稅務籌劃的方式范文

導語：如何才能寫好一篇稅務籌劃的方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】委托代銷方式；金融工具；稅務籌劃

我國社會主義市場經濟的高速發展，商品交易愈來愈繁榮，委托代銷作為一種商品銷售方式，由于其自身所具有的顯著優點而日益被商家所看重所采用。不同的代銷方式，不僅使所涉及的稅費有差別，從而取得的銷售收益不同，更是對雙方尤其是委托方的資金回籠和運用金融工具――如銀行理財取得額外投資收益具有極大的影響。在現在金融工具多樣化，企業理財靈活性更突出的當下，結合企業運用理財等金融工具獲取利益的現實狀況來進一步探討委托代銷方式的選擇，具有一定的現實意義。本文從稅費及資金回籠的角度探討不同委托代銷方式對委受托雙方綜合收益的影響，并為雙方找到一種合適的代銷模式提供依據。

一、委托代銷兩種方式的相關概念

委托代銷是指委托方以支付手續費等經濟利益為條件，將自己的貨物交付給他人，由他人代為銷售的一種經銷方式。這種銷售方式一方面能減少委托方的商品積壓和庫存壓力、倉貯費用，尤其對于初創企業來說擴大商品覆蓋面和影響力極有幫助，另一方面也能減少受托方的商品資金占用和經營風險。在很多情況下對委托方和受托方來說幾乎可說是一種雙贏的銷售模式，因此有越來越多的商家采用。

委托代銷商品方式通常有兩種：一種為收取手續費方式，即雙方簽訂的代銷協議明確規定了代銷商品的售價，受托方必須嚴格按規定售價銷售商品，在售出商品后根據代銷清單上商品數量按協議規定的費率向委托方收取手續費，同時銷售商品所得款項扣除手續費后必須匯還委托方。另一種為視同買斷方式，即由委托方和受托方簽訂協議，委托方按協議價收取所代銷商品的貨款，受托方可將代銷商品加價出售，實際售價與協議價之間的差額歸受托方所有，受托方不再另外收取手續費。

二、委托代銷方式的稅務籌劃實例

甲乙兩公司均為增值稅一般納稅人，甲公司生產并銷售一款新產品，每件售價為1000元（不含稅），由于剛推向市場，雖初步得到市場肯定并取得一定的銷售業績和口碑，但同類產品競爭激烈。為擴大市場份額，進一步擴大產品影響力，提高銷售額，擬同乙公司簽定代銷協議，委托乙公司代銷。暫時有兩個代銷協議方案雙方可以協商選擇。

方案一：采用收取手續費方式。乙公司根據代銷產品銷售額（不含稅）的20%收取手續費，即每售出一件，乙公司可收取200元手續費作為收入，余款800元支付給甲公司。

方案二：采用視同買斷方式。甲公司按800元/件與乙公司結算，差額200元歸乙公司所有，此種方式下乙公司在收到代銷商品時按800元/件計算的總金額向甲公司支付款項。首批暫定代銷20000件。

1.不考慮資金回籠時間及不考慮利用金融工具（如：銀行理財）獲取收益的情況下

（1）收取手續費方式

①甲公司收益分析

假定甲公司該產品的生產成本為500元（不含稅）且不考慮應計入產品成本的制造費用，年底售出了20000件。應納城建稅稅率5%、應納教育費附加費率3%、應納地方教育費附加2%。

根據《增值稅暫行條理實施細則》第四條規定：將貨物交付其他單位或個人代銷，企業應視同銷售，委托方與受托方均要交納增值稅。

甲公司增值稅銷項稅額=20000×0.1×17%=340萬元

甲公司增值稅進項稅額=20000×0.05×17%=170萬元

甲公司應納增值稅=340-170=170萬元

甲公司應納城建稅、教育費附加及地方教育費附加=170×（5%+3%+2%）=17萬元

甲公司結轉的產品成本=20000×0.05=1000萬元

甲公司支付的代銷手續費=20000×0.02=400萬元

甲公司所得稅前收益=20000×0.1-1000-17-400=583萬元

②乙公司收益分析

根據《營業稅暫行條理實施細則》的規定，乙公司收取的手續費必須交納營業稅，由于乙公司在此方式下購進的商品價格等于售出價格，因此增值稅銷項稅額等于進項稅額，相抵后無須交納增值稅。

乙公司應納營業稅=20000×0.02×5%=20萬元

乙公司應納城建稅、教育費附加及地方教育費附加=20×（5%+3%+2%）=2萬元

乙公司取得的收入=20000×0.02=400萬元

乙公司所得稅前收益=400-20-2=378萬元

（2）視同買斷方式

①甲公司收益分析

甲公司增值稅銷項稅額=20000×0.08×17%=272萬元

甲公司增值稅進項稅額=20000×0.05×17%=170萬元

甲公司應納增值稅=272-170=102萬元

甲公司應納城建稅、教育費附加及地方教育費附加=102×（5%+3%+2%）=10.2萬元

甲公司結轉的產品成本=20000×0.05=1000萬元

甲公司所得稅前收益=20000×0.08-1000-10.2=589.8萬元

②乙公司收益分析

對于乙公司來說，視同買斷方式實質上與一般的商品購銷并無太大區別，因此不存在交納營業稅的問題，只是相當于是以800元/件的價格購買商品再以1000元/件的價格出售。需要考慮增值稅。

乙公司增值稅銷項稅額=20000×0.1×17%=340萬元

乙公司增值稅進項稅額=20000×0.08×17%=272萬元

乙公司應納增值稅=340-272=68萬元

乙公司應納城建稅、教育費附加及地方教育費附加=68×（5%+3%+2%）=6.8萬元

乙公司所得稅前收益=20000×（0.1-0.08）-6.8=393.2萬元.

從以上分析可以看出，在不考慮資金回籠和不考慮運用金融工具充分獲取資金時間價值的情況下，無論是委托方還是受托方，在本案例情況下采取視同買斷方式獲取的收益都比收取手續費方式要大。甲乙方都應選擇視同買斷方式這一“最佳”方式才符合雙方獲取收益最大化的要求。

2.考慮資金回籠時間及考慮利用金融工具（如：銀行理財）獲取收益的情況下

（1）收取手續費方式

①甲公司收益分析

對甲公司來說，由于是收到代銷清單才確認收入，而對于貨款來說，通常是在收到代銷清單時或之后才會收到，因此甲公司資金回籠時間與上一種情況差別不大，所以獲得的收益也幾乎沒有大的區別。

②乙公司收益分析

對乙公司來說，因為售出商品收到代銷款與將代銷款返還甲公司，兩者之間存在時間差，這就使得該項款項會給乙公司帶來一定的額外收益。仍用以上案例分析。假設代銷協議規定在20000件代銷商品銷售期間，每月由乙公司根據銷售情況向甲公司提供代銷清單作為甲公司確認收入依據，全售出后，年底乙公司再一次性將扣除手續費后的代銷款項付給甲公司。由于該商品適銷對路，在代銷期第三個月就賣出了15000件。則乙公司此時手上可運用的閑置資金為15000×0.1=1500萬元，若此時丙銀行推出一項針對大客戶的金融保本理財產品，無風險，起點為至少1000萬元，若乙公司將這筆1500萬元的款項投入，預計在代銷付款到期前該理財產品可以使乙公司獲得60萬元的收益。則此時計算乙公司的綜合收益=378+60=438萬元，與視同買斷方式的393.2萬元相比，顯然乙公司更愿意選擇收取手續費方式。

（2）視同買斷方式

甲公司及乙公司收益分析如下：

這種代銷方式對雙方來說通常與一手交錢一手交貨的實際銷售方式差別不大。最經常的做法有兩種：一是委托方通常會向受托方收取一定數額的款項（小于全部代銷商品的總金額）作為押金或預付款，余款在收到或售出全部商品后再收取。二是一手交錢一手交貨，錢貨兩清。

為與前面的探討相互驗證，筆者以第一種收預付款為例。假設在視同買斷方式下，甲公司要求乙公司需先付1500萬元預付款（總代銷款為20000×0.08=1600萬元），余款100萬元在收到全部商品后再支付。乙公司在接收大部分商品后按要求支付了1500萬元，假設此時丙銀行推出一項針對大客戶的金融保本理財產品，無風險，起點為至少1000萬元，若甲公司將這筆1500萬元的款項投入，預計在代銷期內可以獲得60萬元的收益。則此時計算甲公司的綜合收益=589.8+60=649.8萬元。顯然甲公司仍會選擇對自己有利的視同買斷方式。

對于乙公司來說，此種方式下乙公司仍只有393.2萬元的收益，與不考慮資金時間價值和運用金融工具的上一種情況相同。

3.結果分析

假設丙銀行的理財產品在1500萬元的額度下在代銷期只能給乙公司帶來10萬元的額外收益時，收取手續費方式下乙公司的收益=378+10=388萬元，388萬元小于視同買斷方式下的393.2萬元，這種情況下，乙公司顯然選擇視同買斷方式更有利。若該理財產品能給乙公司帶來15.2萬元的額外收益，則收取手續費方式下乙公司的收益=378+15.2=393.2萬元，等于視同買斷方式下的收益。這種情況下，兩種代銷方式對于乙公司來說既然收益相等便可任意選擇其一。由此可見，在不考慮資金回籠和不考慮金融工具的情況下，在采用收取手續費方式取得的收入等于視同買斷方式下取得的收入的情況下，視同買斷取得的收益與收取手續費方式取得的收益兩者之間的差額是受托方在考慮資金時間價值和運用金融工具情況下選擇代銷方式的依據，比這個差額大，則表示在收取手續費方式下受托方利用暫時閑置的代銷款項取得的額外金融收益要大于采用視同買斷方式在理論上比收取手續費方式高出的收益部分，受托方會選擇對自己有利的收取手續費方式，以充分運用金融工具。若比這個差額小，則表示在收取手續費方式下受托方利用暫時閑置的代銷款項取得的額外金融收益要小于采用視同買斷方式在理論上比收取手續費方式高出的收益部分，受托方會選擇對自己有利的視同買斷方式。若差額為0，則表示在收取手續費方式下受托方利用暫時閑置的代銷款項取得的額外金融收益要等于采用視同買斷方式在理論上比收取手續費方式高出的收益部分，受托方可任選一種代銷方式。

對于甲公司來說，由于本身視同買斷方式下，就可以利用金融工具獲取額外收益，因此屬于是“錦上添花”的好事，所以必然還是選擇視同買斷方式要優于收取手續費方式。

三、啟示

由以上的案例分析可以發現，在結合金融工具之后，委托方和受托方在某些情況下不會一致地選擇視同買斷方式。然而在實際操作中，隨著經濟的發展，視同買斷方式無論是在會計操作上還是實際業務中都有著比收取手續費方式更為優越的特性：直觀、易操作、資金回籠快、理論收益大。對于大多數委托方來說多更愿意選擇這一方式。

但是代銷協議應考慮雙方利益，不能只考慮其中一方。因此筆者嘗試提出一種解決方案：即在以視同買斷方式簽定代銷協議后，應充分考慮代銷期內金融工具對雙方，尤其是受托方的影響，在照顧受托方因金融市場的變化可能蒙受的收益損失時，以相關補充條款予以彌補。如以額外代銷獎勵，即若受托方在規定時間內提前完成一定的代銷量而給予獎勵，或是在代銷方及時或超前支付代銷款時給予一定的獎勵，以此類似的補充條款不僅可以一定程度解決受托方利益損失問題，還可以激勵受托方更快更好的完成協議，從而使雙方都獲得滿意的收益。

四、結束語

社會主義市場經濟發展迅猛，銀行等金融機構頻繁推出理財產品等金融工具，有很多甚至是為企業等大客戶量身定作的。因此，企業在選擇委托代銷方式時，不應無視資金回籠的快慢所產生的時間價值問題，應在選擇代銷方式時作為重大影響要素加以分析考慮。在實踐中委托受托雙方要根據自身實際情況，在以視同買斷方式為主要選擇方向的基礎上兼顧雙方利益，結合市場金融變化以補充協議等方式采用一定的補償機制解決雙方的利益分歧。

參考文獻：

[1]關杰.委托代銷的稅務及會計處理.當代會計，2014年第3期

[2] 屈航.委托代銷方式對企業稅收負擔的影響分析.商業會計， 2013年第9期

[3] 王曉敏.委托代銷商品的納稅籌劃.財會月刊，2011年第1期

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【關鍵詞】稅務籌劃；一般思路；基本方法

一、稅務籌劃的定義及特征

稅務籌劃是指納稅人在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排，盡可能地減少應繳稅款的一種合法經濟行為。稅務籌劃的特征：（1）合法性。稅務籌劃必須在國家稅收法律法規許可的范圍內進行，這是稅務籌劃與偷稅、漏稅的本質區別。（2）超前性。納稅行為具有滯后性，企業可對自身應稅經濟行為進行預見性安排，比較不同經濟行為下的稅負輕重，做出相應選擇。納稅人可事先結合自身的實際情況做出投資經營和財務決策。（3）綜合性。要綜合考慮企業的各種稅種，使其總的稅負最低。要綜合考慮企業稅務籌劃方案的收益和成本，使納稅方案的綜合效益最好。（4）時效性。隨著我國政治經濟形勢的發展變化，與納稅相關的法律法規和政策也在不斷變化，稅務籌劃方案必須立足現實，適時調整和更新。

二、稅務籌劃的一般思路和基本方法

一般企業繳納的最主要的稅種有增值稅、消費稅、營業稅和企業所得稅。基于比例稅率的企業，企業應繳稅額=計稅基礎×適用稅率。從最終節稅結果上看，稅務籌劃的基本思路可分為兩條：有直接節稅效果的絕對節稅思路和有間接節稅效果的相對節稅思路。

1．絕對節稅。是指直接使納稅絕對總額減少，企業根據相關法律法規精神，在各種可供選擇的納稅方案中，選擇繳納稅款最少的方案。基本方法：對納稅人身份的選擇。居民企業和非居民企業。三資企業和內資企業。個人獨資企業、合伙制和公司制。總分公司和母子公司。一般納稅人和小規模納稅人。特殊地區和投資方向的選擇。納稅人身份不同，其適用的稅收政策和享有的優惠政策也不同。（1）兼營業務分別核算。增值稅、消費稅和營業稅都存在兼營業務的情況。企業應盡量將其兼營業務分開核算，避免適用從高稅率繳納額外稅收。（2）混合業務分拆?；旌箱N售行為視同銷售行為征收增值稅會加重企業稅負。（3）合理利用轉移定價法。企業在采用轉移定價法將稅基轉移到低稅率地區或虧損企業時，要全面了解稅法及稅收征管的相關規定和稅務機關對“合法和合理”的界定，避免稅務籌劃的風險。（4）企業所得稅扣除項目金額的籌劃。將不能稅前扣除或超過扣除比例的項目向允許據實扣除的項目轉化。對于一些營業外支出，須取得稅務機關的認可的，應及時報核。（5）消費稅的稅基籌劃。企業可通過成立獨立核算的銷售部分和內部轉移價格，包裝物收取押金，商品先銷售后入股、抵債、換貨，汽車先買后配，徹底的委托加工再銷售等方式降低消費稅的計稅基礎，從而達到減輕稅負的目的。

2．相對節稅。是指一定時期的納稅總額不變，通過籌劃使各個納稅期間納稅額發生變化而增加收益。相對節稅的產生根源是貨幣時間價值，主要應用于企業所得稅的籌劃?；痉椒ǎ海?）固定資產折舊方法。在企業所得稅稅率相對穩定的條件下，企業采用加速折舊法會使固定資產使用壽命前期的折舊費用較多，減少當期所得稅支出，留于企業的資金可再投資增值，從而產生相對節稅作用。（2）發出存貨成本的計量。物價水平大幅上升時，庫存存貨的總成本會增加，企業采用先進先出法不能增加已銷產品的成本，其他方法則能相對增加當期的已銷產品成本，從而減少所得稅支出。（3）債券攤銷方法。在貨幣時間價值的作用下，溢價發行的債券采用實際利率法，折價發行的債券采用直接法會使總體稅負現值相對較低。企業應結合其投資的意向確定攤銷方法，并根據已確定的攤銷方法選擇有利的債券投資。（4）長期股權投資后續計量。企業可以根據已選定的后續計量方法，確定有利于企業的投資方案。（5）壞賬計提方法。我國企業應采用備抵法核算壞賬損失。企業應結合其享有的稅收優惠政策、企業的經營狀況和客戶的資信水平，選擇適當的壞賬損失估計方法，使企業的相對納稅額降低。（6）投資性房地產的后續計量。房地產價值通常會隨市場條件的變化而上漲，企業采用成本模式，將增加企業的營業成本，有利于企業相對節稅。（7）收入確認時間和金額。關于長期工程的合同收入一般情況下采用全部完工法，可達到延緩納稅期限的目的。明確各種銷售收入處理方法，避免虛增收入。（8）借款費用的處理。借款費用資本化部分將在以后的期間通過折舊或攤銷等方式計入損益；而費用化部分則直接減少當期的納稅支出，達到相對節稅的目的。

參考文獻

[1]王虹．稅法與稅務籌劃[M]．成都：四川大學出版社，2010

[2]鐘驍勇．基于會計政策選擇的稅務籌劃[J]．河南財政稅務高等?？茖W校學報．2010（3）

[3]王建懷．淺談企業稅收籌劃及其應用[J]．發展：學術縱橫．2011（3）

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【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；企業所得稅；納稅實務

為了加強房地產企業稅收管理，國家稅務總局先后下發了國稅發[2009]91號文《國家稅務總局關于印發的通知》和國稅發[2009]31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，對房地產企業土地增值稅清算和所得稅匯算清繳分別提出了具體要求。企業在實際執行這兩個法規時，一方面要保證法律法規的遵循性；另一方面要結合公司自身特點合理納稅。怎樣實現這兩個方面的統籌，筆者從以下方面進行探討：

一、把握繳稅時間及繳稅條件，加強項目前期管理

準確把握房地產開發項目土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳的時間及條件，是房地產企業依法納稅、合理籌劃的前提。

從時間上，土地增值稅以開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；企業所得稅匯算清繳以納稅年度為單位，每年5月31日前完成上年度的企業所得稅匯算清繳工作。

從繳稅條件上，土地增值稅在清算前，按照預征率在產生預收賬款時進行預繳，當開發項目達到規定的清算條件（分為應清算和可清算）時，納稅人按照規定時間完成清算工作；企業所得稅匯算清繳時，按照納稅人年度損益表，計算房地產開發企業特定業務的納稅調整金額，按規定彌補以前年度虧損后年度內有所得就納稅，虧損不納稅。

基于以上規定，在實務操作中，土地增值稅的納稅時間和繳稅條件存在籌劃的空間。土地增值稅清算要以備案證上的分期為標準確定需清算的項目，在公司成立初期辦理備案證時，公司可以選擇分樓棟確定分期還是所有樓棟為一個分期，這取決于公司的整體安排。公司在決定項目分期時，需考慮項目未來整體利潤，若項目預期利潤持平或虧損，未來可能退土地增值稅，則應分樓棟確定分期，盡快收回預繳的土地增值稅，帶來現金流；若項目預期利潤較高，則應在所有收入成本全部發生后進行清算，可以規避由于成本無法全部確認帶來的多次清算和多次繳稅。在此基礎上，公司可規劃預計容積率（1.0以上）、單套建筑面積（小于等于140平米）和成交價格（不超過同級別平均售價的1.2倍），確認是否屬于普通住宅（普通住宅成本加計扣除20%）。在達到清算條件時，對于有可能退還土地增值稅的，公司可以要求主動清算。

相對于土地增值稅清算時間的籌劃安排，企業所得稅匯算清繳一年一次的規定要求公司每年必須對企業所得稅額進行計算，當未達到入住條件（發放入住通知書并且收回全款）時，一般損益表的金額均為負數，結合當地預征毛利率的不同規定，按照預征毛利率預先確認當年的稅法收入，當公司實際毛利低于預征毛利率時，公司會提前繳納所得稅，并在實際確認收入后辦理退稅程序，當公司實際毛利高于預征毛利率時，公司會在確認收入后對企業所得稅進行補繳。其中預繳的土地增值稅在企業所得稅調整事項中作為扣減項目，起到降低應納稅所得額的作用。綜上，如果公司同時有幾個清算項目，可以根據項目盈利情況，調節公攤類費用，以達到少繳納所得稅或晚繳納所得稅的目的。

二、合理確定開發項目的收入和成本，加強成本費用的日常管理

合理確認收入和歸集成本費用是土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳的前提，不同項目、不同分期成本費用的合理分配又是這兩項工作完成的關鍵。從收入確認和成本歸集來看，兩稅的關系非常密切。

（一）完整記錄收入的發生

土地增值稅清算時，會填寫銷售明細表，對具備清算條件的分期，按照房號對相關信息進行列示，對于產權已經發生轉移的（開具銷售發票或簽訂銷售合同）均應視為銷售收入，對于只交納定金或認籌金狀態的資金收回不視為收入。因此，在清算前已發生面積差需補退款的，要在清算期內及時處理，按照補退后的金額確認收入。

企業所得稅的收入分兩部分：一部分是利潤表中確認收入的金額，這部分金額是已達到收入確認條件的會計收入；另一部分是在調整事項中，為已簽約未收回全款的部分，這部分稅法收入的毛利可以按照實際毛利而不是稅務局認定的預計毛利[實際毛利為利潤表中的（營業收入-營業成本）/營業收入]，這部分稅法收入取值可以用年末預收帳款的余額。

以上兩稅的收入金額在確認口徑上是一致的，不同之處在于企業所得稅是以年底為截止點，而土增稅是以清算開始的月份為截止點。

（二）合理確定成本的歸集

成本的歸集是稅務機關審核公司土地增值稅和企業所得稅的重點，公司在確定成本扣除金額時一定要考慮開發成本和費用的真實性和合法性，判斷公司有無虛列開發成本和費用，保證所有成本和費用發生都是與該項目分期相關。在實務操作過程中，公司應制作成本計算表對成本進行歸集和分配，成本計算表應以房地產開發成本科目為大類，將分期內發生的所有合同按照入賬科目記錄到成本計算表的成本科目下，合同要體現簽訂金額、結算金額、已入賬金額和暫估金額。在審核已發生的分期下的總成本時，要注意以下六點：（1）公司在土地取得環節是否有國土等相關部門的合法憑據（加蓋部門公章）；（2）企業支付拆遷補償費時是否將拆遷明細表等相關資料報稅務機關備案，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊應一一對應；（3）土地價款、拆遷補償費、城市配套建設費的契稅是否足額繳納；（4）企業支付建安工程款時是否從施工方處取得稅務機關開具的合規的建筑業統一發票。對于支付進度款的，需獲得每筆建安款項支付的依據，即工程量單、付款證書、驗收報告等，對于結算的項目，須提供結算報告、最終驗收單，考慮工程造價預算與結算是否差異過大，結算款項是否偏高。對于甲供材，即公司自購建筑材料，需注意是否在施工合同中重復計算扣除；（5）多個項目分期共同發生的公共配套設施費，應按不同項目分期合理分攤。一般來講，開發項目內獨立的、非營利的且產權屬于全體業主或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出都屬于可以扣除的公共配套費支出。公共配套設施必須處于紅線內，對于一些獨立售樓處簽訂時以無償贈與地方政府的名義但是在紅線外的，在土增稅計算時成本不予認可；（6）開發間接費用需與項目直接相關。對于和項目開發無直接關系的業務招待費、差旅費、團隊建設費等需要在成本計算中予以扣除。

分期內總成本的確定對于土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳極為重要，兩者確定成本的口徑基本相同，某些細節略有不同，如土地增值稅成本中不包含取得土地使用權所支付的金額，同時對于建成后有償轉讓的公共配套設施準予扣除成本。

三、科學確定增值額的計算方法，加強項目的后續管理

房地產企業所得稅的確定會涉及預提成本，分期內總成本減去已開發票的入賬金額就是預提成本。根據企業所得稅法的規定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%，在實際工作中，企業需在匯算清繳日前（5月31日）獲取足額發票控制預提金額不超過總成本的10%，否則為虛列成本。分期總合同成本確定后，土地成本可以按照占地面積法，前期費用、建安支出、基礎設施和公共配套費可以按照建筑面積法（主要是按照可售建筑面積），將分期的住宅類型進行分配。分配后的各住宅類型的總成本除以對應的總可售面積就是該住宅類型的單方成本，單方成本乘以相應的結算面積就是利潤表中的主營業務成本?？梢哉f，分期總成本的確定，對于企業所得稅的計算起到關鍵作用。

土地增值稅清算不會使用預提成本，只會按照實際已經取得可靠發票的成本為基礎計算土地增值稅扣除金額。可以說，在企業準備進行土地增值稅清算前，重要的準備工作就是按照實際工程量取得分期總成本對應的發票，這恰恰和企業所得稅的10%的概念不謀而合。同時土地增值稅清算確定各住宅類型成本的方法和企業所得稅也不一致，一般會用各住宅類型的層高系數分配，可以扣除的成本金額只包含已售面積對應的成本，未售部分待后續銷售完畢后再行清算。因此，土地增值稅清算時，對于銷售進度和發票獲得情況公司須提前謀劃，以免尾盤剩余過多成本而導致當期繳納過多的土地增值稅。

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關鍵詞：房地產企業 稅務籌劃 經濟效應

隨著房地產市場的競爭日益加劇，房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。學術界和實業界都對房地產企業稅務籌劃做出了較為系統而全面的研究，在制度安排和技術創新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環境的變化和經營條件的轉變，房地產企業稅務籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實施對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產調控政策對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析。

鑒于此，本文在充分分析新的市場經濟環境條件的基礎上，分別從理論和實踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產企業稅務籌劃的經濟效應，為房地產企業在新的政策條件下合理稅務籌劃提供有力的思想指導和技術支持。一方面，本文運用理論工具對房地產稅務籌劃的經濟效應做出了深入解析，探求房地產稅務籌劃的內在經濟規律；另一方面，本文分別對開發建設環節、交易環節和保有環節中的稅務籌劃經濟效應做出全面分析，從實踐環節增強房地產稅務籌劃的執行效果。

1 房地產企業稅務籌劃的經濟環境分析

隨著商品房市場機制的不斷發展和完善，房地產企業也正在經歷著市場化的變革。稅務籌劃的興起，既是房地產行業市場化的重要表現，也是企業積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經濟環境和行業特點，無疑對房地產企業的稅務籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產行業發展特點的角度，充分說明稅務籌劃的必要性和可行性。

房地產企業的經營特點主要表現在以下幾個方面：

1.1 資金密集型 房地產企業屬于資金密集型經營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產企業的發展起著決定性作用。由于房地產企業對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產企業首要考慮的問題。

1.2 生產復合性 從生產過程角度看，房地產企業屬于生產復合型的經營方式。換句話說，房地產企業的經營過程十分復雜，涉及到的生產環節眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當的處理好資金的分配關系，以保證各個環節的工作正常進行，減少不必要的經營風險。

1.3 產業帶動性 從產業角度分析，房地產企業屬于產業帶動型經營模式，在整個產業系統中起到引領的作用。房地產企業的發展壯大，將會促進地區娛樂、餐飲、公共服務等社會服務體系的建立和完善，形成產業互動機制。

正是基于房地產企業的經營特點，我們不難發現，稅務籌劃已經成為影響房地產企業資金周轉和經濟效益的重要因素之一。稅務籌劃在房地產企業的不同經營階段具有不同的特點，需要縱觀取得環節、交易環節和保有環節的經營特點來合理安排稅務籌劃工作。

在此基礎上，本文分別從取得環節、交易環節和保有環節的稅務特點出發，由理論分析和實踐經驗相結合，全面而系統地分析稅務籌劃對房地產經營產生的經濟效應。

2 稅務籌劃經濟效應的理論分析

稅務籌劃是市場經濟的重要組成部分，不僅不是對市場經濟的效率性造成負面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強社會福利，是市場主體主動運用市場機制實現自身利益最大化的有效工具[2]。

從博弈論角度看，稅務籌劃有助于實現微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進社會福利的最大化。之所以如此，是因為微觀市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關系，稅務籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調整方法，降低自身的稅負水平。從利益相關者角度看，稅務籌劃有助于協調企業的經濟責任和社會責任之間的利益關系。稅務籌劃是企業積極參與市場活動的重要表現，一方面可以充分自身內部資源，以最少的成本投入實現最大的經濟利益；另一方面可以在承擔納稅的社會責任的基礎上，理性降低納稅數額，有利于促進市場機制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務籌劃有助于規避微觀市場主體在納稅方面的道德風險。由于稅收是在公共產品需求的情況下而產生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔自身的稅負責任。稅務籌劃則為市場主體在處理公共產品服務和自身經濟增長之間提供了有效的調整工具，減少了道德風險的可能性。

以上分析，不難看出，稅務籌劃是市場機制充分發揮作用的重要表現，有利于提高市場主體的經濟利益，增強社會福利。在此基礎上，本文要分別對房地產企業各個環節的稅務籌劃經濟效應進行分析。

3 房地產企業開發建設環節中稅務籌劃的經濟效應分析

在開發建設環節中，籌資方式是影響房地產企業稅務籌劃的經濟效應的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優惠條件，有助于降低房地產企業的資金占用，為稅務籌劃提供較大的空間和手段選擇。

籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費用扣除方式籌劃的臨界點是選擇融資方式的關鍵。如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點小于企業的利息費用，那么，房地產企業的理性選擇就要按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出；如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點大于企業的利息費用，那么，房地產企業就不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出。只有這樣，房地產企業才能在開發建設環節中盡可能地降低自身的稅負承擔水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業的整體市場競爭力。

4 房地產企業交易環節中稅務籌劃的經濟效應分析

房地產企業的交易環節涉及到的稅收種類繁多，稅務籌劃技術安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務籌劃的經濟效應。在定價策略方面，房地產企業首先要解決的問題是稅收臨界點的確定[4]。稅收臨界點的合理確定，有助于房地產企業準確評價房屋售價和被扣除項目數額的大小關系。經驗表明，如果房屋售價約為被扣除項目數量的1.285倍，那么，房地產企業的定價策略是具有經濟性的。在這種情況下，房地產企業可以享受營業稅的優惠政策，起到降低自身稅負的目的。在利用稅收政策方面，房地產企業需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產企業可以充分利用現金折扣的促銷方式，減少財務報表中的房屋銷售數量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產企業可以通過贈送勞務服務的優惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應該承擔的稅負水平。

5 房地產企業保有環節中稅務籌劃的經濟效應分析

保有環節中的房地產企業稅務籌劃的經濟效應因經營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產企業在保有環節中的經營方式主要分為對外租賃和自行經營兩種方式。房地產企業對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務籌劃則在兩種經營方式下產生不同的經濟效應。如果房地產企業對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔因為租賃而產生的稅負義務。這樣的話，房地產企業自身承擔的稅負水平就會增加，對財務工作產生了較大的成本支出。如果房地產企業通過合理的投資渠道自行經營房屋，將租賃業務轉換為投資業務，那么不僅可以獲得數量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規避因為租賃而產生的各種稅負，從而在很大程度上減少自身承擔的稅負水平[6]。合理的稅負籌劃可以使得房地產企業獲得良好的經濟收益。

6 小結

通過以上分析，本文得出以下結論

6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產企業的稅負水平，起到積極的經濟效應。無論從理論角度，還是從技術操作角度，稅收籌劃積極的經濟效應是不可否認的，不僅可以有效降低房地產企業的稅負水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強整個社會的民眾福利。

6.2 稅收籌劃在不同環節中的經濟效應存在差異。由于房地產企業的經營過程分為開發建設環節、交易環節和保有環節，該三個環節各具生產經營特點，而且涉及到的稅收結構也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產企業的稅負水平也就不同，則產生的經濟效應則存在程度上的差異。

參考文獻：

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[4]黃黎明.稅收籌劃理論的最新發展——有效稅收籌劃理論[J].涉外稅務.2004，（02）.

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關鍵詞：稅務籌劃；財務管理；稅收優惠

稅務籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向，事前選擇稅收利益最大化的稅務方案處理自己的生產、經營和投資、理財活動的一種企業籌劃行為。這個概念說明了稅務籌劃的前提條件是必須符合國家法律及稅收法規；稅務籌劃的方向應當符合稅收政策法規的導向；稅務籌劃的發生必須是在生產經營和投資理財活動之前；稅務籌劃的目標是使納稅人的稅收利益最大化。稅務籌劃是我國稅收法制日臻完善情況下企業的必然選擇，是建立現代企業制度的必然要求。稅務籌劃對于企業財務工作來說具有十分重要的影響作用。 立足企業財務實際，通過科學合理的稅務籌劃，降低企業面臨的稅務風險，從而保證企業經濟利益的最大化。

一、企業財務管理過程中加強稅務籌劃的必要性

（一）增強企業的財務管理能力

企業要想獲得較高的稅務籌劃能力，就要求企業的財務會計人員既要具備良好的會計理論知識，又要熟練掌握稅收法律知識，并靈活運用會計制度同稅收法律之間經濟業務處理的差異之處，科學合理的進行稅收籌劃，從而有效提高企業的財務管理能力。

（二）增強企業的債務償還能力

企業通過有效的稅收籌劃能夠在一定程度上降低應納稅額，縮減了企業現金的流出，有效避免了企業資金不充分問題的出現，從而在一定意義上增強了企業的債務償還能力。

（三）健全企業的財務管理機制

伴隨著我國社會主義市場經濟的不斷深入發展，稅收法律制度也得到不斷的完善，這就要求企業財務管理部門應當把稅收籌劃作為健全企業財務管理機制的一項重要任務來抓。

二、企業財務管理過程中稅務籌劃策略分析

（一）籌資過程中的稅務籌劃

企業進行籌資可以通過以下兩種途徑來實現： 一種是負債籌資，一種是權益籌資。 企業通過負債的方式來進行籌資，需要在納稅前扣除其負擔的利息，從而實現降低應納稅額的目的；而權益籌資方式則不用支付利息，也就不能實現降低應納稅額的目的。 如此看來，權益籌資方式比負債籌資方式的稅收負擔要重一些。

（二）投資過程中的稅務籌劃

企業在進行投資決策時，應當充分考慮到不同地區的稅收法律規定的差異，并科學利用不同地區稅制的差異以及政府稅收政策方面的優惠，向那些整體稅負水平偏低的區域進行投資，從而實現應納稅額的降低，最大限度的保證企業的經濟利益。按照投資過程中資產的形態， 可以將投資方式分為以下三種類型：以有形資產形式投資、以無形資產形式投資和以現金形式投資。 一般情況下， 企業通常選擇以有形資產和無形資產的形式進行投資，這是因為：第一，以有形資產形式進行投資的固定資產所提折舊額以及無形資產的攤銷額能夠在納稅前予以扣除，從而減少企業的應納稅所得額；第二，以有形資產形式和無形資產形式進行投資必須要經過評估程序，通常情況下資產都會被高估，這樣不僅能夠降低企業的投資成本，而且能夠通過多提折舊和攤銷額的方式來降低企業的應納稅所得額。 按照投資期限的長短，投資形式還能夠分成一次性投資和分期投資兩種形式。 采用分析投資形式，能夠取得更多的資金時間價值，短缺的資金可以通過其他渠道融資獲得，其所產生的利息支出能夠在稅前予以扣除，有助于企業應納稅額的減少。

（三）生產經營過程中的稅務籌劃

1、物資采購環節的稅務籌劃

第一，購貨單位的稅務籌劃。 增值稅進項稅額的抵扣是以增值稅專用發票上所注明的稅額為依據的，而這種專用發票只有增值稅一般納稅人有資格取得，小規模納稅人則不能使用增值稅專用發票。 因此，從一般納稅人處進行物資采購被作為一項稅務籌劃措施。第二，結算方式的稅務籌劃。 采購的結算方式大致有兩種：賒購和現金采購。 其選擇權往往取決于購銷雙方談判，如果所購產品趨向于買方市場，且采購方實力強、信譽高，那么在結算方式的談判中，采購方往往容易獲得話語權，占據主動地位。 一般而言，我國企業結算方式的稅收籌劃通常采取以下幾種措施：其一，在支付貨款之前，先取得發貨方開具的發貨票；其二，選擇托收承付或者委托收款的方式進行結算；其三，選擇賒購或者分期付款的方式進行結算。

2、銷售環節的稅務籌劃

折扣銷售、銷售折扣、銷售折讓等是我國企業當前普遍采用的銷售方式。 我國稅法明確規定，貨物的銷售額和折扣額在同一張發票上分別列示的，可以按照折扣后的銷售額征收增值稅；否則，則應當按照沒有扣除之前的銷售額繳納增值稅。

（四）企業兼并和收購中的稅務籌劃

企業在進行兼并和收購過程中，可以通過兼并和收購有累計虧損的目標公司達到隱散利潤，減少所得稅的目的，或者這家虧損企業可能會考慮兼并和收購一個盈利企業以充分利用自身的虧損抵稅的優勢。除此之外，選擇不同的收購方式也會產生不同的稅收結果。具體來說，我國常用的收購形式主要有以下兩種：

1、現金收購形式

當被收購企業的所有者獲得其所持有股份的現金支付時，就不再享有其對該企業的所有者權益了。 這樣一來，被收購企業的股東就必須在其股權轉讓的時候就其所得到的收益納稅，以轉讓股權所得扣除股權投資成本后的凈收益作為計稅依據。 通過上述分析可以看到，倘若選擇現金方式進行收購，就必須要把被收購企業股東的稅收負擔納入考慮范圍之內，這樣一來，就會導致企業收購成本的增加。 在現金收購形式下，倘若選擇分期付款的方式來進行，就能夠為被收購企業的股東提供一個安排期間收益的彈性空間，有助于緩解被收購企業股東的稅收負擔。

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一、股權架構重組中稅務籌劃的必要性

企業股權架構重組涉及的稅種繁多，稅務操作復雜，法律風險大，稅收法規對重組影響巨大，某一政策使用不當可能導致重組面臨繳納巨額稅款的窘境。作為影響企業股權架構重組成本和效益的重要因素，稅務問題越來越受到企業的重視。因此在企業股權架構重組方案和執行過程中做好稅務籌劃是十分必要的。

（一）有助于加強國家經濟政策的運行成效

國家實現宏觀經濟政策主要靠稅收調控，企業進行稅收籌劃，主動接收政策信息，并能動地運用，按國家宏觀政策調整自身行為，有助于實現國家宏觀政策目標。

（二）有助于減輕企業稅收壓力，增加利益

國家對并購企業會提供稅收政策優惠，并購企業依法實施稅收籌劃，享受稅收政策好處的同時，可以減輕企業稅收壓力，增加利益。

（三）有助于提升企業財務管理水平

稅收活動加大了企業現金流流出量，企業須仔細分析理財活動受稅收的影響。探求遵循稅法前提下，降低企業納稅引發的現金流出量，使企業自身價值增加，有助于企業更好的理財，以提升企業財務管理水平。

二、企業股權架構重組中的稅務籌劃著眼點和策略分析

（一）稅務籌劃著眼點分析

在企業股權架構重組活動中，可以從以下幾個方面入手來思考稅務籌劃：

1、選擇具有籌劃空間的主要稅種作為著眼點

股權架構通常選擇股權收購、資產收購、企業合并等三種不同方式完成重組，不同的重組交易方式，會涉及所得稅、流轉稅、土地增值稅等不同的稅種。在研究重組稅務籌劃過程中，可以根據重組方式不同、支付方式不同選擇重點稅種為著眼點展開。但是由于《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）對重組企業所得稅的稅務處理的做了明確規定，為企業所得稅籌劃提供了依據和籌劃空間，實踐中最常見的籌劃方案普遍以企業所得稅為主要著眼點。

2、選擇稅收優惠為著眼點

企業所得稅法對農、林、 牧、漁業，符合條件的環境保護、節能節水，軟件和集成電路產業等特殊行業制訂了稅收優惠政策。重組企業可以利用特殊行業企業為選擇對象，進行稅務籌劃，降低企業稅收整體負擔，享受籌劃收益。

3、選擇企業組織形式為著眼點

企業采取的組織形式不同，稅款繳納方式也不同。目前常見的企業組織形式有公司制企業、個人獨資企業和合伙企業。稅法規定，個人獨資企業和合伙制企業的出資人繳納個人所得稅，不繳納企業所得稅。而公司制企業在繳納企業所得稅之后將稅后利潤分紅至個人股東，個人需按分紅所得繳納個人所得稅。再則，公司制企業還可分為總公司與分公司，母公司與子公司。分公司不具有獨立法人資格，與總公司匯總繳納企業所得稅，經營虧損可沖減總公司的應納稅所得額，但不能單獨享受稅收優惠；而子公司具有獨立法人資格，獨立享受稅收優惠，獨立繳納企業所得稅。重組時可分析主體的經營狀況，選擇合適的組織形式。

4、選擇影響應納稅所得額的重組方式為著眼點

59號文指出，如果企業合并符合特殊性稅務處理規定，被合并企業合并前的所得稅事項由合并企業承繼，可由合并企業彌補的被合并企業虧損的限額為被合并企業凈資產公允價值乘以截至合并企業發生當年年末國家發行的最長期限的國債利率。企業重組可以利用該等特殊政策，達到減少應納稅所得額，降低稅款。

5、選擇不同的支付方式為著眼點

股權架構重組中收購方可以選擇采取股權支付方式、現金支付方式、及存貨、房地產、固定資產等其他資產支付方式。根據59號文和財稅〔2014〕109號《關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》，收購企業購買的股權不低于被收購企業全部股權的50%，且收購企業在該股權收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以適用特殊性稅務處理規定，股權支付部分可以享受稅收優惠。因此并購方選擇現金和股權支付相對稅負較輕，選擇存貨、房地產、固定資產等其他資產支付需要繳納流轉稅、土地增值稅、所得稅、城建稅和教育費附加等，可能稅負較重。所以企業重組時應該將資金籌措和支付方式相結合合考慮各種方式的成本和效益。

（二）稅務籌劃具體策略分析

1、盡可能選擇股權收購或者企業合并，避免采用資產收購。

三種重組形式的稅種對比分析表

從以上分析表可以得出，通常資產收購的稅負較高，股權收購和合并的稅負較低。因此，從節稅的角度看，企業應該盡可能選擇股權收購或者企業合并，避免采用資產收購。當然在重組實務中不能單純只考慮稅務問題，還要考慮法律、經營等方面的風險等。

2、盡可能選擇股權支付方式，減少非股權支付方式。

通過前述分析可知，對價支付方式中，現金和股權支付稅負較少，存貨、房地產、固定資產等稅負較大。因此企業應該盡可能選擇現金或股權作為對價支付方式，而減少存貨、房地產等作為對價支付。

3、利用特殊性稅務處理減少當期稅款。

根據59號通知規定，在符合特殊性稅務處理的情況下，企業股東在該企業合并發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業合并，被合并企業及其股東可以不按清算進行所得稅處理。被合并企業合并前的相關所得稅事項由合并企業承繼，這樣如果被合并企業存在為彌補虧損，可以抵免合并企業的部分企業所得稅，降低稅負。

4、通過先分后轉減少應納稅款

根據《關于企業股權轉讓有關所得稅問題的補充通知》，企業在轉讓被投資企業股權時，應分享的被投資企業累計未分配利潤不得確認為股息所得（居民企業之間的投資收益免稅），而應確認為股權轉讓所得繳納企業所得稅，造成了雙重征稅。因此在不符合特殊性稅務處理條件時建議先分后轉，即被進行利潤分配，在進行股權轉讓。

三、企業股權架構重組中稅務籌劃應注意的問題

（一）應綜合考慮企業發展戰略目標

企業決策是一個復雜的綜合過程，不僅涉及經營層面，還涉及戰略層面，稅務只是其中的一個方面，在股權架構重組過程中，必須站在戰略決策的高度，結合集團戰略、經營特點，設計選擇對企業最有利的稅務籌劃方案，不能單純只考慮稅負最小化和稅后收益最大化來設計方案，否則容易導致片面短視的決策，影響企業持續發展。

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一、房地產企業稅務籌劃的若干問題

要分析我國房地產企業稅務籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務籌劃，稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產企業為了自己短期內的經濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產企業的成本中，稅收成本比重較大。在房地產開發企業開發項目的環節眾多中，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業管理等等經濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產企業便打起了稅收的主意，在企業稅務籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數房地產企業甚至在以上各環節中出現了逃稅漏稅的現象。

除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數頗高，而我國房地產企業相關防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產企業不能及時采取有效措施來控制。筆者調查了多家房地產企業，總結出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產企業和資金有著千絲萬縷的聯系，企業所進行的每一項經濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產企業的資金大多來源于銀行體系，企業融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業帶來巨大的經濟利益的同時，也使企業面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產企業飛速發展，其在國民經濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產有關的具體的規范性文件較少，這就使得部分房地產企業在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業內部的風險。受房地產企業巨大經濟利益的誘惑，很多企業把眼光轉到了房地產企業，有些企業不惜血本投資房地產行業，但投資房地產，風險與經濟利益并存，并且房地產行業相比其它行業更復雜，如果沒有合理的稅務規劃，就會給企業帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產企業亟待解決的問題。由于房地產企業稅負數額巨大，所以，經過稅務籌劃省下來的錢絕非小數目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產企業的難題。

接下來，筆者將聯系案例，分析房地產稅務籌劃的相關準則，以期解決以上問題。

二、房地產開發企業稅務籌劃的相關原則

（一）合法性原則

合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產企業只有在保證所經營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準，否則再能促進企業發展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業的形象。合法性主要體現在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區的籌劃。各房地產企業一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。

現有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發房產；第二種是采取投資入股方式參與房產開發。假設A公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與B公司協商，分得現金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給B公司，轉讓價格為360萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為19.8萬元，企業所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經濟利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風險均衡原則

現代市場經濟環境變化不斷，錯綜復雜，所有的企業活動都或多或少存在風險，同樣，節稅也有一定的風險，一般來說節稅力度與風險呈正比例關系，也就是說企業節稅力度越大，風險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。另外，在稅務籌劃過程中，如果籌劃人員素質不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務籌劃方案也就不能很好的使房地產企業規避風險。

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以我國湖南省綠地房地產開發有限公司為例，其主要稅費情況如下：土地增值稅：銷售收入減扣除項目后的增值額÷扣除項目＝增值率，稅法規定，土地增值稅根據增值率的大小實行4級超率累進稅率：增值率未超過50％的部分，稅率為30％；增值率50％未超過100％的部分，稅率為40％；增值率100％未超過200％的部分，稅率為50％；增值率超過200％的部分，稅率為60％；稅法還規定，普通住宅增值率20％以下的，無需繳納土地增值稅；企業所得稅：銷售、出租房地產收入扣除成本、營業稅金及附加以及當期企業運營費用后的收益的25％征收。在稅務籌劃方面，目前大部分房地產企業采用控制增值分水嶺這種方式，控制增值分水嶺就是使企業所建的普通住宅的增值額控制在扣除項目20％以內，享受免征土地增值稅的優惠，因此企業會嚴密對增值額進行控制。雖然這一方式在應用的過程中取得了一定的成績，但是對其進行深入研究后發現其在房地產企業土地增值稅稅收籌劃的過程中存在著以下幾點問題。

（一）對國家宏觀調控的相關政策不夠重視

我國為了對房地產企業進行宏觀調控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個角度對其進行宏觀調控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產企業還不能適應這種調控的方式，另外，房地產的相關領導者還會出現對相關的調控制度會錯意的情況，嚴重影響了企業的健康發展。

（二）稅務籌劃的目標不明確

從目前的發展趨勢上來看，部分的房地產企業并沒有將稅務籌劃落實到具體的實際行動當中去，房地產企業稅務籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產企業做稅務籌劃時要求財務工作人員清楚的了解國家的經濟走勢和相關的法律法規，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產市場稅務籌劃相關工作人員的素質水平上來看并沒有達到這一點的要求，因此在稅務籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務籌劃的目標不明確，不能有效地降低企業經營發展的成本。

（三）稅務籌劃的方式不正確

正如上文所說，稅務籌劃相關工作人員在業務能力方面還需要進一步提高，但是在房地產企業中對其培養的時間是很短的，因此稅務籌劃的優秀人才較少，能夠對整體局勢進行把握的人更少，這一現象就會導致稅務籌劃的方式出現錯誤，很難將相關稅務籌劃的方式與房地產企業的具體情況進行結合。

（四）稅務風險意識較為淡薄

從理論上來說稅務籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發生。在房地產企業稅務籌劃的過程中，稅務風險意識比較淡漠，主要表現的情況為：

1.缺乏相關的稅務籌劃經驗，在稅務籌劃策略方面會忽視稅務風險防范；

2.缺乏對稅務風險的方法，沒有認識到風險防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務風險進行管理。

二、完善的措施

根據上述情況可以看出，房地產土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進的過程中需要根據具體的問題進行完善。

（一）密切關注國家相關政策

隨著經濟的發展，國家宏觀調控的政策變化速度越來越快，作為房地產企業的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預測到國家對房地產企業調控的動向，積極地進行稅務籌劃，提高對國家宏觀環境的適應能力。

（二）明確相關的稅務籌劃目標

房地產企業管理需要對稅務籌劃目標進行明確地規定，規定的制定實施需要在項目處理的階段進行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時機，達到籌劃的目標。

（三）提高相關工作人員稅務籌劃的能力

需要從業務知識和業務技能方面對相關工作人員稅務籌劃的能力進行提高，使其掌握相關的稅務籌劃的策略，提高風險防范的意識，只有這樣才能夠充分發揮出稅務籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產開發有限公司為例，其可以在以下幾個方面進行土地增值稅納稅籌劃：

1.適度加大建造成本法。銷售毛坯房應交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元），扣除項目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(萬元)，增值額＝9600－6378＝3222(萬元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,適用稅率40%，速算扣除率為5%，應交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(萬元)。這樣做能夠提高售價，回成本，加大扣除額，降低增值率。

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一、會計政策與稅務籌劃的關系論述

財務問題是任何行業、任何公司都會遇到的問題，對財務問題處理不到位就會觸犯我國相關的法律法規。在財務問題處理的過程中，需要運用到各種會計規則，通過會計規則的運用，來籌劃公司的稅務，減輕企業的經濟負擔，是財務問題處理的最佳方式選擇。房地產行業是財務問題比較多的行業之一，在日常的財務稅務問題處理的過程中需要進行納稅調整，即在法律法規允許的情況下對企業的財務進行調整，來節約企業的納稅成本。企業是社會的主要經濟體，同時也是國家的主要納稅主體。企業經營的最終的目標是為了追求經濟價值最大化，而過重的納稅負擔則嚴重影響到企業的經濟利益，在納稅的環節中靈活運用納稅規則，根據企業的情況制定符合自身實際的資金規范方案可以有效減輕納稅負擔，這對企業減輕經濟負擔、追求經濟利益最大化來說發揮著重要的作用。

二、房地產公司的相關稅務籌劃、會計政策的選擇

1.房地產企業稅務籌劃的措施與問題

因為我國日前的財務專業、稅法專業、稅務專業等都是培育一些專業型的人才，在這樣的形勢下，企業越來越重視稅務籌劃的重要性。特別是房地產需要通過稅務籌劃在一定程度上為企業減輕很多稅務負擔。當代，根據房地產上市上市公司的一些報告數據顯示，稅務籌劃面臨著這樣的情況。依據新企業會計法律規章，企業應該在年末時檢查各項收款，進一步分析和研究各項收款的收回性，估計會產生一些壞賬，并且各企業也需要根據壞賬的損失狀況，提前做好壞賬的計劃。近年來，很多房地產公司都選擇了個別賬齡分析法，進一步確認企業的收入。從各方面上來講掌握收入的方式對于稅務籌劃有著直接的影響。因為在房地產銷售過程中，它的收入結算方式是比較特別的，同時商品也有著很高的價值，且它的銷售收入確認必須要根據工程的完成進度和勞務的進步才能進行確認。近年來，我國大多數房地產產業都選擇了合同法。根據同定資材的進行折舊所展開計算，企業發展的物質基礎是同定資材，其折舊方法的不同會直接影響著企業損益影響度。依舊最近幾年來，我同房地產產業會計政策的不同性，大多數房地產產業都選擇了年限平均方式。企業在做稅務籌劃的時候應該清楚地認識到稅務籌劃的目標是稅負的最小化以及企業價值的最大化。因此，房地產企業在做稅務籌劃的過程中要對籌劃的目標有一個準確的認識。從日前我國房地產企業稅務籌劃的現狀來看還存在諸多問題，其中最主要的問題就是在稅務籌劃的過程中對企業發展的全面性與持續性沒有準確的把握，因此，稅收政策的統籌發展沒有做到真正的統籌，使得房地產企業的稅務籌劃還存在一定的風險。針對上述房地產企業稅務籌劃中存在的問題應該注意以下兩個方面的事項即會計政策與籌劃的對象相符合和保證稅務籌劃中使用的會計信息的準確性。

2.企業稅務籌劃的長期性與專業性

房地產企業在做稅務籌劃的過程中必須清晰的認識到企業的稅務籌劃是一個長期的籌劃，籌劃的過程中必須結合企業的長期經營計劃以及企業的長久利益，只有這樣做出的稅務籌劃才能讓企業的利益從長遠的角度達到最大值。企業在規避稅務籌劃風險的時候必須清晰的認識到稅務籌劃風險的來源，一般情況下房地產企業稅務籌劃的來源包括四個方面：第一，稅務人員對于稅收政策的理解不到位，錯誤理解了稅收政策的內容。第二，企業在實行優惠政策的時候實行不當做成了嚴重的節稅消耗，出現了節稅消耗遠遠大于稅收的現象。第三，企業在做整體系統稅務規劃的時候對政策整體的把握不準確。所以，房地產企業想要做到真正的規避風險必須對產生風險的原因有一個清醒的認識，從整體上對于稅收政策有一個準確的把握，同時也要求企業的稅務籌劃機構以及稅務籌劃人員具備較強的專業水平，只有這樣才能使得企業的利益最大化。第四，應該在不同地企業發展階段來選擇適應該階段的稅務籌劃方法。但是總是需要遵循一個原則，就是需要維護好其企業的穩定性、整體性以及長效性。結合自身企業發展的需求來制定企業未來發展的戰略，再根據發展戰略來規劃詳細的稅務籌劃方案，讓企業能夠得到全面長足地發展。

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引言

對于大多數人而言，稅務籌劃是一個陌生的概念，但是在西方發達國家，稅務籌劃已深入到企業財務管理的各個方面。從我國實際情況來看，稅務籌劃在我國尚處于發展的初級階段。事先籌劃是稅務籌劃的基本特點，也就是說企業事先對稅收成本進行科學謀劃。企業要最大限度的謀求經濟利益，就要做好稅務籌劃工作。

一、稅務籌劃在企業財務管理中的重要作用

1.進一步提升企業的財務管理水平。在企業具體的財務管理中，稅務籌劃是一項系統龐雜的工程。企業在進行稅務籌劃的過程中要嚴格遵守有關稅法的政策法規，確保其在一定時期內具備規范性、適用性以及嚴密性的特征。企業要在法律規定的范圍內減輕稅負，就要建立健全財務制度，積極運用科學合理的會計核算形式，強化管理，只有這樣，企業才能制定出最有效、最科學的稅務籌劃方案，為企業贏取更大的經濟效益。

2.有利于實現企業財務管理目標。企業一切經營活動的根本出發點都是營利，實現稅后利潤最大化也是企業財務管理的重要目標之一。企業在制定具體的投資計劃時，要在法律允許范圍內充分利用國家有關稅收的優惠政策，減輕企業的稅務負擔，從而最大限度的提升企業經濟效益，順利完成企業財務管理目標。

3.有利于實現企業資金的靈活調度。企業在進行具體的財務管理過程中要嚴格遵守稅法的相關規定，保證稅務籌劃的科學、合理，從而幫助企業減輕稅務負擔，充分享受國家稅務優惠政策所帶來的好處；此外，企業要保證會計核算方法的科學合法，實現延期納稅，從而在一定時期內增加資金的時間價值，滿足企業發展對資金的需求，從而保證企業資金調度的靈活方便[1]。

二、企業稅務籌劃過程中應遵循的基本原則

1.合法性原則。合法性原則是指企業要將國家各項法律規范作為納稅籌劃的根本出發點和落腳點，嚴格貫徹執行國家和地方的相關政策精神。同時，企業財務管理者要加強自身學習，及時掌握稅法的最新變化，一旦稅務法規發生變化，企業的稅務籌劃方案就應該做出相應的調整。

2.經濟性原則。企業在進行稅務籌劃時要嚴格遵循經濟性原則，以實現企業利益的最大化為基礎。首先，降低企業的稅務負擔是稅務籌劃工作的著眼點；其次，企業財務管理者在進行稅務籌劃工作時要貫徹執行資金時間價值觀，也就是說，要綜合比較和衡量不同時期的同一納稅方案或不同納稅方案，將納稅方案換算成具體價值。

3.事先籌劃原則。事先籌劃原則就是指企業首先要對籌資、投資以及經營等活動進行事前謀劃，然后再制定出具體的稅務籌劃方案，從而切實減少企業的應納稅款，降低企業稅務支出。

4.堅持以企業財務決策為導向原則。要順利實現企業的稅務籌劃工作，就要使企業各項經營活動符合規范，從而推動企業籌資、經營以及利潤分配等工作的順利進行。由此可見，企業在進行稅務籌劃時，要嚴格遵守企業財務決策，實現稅務籌劃與財務決策的協調。

5.風險防范原則。企業在進行稅務籌劃時，往往會考慮到現行稅法的弊端和漏洞，因而存在著一定的操作風險。企業在制定稅務籌劃的具體方案時，如果不重視操作風險，那么極易導致稅務籌劃工作的無序，從而阻礙稅務籌劃工作的順利開展。所以，企業要增強風險意識，有效預防和控制稅務籌劃工作中的操作風險[2]。

三、稅收籌劃在財務管理中的實際應用

在企業的經營發展過程中，財務管理和稅務籌劃是相互制約、相互促進的兩個方面。首先，企業只有制定出科學有效的稅務籌劃方案，才能從根本上提升企業經濟效益，從而推動企業財務管理目標的順利實現。其次，要保證稅務籌劃工作的順利開展，就要有科學的財務策劃作為支撐，在稅務籌劃過程中必須充分利用現有的財務策劃手段，同時企業要以財務管理的相關內容和要求為工作的出發點，檢驗稅務籌劃方案是否科學、可行。企業財務管理部門在進行投資、籌資以及經營過程中，都有利于稅務籌劃工作的開展，科學有效的稅務籌劃將有利于順利實現財務管理目標。

1.籌資過程中的稅務籌劃。對于企業的生存發展而言，籌資是進行一切經濟活動的前提和基礎。企業要保證生產經營活動的順利進行，實現盈利目標，就要籌集到大量的資金。權益融資和債券融資是目前公司籌資的主要方式，發行股票是權益融資的主要形式，而借款、發行債券是債券融資的主要形式。權益融資和債權融資的資金在稅前和稅后是不盡相同的，所以公司要保證籌資工作的順利開展，就要做好稅務籌劃工作。

在公司的資金來源中，權益資本是最主要的來源形式。但是我國稅法明確規定，企業費用項目列支中不能包含權益資金成本，企業只依法享受稅后利潤，股息所得稅不歸公司所有。所以，公司在發行股票之前，要以企業注冊資本為出發點，假如企業所需資金較多，而注冊資本較少，那么企業可以發行債券或者從銀行貸款，有效解決企業的資金短缺難題。公司注冊資本在很大程度上影響著債務資本的籌集，公司要盡可能消除或者減小這一影響，可以不斷改進管理方法，切實提高公司的實際收益，從而消除投資者的顧慮，最大限度的籌集到債務資本。國家相關稅法規定，企業可以在稅前扣除債務資本利息，從而增加收益。發行債券和借款是債務籌資的主要方式。國家稅法指出，負債成本能在稅前予以扣除，從而實現所得稅的減抵。通常，企業負債利息率低于投資收益率時，企業可以適當增加負債或者利用財務杠桿，以便于獲得節稅收益和權益資金收益。權益融資和債券融資各有其優缺點。從企業納稅籌劃來看，權益資本融資不及債務融資，國家相關財務制度明確規定，企業在債務融資過程中所支出的利息和手續費可以依法納入財務費用或者在建工程費用之列。企業可以在稅前支取財務費用，從而抵消一部分所得稅。而企業在發行股票時，要在納稅以后才能支付股利，企業相應的就要多繳納所得稅。所以，企業在選擇籌資方式時要盡可能選擇債務資本籌資方式，切實降低企業的經營成本。

2.投資過程中的稅務籌劃。投資作為一項經濟活動，是指企業在前期投入一定的物力或者財力，從而在未來一段時期內獲得經濟收益。在企業財務管理過程中，投資有著重要意義。獲取投資利潤是企業進行投資的根本出發點，在投資收益中，稅款作為減抵項目關系到企業收益的多少。所以，企業要重視稅務籌劃，確保投資活動的順利進行。公司在制定具體的投資方案時，要不斷優化投資規模、投資行業以及投資地點，最大限度的提高投資凈收益和節稅。在選擇投資地點時，企業要盡可能選擇低稅負地區。企業在制定具體的投資方案時，要綜合考慮該地區的勞動力、市場、金融環境、基礎設施以及原材料等，實現投資地點的最優。隨著改革開放的進一步深入，我國因地制宜，針對各地的實際情況制定出不同的稅收優惠政策和稅負差別，為稅務籌劃提供了可能。投資者在選擇投資地點時要審慎行事，盡可能將資金投放到國家大力扶持地區，切實減輕企業的稅務負擔，實現社會效益和企業效益的雙贏。投資者在選擇投資何種行業時要衡量并比較國家關于具體行業的稅收優惠政策，盡可能選擇知識密集型產業、高新技術產業以及生產性外商投資企業等，充分利用國家稅收扶持政策。目前，我國制定出了不同的稅收政策，投資者在選擇具體的投資方向時要堅持科學的態度，認真做好稅務籌劃工作，選擇優惠多的行業，增加企業收益。

影響企業投資規模的因素是多方面的。企業在確定具體的投資規模時，要將市場需求作為根本出發點。同時，稅收也從多方面影響著企業的投資規模。所謂的投資規模，就是指企業在籌備之初是建立獨立企業還是集團企業。企業的納稅水平和生產規模也受到投資規模的直接影響。在我國，增值稅是主要稅種，它涉及的范圍極廣。所以，繳納增值稅是多數企業不可避免的問題。小規模納稅人和一般納稅人是我國稅法規定的增值稅納稅人。在征收增值稅時，不同的納稅人適用于不用的征收率和增值率。投資者要對二者的稅負水平進行綜合分析，及時修改和調整投資規模，降低稅負。

3.經營過程的稅務籌劃。在企業的生產經營過程中，稅務籌劃占據著重要地位。成本核算與稅務籌劃有著密切關系，成本核算主要包括選擇存貨計價方式、固定資產折舊方法以及資產攤銷等。

企業在具體的生產經營活動中會產生福利費，管理費等諸多費用，這些都將納入產品成本的范疇，不規則分攤法、平均分攤法以及實際發生分攤法等是主要的費用分攤方法，選擇的方法不同，所承擔的稅收負擔也不盡相同。所以，企業要做好費用分攤的籌劃工作，最大限度的減輕企業的稅負。

存貨計價主要包括加權平均法、先進先出法以及個別計價法等多種方法。選擇的計價方法不同，存貨價值和成本也就不盡相同，具體的應納稅額也會存在一定的差異。例如，企業要在物價水平持續降低的情況下減輕稅負，在計算存貨成本時就要選擇先進先出法。企業為了最大限度的降低稅負，一般選擇最優的計價方法，從而實現企業利潤的最大化。

雙倍余額遞減法、年數總和法、工作量法、平均年限法是目前我國通行的折舊方法，固定資產成本和折舊額隨方法的變化而變化。不同的折舊方法將導致企業利潤和稅務的不同。企業在進行資產折舊時要盡可能選擇最優的方法。例如，在通貨膨脹時期，企業要最大限度的縮短資本回收期，就要選用加速折舊法，增加稅收抵稅額，延遲納稅[3]。