采購管理績效考核范文

導語：如何才能寫好一篇采購管理績效考核，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：績效考核 陽光采購 網上采購

中油吉林化建工程有限公司做為中國石油天然氣集團公司下屬的一家施工建設單位，在化工建設領域結合當前的市場形勢開辟出了一套行之有效的采購管理方法，其內容主要表現為以下三個方面：

一、建立有效的績效考核機制

績效考核也稱成績或成果測評，績效考核是企業為了實現生產經營目的，運用特定的標準和指標，采取科學的方法，對承擔生產經營過程及結果的各級管理人員完成指定任務的工作實績和由此帶來的諸多效果做出價值判斷的過程。運用特定的標準和指標，對員工過去的工作行為及取得的工作業績進行評估，并運用評估的結果對員工將來的工作行為和工作業績產生正面引導的過程和方法。

績效考核不但是調動員工積極性的主要手段，而且是防止業務活動中非職業行為的主要手段，在采購管理中也是如此。好的績效考核可以達到這樣的效果：采購人員主觀上必須為公司的利益著想，客觀上必須為公司的利益服務，沒有為個人謀利的空間。針對采購部門的人員，就是對采購管理的業績回顧評價和未來的目標制定。業務指標體系主要包括：采購成本是否降低？賣方市場的條件下是否維持了原有的成本水平？采購質量是否提高？質量事故造成的損失是否得到有效地控制？供應商的服務是否增值？采購是否有效地支持了其他部門，尤其是生產部門？采購管理水平和技能是否得到提高？把這些指標一一量化，并同上一個半年的相同指標進行對比所得到的綜合評價，就是業務績效。應該說，這些指標都是硬的，很難加以偽飾，所以這種評價有時顯得很“殘酷”，那些只會搞人際關系而沒有業績的采購人員這時就會 “原形畢露”，評估的結果當然就不會如其所愿。在評估完成之后，公司會把員工劃分成若干個等級，或給以晉升、獎勵，或維持現狀，或給以警告或辭退。在績效評估結束之后，安排的是職業規劃設計。職業規劃設計包含下一個半年的主要業務指標和為完成這些指標所需要的行動計劃。那些供應商們為什么要給采購員“好處費”？無非是想提高價格或在質量、效率方面打折扣，如果采購員參與這些腐敗行為，也許具體情節不為人知，但必然體現在它的業務績效上。如果對采購人員有績效考核這個“緊箍咒”，采購腐敗的機會成本就會大得多。所以，績效考核是減少采購腐敗主觀因素的法寶。

二、實行陽光采購

陽光采購的概念

“陽光采購” 是指企事業單位按照“公開、公平、公正”和“質量優先，價格優先”的原則，從供應市場獲取產品或服務作為自身資源的行為。“陽光采購”立足于科學化、合理化的采購制度和監管制度，通過合理的競價議價談判，有效降低采購成本，提高采購效率，避免采購過程中的暗箱操作、吃回扣等現象，是一種陽光下的采購行為。相應的陽光化采購模式有以下幾種。

1.招標采購模式。

2.綜合比較采購模式，即綜合比較加商務談判方式。

3.競爭性議標采購模式，即競爭性議標加商務談判方式。

4.集體議定采購模式，即集體談判加集體決策的方式。

5.單一資源采購模式，即單一資源商務談判方式。

6.執行政策性定價采購模式，即執行政策性定價采購方式。

公司根據實際情況主要采取招標采購模式、綜合比較采購模式及競爭性議標采購模式。對于20萬元以上的物資嚴格執行招標采購，建立招標專家庫，每次招標從專家庫中隨機抽取相應數量的專家進行評標，有效的避免了供應商的賄賂行為。對于20萬元以下物資的采購實施綜合比較及競爭性議標相結合的方式，對每筆采購商品進行至少3家以上的比價，并在年審過程中對報價的供應商進行回訪，避免惡意造假的形象出現。

三、網上采購

網上采購是指通過互聯網來完成采購的全過程。包括網上提交采購需求、網上確認采購資金和采購方式，網上采購信息、接受供應商網上投標報價、網上開標定標、網上公布采購結果以及網上辦理結算手續等。

公司借鑒政府采購的模式依托中國石油集團公司建立的網絡平臺，對工程主體建設中的一類物質進行網上采購，一類物質主要包括鋼材、大型機械設備、鍋爐容器等大型物質。中國石油集團公司建立了自己的供應商庫，其中一級供應商2300多家，二級供應商3萬余家，在網上采購的過程中，集團公司將統一招標的物資價格及往年實際采購價格掛在網上供下屬各公司參考，下屬公司根據地域及采購數量在網上平臺尋找相應的供應商并在網上執行采購。這樣不僅大大降低了采購成本，減少了對電話傳真等傳統通訊工具的依賴，提高了采購效率，而且在一定程度上減少了采購過程中的人為干擾因素，減少了暗箱操作的可能性。

四、結束語

綜上，中油吉林化建工程有限公司在采購管理的過程中有效的避免了采購實施過程中可能存在的漏洞，為公司提升競爭力節約成本打下了良好的基礎。與此同時，我們也會在今后的實踐中繼續探索尋求更加有效的采購管理方法與大家共享。

參考文獻

[1]劉紅波；基于戰略采購的供應商開發研究[D]；天津大學；2007年.

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一、加強我國企業采購管理的必要性

隨著市場經濟的不斷發展、技術的飛速進步、競爭的提高，采購已由單純的商品買賣發展成為一種可以成為為企業節約成本、為企業帶來利潤、提高企業效益的一種行為。采購戰略越來越受到企業的重視。所以企業加強采購戰略的不斷調整是不斷適應市場的需要。

（一）采購的價值地位

采購成本是企業成本中的主體和核心部分。在現實中，許多企業在控制成本時將大量的時間和精力放在不到總成本40%的企業管理費用及工資和福利上，而忽視了采購成本，其結果往往是事倍功半，收效甚微。所以說采購的價值地位是毋庸置疑的。

（二）采購的供應地位

采購從供應的角度來說，是供應鏈管理中“上游控制”的主要力量。企業為了謀取更多的利潤，都會盡最大的努力加快物料和信息的流動速度，這樣就需要牢牢的依靠采購的力量，最大限度的發揮供應商的作用，供應商提高物料供應的可靠性、靈活性、縮短產品的交貨時間在一定程度上可以改進企業的管理水平。

（三）采購的質量地位

產品的生命周期與采購品質量有著密切的關系。供應商上游質量控制得好，不僅可以為下游質量控制提供保障，通過采購將質量管理延伸到供應商是企業提升產品質量的體現。

二、優化現代采購管理提高企業競爭力

（一）選擇好供應商

對供應商的擇取十分關鍵，是企業采購物資的源頭與終點，與其適當的品質和期限，還有數量和價格息息相關。對供應商的選擇辦法有多種，需要對供應商的數量和品質十分了解，還有就是需要根據物資供應時間的緊急程度來決定，在中國，第一種是直觀判斷法，采用有經驗的采納工作者提出來的建議或是由采購人員直接來判斷，一般是針對非主要原材料的供應商。第二是招標的方法，由企業制定出招標的條件，由供應商來應標競爭，最后由企業決定，與應標資料最有利的供應商達成協議再簽合同。企業可以通過這樣的辦法廣而泛之的進行選擇，以此來獲取最有利的，價格最合適的物品資源。第三是協商辦法。企業自身先選擇出幾個認為比較優秀有利的供應商，與這幾個供應商分別協商，在決定供應商。如果采購的時間比較緊張，而投標的單位又很少，競爭程度也大大縮小，訂購物資規格與技術條件又比較復雜的時候，協商法優于招標法。第四是采購成本比較發，對各個供應商進行采購成本的計算，選擇成本較低的一家。

（二）構建適合企業長遠發展的采購組織形式

采購作為企業中的重要智能，需要一個優秀的采購組織，高層管理者必須加大支持力度，對于一個企業來說，其核心競爭力不管是服務還是銷售或者生產，對采購的成本管理與供應的源頭都與企業的核心競爭優勢與發展至關重要。所以，建立一個高效構架的采購組織，必須納為企業重要的戰略部署部分，需要投入多種精力與資源來設定采購組織，并給采購組一個積極而遠大的戰略目標。

（三）優化企業采購管理作業流程

業務流程效率對企業十分重要，直接影響著企業競爭力。傳統的采購業務流程致使一項業務需要很多時間才可完成，是由生產部分的管理職員設定，再到采購部門編制物資的采購計劃，通過多重的審核過后才可向供應商提出訂貨。流程繁瑣，中間環節過多，容易導致脫節、重復、致使效率偏低，在現代企業的高效運作要求下已經不再適用。在符合自身的企業戰略為前提的情況下，采用高效的信息技術作為支撐平臺，重組采購作業的流程可以提升采購作業效率。值得一提的是，企業需要有充足的認知，這是一項持續的改進作業流程，需要不斷的跟進更新。

（四）通過績效評估提高采購管理水平

專門用來監控采購部的工作職能，檢查其工作中的問題的采購績效評估，是一種檢驗采購部分的工作活動與企業的發展戰略及方向是否同步的辦法，可以有效的為個人或是企業提供評價與反饋，是企業改善采購行為的重要憑據。設定相應的績效評測標準要知道最大程度的職能績效并不是一定可以幫助企業達到總體的業務數值。績效考核需向總體戰略看齊，跳出只關注之職能考核的過去式，提升企業目標中采購活動的貢獻度。所以，企業要根據自身的具體目標來設立績效考核體制，將問題與考核有序的結合起來，才能進一步的提升績效。5在采購管理中應用供應鏈思想

供應鏈管理帶來了一種全新的管理模式，促進了企業之間的相互合作，實現了資源的最佳組合，使得資源在供應鏈上實現了最大化的采用。企業應在供應鏈的管理理念下來實施采購管理，不僅在成本上，在企業文化上也是一個很大的突破。

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附：G農藥化工有限公司是一家專門從事農藥產品的研發、生產和銷售的老牌廠商。G公司的采購模式比較原始，仍然處在與供應商詢比價格簽訂單階段，這與當今農藥行業注重供應鏈的利益分享及訂單快速反應的理念背道而馳，這種原始的采購模式已經嚴重不能滿足G公司的戰略發展要求，亟需變革。

G公司采購管理存在的問題

經過一個多月的走訪調查，筆者發現G農藥公司的采購模式可謂是極其傳統、簡單的，即其采購部一直沿襲以拉動采購的管理模式進行運作，圍繞確定采購需求、供應商詢價、議價、下訂單、跟蹤交期、收貨、付款等流程進行采購日常工作，其并未與現代供應鏈采購相融合，這種粗放式的采購體系已經不能跟上農藥行業的發展腳步，具體的問題有如下幾方面。

1.訂單的按時交貨率較低

在G農藥公司的供應商當中，很多供應商企業的管理者素質和文化水平比較低，他們的管理理念也較為落后，對需求方的交貨及時性、準確性以及對整個供應鏈運行效率的重要意義并未深刻理解。其次，供應商生產運作模式落后，致使在生產計劃、加工、運輸等任何一生產環節出現問題，導致無法保證交貨及時性。

2.多品種、小批量的生產模式使采購成本居高不下

G農藥公司在行業內已經成功運營了17年，它的產品線十分豐富，企業管理者依據各種訂單進行牽引，讓各部門進行配合，致使采購管理常進行小批量、多品種的采購工作，增加了采購人員的工作強度。這同時也對供應商交貨期提出了較為嚴格的時效性要求，造成供應商無法進行相應的預測和配送計劃，同時也會造成供應商多品種、小批量的送貨，使得相關系統成本增加（物流費、倉儲費、倉庫檢查、收料費用等），間接造成采購成本的增加，雙方在其中都沒得到好處，不利于農藥廠商與供應商間的戰略合作。

3.采購流程模糊，容易滋生腐敗

筆者深入調查G農藥公司的采購流程后發現，在營銷部下達采購訂單后，其公司采購部人員根據訂單需求，在SAP系統導出原材料需求，采購員再根據原材料需求與多家供應商議價確定供貨。在筆者調查過程中，發現G公司的采購分配管理流程并不明晰，采購分配比例由采購員確定。采購員按照供應商提供的價格、服務、交期等評判標準來分配采購比例，但主要評判還是以價格為主導。

每年的10月以后，農藥消費會進入傳統意義的“淡季”，對于供應商來說，在淡季里他們為了分攤固定成本而低價競單，在旺季供應商則會先滿足于利潤較高的客戶，導致交貨不及時或不接單，對G公司的生產齊套帶來非常大影響，同時也傷害雙方的戰略合作關系。另G公司并無制定物資采購比例的相關管理辦法，采購員分配訂單權限過大，極易滋生腐敗現象，增加了采購員跟供應商勾結串通的機會。

4.采購員的專業素養需要提升

在G農藥公司經常看到這樣的場景，采購部門的員工每天都看起來非常地忙碌，忙著處理繁雜的日常業務，這正是多品種、小批量的采購業務模式所導致的。G公司的采購員常常因為不熟悉業務知識、或是太忙碌而盲目地聽取供應商建議，導致采購成本增加，甚至對原材料特性及功能了解甚少，這樣的情況難以提升采購人員的管理水平。

5.采購信息系統落后

早晨八點半是G農藥公司采購部門開工的時刻，部門內的工作人員有條不紊地根據銷售部下達的生產訂單需求，在電腦系統中將原材料需求導出，針對每個生產訂單，采購員都必須手動制定原材料分配表。這對大型的生產企業來說，每天都有繁多的生產訂單要下達，采購員必須日復一日重復地做同一件事情，導致采購員整體效率降低，更無從在采購專業知識方面取得突破。

6.管理層不重視采購管理的戰略作用

許多農藥企業的管理者極其注重市場端的銷售工作，將銷售工作推到公司戰略的最高處，但他們往往忽視采購管理環節所帶來的重要影響力，他們認為銷售才是生產型企業的利源泉，只要做好了銷售，就能獲得利潤。這些管理者的想法是極其片面的，要知道采購部只要將采購成本下降1%，就可以給公司帶來5～8%的利潤增加，事實告訴我們采購管理就是向管理要利潤。所以采購、研發、銷售三者是企業實現戰略目標最為關鍵的因素，三者缺一不可，只有相互配合，才能發揮農藥產品在市場上的競爭力，增強公司的盈利能力。

7.呆滯原材料使企業遭受巨大損失

G公司采購部門根據生產計劃制定出的原材料需求，與多個供應商對所需原料展開詢價及議價工作，然后將原料份額對供應商進行分配和執行，最后跟進原料到廠的進度并及時將原料入庫，整個環節卻忽視了庫存管理。在G公司倉庫中，每年都有大量積壓原材料進行處置外賣，變現后取得收入僅為原值的50%，對公司增強盈利水平產生了巨大負面影響。

采購管理出現問題的原因

1.作為農藥行業的老牌廠商，G公司仍然沿用粗放的、原始的以銷定產的管理模式，即通過銷售部門確定客戶的需求匯總后，下訂單給采購組織進行生產活動。該公司缺乏銷售與運營計劃體系的協調，內部銷售部門、采購部門與生產部門缺乏有效的銜接跟溝通，無法提前做好與供應商的原材料預測計劃，往往會出現供應商無法按時按量交貨的情況。

2.G公司對采購的地位認識高度不夠。該公司認為采購主要職責就是保證采購價格低、為生產齊套保駕護航，但并未將采購部放到與營銷、研發部同等重要的位置。

3.采購管理流程制度缺乏系統性梳理，各業務部門缺乏有效的銜接。G公司在《采購分配管理辦法》《訂單需求預測管理辦法》等并未制定有效制度，給公司帶來諸如滋生腐敗、降低系統效率、產生大量積壓物資、交貨及時性降低、增加管理費用等問題和風險。

4.G公司各部門間缺乏及時的溝通，導致采購原材料過多，產生大量的積壓物資。分析其原因既有采購部門對于長周期原材料的過量采購，又有客戶訂單的變更或是取消訂單，造成積壓原材料的產生。歸根到底還是由于G公司內部各部門缺乏有效的銜接，缺少整體的協同性，導致公司蒙受巨大的經濟損失。

采購管理問題的解決對策

1.努力推進采購信息化建設

為了提升采購的工作效率，G農藥公司應積極地完善采購管理信息系統，這樣既能使企業管理更加科學和規范，同時也為廠商與供應商間搭建了高效、快捷的溝通平臺。

首先，引入SRM系統。SRM系統（供應商關系管理系統）的作用是通過信息化手段與供應商建立戰略合作關系，重新構建企業與供應商間新型的管理模式。該軟件能實現訂單管理、排程管理、對賬管理、供應商績效評估四大功能。訂單管理的功能可以實現農藥廠商采購訂單的網上、交流溝通，供應商也可以通過這套管理系統實現采購訂單的確認工作。排程管理功能同樣是將配送指令在網上，并積極指導供應商如何依據農藥廠商的生產計劃安排進行有序配送。對賬管理功能實現對賬數據、發票入賬情況的網上查詢。供應商績效評估則是對供應商技術能力、質量水平、交貨響應、成本狀況、合同執行情況這幾個關鍵方面進行綜合評估，也是對一個時間段雙方合作的情況進行評價，同時也是供應商引入或淘汰的判斷根據。借助這種先進的信息技術平臺，既節約了與供應商間的溝通成本、減少了信息傳遞失誤所帶來的損失，也讓信息傳遞更加及時有效。供應商可通過信息平臺及時了解其配送信息、配套產品質量反饋信息，達到信息傳遞透明化的目標，在節省傳真電話等費用的同時給供應商提供了公平、公正的競爭平臺。

其次，啟用供應商網上報價。據筆者長時間的調查發現，在G農藥公司的生產運營中，經常出現采購人員將采購價格泄露給供應商的這種情況發生，而供應商網上報價系統能有效保障供應商在公平的環境下競爭，打破了以郵件傳真等傳統的溝通方式，有效杜絕了價格泄露問題。傳統報價主要是通過郵件或傳真的方式參與報價，很可能會出現采購人員將其他原材料供應商報價告知行賄供應商，導致不公平競爭。在引入供應商網上報價系統后，采購人員只能在報價結束后才能在系統中查看價格，有效的控制內外部勾結風險，同時提高了農藥企業的運營效率、縮短了審批流程、降低了采購成本。

2.對不同類別供應商采取不同的采購策略

在農藥行業里，不同種類原材料的需求差異性較強，譬如說某些關鍵原材料的品質、交期重要，某些原材料的r格重要，而有些原料的交期較長等。若對于所有的原材料采用同樣的采購思路，必定不能滿足生產經營需求。

因此，G公司必須對原材料進行分析，明確不同原材料的各自特性，根據這些獨有特性進行分類分級，制定不同的采購策略。G公司通過原材料的價值量與供給風險兩個維度，可將原材料分為一般原材料、杠桿原材料、瓶頸原材料和關鍵原材料四種進行綜合分析。這四種原材料在供應商數量、市場供給的情況、采購金額、采購風險方面都有不同的特點，如下表所示：

對于瓶頸原材料的操作策略：主要還是控制缺貨帶來的運營風險，在價格方面不做過多要求隨行就市即可，同時加快推進采購部門尋找替代或可操作性方案，定期搜集其原廠的新技術和市場動態，開發新供應商，提前與供應商做好需求預測，配置適當安全庫存。

對于關鍵原材料的操作策略：主要控制原材料缺貨及原材料跌價帶來運營風險。抓住對方的利益訴求點，與供應商建立長遠的戰略合作關系策略，建立長效的共贏機制并在價格上爭取更多的資源。

對于杠桿原材料的操作策略：明確以供應原材料的質量、交貨及共同降低成本為主要訴求，保持與供應商緊密的合作關系。由于能滿足供應的供應商數量較多，供給情況也不太緊張，采購策略可將采購量集中到一家供應商。

對于一般性原材料的操作策略：這個類型的原材料主要集中在G公司的低值易耗品采購，采購部門應該采取定期搜集公司各部門需求，減少供應商數量，按特定的時點進行批量采購，增加采購數量，降低采購成本。但當供應商能力不足時，應適當引入新的供應商，以保障價格和交貨等方面的優勢，這樣可以幫助供應商之間形成良性的競爭。

3.完善采購人員的績效考核體系

正所謂“有規矩才能成方圓”，G農藥公司應積極地完善采購人員的績效考核體系，通過完善采購人員的績效考核體系，對采購人員實行定量考評。這樣能避免摻入主觀的感彩，客觀地將被考評者與既定的標準進行比較，也有利于針對不同的采購人員在工資、晉升上進行差別對待，讓采購人員激發學習業務、積極進取的上進心和維護企業利益的責任心，讓公司采購隊伍能在公平、上進的環境中得到逐步發展。其中采購人員績效考核應從二個維度出發：采購業績和供應商管理。上表為采購人員績效考核的指標。

考核的總得分為各項考核得分相加得出，G公司采購部門應每月對采購人員進行考核，年度考核結果根據月度考核進行加權平均，并按照考核結果進行排序，將考核等級分為A、B、C、D、E五類，其中A級占10%，B級占15%，C級占30%，D級占35%，E級占10%。根據考評結果對采購人員薪資調整、采購人員培訓、獎金發放提供客觀依據。

4.建立S&OP銷售運作組織

通過上文我們了解到，G農藥公司每年都會產生的大量積壓物資，給企業經營帶來了很大的資金損失，G公司亟需成立S&OP （Sales and operation plan）銷售與運作小組，更緊密的將各部門連接在一起，重新梳理銷售與運作間關系，加強各部門間協同，減少積壓物資的產生，減輕采購部門的按需采購與處理積壓物資難度。

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關鍵詞：小型房地產企業采購建筑管理

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

改革開放以來，房地產開發是市場經濟最活躍的元素。隨著改革的進一步深入，人民生活品質的提升，國家各種政策和管理的逐步完善，企業面臨著巨大的競爭壓力。

20多年來，隨著企業改制和經營責任的轉變，大量小型房地產開發企業，由于受到開發環境、人力資源和資金成本等因素的制約，為更好地生存和發展，應從公司自身管理出發，尋找符合社會進步和事物發展的客觀規律，從思路上轉變和制度上規范，從粗獷式經營型管理轉化為精細化的制度型管理。

1小型房地產開發企業建筑施工項目的采購內涵

房地產開發企業的采購也屬于采購范疇，但是又區別于一般意義上的采購。絕大多數房地產開發企業，在實際運作過程中，一直都將屬于采購范疇的工作內容分散于諸如前期、計劃、工程、材料等部門。從某種意義上來說，一般房地產開發企業所謂的采購是取用了采購含意中的部分內容。從管理和實際操作的過程來講，會帶來工作職能不清，工作范圍重疊，工作過程推諉，工作效率降低等不利因素。

1.1采購的定義。

采購是指通過交換獲取物料和服務的購買行為，為企業經營在合適的時間、地點、價格獲取質量、數量合適的資源。

采購的目標是“為企業經營獲取質量、數量合適的資源”；采購的手段是“通過在合適的時間、地點、價格進行交換”。本文研究的采購管理，將針對“采購的手段”進行探討。

1.2房地產企業采購的現狀。（崗位和職能）

由于我國社會發展的特殊性，絕大多數房地產企業脫胎于國有企業或事業單位。崗位的職能設置往往對應于政府管理部門。

在工作職能上，僅對實物的購買作為采購工作的主要目標；或局限于物料的獲取，即建筑材料的購置。對于服務性資料和商品的獲取，很多企業都未納入采購管理，而將其功能分置于前期、計劃等部門，完成諸如土地獲取，工程設計、施工隊伍的選擇等。

這種采購方式是在我國改革開放初期，以計劃經濟為主的情況下，適應當時的供需渠道和工作方式頁而產生的。

1.3小型房地產開發企業建筑施工項目采購的范疇。

實物物料的購買和服務的獲取都是采購行為，都應納入采購管理的范疇。

隨著時代的進步，社會的發展，政府工作思路的轉變以及企業的改制、上市和重組等變化，原先很多政府計劃經濟的工作方式，也逐漸轉變為市場經濟行為。這就要求房地產企業的經濟活動，也要適應市場經濟，符合市場運作的客觀規律，只有這樣才能在市場大潮中更好地生存和發展。

首先，實物物料和服務都是商品，都具備商品的價值和交換價值，體現了商品的勞動二重性。其次，它們的有償獲取，都計劃能為房地產企業帶來利潤。它們具備相同的價值屬性。第三，它們可以通過相同或近似的方式獲得，諸如拍賣、招投標等，這也都屬于商品購買的形式。第四，它們的采購過程，其實也是經濟合約的成立和履行過程。經過購買前的詢價，成立合約，履行合約和支付報酬，完成合約等步驟來進行。第五，它們都可以通過統一的管理制度和工作流程來規范和完成。第六，它們都需要經過相同的評估、審核階段，都可以建立相同性質的全過程的管理檔案。

由于土地資源對房地產企業有著非常特殊的重要性，它的獲取會由企業的決策部門直接制定方案和落實，一般不將其列入房地產企業采購管理范疇。

1.4小型房地產開發企業建筑施工項目采購的本質。

就是對在房地產開發全過程中，所有涉及到的設計、施工和建筑材料供應單位，進行質量、價格和履約時間的比較，以達到最優化過程這一目標。

能向房地產企業提供滿足其需求的建設服務和建材供應；

通過合適的方法采購，使每一筆資金都獲得最大化的價值；

進行精確地計劃安排，使每一次提供的建設服務和建筑材料都能準時到位；

與相關部門密切合作，保證房地產開發建設體系的順利運作；

在組織、人員、制度和流程方面提供管理上的保障，為采購服務。

1.5房地產企業采購的目標。

最終目標就是，用最優惠的成本，保證房地產企業建設項目及時、保質地完成計劃進度，并順利實現銷售。

這一最終目標，是由完成一系列各項分列的采購任務來實現的。如各種施工隊伍的選定，各類材料的購買，以及保障它們的質量符合設計要求，保證他們能準時進入施工現場等。

2小型房地產開發企業建筑施工項目采購管理

房地產企業的采購管理就是企業的管理者有效地利用人力、物力、財力、信息等資源，并通過決策、計劃、組織、領導、激勵和控制等職能，協調團隊的活動，達到獲取高質、價優和準時的建筑施工服務或建筑材料供應的管理過程。

2.1制度、流程管理

制定完善的管理制度、精細的管理流程和嚴格的監督審核機制是保證工程項目按時完成的前提條件。

2.1.1健全的組織機構

小型房地產開發企業，采購資金在開發成本中所占比例較高，且由于人力資源匱乏，采購工作應使用直線制的組織形式，明確歸屬最高管理者直接管轄。并做好崗位和權限的設置，制訂詳細的部門職責、崗位說明書與權責劃分表，建立嚴格的監督、審核審批機制和有效的績效考核措施。

2.1.2明確的管理制度

制訂、執行管理制度，是完成任務的重要保障。明確的管理制度是企業采購運作的行為準則。

2.1.3精細的管理流程

業務流程就是把一件工作的作業項目或工作環節清晰地表述出來的程序，重點是做好WBS（工作任務解構）。

2.1.4嚴格的監督、審核審批機制

企業的采購，根本上體現為人與人之間的交涉行為。實施嚴格的監督、審核審批機制，才能盡量減少營私舞弊等惡劣事件的發生。

2.1.5科學的績效考核

科學有效的績效考核，是發揮員工主觀能動性的強大武器，是采購行為充滿活力的有力保證，是采購業績獲得提高的關鍵因素。

2.2計劃管理

2.2.1了解政策、掌握規范。

房地產采購管理方面必須嚴格執行國家規定的相關政策法規。供貨商必須具備相應的資質。各種建材必須要實行質量備案，進場也必須由相關單位確認。

2.2.2制定采購規則和模式。

制定采購規則和內容；確定采購模式。

2.2.3掌握進度、編制和申報采購計劃

熟悉工程的進度要求，掌握現場的施工進度，提前編制和申報采購計劃，展開相應的采購工作。

2.3價格、成本、合約管理

2.3.1看懂預算、了解產品

需要初步具備預算員的能力，了解各種預算和報價清單。能否參照定額，參照那種定額，獨立費的確定等都會直接影響到價格和成本。

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[摘要]目前越來越多的企業重視企業戰略，很多企業不惜重金請咨詢公司為企業制定宏偉的企業戰略，然后很多企業的戰略并沒有達到預期的效果，究其原因，大多為戰略實施不力造成。本文的研究重點就是基于這樣的背景，通過對采購戰略的分析，具體研究了在現實背景下，采購戰略的實施基礎、實施內容和具體步驟。對國內企業在采購戰略的具體實施過程中提供參考依據。

關鍵詞：采購管理采購戰略供應商管理

雖然在經典的管理學理論中，改進供應鏈和物流管理是企業價值鏈一個有機的環節，但是這一點往往被市場的劇烈變化和競爭環境的惡化所淹沒，一方面過低的產品定價迫使采購部門因為單純的價格要求和供應商陷入曠日持久的討價還價，另一方面生產制造部門亟不可待地向采購部門索取原材料，根本不管成本的高低。企業的CEO如果不能意識到采購戰略的重要性，很容易在成本和利潤的矛盾中迷失自己的方向，陷入降價、裁員、再降價、再裁員的惡性循環。那么企業該如何重視采購戰略，在采購戰略方面應該采取哪些措施來發展采購戰略的作用，提升企業自身的競爭力，為了回答這些問題，先從采購戰略在企業戰略中的地位入手研究。

一、采購戰略的地位

為了研究采購戰略，先分析采購戰略在企業戰略中的位置。什么是企業戰略？從企業未來發展的角度來看，戰略表現為一種計劃（Plan），而從企業過去發展歷程的角度來看，戰略則表現為一種模式（Pattern）。如果從產業層次來看，戰略表現為一種定位（Position），而從企業層次來看，戰略則表現為一種觀念（Perspective）。一般說來，戰略計劃是由高層管理者組成的團隊制定的，它要回答如下的問題：組織開展什么樣的業務、在這些業務中如何分配資源、這些業務在什么地方開展、目標是什么。從企業戰略的定義可以看出，企業戰略處于一個比較高的層次。一般來說，在高層管理者制定了企業戰略之后，也就是確定了組織開展什么樣的業務，企業一般還要制定企業的業務戰略計劃，以保證開展的業務能夠成功。

在業務戰略制定后，企業針對業務戰略目標，就要開始制定職能層次的戰略，這些戰略包括采購戰略、營銷戰略、財務戰略、生產、會計、人力資源、客戶服務以及研發職能。職能層次的戰略回答的問題是：這一職能戰略如何幫助業務戰略和公司戰略的實現，采購管理的核心工作是圍繞公司的戰略計劃和生產計劃制定采購計劃。這就是根據企業層次的決策來確定采購的規模、區域，然后分配優先權、進度表、目標以及個人責任。

二、重視采購戰略的意義

在目前的企業采購中，采購的戰略地位并沒有得到重視，大多數企業采用的一般采購流程是，生產部門根據生產的需要填寫申購單，然后由行政部門審批后，交給采購部門。采購部門的責任就是根據申購單上填寫的內容，去找供應商。日常工作中采購部門的任務就是等待生產部門和其他物資需求部門的申購單，然后再到市場上去尋找。目前的市場對于大部分商品來說是買方是市場，因而從常規狀態下來看，采購部門的工作非常輕松，所以在國內很多公司，對于采購部門的重視程度遠不如銷售等其他部門。總認為采購部門是一個花錢的部門，采購工作很容易，在這樣的背景下，重視采購戰略的企業很少。

采購的作用真的如此不重要嗎？其實不然，雖然采購成本在不同行業中的比例是不同，但總體來說，采購成本是非常高的。根據有關數據統計，降低1%的采購成本相當于增加10%銷售額。把銷售額增加10%，對于一個成熟的市場來說，是很難的事情。但把采購成本降低1%，對于目前社會平均采購水平來說，確實非常容易做到的。這就要求企業把采購管理提升到戰略的高度，制定對應的采購戰略。

三、采購戰略的制定

1.采購戰略制定的基礎

在制定采購戰略的開始，公司需要重新評估賦予采購部門的使命。以往強調的單純的成本降低和質量的提高已經不能完全反映采購部門的價值。在一個要求管理精細化的新時代，對總體擁有成本（TCO，TotalCostoftheOwnership）的要求是最能反映客觀情況的指標，所以企業制定采購戰略也可以以TCO為目標來解決遇到的問題。

2.采購戰略的內容和實施步驟

根據一般企業的特點，采購戰略的主要包括三個方面內容，即資源戰略、供應商戰略以及采購控制戰略。針對資源戰略，TCO將成為核心得到重點運用。圍繞這個核心，企業將從發現機會、實現價值到保持成果并不斷發現機會的循環過程，這是整個價值采購的基礎。該過程中包含主要模塊是：進行支出費用的研究、部署跨部門的物料采購團隊、對供應市場和采購尋源進行分析、制定物料分類及分類戰略、采購尋價全過程和部署及實施分類物料戰略。

(1)資源戰略制定

在制定資源戰略的過程中，首先要對企業的采購物料進行分類，過于復雜的維度又會給物料分類造成一定的難度，可以將物料的一些主要的因素全面地歸納為兩個維度：風險和復雜度維度以及價值維度。前者涵蓋如下因素：采購一旦中斷對企業造成的影響，采購物料設計的成熟度和制造、服務、供應的復雜性，企業在采購該類物料方面的熟練程度以及供貨市場的市場供給能力、競爭性、進入壁壘、供應市場范圍、供應鏈復雜性等方面的因素。而價值維度體現的則是TCO和價格彈性。

采購物料細分模型以價值和風險兩個因素把企業采購物料分為4類：第一類物料是高風險和復雜度及高價值的，定義為核心物資，這類物資需要和少數關鍵供應商結成戰略性合作關系，實現TCO的優化；第二類是高風險和復雜度且低價值的物料，稱其為瓶頸類物料，在采購戰略實施過程中，對于瓶頸類物料有兩種解決辦法：一是與供應商形成戰略合作伙伴關系。但在對方的積極性不高時，盡量做一個好顧客，包括準時付款、經常性與對方溝通等措施。二是修改自己的需求，將瓶頸類產品轉化為其他物料；第三類是低風險和復雜度及高價值的物料，定義為杠桿型物料，杠桿類物料需要擴大尋源范圍，通過招標降低TCO；最后一類是低風險、簡單且低價值的物料，即常規類物料，這類物料可以通過標準化和自動化的采購流程簡化采購過程、降低采購成本，重點應該放在采購管理費用控制方面。(2)供應商戰略制定

對供貨商的管理是采購管理過程中一項重要工作。公司可以從希望與供應商建立關系類型的角度對潛在供應商進行評估。針對某一特定采購物資，公司能夠與供應商建立的關系類型是與該物資在采購物料細分模型中所處的位置相聯系的，該位置反映了公司所面臨的風險和支出水平。

對候選供應商，可以對之采用SWOT分析的方法，通過將一個供應商的優勢和劣勢企業的自身的優勢和劣勢相對比，公司可以了解雙方之間有哪些優勢和劣勢可以相互彌補。公司可以通過對雙方的相互關系進行分析，對于供應商之間的關系可能給公司帶來什么樣的市場機會或產生什么樣的威脅有一個總體的評價。

(3)采購控制戰略制定

再好的戰略都需要周密的計劃和執行。而采購的組織和人員，對于采購的績效考核，采購流程的精心設計都是保證有效管控的重要手段。此三者密不可分：采購戰略確定了一個企業合理的集分權采購組織結構，根據采購組織及管控模式確定適宜的采購崗位，制定清楚明確的

崗位說明書和采購職責描述，依據公司戰略和目標設立采購組織和個人的考核指標體系，才能保證戰略計劃有效實施。

首先，采購的主體是人，所以對采購人員的管理十分重要。僅僅砍價能力強的采購人員不一定是合格的采購人員。為了幫助采購人員更深入地了解TCO的概念和以TCO為核心的采購戰略，采購人員應當得到必要的培訓。從人員招聘、崗位培訓到采購文化的管理都必不可少，專業化的采購人員建設，也應當納入公司人力資源建設中來，并堅持成為一項重要的組成部分。

績效考核對于采購人員完成既定目標至關重要，有效的績效考核措施有利于既定目標的事項，相反不利的績效考核措施會挫傷員工的積極性。在制定績效考核指標時，首先需要確定出詳細的關鍵業績指標（KPI,KeyPerformanceIndicators），這些指標應當盡量標準化和量化，通過這些項目的推行可以對采購進行全面評估。同樣KPI還包括供應商的可靠性、每個物料類別的供應商數量、每個供應商類別的供應商數量。這些具體的KPI是可以量化并最終決定采購人員是得到獎勵還是懲罰，這種明確的目標保證對采購人員工作的指導。

四、結論

國內重視戰略的企業越來越多，甚至不惜重金請來外腦給企業制定戰略，結果卻不盡人意，主要是因為戰略執行不力，真正要想實現企業目標，還需要腳踏實地做出來，只有把企業戰略分解到操作層次，才能發揮戰略的作用。本文研究采購戰略具體實施計劃，在操作層次上實現企業戰略。通過靈活地運用TCO方法，具體實施企業采購戰略，提升企業的競爭力。

參考文獻:

篇6

在日常具體的采購業務活動中,必須建立考核采購人員的指標體系,對采購進行細化控制。采購考核指標體系一般可由以下指標組成:

1.銷售額指標。應根據不同商品銷售的特點來制定分類的商品銷售額指標比例值,但高低還與其他因素有關。考核的公平性、有效性較低。

2.商品結構指標。商品結構是體現業態特征和滿足目標顧客需求度的考核指標。如對一些便利店的商品結構統計發現,反映便利店業態特征的便利性商品只占8%,公司自有品牌商品占2%,其他商品則高達80%。為了改變這種商品結構,就要從指標上提高便利性商品和自有商品的比重,并進行考核。通過指標的制定和考核可同時達到兩個效果:第一,在經營的商品上業態特征更明顯。第二,高毛利的自有品牌商品比重上升,從而增強了競爭力和盈利能力。

3.毛利率指標。低毛利率商品加快流動;高毛利率商品加大銷售量,改善結構,并注意提高折扣率。考核的公平性、有效性適中。

4.庫存商品周轉天數指標。主要考核配送中心庫存商品和門店存貨的平均周轉天數。考核的公平性高、有效性適中。

5.商品有效銷售發生率指標。在超市中有的商品周轉率很低,但為了滿足消費者一次性購足的需要和選擇性需要,這些商品又不得不備,但如果庫存準備得不合理,損失就很大。商品有效銷售發生率就是考核配送中心檔案商品(檔案目錄)在門店POS機中的銷售發生率。如低于一定的發生率,說明這些商品為無效備貨,必須從目錄中刪除出去并進行庫存清理。考核的公平性適中、有效性高。

6.新商品引進率指標。考核采購人員的創新能力,對新的供貨商和新商品的開發能力。這個指標一般可根據業態的不同而分別設計。如便利店的顧客是新的消費潮流的創造者和追隨者,其新商品的引進力度就要大,一般一年可達60%～70%。當一年的引進比例確定后,要落實到每一個月,當月完不成下一個月必須補上。考核的公平性高、有效性高。

7.商品淘汰率指標。由于門店的賣場面積有限,又必須不斷更新結構,當新商品按照考核指標不斷引進時,就必須制定商品的淘汰率指標,一般商品淘汰率指標可比新商品引進率指標低10%左右,即每月低1%左右。考核的公平性高、有效性高。

8.通道利潤指標。超市向供貨商收取一定的通道費用只要是合理的就是允許的,但不能超過一定的限度,以致破壞了供商關系,偏離了超市經營的正確方向。客觀而言,在超市之間價格競爭之下,商品毛利率越來越低,在消化了營運費用之后,利潤趨向于零也不是不可能的。由此,通道利潤就成為一些超市的主要利潤來源,這種狀況在一些超市競爭激烈的地區已經發生。一般通道利潤可表現為進場費,上架費,專架費,促銷費等,對采購人員考核的通道利潤指標不應在整個考核指標體系中占很大比例。否則會把方向領偏。通道利潤指標應更多體現在采購合同與交易條件之中。考核的公平性高、有效性高。

通過對采購人員上述指標的設計與實施,在內部可以提升連鎖超市采購人員的工作積極性、主動性和創新性。從外部可以有效制約采購中的腐敗行為的發生,對控制采購成本,提高連鎖超市利潤水平,整體提升核心競爭力起到了關鍵作用。

二、采購績效考核內容

篇7

現將上半年主要工作情況總結如下：

一、上半年工作總結；

1、辦公寫作網繼續健全公司各項規章制度，進一步提高公司規范化運作水平；

在公司原有制度的基礎上，完善了《12小時工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采購管理制度》、《樣板房管理制度》、《員工餐廳管理制度》、《員工宿舍管理制度》等，涉及人、財、物的管理制度及規范性文件。

1.1自今年起，物業公司所有文件統一由人事行政部負責管理，實現了文件流程登記管理，保證文件傳批效率、對文件流程進行嚴格控制。并通過由人事行政部負責統一發放，加強了內部文件傳閱，及時傳遞信息的效率。

1.2在年初的計劃中，本應在三月對公司的制度及更新的部分進行一次整理和匯編，因各部門業務工作開展繁忙，重視度不足，完成速度未達預計效果。六月，集團人力資源部牽頭進行物業公司制度匯編，對各部門、各崗位提出了新的要求，目前完成了公司層面的制度及操作規范。并針對目前存在的執行力差、責任心不足、業務處理回應速度緩慢等問題，推出《24小時回復制度》、《小區巡查制度》、《投訴處理流程》、《員工禮貌禮儀標準》等提高服務水平的相關制度。

2、人事管理

2.1人員編制：

隨二期的驗收接管及又一城的介入，根據實際需要，人員編制進行了如下調整：

2.2人員招聘；

物業公司上半年通過報紙、網站、現場招聘會、職業介紹所等渠道，基本完成招聘任務。上半年人員異動情況如下：

備注：六月份因未結束，未納入統計范圍。

2.3人事費用

1-5月人事實發工資總表

2.31《保安員12小時工作制》

在增加二期安防崗位，不增加崗位編制的情況下，實施了《保安員12小時工作制》，對保安員的薪資進行了調整。試行兩個月以來，保安員基本能接受該項調整，部門人員流動率未出現異常。基本解決人員不足產生的空崗情況，并逐步消化了去年下半年積累的大量加班。

2.32有償服務提成制

隨二期入住率的提高，對有償服務的需求逐步增加。在不增加清潔人員的基礎上，試行安排休息的員工提供有償服務，并在有償服務收費中按....元/小時的標準，作為工資提成給員工。目的是減少加班時長、控制人工成本，同時提高員工工作的積極性。

2.4員工培訓

上半年新員工對《員工手冊》、公司制度培訓的覆蓋率100%，每周各部門開展的業務培訓平均1-2次，組織個別業務部門經理參加陽光團隊的拓展活動。在四月，組織了主管以上的員工前往....參觀，學習別人的管理經驗，找出自身不足。初步建立員工培訓檔案、培訓課程計劃及相關培訓資料等，計劃于下半年具體實施。培訓工作因一直缺乏專管人員，由部門內部兼任開展，存在培訓的內容比較單一、在組織上缺乏部門間的交叉培訓，未建立系統的培訓資料及操作規范文件等問題。這次各部門均完善了操作手冊，同時也為下半年的培訓工作建立了基礎。

2.5推行績效考核

在一月起保安部首先試行了《保安員績效考核辦法》，制定了保安員級別及相應的工資待遇標準。通過績效考核，調動員工不斷提高工作水平及自身素質的積極性，提供了晉級、調薪的機會。先后實施的績效考核部門有客服中心、車隊。

目前，績效考核的工作尚未全面覆蓋，推廣績效考核的力度和實效性未達到真正激勵員工積極性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：

1）工作目標不明確，未建立實際操作的規范。

2）管理人員流動性大，管理辦法亦經常改變。

3）從建立績效考核標準到考核結果的過程管理不足。

4）員工對績效考核的理解度、認同感有限。

3行政管理

3.1員工餐廳

3.11面對員工反映意見比較集中的員工餐廳，經過多次的意見調查，確定大部分員工的口味，在食品衛生、份量、菜式及用餐時間上，均根據各部門不同班次的需要及員工意見進行了調整。目前，員工滿意度基本達到95%以上。

3.12在五月份員工餐廳收支報告中，已實現包餐費用包含餐廳電費、每月人事費用當月工具、物料采購費用、夏季每周兩次的涼茶、糖水的所有費用，在員工滿意的基礎上合理降低成本。

3.2倉庫管理

3.21通過制定《物料驗收制度》、《采購管理制度》等，首先從物料驗收的環節開始嚴格控制物料的品質，增加了由業務部門派人協助驗貨的環節，減少不合格品的發生。其次，加大倉庫對物料的管理職責，在采購物料的價格、品質上，與歷史價格、原用物料品質進行對比，嚴格把關，不合格的一律予以退貨處理。

3.22為配合財務部做好費用劃撥的工作，工程物料的使用在月度盤點表中做到每一件物料清晰列明用在何處，費用所屬。

3.24增加了樣板房物品的管理，聯合材料部進行了徹底的核對，對遺失、錯帳、損壞等情況進行了清點。在多次的樣板房搬遷中，倉庫參與物品的打包、清點、交接、存放等工作，彌補了以前樣板房物品清單不完整的現象。在上半年集團財務部聯合進行的資產盤點中，行政、工程倉庫均做到了帳貨相符。

3.3車隊管理

3.31根據上半年車隊被投訴的主要原因及存在問題，制訂了《司機獎懲條例》，以季度的形式進行考核，并推出安全駕駛獎。對業主提出投訴的司機，給予懲罰，并由司機本人向業主進行解釋和道歉，提高司機對服務規范的重視。

3.32上半年，逐漸有業主提出有償用車服務的需求，有租車及租司機兩種。為規范操作，制訂了有償服務標準，在不影響正常運行的情況下，均滿足業主的需求，服務創收。

3.4采購管理

在上半年的采購工作中，提高采購的計劃性，基本完成各部門的采購工作，及時核價。虛心向業務部門學習商品知識，在大批量不確定質量價格的采購中，聯合業務部門的主管及材料部同時到采購市場定品質及價格標準。完成了上半年工程物料供應商評估，并根據業務部門的推薦，采用了新的物料供應商，在價格上有所降低。

3.5樣板房管理

自一月份起，人事行政部正式接管樣板房，在清潔組操作規范原有的基礎上，重新制定了《樣板房管理制度》及清潔衛生標準，對樣板房的員工按清潔標準進行了全面培訓，將樣板房物品的保管責任落實到個人。接管半年以來，僅遺失兩件小裝飾物件。主動與營銷部門溝通，征詢樣板房需要改進的問題，及時調整，積極配合。

3.6積極配合業務部門

3.61煤氣配送

針對小區煤氣配送量逐步增加的情況，原配送方式是由行政部負責煤氣配送、保安員負責送到業主家中。存在耗費人力、物力及存放煤氣的安全性問題。現與振戎煤氣股份公司重新簽訂了配送協議，由煤氣公司負責24小時內直接配送上門，減低人力、物力的投入，解決了煤氣儲備的存放問題，提高服務效率。

3.62小區垃圾清理

原清運方式是綠化垃圾與生活垃圾分別由村民及環衛站進行處理，存在清理不及時、費用偏高的現象。現經過調整，綠化垃圾采取運到三期偏僻地點自然腐化，生活垃圾經過重新協議，基本解決了目前的垃圾清運問題，已達到降低成本的目的。

3.7年度先進員工評選

根據去年員工的實際工作表現，組織了年度先進員工的評選工作，并通過由各部門經理

參加的專題會議，確定和選出18名年度先進員工，并給予了表彰和獎勵。

3.8組織20**年年度春茗活動

于4月，組織物業公司的年度春茗活動，總結去年工作中存在的問題，傳達集團二六年發展綱要的精神，同時明確今年的發展目標。會后，組織了員工卡拉OK及燒烤活動。

二、工作中存在的問題：

1、目標管理責任的落實：

目前，各部門僅根據自己的工作計劃開展工作，沒有一個明確、統一的管理目標及責任人的落實。在工作開展的過程中，目標的實現與實際結果存在差距，做了大量的工作但看不到成績。如明確的工作指標下達，管理費收費率、員工培訓合格率、滿意度等都未能落實到人。

跟進措施：通過審核部門年度目標，以部門經理簽訂目標管理責任書的形式，明確績效考核指標，及時根據實際情況進行調整，控制日常工作方向的正確性，以達到一個共同的目標。

2、管理思想的隨意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫傷員工積極性，降低滿意度，組織團隊精神減弱，凝聚力降低。

跟進措施：從基礎建設做起，通過制度的建立，針對事情的處理建立規范的操作模式，不因人而異。加強中層管理人員的培訓，建立領導威信，加強日常管理的規范化，減少隨意性及個性化。

3、監督機制未做到細處，目前巡查的范圍，僅限于員工儀表、考勤、員工餐廳、小區環境巡查等，監督的力度和實效都有待提高。

跟進措施：將巡查、監督工作提升為制度的形式進行落實，將范圍擴大，對投訴處理、服務態度、工作效率、培訓考核、招聘及時率、設備維護等，均作為巡查范圍，提高部門經理對該項工作的重視程度。

4、溝通渠道單一：

1）與員工的溝通：

目前，與員工溝通的渠道主要來自員工意見調查表及個別員工異動面談，方式比較單一，與員工直接面談的覆蓋率不高。不了解員工的真實想法，部分工作將失去實效。

跟進措施：建立員工面談機制，在入職、異動面談的基礎上，增加員工定期面談計劃，建立員工面談記錄，定期進行匯總和分析。了解員工在工作、生活中存在的問題，重視員工意見并及時解決。

篇8

現將上半年主要工作情況總結如下：

一、上半年工作總結；

1辦公寫作網繼續健全公司各項規章制度，進一步提高公司規范化運作水平；

在公司原有制度的基礎上，完善了《12小時工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采購管理制度》、《樣板房管理制度》、《員工餐廳管理制度》、《員工宿舍管理制度》等，涉及人、財、物的管理制度及規范性文件。

1.1 自今年起，物業公司所有文件統一由人事行政部負責管理，實現了文件流程登記管理，保證文件傳批效率、對文件流程進行嚴格控制。并通過由人事行政部負責統一發放，加強了內部文件傳閱，及時傳遞信息的效率。

1.2 在年初的計劃中，本應在三月對公司的制度及更新的部分進行一次整理和匯編，因各部門業務工作開展繁忙，重視度不足，完成速度未達預計效果。六月，集團人力資源部牽頭進行物業公司制度匯編，對各部門、各崗位提出了新的要求，目前完成了公司層面的制度及操作規范。并針對目前存在的執行力差、責任心不足、業務處理回應速度緩慢等問題，推出《24小時回復制度》、《小區巡查制度》、《投訴處理流程》、《員工禮貌禮儀標準》等提高服務水平的相關制度。

2 人事管理

2.1 人員編制：

隨二期的驗收接管及又一城的介入，根據實際需要，人員編制進行了如下調整：

2.2 人員招聘；

物業公司上半年通過報紙、網站、現場招聘會、職業介紹所等渠道，基本完成招聘任務。上半年人員異動情況如下：

備注：六月份因未結束，未納入統計范圍。

2.3 人事費用

1-5月人事實發工資總表

2.31 《保安員12小時工作制》

在增加二期安防崗位，不增加崗位編制的情況下，實施了《保安員12小時工作制》，對保安員的薪資進行了調整。試行兩個月以來，保安員基本能接受該項調整，部門人員流動率未出現異常。基本解決人員不足產生的空崗情況，并逐步消化了去年下半年積累的大量加班。

2.32 有償服務提成制

隨二期入住率的提高，對有償服務的需求逐步增加。在不增加清潔人員的基礎上，試行安排休息的員工提供有償服務，并在有償服務收費中按....元/小時的標準，作為工資提成給員工。目的是減少加班時長、控制人工成本，同時提高員工工作的積極性。

2.4 員工培訓

上半年新員工對《員工手冊》、公司制度培訓的覆蓋率100%，每周各部門開展的業務培訓平均1-2次，組織個別業務部門經理參加陽光團隊的拓展活動。在四月，組織了主管以上的員工前往....參觀，學習別人的管理經驗，找出自身不足。初步建立員工培訓檔案、培訓課程計劃及相關培訓資料等，計劃于下半年具體實施。培訓工作因一直缺乏專管人員，由部門內部兼任開展，存在培訓的內容比較單一、在組織上缺乏部門間的交叉培訓，未建立系統的培訓資料及操作規范文件等問題。這次各部門均完善了操作手冊，同時也為下半年的培訓工作建立了基礎。

2.5 推行績效考核

在一月起保安部首先試行了《保安員績效考核辦法》，制定了保安員級別及相應的工資待遇標準。通過績效考核，調動員工不斷提高工作水平及自身素質的積極性，提供了晉級、調薪的機會。先后實施的績效考核部門有客服中心、車隊。

目前，績效考核的工作尚未全面覆蓋， 推廣績效考核的力度和實效性未達到真正激勵員工積極性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：1）工作目標不明確，未建立實際操作的規范。2）管理人員流動性大，管理辦法亦經常改變。3）從建立績效考核標準到考核結果的過程管理不足。4）員工對績效考核的理解度、認同感有限。

3 行政管理

3.1 員工餐廳

3.11 面對員工反映意見比較集中的員工餐廳，經過多次的意見調查，確定大部分員工的口味，在食品衛生、份量、菜式及用餐時間上，均根據各部門不同班次的需要及員工意見進行了調整。目前，員工滿意度基本達到95%以上。

3.12 在五月份員工餐廳收支報告中，已實現包餐費用包含餐廳電費、每月人事費用當月工具、物料采購費用、夏季每周兩次的涼茶、糖水的所有費用，在員工滿意的基礎上合理降低成本。

3.2 倉庫管理

3.21 通過制定《物料驗收制度》、《采購管理制度》等，首先從物料驗收的環節開始嚴格控制物料的品質，增加了由業務部門派人協助驗貨的環節，減少不合格品的發生。其次，加大倉庫對物料的管理職責，在采購物料的價格、品質上，與歷史價格、原用物料品質進行對比，嚴格把關，不合格的一律予以退貨處理。

3.22 為配合財務部做好費用劃撥的工作，工程物料的使用在月度盤點表中做到每一件物料清晰列明用在何處，費用所屬。

3.24 增加了樣板房物品的管理，聯合材料部進行了徹底的核對，對遺失、錯帳、損壞等情況進行了清點。在多次的樣板房搬遷中，倉庫參與物品的打包、清點、交接、存放等工作，彌補了以前樣板房物品清單不完整的現象。在上半年集團財務部聯合進行的資產盤點中，行政、工程倉庫均做到了帳貨相符。

3.3 車隊管理

3.31 根據上半年車隊被投訴的主要原因及存在問題，制訂了《司機獎懲條例》，以季度的形式進行考核，并推出安全駕駛獎。對業主提出投訴的司機，給予懲罰，并由司機本人向業主進行解釋和道歉，提高司機對服務規范的重視。

3.32 上半年，逐漸有業主提出有償用車服務的需求，有租車及租司機兩種。為規范操作，制訂了有償服務標準，在不影響正常運行的情況下，均滿足業主的需求，服務創收。

3.4 采購管理

在上半年的采購工作中，提高采購的計劃性，基本完成各部門的采購工作，及時核價。虛心向業務部門學習商品知識，在大批量不確定質量價格的采購中，聯合業務部門的主管及材料部同時到采購市場定品質及價格標準。完成了上半年工程物料供應商評估，并根據業務部門的推薦，采用了新的物料供應商，在價格上有所降低。

3.5 樣板房管理

自一月份起，人事行政部正式接管樣板房，在清潔組操作規范原有的基礎上，重新制定了《樣板房管理制度》及清潔衛生標準，對樣板房的員工按清潔標準進行了全面培訓，將樣板房物品的保管責任落實到個人。接管半年以來，僅遺失兩件小裝飾物件。主動與營銷部門溝通，征詢樣板房需要改進的問題，及時調整，積極配合。

3.6 積極配合業務部門

3.61 煤氣配送

針對小區煤氣配送量逐步增加的情況，原配送方式是由行政部負責煤氣配送、保安員負責送到業主家中。存在耗費人力、物力及存放煤氣的安全性問題。現與振戎煤氣股份公司重新簽訂了配送協議，由煤氣公司負責24小時內直接配送上門，減低人力、物力的投入，解決了煤氣儲備的存放問題，提高服務效率。

3.62 小區垃圾清理

原清運方式是綠化垃圾與生活垃圾分別由村民及環衛站進行處理，存在清理不及時、費用偏高的現象。現經過調整，綠化垃圾采取運到三期偏僻地點自然腐化，生活垃圾經過重新協議，基本解決了目前的垃圾清運問題，已達到降低成本的目的。

3.7 年度先進員工評選

根據去年員工的實際工作表現，組織了年度先進員工的評選工作，并通過由各部門經理

參加的專題會議，確定和選出18名年度先進員工，并給予了表彰和獎勵。

3.8 組織20**年年度春茗活動

于4月，組織物業公司的年度春茗活動，總結去年工作中存在的問題，傳達集團二六年發展綱要的精神，同時明確今年的發展目標。會后，組織了員工卡拉ok及燒烤活動。

二、工作中存在的問題：

1 目標管理責任的落實：

目前，各部門僅根據自己的工作計劃開展工作，沒有一個明確、統一的管理目標及責任人的落實。在工作開展的過程中，目標的實現與實際結果存在差距，做了大量的工作但看不到成績。如明確的工作指標下達，管理費收費率、員工培訓合格率、滿意度等都未能落實到人。

跟進措施：通過審核部門年度目標，以部門經理簽訂目標管理責任書的形式，明確績效考核指標，及時根據實際情況進行調整，控制日常工作方向的正確性，以達到一個共同的目標。

2 管理思想的隨意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫傷員工積極性，降低滿意度，組織團隊精神減弱，凝聚力降低。

跟進措施：從基礎建設做起，通過制度的建立，針對事情的處理建立規范的操作模式，不因人而異。加強中層管理人員的培訓，建立領導威信，加強日常管理的規范化，減少隨意性及個性化。

3 監督機制未做到細處，目前巡查的范圍，僅限于員工儀表、考勤、員工餐廳、小區環境巡查等，監督的力度和實效都有待提高。

跟進措施：將巡查、監督工作提升為制度的形式進行落實，將范圍擴大，對投訴處理、服務態度、工作效率、培訓考核、招聘及時率、設備維護等，均作為巡查范圍，提高部門經理對該項工作的重視程度。

4 溝通渠道單一：

1）與員工的溝通：

目前，與員工溝通的渠道主要來自員工意見調查表及個別員工異動面談，方式比較單一，與員工直接面談的覆蓋率不高。不了解員工的真實想法，部分工作將失去實效。

跟進措施：建立員工面談機制，在入職、異動面談的基礎上，增加員工定期面談計劃，建立員工面談記錄，定期進行匯總和分析。了解員工在工作、生活中存在的問題，重視員工意見并及時解決。

2）與業主的溝通：

在日常的工作中，未建立起物業公司與業主之間一個良好的宣傳渠道，物業公司日常工作的進度，所做的努力，未能使業主了解，得不到業主充分的支持和相互間的協助。

跟進措施：加強社區文化的營造和建設，增設固定的方式，將物業公司最近的工作動向、進度成果、熱點話題、發展商舉措等定時向住戶宣傳。加強相互間的了解，以贏得支持和認可。建立多種直接交流的方式，培養相互間的信任度，為建立良好的小區生活環境這一共同目標出謀劃策。

5 員工激勵：

員工中普遍存在干好干壞一個樣的心態，嚴重影響到工作的執行力度和服務水平。

跟進措施：在績效考核工作開展的基礎上，對獲得服務之星的員工給予充分的肯定和表彰。通過照片上墻、業績公布、獎金獎勵、出外旅游等，精神與物質鼓勵相結合的方式，充分激勵全體員工爭當先進，鼓舞士氣。

三、下半年工作計劃：

1 制度化管理；

計劃于七月份，在物業公司全面開展規范化操作的活動，將匯編后的制度進行試行并及時對出現的問題跟進修正。建立一套屬于君華物業自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服務質量，將制度從書面形式進入到實際工作中。

2 績效考核的推廣：

配合整個集團人力資源部的工作規劃，七月份組織完成全面績效考核的方案，落實管理目標，通過績效管理，從根本上調動員工的積極性，創造雙贏的局面，推動物業公司的服務和效益。

制訂“服務之星”評選、獎勵方案，充分激勵和認可工作優秀的員工。，

3 提高員工素質，建立培訓系統管理

制定實施培訓規范及培訓系統資料，通過不同環節培訓，提高全體員工的素質。完善員工培訓檔案，考核、抽查記錄等，將培訓作為各部門一項重要工作。于九月完成新的操作規范、考核標準的第一輪培訓，做到初級培訓、基礎培訓、操作規范培訓覆蓋率100%，培訓合格率95%。

4 提高工作效率與工作質量

充分發揮監督機制，有計劃地執行工作巡查制度，重點抓工作的落實與回復。實行普通工作24小時回復制、重點工作12小時回復制及緊急工作2小時回復制。將回復的時效與完成情況作為員工績效考核的重要指標，從而提高整個物業公司的辦事效率。

5 建立良好溝通：

5.1 組織季刊的文稿，以季度的形式向業主匯報物業公司的工作與成果，小區設備設施的維護狀況及業主關心的熱點話題分析等。

5.2 制定與員工溝通面談的計劃，在一定周期內與員工全面溝通，建立員工面談記錄，及時解決員工的生活問題。

6 員工活動

篇9

一、辦公環境的精益管理

一直見到有公司在辦公管理中提倡節約，提倡各種節能方式，但因為缺乏制度化的管理，到后來也就流于形式，不了了之。

辦公室精益管理其實包括很多方面，舉個最簡單的例子，比如辦公室電源的管理，既是公司行政的工作內容，又是員工管理工作的重要內容。很多公司的管理者要么認為無足輕重，要么是知道浪費嚴重，卻又懶得管，或者不知道怎么管，雷聲大雨點小的搞次運動也就過去了。

在公司里常常會看到復印機、打印機、碎紙機、辦公工位電源甚至飲水機電源等常年處于開啟狀態，好點的會自動進入休眠節電狀態，差點的就成了常年處于耗電狀態。這個能耗是驚人的。常年累積下來，視辦公面積的大小和辦公設備的多少，每年浪費的能源姑且不計，浪費的支出也是幾萬、十幾萬不等。

如果上述支出轉化成企業收入的純利潤的話，估計沒有幾百萬的毛收入是賺不出這個利潤的。

怎么才能做好辦公硬件的精益管理呢？

見效最快、效用最長久的莫過于建立辦公室精益管理制度。

以某香港上市的金融公司為例，該公司因員工數量多，辦公場所分散（滬市金融區三個5A級寫字樓都有它的專屬樓層，分布在全國各地還有十幾個辦事處），精益管理做的相當到位，通過實施精益管理，現在每年的行政辦公費用比精益管理實施之前節省了近30%。那么它是如何做到的呢？

首先是運用SMART法則，把日常辦公環境管理分解成可量化、易執行的幾個關鍵指標，制定行政工作的精益管理工作的KPI指標，設立可行的年度績效考核計劃。

其次，建立目標后，嚴格執行。每天固定兩次的辦公環境巡檢，做到上班前、下班后的電器、電源檢查、關閉工作納入行政工作內容中；做到每天下班前把電器、電源關閉，第二天的上崗檢查，既要記錄前一天的電源管理狀況，也要把當天的電器提前打開，供員工一上班即可正常使用。通過不同班組員工的交接監督，有效提高管理制度的執行效率。

再次，有了目標，有了制度，通過每年的績效考核認真對待。每年的年終績效考核，是把年度的工作指標和執行情況檢驗的最佳時機。制度的合理性和執行力度，是年終績效考核的重要考量因素。績效考核的結果直接影響到年終獎金的發放水平和來年的崗級晉升，是最有力的經濟武器。

有制度、有執行、有檢查、有考核，何愁精益管理工作不到位？

二、企業采購的精益管理

由小及大，講了辦公行政工作的精益管理，就要再講公司日常管理工作中比較容易出問題、不精益的幾個環節，比如公司的采購。有的公司就因為采購管理制度不到位，為了避免出現交易黑幕或員工瀆職，甚至每年都會更換采購部員工――貌似嚴格，其實是對人力的極大浪費和不尊重，對部分遵紀守法、維護公司利益的員工更是明顯不公。

在精益管理和公司內部稽核方面做的比較好的首推世界五百強的幾家外企，他們的自查、自糾工作做的十分到位，有一套完善的機制和完全獨立的稽核機構。

以采購為例，精益管理的缺失帶來的直接后果是什么呢？是公司資產的隱形流失，是公司花了大價錢，卻買不到員工能享受的對等質量的服務。

日常采購的制度化管理、引入競標機制，既是對公司的精益管理也是對采購部員工的保護。

以某大型金融上市公司為例，該公司每年都會采購大量的某世界名牌拉桿箱作為新員工的轉正禮物和入司三年慶的禮物之一。該品牌的箱子采購量驚人，當然其他方面也很驚人。比如多年來采購價格在品牌價格一調再調的形勢下從未有過大的變動，表現出驚人的穩定性；再比如當拉桿箱的流行版式已經從兩輪滾動變成四輪多向調節，該拉桿箱仍然維持兩輪的堅定面孔，并且采購價遠遠高于四輪箱子的市場零售價格。

這是很奇怪的事情。其他的姑且不論，單就該公司的供應商管理和內部稽核制度來說，這是相當不精益的。企業為了滿足大量公司員工的業務出差需要，能為員工準備名牌優質拉桿箱作為員工福利之一，首先是公司有員工至上的意識，其次是公司具備相當的經濟實力。政策是好政策，可千萬別被歪嘴和尚念歪了經，好心辦壞事。

精益管理的重要性在這里就能體現出來。

在這個環節，怎樣才是真正的精益管理？

精益就是要建立嚴格的采購管理機制，構建嚴密的采購監督機制，適當的時候，要引入獨立第三方作為相關行為的牽制方和監管方，要學習、引進、建立嚴格的采購管理系統、供應商管理機制。

以該公司為例，首先要建立一個清晰、嚴格的采購工作流程和三人以上的采購招標團隊。

作為一個國際化的大公司，每年的員工福利采購量是驚人的，這樣的采購量，至少要有一個基本的多家供應商詢比價過程：

同一品牌的不同供貨商的詢價比價，同類貨品不同品牌的供應商詢價比價――詢價比價過程公開、透明，信息明朗，每一次采購都要形成清晰的采購過程留痕報告。這既是對公司財產的保護，更是對從事相關工作員工的長遠保護。利益面前難免有立場不穩的情況發生，用嚴密的制度來規避相關的風險，提醒員工違法、違規的后果，是極其重要而且急迫的。

其次，要建立有執行力、嚴格的稽核制度。

公司的任何經濟行為，事前規范、事中管控、事后查驗，都需要稽核部門的全方位介入。

上述舉例的公司在后勤采購和稽核工作上都是嚴重的漏洞的：后勤采購無管理，稽核工作流于形式，這是該公司嚴重的失分之處。

那么，如何才能真正發揮稽核的作用呢？說起來很簡單，那就是把稽核部建設成為一個獨立于公司各個執行事業部之外的監管部門，稽核部的每一個人都不應該是終身制，而是從各個職能部門抽調上來的、精通業務的骨干員工甚至是高層管理者，任期一年到三年不等。稽核工作完成后，回到原部門也有相當的職位在虛位以待，解除稽核部員工的后顧之憂。

因為他們都有在不同部門、不同崗位的豐富工作經驗，對于在稽核每一項目中出現或可能出現的風險或潛在危險都有相當的遇見性。

事前的風險提示做到位，任何不符合公司利益的項目或舉動，都有一票否決權。

不同部門、不同項目的事后隨機抽檢，一定要做到嚴格檢查、嚴密組織，一旦發現問題，嚴肅處理，絕不心慈手軟。

稽核部的好處還遠不止這些。除了防范風險之外，通過抽調、輪換的這些公司骨干，把公司對任何瀆職行為的打擊力度和態度潛移默化到位，無形中減少了企業員工的違規行為和違規次數。

用稽核制度管控公司的采購行為、市場項目，有百利而無一害，值得任何有志于做長遠考慮的企業認真學習，認真管理。

以該上市公司的管控體系為例，至少這個采購行為不能是由某一個單獨的人自說自話，搞了一堆報價單，做了一通稀里糊涂的比價后就直接拍板決定，而是應當有個嚴密的機制，有個嚴謹的、可以允許不同聲音存在的團隊一起做這個事情，科學的、合理的來做這件事，把它做好，做到實處。

再算一個簡單的經濟賬，實行了采購管理的精益，就相當于每年多收入幾百萬、上千萬的合同；每年節省的費用，就是公司的純利潤，那是上百萬的利潤呢。

三、人才的精益管理

說了物，講了事，現在該談談人的精益管理。

說到底，人的精益管理才是最大的精益管理。公司事、企業事，靠的就是人的管理，人的做事。只有人才管理精益了，其他的才能跟著精益到位，否則一切都是空談。

人才是有階段性和區域性的。在某個發展階段里他是人才，過了這個階段可能他就不是人才，反而會成為企業發展的桎栲；在A崗位他是人才，換成B崗位，他可能就是個庸才。讓合適的人在合適的階段、合適的崗位做合適的事，這才是最大的精益。

仍以某大型金融上市公司為例，公司的高層管理者是認同企業的精益管理的，也深刻認識到人才的階段性和局限性，在大大小小的公司例會上也不止一次的提出過相關的論點和思路。然而，知道和做到又是兩回事。

作為企業的領導，一定要清楚的知道，自己的下屬哪個是將才，哪個是帥才。自視甚高、眼高手低的人多了去，要懂得取舍。有些人是跟著自己闖關東的老部下，不忍割舍，將就其位。于是其領導下的某部門、某崗位就出現員工流失率特別高的情形，也出現了種種上述怪現象。有管理，不精益；有思想，無行動。

作為企業的高層管理者，一定要清楚的知道，企業培養一名員工，招聘成本是多少，培養成本是多少，把他轉化成人力資本又要耗費多少成本，這樣才會對企業流失的員工率有一個清楚的認識；然后對流失的原因，要有個深層的認識：

是員工的什么需求沒得到滿足引起的離職？

被動淘汰的員工，也要看一下，是員工自身的原因還是團隊的原因，還是領隊的原因？更有甚者，是不是在招聘環節就出了問題，才導致人崗的不匹配？

對于公司的每一個員工，都要把他們視為公司的寶貴資產。對他們仔細甄別，善加利用，才不會造成人才的浪費和人力的閑置。

這個環節的精益管理，既要有人力資源部門的工作到位，也要公司管理者對下屬、對公司員工的深刻了解和隨時關懷到位。要做到不能輕易的招聘員工，更不能輕易對待離職的員工。任何一個職位的聘用和員工的晉升，都要做到確實能力和崗級相匹配才能入位，不能將就其職。

精益管理的精髓就是：“人盡其才，物盡其用。”短短八個字，卻是知易行難；看似簡單，真的做起來，相差的何止是萬水千山。

篇10

過去的一年，綜合辦公室在公司領導的關心和幫助下，在全體員工的不懈努力下，各項工作有了一定的進展，為09年工作奠定了基礎，創造了良好的條件。為了總結經驗、尋找差距，促進部門各項工作再上一個臺階，現將2009年工作總結匯報如下。

一、綜合辦公室行政管理工作：

1、認真做好綜合辦公室的文件整理工作

2009年1月至11月，按照公司要求擬定綜合性文件、報告96份；整理對外發文167份；整理外部收文125份，綜合辦公室已認真做好相關文件的收、發、登記、分發、文件和督辦工作，以及對文件資料的整理存檔工作。

2、協助公司領導，完善公司制度

根據公司運行工作實際，協助公司領導相繼完善了《規章制度匯編》、《員工手冊》等規章制度。通過這些制度，規范了公司員工的行為，增加了員工的責任心。

3、完成公司資產變更、年審工商登記、組織機構代碼證、資質證書等工作

由于公司發展需要，資產變更故需進行變更工商登記。于2009年6月5日順利完成工商登記和組織機構代碼證變更工作，為公司順利經營打下基礎。于2009年9月完成資質證書變更工作，為公司順利發展打下基礎。

4、順利完成各項會議、接待工作

對在公司召開的會議，會前做好簽到本、茶水、椅子、會議通知、車輛接送等各項準備工作，保證會議按時召開。會后完成記錄報總經理室。對在公司外召開的會議及接待，及時按照通知要求做好酒店、車輛等預定工作，并做好相關費用的結算工作。

5、組織安排各項活動

09年綜合辦公室組織安排了各種形式的活動，得到了各部門、項目部的支持。元月份組織各部門、項目部員工參加抗雪救災活動；4月份在指揮部領導下組織了公司團員參加了植物認養活動；5月份起組織全體員工向地震災區捐款的活動，三次募捐共籌得善款一萬三千余元，物資若干；6月份組織員工參加迎奧運火炬方隊，為奧運圣火在合肥的順利傳遞貢獻了自己的力量，同期，組織各項目員工開展“從細節入手，提高服務質量”大討論活動。

二、綜合辦公室人事管理工作

1、根據需要，及時做好人員招聘及現有人員潛力開發工作

人員招聘是綜合辦公室人事管理工作中的重點，09年隨著政務區各項配套設施的建成，物業基層人員處于一人難求的局面，為打破僵局，綜合辦公室采用多元化招聘手段，與勞務公司簽訂基層員工用工協議；與周邊街道辦事處聯系輸送街道轄區內適齡人員。2月份，公司順利接管天鵝湖畔小區，綜合辦公室迎難而上，高效、及時的完成了小區基本人員配置。截止11月份，公司目前在崗人員941人。

人力資源的招聘與配置，不單純是開幾場招聘會如此簡單。要按照既定組織架構和各部門各職位工作分析來招聘人才滿足公司運營需求。也就是說，盡可能地節約人力成本，盡可能地使人盡其才，并保證組織高效運轉是人力資源的配置原則。所以，在達成目標過程中，今后將對各部門的人力需求進行必要的分析與控制。力爭使人事招聘與配置工作做到三點：滿足需求、保證儲備、謹慎招聘。

2、提高員工綜合素質，積極展開各項培訓

為了提高員工的服務意識、競爭意識、創新意識，綜合辦公室積極開展員工培訓工作。5月份邀請皖建培訓學校對天鵝湖畔新入職人員進行物業知識培訓，同時向相關學習人員發放了物業上崗證。9月份邀請上海浦江物業公司的總工程師江群、10份月邀請市消防支隊的謝科長對公司相關人員進行消防監控方面的知識培訓。另，多次組織相關員工參加跟自身業務知識有關的培訓，促進了公司員工理論知識的提高，自身素質得到一定程度的改善。

3、加強檔案、考勤管理，確保勞資無誤發放

09年下半年，在外借一人的配合下，對公司相關的員工檔案、考勤卡等進行了整理，目前檔案管理工作基本能達到領導的要求。在勞資管理方面，綜合辦公室人事管理人員一絲不茍，對公司各部門、項目部送交上來的考勤表、加班表反復核對，發現疑問及時匯報，不造含糊不清的帳表，按時將工資表送交財務。

4、做到合法用工，完善勞動合同簽訂和社會保險入戶、轉出工作

09年1月1日新的勞動合同法實施，這就要求，對每位新入職員工都須簽訂勞動合同。改變了以往一貫試用期后簽訂合同的做法，新的規定在無形中加大了勞動合同簽訂和社保辦理的工作量，綜合辦公室人事管理人員在日常工作仔細核對每位員工的信息，以保證在勞動合同簽訂和社保辦理中不出錯。

由于物業公司一線員工眾多，自我保護意識欠缺，在日常工作中經常會出現一些意外傷害，09年申報工傷20余起。另，公司于5月份順得通過公司員工的各項保險基數核定工作。

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5、加強績效考核，制定了合理的辦法

為充分調動員工的積極性,改變做好做壞工資一樣的狀況。于4月份和5月份分別在公司各項目內保潔部、客服部內開展績效考核制度。制度執行后，大大提高了員工的工作積極性。

三、綜合辦公室采購管理工作

1、公開公共透明，實現公開招標

采購部按項目部和施工單位上報的采購計劃公開招標，邀標單位都在三家以上，有的多達十余家，并且邀標談質論價全過程總經理室、財務部、律師辦、采購全參與，增加陽光采購透明度，真正做到降低成本、保護公司利益。

2、圍繞控制成本、采購性價比最優的產品等方面開展工作

2009年度綜合辦公室采購圍繞“控制成本、采購性價比最優的產品”的工作目標，在充分了解市場信息的基礎上進行詢比價，注重溝通技巧和談判策略。要求各長期合作供應商在合同價位的基礎上下浮5－8個百分點（當然針對部分價格較高而又不降價的供貨商我們也做了局部調整）。同時調整了部份工作程序，增加了采購復核環節，力求最大限度的控制成本，為公司節約每一分錢。

3、進一步加強對供應商的管理協調

2009年綜合辦公室采購進一步加強了對供應商管理，本著對每一位來訪的供應商負責的態度，對每一位來訪的供應商進行分類登記，確保了每一個供應商資料不會流失。同時也利于采供對供應商信息的掌握，從而進一步擴大了市場信息空間。建立了合格供方名錄，在進行邀標報價之前，對商家進行評價和分析，合格者才能進入合格

4、縮減采購時間，力爭項目所需特別及時到位

綜合辦公室采購在總經理室的大力支持下，縮減采購時間，及時無誤的將天鵝湖畔小區所需物品采購到位；完成政務綜合樓、體育中心外墻清洗工作、綠怡、匯林小高層電梯維保工作以及各部門、項目部所需物品的的采購工作。

四、成績的取得離不開總公司領導的正確領導，也離不開各部門的大力協助配合和支持，我們在充分肯定成績的同時，也看到了本部門存在的問題：

1、由于綜合辦公室工作較瑣碎，工作上常常事無巨細，每項工作主觀上都希望能完成得最好，但由于能力有限，不能把每件事情都做到盡善盡美

2、對公司各部門有些工作了解得不夠深入，對存在的問題掌握真實情況不夠全面，從而對領導決策應起到的參謀助手作用發揮不夠。

3、抓制度落實不夠，由于公司事物繁雜，因而存在一定的重制度建設現象。

4、公司宣傳力度有待加強。

5、對公司其他專業業務學習抓得不夠。

這些都需要我們在今后的工作中切實加以解決。2009年即將過去，新的一年將要到來。在新的一年里，我們將繼續圍繞公司中心工作，克服缺點，改進方法；深入調研，掌握實情；加強管理，改進服務；大膽探索綜合辦公室工作新思路、新方法，促使工作再上一個新臺階，為公司的健康快速發展作出更大的貢獻。現將2009年工作計劃匯報如下：

一、加強溝通，抓好宣傳工作

為了讓更多的人了解政文外灘物業公司服務項目和服務范圍，清楚我們的服務承諾、服務熱線及服務投訴渠道，2009年綜合辦公室著手加大對外宣傳力度，為公司進入市場化經營提供良好的宣傳條件。

二、加大制度監督執行力度

09年綜合辦公室將根據公司工作實際需要，制定相應制度執行情況反饋表，并時時跟蹤，對相關制度進行修改、完善，使其更加符合公司工作實際的需要。

三、完善績效考核制度，使之更有序進行

2009年公司試行績效考核以來，截止目前，取得一定成效，也從中得到一定的經驗積累。但在具體操作中，還有許多地方急需完善。2009年，綜合辦公室將此目標列為本年度的重要工作任務之一，其目的就是通過完善績效評價體系，達到績效考核應有效果，實現績效考核的根本目的。績效考核工作的根本目的不是為了處罰未完成工作指標和不盡職盡責的員工，而是有效激勵員工不斷改善工作方法和工作品質，建立公平的競爭機制，持續不斷地提高組織工作效率，培養員工工作的計劃性和責任心，及時查找工作中的不足并加以調整改善，從而推進企業的發展。2009年，綜合辦公室在2009年績效考核工作的基礎上，著手進行公司績效評價體系的完善，并持之以恒地貫徹和運行。

四、完善培訓、福利機制。

企業的競爭，最終歸于人才的競爭。目前公司各部門、項目部的綜合素質普遍有待提高，09年綜合辦公室將根據實際情況制定培訓計劃，從真正意義上為員工帶來幫助。

同時，2009年7月份開始的全體員工大體檢活動，在廣大員工中得到了認可，增加了員工對企業的信任及肯定。09年綜合辦公室將希望繼續為員工能爭取到此類的福利活動。

五、完善09年各類物品的采購招標工作

走向市場，了解市場行情做好采價準備，對所有采購物品要嚴把質量關，設備、工具類一定要做好售后維修保養，積極聽取相關專業人士對所購物品及采購工作所提出的良好建議意見。