商業綜合體管理思路范文
時間：2023-10-24 17:38:04
導語：如何才能寫好一篇商業綜合體管理思路，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
中圖分類號：F291.1文獻標識碼： A 文章編號：
前言
商業綜合體在形式上是通過多種商業建筑的有機結合而構成具有一定綜合商業功能的整體建筑群，在功能上相互協調，在結構上不可分割。商業綜合體不僅是商業貿易的累加，更重要的是其能夠有效的使客流在其中得到有效的循環，促進消費量提升，繁榮市場經濟。比如一處商業綜合體，在其范圍內既有購物商場，又有電影院、健身俱樂部、茶樓等等商業機構，這樣其就能夠滿足絕大多數消費人群的需求。但若沒有做好交通流線設計，往往會弄巧成拙，不能夠達到預期的商業效果，甚至可能使該商業綜合體的運營出現問題。可見交通流線的設計對商業綜合體的作用是十分重要的。
一、商業綜合體的一般交通特點分析
1．交通特點綜述
(1)商業綜合體往往地處城市核心區，是交通最為密集的區域。交通具有車流量大、道路相對狹窄、道路單位面積車流密度大、人流車流混行嚴重等特點，是極易產生交通擁堵的區域。
(2)允許運行的交通方式多樣，且交通管制較復雜，道路劃分不十分明確，易形成交通不同交通工具搶道現象。此外，在綜合商業體與道路的交界處，易出現汽車違停的現象。
(3)交通高峰期十分集中，一般在節日全天以及工作日的上下班高峰期，車流量十分巨大，而在其他時間，交通相對通暢。
(4)由于商業綜合體與道路緊鄰，沒有拓展道路的空間，而停車位等場所也相對緊張，伴隨著汽車保有量不斷增加的現實情況，商業綜合體所在區域的汽車容納度與建筑容積率不斷惡化。
(5)在此區域貨車流量比其他區域高出很多，且多數貨車需在該區域滯留一段時間，所以該區域需要較高水平的貨運疏導管理，才能夠保證交通不受影響。
(6)在交通組織的過程中，用地面積大，加之商業綜合體的整體建筑已經占用了很多土地，如果不能夠使客流以及車流有效的流動，勢必造成更嚴重的堵塞，進而影響商業綜合體的整體經濟效益。
2．商業綜合體對交通流線的客觀需求分析
商業綜合體中的人以及貨物（商品）存在辨證統一的關系。在解決商業綜合體交通流線的問題上，要同時將兩者考慮在內。這樣才能夠是商業綜合體的交通流線起到應有的作用。在設計交通流線時，要本著“以物流為主，以人流為輔”的設計原則。并且從兩者的需求角度出發進行設計。
（1）人對交通的需求分析
首先，人們希望盡量快捷的從商業綜合體外部進入到商業綜合體內部的交通體系中；其次，停車位距離商業綜合體的主體建筑不宜過遠，盡量縮短人們從交通工具到商業綜合體主體的時間與距離；再次，商業綜合體的分布需合理，并且有明確的路標指示，并在醒目位置告知人們功能區的劃分；最后，商戶的需求是居住地點距離商業綜合體較近。
（2）貨物對交通的需求分析
首先，貨物要從貨運通道直接進入商業綜合體的倉儲中心或是倉儲物流區；其次，在商業綜合體內減少人流與物流的混合運行；再次，商業綜合體的交通流線需提供從倉儲中心到前臺購買區的快速運送通道；最后，倉儲區要劃分清晰，避免貨物亂堆亂放。
綜上所述，通過對商業綜合體服務對象的分析，可以從中得到構建交通流線的啟示。比如可以將商業設施與地鐵站、公共交通站相結合，將各類型的商業機構做以區分，在大的方面進行融合，小的方面進行具體細分，使商業綜合體有一定的層次性，并用商業布局帶動客流，為交通流線的構建降低管理成本。這樣既能夠使顧客方便消費購物，達到吸引人流的作用，又能夠使人流不再成為交通的負擔，實現交通與經濟的雙贏。
二、商業綜合體交通流線設計思路
1．聯動的設計思路
對于新建或是在建的商業綜合體項目，做到建筑規劃與交通規劃并行。通過交通規劃對交通管理與商場運營做出權衡，繼而得出合理的交通解決方案，有利于商業綜合體建成后的交通優化。此外，通過交通的合理規劃，能夠方便商業綜合體的招商工作，為商業綜合體及時收回成本創造有利條件。在建設的過程中，根據客觀情況對規劃進行調整，以保證規劃的合理性。
2．以交通樞紐為基礎進行商業運作
城市的軌道交通以及其他公共交通路線，是經過城市的長期發展而形成的，每個城市的交通樞紐幾乎都是城市的商業中心所在地，利用交通樞紐進行商業布局，可以達到事半功倍的目的。且該區域的交通十分便利，對人流以及物流的疏導效率很高。
3．減少高峰時段的交通壓力
可以通過交通管制對一些路段在交通高峰期實行限行，這樣能夠有效的減少熱點路段的擁堵情況，具體可以通過單行、人車分流、非機動車禁行、全路段禁停等方式進行管理，從最大限度上降低交通堵塞的可能性。
4．實現交通立體化
在商業綜合體設計之初，進行步行區與車流區以及停車系統的分離，國際主流的分流方式是通過立體建筑進行，比如可以在商業綜合體區域設立一些小型的立體交叉網絡，供人流通行。而該區域的路面完全由機動車通行，降低了人車混行的安全風險。最常見的立體設施是過街天橋和地下通道的設計，雖然設計簡單，但卻可以有效的、合理的引導交通流線。
5．合理布局，集約管理
在我國的大中城市，尤其是特大城市的商業區，停車設施的緊缺是無需多言的，這也是困擾城市管理者的最大問題之一。停車位的緊缺從一定程度上限制了該地區商業的發展，換言之，停車問題的解決就相當于間接促進了經濟發展。借鑒國外以及我國香港地區的經驗，一線城市以及部分二線城市已經開始對立體停車場進行研發，并且有些城市已經投入使用。實踐證明，其展現出了很好的汽車存儲能力與汽車分流水平，可以有效解決現階段商業綜合體停車難的問題。
6．現代物流貨運體系
商品的流通過程我們稱作物流貨運體系。商業綜合體內的物流過程屬于物流貨運體系的終端，交通流線的設計者應該對該體系進行單獨設計，并做好公共交通與商業體內部交通的有效銜接。在設計時盡量將物流通道直接與倉儲區域相連，減少貨物入庫的距離。并且要對運送貨物的車輛運行方向做出限制，避免出現入庫通道與出庫通道重合。此外，可以通過架空、地下通道等方式的疏導，減少貨運車輛對人流的影響。
三、現代商業綜合體交通流線設計的主要方式
1．科學規劃，人車分流
商業綜合體中包含很多的項目單元，這些單元既相對獨立、又整體統一。在設計上要凸顯每一處商業項目，以求其發揮最大的商業價值。首先，對于交通流線的設計要做到線路明確。交通流線避免因為商場、辦公樓、住宅等產生的車輛對道路的影響，要根據具體情況，為車輛規劃運行線路。考慮行人安全，需進行人車分流設計，一般可以使用搭建天橋、設置地下通道、規劃步行街等方式進行。其次，在設計規劃的過程中，要考慮特殊車輛的通行問題，比如消防車、救護車等；最后，要對緊急突況制定預案，比如步行街不宜采用水泥樁等形式進行隔離，可以采用可升降路障進行隔離，突況發生時，快速撤出路障，方便救援車輛通行。
2．內外結合，服務商業
在設計中，為了加強商業綜合體的空間辨識度，更好的發揮商業綜合體的經濟價值，設計者可以通過電梯方向的設計以及步行梯的設計，達到有效引導客流的目的。比如將電梯的指引標識以及電梯口設置在購物通道的沿線，增加人們購物的可能。但要注意，防火通道口以及安全出口不允許有商鋪設置，一旦出現火災等情況，要保證安全出口絕對暢通。
設計者在交通流線設計的過程中，要注意內部交通結構與外部交通結構的銜接問題，并在此基礎上對商鋪的位置進行規劃，最終建立起一套完整的商業綜合體交通流線體系，使商業綜合體中各個部分有機的結合在一處。
結束語
本文通過對商業綜合體交通流線設計的介紹，意在說明交通流線對現代商業的重要作用。我國真正意義上的商業是在改革開放之后發展起來的，至今已三十余年，但對商業綜合體與交通流線的結合研究還處于初級階段。解決商業綜合體的交通問題和解決眾多商業發展的問題一樣，是一項持久而復雜的系統工程，需要從規劃、建設、管理等方面入手，做到互相協調、彼此銜接。并且要采取科學的態度，樹立可持續的思想，不斷進行理論和實踐的探索，為其交通問題得到更好的解決提供必要的前提與支撐。科學合理地規劃布局商業綜合體，使其區位適宜，核心與腹地比例得當，結構合理，并通過規劃方法探索和組織商業綜合體內外交通，使其高效運轉，這對于商業綜合體的可持續發展具有深遠的意義。
參考文獻
[1]姚麗.談商業綜合體設計中的交通流線[J].山西建筑.2013(14)
篇2
關鍵詞：綜合體；能力分類；功能研究；社區服務中心；
Abstract: Nowadays people's living standard continuously upgrade the quality of living environment, the requirements have also increased, the living environment clean and tidy, far can not meet the needs of people. Therefore, this article mainly to the "people-oriented" concept as the starting point, carries on the discussion to the community planning. For complex within the community are introduced in detail, the purpose is to study the main function to the community, different configuration of the crowd, research and human activities etc., truly meet the needs of the people living environment, leisure space and public service facilities and so on, hope to discuss with you.
Keywords: complex; classification; function research; community service center;
中圖分類號： B845.61 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
1、引言
隨著程式化進程的不斷加快，社會各行業的蓬勃發展的同時也加速推進了服務業的轉型。而在社區層面上則表現為原來封閉獨立的居住環境，內向的公共服務設施服務模式趨于瓦解，社區作為地域性社會生活共同體，在居民日常生活中的作用日益突顯,它是居民生活相關的重要組織載體，也是促進城市和諧的重要內容。而在城市的發展中，由于開發規模、建設時序不同，造成城市的發展結構不協調，區域中心缺失，城市中配置的各種功能也難以滿足居民生活要求；體現在區域歸屬感減弱，對城市的記憶逐漸淡化。因此，通過社區綜合體的建設一方面可以更好的整合各類服務資源，另一方面也便于構建區域中心。
2、概念界定
2.1 綜合體
對社區綜合體進行解釋，首先要從綜合體的定義出發。“綜合體”就是將城市中服務功能、產業功能、社區服務、配套服務等多種功能進行整合，同時在彼此之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，最終形成一個多功能、高效率的整體。而社區綜合體則是將綜合體中主要面向社區服務的功能進行整合，以社區為服務單元，整合社區管理、服務、教育、醫療、文化、體育等功能，形成社區的鄰里中心。依靠社區綜合體來構建區域中心，主要是從綜合體所具有的共同特征出發，更多的為人提供一種綜合。一般來說，社區綜合體具有以下特色：
（1）集約性：各產業功能、資源要素、服務設施等在空間上的集中，以減少建設與配套成本，提高服務能力與運營效率。
（2）復合性：通常由三種或三種以上功能構成，各種要素聚集在一起，形成一定的規模集聚效益；
（3）關聯性：單純的功能集中并不足以形成綜合體，只有各部分間建立相互依存、相互助益的能動關系，才能使各功能實現復合式集聚。
（4）公共性：綜合體中大部分空間為公眾可以使用或者進入的空間，不僅表現在地理空間上，更重要的是引導使用者交流互動。
2.2 綜合體服務能力分類
根據規模及服務人群能力來分類，以服務業為主的綜合體主要分為三個等級：1、城市中心級綜合體；2、社區中心級綜合體；3、小區級綜合體。（表1）
表1 綜合體分類表
2.3 社區綜合體
社區綜合體，作為整個鄰里單元的中心，是以社區為主要服務對象，在業態上集社區管理、居民服務、公共活動、教育醫護為一體的綜合設施。構筑一個社區的中心，促進人的社會交往，在人的心理感知中建立標識。在人的使用功能上相比較城市綜合體，社區綜合體對酒店、辦公、商業、會展等功能進行了降級，并對展覽、會議等功能進行弱化，主要凸顯的是社區管理、社區服務、居住區級教育、醫療、文化、體育等服務作用。
3、社區綜合體探索
通過對社區綜合體建設模式的探索，重點對社區綜合體功能、設施關聯性、使用人群等方面進行研究。通過社區綜合體對社區單元內的服務設施的集約化，多種服務功能的復合化，形成社區單元的中心，有利于提供服務的均好性。在服務上，提高居住環境品質，滿足居民日常生活需求與社會交往，塑造社區文化、增強社區歸屬感。相關研究表明，社區活力中心往往是處于步行尺度的可達范圍內，因此在社區綜合體范圍內建立“人車分行”的交通組織體系，使人的公共服務需求盡可能在慢行范圍內得到滿足，更利于形成以開敞空間和生活配套為主的社區中心，建立標志性、活力性、高品質的社區綜合體。
3.1 社區綜合體功能研究
人是社區綜合體的使用主體，社區綜合體所配置的功能首先要滿足人對公共服務設施的需求。一方面對于社區綜合體的功能配置，應根據居住區級規模，參考相關規范及地方管理規定進行配置。一般包含兩大類，一類是綜合服務中心，包括街道辦事處、社區服務中心、社區衛生服務中心、綜合健身館、文化活動中心（含青少年活動中心）、公廁、再生資源回收站等；另一類是獨立服務設施，包括中學、綜合運動場、派出所、居住區綠地、居住區商業中心、公交場站、加油站、加氣站、養老設施等。同時根據人的使用情況可以對社區綜合體主要功能進行更詳細的功能分類，例如將社區管理分為：派出所、街道辦事處；社區服務分為：社區用房、社區服務中心；教育分為：幼兒園、小學、中學等。另一方面，基于人需求層次的不同，可以對社區綜合體所配置的設施進行分級設置。
首先是人日常生活中必不可缺的設施，主要包括社區管理中的街道辦事處、派出所；社區服務的社區服務中心、社區用房、養老設施；以及醫療衛生：社區衛生服務中心、社區衛生服務站；公共文體設施：文化活動中心、綜合運動場、綜合健身館、居民健身設施等，這些設施基本涵蓋了社區綜合體中使用頻率最高的部分，同時又是構筑社區中心必不可缺的部分。
其次，從較高需求層次的要求和增強社區凝聚力的角度出發，將一部分設施定位為建議配置設施，主要包括：教育設施的中學、小學、幼兒園；醫療衛生的綜合醫院；以及一些大型的商業：大型超市、購物中心、綜合購物中心；餐飲服務和文化娛樂設施的電影院、圖書館、文化宮等。將以上設施置于社區綜合體中，可以進一步提升社區綜合體的中心效應。
第三，將更高需求層次的要求定位為可以選擇配置的設施。這部分設施的配置，在一定程度上可以提高社區綜合體在整個區域乃至更大范圍的影響力和吸引力，其功能主要包括商務辦公、會議展覽、酒店服務等。（表2）
表2 社區綜合體設施配置要求一覽表
3.2 使用人群研究
社區綜合體應把“服務于人”作為根本出發點，因此對人的活動行為進行研究，是社區綜合體建設模式的重要內容。按不同的年齡段劃分為幼兒、青少年、成年人、老年人。這四種類型的人群，在使用社區綜合體中都有各自的需求。一方面社區綜合體中需要配置可以滿足不同人群的服務設施，另一方面在設施的規
劃中還需要考慮不同人群使用時間段對社區綜合體的要求。
（1）幼兒
首先，幼兒由于自身能力的限制，其活動的時間與地點自主性較差。同時幼兒又是一個自我意識發展的一個主要階段，公共服務設施應有針對性并提供必要的場所。要考慮到同齡相聚性的原則，在幼兒園的設置上盡量與公共開敞空間相結合，避免道路的過度分割，保證區域的相對完整性。其次從時間性上，白天在戶外活動的主要是一些學齡前兒童。放學后、午飯后和晚飯前后則是各種年齡兒童戶外活動的主要時間。節假日與寒暑假期間兒童活動的人數增多，活動時間多集中在上午9 時到下午5時，因此幼兒園在設置上就需要避免與商業設施、菜市場等人員流動性大的設施組合在一起；還需在幼兒園等設施附近設置一些文化娛樂，休息游憩的設施，來服務幼兒家長在等候接送兒童時的需求。最后考慮到幼兒的自我中心性。小區中兒童游戲場的主要服務對象是3～12 歲的兒童，在社區綜合體配置上需要保持相對的獨立性，遠離社區的停車、市政、社區管理等設施。
2）青少年
青少年在平時生活中的活動線路相對較為單一，主要局限于教育設施與住區之間的線性活動，在其主要的活動線路上，可以通過串聯各類不同的設施來方便青少年的自發性活動。在小學附近設置可以進行公共活動的公園及運動設施，在聯系社區單元外部的交通設施附近設置圖書館、文化活動中心，為青少年提供更多的活動方式和交流平臺。
3）成年人
成年人每天的活動最頻繁，處于同一密集活動時間幅度內的如: 上下班、接送小孩、購物、存放車輛等內容; 同時，這些活動具有一定的程序和線路。成年人希望盡可能以最便捷、最有效的行動路線完成需要做的若干事情。對于成年人的活動方式，主要區分為兩個大的時間段：工作日、休息日。社區綜合體在工作日的服務配置中，首先考慮的是高效性的原則，并最大限度的激發鄰里單元內的自發性活動，促進社區間的交流。如在社區綜合體周邊主要的道路結合便利的慢行系統（如綠化步行廊道、自行車租賃點等），同時在上下班高峰時間的交通設施附近設置農貿市場等商業服務設施，便于人出行的同時提高社區綜合體的使用效率。
社區綜合體在休息日的設施服務配置中，則更多考慮線路的豐富和使用設施的多樣性，以此來滿足成年人對于社區綜合體的各種要求。（例如在農貿市場附近設置社區商業，將產生較高關聯性的設施臨近設置，在享受社區服務功能的同時，還可以有便捷的交通設施作為支撐以及多樣的文化服務設施、商業設施，來提高服務水平）。
4）老年人
老年人的生活特性主要是其生活環境發生了性質的變化，由原來的以工作生產為主轉向以生活休閑為主，特別是對精神生活提出更高的要求。因此應將養老設施與開敞空間、老年活動中心、文化服務設施等進行組合，以促進老年人的自發性活動。
綜上所述，一方面社區綜合體規劃的功能配置上，以必要性活動設施點為中心，構筑起網絡化的自發性活動體系，并考慮在功能的配置上盡量做到具有較高的設施關聯度；在空間上構建多條通行廊道，為社區綜合體所服務的人群提供不同的選擇途徑，將獨立設置的運動場、居住區綠地、公交場站等進行合理的集中，形成社區綜合體中最具凝聚力的中心。另一方面，社區綜合體應努力做到高效配置，便捷服務的特點，將社區商業、社區服務、社區管理及社區教育等功能進行整合設置，為人提供“一站式服務”，使綜合體中各類設施可以得到充分的利用，構建起整個社區的公共核心。
4、結語
社區綜合體規劃模式的探索，希望找尋一條宜居城市的途徑，以“人”為出發點，在滿足人日常生活需求與舒適環境的基礎上，營造社區中心，滿足社會交往、文化認同、歸屬感等多元心理需求。同時，通過研究不同年齡層次人群的需求，合理組織社區功能及交通流線，使社區綜合體發揮最大效益。
參考文獻
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篇3
【關鍵詞】“大悅城” 城市綜合體 發展模式
城市綜合體是近年來房地產行業的突出熱點，政府、開發商都表現出了極大熱情，從一線城市到二三線城市，大量項目如雨后春筍般不斷涌現。中糧集團發展以大悅城為品牌的全服務鏈城市綜合體，是建立在深入的內外部環境分析基礎上的系統的模式思考與定位，不僅對于厘清大悅城下一步發展方向有所裨益，對于其他房地產企業也能具有一定的參考價值。
一、城市綜合體的概念、特征以及功能
（一）城市綜合體概念
城市綜合體的概念目前在學術研究和實際應用中，還沒有一個統一規范的明確定義，不同的研究者嘗試從不同的角度來概括城市綜合體的本質特征和內涵。本文認為，城市綜合體應該主要與建筑綜合體相區別，在土地混合使用的基礎上，強調多種城市物業功能系統化的有機組合。
（二）城市綜合體特征
德思勤公司認為城市綜合體具有“高密度、集約性、整體統一性、功能復合型、土地使用均衡性、空間連續性、內外部聯系完整性、社會效應大、升值潛力大”等特點。
（三）城市綜合體功能系統
筆者根據王磊所論《城市綜合體的功能定位于組織研究》分析了城市綜合體的功能系統，認為其基本功能包括了商業功能、辦公功能、居住功能、酒店功能、文化娛樂功能、會展功能及交通功能；而且根據功能子系統的規模比例、重要程度在綜合體中的不同，可以大致分為主導功能和輔助功能。通常商業、辦公、酒店、居住功能最為常見，構成了城市綜合體的主要成分，其不同的構成比例，能夠演化出不同的功能定位模式。
二、大悅城的核心屬性所在
今天的大悅城已經發展成為一個城市綜合體產品線品牌。在系統的梳理和總結后，我們認為，大悅城在策劃定位上有四個堅持，這四個堅持構成了大悅城較為核心的品牌屬性。
（一）大悅城堅持面向年輕人
大悅城的商業描述是這樣的，“以18～35歲的新興中產階級為主力市場，以年輕、時尚、潮流、品位為特征，以購物中心為主體，支持公寓住宅、寫字樓、酒店等多種業態的全服務鏈的城市綜合體。”這個定位很明確，年輕是大悅城的性格特征，大悅城要面向的客群，就是18～35歲的新興中產階級。目前，在國內的城市綜合體市場上，全客層的購物中心較多，細分客群的還并不多見，這既與國內城市綜合體所處的發展階段有關，也由于城市綜合體往往都有幾十萬甚至上百萬平米的體量，面對這么大的體量，開發商多數會選擇全客層的客群定位，覆蓋盡可能大的客源面。
與之相比，大悅城成為了國內少數幾個按照年齡段來劃分客群的購物中心之一，這源于它對定位之于購物中心作用的深刻認識，對大悅城客群精準細致的研究，使之能夠適度超前的找到了較為適合大悅城穩步經營與發展的客戶群體。
（二）大悅城堅持面向全城
在傳統的商業項目定位中，往往一個商業有效的輻射半徑不超過3公里。萬達廣場就曾經提出，7公里是兩個萬達廣場的最小距離。這是因為傳統商業項目基本都是面向大多數的市民，滿足的是適用性較強的基本需求，商業項目自身的個性和主題并不突出，其所提供的服務的差異化相對較小，所以比較容易滿足近距離的消費和小商圈的輻射范圍，但不足以輻射全城。
大悅城在區域的定位上跳出了通常的做法，不只是做區域的配套，更試圖輻射更為廣泛的區域乃至全城。探究其原因，一是大悅城的客群特點決定了它需要面向更大的區域。大悅城客群聚焦18-35歲年齡段，這個年齡段的消費群體購物頻繁、消費活躍、熱愛社交、追捧潮流，跨區域消費能力強，隨著交通的愈發便利，空間的距離已經抵擋不住年輕人的消費欲望。二是大悅城“時尚潮流”的鮮明個性能夠很有針對性的吸引跨區域的消費群體。大悅城在品類組合、品牌落位、賣場營造上極為注重時尚潮流的引領性，獨有品牌的吸引力較大，強化了大悅城的品牌精神和性格，形成了年輕人心中較高的品牌號召力，這種影響力有的甚至超出了城市概念。三是大悅城的體量大、業態全、創造了提供一站式的購物休閑娛樂服務和體驗的可能，來滿足消費人群更全面、更多樣的消費需求。所以說大悅城面向全市的區域定位不是盲目的，是其項目自身特點與城市客群的消費需求決定的。
堅持面向全城，大悅城無論是交通位置，還是建筑特色，無論是體量規模，還是品牌影響，都更需要保持甚至創造明顯的優勢和特色，從而確保大悅城的復制獲得更大的成功。
（三）堅持穩定的品牌合作
在招商方面，大悅城堅持70%左右的模塊品牌和30%左右的當地特色品牌結合的復制模式。在大悅城復制的過程中，穩定的品牌合作是保障大悅城核心屬性得以復制的重要因素。如何在繼承、強化大悅城的定位與品牌組合，延續商戶優異的經營表現的同時，保持思路創新，大悅城提出了模塊品牌的管理思路，即70%左右的模塊品牌，其中既有代表大悅城定位的核心商戶，也有已經與大悅城建立良好合作關系、有著較好經營表現的重點商戶，大悅城正在通過品牌庫的形式靈活選擇與這些商戶品牌的合作，努力建立與這些商戶間的較為成熟的合作模式。30%左右的當地特色品牌，為各個城市、各個項目留出了因地制宜、自主招商的空間，讓每一個大悅城都能保持一定的本地化與個性化，同時也能較好的促進大悅城與地方文化特色以及即有消費習慣的結合。
在業態組合方面，大悅城充分研究了目標消費人群的生活與消費習慣，針對年輕人的消費偏好以及消費目標不明確的特點，規劃60%左右的零售業態、40%左右的餐飲休閑業態。零售方面，以主流時尚品牌為零售主力，并以其中產品豐富度高、貨品更新度快的快速時尚品牌，如ZARA、H&M等為零售核心，整體基本保持零售、餐飲、休閑體驗三大業態6:2:2的業態配比。再將三大業態細分為主流時尚品牌模塊、快速時尚品牌模塊、時尚餐飲品牌模塊、快餐品牌模塊、甜品小食品牌模塊和休閑體驗模塊共六個子模塊。每一個模塊不僅僅是單純的復制品牌，還包括了品牌的組合、品牌的落位、品牌的經營服務等一整套完備的招商運營管理體系，多維度且有深度的來保障商戶品牌在與大悅城共同發展的過程中順利落地、健康成長。
（四）大悅城堅持有亮點的建筑形式
大悅城將“年輕、時尚、潮流、品位”作為最核心的性格特征，其時尚發源地的定位和潮流引領性的地位，決定了大悅城從選址開始就需要有獨特的要求，對地段的要求相對較高，需要通過建筑設計來解決高容積率、地塊形狀不規則等問題，同時塑造建筑亮點，打造城市商業的地標。大悅城堅持有亮點的建筑形式，筆者認為總體有以下幾點亮點：一是在建筑規劃上，顯現出與眾不同的特色；二是從體量上說，以10～20萬平米的體量最為合適；三是從沿街面上說，由于選址區位上的限定，市核心區域的沿街面相對有限，必須十分仔細地安排業態布局；四是從層數上說，大悅城購物中心的樓層相對較高，這也是對業態規劃、建筑設計的一個挑戰；五是從外立面上說，大悅城講求創新和特色，敢于運用大膽的創意，處處凸顯時尚氣息和激發年輕想像力的精神；六從空間規劃上說，大悅城追求體驗感和舒適度，大挑空、寬過道、室內外廣場，配合大手筆的景觀裝飾、園林小品，都提供了一種與傳統購物場所不同的新購物體驗和生活方式，成為青年群體樂于在此集中、聚會的向往之地。
在客群定位、區域定位、商戶品牌和建筑特色方面的四個堅持，都是大悅城品牌精神內核的延伸，是大悅城的靈魂之所在。在品牌擴張的道路上，只有堅持大悅城的靈魂，才能讓它走得更好、走得更遠。
三、城市綜合體發展模式
（一）房地產行業的規模擴張模式
規模擴張模式是房地產企業重要的模式思路。房地產企業的產品特殊，是位置固定的由土地承載的建筑物。因此，房地產企業的規模擴張，是以不斷轉移開發地點和增加開發地點為條件的，它的規模擴張從某種意義上說首先是土地儲備的擴張。
規模擴張的前提條件首先是資本實力，要有足夠的資本和現金流或者足夠的融資能力和渠道；其次是必須要有自己的品牌和專業團隊；再次要有對擴張局面清醒的認識和把控，不是盲目的擴張，是有選擇地向區域市場蒸蒸日上的地區擴張；最后還要有非常優秀的、先進的企業文化和制度作保障。擴張要跟隨經濟發展的節奏，自覺地按照宏觀經濟與微觀經濟相結合的規律進行。
（二）大悅城的規模擴張模式
大悅城要想與資本市場對接，就需要加速規模擴張。商業地產證券化是行業發展的必然趨勢，前提是持有物業收益穩定、成長性好、具有規模優勢和持續拓展的能力，對大悅城的規模擴張提出要求。
大悅城的規模擴張戰略要點，是全面推進“以大悅城為品牌的城市綜合體”布局。大悅城的布局如果做不好，大悅城的發展就會受到制約。目前，大悅城布局的雛形已經形成，接下來，大悅城將堅定推進布局的戰略導向，通過不斷吸納優質項目進行布局，實現資產的動態擴張。
（三）大悅城發展實施的三步走設想
第一步，布局，在一線及二線領先城市尋找“西單”，搶占核心商圈，進行產品線復制，實現上市融資；第二步，深耕，把北京、上海等重點城市“做透”，進入城市副中心，同城多個大悅城之間形成資源共享和能力快速積累；開展金融創新；第三步，全面擴張，全面打通融資渠道、形成成熟的產品線復制模式和跨區域管控能力后，加速向經濟發展較好的二線城市擴張。
（四）針對大悅城的核心靈魂統籌發展
購物中心產品線策劃，要堅守大悅城的品牌內涵，準確定位、優化組合、放大亮點。大悅城購物中心在主題定位、功能組合、品牌組合、店鋪切割等方面與其他購物中心以及傳統百貨有明顯的區分，這樣既可以避免硬碰硬的同質化競爭，又可以凸顯自己的品牌性格，獨樹一幟。
大悅城商業的核心目標客群鎖定18－35歲的年輕客群，堅守“時尚、潮流、年輕、品位”，有清晰且鮮明的主題定位，不是全客層、全業態的混合。大悅城的商業策劃講求組合，組合是大悅城商業的生命力，是實現大悅城主題定位的靈魂，大悅城強調業態、空間組合的邏輯，不是唯租金或無序的堆砌，通過業態功能的組合、商品品牌的組合、主次店鋪的組合、主題區域的組合、大悅城為消費者創造了最佳的消費體驗。大悅城店鋪的切割盡量小而細，不是大業態的拼湊；以內在邏輯和主題街區形成品牌的混搭，不完全是按品類、業態進行分類。
大悅城商業以主流時尚品牌為主力，形成零售、餐飲、娛樂三大業態，流行時尚模塊、快速時尚模塊等六個可復制的模塊，充分滿足目標客群的需求。零售、餐飲、休閑體驗的面積占比是6:2:2，零售業態功能側重提升租金，餐飲、休閑體驗業態功能則偏向于拉動客流。
大悅城規劃了40%餐飲休閑面積，明顯區別于傳統百貨。娛樂細分多廳影院、KTV、電玩、冰場等休閑體驗模塊。不設高端奢侈品、商務宴請，及低端的普通零售及大排檔等業態。零售以主流時尚模塊的品牌為零售主力，還包括了歐、美、日、韓、港、內地的主流時尚服飾及主流化妝品、配飾、用品。
針對大悅城的核心靈魂統籌發展模式規劃理論體系的研究應該是模式管理發展的一個重要方向。對于城市綜合體的模式規劃研究，由于篇幅所限不可能在每一環節都十分完善，這就為將來更細致的研究提供了空間。
四、總結
最后，隨著行業的不斷發展，本出的模式框架體系必然需要結合實際不斷修正不斷調整，這也為未來研究提供了探索的廣闊空間。
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篇4
相較于300億元的投資，永泰地產目前的資產規模只有90億元，年銷售額為20余億元，而上述三個項目的土地成本就高達50億元。雖然背后有大股東中發集團強大的資金支持作為后盾，但永泰的激進之舉仍不免令人生疑：商業地產從開發到運營，過程復雜、資金耗費大、回報周期長，住宅地產做得好好的，為什么要轉型？做城市綜合體，永泰地產hold得住嗎？該公司總經理戴迪的回答是：“不轉型，一定死。”
高調從“商”
1998年從北京起步的永泰地產憑借低密度城市核心住區項目——酈城初步站穩了腳跟，在此后十五年的發展中，該公司先后涉足保障性住房、商品房、公寓、高端別墅、寫字樓、沿街商鋪、酒店等不同業態，完成了“集團化、跨區域、多項目”的戰略布局。就在兩個月前，永泰地產高調宣布向商業地產轉型的全新發展戰略，即在五年內將建設5家國際品牌五星級酒店，建立3個15萬平方米的大型購物廣場，取得5個規劃面積達100萬平方米的開發項目，年均銷售面積達100萬平方米，年均銷售額達50億元。
為這次戰略轉型沖鋒陷陣的便是城市綜合體項目——永泰城。永泰地產出手很快，去年3月與黑龍江省農墾總局哈爾濱管理局簽署戰略合作及股權轉讓協議，耗資20億元拿下占地30萬平方米、總建筑面積120萬平方米的哈爾濱永泰城項目；今年3月7日，永泰地產耗資13億元拿下銀川占地54萬平方米用地，用于建造銀川永泰城；5天后，又簽訂了呼和浩特永泰城項目的協議。
上海易居房地產研究院副院長、首席分析師丁祖昱認為：“如今在一、二線城市要拿到品質較好、規模較大的住宅用地越來越難，另外住宅用地在土地供應當中的占比越來越小，也就占到20%左右，因此很多企業為了繼續做規模就不得不轉向其他領域。”在住宅限購政策日益加碼的背景下，商業地產似乎成為了很多房地產商的政策“避風港”，永泰地產只是轉型大軍中的一員。如萬科、保利地產、中海地產等排在房地產前十強的企業全部進入了商業地產領域，還有一些門外漢如海底撈、蘇寧電器等也來湊熱鬧。最近，家居連鎖零售商紅星美凱龍也不甘示弱，宣布在北京、天津、重慶等17個城市進行22個綜合體項目的開發，將城市綜合體命名為“紅星國際廣場”，購物中心則取名“愛琴海”。
戴迪向《新商務周刊》記者表示：“從北上廣及一二線省會城市供地和管理角度來說，越來越多的國企和上市公司背景的開發商進入這些城市，地價不斷推高，土地市場競爭加劇。因此進入商業地產的企業，關鍵是要跳出商業地產產品和運營模式同質化的怪圈，堅持專業化、差異化的思路，才能取勝。”
差異化模式
戴迪所說的“差異化”首先體現在地域的選擇上。他介紹，在開發城市的選擇上，永泰地產的首選是經濟總量、人口規模都處于爆發期的省會城市，例如東北部的哈爾濱、中北部的呼和浩特以及西部的銀川。他透露，公司將下一個項目鎖定在了佳木斯、西寧、蘭州、濟南、鄭州等城市。
根據CRIC克爾瑞的觀察，目前北京、重慶、沈陽以及成都四城領跑全國城市綜合體存量市場。CRIC克爾瑞商業地產事業部總經理王永指出：“在中國經濟比較發達的華東區域和珠三角區域，城市綜合體的量沒有想象中大，相反在北方區域、西南區域有比較多的城市綜合體存量。”也正是這些地區將成為未來幾年城市綜合體增量的焦點區域。易居中國統計顯示，2011年?2015年，我國20座重點城市將新增1.6億平方米城市綜合體，其中約55%的增量集中在中西部新城。
即便如此，永泰地產目前鎖定的城市尚不在這些機構重點監測的范圍內。戴迪說：“雖然這些城市目前并不缺少商業項目，但在類似永泰城這樣大體量的城市綜合體項目領域，這些城市仍然是缺乏的。”例如在銀川，城市標志性商業綜合體金鳳萬達廣場，由購物中心、寫公樓以及室外步行街組成，總建筑面積為28.5萬平方米，只到永泰城規劃建筑面積的一半。
當然，并非先入者為王，更不是誰規模大誰就能贏。丁祖昱認為：“選地是最關鍵的第一步，之后又能夠在產品、市場、客戶、運營、成本等五個方面把握住，基本上就立于不敗之地了。”永泰地產認為其核心競爭力就在于每一座永泰城都會被貫穿不同的故事主題，以此體現其“差異化”優勢。該公司目前尚未對外界透露三座在建永泰城的主題，但百貨、影城、電玩、KTV、主題樂園將采用自主品牌，其實行自主經營的商業運營模式已經確立。
比如，最早啟動的哈爾濱永泰城中銷售物業包括青年社區、都市住宅、精裝豪宅、空中別墅、金街商鋪、步行街商鋪以及區域型總部辦公集群，自持運營的商業部分包括五星級酒店、區域型金融創業總部大廈、購物中心、國際連鎖超市、泰泰百貨、兒童天地、泰樂會KTV、泰酷電玩、生態健身中心、快時尚中心、國內外美食中心以及文化創意會展中心。其中，酒店將由喜達屋酒店管理集團進行管理，主題購物中心則由全球娛樂開發名企ECA集團、美國頂級主題公園設計機構THINKWELL、美國著名建筑設計團隊LLA等合作操刀。
化解資金壓力
但不論如何規劃，如果沒有充足的資金支持，一切都只能是空談。丁祖昱指出：“很多大型商業項目、綜合體項目沒有其他問題，就是錢的問題。”因為畢竟比起刨坑就能賣的住宅項目來說，商業地產開發周期長、資金沉淀壓力大，只有耗得起的企業才可能最終勝出。
之前，已有很多因資金供應鏈中斷而失敗的案例：無錫名噪一時的主題公園統一嘉園，投資3億多元，2001年開園，2005年宣告破產，僅存活了短短四年時間。2012年8月，中山市摩根百貨經營未滿兩年就倒閉，還拖欠了100多個商家340萬元貨款。2006年營業的北京美羅城購物中心，到2011年再也支撐不下去了，要出手轉讓。
在永泰地產開發的城市綜合體中，60%以上的物業由公司自持，以租金收入為主要利潤來源。面對源源不斷的支出以及不成比例的收入，永泰地產卻底氣十足。其母公司中發集團在“2012年民企500強”中排名249位，旗下產業涵蓋地產、金融、醫藥三大板塊，總資產突破300億元。值得一提的是，中發集團發起并參股的合眾人壽去年保費規模就達到了80億元，未來也可能成為沉淀資金的重要來源，這在巴菲特的商業運營中已有成功先例。
大樹底下好乘涼，但永泰地產副總經理楊俊曾表示：“做一個項目，資金不是問題，但多個項目同時做對于我們是一個挑戰，未來我們可能也會采用一些信托、基金等其他融資方式。”目前，永泰地產控股的永泰創富（北京）股權投資管理有限公司正在進行永泰創富III期股權投資基金的發售，過去五年累計投融資額已經超過100億元。同時，戴迪也透露，公司獲得了多家國有銀行、股份制銀行的戰略支持。另外，三座永泰城中銷售型的住宅、寫字樓、公寓正陸續開盤，永泰地產試圖借此來平衡現金流。
決戰產品線
依靠綜合體中其他物業類型的銷售來保證開發商自己對商業物業的持有，這種以“現金流滾資產”的做法與萬達如出一撤。對于商業地產的新手來說，行業老大萬達的確有很多可借鑒學習之處，而永泰地產也有意向萬達看齊。比如，公司負責具體項目操作的副總經理楊俊便出自萬達。
作為商業地產領域的龍頭企業，萬達集團累積的勢能在國內已風頭無雙。這家創立于1988年的公司去年總資產達到3，000億元，作為其四大產業之一的商業地產排在第一位，目前已在全國開業66座萬達廣場，持有物業面積1，290萬平方米，此規模在全球排名第二。
其實，萬達帝國之所以能夠如此龐大要歸功于“萬達廣場”這一產品線的建立，而“做好產品線”也正是每位涉足商業地產的企業的目標。比如，千億萬科在宣布正式進入商業地產后，陸續了萬科廣場、萬科紅、萬科2049和萬科大廈等四大產品線，百貨起家的銀泰集團則推出了銀泰中心、銀泰城和銀泰MALL等三大商業綜合體產品。
“產品線戰略，說白了就是標準化。其目的是通過產品線的標準化模式，幫助企業實現快速復制與成長。”九州遠景商業管理機構董事長王敬這樣理解產品線。而在國內的所謂眾多“產品線”中，標準化的含量卻少得可憐。中糧大悅城已算是國內最為知名的產品線之一，但西單大悅城、朝陽大悅城、沈陽大悅城三個項目，除了“青春”主題外，似乎誰都跟誰不搭界。龍湖地產社區商業產品線——星悅會只有兩個項目，一個是1.2萬平方米的純商業，另一個是78萬平方米的綜合體，截然不同的兩個項目硬是冠上了同一個名字。
篇5
4月26日，紅星美凱龍宣告1000億元進軍商業地產。紅星美凱龍對“重資產”業務上癮，卻在電商平臺等“輕資產”模式方面孱弱不堪。
“重資產”賣場模式
進化自小型家具銷售連鎖店的紅星美凱龍，在業內率先告別了“低價買進高價賣出”的差價盈利模式。幾經優化，紅星美凱龍從“產銷者”轉變為“經營管理者”，從“渠道”轉型成為“平臺”，引入供應商（商戶）入場，進行“現場直銷”。供應商繳納租金、促銷金、物業管理等方面的費用，紅星美凱龍則承擔起品牌提升、活動營銷、售后客服等方面的服務。
紅星美凱龍的終端一般有三種形態：一是租賃店。租賃物業場地；二是加盟店，地產商提供物業場地，紅星美凱龍負責店面的運營管理；三是直營店。買地自建。直營店模式囊括了商業地產與物業管理。紅星美凱龍既可以對店面進行更好的管理，又可以獲得比“二房東”更高的租金收入。
零售平臺模式逐漸成為了國內家居賣場主流，紅星美凱龍需要強化新的核心競爭力。不是百安居、居適家那樣依靠大規模采購從而降低成本獲得利潤，也不是瑞典宜家依靠產品設計的個性化提高利潤空間，紅星美凱龍是以戰略性眼光提前布局商業用地，取得自有產權，自主設計，自建物業，然后對外租賃。
紅星美凱龍常在城市的未來發展區域拿地，再通過賣場的經營帶動地價提升，從而包裝新地塊，獲得估值更高的資產質量。這些升值的地塊可用來獲得更多的融資，比如銀行抵押貸款。然后。這些資金可以投入到下一個城市的項目運作——這是一種富含商業地產基因的“重資產”模式。在直接、有效的管理經營下，自建直營店逐步成為紅星美凱龍的核心競爭力所在。
通過一系列自建店更有效的管理和經營，紅星美凱龍培養了一個良好的供應體系，與供應商實行“捆綁式”合作：與供應商簽訂協議，通過利益捆綁形成攻守聯盟。紅星美凱龍每新開一個賣場，相關品牌便會隨之進駐。當前，紅星美凱龍有2000多個簽約供應商，在局部或全國共進退。一個關系穩固的賣場、供應商聯合體系就此形成。所以每一個加盟店的開業，紅星美凱龍都能通過既有資源更快地解決招商問題。
如此循環往復到本世紀初，紅星美凱龍在家居零售業取得了巨大的領先優勢。截止到2013年第一季度，紅星美凱龍已有115家店。其中，加盟店的比例“超過50%”。加盟店讓紅星美凱龍的規模大起來，自建店讓紅星美凱龍的實力強起來。
超退后的模式傷痕
引領家居零售業十多年，現在紅星美凱龍的模式遇到了行業寒流的考驗。
在前些年的地產狂熱大潮中，家居賣場隨之肆意擴張，在各個城市短兵相接。行業競爭漸趨非理性。數番調控，住宅地產幾度低迷，下游的家居消費需求也遭到砍削。僧多粥少，不少賣場只能關門了事。2012年，家得寶退出中國，百安居因拖欠貨款站上被告席，而東方家園因倒閉成了這場低迷的最佳代言人。
規模最大的紅星美凱龍當然難以獨善其身。2012年8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店提前結業；8月底，南京奧體紅星店正式撤店；9月初，常熟紅星美凱龍商戶數量銳減。除此之外，紅星美凱龍還有福建龍巖、浙江桐鄉等30多家商場經營慘淡，商戶盈利水平大幅降低。在紅星美凱龍大本營常州，其個別商場去年的空置率甚至高達60%以上。
這些慘淡經營的店面多是加盟店。
2010年，紅星美凱龍在蕪湖開設了一家加盟店，合作伙伴為蕪湖名流置業，經營面積約5.4萬平方米，總投資近3億元——規模已是當地一流。兩者的合作模式堅持了紅星美凱龍的一貫風格：地產商提供物業，紅星美凱龍輸出品牌與團隊，負責招商與經營；租金歸開發商所有，紅星美凱龍每年收取一定的管理費用；賣場內的商戶分別與兩者簽承租合同，店鋪裝修費用由商戶自己承擔。
但這場聯姻維系的時間不到兩年。2012年11月5日，名流店的全體商戶接到了清場通知。清場的幾天內，只有少數管理人員在店內來往走動，收拾殘局。
平日里常見的保潔和保安人員已不見蹤影，他們在殘局到來之前已經離開。在兩年時間內，紅星美凱龍沒有實現約定的經營指標。無論是現金收入還是物業價值提升，名流置業均大失所望。于是解約就成了必然。
在山東濰坊，不少家具品牌感受到了“倒春寒”，在今年四五月份從當地的紅星美凱龍陸續撤出。究其原因，面對著濰坊當地家居賣場的競爭，紅星美凱龍有些招架不住：位置較偏、客流量較小。
而當地的合作地產商，借助了加盟紅星美凱龍的噱頭。將商鋪出售給個體業主，然后再將物業進行返租。這種操作模式下，地產商注重短期利益，在后期難以持續投入。而紅星美凱龍經營與管理的輸出，往往只能提供基本維護，難以按照直營店的標準去經營加盟店。再加上行業低迷。紅星美凱龍加盟店也難免例外，店面與業主的收入也都受到影響。
紅星美凱龍南京奧體店關閉一個月后。引入太平洋百貨進駐。廣州琶洲店則準備在紅星美凱龍撤出后。調整商場經營品類，著手經營飾品和小商品。
拖欠物業租金、不能實現經營目標，這是紅星美凱龍與加盟商矛盾激化的重要原因。出于成本考慮。紅展美凱龍的店面往往著眼于城市未來的商業區，這是紅星美凱龍自建物業的基本理念。盡管在一線城市屢試不爽，但在消費能力偏低且發展速度偏慢的二三線城市，押寶偏僻地段的未來，其店面的成功率要低很多。山東濰坊店與蕪湖名流店的遭遇也屬此類。
只需輸出品牌與管理，對紅星美凱龍而言，加盟店的操作屬于一種輕資產的操作模式。這種操作模式，可以讓紅星美凱龍的規模得以迅速擴張，而且承擔更小的經營風險。
而加盟店最大的問題便是經營效果容易被削弱。容易引起合作方或是個體小業主的不滿，導致合作不能持久。經營得不到有效的調整。部分終端店面的低迷，不能反映紅星美凱龍經營的全貌。但是加盟店的解約，正將紅星美凱龍加盟店模式的隱患逐漸暴露出來。
對“輕資產”模式的加盟店經營，紅星美凱龍已經有些力不從心，難以把控。
利益鏈上的牢騷
盡管紅星美凱龍給家居產業鏈帶來了正面的刺激：供應商借紅星美凱龍的平成了銷售，成就了自身的品牌；而紅星美凱龍做好流通平臺之時。也可借助供應商的成長，逐步壯大自己實力。
但是事情的發展往往會跳出預先的設定。前些年，各家家居零售商的賣場數量與面積不斷增長，相互之間競爭也更激烈。在各種低價營銷、優惠活動，惡性競爭之下，供應商利潤空間不斷被削減，苦不堪言。而供應商需要支付的租金與管理費用，這些年只增不減。
許多供應商已漸漸跟不上大賣場品牌的擴張步伐。每一個新市場的開拓，供應商都必須承擔額外的市場開拓成本，而這種擴張不一定與供應商自身的發展速度以及戰略方向相匹配。而且，在個別時候，供應商還不得不接受某賣場比較偏僻的攤位。因為這是獲取另外店面好位置的必要條件。
隨著這兩年地產行業的調整，家居建材賣場的銷售額度都在下降，商戶虧損較為普遍，紅星美凱龍也不可避免。2012年，有消息稱，紅星美凱龍在上海的某個賣場，“有60%以上的商戶是虧損”。無論是否屬實，紅星美凱龍依然處于強勢地位，租金的收取可以不關盈虧，“旱澇保收”。
不可否認，一些中小品牌隨著紅星美凱龍，從區域市場逐步走向了全國。但一個不變的事實是。紅星美凱龍的盈利模式重心。在于商業地產的土地租金以及土地溢價，而不是家居建材的流通服務、品牌服務。商戶或供應商有退出，自然會有新成員來替補——紅星美凱龍仍是具有話語權的終端。
進入紅星美凱龍的渠道，供應商肯定會獲得一定的品牌溢價，但是這種溢價并不是產品實際價值的增益。而是消費者消費成本增加——最大的獲利者終究是紅星美凱龍。
紅星美凱龍創始人車建新也曾承認，紅星美凱龍早已脫離單純的家居建材零售商的范疇，而是自營物業的商業地產商。紅星美凱龍當然能意識到商業地產邏輯下的問題，但一方面自身需要堅持行業領先優勢，強化土地儲備優勢，另一方面也需要一定門店規模來支撐實現上市計劃，所以重資產模式必須繼續堅持。
于是就有了商戶們的抱怨。“此前紅星美凱龍還會用心思在如何提高門店銷售上，但近年來就只剩下開新店了。”當紅星美凱龍將重心置于商業地產業務，其賣場經營的水準難免會受到影響。
資金鏈壓力有多重？
賣場的開發周期較長，從拿到土地完成建設，到招商運營約需要兩年，至于收回成本自然需要更久的時間。不可避免，紅星美凱龍的發展是一種“重資產”模式。
自建一家賣場需要多少錢？
2010年時，紅星美凱龍的投資商——華平投資的董事總經理遲淼曾談到說，“一家自營店總成本約需10億元。如果合作伙伴出地。加上銀行貸款，每家自營店紅星至少需沉淀2億～3億元。”在土地成本高企的背景下，“租金往往漲得沒地價快，紅星美凱龍的目標是爭取一年新增一兩家白營店”。
但是美凱龍的發展速度遠超當年的計劃。在2007年，紅星美凱龍有33家賣場；2010年72家，而到2013年初已有115家。2010年至今新增設的40多家店，若按直營店占50%的比例計算，至少需要200億元。更何況。這還是參考2010年的拿地成本。
紅星美凱龍的錢從哪里來？
地產融資是主要來源之一。早在1998年時。紅星美凱龍就開始買地。到2007年時，那些地已經升值了20～30多倍。紅星美凱龍便額外增加了100多億元的資產。這些升值的地塊經過包裝。又可用來獲得更多的融資。比如固定資產抵押貸款。
紅星美凱龍還缺錢嗎？
根據公開的資料，我們整理了紅星美凱龍的資金狀況。在2009年2月與2010年，華平投資先后兩次分別注資2億美元和26億元人民幣。在2009年底，紅星美凱龍發生了對供應商索取加盟費的事件。這被解讀為紅星美凱龍緩解資金緊張、將壓力轉嫁給供應商的救急之舉。
2012年9月，在一周之內，紅星美凱龍連發兩期中期票據，合計融資15億元。債務融資已凸顯了紅星美凱龍的資金饑渴程度。而且紅星美凱龍多次計劃上市，最早計劃2010年上市，但至今仍未成功。
2013年第一季財報顯示，紅星美凱龍總資產約為260億元，總負債約為184億元。資產負債率超過70%，2012年的相應數字則為71.5%。
不能承受電商輕
在賣場經營遭遇瓶頸的情況之下，紅星美凱龍開始尋找新的增長引擎。
2012年雙十一淘寶家居的交易額是12億元，淘寶、天貓等平臺的家居產品全年成交額約有600億元，線下的零售商業利潤不可避免地受到了影響。當年，紅星美凱龍也開始了搭建電商平臺的嘗試。
在2012年7月，紅星美凱龍進軍電子商務市場，電商網站“紅美商城”上線。紅星美凱龍的思路是將現有商戶和品牌資源轉移到線上，但是長于地產與資本，紅星美凱龍似乎落下了直面消費者的功課，紅美商城有些力不從心。
紅美商城的電商思路是，B2C平臺業務延續線下渠道對供應商的管理模式，小家居用品閃購模式和大家居用品的團購致力于引流效果，再配合社區導購和分享以增強用戶黏性。
線上商戶主要來源是紅星美凱龍的線下客戶，尤其以區域化的商為主，這有可能引發經銷商之間的內部競爭。加上開放平臺可能會加劇不同地域供應商之間的競爭，容易導致經銷商互相掐架、線上線下竄貨等行為。會帶來管理上的混亂。家居電商的優勢是降低線下陳列成本，線上增加SKU，這與傳統盈利相左。平衡內部招商模式與利益關系是紅美商城的首要問題。
電商為了保證流量，往往以價格較低的商品為主打。這也是紅美商城注重閃購和團購模式的原因。低價促銷是電商的一大屬性，但對于強調自身品牌價值和溢價空間的供應商來說，未必能夠全盤接受。況且，剛剛上線的紅美商城沒有足夠的流量支撐，供應商也缺少人駐紅美商城的熱情。
紅美商城的電商業務運營效果并不理想。有消息稱，紅美商城去年下半年“砸錢2億元但只銷售4萬元”。2億元的投資或顯夸張，而4萬元的收入賣幾個沙發就夠了。紅美商城的問題在于家居網上商城所賣的大多都是小件標準品，沙發等非標產品實際上銷量很少，而且光顧者也不多。
紅星美凱龍有些像早期的國美，在戰略上就沒有電商思維，對待電商態度猶豫。游離于做與不做之間，糾結于線上線下的利益權衡。缺少像蘇寧整合線上線下的決心。這或許是商業地產主導零售業態的基因弊端，強勢的地主已習慣于旱澇保收的商業地產模式。擅長買地收租。招商運營，直面消費者的電商服務是其短板。在強調用戶體驗、強調物美價廉的電商領域，紅星美凱龍打開局面的難度遠超其上市的難度。
車建新對電商有自己的看法：便宜不是電商的專利，購物中心也可以產生低價的競爭力。電商表面上看節省了固定資產成本，但虛擬渠道獲取流量的成本很高。產生流量成本、廣告成本、打造品牌的成本和平臺成本等四大成本。由此觀之，紅星美凱龍更愿意把精力放在地面的實體業務之上。
線下規模第一，線上孱弱不堪。在今年4月份，紅美商城已悄然更名為星易家。網站各個商品的銷量數據大多都為個位數，一些甚至為零。網站日均IP訪問量為9600，這相當于一家五鉆等級的淘寶店。
在資金持續緊張的重資產模式下，紅星美凱龍恐怕難以對電商業務大舉投入，或許這只是裝點IPO門面的一點嘗試。
謀劃商業地產之重
家居賣場業務需要回歸經營，電商業務是投石問路，紅星美凱龍需要另外一個新引擎。主營家居賣場卻更熟諳商業地產，目前者受益于后者，紅星美凱決定一條路走到底，騰出精力拓展商業地產，用更重的資產促成更快的發展。
借力家居賣場
紅星美凱龍有著先天的商業地產基因。在未來8年投資1000億元，在全國建立100個城市綜合體“紅星國際廣場”，進軍商業地產，對紅星美凱龍而言是理所當然的。但若要實現2020年100個城市綜合體的目標。每年至少新建9個。賣場升級、新建物業、合作經營是可行的路徑。
紅星美凱龍在各個城市的家居賣場，大多是商業地產立項用地。隨著城市化的進一步發展，城市居住生態圈在擴大，人口密度在提升。紅星美凱龍家居Mall所在的商業地段也在不斷成熟，將家居Mall包裝升級為利潤空間更大的百貨Mall是順勢而為。
與當地地產商合作，這也是紅星美凱龍拓展家居Mall的操作模式之一，同樣也可以復制到商業地產，以降低拿地難度。而且，紅星美凱龍賣場選擇的都是城市未來的商業區，經過低成本拿地，持續商業運作、提升地段價值之后。可以進一步將眾多賣場孵化為城市綜合體。
“已在21個城市開建了27個城市綜合體”。這些綜合體新項目的位置多在新的開發區域，比如，無錫太湖新城、福州東部新城、合肥濱湖新區等。
囊括星級酒店、精品百貨、婚慶大世界、國際高爾夫會所等多種業態，城市綜合體的各種商業業態，基本是復制了萬達廣場的操作模式。如萬達廣場有配套的萬達院線，紅星美凱龍就有紅星太平洋影城。而家居Mall和百貨Mall并存的“雙Mall模式”。以及“讓單一的購物行為變成集娛樂、餐飲、商務、家庭休閑為一體的購物體驗”，則是紅星國際廣場的不同之處。
以戰養戰
根據紅星地產公開的數據，不計拿地成本。紅星城市綜合體的建設成本在4000元/平方米左右，按城市綜合體的主打購物中心項目“愛琴海”15萬平方米的平均面積計算。紅星商業一家購物中心的建筑成本在6億～7億元左右，100個城市綜合體的規劃投資巨大。
至于地產業務的資金運作，仍然沿襲紅星舊有理念。成本與現金回流是城市綜合體的優勢所在：地產開發帶動購物中心的發展，反過來，購物中心也能夠帶動地產的升值；地產開發、商鋪、公寓、SOHO等出售提供購物中心開發50%～80%的成本。紅星美凱龍商業地產資金路徑有三：城市綜合體項目配套住宅、商鋪的出售；租金收入；通過自持物業向銀行抵押貸款。
之前，專注賣場業態的紅星美凱龍。對商業地產而言是一個業余選手。現在，全力進軍商業地產之后。紅星美凱龍將面對更強大的對手。
在“新國五條”落地之后，各地產商加速了商業地產的布局。保利地產、華潤置業、綠地、龍湖等企業。都已宣布要增加商業地產的開發比例，即使是住宅開發商龍頭企業萬科也放棄了專注，在年初成立商用地產管理部，要“逐步探索適合公司發展的商業地產模式。”
通過數據也可以看到商業地產的熱度：2011年至2015年。全國20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。全國在建的商業地產項目將在2015年左右被集中釋放，未來商業地產市場將不可避免地面臨更加激烈的競爭。在蘇州，正在規劃、建設和已經完1：的綜合體就達25個；在杭州則要打造上百個大大小小的城市綜合體；在成都，在建和立項的城市綜合體達到88個：甚至在有的縣級市，也有10多個綜合體……
而且商業地產的盈利水平也不容樂觀。蘭德咨詢調查數據顯示，中國上市房企的商業地產持有性物業租金收入。一般占其年度營業總收入的3%-5%。而經營利潤則大都為負，特別是開業不久、正處于培育期的商業地產，八成以上虧損。
十年賭約，孰輕孰重，誰勝誰負？
從家居零售到商業地產，紅星美凱龍于“重”的一方面更為得心應手，而在“輕”的電商、品牌與管理輸出。要相對薄弱得多。而未來300個家居Mall的打造，更要看單個Mall的盈利能力，否則難以維持渠道規模的穩定。
整合資金流、信息流、物流，回歸家居零售。在供應商與消費者之間提供互動的平臺，實現生產與需求的準確對接，這是渠道價值的本質，紅星美凱龍的渠道價值已變為博取地產價值的籌碼。品牌與管理的輕資產價值，逐步變作為地面實體的重資產。
對電商業務而言，因線上線下利益沖突、非標產品居多等問題，家居電商平臺也都難以在短時間內找到出路，但作為城市綜合體未來發展的標配，連萬達都在避“重”就“輕”，思考O2O模式，紅星美凱龍的電商業務斷不可棄。
篇6
一、奧信產業綜合體有三大核心要素。
奧信創新產業綜合體主要由科技、金融和產業服務平臺這三大核心要素組成，科技是第一生產力，處于產業鏈的頂端，在奧信產業綜合體項目中，科技又主要體現在兩個方面，一方面體現在綜合體項目，項目的規劃、定位與建筑都按照低碳、環保、節能、智能的要求進行，把最新的科技產品運用到園區的建設上。另一方面體現在園區的企業，奧信對入園的企業也要充分考慮其自主知識產權、科研成果等科技方面的創新和研發能力。通過科技要素的集聚，嚴格控制產業業態，確保同一產業的企業之間在產業鏈上形成競爭與合作關系，激發企業創新活力和發展潛力，最終打造高新技術產業集群的產業綜合體。
在奧信創新產業綜合體項目的運作過程中，金融一直處在一個重要的位置，奧信積極圍繞解決中小企業融資渠道不暢通現狀，充分發揮奧信自身的金融運作能力，通過金融創新，為入園的中小企業提供多元化的金融服務。在每個奧信創新產業綜合體項目中，包含有多個公共服務性平臺，如公共性研發平臺、公共性投資平臺、中小企業管理平臺、營銷平臺等。
二、奧信創新產業綜合體發展模式的三個發展階段。
第一個階段項目選擇期，根據當地資源優勢、產業基礎、生產要素關系等多方面原因，綜合考察投資軟硬環境，在選擇有核心競爭力帶動企業，以資產整合方式，啟動創新產業綜合體。
第二個階段發展推動期，充分運用科技、金融及產業服務平臺這三個核心要素，實現科技研發、金融服務和產業發展深度融合，為中小企業融資難，提供多渠道的融資服務，并為其提供技術支撐和產業服務。在發展推動期內，還將園區內的各業態細分，把用于園區內高管及員工居住的住宅板塊、用于園區生活配套的商貿板塊和園區大量的加工、制造、物流等工業生產板塊進行合理布局，使各要素之間既相對獨立又相互協調。
第三個階段整合共贏期，在這一階段，一方面做好入園企業扶持工作，同時積極圍繞核心企業，整合上下游產業鏈條，完善產業配套體系建設。為入園企業，營造良好的合作環境，共享資源信息，共同做大做強。
三、奧信創新產業綜合體三大突出貢獻。
（1）是助力中小企業發展的新動力。
奧信積極探尋摸索，致力于破解中小企業成本高、融資難、產業整合能力弱等問題，我們通過帶動各類社會服務機構開展針對園區的中小企業服務，為中小微企業的發展增加了動力。
（2）是實現城鎮化建設的新路徑。
奧新創新產業綜合體項目，不僅僅要解決區域產業協調發展的問題，還要把生產制造和生活消費融合，實現工業化和城鎮化的互動推進，通過產業帶動，實現新型城鎮化的建設和發展。讓產業綜合體項目各要素與資源自由流動與均衡配置，在園區內嚴格按照以市場為導向，與政府密切配合的原則，通過園區土地開發和配套功能服務，將土地利用、產業要素、商業資源、政策環境有效跨界整合，在推動區域經濟發展的同時，也實現了要素與資源的優化配置，是實現新型城鎮化建設的重要路徑。
（3）是推動產業轉型升級的新載體。
篇7
（一）完成“一個目標”
力爭引進2個過億元項目，5個3000萬元以上項目，引進3家國際旅行社，引進項目實現量增質高。
（二）打造“兩個亮點”
1、在商貿區引進一家影響力大、經濟效益好、稅收貢獻大、產業帶動強的龍頭企業，推動商貿區建設。
2、在中央商務區引進我區首家外資影院，開拓利用外資新領域；引進一家稅收貢獻率高的總部企業，帶動樓宇經濟發展。
（三）抓好“三項工作”
1、整合各類招商資源，建立健全長效機制。一是挖掘、梳理和整合全區招商土地資源和樓宇資源，實行資源有效協調機制，實施定向招商“雙百工程”，組織制作系統的重點載體推介手冊、多媒體宣傳片等推介資料。二是建立健全動態項目庫及重點客戶、名優企業庫。匯總整理我區已簽約和在談項目庫，收集整理業已在我區投資的世界500強、跨國公司以及國內500強企業、行業龍頭企業資料信息，由專人負責，做好招商項目信息的動態化管理，為招商渠道的拓展和招商信息的捕捉奠定基礎。
2、創新招商方式，打造大招商的良好平臺。一是強化“定點招商、定位招商”，策劃舉辦以商業地產、樓宇經濟、特色產業等為主題的多場重點項目推介會和簽約會。二是強化網絡招商，做好招商網站的推廣，特別是瞄準國內三大經濟區域，提高網站的使用效能。三是強化“以商招商”，充分利用名企的招引效應，促進“中小企業”的遞次進入，提升“中小企業”的招商水平。四是強化經貿、會展招商，做好會前調研，會中組織，有針對性地參加符合我區產業特色、項目特色、資源特色的經貿促進活動和會展活動，提高項目推介和對接的成功率。五是加強利用外資新方式、新領域的研究。對創業基金、股權投資、跨國并購、境外上市、投資性公司等利用外資新方式進行深入研究，爭取在利用外資新方式、新領域方面取得突破。
3、深化產業招商工作，推進重點項目建設。依據“優選外資、優擇名企”的“雙優原則”，全力抓好重點載體名企項目、外資項目的促進力度。
一是抓好重點地產項目的促進工作。對商貿區城市綜合體、雙峰商業綜合體項目，臺東旅游休閑商業區骨傷醫院改造項目，加快推進論證和談判進程；推進曹縣路33號醫藥科技廣場項目盡快實施。
二是抓好重點樓宇項目的促進工作。依托中央商務區內在建樓宇資源，大力引進總部、賓館、酒店、商業等樓宇經濟項目，推動青房商廈等大型樓宇的建設。推進紅酒坊“十五大街”6萬平方米樓宇資源的招商引資工作，完善葡萄酒產業鏈，助推街區創建國家AAAA級旅游景區。
三是抓好重點項目的跟蹤促進工作。推動健康產業基地、啤酒廣場改造兩個過3000萬元的項目盡快開工建設，推動德輝塞納名爵項目、外運大廈改造兩個重點項目竣工開業。突出健康主題，將健康產業基地打造成為集文化、旅游、休閑娛樂為一體的文化集散地。推動法國家樂福人和路商業項目早日簽約，盡快實施。
（四）實現“四個突破”
1、依托商貿區實現商業綜合體項目的新突破。
2、依托中央商務區實現總部經濟的新突破。
篇8
運用BIM思維和參數化設計手段在城市綜合體概念設計階段的應用經驗。
關鍵詞城市綜合體概念設計階段BIM 參數化設計
0 引言
近年隨著先行探索者的實踐及應用，BIM及參數化設計的理念和
概念越來越多地被建筑設計從業者認可和實踐。然而，更多的同行持
觀望態度，并且期望在日常設計工作中尋求一個最佳的應用方法。
現階段大多數設計企業對BIM 及參數化設計的認知水平存在誤區，
總是片面地認為，“BIM就是運用某款軟件繪制出來的三維設計圖紙”；
“參數化設計”就是在特殊項目中，運用某種算法，契合設計理念，
做出精彩絢麗的表皮和效果。但是，Facility Lifecycle Helix“建筑（設
施）全生命周期帶狀螺旋形” （NBIMS，Part1，2007）揭示了這樣一種
世界觀（圖1）：BIM 是一個龐大的體系，是多維度并進的形態，而又
不是不可觸及的狀態。結合BIM 定義所述，作為項目參與個體，運用
BIM 思維去解決不同階段的實際問題，實踐證明是可行的。
另外，參數化的關鍵在于參數的界定與邏輯。通常我們很容易陷
入表象理解，認為參數化設計其實就是運用參數化軟件工具結合某種
數學算法，從而得到某種未知的設計結果。但我們認為參數化設計的
本質是，在BIM 這個龐大的體系及多維度并進的形態演變過程中，創
造和設計一個構成邏輯或法則，而在項目生命周期的推進過程中，可
以不斷地去設定和更新預先設計好的邏輯和法則，從而使得設計創意
及構思，得到最佳的設計結果。因此，本文界定的參數化設計主要描
圖1
述在構想好創意之后，幫助尋找最佳解決方案的過程手段。而對于設
計來說，這只是設計流程中的一個環節。基于此，建筑師要面對和解
決的問題至少包括：數字模型如何處理可以制作出精確的實體模型；
對于曲面造型的建筑，如何處理該曲面；如何規則化和構建化幕墻面板；
如何在Grasshopper 中設計節點；如何導出擴初和施工所需要的CAD
圖紙；如何利用GH 進行生態化的設計等。遺憾的是，這樣的思考和
行動還太少，更不用說將參數化設計和工具在方案前期這樣不確定因
素甚多的階段進行探索。以下結合實際案例進行闡述。
1 項目概況
樂山某城市綜合于樂山市中央商務區和城市新中心的成綿樂
城際鐵路樂山站區域，其主導功能為商業綜合體，特為旅游集
散及其他生產中心，基礎功能為交通集散以及生活配套。項目
的出發點是為樂山市打造一個有活力的城市目標。
任何新的設計手段和設計思維必須在一個載體中得到驗證和評判，
而我們設定的運用載體是城市綜合體及商業設計在概念設計階段的
BIM 及參數化應用。
項目設計方為四川國恒建筑設計有限公司創作一所；項目工作平
臺為ArichCAD 12，Rhinoceros 4.0，Grasshopper，Microsoft Excel
2010，SketchUp Pro 8.0；項目團隊組成為一名BIM（式）設計總監
和一名BIM（式）主創設計師。
2 BIM實施特點
2.1 應用方式
在方案構思階段，通過業主的功能需求、設計條件約束或新技術
創新來作為邏輯基礎，經過建筑師的感性和經驗產生一些需要發展的
方案思路；據此對周邊環境和資源，結合場地特點、空間設計要點（尺
度、面積、體量）、商業動線、業態配比及規劃等，從參數化設計的
角度去尋找多個可行方案；最終與業主溝通、平衡各方要素，商討出
一個最佳或最適合的實施方案。
2.2 應用的落地點
BIM 和參數化設計工具評估及工具的選擇運用；建筑設計方法和
建筑構成法則及體系；在設計推進過程中，不斷優化更新建筑構成法
則及相關指標；運用參數化工具流結合建筑設計原則和構成邏輯，形
成一個可控的參數化設計結果。
2.3 工作策略
2.3.1 模式策略
在城市綜合體類型建筑設計工作中，數據化平衡各方指標要素是
關鍵，這在BIM 體系中屬于多維同步并進的一個狀態。簡單地說，在
項目可行性研究報告中（項目策劃），抽象的數學模型決定了整個項
目的大致定位；在BIM 維度中，可以直接從BIM 信息深度的第一階段
量度（LOD100，項目概念屬性）跳到后續乃至第五階段量度（LOD500，
項目運營屬性）。
在這里，我們認可BIM信息有五個階段的量度（LOD100～LOD500）：
1）LOD100：概念設計要求；2）LOD200：近似幾何形態要求；3）
LOD300：精確幾何形態要求；4）LOD400：制造安裝要求；5）
LOD500：竣工運營要求。
由于城市綜合體和商業地產的建筑（設施）特點，在前期概念方
案設計階段，建筑師及其相關團隊必須對未來設計建成的建筑（設施）
提出最佳使用和業態規劃建議（當然在提出這部分建議之前，多團隊
協同工作是必要的流程）；所有團隊將數字化的數據模型作為平臺，
分享各自的知識共同完成這項工作，這就是BIM 思維下的創新工作模
式。
2.3.2 設計策略
（1）建筑師在接受到新的設計任務之后，數字化定性前期設計要
求是對項目理性認識的第一步。在這里，建筑師抽象出項目所需的指
標要求、隱藏的條件及調整參數，去探尋詮釋靈感的不同的可能性，
繪制出總體規劃設計草圖。
（2）將設計草圖導入到Rhino 軟件中，根據經濟技術指標的算法
和設計概念的定型化要求，運用Grasshopper 將圖形與數字化進行聯
動邏輯的參數化設計。
（3）根據設計手法進一步優化建筑形態，這需要建筑師去更新空
間構成邏輯思維圖。指標與建筑形態聯動，通過數字化表現建筑項目
形態，進行感性與理性之間的平衡。這一階段可以使用類似ArchiCAD
這樣主流的BIM 設計工具。
（4）前期進行合理的業態組合及商業流線規劃之后，城市綜合體
的設計工作就推進到下一個層級，即空間體量推敲和形變設計，這部
分工作更多需要建筑學感性認識和設計工作經驗。當然，軟件工具的
應用也能幫助建筑師來更好地完成相關工作。這一階段可以使用類似
SketchUp 這樣輕量級快速設計工具。
（5）在空間體量推敲之后，在建筑師大腦中形成了項目的大致雛
形，這時需要借助參數化設計來幫助建筑師實現創意和最佳構造方式。
在這一階段，需要重新借助Rhino 和Grasshopper，配合ArchiCAD
來完成創意深化工作。
2.3.3 交付策略
參數化方案成果通過BIM 體系下工作流、信息流和模型流的指引，
為下一階段的設計傳遞成果與信息。
3 BIM項目實施
3.1 準備階段
3.1.1 定義方案前期設計的內容與職責
（1） 在商業地產設計中，所有設計團隊和顧問及相關職責如表1
所示。
（2）商業地產設計階段劃分及階段性目的如表2 所示。
3.1.2 方案前期比選
（1）方案總體比選：建立方案設計約束條件
數字化模型圖（圖2）。
（2）聯動邏輯：將圖形與數字化進行聯動邏輯
的參數化設計（圖3）。
（3）優化平衡：條件與建筑形態聯動，通過
數字化表現建筑項目形態及業態（圖4）。
3.1.3 方案創作及推敲
在設計手段上運用參數化手段，強排一個數
學模型方案，充分理解規劃設計要求后，通過地
域文脈來構思方案創意。在創意階段，不建議過
多受強排結果影響，應敞開思路構思創意。在敲定
方向之后，深化和驗證這個想法。其次，設計指標
聯動圖形的邏輯，研究住宅群落規劃形態，實時出
現指標更新。通過感性與理性相結合，推敲出綜合
考慮的住宅建筑規劃形態及綜合體規劃形態。反復
通過手繪總平與計算機參數化設計的形態，去修改
更新總圖，然后掃描導入ArchiCAD
工具中進行尺
度和空間布局、功能布局驗證。再把ArchiCAD
中
的圖形導入到SketchUp
中，深化體量，尋找最
佳的體量構成方案（圖5）。隨后運用Rhino
和
Grasshopper
工具，實現預先設計好的塔樓形態構
成邏輯，深化塔樓至表皮深度。在深化造型的過程
圖2中，嚴格控制塔樓的標準層面積和總面積指標，實
現在滿足預先設計的強排結果的同時，還要滿足建筑形態美感及建筑
規劃總體形態，實現感性與理性平衡的最優方案（圖6，7）。最后通
過參數化工具和BIM 主流設計工具，完成方案前期的創作。
4 結語
相比傳統方式，本案較大提高了參數化設計的應用價值，較多關
注和回歸了建筑設計的本質，將設計的深度與廣度拓展至新的高度，
建筑方案設計相對也更加“敏捷”。最終方案比選周期壓縮到約0.5～1
天時間，效率提高數十倍。也從而得出結論：方案設計的深度與廣度
取決于思維的深度與廣度。
參數化設計應用在大型城市綜合體項目中，能夠更快更準地把控
整個項目的設計思路生長方向；通過參數化手段多維并進，將復雜而
繁瑣的功能和業態進行合理的規劃設計，為商業策劃顧問及后期運營
團隊提出合理的建議，做出設計在理論和數據兩個層面的交互式支持。
在實際工作中，這方面應用也得到了甲方、策劃方、公司及合作團隊
的認可。
作者簡介
麻煜，M.A.Y Groups 主持人。畢業于東南大學建筑系。擁有十余年建筑設計、技術及經營運營管理工作經驗，在BIM 應用、建設
及管理方面有豐富的實戰經驗和全面的大局觀。曾為華潤、萬科、萬達、上實等國內一線房地產企業提供BIM 項目服務； 為鐵二院、
西南電力院、成都勘察院，中國建筑西南設計院、四川省建筑設計院、深圳市建筑設計研究總院等提供BIM 設計及咨詢培訓服務，
篇9
關鍵詞：城市綜合體；生態化；設計
中圖分類號：F299文獻標識碼： A 文章編號：
Abstract: the city synthesis has become a major city construction is hot, but there are many problems in ecological design. This paper briefly introduces the drive large and complex ecological construction the necessity and the existing problems, and expounds the design principles of city complex and improve construction of synthesis level suggestion.
Key words：City complex; Ecological; Design
隨著城市現代化進程的不斷推進，土地資源已成為制約城市發展的第一要素。大型城市綜合體作為一種新生事物，實質上是一種土地實用功能的綜合利用，對于周邊城市建設和項目開發具有很強的示范、引領及帶動作用。
1推動城市綜合體生態化建設的必要性
1.1生態化是城市綜合體構建的內在要求。
以往以功能區為劃分依據的城市建設隨著城市規模的不斷擴大，引發生活成本上升、交通壓力增加等諸多問題。城市綜合體就是在這一背景下應運而生的高級城市形態，又稱為“城中之城”。它是城市生活要素如商業、辦公、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等三項以上的組合，并且各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，形成一個多功能、高效率的綜合體。
1.2城市綜合體是以圍繞人的需求為出發點。
城市綜合體是在生態化、系統化思想的指導下，由三個以上的業態組合而成，它們是相互獨立，又相互依存，相互影響的有機系統。遵循自然生態規律，以持續發展為目標，以生態學為基礎，以人與自然和諧為核心，以現代技術為手段，促成健康、文明、舒適、可持續的人居環境，達到人與自然、人與社會、人與自身心靈的和諧共生。
1.3生態化是當今世界成功的城市綜合體的共同要素。
人類文明的發展是一個不斷總結吸取前人成果并完善創新的過程，城市綜合體的發展也離不開對前人成果的繼承。當今世界各地成功運營的城市綜合體，無不在生態景觀方面具有突出的建樹。如日本東京的六本木城市綜合體，世界上首個城市綜合體─法國拉德芳斯。正因為具有豐富的自然和人文景觀，為身處其中的人們提供了親近自然的舒適感受，從而增加了建筑的生機活力。
1.4 城市綜合體生態化建設對于城市建設具有特殊的意義。
抓好城市綜合體的生態化建設水平，是順應城市發展趨勢的必然要求。城市綜合體作為當前城市開發的主流模式，是一個城市發展水平的最高表現形式，對于推動經濟結構調整和產業升級以及區域資源的整合都有巨大的推動作用。
2當前城市綜合體生態化建設中存在的問題
2.1在建和建成綜合體的生態化水平參差不齊。
城市綜合體的生態化建設水平最直接地反映在于項目建成后的效果上。當前普遍存在的問題是市中心核心區內的綜合體規劃建設水平相對較高，其生態化建設程度也相應較高；而在非中心區塊，綜合體停留在不同建筑形態的簡單疊加，生態化建設涉及很少。使城市綜合體不能實質性發揮作為區域經濟新增長點的定位和輻射帶動周邊項目的區域標桿建筑的功能。
2.2主管部門對綜合體生態化建設的品質要求不高。
城市綜合體的發展過程，是政府作為城市建設的大主體與城市開發商推動、協作的有機過程，而其中政府發揮著主導推動作用。城市綜合體建設的發起推動者和宏觀規劃方，政府有著企業所不具備的人才資源集聚優勢、信息資源集散優勢、資金資源集中等優勢，可以并且應當在推動城市綜合體的生態化建設中發揮更大的引領、推動和監督作用。而在實際工作中，政府對綜合體的開發管理更注重其開發規模和開發進度，而對其品質把控標準不高，尤其對綜合體的生態化建設問題缺乏應有的重視。
2.3開發建設者對綜合體生態化建設的認知不足。
作為一種在中國近幾年興起的開發模式，城市綜合體迅速在全國各大中城市掀起開發熱潮。但對于其基本內涵、內涵外延，對于一個成功的生態化城市綜合體的基本要素，不同業態間的有機統一等問題，無論是政府決策者、規劃建設主管部門，還是城市開發商，都還處于一個初級摸索階段，需要加深對綜合體的生態化建設的本質性、系統性的認識。
3、城市生態規劃與設計應符合的原則
城市生態建筑設計在創造一個舒適的局部環境的要求下，還要保護好自然環境。總結城市綜合體生態建筑設計中的原則有以下幾個方面：
(1)以環境為本。環境質量的優劣直接影響著人類的生存與發展，而環境質量的優劣又是從人的需求來評價的。在能源和物質材料的選擇上，應貫徹實施減少使用、重復使用、循環使用的思想。
(2)將自然融入城市。充分利用當地自然環境條件，盡量維持原有的地理環境，保持原有自然環境，并得以延續。
(3)合理布局。在規劃設計時，要力爭做到布局合理，并綜合考慮城市的地理特征及長遠發展的要求。將減少城市中產生的固體垃圾、污水、有害氣體的排放，妥善處理有害廢棄物納入城市生態建筑設計中。
(4)強調整體效果。科學配置，完善城市生態的類型和布局，最大限度提高系統生態總量，發揮城市生態環境的最佳效益，實現生態系統各子系統的相互協調，提高總體功能。
4提升城市綜合體生態化建設水平的建議
4.1成立領導小組，開展專題研究
當前城市綜合體的生態化建設水平參差不齊，其中開發商經濟實力、研發能力、人才資源不足也是重要原因之一，此時需要政府作為強有力的一方提供支持。特別是成立專門研究小組，由政府主要領導牽頭，組織國內外相關領域專家，對城市綜合體的生態化建設這個命題進行專項深入系統的研究，把什么是真正的城市綜合體、其開發的目的和評判標準、成功運營的基本要素、生態化的內涵外延、生態化在城市綜合體開發中的實質含義、生態化對綜合體規劃設計的影響等都研深研透，從而為城市綜合體開發提供理論依據和建設導向 。
4.2探索相關機制，全程引導監督
首先是在土地招標文件中將綜合體的業態功能配比、景觀綠化率和綠化結構、建筑低碳節能標準等加入容積率、建筑密度等并行的基本經濟指標體系，明確建設導向。二是提高綜合體地塊開發商的投標準入門檻，把開發等級資質、開發規模、已完成項目的品質，綜合體建設的經驗等納入投標單位競標資格中，從土地招標階段就開始篩選出優秀的開發商參與建設。三是在規劃設計方案審查階段提高綜合體生態化建設指標的權重，邀請世界知名城市綜合體項目的主創設計師、環境生態學、建筑生態學等相關領域的專家參加到項目方案審查中來，以提高綜合體設計方案的生態化水平。四是加強生態化建設的監督管理組織，在園林綠化辦或其他相關建設管理單位設置專人力量，在項目竣工驗收階段進行生態建設指標的完成情況檢查，實行獎懲制度。五是組織在建及竣工綜合體項目生態化建設水平的綜合評比，對優秀項目實行獎勵，并由政府推動進行社會宣傳，以提高參建開發商的積極性并起到榜樣示范作用。
4.3加強宣傳培訓，提升綜合認知水平
理論研究成果最終要落實到相關從業人員身上，落實到具體工作實踐當中。對于綜合體生態化建設命題的研究成果，應當作為依據，組織政府相關職能部門、城市開發商、設計師等進行學習培訓，闡明其經濟效益和社會效益，以提高對城市綜合體生態化建設的專業化認知水平，提高對城市綜合體生態化建設的經濟效益和社會效益的認可度，從而增強在實際開發建設管理中的工作水平和能力。
5結語
作為歷史發展的產物，城市綜合體有著自身的優勢也有其局限性，但是它在城市經濟發展的過程中起到了不可估量的作用。建設生態型城市綜合體，不僅需要科學有效的規劃，更需要有關政府部門深入的調查研究，提出有效的建設與發展對策。在城市綜合體的設計實施中做到建筑的有機布局、營造優秀的的環境設施、便利的交通運輸，實現城市的良性、長久、持續的發展。
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篇10
上半年，家和超市關閉了其在四川的26家門店，另一家中外合資的百全超市關閉了位于河南、江西、山東的98家門店。
7月29日，國際零售巨頭沃爾瑪杭州鳳起店宣布關店；同一天，沃爾瑪河南新鄉的一家購物廣場店也宣布歇業。
國內百貨業的旗艦王府井百貨湛江店宣布停業。該店經營面積超過4萬平方米，開業于2012年12月。
廣州最大的民營百貨摩登百貨在關閉新塘店后，再次宣布暫停西城都薈店的營業。
據權威數據顯示：今年上半年，全國主要零售企業一共關閉了146家超市門店，12家百貨門店。而江蘇、浙江、安徽等省的二、三線城市，成為關店最多的區域。
風光不再？
表面上看，傳統零售業閉店風潮的原因只有一個：業績不佳。雖然很多人給出的答案是：經濟下滑帶來的消費力減弱和電商沖擊。其實，這只是表面現象。君不見，CPI指數一路飆高，造一個節日打折時，銷售額便屢創新高？萬達廣場為何還在向外擴張？
電商沖擊巨大，但是電商絕不是零售業的全部。數據表明，目前淘寶、京東、蘇寧易購、國美線上等電商營業額在逐漸提高，但網購是零售百貨業的另一種形式，本質并無變化。電商也無法徹底取代傳統零售業，道理很簡單，因為消費只是生活的一部分。歐美日的互聯技術早于我國，但是他們的零售百貨業并沒有迅速倒下。這也說明，電商的沖擊是外因，傳統零售業的自身模式問題是內因。
零售業的自身體制已經不適應現行的市場規律，被淘汰屬于自然規律。零售百貨業作為買賣中介，在前互聯網經濟時代，通過規模效應降低進貨成本，再加價賣出，實際是渠道資源型企業。在壟斷了渠道之后，零售百貨業采取了各門店獨立進貨的方式，有著各種“進店費”“掃碼費”這樣的“苛捐雜稅”，沒有形成良好的價值鏈條。互聯網經濟快速崛起，渠道和門店這樣的壟斷資源突然喪失了地理上的優勢，而本身又缺乏經營特色或者良好的價值鏈條，零售百貨業的淘汰是自然而然的。
木秀于林者
在眾多零售百貨業紛紛倒下的同時，已經在全國建有90座的萬達廣場，在建數量達到54座。舉辦了莫奈藝術展、擁有17組藝術珍品的上海K11商場和擁有500多件藝術品（含40余件達利作品）的北京芳草地購物中心卻活得悠然自得。K11在特展期間，營業額增20%，僑福芳草地的客流量高峰提前到達。可以說，他們將消費者，特別是中高端消費者，重新拉回到商場里，給了他們新的購物方式或者說是生活方式。
這就是秘密所在：作為城市綜合體的萬達可以滿足消費者的多種生活需求；以藝術為主題的K11和芳草地在利用藝術品滿足消費者的精神追求。
如果實體零售業只提供交易方式，那么他們將在電商面前輸得一敗涂地，電商的價格更低，購買更便捷，服務更周到――而且送貨上門，電商提供了一種更有效率的交易方式。
浙江商業大佬銀泰百貨透露，從2014年8月1日起，銀泰百貨杭州西湖店將進行約100天的閉館調整。作為銀泰商業集團在杭州的主力店之一，西湖店計劃投資超1億元，將引進電影院、餐飲娛樂、文化互動等各類體驗型業態，轉型為休閑娛樂和購物中心雙重功能的城市中心綜合商業體。
筆者曾在北京做過一個以“網購能否滿足你的所有購物需求和最喜歡什么類型的商場”為主題的隨機調查，對象為1986～1990年生人，職業為學生、教師、事業單位工作人員、公務員、公司職員等，共獲得37份有效答案。其中16人表示線上購物不能完全滿足日常需求；1人表示基本可以滿足；10人表示完全可滿足。不能滿足的理由中，14人表示質量和種類無法滿足；5人表示物流速度不滿意；3人表示家具、家電和重要的服飾還是要到實體店去。
在最喜歡的商場類型中，60%的被調查者選擇大悅城、翠微、百盛類的大型城市綜合體；27%的被調查選擇迪卡儂、奧特萊斯等專業類型的商場；13%的被調查者選擇“距離近，價格低，物品全”的購物地點。
從讓渡價值看零售業的優劣勢
菲利普?科特勒先生在1994年版的《營銷管理》一書中提出來“顧客讓渡價值”概念。他認為，“顧客讓渡價值”是指顧客總價值（Total Customer Value）與顧客總成本（Total Customer Cost）之間的差額。顧客在選購產品時，往往從價值與成本兩個方面進行比較，從中選擇出價值最高、成本最低，即“顧客讓渡價值”最大化的產品作為優先選購的對象。
但在實際操作中，影響顧客總價值和顧客總成本的變量很多，他們之間的互動也很難量化分析。在“線上購物”、“單一服務的零售業”和“城市商業綜合體及主題購物中心”之間，可以用最基本的條目來分析：（見表1）
可以看到，單一的零售企業沒有競爭力的根本原因在于它只能提供最基本的交易需求，產業的附加值很小，在電商完善了其產品質量把控和售后服務保障之后，在城市綜合體提供較為便捷的交通條件和相關服務之后，可以說，傳統的單一服務的實體零售業所能給出的顧客讓渡價值幾乎沒有競爭力。
將吃喝玩樂統一起來的一站式購物中心城市綜合體，以及專業性、主題性為中心的購物空間，之所以受到電商的沖擊小，甚至逆勢上揚，在于他們提供的是“消費者生活方式”的轉變，購物僅僅是其中一部分功能，他們所提供的讓渡價值是不同的。
電商只能改變生活方式，而不能把人固定在網絡上，因為消費者作為“人”，他的需求是多樣和復雜的，與友人喝咖啡，與生意伙伴共同欣賞藝術品，甚至于馬上下樓買一袋醋，這樣的需求暫時很難通過網絡實現。不論頁面多么人性化和美觀，電商都無法為消費者提供一個真實的、愜意的享樂環境。
綜上來看，倒下的企業是在夾層之間，在便捷性上不如電商，在品類和舒適度上不如城市綜合體。
空間增值，線售業轉型新思路
商業的核心已經不僅僅是買賣，從營銷的視角看，為消費者提供什么樣的價值，或者說能夠為消費者生活提供哪些價值，是營銷者在價值多元的時代戰略思考的出發點。
簡單來說，線上銷售節省了消費者的時間，消費者可以利用節省下來的時間去看書、運動、工作、娛樂……那么對于線下的零售百貨商來說，站在消費者的角度，讓自己提供的空間增值，就是增加顧客讓渡價值的重要手段。那么，這樣的轉型思路，應該注意哪些問題呢？
空間增值的主題性原則
空間增值并非大而全就好，上海K11、北京芳草地都不超過6萬平方米，但是空間設計精巧，布局合理，主題明確。實體零售百貨業的轉型核心是滿足消費者需求，根據自身輻射人群特點重新定位和布局。如果走物美價廉的路線，那么顯然引進小眾的藝術作品、雕塑、油畫就不那么適宜，而是要根據目標人群的生活方式特點，從為消費者提供舒適的生活方式出發，滿足消費者的購物附加價值。
空間增值的舒適性原則
空間增值不是滿，而是適度留白，消費者對于傳統實體零售百貨店的微詞多在于擁擠和排隊。不論是城市綜合體或者主題購物中心，前者留出KTV，影院，咖啡館，后者留出私立博物館、展覽館這樣的公共空間，使消費者購物、娛樂、休憩、社交相統一，不僅增加了收入的多元性，更通過舒適的空間設計給予了消費者良好的購物體驗。
商業原則第一性原則
