房屋租賃合同糾紛范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋租賃合同糾紛，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

委托人：鐘紹良，系上訴人兒子。

被上訴人（原審原告）：莊長(zhǎng)第，男，1981年3月16日出生，漢族，住廣州市天河區(qū)園村二橫路44號(hào)。身份證編號(hào)：445281810316103.委托人：莊明義，男，24歲，住廣州市大沙頭路24號(hào)。

上訴人鐘松靈因房屋租賃合同糾紛一案，不服惠陽(yáng)市人民法院（2001）惠陽(yáng)淡民初字第40號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院審理查明：1999年4月16日，上訴人與被上訴人簽訂一份不同版本的《房屋租賃合同書》，但兩份合同均約定上訴人將座落于惠陽(yáng)市淡水鎮(zhèn)人民五路17號(hào)樓房第一層左邊一間約20平方米的鋪位出租給被上訴人使用，租期為二年零六個(gè)月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，被上訴人于簽約時(shí)付押金900元，如被上訴人中途退房，押金不退等。合同簽訂后，上訴人依約將房屋交給被上訴人使用，被上訴人交押金900元，并在該鋪位經(jīng)營(yíng)蓄電池等生意。2000年12月21日，上訴人等人到被上訴人處催收租金，被上訴人只支付了租金600元，上訴人不滿，即叫人拿走被上訴人店里的貨物，并要求被上訴人寫下抵押條子，無奈，被上訴人只好搬出承租房屋，并向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)案。2001年2月28日，被上訴人已將2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交當(dāng)?shù)嘏沙鏊D(zhuǎn)交給上訴人，但押金上訴人沒有退還。同年3月1日，當(dāng)?shù)嘏沙鏊谏显V人家里提取了蓄電池、電視機(jī)等貨物一批，并交回給被上訴人。

另查，被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只經(jīng)營(yíng)了五天。按天計(jì)，應(yīng)交租金150元，被上訴人已付600元，上訴人多收租金450元。

原審認(rèn)為：原被告的租賃關(guān)系雖有各自提交的租賃合同，但雙方均不能提交合同的原件，本院無法認(rèn)定，視為雙方的租賃合同不存在。由于原被告的租賃關(guān)系并沒有依法登記，違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是實(shí)際無使用房屋的租金共1350元應(yīng)退回給原告。原告稱從派出所領(lǐng)回的貨物與給被告拿走貨物數(shù)額不符，沒有充分證據(jù)證明，不予支持。因原告沒有任何證據(jù)顯示其人身?yè)p害，對(duì)其要求賠償經(jīng)濟(jì)損失不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第56條、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第53條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，于2001年6月18日作出判決：一、確認(rèn)原被告1999年4月16日簽訂的房屋租賃合同無效。二、被告鐘松靈應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日返還1350元給原告莊長(zhǎng)弟。三、駁回原告莊長(zhǎng)弟的其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)700元，原告負(fù)擔(dān)350元、被告負(fù)擔(dān)350元。

鐘松靈不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》是鐵的事實(shí)，且雙方在訴辯時(shí)均作了陳述。原審以雙方?jīng)]有提交合同原件為由，認(rèn)定合同不存在與事實(shí)不符。二、《合同法》解釋第九條規(guī)定，法律行政法規(guī)未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同效力。因此根據(jù)上述規(guī)定，原審認(rèn)定該租賃行為無效是適用法律錯(cuò)誤。三、按合同約定，中途退房不退押金；租金按月計(jì)取。原審按日計(jì)算租金，并判令上訴人退回押金和多收的租金是沒有依據(jù)的。請(qǐng)求二審撤銷原審第一、二項(xiàng)判決，改判合同有效，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

上訴人在二審提交的新證據(jù)有：1、《房屋所有權(quán)證》；2、《國(guó)有土地使用證》。被上訴人對(duì)上述證據(jù)沒有異議。

被上訴人未作書面答辯。

被上訴人在二審提交的新證據(jù)有：1、租金收條；2、證人證言。上訴人對(duì)租金收條沒有異議。

本院認(rèn)為：盡管上訴人提交的合同和被上訴人提交的合同內(nèi)容不完全相同，且雙方均未提交原件核對(duì)，但該兩份合同約定的房屋位置、面積、租期、月租等主要內(nèi)容一致，故應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂了《房屋租賃合同書》。上訴人將房屋出租給被上訴人經(jīng)營(yíng)是雙方的真實(shí)意思表示。雖然上訴人未依《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條的規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理租賃登記手續(xù)及領(lǐng)取《房屋租賃許可證》，但根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題解釋第九條第一項(xiàng)關(guān)于“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，不影響合同的效力”的規(guī)定，上述合同并不因未辦理房屋租賃登記手續(xù)而影響其的效力，原審認(rèn)定該合同無效欠妥，應(yīng)予糾正。上訴人上訴認(rèn)為該合同有效，理由充分，本院予以采納。被上訴人搬出承租房屋是因?yàn)樯显V人拿走被上訴人的貨物而無法經(jīng)營(yíng)，并非被上訴人違約，中途退房。原審在租賃關(guān)系已經(jīng)終止，被上訴人已付清所欠租金的情況下，判決上訴人退回押金是正確的。被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中僅經(jīng)營(yíng)了五天，原審按被上訴人的實(shí)際使用天數(shù)計(jì)算租金并無不當(dāng)。

綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，處理恰當(dāng)，但適用法律不當(dāng)。上訴人上訴要求駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求無理，本院不予采納。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、變更惠陽(yáng)市人民法院（2001）惠陽(yáng)淡民初字第40號(hào)民事判決書第一項(xiàng)判決為：上訴人與被上訴人于1999年4月16日簽訂的《房屋租賃合同》有效。

二、維持惠陽(yáng)市人民法院（2001）惠陽(yáng)淡民初字第40號(hào)民事判決書第二、三項(xiàng)判決。

篇2

    委托人：馬建芳，女，1962年5月16日生，漢族，住上海市姚虹東路潘家塔14號(hào)

    被上訴人（原審被告、反訴原告）：張寶玉，又名張玉， 1964年5月18日生，漢族，無業(yè)，住所地：安徽省六安市石板沖鄉(xiāng)林灣村老家組

    委托人：吳肇榮，上海市廣懋律師事務(wù)所律師

    上訴人季惠林因轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服上海市閔行區(qū)人民法院（2000）閔經(jīng)初字第726號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年9月28日立案后，依法組成合議庭于同年10月23日公開開庭審理了本案。上訴人季惠林及其委托人馬建芳，被上訴人委托人吳肇榮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

    原審法院查明，1999年2月1日、7月10日，季惠林與上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)新橋村東生產(chǎn)隊(duì)簽訂房屋租賃合同各一份，由季惠林租賃上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)新橋村東生產(chǎn)隊(duì)建筑面積28、24平方米的房屋各一間，開設(shè)靜雅茶苑、美食坊快餐店，租賃費(fèi)分別為人民幣1，000元、 900元。合同規(guī)定，不得任意轉(zhuǎn)借租房給第三方。 1999年11月25日，季惠林與張寶玉簽訂轉(zhuǎn)讓合同一份，內(nèi)容為：經(jīng)雙方商妥，季惠林同意將承租的新橋路 160號(hào)兩間門面房約60平方米的美食坊飯店，及店內(nèi)所有設(shè)備和餐具，轉(zhuǎn)讓給張寶玉，季惠林負(fù)責(zé)為張寶玉辦好美食坊的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證，店內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備和餐具及室內(nèi)裝飾折價(jià)為人民幣3萬元整。合同簽訂之前，張寶玉已于1999年11月15日給付租金人民幣4，500元，并于同月20日實(shí)際經(jīng)營(yíng)美食坊飯店。合同簽訂當(dāng)日，張寶玉向季惠林支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣15，000元及租金人民幣 4，500元。之后，美食坊飯店由張寶玉經(jīng)營(yíng)。2000年2 月22日，季惠林申請(qǐng)的個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照得到上海市工商行政管理局閔行分局的批準(zhǔn)，字號(hào)為上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)惠林美食坊。季惠林取得執(zhí)照后給了張寶玉。張寶玉自1999年11月20日經(jīng)營(yíng)飯店至今。季惠林與張寶玉未與生產(chǎn)隊(duì)簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同，季惠林與張寶玉的轉(zhuǎn)租行為至今未得到生產(chǎn)隊(duì)認(rèn)可。季惠林曾向張寶王索要剩余轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣15，000元。因未果，遂提起訴訟，要求判令張寶玉償付結(jié)欠的轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣15，000元。張寶玉則提起反訴，要求判令季惠林返還其已支付的人民幣15，000元。季惠林在原審第一次庭審中主張3萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)系合同約定的店內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備和餐具以及室內(nèi)裝飾折價(jià)款和營(yíng)業(yè)執(zhí)照使用費(fèi)等，在第二次庭審中又稱3萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)系合同約定的店內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備和餐具以及室內(nèi)裝飾折價(jià)款。而張寶玉則稱3萬元系整個(gè)飯店包括房屋、設(shè)備、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等的轉(zhuǎn)借使用費(fèi)。

    原審法院認(rèn)為：季惠林與張寶玉簽訂的轉(zhuǎn)讓合同雖系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但雙方關(guān)于季惠林承租的美食坊飯店的轉(zhuǎn)租事宜并未取得房屋所有權(quán)人的同意，季惠林擅自轉(zhuǎn)租，其與張寶玉轉(zhuǎn)租的約定無效。季惠林將上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)惠林美食坊的個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照轉(zhuǎn)借與張寶玉經(jīng)營(yíng)使用，在庭審中也承認(rèn)3萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)包括執(zhí)照使用費(fèi)，其行為違反國(guó)家工商行政管理方面的有關(guān)法律，該約定亦屬無效。季惠林與張寶玉關(guān)于店內(nèi)設(shè)備和餐具及室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓的約定建立于房屋轉(zhuǎn)租的基礎(chǔ)上，張寶玉受讓的意圖是利用轉(zhuǎn)租的房屋開辦飯店，房屋轉(zhuǎn)租無效亦就相應(yīng)造成了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的無效。季惠林要求張寶玉支付剩余轉(zhuǎn)讓費(fèi)的主張，不予支持。張寶玉關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同未得到房屋所有權(quán)人的同意，轉(zhuǎn)讓合同無效的主張，予以采納。季惠林與張寶玉基于無效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)分別返還給對(duì)方。張寶玉反訴要求季惠林返還其已支付的人民幣 15，000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)的請(qǐng)求合理合法，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十四條、第一百零六條第一款的規(guī)定判決：一、季惠林應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還張寶玉財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣1，5000元；二、季惠林的訴訟請(qǐng)求不予支持。一審本訴案件受理費(fèi)人民幣610元，反訴案件受理費(fèi)人民幣610元，均由季惠林負(fù)擔(dān)。

    季惠林不服原審判決，上訴稱：上訴人與被上訴人簽訂的合同是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，而不是房屋租賃合同，簽合同時(shí)并不知房屋要拆除，該合同是有效的；被上訴人雖然拒絕與生產(chǎn)隊(duì)辦理直接租賃手續(xù)，但其卻直接向生產(chǎn)隊(duì)支付了房租，生產(chǎn)隊(duì)也直接向被上訴人收取了水、電費(fèi)，故被上訴人與生產(chǎn)隊(duì)事實(shí)上發(fā)生了租賃關(guān)系，已與上訴人無涉；上訴人將價(jià)值3萬元的室內(nèi)裝潢和價(jià)值3萬元的設(shè)備、餐具等財(cái)產(chǎn)共計(jì)6萬余元作價(jià)3萬元轉(zhuǎn)讓給被上訴人，有財(cái)產(chǎn)清單為證，被上訴人應(yīng)將余款付清；原審法院判決文書制作草率，出現(xiàn)多處錯(cuò)誤。請(qǐng)求撤銷原判，另行公正判決。

    被上訴人辯稱：上訴人轉(zhuǎn)讓的是房屋、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和財(cái)產(chǎn)。上訴人轉(zhuǎn)租房屋未得到原出租人的同意，應(yīng)屬無效；被上訴人得知房屋要拆除后未同意至生產(chǎn)隊(duì)辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)，但因找不到上訴人，才將房租直接交給生產(chǎn)隊(duì)的；被上訴人受讓設(shè)備、餐具及室內(nèi)裝飾是建立在房屋轉(zhuǎn)租的基礎(chǔ)上，房屋轉(zhuǎn)租無效，相應(yīng)造成財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也無效；被上訴人轉(zhuǎn)借出租營(yíng)業(yè)執(zhí)照違反工商行政管理法規(guī)，亦屬無效；上訴人是將財(cái)產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被上訴人，而不是將財(cái)產(chǎn)出賣給被上訴人，上訴人提供的財(cái)產(chǎn)清單上的物品大部分是有的，但當(dāng)時(shí)都是舊的，很多是壞的，并不值6萬元，被上訴人只應(yīng)按每年1萬元支付使用費(fèi)；系爭(zhēng)房屋已經(jīng)在9 月底拆除。請(qǐng)求維持原判。

    本院經(jīng)審理查明，上訴人與被上訴人在轉(zhuǎn)讓合同中還約定：被上訴人從1999年11月20日開始使用美食坊，按季度付款，每月租費(fèi)為1，900元；租用期從1999年11 月20日至2002年7月19日止。被上訴人1999年11月 15日及11月25日交付的房租共計(jì)人民幣9，000元，由雙方同至生產(chǎn)隊(duì)付出。涉訟房屋已于2000年10月因市政建設(shè)被拆除。本院曾要求被上訴人提供設(shè)備、餐具等財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)狀，被上訴人未予提供。另原審判決書第6頁(yè)脫印了邊上一列字，本院在述及時(shí)予以補(bǔ)正。

    原審法院查明事實(shí)有經(jīng)雙方質(zhì)證的證據(jù)為證，本院予以確認(rèn)。

    本院認(rèn)為：本案訟爭(zhēng)合同名為轉(zhuǎn)讓合同，合同的內(nèi)容包含了經(jīng)營(yíng)用房的轉(zhuǎn)租和設(shè)備、餐具及室內(nèi)裝飾的轉(zhuǎn)讓等法律關(guān)系。上訴人將從生產(chǎn)隊(duì)承租的房屋轉(zhuǎn)租給被上訴人時(shí)雖未征得生產(chǎn)隊(duì)的同意，但生產(chǎn)隊(duì)得知上訴人轉(zhuǎn)租后，并未進(jìn)行干預(yù)，而是直接收取了被上訴人支付的租金，應(yīng)視為其認(rèn)可了轉(zhuǎn)租，上訴人的轉(zhuǎn)租行為應(yīng)認(rèn)定有效。被上訴人并未與生產(chǎn)隊(duì)直接簽訂租賃合同，上訴人仍為轉(zhuǎn)租關(guān)系的一方當(dāng)事人，其稱轉(zhuǎn)租關(guān)系與其無涉不能成立。合同中關(guān)于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的約定，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違背國(guó)家法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦屬有效。上訴人出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照，違反工商行政管理法規(guī)，但被上訴人已停止了經(jīng)營(yíng)，故不宜因此確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)租和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系無效。雙方在合同中約定，店內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備和餐具及室內(nèi)裝飾折價(jià)為3萬元轉(zhuǎn)讓給被上訴人，該條款并未指明轉(zhuǎn)讓的是所涉財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)，其真實(shí)的意思應(yīng)是指所涉財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，被上訴人稱僅轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)不能成立。上訴人已將設(shè)備、餐具等動(dòng)產(chǎn)交付被上訴人，被上訴人已支付了人民幣15，000元，動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值并不因房屋的拆除而降低，被上訴人又未能提供動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)狀，故其主張返還已付款項(xiàng)不應(yīng)支持。但室內(nèi)裝飾與房屋密切相連，被上訴人接受裝飾的轉(zhuǎn)讓，是基于房屋有近三年使用期的考慮。雙方之間經(jīng)營(yíng)用房的轉(zhuǎn)租關(guān)系由于房屋被拆除而實(shí)際解除，附著在房屋上的裝飾隨房屋的拆除而遭毀損，使原定近三年的使用期實(shí)際只使用了不足一年，此并非被上訴人過錯(cuò)造成，上訴人仍要求被上訴人全額支付裝飾轉(zhuǎn)讓費(fèi)不符合公平原則。故對(duì)上訴人要求被上訴人償付結(jié)欠轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣 15，000元的訴訟請(qǐng)求，本院酌情予以支持人民幣4，000 元，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第四十四條第一款、第九十七條、第一百二十五條第一款、第一百三十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

    一、撤銷上海市閔行區(qū)人民法院（2000）閔經(jīng)初字第726號(hào)民事判決；

    二、被上訴人應(yīng)給付上訴人人民幣4，000元，于本判決書送達(dá)之日起10日內(nèi)付清；

    三、被上訴人的反訴請(qǐng)求不予支持。

篇3

中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書

（2002）民一終字第4號(hào)

上訴人（原審原告、反訴被告）：蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地甘肅省蘭州市七里河區(qū)武威路中段。

法定代表人：鄭麗，經(jīng)理。

委托人：馬四喜，公司股東。

上訴人（原審被告、反訴原告）：甘肅誠(chéng)信電線電纜有限責(zé)任公司，住所地甘肅省蘭州市七里河區(qū)西津西路27號(hào)。

法定代表人：岑祿光，經(jīng)理。

委托人：李謙，公司職員。

委托人：蔡亞華，甘肅興正天律師事務(wù)所律師。

上訴人蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱紅麗園公司）為與上訴人甘肅誠(chéng)信電線電纜有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱誠(chéng)信公司）房屋租賃合同糾紛一案均不服甘肅省高級(jí)人民法院（2001）甘民初字第5號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：1998年5月29日，甘肅誠(chéng)信電力工貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱誠(chéng)信工貿(mào)公司）與紅麗園公司簽訂《房屋租賃意向協(xié)議書》，約定在訟爭(zhēng)房屋土建工程完工后，將房屋交付紅麗園公司使用，在簽訂協(xié)議之日起5日內(nèi)，紅麗園公司需向誠(chéng)信工貿(mào)公司交付履約保證金10萬元。紅麗園公司于1998年6月8日向誠(chéng)信公司交付房屋租賃保證金10萬元。1998年7月，誠(chéng)信公司在土建工程完工后將訟爭(zhēng)房屋交付紅麗園公司，隨即紅麗園公司開始對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修，并于1998年12月25日以“千禧龍海鮮美食世界”（以下簡(jiǎn)稱千禧龍酒店）的名義開張?jiān)嚑I(yíng)業(yè)。1999年3月10日千禧龍酒店裝修工程竣工。1999年4月12日，誠(chéng)信公司與紅麗園公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：承租的房屋位于甘肅省蘭州市七里河區(qū)武威北路西側(cè)甘肅送變電工程公司（以下簡(jiǎn)稱送變電公司）住宅樓南端一、二層。承租房屋使用面積為1580.2平方米。承租房屋為新建框架式結(jié)構(gòu)，水、電、暖設(shè)施齊全。租賃期限為1999年4月12日至2004年4月11日，租賃期限5年。第一個(gè)租賃年度每月租賃費(fèi)用為49776.3元。租金按每平方米31.5元計(jì)算，第一個(gè)租賃年度租賃費(fèi)用為597315.6元，5年租賃期總金額為3300545.75元。租金按租賃季度交納。租金交納采用先交費(fèi)，后使用的原則，即在每個(gè)租賃季度初5日內(nèi)交納本季度租賃費(fèi)。從第二季度起，租賃費(fèi)用在前一個(gè)租賃年度基礎(chǔ)上逐年遞增5%.租賃期間的水、電、暖費(fèi)用另計(jì)。租賃期間發(fā)生質(zhì)量問題，紅麗園公司應(yīng)及時(shí)向誠(chéng)信公司書面提出修繕要求，誠(chéng)信公司負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用由誠(chéng)信公司承擔(dān)。在紅麗園公司提出書面維修意見后，沒有及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行維修，給紅麗園公司造成的損失，誠(chéng)信公司應(yīng)對(duì)紅麗園公司給予一定的補(bǔ)償。紅麗園公司對(duì)所租憑的房屋及設(shè)施有日常維護(hù)和維修的責(zé)任。房屋發(fā)生不可預(yù)見的嚴(yán)重?fù)p壞，雙方協(xié)商解決。租賃期間如紅麗園公司逾期拖欠房租，除交納拖欠房租外，每逾期一天，還應(yīng)向誠(chéng)信公司交納拖欠房租每日5‰的滯納金。水、電、暖的供應(yīng)費(fèi)用由紅麗園公司負(fù)擔(dān)。紅麗園公司于每月5日前向誠(chéng)信公司繳納上月所發(fā)生的水電費(fèi)用。采暖費(fèi)在每個(gè)來暖期前一個(gè)月一次性向誠(chéng)信公司全額繳納。紅麗園公司如拖欠，每延期一天，按本期應(yīng)交費(fèi)用總額的5%向誠(chéng)信公司支付違約金。紅麗園公司如拖欠水、電、暖費(fèi)用達(dá)30天時(shí)，誠(chéng)信公司可以從紅麗園公司的保證金中扣除拖欠費(fèi)用。如紅麗園公司拖欠租金累計(jì)達(dá)6個(gè)月時(shí)，除交納拖欠房租及違約金外，誠(chéng)信公司可解除合同，收回房屋。租賃期間，雙方如提前終止合同，應(yīng)提前3個(gè)月通知對(duì)方，取得對(duì)方同意后，應(yīng)同時(shí)向?qū)Ψ街Ц妒Ｓ嘧赓U期間內(nèi)的租金的20%作為賠償。1999年4月16日，紅麗園公司交納一個(gè)月房租49776.30元。同年5月18日，千禧龍酒店開業(yè)。1999年5月26日，千禧龍酒店致函誠(chéng)信公司的上級(jí)主管部門送變電公司稱：千禧龍酒店大門前地基變形導(dǎo)致四次更換相應(yīng)的玻璃門，霓虹燈管損壞，室內(nèi)裝飾多次漏水給酒店帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，直接影響合同不能正常履行。8月24日，千禧龍酒店再次致函送變電公司稱：千禧龍酒店開業(yè)至今，花費(fèi)幾十萬元的門頭因多次漏水，現(xiàn)已嚴(yán)重裂縫，霓虹燈不能使用，使千禧龍酒店處于一片黑暗之中。千禧龍酒店內(nèi)部，庫(kù)房屋頂三分之一面積坍塌，多次因包房屋頂漏水，形成大面積污漬，包房至今漏水，請(qǐng)求盡快予以解決。8月26日，再次致函誠(chéng)信公司稱，由于對(duì)承租房屋的質(zhì)量問題至今得不到解決，故請(qǐng)求終止租賃關(guān)系，誠(chéng)信公司賠償因租賃房屋質(zhì)量給其造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。1999年9月23日、10月7日，誠(chéng)信公司復(fù)函稱：出租房屋不存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，千禧龍酒店門頭霓虹燈管損壞，門面黑暗與本公司無關(guān)。截止到1999年9月，千禧龍酒店已拖欠房租199105.20元，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。以后，雙方又為承租房屋的質(zhì)量、物業(yè)管理等事宜相互發(fā)函協(xié)商。1999年9月10日，誠(chéng)信公司提出《關(guān)于千禧龍海鮮美食世界裝修維修計(jì)劃的協(xié)議》，稱：由于出租房屋三樓個(gè)別房間的防水層及三樓落雨棚、排水管在建樓時(shí)處理不好滲漏水，使一樓、二樓部分房屋屋頂坍塌，為盡快處理屋頂滲漏水問題，提出價(jià)值為9480元的維修方案。千禧龍酒店未在協(xié)議上簽字，協(xié)議未生效。

紅麗園公司向一審法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方于1999年4月12日簽訂的房屋租賃合同無效，誠(chéng)信公司返還投資款500萬元并賠償給其造成的經(jīng)濟(jì)損失100萬元，訴訟費(fèi)由誠(chéng)信公司負(fù)擔(dān)。1999年11月25日，誠(chéng)信公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：紅麗園公司交納房租509377.47元、拖欠的水電費(fèi)20301.45元、滯納金15694.67元，由紅麗園公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。2001年5月15日，紅麗園公司變更訴訟請(qǐng)求為：請(qǐng)求人民法院判令誠(chéng)信公司承擔(dān)因房屋質(zhì)量和無《建筑工程消防驗(yàn)收合格證》導(dǎo)致紅麗園公司無法正常經(jīng)營(yíng)而造成的經(jīng)濟(jì)損失150萬元。2001年10月11日，紅麗園公司再次變更訴訟請(qǐng)求為：誠(chéng)信公司賠償裝修損失1883920元、更換玻璃門費(fèi)用3600元、千禧龍酒店固定資產(chǎn)損失172292.3元、酒店員工工資支出1436224.91元、貸款利息1299500元、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失1820000元，誠(chéng)信公司返還履約保證金10萬元。

2001年8月29日，一審法院委托甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心對(duì)訟爭(zhēng)房屋的裝修進(jìn)行評(píng)估。2001年9月11日，評(píng)估單位出具的造價(jià)鑒定結(jié)論為按三類乙級(jí)取費(fèi)裝修工程造價(jià)為1447310元，按四類工程取費(fèi)造價(jià)為1434269元。作出該結(jié)論后，紅麗園公司提出異議，造價(jià)評(píng)估單位于2001年9月30日重新作出評(píng)估結(jié)論為1883920元，有爭(zhēng)議的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為343698元。2001年10月15日，再次作出《漏計(jì)鋁塑料板材料差價(jià)的補(bǔ)充函》將工程造價(jià)調(diào)增金額為65650元。一審中雙方當(dāng)事人認(rèn)可裝修價(jià)值為1847126元。千禧龍酒店大面積滲漏水發(fā)生在1999年10月14日第二個(gè)采暖期暖氣試壓時(shí)，千禧龍酒店二樓“飲露”包廂頂部滲水并流至一、二層地面，造成大面積裝修被浸泡。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)是由于“飲露”包廂頂部暖氣閥門未關(guān)且裝修時(shí)未留出預(yù)檢口造成的。2001年10月10日，甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站接受一審法院委托對(duì)訟爭(zhēng)房屋一、二層滲漏水、一層地面起鼓等質(zhì)量問題進(jìn)行檢測(cè)鑒定。結(jié)論為：1、該建筑滲漏水主要原因?yàn)榕潘艿来┻^樓板的預(yù)留孔與管道間隙未按規(guī)范施工和樓板裂縫所致。該房屋滲漏水的主要原因是土建、安裝不按規(guī)范施工造成的。2、大門外地坪起鼓與廚房地坪起鼓是由于地坪受硫酸鹽腐蝕膨脹所致。3、該商貿(mào)城北段Ⅱ區(qū)A段一、二層梁、板、柱僅有46.8%的構(gòu)件強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)要求，且強(qiáng)度值離散較大，最小值為13.3MPa.該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。建議建設(shè)單位對(duì)該樓進(jìn)行整體可靠性鑒定。

訟爭(zhēng)房屋屬送變電公司住宅樓的組成部分。1994年9月29日蘭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)文決定擴(kuò)建甘肅省蘭州市武威北路。1997年蘭州市七里河區(qū)人民法院政府發(fā)文稱：根據(jù)市政府、市建委、市規(guī)劃局文件精神，擴(kuò)路工程系政府行為，武威路商住樓建設(shè)許可證可以免辦，有關(guān)撥地手續(xù)、售房手續(xù)正在辦理中。1999年12月10日，蘭州市人民政府頒布《關(guān)于劃撥搬遷樓建設(shè)用地的通知》明確訟爭(zhēng)房屋占地性質(zhì)為劃撥，作為城市道路改造，修建搬遷樓建設(shè)用地，需補(bǔ)辦土地登記手續(xù)。2000年3月16日，蘭州市七里河區(qū)建設(shè)局致函送變電公司稱：“訟爭(zhēng)房屋屬改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的造福工程。該工程項(xiàng)目系政府行為（屬指令性計(jì)劃），有關(guān)手續(xù)可以免辦或今后補(bǔ)辦，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證手續(xù)正在補(bǔ)辦中（撥地事宜已辦完畢）。你單位（送變電公司）擁有商住樓的產(chǎn)權(quán)是無爭(zhēng)議的，手續(xù)之所以滯后，是享有國(guó)家有關(guān)優(yōu)惠政策，需要各個(gè)部門審核。”1996年12月10日對(duì)訟爭(zhēng)房屋的框架結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格。1998年5月1日，送變電公司與誠(chéng)信公司簽訂《房屋管理委托協(xié)議書》，訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人送變電公司授權(quán)誠(chéng)信公司管理訟爭(zhēng)房產(chǎn)，可采取聯(lián)營(yíng)、租賃、自營(yíng)等方式經(jīng)營(yíng)訟爭(zhēng)房地產(chǎn)，以保障資產(chǎn)的保值、增值。工程于1998年9月1日竣工。1999年2月2日，蘭州市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具書證證明訟爭(zhēng)工程經(jīng)該站1998年檢驗(yàn)定為合格工程，2000年11月10日誠(chéng)信公司取得《工程質(zhì)量等級(jí)認(rèn)證書》，但有權(quán)機(jī)關(guān)未向訟爭(zhēng)工程核發(fā)工程質(zhì)量合格證書。1999年6月9日，誠(chéng)信公司取得《房屋租賃證》。2000年5月23日，蘭州市七里河區(qū)公安局消防局向千禧龍酒店出具《消防安全檢查意見書》，認(rèn)為千禧龍酒店已具備消防安全條件，同意使用一年。2001年7月25日，蘭州市公安局消防局向訟爭(zhēng)房屋的施工單位蘭州市七里河區(qū)建設(shè)局發(fā)函指出：該樓房一、二層商場(chǎng)裝修時(shí)未經(jīng)審核、驗(yàn)收擅自使用，違反《消防法》，影響該樓整體消防驗(yàn)收。2001年2月15日，送變電公司取得訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證。

另查明：1999年4月15日，誠(chéng)信工貿(mào)公司取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2000年6月5日，誠(chéng)信工貿(mào)公司經(jīng)工商部門辦理企業(yè)法人變更登記變更為誠(chéng)信公司。1999年5月14日，紅麗園公司注冊(cè)了非法人經(jīng)營(yíng)實(shí)體蘭州紅麗園商貿(mào)有限責(zé)任公司千禧龍海鮮美食城。紅麗園公司拖欠誠(chéng)信公司房屋租金，100天裝修期為33184.20元，從試營(yíng)業(yè)至2001年10月11日為1676424.41元，拖欠水、電、暖費(fèi)用至2001年10月9日為188119.19元。根據(jù)物價(jià)部門有關(guān)規(guī)定，酒店每日營(yíng)業(yè)額為7187.21元。根據(jù)物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定，酒店每日營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2731.14元。

2000年5月29日，一審法院作出（1999）甘民初字第26號(hào)民事判決，紅麗園公司不服一審判決向本院提起上訴。本院于2000年12月26日作出（2000）民終字第77號(hào)民事裁定：撤銷甘肅省高級(jí)人民法院（1999）甘民初字第26號(hào)民事判決；本案發(fā)回甘肅省高級(jí)人民法院重審。

一審法院重審認(rèn)為，誠(chéng)信公司與紅麗園公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)自愿的意思表示，不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合同有效。鑒于合同已無法履行，應(yīng)依法解除。誠(chéng)信公司作為出租方雖及時(shí)交付了房屋，但房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，滲漏水的主要原因是承建單位在土建、安裝中不規(guī)范施工造成的，影響承租人的使用，對(duì)此誠(chéng)信公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。紅麗園公司作為承租人未依約按時(shí)交納房租構(gòu)成違約，在裝修時(shí)未關(guān)閉暖氣閥門，也沒有預(yù)留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修被浸泡，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。紅麗園公司對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，拆除將影響使用價(jià)值，故隨房屋一并由誠(chéng)信公司接受。房屋裝修價(jià)值，扣除折舊后由誠(chéng)信公司給予紅麗園公司合理補(bǔ)償。由于房屋的質(zhì)量問題，給紅麗園公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成一定的影響，紅麗園公司的營(yíng)業(yè)損失應(yīng)予保護(hù)，紅麗園公司交納的履約保證金部分返還。紅麗園公司依約應(yīng)交納的房屋租金適當(dāng)減少，其余部分由誠(chéng)信公司自行負(fù)擔(dān)。水、電、暖費(fèi)用按照合同約定由紅麗園公司全額支付給誠(chéng)信公司。對(duì)于紅麗園公司請(qǐng)求賠償更換玻璃門費(fèi)用的主張，根據(jù)質(zhì)檢報(bào)告大門地坪起鼓的原因?yàn)槭芰蛩猁}腐蝕膨脹所致，由于裝修鋪設(shè)地板的混凝土砂漿中含有磷酸鹽成份，造成地坪起鼓擠壓玻璃門破碎，因裝修工程由紅麗園公司組織裝修施工，故對(duì)紅麗園公司要求賠償玻璃門損失的請(qǐng)求不予支持。紅麗園公司請(qǐng)求賠償固定資產(chǎn)損失、貸款利息損失、員工工資損失的主張，缺乏合同依據(jù)，紅麗園公司為酒店經(jīng)營(yíng)購(gòu)置的設(shè)備屬動(dòng)產(chǎn)，與承租房屋可分離，應(yīng)由其自行移走處理。員工工資支出是紅麗園公司正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，與本案的房屋租賃合同無關(guān)。紅麗園公司主張的貸款利息損失因無正式的貸款合同、借據(jù)無原件、借款行為不合法而不予支持。誠(chéng)信公司要求紅麗園公司支付拖欠房租滯納金的請(qǐng)求因缺乏法律依據(jù)而不予支持，據(jù)此依據(jù)《合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十一條第（二）項(xiàng)、第一百零九條、第一百一十一條、第二百一十六條、第二百二十條、第二百二十一條規(guī)定，判決如下：一、解除紅麗園公司與誠(chéng)信公司簽訂的《房屋租賃合同》。二、紅麗園公司在判決生效之日起10日內(nèi)將承租房屋交還誠(chéng)信公司。三、誠(chéng)信公司給付紅麗園公司裝修費(fèi)用640336.98元。四、紅麗園公司向誠(chéng)信公司支付拖欠的房屋租金1367686.89元及從2001年10月12日至合同解除之日的房租，每日按1463.42元計(jì)算。五、紅麗園公司向誠(chéng)信公司支付拖欠的水、電、暖費(fèi)用188119.19元及從2001年10月10日至合同解除之日實(shí)際發(fā)生的水、電、暖費(fèi)用。六、誠(chéng)信公司賠償紅麗園公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失290593.30元及2001年10月12日至合同解除之日的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失，每日按2184.91元計(jì)算。七、誠(chéng)信公司返還紅麗園公司交納的履約保證金80000元。八、駁回雙方當(dāng)事人的其他訴訟請(qǐng)求。以上各項(xiàng)款項(xiàng)自判決生效10日內(nèi)結(jié)清。一審案件受理費(fèi)59041元，紅麗園公司承擔(dān)11808.20元，誠(chéng)信公司承擔(dān)47232.80元。反訴費(fèi)14843元，紅麗園公司承擔(dān)11874.4元，誠(chéng)信公司承擔(dān)2968.6元。鑒定費(fèi)43000元，紅麗園公司負(fù)擔(dān)8600元，誠(chéng)信公司負(fù)擔(dān)34400元。評(píng)估費(fèi)20000元，由紅麗園公司承擔(dān)4000元，誠(chéng)信公司承擔(dān)16000元。

紅麗園公司不服一審判決向本院提起上訴，請(qǐng)求：1、撤銷甘肅省高級(jí)人民法院（2001）甘民初字第5號(hào)民事判決。2、誠(chéng)信公司賠償紅麗園公司損失816萬元。3、誠(chéng)信公司返還紅麗園公司10萬元。4、誠(chéng)信公司承擔(dān)一審、二審案件受理費(fèi)。事實(shí)和理由：第一、雙方簽訂房屋租賃合同后，紅麗園公司即支付了一個(gè)月租金，試營(yíng)業(yè)期間發(fā)現(xiàn)承租房存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，導(dǎo)致開業(yè)至今無法使用。2001年10月10日，甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站接受甘肅省高級(jí)人民法院委托對(duì)訟爭(zhēng)房屋質(zhì)量監(jiān)測(cè)并作出甘建發(fā)（2001）012號(hào)鑒定報(bào)告為該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。建議建設(shè)單位對(duì)該樓進(jìn)行整體可靠性鑒定。根據(jù)該鑒定結(jié)論誠(chéng)信公司違約在先，根據(jù)《合同法》第66條、第111條規(guī)定，誠(chéng)信公司違約在先，紅麗園公司拒付租金的行為不構(gòu)成違約。第二、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。一審判決認(rèn)定紅麗園公司“在裝修時(shí)未關(guān)閉暖氣閥門，也沒有預(yù)留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修浸泡，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。”這一認(rèn)定與檢測(cè)鑒定結(jié)論不符，請(qǐng)求二審法院改判。一審判決將地坪起鼓的原因歸責(zé)紅麗園公司與事實(shí)不符。誠(chéng)信公司應(yīng)賠償紅麗園公司更換玻璃門的費(fèi)用3600元。第三、誠(chéng)信公司應(yīng)向紅麗園公司賠償1999年4月12日至1999年10月19日折舊費(fèi)1550513.3元，員工工資損失1436224.91元，借款利息90萬元，固定資產(chǎn)損失1722792.3元。一審法院委托甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心出具的“2001年9月30日及2001年10月15日房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”認(rèn)定：紅麗園公司出具的裝修費(fèi)為1883920元+343698元（裝修中有爭(zhēng)議的部分）+65650元（評(píng)估漏項(xiàng)部分）=2293268元。紅麗園公司自1999年4月12日至1999年10月19日，扣除折舊后，誠(chéng)信公司應(yīng)向紅麗園公司支付裝修費(fèi)2063941元。自1999年4月12日至2001年10月12日長(zhǎng)達(dá)兩年六個(gè)月時(shí)間內(nèi)，紅麗園公司向千禧龍酒店投入各項(xiàng)資金696萬元，借款利息為1299500元。第四、由誠(chéng)信公司承擔(dān)一、二審案件受理費(fèi)。

誠(chéng)信公司亦不服一審判決向本院提起上訴，請(qǐng)求：一、一審判決書主文第三項(xiàng)“誠(chéng)信公司給付紅麗園公司裝修費(fèi)640336.98元”，這一判項(xiàng)違反了建筑裝修管理規(guī)定，千禧龍酒店裝修工程是違法工程，裝修費(fèi)不應(yīng)受保護(hù)。二、一審判決書主文第六項(xiàng)“誠(chéng)信公司賠償紅麗園公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失290593.30元及2001年10月12日至合同解除日的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失，每日按2184.91元計(jì)算。”沒有證據(jù)支持，也缺乏法律依據(jù)，應(yīng)予撤銷。

紅麗園公司答辯稱：紅麗園公司裝修千禧龍酒店是合法的，并不違反建筑裝修管理規(guī)定。誠(chéng)信公司出租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，造成紅麗園公司無法正常經(jīng)營(yíng)，這是造成合同無法正常履行的主要原因，不存在紅麗園公司經(jīng)營(yíng)和管理不善的問題。據(jù)此，應(yīng)駁回誠(chéng)信公司的上訴請(qǐng)求。誠(chéng)信公司答辯稱：交納房租是紅麗園公司的合同義務(wù)，不交納房租即構(gòu)成違約，不存在行使抗辯權(quán)問題。因紅麗園公司使用不當(dāng)造成房屋漏水，一審判決紅麗園公司承擔(dān)一定責(zé)任是正確的。紅麗園公司上訴主張由誠(chéng)信公司賠償固定資產(chǎn)損失、員工工資損失、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)損失、貸款利息損失、裝修費(fèi)損失、玻璃門破碎損失，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)予以駁回。

本院認(rèn)為：紅麗園公司與誠(chéng)信公司簽訂《房屋租賃合同》意思表示真實(shí)、自愿。誠(chéng)信公司在房屋產(chǎn)權(quán)人送變電公司委托授權(quán)經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)出租訟爭(zhēng)房屋，屬合法經(jīng)營(yíng)。1999年6月9日，誠(chéng)信公司取得《房屋租賃證》，雖蘭州市公安局消防局曾于2001年7月25日發(fā)函指明對(duì)承租房一、二層商場(chǎng)裝修未經(jīng)審核、驗(yàn)收擅自使用，但在此之前蘭州市七里河區(qū)公安局消防局發(fā)出的《消防安全檢查意見書》認(rèn)為，千禧龍酒店已具備消防安全條件，同意使用一年，即千禧龍酒店開業(yè)是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的。由于租賃房屋座落的土地為國(guó)有劃撥土地，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定：以營(yíng)利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第25條規(guī)定：以營(yíng)利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布有新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。據(jù)此，一審判決認(rèn)定《房屋租賃合同》有效是正確的，應(yīng)予維持。鑒于本案的實(shí)際情況，合同已無法繼續(xù)履行，且雙方當(dāng)事人對(duì)解除合同并無異議，一審判決解除合同是正確的，應(yīng)予維持。

篇4

    房屋轉(zhuǎn)租是承租人不退出租賃關(guān)系而將房屋出租給他人使用并獲得收益的行為。房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)該事前征得出租人的同意。但是在未經(jīng)同意的情況下承租人與次承租人簽訂的房屋合同的效力如何呢?

    《合同法》第二百二十四條對(duì)轉(zhuǎn)租的規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”在現(xiàn)實(shí)情況往往比較復(fù)雜,而房屋出租人往往不知道房屋被轉(zhuǎn)租,這時(shí)轉(zhuǎn)租合同的效力則由出租人的態(tài)度決定。如果出租人同意轉(zhuǎn)租,則視為出租人對(duì)轉(zhuǎn)租合同的追認(rèn),那么轉(zhuǎn)租合同自始有效;如果出租人明確表示不同意轉(zhuǎn)租,則出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同,出租人解除該合同的,轉(zhuǎn)租合同被撤銷,自始無效。

    《最高院關(guān)于處理房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件的具體處理意見》第十六條規(guī)定:“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持。”根據(jù)該條規(guī)定,出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在轉(zhuǎn)租的情況下,六個(gè)月內(nèi)不提出解除合同或認(rèn)定該合同無效,也視為其對(duì)轉(zhuǎn)租合同的效力進(jìn)行追認(rèn),之后再向人民法院起訴請(qǐng)求解除合同或認(rèn)定合同無效將得不到法院支持,這在一定程度上保障了承租人和次承租人的權(quán)利。

    另外,《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定:承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。出租人和承租人另有約定的除外。

    鑒于房屋轉(zhuǎn)租的特殊性,梁法官建議廣大市民在簽訂租賃合同時(shí)注意:第一,事前了解房屋的相關(guān)的權(quán)屬歸屬情況,以避免不必要的糾紛。第二,房屋屬于轉(zhuǎn)租情形的,應(yīng)事前征得房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。第三,轉(zhuǎn)租合同約定的房屋租賃期限,應(yīng)該在出租人和承租人的房屋租賃合同約定的期限內(nèi)。

篇5

【關(guān)鍵詞】房屋租賃合同；門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)；租賃期限

一、案情

甲與乙于2009年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：甲將其擁有的位于貴陽(yáng)市大營(yíng)路的商鋪?zhàn)赓U給乙作商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用；租賃期限從2009年1月1日至2011年1月1日；乙一次性支付給甲門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)25萬元；乙每年支付給甲租金30萬；租金每年支付一次。2010年1月，由于租賃房屋被拆遷，甲、乙雙方同意解除合同，但是乙要求甲返還門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)用25萬，甲不同意返還門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)。2010年3月，乙以房屋租賃合同糾紛為由訴至法院，請(qǐng)求法院判決乙返還門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)25萬元。

法院審理后認(rèn)為：門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)雖無法律上的明確依據(jù)，但是未違反國(guó)家禁止性規(guī)定，故依法應(yīng)當(dāng)保護(hù)。被告甲在收取門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，理應(yīng)保證原告乙在《房屋租賃合同》約定的期限內(nèi)對(duì)房屋的合法使用權(quán)，現(xiàn)該房屋在原告乙的租賃期內(nèi)需拆遷，原告乙已經(jīng)無法繼續(xù)使用該房屋，被告甲應(yīng)當(dāng)按照原告實(shí)際使用房屋的期間收取門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，對(duì)于原告乙未能按合同約定的租賃期限內(nèi)使用房屋的門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)退還。故判決甲返還乙一半門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，即12.5萬元。

法院判決生效后，甲申訴至檢察機(jī)關(guān)，甲認(rèn)為房屋租賃給乙使用前，甲已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，25萬的門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)實(shí)為甲對(duì)該房屋前期投入的一種補(bǔ)償，乙方本人也同意接受，自愿支付了該款項(xiàng)，因此不應(yīng)返還。故請(qǐng)求檢察機(jī)關(guān)提起抗訴。

二、分歧

檢察機(jī)關(guān)受理該案后，針對(duì)門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問題，形成兩種意見：（1）贊同法院的審理意見，即甲應(yīng)當(dāng)返還乙一半的門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)；（2）贊同申訴人甲的意見，認(rèn)為甲無須將門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)返還給乙。

三、評(píng)析

筆者贊同第一種意見，理由如下：

第一，合同中約定的門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指承租人（或者門面所有人）將承租（或自己所有）的門面房轉(zhuǎn)租（或出租）給他人，在租金之外收取一定數(shù)額的費(fèi)用。雖然我國(guó)《合同法》及《城市房屋租賃管理辦法》并沒有明確規(guī)定門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但是門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)屬于承租人（門面所有人）與次承租人（承租人）之間達(dá)成的合意，且不違反違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)法無禁止即自由的原則，門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。本案中，甲、乙在《房屋租賃合同》中約定門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，且乙已經(jīng)自愿將25萬門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)交給甲，且乙并未主張交納門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)非其自愿行為，故能夠認(rèn)定甲、乙二人關(guān)于門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的約定系自愿，本案中的門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)受法律保護(hù)。

篇6

房屋租賃合同糾紛案件逐年增加，在司法實(shí)踐中，就承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善、添附他物的，租賃關(guān)系終止時(shí)，租賃雙方經(jīng)常對(duì)增設(shè)、添附物的所有權(quán)和補(bǔ)償問題發(fā)生的爭(zhēng)議該如何處理，目前沒有法律的明確規(guī)定，不同的法院以及不同法官對(duì)此問題的認(rèn)識(shí)和處理亦不盡一致，甚至有些混亂，極不利于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為對(duì)此問題比較合理的處理原則是：如果《房屋租賃合同》中對(duì)租賃房屋增設(shè)、添附物的所有權(quán)和補(bǔ)償問題有明確約定的，只要該約定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不顯失公平和違法，應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治，按照該約定處理。若沒有約定的，依據(jù)有益費(fèi)用返還原則處理。

首先，關(guān)于有益費(fèi)用的概念和構(gòu)成。我國(guó)法律對(duì)此沒有明確規(guī)定。參照世界各國(guó)的法律規(guī)定，筆者認(rèn)為，有益費(fèi)用是指承租方經(jīng)出租方同意，為改善、添附租賃物使之價(jià)值增加而支出的必要費(fèi)用。構(gòu)成有益費(fèi)用應(yīng)具備以下條件：1.該費(fèi)用須為對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物而支出的費(fèi)用。如果僅為維持租賃房屋必要的使用狀態(tài)而支出的費(fèi)用屬于必要費(fèi)用而非有益費(fèi)用。2.須因該費(fèi)用的支出而使租賃房屋價(jià)值增加。3.承租人的改善和增設(shè)行為須經(jīng)出租人同意。所謂對(duì)租賃房屋的改善，是指承租人在占有使用租賃房屋期間將租賃房屋進(jìn)行裝修改造成為具有更高價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，改善物包含承租人的勞動(dòng)價(jià)值。所謂增設(shè)他物是指承租人在租賃房屋上增設(shè)自己的財(cái)產(chǎn)，使二者結(jié)合在一起，使租賃房屋增值。我國(guó)《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”依此規(guī)定，租賃合同沒有約定的情況下，承租人不能擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。為了提高租賃物的使用價(jià)值或服務(wù)與自己的特定目的，對(duì)租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物既構(gòu)成對(duì)租賃物合同的違反又構(gòu)成對(duì)出租人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的侵害，承租人應(yīng)承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任。承租人經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物進(jìn)行改善和增設(shè)他物的行為屬于民法上的添附行為。承租人因?yàn)樘砀蕉С龅馁M(fèi)用屬于有益費(fèi)用。一般而言，出租人對(duì)承租人為租賃物支出的有益費(fèi)用有償還的義務(wù)。

關(guān)于有益費(fèi)用返還的依據(jù)，實(shí)踐中看法不一。筆者認(rèn)為，應(yīng)適用不當(dāng)?shù)美脑瓌t。因?yàn)椋谧赓U關(guān)系終止后，租賃的房屋返還給出租人，出租人應(yīng)享有租賃房屋的增加價(jià)值，承租人因該費(fèi)用的支出而受到損失，且出租人取得租賃房屋增加的價(jià)值沒有合同和法律的規(guī)定，所以，出租人應(yīng)將取得利益返還給承租人。

在審判實(shí)踐中須注意，出租人返還的有益費(fèi)用的數(shù)額，僅限于租賃合同終止時(shí)租賃房屋增加的價(jià)值額，而不是承租人支出的所有有益費(fèi)用。因?yàn)椋谧赓U關(guān)系存續(xù)期間，租賃房屋增加的價(jià)值并不為出租人所享用，出租人只有在合同終止時(shí)才對(duì)租賃房屋增加價(jià)值余額占有。所以，出租人只負(fù)有返還有益費(fèi)用余額的部分。另外，如果出租人要求拆除增設(shè)物的，且增設(shè)物能夠拆除，可以責(zé)令承租人拆除，不必給予承租人有益費(fèi)用補(bǔ)償。在審理房屋租賃合同糾紛時(shí)，對(duì)房屋裝修物如吊頂、鋪設(shè)地板磚、安裝防盜門、窗等及其價(jià)值處理，宜遵照以下原則：1.有約定，按約定；2.無約定的，如果裝修物能夠拆除的，由承租人拆除歸其所有；裝修物不能拆除的，如果裝修物對(duì)出租人今后使用無益處的，則不予補(bǔ)償；如有益處，則按重置價(jià)折舊后適當(dāng)給予補(bǔ)償。是否對(duì)出租人有益處，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租人收回房屋后的用途是否與承租人的用途相同為準(zhǔn)。

篇7

2009年7月30日,最高人民法院出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱“《司法解釋》”)。它為人民法院正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件、依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益提供了最新的法律依據(jù)。該項(xiàng)《司法解釋》已于2009年9月1日起正式施行。

本文以《中華人民共和國(guó)合同法》(1999年3月15日公布)和該項(xiàng)《司法解釋》為依據(jù),結(jié)合銀行網(wǎng)點(diǎn)租賃中經(jīng)常面臨的法律問題,分析銀行網(wǎng)點(diǎn)租賃中主要應(yīng)關(guān)注的法律問題,為銀行業(yè)務(wù)實(shí)際操作人員從事網(wǎng)點(diǎn)租賃業(yè)務(wù)提供法律風(fēng)險(xiǎn)防范的借鑒依據(jù)。

關(guān)鍵詞:銀行;網(wǎng)點(diǎn)租賃;法律問題

中圖分類號(hào):F421.37文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、在網(wǎng)點(diǎn)租賃中,應(yīng)首先確保租賃關(guān)系的有效成立

銀行在進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)租賃、簽訂房屋租賃合同時(shí),租賃關(guān)系能否有效存續(xù)是從事網(wǎng)點(diǎn)租賃的關(guān)鍵,也是銀行作為承租人所應(yīng)享有的權(quán)利能夠受到法律保護(hù)的必要條件。為確保租賃關(guān)系的有效成立,應(yīng)當(dāng)注意以下問題:

(一)出租人應(yīng)當(dāng)具備對(duì)外出租該租賃房屋的合法權(quán)利

出租人應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一,方具備對(duì)外出租該租賃房屋的合法權(quán)利:

1.出租人是租賃房屋的房屋所有權(quán)人。

出租人應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得租賃房屋的《房屋所有權(quán)證》,或者雖未取得房屋所有權(quán)證,但已經(jīng)簽訂正式的《房屋買賣合同》并已進(jìn)行備案登記,或者是租賃房屋所在工程的合法建造者。

2.出租人雖不是租賃房屋的房屋所有權(quán)人,但是事先已經(jīng)取得房屋所有權(quán)人的授權(quán)同意,有權(quán)代房屋所有權(quán)人對(duì)外出租房屋。

實(shí)際操作中,銀行常常遇到擬租賃房屋的所有權(quán)人將租賃房屋委托物業(yè)公司或第三方房屋中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋租賃的情況。在這種情況下,為確保訂立的租賃關(guān)系合法有效,銀行應(yīng)當(dāng)要求出租人提供房屋所有權(quán)人的書面授權(quán)委托書并要求其提供關(guān)于房屋所有權(quán)人同意該租賃關(guān)系的書面證明。

3.出租人是租賃房屋的承租人,并有權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)租該租賃房屋。

依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定,承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。因此,經(jīng)出租人的事先同意,承租人可以將租賃房屋轉(zhuǎn)租他人。在這種情況下,銀行應(yīng)當(dāng)要求出租人提供房屋所有權(quán)人同意其將房屋轉(zhuǎn)租予銀行的書面文件

(二)租賃房屋應(yīng)當(dāng)具備符合國(guó)家法律規(guī)定的出租條件

1.對(duì)于租賃房屋屬于在建工程的,銀行在簽署合同前應(yīng)當(dāng)向出租人核實(shí)確保租賃房屋已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證并應(yīng)確保租賃房屋符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明的各項(xiàng)規(guī)定。

對(duì)于已租賃房屋中存在出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋的情形的,建議要求出租人盡早辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或完善租賃房屋使之符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證的各項(xiàng)規(guī)定,在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

2.建議銀行不租賃未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑。

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。因此,銀行若決定租賃,建議確保租賃房屋所在臨時(shí)建筑已經(jīng)或盡早取得有關(guān)部門的批準(zhǔn)同意,同時(shí)應(yīng)確保租賃期限符合該臨時(shí)建筑的使用期限。

3.應(yīng)當(dāng)確保租賃房屋未被他人合法占有。

銀行在進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)租賃時(shí),首先應(yīng)核實(shí)該房屋是否正在被其他承租人合法占有使用,并應(yīng)當(dāng)確保本行與出租人簽訂租賃合同時(shí),前租賃關(guān)系已經(jīng)終止并且原承租人已經(jīng)搬離租賃房屋。

在就同一房屋存在多份租賃合同,且合同均有效的前提下,人民法院將依照下列順序確定履行合同的承租人:

(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(3)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

4.除上述3點(diǎn)條件外,銀行網(wǎng)點(diǎn)租賃業(yè)務(wù)中,還會(huì)遇到一種情況,即銀行向剛剛建成的一手房房主承租租賃房屋。

此時(shí),房屋雖已竣工驗(yàn)收并由開發(fā)商交付房屋購(gòu)買人(即出租人)占有使用,但租賃房屋的房屋所有權(quán)證(即小產(chǎn)權(quán)證)的辦理還需要一段時(shí)間(北京地區(qū)通常1-2年)。在此種情況下,因租賃房屋的小產(chǎn)權(quán)證尚未辦理,出租人暫不是租賃房屋的所有權(quán)人,租賃房屋連同其所在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體產(chǎn)權(quán)仍歸開發(fā)商所有,因此建議銀行在承租此類租賃房屋時(shí),除與出租人簽訂租賃合同外,還要求開發(fā)商出具知曉并同意出租人對(duì)外出租該租賃房屋的書面聲明。

(三)租賃合同應(yīng)進(jìn)行登記備案,但建議不將登記備案作為租賃合同的生效前提

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日公布)的規(guī)定,租賃合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理租賃合同的登記備案手續(xù)。

但是,租賃合同的登記備案手續(xù)不是房屋租賃合同生效的必然前提條件。當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的,人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。

因此,當(dāng)事人雙方在房屋租賃合同中約定以辦理房屋租賃合同的登記備案手續(xù)的,登記備案手續(xù)是合同的生效條件,否則,登記備案手續(xù)僅具有對(duì)外公示房屋租賃關(guān)系的效力。

因此,建議除出租人一方已履行主要義務(wù)(如房屋交付義務(wù))而銀行已經(jīng)接受出租人的交付的情形外,在房屋租賃合同中不約定以辦理租賃合同的登記備案手續(xù)作為合同的生效條件。

但考慮到房屋租賃的登記備案是政府對(duì)房屋租賃管理的要求,通過備案登記可以起到對(duì)外公示房屋租賃關(guān)系的效力,且是否已經(jīng)辦理租賃房屋的登記備案手續(xù)是在“一房多租”情況下法院確定履行合同的承租人的考慮因素之一,因此仍建議在租賃合同將登記備案約定為出租人的一項(xiàng)義務(wù),并建議在簽訂租賃合同后及時(shí)辦理租賃合同的登記備案手續(xù)。

以上是關(guān)于租賃關(guān)系效力應(yīng)關(guān)注的法律問題。銀行在進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)租賃時(shí),應(yīng)當(dāng)首先確保租賃關(guān)系的合法有效性。租賃合同被法院認(rèn)定無效后,出租人可以請(qǐng)求參照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)要求承租人支付房屋占有使用費(fèi)。

二、銀行接受二次轉(zhuǎn)租的房屋作為網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)用房時(shí),應(yīng)注意的法律問題

所謂二次轉(zhuǎn)租,是指接受承租人的再次轉(zhuǎn)租,銀行作為次承租人與承租人簽訂房屋租賃合同、使用房屋的行為。在二次轉(zhuǎn)租中,房屋的出租人(即房屋產(chǎn)權(quán)人或其人)與承租人之間的房屋租賃關(guān)系和承租人與次承租人之間的房屋租賃關(guān)系是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的房屋租賃關(guān)系。

但由于次承租人的租賃行為是基于承租人與出租人間的租賃關(guān)系而產(chǎn)生的,故在二次轉(zhuǎn)租關(guān)系中銀行作為次承租人享有的與租賃房屋有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都將受到原租賃關(guān)系的影響。具體包括:

(一)承租人對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)租的,應(yīng)當(dāng)事先取得出租人的書面同意,否則出租人有權(quán)解除合同,從而導(dǎo)致轉(zhuǎn)租行為無效

根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定,承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,因此,銀行在接受轉(zhuǎn)租的租賃房屋時(shí),應(yīng)首先核實(shí)承租人的轉(zhuǎn)租行為是否已經(jīng)取得出租人的同意。

(二)轉(zhuǎn)租的租賃關(guān)系的租賃期限應(yīng)當(dāng)在原租期之內(nèi),超過的無效

承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效,但出租人與承租人另有約定的除外。因此,銀行在接受轉(zhuǎn)租的租賃房屋時(shí),可以要求承租人和出租人協(xié)議延長(zhǎng)原租期,使轉(zhuǎn)租關(guān)系的租期在原租賃關(guān)系的租期內(nèi)。

(三)在轉(zhuǎn)租關(guān)系中,由承租人向次承租人履行出租人的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù),如維修保養(yǎng)義務(wù)、收取租金的權(quán)利等。

(四)還有一個(gè)值得注意的問題是,因承租人拖欠租金,出租人請(qǐng)求解除合同時(shí),次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持,但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。

因此,若在銀行租賃的轉(zhuǎn)租房屋發(fā)生上述情況時(shí),可以將代承租人支付欠付的租金和違約金作為解決方式之一。

三、關(guān)注在租賃期間租賃房屋轉(zhuǎn)讓的法律問題

在租賃期間內(nèi),出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋的,承租人享有對(duì)房屋繼續(xù)承租的權(quán)利和對(duì)房屋在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

(一)關(guān)于承租人的繼續(xù)承租權(quán)

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。因此,當(dāng)出租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí),租賃合同對(duì)新所有人繼續(xù)有效,設(shè)定在該租賃物上的租賃合同仍然,新所有人繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù),并受該合同約束。但在下列情形的,原租賃合同對(duì)房屋受讓人不具有約束力:

1.出租人與承租人在租賃合同中約定,租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的,承租人與出租人間的租賃合同不對(duì)房屋受讓人具有約束力。

2.租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的。

3.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

在上述三種情形下,租賃房屋的所有權(quán)變動(dòng)后,原租賃關(guān)系對(duì)租賃房屋的新所有權(quán)人不具有約束力。因此,銀行在網(wǎng)點(diǎn)租賃中,應(yīng)在選擇租賃房屋和簽署租賃合同時(shí),充分考慮上述情形發(fā)生的可能性,盡量避免租賃房屋出現(xiàn)上述情形而導(dǎo)致本行的租賃關(guān)系對(duì)房屋受讓人無效。

(二)關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

1.出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

但是,在下列情形下,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的,人民法院不予支持:

(1)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(3)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

(4)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的;

(5)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。

承租人未參加拍賣的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此,在網(wǎng)點(diǎn)租賃中,銀行對(duì)租賃房屋享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一般將得到法院的支持,但在發(fā)生上述所列情形下,銀行將不再對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),但銀行仍可以向新受讓人主張繼續(xù)履行房屋租賃合同。

2.對(duì)于出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的,人民法院應(yīng)予支持。因此,無論是在租賃關(guān)系成立前設(shè)立的抵押權(quán),還是在租賃關(guān)系成立后設(shè)立的抵押權(quán),承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

但是,對(duì)于抵押權(quán)成立先于租賃關(guān)系的,在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)處置抵押物(即租賃房屋)時(shí),享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)但未行使的,租賃關(guān)系將不對(duì)處置后的租賃房屋的受讓人有效。

3.在出租人侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后,承租人只得向出租人主張賠償,但不能主張新買賣關(guān)系無效。因此,銀行的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在受到侵害后,銀行應(yīng)積極向出租人主張賠償。

四、在網(wǎng)點(diǎn)租賃中,租賃房屋的維修保養(yǎng)義務(wù)主體

根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定,出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

因此,維修保養(yǎng)義務(wù)是出租人應(yīng)盡的義務(wù),也是出租人的主要義務(wù)之一。但合同法賦予出租人、承租人雙方可以通過合同約定不由出租人履行租賃房屋的維修保養(yǎng)義務(wù)。為避免基于合同法的該等規(guī)定導(dǎo)致出租人免于承擔(dān)租賃房屋的維修義務(wù),建議實(shí)際操作中:

(一)在合同中明確約定出租人對(duì)租賃房屋的維修保養(yǎng)義務(wù);

(二)在合同未作約定的情況下,依據(jù)合同法的規(guī)定,要求由出租人履行維修保養(yǎng)義務(wù);

(三)避免在合同中約定由承租人承擔(dān)維修義務(wù)。根據(jù)合同法的規(guī)定,此種約定有效,其將導(dǎo)致出租人對(duì)租賃房屋維修保養(yǎng)義務(wù)的免責(zé)。

篇8

眾所周知，租賃是一種以一定費(fèi)用借貸實(shí)物的經(jīng)濟(jì)行為。在這種經(jīng)濟(jì)行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用（租金）。現(xiàn)今，不斷發(fā)展的租賃活動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)展了人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍，成為完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分。租賃人和承租人之間在經(jīng)濟(jì)地位上向來不平等。在房屋租賃合同的簽訂中，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就存在不平衡，以致租賃合同中的不平等條款的存在。我國(guó)在1998年之前對(duì)房屋租賃制度及法律法規(guī)，施行的都是實(shí)物性住房分配制度。

1998年之后進(jìn)行了貨幣性住房分配改革，才產(chǎn)生了我國(guó)的房屋租賃行業(yè)。我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)一直受到傳統(tǒng)福利租賃制度的影響。為了應(yīng)對(duì)現(xiàn)今的社會(huì)需求，房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展需要有新的法律制度來促進(jìn)其發(fā)展。目前我國(guó)頒布的關(guān)于房屋租賃的法律有兩部：1995頒布的《城市房屋租賃管理?xiàng)l例》以及1999年頒布的《合同法》分則中關(guān)于租賃合同的部分，司法解釋一條，即2009年7月30日最高人民法院的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房屋租賃制度的研究集中在租賃權(quán)的性質(zhì)、房屋租賃合同的設(shè)計(jì)、轉(zhuǎn)租制度和房屋租賃管理制度這幾方面。劉言浩先生提到：“承租人對(duì)租賃物的使用收益權(quán)利是承租人直接支配其標(biāo)的物并享受其利益的排他性權(quán)利，無須出租人行為即可行使。不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)之本體，和地上權(quán)、土地使用權(quán)一樣，為對(duì)物的支配權(quán)，即物權(quán)，而非請(qǐng)求權(quán)。龍翼飛主編的《新編合同法》中，將租賃權(quán)的性質(zhì)分為債權(quán)說、物權(quán)說以及租賃權(quán)之物權(quán)化說等三種觀點(diǎn)。江帆、孫鵬主編的《交易安全與中國(guó)民商法》中提出：“買賣不破租賃”使租賃關(guān)系不因租賃物的買賣、轉(zhuǎn)讓而受影響，使得承租人能夠?qū)ψ赓U物進(jìn)行持續(xù)、合理、充分的利用，以發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的最大功用和社會(huì)效益，同時(shí)已存在的租賃關(guān)系完全直接地適用于租賃物新所有人，免去了就該物另行訂立租賃合同所花費(fèi)的成本，避免了資源浪費(fèi)。

我國(guó)《合同法》第229條也規(guī)定“:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”此內(nèi)容被認(rèn)為是“買賣不破租賃”在我國(guó)合同法上的正式確立。對(duì)于承租人的有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，房紹坤、郭明瑞認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于形成權(quán)，因?yàn)槌凶馊嗽诰邆淞朔梢?guī)定條件的情況下，只須自己一方的意思表示，即可形成與出租人（出賣人）之間的買賣關(guān)系，而無須征得出租人（出賣人）的同意，當(dāng)然，如果將“同等條件”視為條件，則以將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)看成一種附條件的形成權(quán)。因此，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟(jì)方式。在美國(guó)，房屋租賃法律制度的發(fā)展已經(jīng)有幾百年的歷史。19世紀(jì)早期，城市人口迅速擴(kuò)張，住宅漸漸供不應(yīng)求，為了解決這個(gè)矛盾，租賃住宅數(shù)量不斷增加，填補(bǔ)了城市發(fā)展和擴(kuò)張帶來的不足。在這種背景下，租賃法案第一次改革開始。法院再次采用了平靜受益權(quán)協(xié)議，承租人開始享有救濟(jì)權(quán)。即使租賃協(xié)議中沒有包含平靜受益權(quán)條款，法院也可以據(jù)此推定租賃協(xié)議默示包括這個(gè)條款。

篇9

【關(guān)鍵詞】房屋租賃；管理缺陷；形勢(shì)；方法

房屋租賃管理是維護(hù)房租市場(chǎng)和社會(huì)治安的基礎(chǔ)性工作。加強(qiáng)房屋租賃管理有利于準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息；從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的調(diào)控，同時(shí)也是強(qiáng)化房地產(chǎn)的行政管理職能的重要手段；加強(qiáng)房屋租賃管理有利于規(guī)范租賃秩序，促進(jìn)中介行業(yè)的服務(wù)，是有效防范租賃糾紛的重要手段，對(duì)建設(shè)和諧社會(huì)具有重要意義。

1 我國(guó)房租賃管理存在的缺陷

近年來 ，雖然我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)有了進(jìn)一步的發(fā)展，但仍舊存在很多問題：與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度的不一致、不協(xié)調(diào)，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相適應(yīng)。主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：

第一，缺乏誠(chéng)信

房屋租賃市場(chǎng)的日益擴(kuò)大，給不法分子帶來了可趁之機(jī)。一些房屋中介在沒有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和中介資質(zhì)證明的情況下，進(jìn)行無照經(jīng)營(yíng)，打出虛假?gòu)V告。他們提供虛假的租賃信息和電話號(hào)碼，與顧客簽訂租賃合同，為騙取顧客的定金、押金和中介費(fèi)，這種欺騙行為普遍存在。實(shí)際生活中，這種騙取消費(fèi)者的行為比比皆是，很多中介商多次對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行詐騙，令公眾對(duì)房屋中介的信任度降至了最低點(diǎn)。這些現(xiàn)象表明，誠(chéng)信缺陷已經(jīng)成為房屋租賃管理中迫切需要解決的問題。

第二，管理體系不健全

目前，我國(guó)的房屋租賃管理體系沒有形成專業(yè)化、規(guī)模化和規(guī)范化的模式，所以雜亂無章的管理制約了房租租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，也是房產(chǎn)中介在工作中遇到的障礙。此外，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方式較為單一，導(dǎo)致我國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)的管理系統(tǒng)也比較單一。因此，無須的房屋管理體系從一定程度上制約了整個(gè)房屋租賃系統(tǒng)的迅速發(fā)展。

第三，立法工作滯后

面對(duì)我國(guó)租賃市場(chǎng)日新月異的發(fā)展，租賃管理也出現(xiàn)了很多新問題和新情況，但是我國(guó)有關(guān)房屋租賃管理的法律法規(guī)卻相對(duì)滯后。法律的不健全給房屋租賃管理工作帶來了很大的難度，例如立法中對(duì)于集體土地的租賃、租金的支付方式、租賃形式多樣化以及出租人多元化等不夠全面，從很大程度上阻礙了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

第四，合同不規(guī)范

租賃管理中，合同是非常重要的租賃憑證，也是維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的有力依據(jù)。但是實(shí)際的房屋租賃管理中，合同糾紛的問題反而出現(xiàn)的最多，很多中介機(jī)構(gòu)很簡(jiǎn)單的以口頭形式規(guī)定了價(jià)格，這樣很容易形成不合理的房租價(jià)格，過高或者過低，都會(huì)引起租金價(jià)格的糾紛。還有些中介機(jī)構(gòu)在簽訂合同時(shí)，不按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，引起了房屋租賃管理的混亂。

2 加強(qiáng)房屋租賃管理的形勢(shì)和方法

第一，實(shí)施租賃房屋登記備案，增強(qiáng)房管部門的管理職能

我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房屋租賃的法律法規(guī)主要針對(duì)房屋租賃合同的登記與備案。但是由于房屋租賃合同的登記和備案都是事后管理，因此無論是否辦理的登記和備案并不影響合同的法律效力，很多房屋的租賃者就算簽訂了房屋租賃合同也不接受管理，直接導(dǎo)致房管部門對(duì)房屋租賃管理不到位。因此，為了建立健全的房屋租賃管理體制，建立新的管理模式而采取了“房屋租賃登記備案”制度。此制度規(guī)定了租賃房屋登記備案的相關(guān)工作程序以及文書格式，執(zhí)行統(tǒng)一的備案登記程序。此制度的實(shí)行，將待租的房屋和短租的房屋統(tǒng)一納入了管理的范圍，可以使房管部門掌握全面的房屋租賃信息，從而使房屋租賃的管理更加信息化，為房管部門的調(diào)控提供依據(jù)。

第二，實(shí)施統(tǒng)一的代征稅政策，加強(qiáng)管理力度

房屋租賃的代征稅對(duì)于任何一個(gè)城市的房屋租賃管理部門來講都是十分重要的工作。它既能增強(qiáng)房屋租賃的管理力度，也能實(shí)現(xiàn)各地區(qū)稅源經(jīng)濟(jì)的主要手段。目前來講，很多城市在代征稅的管理方面存在很多弊端：一方面急功近利，除了集中主要精力與代征稅工作上，甚至為了稅收放棄了相關(guān)備案手續(xù)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房管部門的職能十分不利；另一方面，盲目擴(kuò)大征稅范圍，使政府的形象受到了損害。統(tǒng)一代征稅的政策使這些問題得到了改觀，一些列的房屋租賃政策的實(shí)施晚上了稅政管理的制度，解決了很多出現(xiàn)在代征工作中的問題，促進(jìn)了房屋租賃的管理，實(shí)現(xiàn)了代征稅總量逐年增加。

第三，實(shí)行第三方租金代收方式，建立租賃市場(chǎng)的安全機(jī)制

實(shí)際生活中攜款潛逃等事件的相繼產(chǎn)生，嚴(yán)重?fù)p害了房屋租賃者的利益，為了穩(wěn)定房屋租賃秩序，建立良好的房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭，確保房屋租賃市場(chǎng)的安全、健康發(fā)展，建立第三方租金代收形式可以最大限度的保護(hù)租賃當(dāng)事人的根本利益。南京開創(chuàng)了委托銀行作為租金代收機(jī)構(gòu)的先例，制定了《南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房屋租賃委托銀行收、付租金暫行規(guī)定》,規(guī)定中明確了在房租租賃業(yè)務(wù)中，銀行是唯一代收租金的機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)中介不得直接想承租人收取租金。銀行的介入，從一定程度上起到了監(jiān)督房屋租賃市場(chǎng)的作用，架起了維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的橋梁。

第四，建立健全的房屋租賃協(xié)管機(jī)制

目前，我國(guó)大多數(shù)城市的房屋租賃管理人員比例與當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U規(guī)模不相適應(yīng)。全市的房租租賃管理人員寥寥無幾，一半的管理人員是兼職或者外聘。近些年，房管部門一直在位建立健全的房屋租賃協(xié)管機(jī)制而努力，為改變這種局面房管部門聯(lián)合公安、物業(yè)、稅務(wù)等部門以及居委會(huì)和街道辦等基層組織，積極探索并研究如果聯(lián)合管理房屋租賃行為的種種方法，以達(dá)到促進(jìn)房屋綜合管理的目的。房管部門與公安、物業(yè)、稅務(wù)等部門以及居委會(huì)和街道辦等基層組織相互合作，互通了房屋的租賃信息，并達(dá)成了定期通報(bào)的協(xié)議。這種統(tǒng)一管理、集中服務(wù)的方式，會(huì)受到城市流動(dòng)人口的贊揚(yáng)以及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的肯定與褒獎(jiǎng)。另外，也要加強(qiáng)街道和社區(qū)管理，建立網(wǎng)絡(luò)管理，充分發(fā)揮房屋協(xié)管人員的作用。由此可見，房屋租賃協(xié)管機(jī)制的構(gòu)建和完善，有效地彌補(bǔ)了房屋管理人員的不足，大大提高了管理的覆蓋率，使我們的管理手段逐步增強(qiáng)。

第五，加強(qiáng)信息化管理體系

信息化管理可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化管理與信息化管理的完美結(jié)合。租賃信息的全天候?qū)崟r(shí)顯示，可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)收費(fèi)的只能計(jì)算，把握準(zhǔn)確的收費(fèi)數(shù)量和內(nèi)容。此外，信息化管理在自動(dòng)有序進(jìn)行的前提下，將人文關(guān)懷融入其中，考慮租賃者的實(shí)際利益將是一種科學(xué)的、合理的管理方式。其次，房屋租賃軟件的運(yùn)用，可以采取圖形導(dǎo)航的模式，操作簡(jiǎn)單，容易掌握，適用于不同知識(shí)層次的房屋租賃者。最后，房屋租賃的管理者要及時(shí)有效的根據(jù)市場(chǎng)的需要，設(shè)置相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目和不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以保證信息化系統(tǒng)符合當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)的需求。

3 結(jié)語

總而言之，房屋租賃管理需要整體的綜合管理體系。面對(duì)我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，租賃雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守租賃規(guī)范，要嚴(yán)格按照房屋租賃的制度執(zhí)行，并配合房管部門的監(jiān)督工作，為租賃市場(chǎng)的健康和諧發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

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篇10

論文關(guān)鍵詞 房屋出租 瑕疵擔(dān)保 不適當(dāng)履行

隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，房屋租賃市場(chǎng)也表現(xiàn)的異常活躍。近年來，法院受理的房屋租賃糾紛案件呈持續(xù)上升趨勢(shì)，其中，不少的房屋租賃合同糾紛起因于房屋的質(zhì)量問題。如石某訴鄭某租賃合同糾紛案就是一起典型案件，石某承租鄭某的房屋，支付了兩個(gè)月的房租和保證金，入住一段時(shí)間后發(fā)現(xiàn)身體不適，經(jīng)專家檢測(cè)該房屋甲醛超標(biāo)，石某遂與鄭某協(xié)商要求退還房租及保證金，鄭某不同意，石某遂訴至法院。石某訴稱：其與鄭某簽訂租賃合同后，支付了兩個(gè)月的房租和保證金。但入住后不久即感身體不適，經(jīng)測(cè)試，租賃房屋空氣中甲醛含量超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)身體有害。據(jù)此要求鄭某退還房租和保證金。鄭某辯稱：石某與自己簽訂了為期一年的房屋租賃合同，簽約時(shí)并未提出空氣質(zhì)量問題，且合同中對(duì)此也沒有明確約定，現(xiàn)合同期未滿石某單方要求終止構(gòu)成違約，不同意石某的訴訟請(qǐng)求。

一、關(guān)于瑕疵的分析

瑕疵一般分為兩種，一是權(quán)利瑕疵，二是物的瑕疵。本案中涉及的是物的瑕疵。我國(guó)《產(chǎn)品質(zhì)量法》規(guī)定，“瑕疵”是指：產(chǎn)品不具備應(yīng)有的使用性能；產(chǎn)品質(zhì)量不符合明示的質(zhì)量狀況；產(chǎn)品存在危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的不合理的危險(xiǎn)；產(chǎn)品喪失原有的使用價(jià)值。上述幾種情形的瑕疵可以從不同角度分為：構(gòu)成缺陷的瑕疵和一般瑕疵、表面瑕疵和隱蔽瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。

本案中，鄭某交付的房屋存在構(gòu)成缺陷的瑕疵、隱蔽瑕疵及默示瑕疵。

第一，該房屋存在構(gòu)成缺陷的瑕疵。房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量也屬于房屋是否適合居住的構(gòu)成要素，該房屋中的甲醛超標(biāo)會(huì)導(dǎo)致承租人的身體損害，在當(dāng)時(shí)并不適合人員居住，故該房屋存在構(gòu)成缺陷的瑕疵。

第二，該房屋存在默示瑕疵。雖然雙方的租賃合同對(duì)于房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量問題并未有約定，但甲醛超標(biāo)損害人的身體健康已經(jīng)是現(xiàn)代生活的常識(shí)，該瑕疵并不需要在合同中明確予以約定，而是屬于默示瑕疵。

第三，該房屋存在隱蔽瑕疵。鄭某辯稱，石某在與自己訂立合同時(shí)曾多次看房，從未提出空氣質(zhì)量問題，由此訂立的合同是雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)?shù)玫铰男小３鲎馊诉@一觀點(diǎn)的錯(cuò)誤即源于沒有認(rèn)識(shí)到本案出租房屋的瑕疵為隱蔽瑕疵。房屋內(nèi)的甲醛超標(biāo)，屬于一般人無法直接感知的瑕疵，需要經(jīng)過專業(yè)的檢測(cè)。該案承租人也正是在入住使用后身體不適才委托專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，從而發(fā)現(xiàn)了出租房屋的這一隱蔽瑕疵。

二、出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的依據(jù)

我國(guó)《合同法》中并無瑕疵擔(dān)保責(zé)任的概念，那么，本案應(yīng)當(dāng)如何適用法律呢？

所謂瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指?jìng)鶆?wù)人應(yīng)擔(dān)保其給付的標(biāo)的物在質(zhì)量方面符合合同和法律的規(guī)定，否則債權(quán)人可以請(qǐng)求減少價(jià)金、解除合同等。在大陸法系國(guó)家和地區(qū)立法中，絕大多數(shù)均規(guī)定了瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如德國(guó)、法國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“民法”中均有這一制度的相關(guān)規(guī)定。這一制度的產(chǎn)生源于傳統(tǒng)大陸法中的違約責(zé)任。但因大陸法中的違約責(zé)任是過錯(cuò)責(zé)任，且訴訟時(shí)效較長(zhǎng)，不利于債權(quán)人利益的保護(hù)，故瑕疵擔(dān)保責(zé)任應(yīng)運(yùn)而生。相比違約責(zé)任而言，瑕疵擔(dān)保責(zé)任因其不論過錯(cuò)，訴訟時(shí)效較短的特點(diǎn)，更有利于對(duì)債權(quán)人的保護(hù)。債權(quán)人只要證明債務(wù)人交付的標(biāo)的物存在瑕疵，就可以按照規(guī)定直接要求債務(wù)人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。英美法中與瑕疵擔(dān)保責(zé)任對(duì)應(yīng)的是不適當(dāng)履行責(zé)任。不適當(dāng)履行責(zé)任是指出賣人對(duì)其出賣的標(biāo)的物質(zhì)量具有明示和默示擔(dān)保義務(wù)（明示擔(dān)保義務(wù)是指出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)事人在合同中對(duì)標(biāo)的物質(zhì)量的明確約定，默示的擔(dān)保義務(wù)是指出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合法律對(duì)該標(biāo)的物的規(guī)定及該標(biāo)的物的一般用途），出賣人如果違反該擔(dān)保義務(wù)時(shí)，須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，承擔(dān)違約責(zé)任的形式一般有采取補(bǔ)救措施、支付違約金、解除合同、賠償損失等。我國(guó)新《合同法》的立法并不拘泥于大陸法的概念和體系，而是借鑒了許多英美法的制度。有人認(rèn)為在對(duì)待瑕疵擔(dān)保責(zé)任這一制度上，我國(guó)新《合同法》舍棄了該制度，而確立了英美法的不適當(dāng)履行責(zé)任制度，并認(rèn)為不適當(dāng)履行責(zé)任制度更具有優(yōu)越性。其理由是：

第一，瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度的產(chǎn)生，最重要的一個(gè)原因就是大陸法中違約責(zé)任為過錯(cuò)責(zé)任，不利于對(duì)債權(quán)人的保護(hù)，而我國(guó)新《合同法》確立了違約責(zé)任的無過錯(cuò)責(zé)任性質(zhì)，這個(gè)意義上，我國(guó)的違約責(zé)任并不等同于大陸法中的違約責(zé)任，因此，瑕疵擔(dān)保責(zé)任在我國(guó)合同法中沒有單獨(dú)存在的必要。

第二，瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度的另一個(gè)重要意義在于其短訴訟時(shí)效中的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，有利于債權(quán)人利益的保護(hù)，然而，從這方面來看，我國(guó)關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定本來就不長(zhǎng)，而且也沒有為瑕疵擔(dān)保責(zé)任規(guī)定短期時(shí)效，因此，該制度實(shí)際上也沒有存在的必要。

第三，大陸法國(guó)家的司法實(shí)踐也證明，把瑕疵擔(dān)保責(zé)任獨(dú)立出來，在實(shí)際適用中常常會(huì)與違約責(zé)任產(chǎn)生沖突，造成法律適用的不便，而不適當(dāng)履行責(zé)任則本身就屬于違約責(zé)任的一種，不存在沖突問題，這樣法律體系清晰，適用法律也更方便。

筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)有一定道理，但問題在于一切還是要從我國(guó)的現(xiàn)狀和實(shí)際出發(fā)，新概念、新體系的引入和借鑒并不是一蹴而就的。

第一，瑕疵擔(dān)保責(zé)任的概念在我國(guó)長(zhǎng)期的司法實(shí)踐中已深入人心，不適當(dāng)履行責(zé)任的概念想要取而代之并非易事。

第二，瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度的發(fā)展，包括違約責(zé)任制度的變遷，使得兩者的區(qū)別已經(jīng)越來越不明顯，在案件的實(shí)際處理中，瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度與不適當(dāng)履行責(zé)任制度適用起來往往并沒有太大的區(qū)別。

第三，我國(guó)立法中依然多有瑕疵擔(dān)保責(zé)任的影子。我國(guó)《合同法》的有些條款規(guī)定了有關(guān)瑕疵履行的內(nèi)容，并為債務(wù)人規(guī)定了相應(yīng)的擔(dān)保義務(wù)，但未規(guī)定不履行義務(wù)的特別責(zé)任，最終歸于適用違約責(zé)任，因此這些條款不能算是典型的“瑕疵擔(dān)保責(zé)任”條款。另外，我國(guó)《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中也都存在瑕疵的概念，甚至規(guī)定了瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但是，有一點(diǎn)需要清楚的是，當(dāng)前我國(guó)法律制度中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任已被實(shí)踐賦予了新的內(nèi)涵，再不同于大陸法中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，而是在實(shí)際上演變成了違約責(zé)任的內(nèi)容。

筆者認(rèn)為，瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度與不適當(dāng)履行責(zé)任制度的概念之爭(zhēng)，實(shí)際上并沒有太大的意義，關(guān)鍵要看制度的實(shí)質(zhì)。或許，在這兩種制度形成之初，兩者的區(qū)別是十分明顯的。但隨著時(shí)代的發(fā)展，大陸法系與英美法系的互相借鑒，諸多制度實(shí)際正在融合趨同。在筆者看來，我國(guó)當(dāng)前法律制度中的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，實(shí)質(zhì)上與不適當(dāng)履行責(zé)任的內(nèi)涵已經(jīng)十分趨同，某種意義上，或許已經(jīng)成為同一種制度的兩種不同稱謂而已。

對(duì)于實(shí)際案件的處理來說，區(qū)分清楚法學(xué)上的概念固然重要，但能夠正確尋找本案所能適用的具體法律條文，以此為依據(jù)充分闡述對(duì)當(dāng)事人的訴請(qǐng)支持或不支持的理由，才是重中之重。該案在法律適用上有清晰的脈絡(luò)可循。根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百十一條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定，合同標(biāo)的物的質(zhì)量不符合約定，僅僅是合同當(dāng)事人需要承擔(dān)違約責(zé)任的情形之一，即使合同對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量等內(nèi)容沒有約定或者沒有明確約定，也仍應(yīng)按照有關(guān)條款、交易習(xí)慣、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的標(biāo)準(zhǔn)來確定合同標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于合同標(biāo)的物的質(zhì)量不符合上述任意一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的，提供標(biāo)的物的當(dāng)事人都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)按合同約定的方式，如果合同對(duì)此沒有約定或約定不明，當(dāng)事人可以根據(jù)損害的實(shí)際情況，合理要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、退貨等違約責(zé)任。

本案中，石某和鄭某之間的房屋租賃合同顯然并沒有對(duì)房屋內(nèi)的甲醛標(biāo)準(zhǔn)作出明確的約定，可以視為沒有約定的情況，但石某承租房屋的用途是為了居住，根據(jù)交易習(xí)慣，鄭某提供的房屋必須符合居住的目的，況且，對(duì)于用于居住的房屋內(nèi)的甲醛含量也是存在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，本案房屋內(nèi)的甲醛含量沒有能符合該標(biāo)準(zhǔn)，屬于有瑕疵的房屋（如前論述，該房屋的瑕疵為構(gòu)成缺陷的瑕疵、默示瑕疵和隱蔽瑕疵）。因此，不管是根據(jù)《合同法》第六十一條還是第六十二條，均可明確出租人的行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。另外，本案中出租人的行為還違反了我國(guó)《合同法》第二百十六條關(guān)于出租人在標(biāo)的物租賃期間應(yīng)保持其符合約定用途的規(guī)定，據(jù)此，同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

三、出租人存在違約行為，承租人有權(quán)解除合同