地整治為耕地后的使用權缺乏明確的規定, 也降低了農民自己進行宅基地整治的積極性。

（四） 農村宅基地超占土地嚴重，“ 一戶多宅”情況普遍

我國宅基地實行無償使用，加之我國農村宅基地觀念上的一些落后思想，宅基地監管力度不夠，事后查處難度大，多占土地難處理，導致農村宅基地超占嚴重，成為宅基地管理中的普遍難題。國家相關法律要求農村宅基地只能“ 一戶一宅”， 但由于歷史、繼承、買賣、建新不拆舊等行為，造成了我國目前宅基地上的“一戶多宅”現象突出，同時沒有相關的法律制度給與處理。

（五）土地空間置換難度大

在對宅基地進行土地整治的過程中， 不可避免地會出現土地的空間置換問題。土地空間置換是土地使用權屬的調整和土地利用方式的變更， 涉及不同主體之間用地關系和利益關系的協調問題， 致使土地置換的難度很大。因此， 怎樣把土地整治和農村經濟政策有機結合起來，實現用地置換過程中的利益平衡， 也是亟待解決的問題。

（六）土地產權不明晰

土地登記發證是農村宅基地管理的基礎， 對明晰產權，為有效控制農村宅基地建設中的違規違章建設，提供有效憑證， 但目前各地發證情況不一。主要是土地部門沒有及時開展宅基地的土地登記工作，另外，農村村民對宅基地登記意識淡薄，宅基地變更后無法及時進行變更登記。導致宅基地上權利狀況不清，家底不明，管理也相對混亂，宅基地民事糾紛頻發。

宅基地的產權制度問題涉及政策層面，但對我國農村宅基地管理起到了根本上的作用。我國目前農村宅基地的集體所有制，農民有宅基地使用權，一定程度上造成了產權上的混亂。隨著經濟和市場的發展，禁止農村宅基地轉讓， 阻礙了農村宅基地市場的建立，扼殺了一些有利土地利用的農村宅基地轉讓，也導致了目前隱形市場的存在， 成為宅基地管理上的盲區。

（七）土地整治專業技術較為落后

土地整治是一項跨學科的技術性和實踐性強的系統工程，需要一套技術支持體系。目前，參與土地整治的主體是農村居民。由于他們沒有掌握相關的知識和技能， 而相應的各方面專業技術服務跟不上，土地整治常常出現受阻或成果不符合要求的現象。

（八）集體土地流失嚴重

隨著市場經濟的發展和經濟體制改革的不斷深入， 客觀存在的土地市場供求關系使農村宅基地的轉讓無法制止，但現行法律法規又不允許農村宅基地流轉，導致當前農村宅基地的轉讓多為私下進行。這種“暗箱操作”、隨意定價的轉讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產收益的大量流失。

3農村宅基地土地整治的建議

（1）逐步健全宅基地使用制度，加強執法力度，嚴格宅基地審批，杜絕“亂批亂占”宅基地的現象。

（2）采取靈活的手段，加強農村宅基地管理力度。由于造成農村宅基地閑置的原因是多方面的，因而采取“一刀切”的強制性行政手段是行不通的，應考慮與適當的經濟手段相結合，根據具體情況具體對待。其中，對于騙取批準、未批先建、批少建多等非法占用宅基地的，應采取強制性的行政手段依法強制收回。對于合法取得宅基地而產生閑置的，應采用經濟手段，對宅基地超標部分實行有償使用政策。如：歷史原因造成的宅基地超標，強行要求住戶退還超標部分將破壞農戶宅院的完整性，可以由村集體對超標部分收取適當使用費，并按超標面積采取累進的收費辦法，超標面積越大收費越高。對于建新房而不拆舊的，村集體應對其舊宅基地的使用權收取一定費用，并按年限采取累進收費辦法；隨著時間推移，舊房殘值降低，收益下降，而保有舊房的成本盤升，農民自然會主動退還宅基地。

（3）逐步取消各種限制農村人口城鄉遷移的政策，促進農村勞動力由城鄉流動向城鄉戶籍遷移轉變，從而降低農村勞動力“季節性”城鄉流動導致的農村宅基地閑置。

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關鍵詞:農村宅基地;空心村;管理現狀;對策

一、問題的提出

隨著生活水平的不斷提高,農村發生了前所未有的變化,農民要求改善居住條件的愿望越來越迫切,農村建房熱始終居高不下并呈增長趨勢,宅基地管理出現了新情況、新問題。加強農村宅基地管理,合理配置和集約高效利用土地資源,改善農民居住條件和生活環境,對于促進農村經濟快速、健康、穩定發展具有重要意義。而棗莊市農村宅基地管理中存在很多問題,宅基地閑置嚴重、土地利用效率不高、宅基地規劃不合理、“空心村”等現象嚴重,給棗莊市農村宅基地管理和新農村建設帶來了嚴峻考驗。

二、棗莊市農村宅基地管理存在的問題

(一)各市區農村宅基地規劃發展不均衡,宅基地閑置現象嚴重

棗莊市各地區農村宅基地規劃不均衡,其中滕州市和山亭區的農村宅基地管理問題最為明顯,宅基地閑置現象嚴重。其中滕州市農村空閑地最多,約224萬平方米,其次為山亭區,農村空閑宅基地約99萬平方米;而山亭區“一戶多宅”現象嚴重,多出宅基地近350萬平方米,其次為滕州市,多出宅基地近177萬平方米;另外滕州市和山亭區分別存在著嚴重的閑置宅基地和不住宅基地。其他地區,如嶧城區和薛城區農村空閑宅基地約為50萬平方米,市中區農村多出宅基地37萬多平方米,而高新區幾乎不存在宅基地空閑現象,可見相比其他城區,新規劃的高新區沒有歷史遺留帶來的各種宅基地問題。簡言之,棗莊市各地區農村分別存在著不同程度的宅基地閑置現象,反映出農村宅基地規劃不合理問題,亟需對其進行合理規劃和改進。

(二)宅基地分配不均,“一戶多宅”現象嚴重

由于宅基地私有觀念在多數農民心中根深蒂固,認為老房子是祖業,新房再多、再大也不能拆祖屋,于是出現了農民建了新房也拒不交出閑置宅基地,“劃新不丟舊”造成“一戶多宅”現象嚴重。滕州市、薛城區和山亭區三個地區“一戶多宅”情況最為嚴峻,其中滕州市一戶多宅的戶數占到村民總戶數的25%多,薛城區也近20%。一些農民甚至將自己承包的責任田當成私有土地,隨意侵占或調換建房。一些村干部打著“取之于民,用之于民”的幌子,搭車收費,出現經濟條件好的村民多數存在一戶多宅,真正需要宅基地的村民因為經濟條件差無法要求規劃新的宅基地,而且老宅基地多的戶占用的宅基地相對多些等現象,造成宅基地分配不均。此外還存在村鎮干部中也存在利用權力、關系多占宅基地,農民超標建房等問題(見表1)。

(三)現行制度不完善,超標占地現象嚴重

《中華人民共和土地管理法》第六十二條規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”然而棗莊市各地區不僅“一戶多宅”現象嚴重,而且市中區、山亭區、嶧城區農村多出宅基地每戶的面積都超過了政府文件的規定面積。可見由于基層政府對農民建房缺乏的正確引導和管理,再加上我國農村宅基地管理制度采用的是無償、無限期的使用制度,出現了農民超標占用宅基地建房。

(四)“空心村”現象嚴重

長期以來,因建設規劃滯后,棗莊市許多農村新建住宅大多集中在村莊、道路兩側,而村內存在大量的空閑宅基地,形成了外實內空、外新內舊、外齊內亂的“空心村”。如山亭區馮卯鎮澇坡村共327戶、783人,村莊占地面積為219畝,其中空閑土地面積為132畝,空閑戶數共102戶。村莊內部空殼嚴重,特別是村西北部基本無人居住。隨著經濟社會的快速發展,大批農民涌向小城鎮和大中城市,成了非農業的城鎮居民,但仍占著原農村宅基地;部分農村青年大學畢業后在外就業,結婚生子,把父母接出去一起居住,造成原宅基地閑置,加重了“空心村”現象。“空心村”的大量存在,造成土地浪費,環境惡化,嚴重影響了經濟發展和新農村建設。而各地區也先后開始開展“空心村”的治理工作,取得了一定成果,本文總結了“空心村”治理的經驗,將在第三節中論述。

三、新形勢下加強農村宅基地管理的對策和建議

針對上述問題,在新農村建設的過程中,必須加強農村宅基地管理,實行宅基地制度創新,建立完善相關制度和政策。

(一)加強宅基地規劃管理

應當在深入調研的基礎上,科學合理地確定宅基地具體執行面積及占地標準,人均宅基地面積由省統一規定出一定的范圍,再由各地按照實際情況確定標準,各地都應該按照規定執行;結合新農村建設目標做好村莊規劃,合理布局,充分利用村內各種閑置地,促進土地集約利用,并要控制好農村居民的規模,建設好配套基礎設施;加大對閑置宅基地、空閑地、“一戶多宅”現象的清理和處置,建立農村宅基地使用權強制登記制度。此外規劃要走群眾路線,要依靠村民參與,集思廣益,充分尊重村民的意見。

(二)建立農村宅基地有償使用制度

宅基地有償使用可以從認識和觀念上解決宅基地的權屬問題,有利于農村土地產權制度的確立,使宅基地的集體所有權在經濟上得到體現,能有效地減少和制止多占、濫用宅基地的現象,促進節約和合理利用土地;便于對村莊進行規劃和管理,能集中一部分資金用于鄉村的公共設施建設;增加了宅基地分配的透明度,從制度上遏制和限制了干部的不正之風。

(三)嚴格控制農民宅基地的審批

黨的十七屆三中全會《決定》提出的“要完善農村宅基地制度,嚴格宅基地管理”,實際上就是要求各地建立宅基地審批責任和過錯追究制度,嚴格宅基地規劃、審批管理,執行“一戶一宅”的政策。嚴格按照法定的宅基地審批條件、面積限額及審批程序辦理,嚴把審批條件,嚴格執行“一戶一宅”政策,促進節約,集約用地。不符合申請條件的不予批準。對上報的宅基地堅持“規范用地,積極引導,公開公正,集體會審”的原則進行核查。對村(居)分配、使用宅基地管理和收費實行有效的監督,確保公平地分配宅基地,減少村(居)分配宅基地中不合理收費和私下買賣宅基地行為的發生。

(四)完善宅基地流轉機制

我國現行的法律和制度對宅基地的流轉做出了嚴格的限制性規定。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定,禁止城鎮居民在農村購置宅基地。宅基地轉讓須符合規定條件,購買人必須為房屋所在地本集體經濟組織成員。

我國農村宅基地限制性流轉制度是我國特定歷史時期的產物,穩定了我國農村經濟,但是在現階段產生了一系列問題,阻礙作用日益顯現。例如,先富裕起來的農民進城購房,而受現行宅基地流轉政策的限制,其留在農村的宅基地不能公開合法轉讓,造成宅基地大量閑置,“空心村”現象嚴重。

可見限制宅基地流轉,既不利用資源的有效配置,也不利用土地的節約利用。因此應當修改相關法律法規,建立農村宅基地自由流轉制度。建立規范有序的農民宅基地流轉市場,賦予農民擁有房屋宅基地的完全使用權、收益權和處分權,可以轉讓、出租、抵押、繼承及贈與,允許農村宅基地在城鄉居民之間自由流轉。

(五)加強“空心村”的治理

針對目前農村宅基地管理中存在嚴重的“空心村”現象,各級政府都高度重視,把治理“空心村”作為目前農村工作的大事來抓。對于“空心村”的治理要做好以下幾方面的工作:

1、科學規劃,因地制宜。“空心村”治理的成功,關鍵要編制一個科學的規劃。由于農村情況復雜多樣,“空心村”治理應根據各村的基礎和條件,以及群眾的實際需求,確立治理的模式。對經濟較發達、建房農戶較多的城鎮近郊“空心村”,進行統一規劃,以城鎮為中心,有步驟地實施整體搬遷、連片發展,逐步形成規模,騰出的土地轉為建設用地;對離城鎮較遠、經濟基礎較差的“空心村”,可以小村向大村集中,合理歸并自然村,引導向條件相對優越的中心村遷移;對不具備合并條件、但可以填實的“空心村”,加強對閑置農宅的拆遷、回收、流轉、整合,對拆遷的老宅基重新規劃,作為新的預留宅基地,由村收回調劑安排利用。

2、加強組織領導,有法有序高效推進治理工作。“空心村”治理是一項系統工程,它涉及到農村工作的方方面面,涉及到農民群眾的切身利益和農村社會穩定。要確保“空心村”治理的各個環節健康有序開展。成立“空心村”治理工作的領導組織機構,如各試點鎮(街道)都成立了由主要領導任組長,國土、建設、環保、財政等部門主要負責人為成員的專門領導機構,制訂了切實的工作方案,出臺了相關政策,明確到事,責任到人;制定“空心村”治理工作的有關政策,使治理工作有法可依,有章可循;加強治理工作的全程監督,依靠民主監督解決“空心村”治理中的難題;搞好協調配合,各有關部門根據各自職責搞好協調配合;建立獎懲機制,對治理工作中做出突出貢獻的組織和個人給予獎勵。

3、創新機制,廣開籌資渠道。“空心村”治理需要大量的資金,如何籌措大量資金是保證“空心村”順利實施的關鍵,山亭區村莊建設搞得好的村,多是經濟實力強的富村,村集體經濟弱的村往往難有作為。要按照“誰投資,誰受益”的原則,堅持以集體自籌為主,財政補助為輔,社會資金參與這一多渠道的方式來籌措空心村的治理資金。對村莊大規模整治,首先由村集體投入資金搞建設,具有用資金換社會效益的公益性質;其次“空心村”治理可以通過市場化運作,多渠道籌措資金。企業或個人可以參與多渠道籌措資金,把“空心村”治理的一些項目推向市場,通過公開招標,吸引社會閑散資金,解決“空心村”治理的資金問題。

(六)加強宣傳教育

各級部門要采取多種形式大力宣傳《土地管理法》及《農村宅基地管理意見》,使法規深入人心,增強干群節約土地、依法管地的法律意識,在全社會形成自覺節約用地、依法管地用地的良好氛圍。大力宣傳宅基地集約化使用的意義,通過宣傳教育和社會輿論的正確引導,幫助農民樹立正確的建房觀,使廣大群眾積極參與到農村宅基地集約化工作中來。

參考文獻:

1、于華江,王瑾.我國農村宅基地管理調查分析[J].中國農業大學學報(社會科學版),2008(2).

2、趙之楓.城市化背景下農村宅基地有償使用和轉讓制度初探[J].農業經濟問題,2001(1).

3、徐萬剛,楊少壘.城市化視角下的農村宅基地流轉制度分析[J].社會科學家,2009(3).

4、胡傳景,沈士芹,張洪武.建立農村宅基地使用權自由流轉制度的構想[J].廣東土地科學,2007(5).

5、黃巖.新農村建設中的空心村問題及對策研究[J].現代商貿工業,2009(12).

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關鍵詞：農村宅基地；使用權；登記發證；一戶一宅

中圖分類號：G812.42 文獻標識碼：A

農村宅基地使用權登記發證工作的意義

宅基地使用權是農民安身立命的根本，對農民的生產、生活和農村秩序的穩定具有重大意義。

（一）提高農村宅基地的使用效率，促進新農村建設

我國處在城市化過程中，長期以來農村居民點無效擴張導致農村建設用地使用效率低下，其主要原因就是農村居民獲得宅基地成本低，一戶多宅的現象突出，城市化進程中大量農村村民已經遷往城市居住，并且已經獲得了城市社會保障，但在農村還擁有宅基地。這現象大量存在，導致城市建設用地與農村建設用地同時增加，進一步加大了耕地資源保護的難度。宅基地產權登記發證工作不僅可以有效禁止無效宅基地需求，還可以通過進行新農村建設提供農村基礎設施，消滅空心村，有效提高村莊土地資源的節約利用水平。

（二）強化農村宅基地的社會保障作用

對農村宅基地使用權登記發證的規范，進一步強化了農村宅基地的社會保障作用。對符合標準的宅基地進行產權登記，既可以在法律上對村民的合法宅基地進行有效保護，也可以防止農村建設占用大量的優質耕地資源。

（三）明晰了宅基地的產權定位

長期以來，由于缺乏明確的產權登記要求，很多縣城居民出于各種考慮，購買農村的宅基地及其各類小產權房，引發大產權糾紛。在法律上禁止對城市居民宅基地產權登記，可以防止城市居民在法律缺失情況下購買小產權房，從而有效保護了城市居民的合法權益，在法律上進一步約束了小產權房的需求。

農村宅基地使用權登記發證工作中的疑難問題

（一）農村宅基地使用權權屬調查

1、存在的問題

一是是指界時雙方不同時到場，有時只是單方面指界或有一方并非權利人到場或是其家人到場指界，使指界結果存在不準確或不成立，易造成鄰里矛盾引起糾紛，給土地管理工作帶來不必要的麻煩；

二是對于其鄰宗地是耕地、道路等需由村主任親自指界的，根本不用其到場或其不到場指界，只是宅基地使用權人一句定論，從而會引起村集體與個人的矛盾糾紛；

三是在界址調查時不設立界址標識，不噴涂標志，不釘樁等，只是雙方權利人口頭說明界址，給以后工作帶來隱患；

四是對宅基地無圍墻、柵欄等界標物的，也給辦理土地使用證，這種狀況就應按批準面積辦證，然而事實存在擴大批準面積進行登記發證的現象；

五是最主要的調查表鄰居指界簽字不真實，有的存在不能到現場簽字，或是他人代簽。更有甚者把地籍調查表給用地戶，國土所管理人員放手不管，讓用地戶拿去找鄰居簽字，嚴重的違反工作紀律和工作程序。使指界簽字存在不真實，造成各種糾紛的發生。

解決對策

界址調查是權屬調查的核心，關系到土地位置及權屬范圍的確定。單位使用的土地必須由單位法人代表出席指界并出具法人代表身份證明，個人使用的土地須由權利人出席指界，并出具身份證明。需要委托指界的，需出具法人代表身份證明、委托書和本人身份證明。界址的認定必須由本宗地及相鄰宗地使用者或委托人親臨現場共同指界，認定界址點及界址線，設立明顯界址標志。經雙方認定的界址必須由雙方指界人共同在地籍調查表上簽字蓋章。決不允許把地籍調查表給用地戶，讓其自己找鄰居簽字。需在調查員的監督下進行。指界千萬不能馬虎，此方面的工作是極易引起權屬糾紛的關鍵環節，所以必須按程序、依規章進行。為土地登記發證工作奠定良好的基礎。

（二）“一戶一宅”科學內涵的界定

關于“一戶”的概念，土地管理法規、政策并未說明。正因此，許多農村宅基地使用權的混亂現象的致發因素應追溯于對“戶”這一概念理解上的差異。

對“一戶一處宅基地”原則應進行客觀合理的修正，把“一戶一宅”理解為對宅基地使用權初始取得上的限制，而不是運行中的絕對限制，允許在農村宅基地的實際運行過程中存在合法的例外。即在新的制度下，突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特殊情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給以法律的明確規定。具體來說就是:

在農民以戶為單位向其所在集體申請取得宅基地使用權時以此作為一個重要標準嚴格審查，對于符合用地標準的農戶予以批準。

2、在農村宅基地使用權的運行中，允許合法例外存在，但有關法律必須對例外情形以列舉的方式明確規定，防止任意擴大例外情形的范圍。一般來說，主要存在以下幾類情況:

（1）因宅基地使用權人去世留有房屋而發生繼承，其合法繼承人如果己經有宅基地，從維護公民個人財產權利的角度應該允許繼承人繼承作為遺產的房屋及房屋所占的宅基地。《中華人民共和國繼承法》規定，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括:公民的房屋、儲蓄和生活用品等。宅基地是農民基于集體經濟組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設用地，農民無須交納任何土地費用即可取得，是一種福利性質的，一般來講不能繼承，但宅基地上建成的房屋則屬于公民個人財產是可以繼承的，直到房屋失去了使用價值，宅基地的使用權也應當重新發配。

（2）因房屋買賣、贈與等合法行為而取得宅基地使用權。

（3）因抵消債務、實現抵押權等方式取得宅基地使用權。

簡言之，在農村宅基地使用權的初次取得上，按照“一戶一宅”的要求來嚴格規范權利的初始分配，在權利運行過程中，對因合法行為而獲得多處宅基地的情形則作為“一戶一宅”原則的法定例外。

（三）內業方面的問題

1、存在的問題

內業是對表件的填寫、宗地圖的繪制、申請農村宅基地使用權登記發證提交資料的初審等工作，仍舊存在一些問題。

（1）發生權利人名稱變更的，只有權利受讓人指界簽字，而權利轉讓人沒能親自到場簽字，從而易造成變更不準確，導致工作失誤。

（2）繪圖時仍舊用手工繪圖，存在方位坐標及比例尺不準確，不能真實體現實際圖形的具體要素，誤差較大，給發證工作帶來隱患。

（3）對于贈與和繼承宅基地使用權的，沒能進行法律公證。而只是臨時使用一紙買賣契約便可。這樣極易造成子女等內部糾紛。沒有法律依據，沒能真正體現公證的法律效率。

（4）權屬來源方面存在弊端。權屬來源看的是有沒有土地使用證或檔案，有土地證的可能忽略檔案，也可以假亂真。

2、解決辦法

（1）申請登記發證資料的初審要嚴格進行，一是土地權屬來源要審核準確，變更登記的要求集體土地使用證與原檔案相符。使權屬來源合法，嚴防作弊事情的出現。

二是私有房屋所有權證復印件要與原件一致，做到真實有效。

三是身份證明是否是本集體經濟組織成員，不是本集體經濟組織成員的不予登記。

四是權利人變更的，買賣契約要真實，合法。要嚴加杜絕造假。

五是宅基地使用權贈與或繼承的，要到司法部門依法公證。嚴禁用買賣契約

代替。所以要嚴格進行初審，做到登記資料的準確無誤。

（2）表格的填寫應用電腦軟件打印的形式進行填寫，取消手工的填寫。這樣使表格填寫清晰、規范，同時省時省力，提高工作效率。

（3）繪制宗地圖也取消手工繪制，利用電腦進行

這樣既能使方位坐標正確，又能增加宗地圖面積的準確度。使誤差縮小，以

達到符合國家測量的允許誤差最低范圍值，保證宗地圖繪制的準確。

加快推進宅基地使用權登記的幾點建議

（一）通過采取多種渠道、開源節流，解決登記發證經費問題

各地國土資源部門要以此次開展宅基地登記發證的契機，及時向當地政府匯報，使其充分認識開展宅基地登記發證工作的重要意義，爭取地方政府及相關部門的重視和支持，爭取財政經費支持。

（二）加大宣傳力度，落實便民措施

登記申請是登記制度的特點，沒有登記相關人的配合很難順利開展登記工作。要切實轉變工作作風，增強服務意識，提高工作效率，加強業務培訓，提高工作人員的業務素質，積極為農民群眾辦理登記提供熱情周到的服務。

（三）加強領導、周密安排，確保宅基地使用權登記發證工作如期完成

宅基地使用權登記發證涉及到使用權人的合法權益，是集體土地登記發證工作中的難點熱點問題。及時妥善解決宅基地登記發證中出現的普遍性和較大的技術與政策問題，增強登記發證工作的緊迫感，集中力量，克服困難，加強對宅基

地登記發證工作的監督檢查，確保宅基地登記發證工作順利實施，確保宅基地使用權登記發證工作如期完成。

參考文獻

[1]周洪亮，陳曉筠.從“一戶一宅”的視角探討農村宅基地使用權取得[J].中國農業大學學報（社會科學版），2007.3.

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十七屆三中全會《決定》明確提出：完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權。可見，宅基地管理在農村集體建設用地管理中是非常重要的。它直接關系到土地特別是耕地資源的保護、利用，直接關系到農民的生產生活，直接關系到國計民生問題。

近幾年來，隨著經濟的發展，農村生活水平不斷提高，農民建房熱情普遍高漲，出現了一輪又一輪的建房熱，農村宅基地管理面臨一些新情況、新問題。主要表現在：

農村住宅建設處于無序狀態。長期以來，農村住宅建設缺乏統一規劃，農民建房選址隨意性大，沿路建，臨街搭，亂圈亂占，亂搭亂建的現象嚴重，村莊布局雜亂無序，既影響了村容村貌，又浪費了大量土地。

農民建房蠶食耕地。一些農民把建房地點選在路邊良田內，導致公路、村道兩旁部分耕地被占用。一些地方為把非法占用耕地的行為“合法化”，采取了改變耕地性質的做法，先把耕地改變為場地，然后又把場地改變為荒地，一部分耕地不知不覺被蠶食掉了。

“空心村”、“一戶多宅”現象嚴重。一些村莊盲目擴張，新建住宅不斷向村莊延伸，而村內舊宅由于年久失修，大多成為破房、危房，無人居住，形成了大量的“空心村”。一些農戶建新房不拆舊房，多處占地建房，“一戶多宅”現象比較普遍。

農村宅基地私自轉讓時有發生。少數農民為了牟取私利，不惜將自己的宅基地、自留地甚至責任田作價賣與他人建房，更有些買地者假借當地農民的名義辦理建房手續，達到逃費逃稅的目的，這種現象在鄉(鎮)、村規劃區尤為常見，因其行為雙方互惠互利，具有很強的隱蔽性，且涉及面較廣，查處難度大。

多種原因引發上述問題

傳統觀念根深蒂固。絕大多數農民認為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是一種私有財產。一些農民甚至將自己承包的責任田當成私有土地，隨意侵占或調換建房。同時，許多農民聽信風水先生“宅大招財，路寬出官”迷信說法，紛紛向村外尋找“風水寶地”建房。加之富裕起來的農民為求寬敞、講美觀、圖方便，就舍棄老宅破屋，在村外或公路邊修建新房，以滿足自己擺闊氣、高人一等或“想致富，臨公路”等狹隘心理需要。

法律法規缺位。目前我國還沒有一部專門調整農村房屋和土地方面的法律法規，農村宅基地管理在很大程度上依靠規范性文件和地方政策調整。與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地方面的立法滯后，而且存在大量的法律真空。雖然近年來一些地方也制定了有關宅基地管理的措施辦法，但由于宅基地管理工作面廣量大、情況復雜，有的地方管理不夠規范，操作性不強，實施效果不甚理想，從而在制度上進一步增加了農村宅基地的管理難度。

村鎮規劃滯后。長期以來，各地在建設規劃上普遍存在重城鎮輕農村的思想，對農村規劃投入極少，大多數村莊沒有規劃，導致農村住宅建設無章可循，雜亂無序。少數地方雖然搞了規劃，但有的規劃不夠科學合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農民建房的盲目性和隨意性。

監管不到位。一方面，鄉(鎮)基層國土資源管理力量薄弱，專業人員少，執法裝備缺乏，工作經費不足，很難對本轄區內的國土資源實施有效監管。另一方面，歷年來一些鄉(鎮)對違法用地問題處理以罰代拆、一罰了之，給制止違法占地行為帶來了負面影響。同時，按照法律規定，農民非法占用土地建住宅的必須拆除，但現實當中很難執行，使執法陷入兩難處境。

多管齊下，疏堵結合，綜合治理

農村宅基地管理涉及千家萬戶，情況復雜，政策性強，必須多措并舉，多管齊下，疏堵結合，綜合治理。重點應抓好以下幾個方面：

完善農村宅基地管理制度。現行的《土地管理法》對農村宅基地的管理雖然作了規定，但比較宏觀，操作性不強，某些方面還不夠完善。如對閑置宅基地、多占宅基地等沒有相應的處罰規定，對宅基地審批后長時間不動工建設如何處理也沒有規定，其他如審批程序、劃分標準、費用收取、流轉管理、地籍管理和相關法律責任都需要進一步具體明確和細化。因此，國家應加快農村宅基地立法工作，使農村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。同時，地方政府要根據相關法律法規政策，結合本地的實際情況，出臺操作性強的農村宅基地管理辦法。

強化宅基地規劃管理。規劃是龍頭，是搞好農村宅基地管理的基礎。要結合當前新一輪土地利用總體規劃修編工作，抓緊編制完善鄉(鎮)土地利用總體規劃。按照統籌安排城鄉建設用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護耕地的總原則，合理確定小城鎮和農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模；要按照《城鄉規劃法》的規定，安排專項資金編制村莊建設規劃。村莊建設規劃要以當地經濟社會發展規劃和土地利用總體規劃為依據，以舊村莊為依托，優化村莊內部用地結構，充分利用村內各種廢棄地、閑置地，合理布局公共設施用地、生產用地、道路用地和宅基地。

積極推進宅基地整理。即根據土地利用總體規劃要求，科學制定和實施村莊改造、整治計劃，積極穩妥地推進農村建設用地整理。這就需要因地制宜地開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作，制定消化利用的規劃、計劃和政策措施，加大盤活存量建設用地的力度。農村村民新建、改建、擴建住宅，要先行安排利用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。對“一戶多宅”和空置住宅，要制定措施，鼓勵農民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。

篇7

近年來，在農村產權制度改革中，作為農民安身立命之本的宅基地問題備受社會關注。

1 農村宅基地存在的問題及其影響

現行的農村宅基地政策根源于計劃經濟時代，當時對解決農戶的住宅問題發揮了積極作用。然而，由于立法滯后、監管不力等原因，在農村宅基地管理方面出現了一些與新農村建設很不協調的新情況和新問題。

1.1 違法占用宅基地的現象嚴重。《土地管理法》規定：宅基地的所有權屬于集體，其使用權的取得須經過鄉鎮級人民政府審核，縣級人民政府批準，一戶只能有一處宅基地，面積也不得超過省定標準。然而，在農村中，許多農戶鉆“國家對農村宅基地實行無償供應”這一法律空子，不經申請，采取各種手段搶占集體空閑建設用地，繞過相關部門審批，在所占宅基地上直接建房。所以，超過省定面積使用宅基地現象非常普遍，“一戶多宅”的現象也是隨處可見。

1.2 閑置宅基地無法回收。一方面，農村宅基地管理粗放。許多農戶在建新房的同時，沒有拆除舊房，上交宅基地，村委會也沒有強有力的監管措施回收宅基地，致使舊房成為了空閑房屋和宅基地。另一方面，當今的農村人口大量流出，在外購置房屋的越來越多，但他們不愿意也沒有放棄原有的老宅基地，村集體也無法回收，造成土地資源的極大浪費。

1.3 宅基地矛盾糾紛面廣量大。近幾年，隨著農戶對住宅的要求越來越高，所建新房越來越多，由農村宅基地引發的矛盾糾紛更是逐年上升。據有關部門統計，農村中各類矛盾和糾紛涉及到宅基地問題的約占60-70%。糾紛雙方往往是互不相讓，甚至因此大打出手，造成流血事件，世代結怨。由于涉及農民的切身利益，面廣量大且情況復雜，成為積案，處理起來難度大，成為影響農村社會和諧穩定的突出問題。

1.4 宅基地利用缺乏規劃。長期以來，農村村莊建設缺乏規劃，即使有規劃，也缺乏整體、長遠的考慮，更沒有約束力，對村莊建設不能正確引導和有效控制。農戶習慣于把臨水沿路、交通便利、方便生產生活作為建房地址的首選，形成了“沿路而建”的局面，使得村莊不斷向外擴展，而村內對舊宅基地缺乏改造利用，造成“村外新房林立，村內破舊不堪”，整個村莊“只見新房，不見新村”，成了典型的空心村，影響農村環境，嚴重制約社會和經濟的可持續發展。

2 農村宅基亂象原因分析

農村宅基地出現上述問題不是偶然的，也并非局部，成因錯綜復雜，具體分析如下：

2.1 農戶認識上存在誤區。農戶對宅基地問題的認識主要存在兩個誤區，一是傳統觀念根深蒂固。受傳統思想觀念的影響，大部分農戶認為宅基地是祖輩留下的，是他們的私有財產，而且在宅基地和房屋方面存在比排場觀念，認為房屋高、住宅面積大就是家庭富裕的表現，就是地位的象征，這樣一代代下來，房子越建越多，廢棄的房屋也越來越多，閑置浪費宅的基地面積也越來越大。二是對法律法規和政策的宣傳缺位。近年來，基層政府對國土管理的相關法律法規和政策宣傳不到位，使得農戶真正對土地管理法律法規和政策了解不多，甚至出現許多認知上的錯誤。從調查的情況看，有超過80%的農戶表示不知道國家政策中關于‘一戶一宅’的規定，這足以證明農戶在認識上存在著極大的誤區。

2.2 法律政策上存在漏洞。目前我國關于農戶宅基地的法律法規數量少，規定不夠具體，且效力層次低，操作性不強，尤其是與宅基地使用權流轉有關的政策文件不健全，造成宅基地的分配和使用在很多程度上僅僅依靠地方性政策調整，加大了宅基地管理難度。

2.2.1 宅基地使用權分配依據不明確。目前我國還沒有一個完善的宅基地使用權分配標準，相關制度缺失，使得宅基地使用權的分配不明確，分配過程中人為因素起很大的作用，出現了“誰多占集體土地，誰就多占便宜”的反常現象。同時，農村普遍存在宅基地“終身繼承制”，在繼承土地上物的同時，也繼承了宅基地，從而導致農村宅基地使用不均衡。

2.2.2 宅基地確權頒證不規范。目前，宅基地使用權管理制度不完善造成絕大部分農戶沒有宅基地使用權的有效證件，即使有證件，也是填寫不規范，這樣造成宅基地使用權不明晰，農村宅基地糾紛維權難。盡管物權法有要求使用權登記的規定，但農村的宅基地使用權的確權工作依然收效甚微。

2.2.3 宅基地界定不明確。一方面是使用權主體的界定不明確。目前通用的做法是，以戶籍和居住時間作為取得使用權資格，但是“一戶一宅”中“戶”的標準，卻找不到明確的法律規定。另一方面是宅基地范圍的界定模糊。土地上的樹林、菜園、家禽養殖區等附屬設施的功能并沒有喪失，但卻與宅基地使用權捆綁在一起分配給了農戶，這樣對宅基地范圍的界定就陷入了模糊的境地，農戶就可以隨意在此范圍建房。

2.3 相關部門監管上缺位。

2.3.1 村級監管乏力。由于村干部思想上不重視，放松管理，沒有能夠把住一戶多宅違章建房的首道關口，再加上執法主體和法律程序等原因，村集體缺乏強制力，難以有效解決違法違章問題。

2.3.2 基層國土資源管理部門的監管收效甚微。對農村違法占用集體土地建房，基層執法部門雖然進行了管理和監督，但這些部門所涉工作面廣量大，加之力量薄弱，使得監管效果不明顯。

2.3.3 縣級國土資源主管部門監管力不從心。首先，縣土地主管部門執法人員嚴重不足，無法在第一時間了解掌握基層的情況，工作往往處于被動局面。其次，發現違法違規使用宅基地后，法律賦予土地管理部門的執法權力僅僅是制止權，按程序首先是下發《停建通知》，責令停止建設，但過后，農戶又會“搶建”，而拆除或收回都涉及到農民的切身利益，必定造成農民的抵觸情緒。如果一宗違法違規使用宅基地建房得不到制止，立即又有人效仿攀比，導致違法違規建房的問題愈演愈烈。

3 對策與建議

農村宅基地規范管理，是新農村建設的一項十分重要的基礎性工作，由于農村宅基地引發的問題日益凸顯和尖銳，解決農村宅基地問題已迫在眉睫。

3.1 建立健全國家法律法規。針對目前在宅基地管理方面立法滯后問題，應加強宅基地法律法規體系建設，盡快出臺和完善有關政策，切實做到有法可依。

3.1.1 完善宅基地的產權制度。政府應對農村宅基地的產權作出細致而明確的規定，確定產權主體，明晰使用權制度。

3.1.2 完善宅基地登記卡制度。據調查，農村大部分房產既沒有辦理國土審批手續，也沒有辦理房產登記手續。因此，必須將農村宅基地登記確權發證工作列入日程，推進農民宅基地有序管理。

3.1.3 嚴格土地征收管理。國家征收土地實行補償原則，對空閑的宅基地，村集體應采取收回的措施，對于宅基地上的空閑房屋，則根據市場價格采用購買的方法，這樣既保障原土地使用權人的利益，也符合市場經濟要求。

3.2 進一步加大宣傳力度。通過創新方法，加強對相關法律法規和政策的宣傳，提高農民對土地管理的認識。一方面，在宣傳內容上抓住重點，將當前緊張的人地關系和合理用地、依法用地、集約用地的思想宣傳到位，徹底扭轉農戶盲目用地、違法用地的意識，增強農戶“惜土如金”的觀念，讓大家明白土地是國家和集體所有，一戶一宅是法律的規定，切實提高農戶自覺申報宅基地的法律意識。另一方面，在宣傳方式上要多種多樣：一是結合4.22地球日、6.25全國土地日，通過群眾喜聞樂見的各種形式進行國土資源的宣傳，使依法使用和保護土地資源的觀念家喻戶曉，深入人心。二是充分發揮電視臺等新聞媒體的強大宣傳功能，廣泛宣傳土地資源管理與利用的常識。三是通過開設“土地管理課堂”，進行土地方面的法律法規培訓，讓基層干部從根本上了解土地管理中的法律責任，把好第一關。四是充分利用各村的宣傳欄，廣泛開展宅基地等國土知識的宣傳。

3.3 嚴把宅基地審批關。

3.3.1 健全農村宅基地使用的審批制度。加快《鄉鎮土地利用總體規劃》的審批，為農村宅基地審批提供法律和政策依據。出臺相關政策，規范農村宅基地的建設標準，為監管和執法提供依據。

3.3.2 規范宅基地取得的程序和條件。主管部門要切實履行職責，嚴格依法履行審批權，不能因利益驅動而曲法行事。

3.3.3 健全土地執法監管體制。組建國土、規劃、公安、司法等部門聯合執法隊伍，加強隊伍建設，強化綜合執法能力；建立縣、鄉、村三級土地執法監管網絡，層層簽訂土地執法監管責任書，落實工作責任；加大巡查力度，發現苗頭及時制止，不讓非法占地建住宅形成事實，避免給后期執法工作造成被動。對違法占地行為，必須在嚴格把關的前提下，采取合理有效的行政、經濟、法律手段綜合處理。

篇8

關鍵詞： 農村宅基地；管理信息系統；設計

Abstract: the countryside homestead management information system is based on GIS ShiXianJi management department of land and resources for the development of rural homestead management information system. The system with MAPGIS as a platform to Visual Basic language for development, modular development way of development, has the current situation of house-site in the countryside, where the plan, where the graph clean (check) verification registration inquiry, statistics, analysis, update, printing, and so on the function, may realize the homestead management information.

Keywords: rural homestead; The management information system; design

中圖分類號：A715文獻標識碼：A文章編號：

宅基地管理是土地資源管理的重要內容。通過信息化手段對農村宅基地進行管理，有利于減少農村土地利用中的矛盾、維護農村社會穩定，同時還有利于合理開發與集約利用農村土地資源。

1、總體設計

1.1設計目標與設計方法

農村宅基地管理信息系統主要應用目標是基礎信息管理，規劃決策支持。應具備查詢、分析、統計、更新、報表輸出及證書打印等功能。作為一個長期的、穩定的國土資源信息管理決策應用平臺，不僅可為國土資源信息系統服務，還可為其它相關行業服務。

1.2系統設計基礎

農村宅基地清查工作開展后，已經有大量的清查成果，可為建立宅基地管理信息庫提供基礎數據資料。

（1）宅基地利用現狀圖、規劃圖

現狀圖、規劃圖一般只在建制鎮或規劃較完善的村莊才有，絕大多數村莊沒有實測地圖；作為建設用地整理規劃和空心村改造規劃，國土部門可以就村內土地利用情況提出自己的初級規劃，并根據村莊現狀圖繪制村莊規劃圖，以滿足土地管理的需要。

（2）各村宅基地管理臺帳一覽表、申請宅基地十年計劃表

宅基地管理臺帳一覽表記錄了每戶、每宗宅基地的面積、發證情況、農村家庭人口數等基礎資料，申請宅基地十年計劃表可以反應未來幾年內農村宅基地的需求情況。

（3）衛星遙感影像數據

按照分辨率的差異，可分高分辨率的衛星影像、低分辨率的衛星影像。按照成圖比例尺要求，以IKONOS影像質量最好，可以制作1∶2000的村莊現狀圖，航空正射影像勉強可以制作1∶5000的村莊現狀圖，SPOT5影像基本滿足不了精度要求。

（4）宅基地清理登記審批表、地籍調查表

宅基地清理登記審批表、地籍調查表是農村宅基地信息庫的主要資料，它們反應宅基地的權屬關系與具體現狀情況。

（5）其它相關媒體資料

其它相關媒體資料主要包括農村宅基地管理工作中的各種圖表文件、照片、視頻資料等。

2系統結構

農村宅基地管理信息系統的總體結構包括兩個部分：系統的物理結構和系統的軟件結構。

2.1物理結構

系統的物理結構由服務器、用戶計算機、繪圖儀、交換機、掃描儀、打印機等辦公設備組成。

2.12軟件結構

系統的軟件結構嚴格按照農村宅基地管理信息系統的系統設計原則建立，包括數據服務模塊組合應用服務模塊組兩部分，其中數據服務模塊組包括數據更新、數據備份、數據恢復、數據檢驗、數據查詢等功能；應用服務模塊組包括資料查詢、輸入編輯、統計分析、數據變更、成果輸出等功能。應用服務數據模塊組向數據服務模塊組提出數據請求，數據服務模塊組向應用服務模塊組輸出數據結果。

3、系統功能設計

農村宅基地信息管理系統的功能主要包括6部分13個功能，分別是圖數的輸入編輯、信息查詢、統計分析、數據變更、打印輸出及系統擴展功能。

圖形錄入編輯是指宗地圖的錄入和編輯。主要錄入方法有三種：坐標錄入法、直接劃線法、模板法。

（1）坐標錄入法：在文本框內輸入線的序號和線的起點、終點坐標，按“增加”按鈕，則在作圖區域出現相應的直線。

（2）直接畫線法：點擊“開始造線”按鈕，按鼠標左鍵在作圖區域造線，松開鼠標后，在隨即出現的輸入對話框中輸入線的長度即可。

（3）模板法：在窗口中可點擊“保存模板”按鈕將做好的而數據庫中沒有的宗地圖保存到數據庫中作為模板。使用時點擊“宗地模板”按鈕可以調入以前編輯好的模板以快速做好宗地平面圖。

軟件的數據錄入界面清晰明了，且與現有“清登表”結構相近，容易接受。

3.2信息查詢

屬性查詢分為精確與模糊查詢兩種查詢模式。用戶可以輸入查詢關鍵字的全部或部分內容進行查詢，通過查詢關鍵字，可以快速地在屬性庫中查找所需要的資料。可以滿足用戶對空間數據和屬性數據之間的雙向查詢。歷史查詢即用戶可以查詢宗地上建筑物拆除前、改建前的信息，并從圖中分析出宅基地規劃管理的發展情況。

3..3統計分析

系統將計算機圖形學的技術充分運用到了統計分析模塊中，用戶可以把查詢結果用不同的顏色在現狀圖中表現出來。系統可以根據每一戶屬性信息或圖形信息匯總出這個村莊的村級統計表，在村級匯總的同也可以進行鄉級、縣級、市級的匯總工作。用戶可以通用追溯宅基地變更記錄來分析和總結這些年來的工作，為今后的管理工作積累豐富的經驗。

3.4數據變更

系統把農村宅基地管理中的日常工作以向導的方式展現給用戶，用戶可以通過此向導很方便地完成農宅工作中的新放宅基地、拆遷、搬遷、改修、分戶、繼承、換房等一系列變更工作，大大減少了土地管理部門的工作強度。用戶可以根據實際工作的需要，靈活多樣地對宅基地信息進行變更操作，把過時的信息作為歷史信息保存起來，把新的信息更新到數據庫中。

3.5打印輸出

系統可以自動匯總并打印輸出農村宅基地工作中的各種表格，系統還可以實現對證書的套打，比如集體土地使用證等。

系統可以打印輸入出村莊現狀圖、村莊規劃圖、宗地圖、地籍圖、土地證附圖等一系列圖形圖件成果。

3.6其它功能

系統根據不同的應用制定了不同用戶使用權限，包括系統管理員、編輯錄入員、信息瀏覽員。通用對用戶權限的設定，對使用農村宅基地信息庫的用戶進行限制，使它們只能在自己擁有的權限下進行操作，這樣可以避免很多人為因素造成的數據丟失、損壞和外泄。

系統為用戶提供了靈活的數據備份功能。用戶可以把數據庫數據十分方便的備份到磁盤、光盤、磁帶等存儲媒介上，一旦發生火災、盜竊等不良情況，可以對備份的數據庫進行回復，使損失降到最小。

用戶還可以把部分數據以封裝的形式導出來，用以提交成果、交換數據等應用。

4、數據結構設計

4.1數據庫設計

農村宅基地信息庫屬于GIS數據庫，要求不僅能管理屬性數據，還要管理空間圖形數據。在信息庫設計過程中把兩種數據分別存儲，并用統一的關鍵字將它們有效地聯接在一起，其中，屬性數據采用關系型數據庫存儲；空間圖形數據采用國產MAPGIS數據格式存儲。

4.1.1圖形信息庫設計

考慮到現在農村宅基地情況的復雜性、地區差異明顯等特點，根據基礎數據和實際需求的不同，將圖形信息庫建設分為三種方式：

（1）在基礎數據相對不完整、缺少影像圖并且對數據精度要求不高的情況下，可以采用把現有手工繪制的村莊現狀圖用計算機矢量化，做成概略比例尺的村莊現狀索引圖。

（2）在基礎數據相對完整、擁有衛星影像圖并且對數據精度要求一般的情況下，采用把衛星影像圖作為底圖，參照基礎數據中的四至、宗地號、邊長、面積等屬性，制作成村莊現狀地籍圖。

（3）在基礎數據完整、擁有衛星影像圖并且對數據精度要求高的情況下，采用把衛星影像圖作為底圖，參照基礎數據中的四至、宗地號等屬性，制作成村莊宗地現狀導線數據，再以導線為基礎，根據宗地號、權屬代碼等屬性用程序的方法把地籍調查表中的地籍圖自動掛接到村莊現狀圖上，生成村莊現狀地籍圖。

4.1.2屬性信息庫設計

農村宅基地屬性庫內容包含了眾多的宅基地信息，例如位置、四至、面積、周長、人口數、家庭成員、占地類別等。這些信息可以分成空間屬性和人文屬性兩大類。在信息庫設計過程中，把這兩類信息按照一定的關系分別存儲在數據庫中，根據實際工作需要分別管理。

4.2數據庫表設計

4.2.1邏輯結構設計要點

依照土地管理部門的信息流程習慣將工作分為數據錄入部分、數據管理、打印輸出三個部分。系統數據庫分為圖形數據庫和屬性數據庫，同時結合實際工作需要，優化程序結構和數據庫結構，設計了獨立的用戶數據表、數據字典，并配置了輔助數據用表。

4.2.2物理結構設計要點

為了便于程序設計中較好的調用數據庫表，結合程序后臺數據庫服務器SQL Server程序設計的方便性，物理結構的數據庫與邏輯結構的數據庫層次關系雷同的特點，數據表的關鍵字段設為主鍵、子表中相應字段設為外鍵，建立起相互之間的聯系，要求該字段和具有重要意義的字段不能為空值。

5、接口設計

5.1用戶接口

本系統所有子系統的功能模塊調用均采用統一風格的菜單；所有屏幕背景風格統一；數據錄入、輸出、調用、修改的操作習慣一致；屏幕錄入區、顯示區的分布一致；系統調用層次統一，幫助方式一致；報表或菜單的頁面打印格式一致；信息輸入輸出的相對時間短。

5.2外部接口

硬件設備：客戶端采用微機系統，采用局域網方式連接；服務器端軟件為Windows Server 2003 、Microsoft SQLServer 2000，客戶端為Windows XP或WINDOWS2000；使用支持上述軟件、硬件的相應協議。

5.3內部接口

系統內子系統之間的接口通過數據庫表的關聯來實現。

6、系統出錯處理設計

6.1出錯信息

系統運行過程中，建立錯誤提示和調用幫助信息表，提示信息表的存放位置與各子系統數據表存放在同一數據庫位置。錯誤提示涉及用戶操作錯誤、數據輸入輸出錯誤、數據校驗錯誤、數據存儲錯誤等。

6.2補救措施

針對系統可能發生的問題和用戶的特征，各子系統、模塊在可能的情況下進行網絡版和單機版設計，工作站間進行主動搜索和被動接受信息。網絡運行一旦出現系統出錯信息以外的故障，及時運行獨立的單機版，系統恢復后數據存入服務器數據庫；對于有中間數據表、信息交互需求的工作以現有的信息交流手段進行補充。

6.3系統維護設計

系統維護設計主要包括：用戶權限管理、系統初始化、數據字典維護、系統參數和應用數據庫的維護等。為了整體軟件系統的標準化設計、產品化生產，和系統維護規范化管理的需要，系統維護中同時包括了標準代碼的提取，數據庫權限的管理。

參考文獻：

武漢中地信息工程有限公司，MapGIS開發手冊，2002.1

黃杏元,湯 勤.地理信息系統概論[M].北京:高等教育出版社,1989

篇9

關鍵詞:房屋調查;宅基地;數據庫建設

隨著不斷加快的城鄉一體化進程，也極大的改變了城市和農村的土地利用情況，加快推進了農村宅基地權籍調查及房屋調查、確權、登記發證工作。

一、農村宅基地權屬調查

對農村宅基地確權登記地籍詳細調查，并及時補充和修正地籍調查成果，對地籍調查數據進行完善。通過調查房屋權屬，獲取房產測量和立體影像，比對復核房產測量數據與原有地籍測量數據，有效整合城鎮部分不動產數據和農村不動產權籍調查數據庫建設，實現了房地數據一體化。在權屬調查中，需要嚴格依據相關法律和法規，結合已經登記的發證資料，充分調查土地使用者和房產所有者提供的權源材料，并認真進行核實。經核實無誤后，在不動產權籍調查表中，填寫土地和房屋權屬性質、宗地的坐落位置等調查的相關內容。

二、房屋調查

在調查農村宅基地時，還要詳細調查宅基地上房屋、構筑物的產權狀況，將房屋性質、項目名稱、房屋權利人查清，并且在房屋調查表中記載房屋調查成果。與農村宅基地調查相結合，以統一管理農村房、地調查的同步開展和調查成果。一是與宗地統一代碼編制工作結合，對房屋號進行預編;二是指界通知。由調查人員詳細調查與核實調查區內的集體土地宅基地上面的建筑物。依據調查計劃，對通知書進行填寫，通知由于各種原因不能及時到現場指界的權利人準時到現場指界;三是實地調查。逐戶調查與核實農村房產登記發證成果，保證房屋的權屬與土地權屬權利主體一致。

三、數據庫建設

一是數據編輯。通過南方CASS軟件平臺的運用，編輯地形要素、房屋地籍數據。實施人工干預手段，結合外業收集與內業整理的內容，科學調整收集的數據編輯，對設計書的要求給予滿足。經過檢測合格后，再不斷轉換過程數據成果，建立與ArcGIS9．3軟件的映射關聯，提高對數據入庫的要求，以此對空間的拓撲構面、數據的屬性和數據的完整性提供保障，以緊密銜接不動產登記三大數據庫。二是數據檢查。嚴格依據質量控制規范進行數據庫建設，入庫前通過結合人工和計算機的方式，檢查線面、面層內、線層內、點層內拓撲關系，保障數據范圍的復合性和代碼的一致性。掃碼加工土地和房屋登記紙質資料和電子資料、宗地和房屋實地照片，對立地籍與房屋檔案數據庫進行構建;檢查地籍要素和房屋測量數據，對地籍與房屋圖形數據庫進行構建;錄入整理權屬核實成果數據，對地籍與房屋屬性數據庫進行構建;通過宗地編號，建立地籍與房屋檔案庫、地籍與房屋圖形數據庫。三是數據庫邏輯結構。遵循調查數據更新的頻率情況和項目要求，在邏輯上將數據劃分為空間要素數據庫、非空間要素三類。其中在空間要素的屬性表中存儲空間要素的屬性數據，在非空間數據的屬性表中存儲非空間數據。四是技術創新。對三維模型的工作思路創造性的采用，引入傾斜攝影測繪技術，對實景三維模型進行構建。為了增強數據成果的實用性，探索采用校驗外業測繪成果。通過新型測繪系統軟件的運用，以更好的展現不同的建筑物空間實體化，這樣才能對農村宅地基的現狀直觀的體現。利用三維模型，能夠對長度、面積、高度等房屋屬性直接量測量，還可以形成矢量圖形，使外業測量工作的時間極大的減少，促進農村宅地基確權登記效率的快速提高，在有效提升調查質量的同時，還能實現三維立體化管理。

四、對策和建議

(一)合理配置工作資源首先，政府成立領導小組，將政府部門的主導作用充分發揮出來，對宅基管理協調處理，使基地管理走向科學化、規范化的道路。針對農村宅基地地籍調查和房屋調查工作，相關的土管部門應負責組織協調、指導和督查，對工作的質量和進度全面監督和檢查，對制定技術方案積極參與，組織開展宣傳動員會議，為取得良好的調查效果提供保障。各個部門之間應積極配合與協調，規劃局負責對手續和批準文件等資料等進行規劃和驗收，提供相關的工程許可。政府部門對此項工作應全力支持，負責調解土地糾紛，組織協調所轄村，具體工作內容涵蓋對權屬來源資料的調查，現場指界、逐宗調查等。

(二)對土地利用規劃合理規劃國土資源部在2017年5月9日召開全國村土地利用規劃現場會，指出農村要發展，規劃要先行。需要在總體規劃范圍內，對村莊發展方向合理確定，對村莊用地分類進行細化，并對村莊內部用地結構進行優化。

(三)深化農村產權制度的改革加強組織領導，發揮全社會力量共同參與。作為一項系統和復雜的社會工程，農村宅基地管理需要凝聚全社會的力量共同參與。加強法律法規宣傳，對宅基地管理的重要意義充分認識，并向每家每戶及時宣傳土地管理的相關法律和法規。各級政府應高度重視農業承包法和土地法律法規。通過多種渠道，加強培訓工作，使其充分了解國土農業承包等法律法規。同時，對各種媒體充分運用，將法律知識向廣大群眾廣泛宣傳，使其知法懂法守法。行政執法部門依法執行到位，嚴格依據法律，堅決拆除違法占地。并且對中央關于農村土地產權制度改革的政策方針深入貫徹和執行，對農村土地使用制度的改革有計劃有步驟推進。建立完善的宅基地有償退出機制和基地有償使用機制，深入探索農村集體土地流轉制度，真正讓宅基地使用流動起來。

五、結語

篇10

[關鍵詞]新型城鎮化；農村宅基地；使用權；退出

10 13939/j cnki zgsc 2015 51 148

隨著城鎮化進程的不斷加快，我國農村的人口出現大規模向城鎮遷移或轉移的現象，但是土地城鎮化嚴重滯后于人口城鎮化，人地矛盾已然成為人地關系中最為嚴重和突出的現實問題。一方面是城鎮化進程的不斷加速需要更多建設用地的支持；另一方面是有限的耕地資源急需受到更好的保護，這之間的矛盾一直困擾著中央和地方政府。而解決這個問題主要有兩種途徑：一是對新土地資源的開發；二是對現有土地資源進行規劃和整理，通過集約節約利用土地，提高土地資源利用效率。但是，第一種途徑受我國后備土地資源嚴重不足和土地開發需要付出較高經濟、生態代價的限制，因此，要緩解目前的人地矛盾，實現耕地保護和經濟快速發展的雙重目標，就必須依靠第二種途徑。然而，受宅基地退出機制缺乏以及地理環境、居住習慣的長期影響，遼寧省農村宅基地存在著嚴重的閑置浪費現象。因此，政府必須越來越重視新型城鎮化下遼寧農村宅基地使用權退出機制。

1 新型城鎮化下遼寧農村宅基地使用權內涵分析

黨的十報告明確提出走中國特色的新型城鎮化道路，實現新型城鎮化與新型工業化、信息化、農業現代化同步發展、相互協調，城鎮化質量明顯提升。城鎮化的發展，必然伴隨著人口就業結構、經濟產業結構的轉化過程和城鄉空間社區結構的變化過程。新型城鎮化的內涵包含以下兩點：一是要求關注就業問題。實現城鎮勞動力供給和勞動力需求的平衡。新型城鎮化是一個人口就業結構轉移的過程，在新型城鎮化下要實現向城市轉移的農村剩余勞動力充分得以就業。二是關注城鄉統籌協調發展。城鄉分割的二元經濟體制和土地制度使得我國城鄉差距不斷拉大，是我國城鄉之間兩極分化和社會矛盾日趨激化的主要原因。因此，新型城鎮化應形成城鄉協調發展的互動機制，縮小城鄉差距。[1]

農村宅基地屬于集體土地，是我國農村集體建設用地的重要組成部分。宅基地使用權是一種非完全產權，其使用權受一定法律政策的限制。宅基地使用權退出可以分為三種情況：一是通過村莊整合縮小宅基地使用的土地面積，并將剩余土地恢復為耕地或林地。二是合理通過農民自愿放棄宅基地使用權，由此減少農村建設用地使用的總規模。三是通過一些途徑將宅基地轉化為其他用途的建設用地。從法律層面上講，宅基地使用權退出意味著基于某個特定的宅基地上的合法使用權回歸所有權人，這個基于特定的宅基地上的用益物權隨之而消失，宅基地使用權退出是一種用益物權的消滅。[2]

2 新型城鎮化視域下遼寧農村宅基地使用權退出路徑設計

2 1 建立宅基地收回補償制度

目前，宅基地收回補償制度比較流行，我國各地都有所措施，比如天津、浙江等地。天津的宅基地換房指的是在堅持承包責任制不變的情況下，耕地總面積不減，在農民自愿的基礎上，建設一個新型的小城鎮。農民用自己的宅基地，按照規定的置換標準無償換取一套住宅，同時由村鎮政府組織對農民原有的宅基地統一組織整理復墾，實現耕地占補均衡。浙江省比較典型的有嘉興的兩分兩換改革，將宅基地和承包地分開，征地和拆遷分開，農民自愿以宅基地使用權置換城鎮住房。

2 2 建立完善農村的住房保障體系

建立起在福利經濟思想下的現行農村宅基地使用制度，對農民來說就是賦予其一種最低層次的住房保障，農民只是獲得了可以建造房屋的土地，而不是直接居住的住房。要加快農民宅基地退出，就必須建立健全農村的住房保障體系。可以鼓勵農村的集體經濟組織興建集中農民公寓住房，直接給予分配農民住房或者加大對農村基礎設施的建設和改造，改善農村居住環境或者對已經遷入城鎮的農民，給予合理安排城市住房。

2 3 建立農村宅基地使用權登記制度

由于宅基地登記制度的缺失，導致現階段宅基地退出中存在權屬不清邊界不清等問題，農村退出的土地實際收益得不到有效保障，同時引致集體資產的流失。建立農村宅基地使用權登記制度，對宅基地的使用情況、 使用權的轉讓情況、消除情況等進行嚴格的規定和登記，開展宅基地使用情況的調查，明細產權關系，可以為宅基地退出提供法律依據。[3]

2 4 建立宅基地退出機制保護制度

對具有國家法律規定保護的住宅建筑，不論宅基地使用權人是否閑置該宅基地，其均有權自主選擇是否退出其宅基地使用權。選擇退出者，其宅基地使用 權必須移交給村集體組織，并可獲取一定的經濟補償價值，對于仍然定居在村集體的，且無其他基本保障宅基地者，還應給其再分配新的宅基地。對于擁有多處宅基地，宅基地使用權人可以將其符合標準內的閑置宅基地使用權有償移交給本村集體組織或者無償直接歸村集體組織收回。對于閑置宅基地上有建筑物或構筑物的，如其地上建筑物或構筑物發生償轉讓，則連同宅基地使用權也一并轉讓，原宅基地使用權人因此喪失宅基地使用權。[4]

3 新型城鎮化視域下遼寧農村宅基地使用權退出的重要意義