耕地占用稅實施細則范文
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篇1
第一條
根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》(以下簡稱條例)，制定本細則。
第二條
條例所稱建房，包括建設建筑物和構筑物。農田水利占用耕地的,不征收耕地占用稅。
第三條
占用園地建房或者從事非農業建設的，視同占用耕地征收耕地占用稅。
第四條
經申請批準占用耕地的，納稅人為農用地轉用審批文件中標明的建設用地人;農用地轉用審批文件中未標明建設用地人的，納稅人為用地申請人。未經批準占用耕地的，納稅人為實際用地人。
第五條
條例第四條所稱實際占用的耕地面積，包括經批準占用的耕地面積和未經批準占用的耕地面積。
第六條
各省、自治區、直轄市耕地占用稅的平均稅額，按照本細則所附的《各省、自治區、直轄市耕地占用稅平均稅額表》執行。縣級行政區域的適用稅額，按照條例、本細則和各省、自治區、直轄市人民政府的規定執行。
第七條
條例第七條所稱基本農田，是指依據《基本農田保護條例》劃定的基本農田保護區范圍內的耕地。
第八條
條例第八條規定免稅的軍事設施，具體范圍包括：
(一)地上、地下的軍事指揮、作戰工程;
(二)軍用機場、港口、碼頭;
(三)營區、訓練場、試驗場;
(四)軍用洞庫、倉庫;
(五)軍用通信、偵察、導航、觀測臺站和測量、導航、助航標志;
(六)軍用公路、鐵路專用線，軍用通訊、輸電線路，軍用輸油、輸水管道;
(七)其他直接用于軍事用途的設施。
第九條
條例第八條規定免稅的學校，具體范圍包括縣級以上人民政府教育行政部門批準成立的大學、中學、小學、學歷性職業教育學校以及特殊教育學校。學校內經營性場所和教職工住房占用耕地的，按照當地適用稅額繳納耕地占用稅。
第十條
條例第八條規定免稅的幼兒園，具體范圍限于縣級人民政府教育行政部門登記注冊或者備案的幼兒園內專門用于幼兒保育、教育的場所。
第十一條
條例第八條規定免稅的養老院，具體范圍限于經批準設立的養老院內專門為老年人提供生活照顧的場所。
第十二條
條例第八條規定免稅的醫院，具體范圍限于縣級以上人民政府衛生行政部門批準設立的醫院內專門用于提供醫護服務的場所及其配套設施。醫院內職工住房占用耕地的，按照當地適用稅額繳納耕地占用稅。
第十三條
條例第九條規定減稅的鐵路線路，具體范圍限于鐵路路基、橋梁、涵洞、隧道及其按照規定兩側留地。專用鐵路和鐵路專用線占用耕地的，按照當地適用稅額繳納耕地占用稅。
第十四條
條例第九條規定減稅的公路線路，具體范圍限于經批準建設的國道、省道、縣道、鄉道和屬于農村公路的村道的主體工程以及兩側邊溝或者截水溝。
專用公路和城區內機動車道占用耕地的，按照當地適用稅額繳納耕地占用稅。
第十五條
條例第九條規定減稅的飛機場跑道、停機坪，具體范圍限于經批準建設的民用機場專門用于民用航空器起降、滑行、停放的場所。
第十六條
條例第九條規定減稅的港口，具體范圍限于經批準建設的港口內供船舶進出、停靠以及旅客上下、貨物裝卸的場所。
第十七條
條例第九條規定減稅的航道，具體范圍限于在江、河、湖泊、港灣等水域內供船舶安全航行的通道。
第十八條
條例第十條規定減稅的農村居民占用耕地新建住宅，是指農村居民經批準在戶口所在地按照規定標準占用耕地建設自用住宅。
農村居民經批準搬遷，原宅基地恢復耕種，凡新建住宅占用耕地不超過原宅基地面積的，不征收耕地占用稅;超過原宅基地面積的，對超過部分按照當地適用稅額減半征收耕地占用稅。
第十九條
條例第十條所稱農村烈士家屬，包括農村烈士的父母、配偶和子女。
第二十條
條例第十條所稱革命老根據地、少數民族聚居地區和邊遠貧困山區生活困難的農村居民，其標準按照各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。
第二十一條
根據條例第十一條的規定，納稅人改變占地用途，不再屬于免稅或減稅情形的，應自改變用途之日起30日內按改變用途的實際占用耕地面積和當地適用稅額補繳稅款。
第二十二條
條例第十三條所稱臨時占用耕地，是指納稅人因建設項目施工、地質勘查等需要，在一般不超過2年內臨時使用耕地并且沒有修建永久性建筑物的行為。
第二十三條
因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的，比照條例第十三條規定的臨時占用耕地的情況，由造成損毀的單位或者個人繳納耕地占用稅。超過2年未恢復耕地原狀的，已征稅款不予退還。
第二十四條
條例第十四條所稱林地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林地、跡地、苗圃等，不包括居民點內部的綠化林木用地，鐵路、公路征地范圍內的林木用地，以及河流、溝渠的護堤林用地。
第二十五條
條例第十四條所稱牧草地，包括天然牧草地、人工牧草地。
第二十六條
條例第十四條所稱農田水利用地，包括農田排灌溝渠及相應附屬設施用地。
第二十七條
條例第十四條所稱養殖水面，包括人工開挖或者天然形成的用于水產養殖的河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面及相應附屬設施用地。
第二十八條
條例第十四條所稱漁業水域灘涂，包括專門用于種植或者養殖水生動植物的海水潮浸地帶和灘地。
第二十九條
占用林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面以及漁業水域灘涂等其他農用地建房或者從事非農業建設的，適用稅額可以適當低于當地占用耕地的適用稅額，具體適用稅額按照各省、自治區、直轄市人民政府的規定執行。
第三十條
條例第十四條所稱直接為農業生產服務的生產設施，是指直接為農業生產服務而建設的建筑物和構筑物。具體包括：儲存農用機具和種子、苗木、木材等農業產品的倉儲設施;培育、生產種子、種苗的設施;畜禽養殖設施;木材集材道、運材道;農業科研、試驗、示范基地;野生動植物保護、護林、森林病蟲害防治、森林防火、木材檢疫的設施;專為農業生產服務的灌溉排水、供水、供電、供熱、供氣、通訊基礎設施;農業生產者從事農業生產必需的食宿和管理設施;其他直接為農業生產服務的生產設施。
第三十一條
經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農用地手續通知的當天。未經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發生時間為納稅人實際占用耕地的當天。
第三十二條
納稅人占用耕地或其他農用地，應當在耕地或其他農用地所在地申報納稅。
第三十三條
各省、自治區、直轄市人民政府財政、稅務主管部門應當將本省、自治區、直轄市人民政府制定的耕地占用稅具體實施辦法報送財政部和國家稅務總局。
篇2
［關鍵詞］油田;生產建設用地;地方經濟;發展;矛盾
［中圖分類號］F426［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）22-0138-02
在我國,巨大的人口壓力使18億畝基本農田的紅線已成為土地分類規劃的界線,有限的土地資源讓油田生產建設用地與地方經濟發展對土地大量需求的矛盾不斷出現。油田企業必須正確認識這些矛盾,同時積極采取措施解決好發展中出現的矛盾,實現油地互補、和諧共贏。
1解析油田生產用地與地方經濟發展矛盾的意義土地是企業資產的重要組成部分,對油田企業來說,土地更是重要的生產資料。中原油田東濮區塊位于“中原經濟區”范圍內,主要分布在河南省濮陽市、開封市、安陽市,山東省聊城市、菏澤市等地,涉及區域具有點多、線長、面廣、人口稠密、占用基本農田多等特點,每年還有大量的新增建設用地。隨著地方經濟的快速發展,土地資源供需矛盾日益突出,油田作為國有大企業,需要不斷提高對土地資產管理重要性的認識,努力提高土地資源利用效率,推動油田企業土地資產管理觀念的根本轉變,正確對待、認真分析油田生產建設用地與地方經濟發展間的矛盾,加強與地方政府溝通協商,積極采取應對措施,這對合理利用土地資源,最終實現油田地方和諧共贏,具有特別重要的現實意義。
2油田生產建設用地與地方經濟發展的矛盾表現
21農民人均耕地面積小,侵占井場道路現象時有發生
“人多地少”是中國的基本國情,中原地區人口稠密,人均耕地面積小的矛盾更為突出。以濮陽市范縣濮城鎮為例,該鎮39個村,有油田油水井1266口,計量站45座,油田征地面積4308畝,管線、設備臨時占地600畝,該鎮人均耕地面積還不足8分地,遠低于全國人均138畝水平。由于油區農戶耕地面積小,為增加收入,方便生產,部分油區農戶將農作物種植在油田已征井場、道路內,將麥垛、糞肥、生產材料堆放在油田已征井場、道路上,甚至有的農戶將房屋、養殖場建在油田已征地、油氣管線上,形成極大的安全隱患。為確保安全生產,油田在生產過程中,必須對違規占壓油田已征井場道路、油氣管線的附著物進行清理,由此也引發了很多工農糾紛,油田從人道主義和維護油地和諧的角度出發,對部分違規占壓清理進行了適當補償。這樣,一方面協調工農糾紛影響了油田生產時效；另一方面進行清理占壓補償增加了油田生產成本。
22地方招商引資,部分新建企業、開發區圈占油田已征地地方政府為促進當地經濟發展,加快地區工業化、城鎮化建設是非常重要的手段,其間勢必會加大招商引資力度,興建產業集聚區、經濟開發區等。中西部油田所處地區較東部沿海地區工業較落后,過去除油田企業外,其他大型工業企業少,油田進行生產建設時與地方企業發生用地矛盾較少,隨著油田不斷開發,井站和油、氣、水管網如同蜘蛛網分布在油區范圍內。近年來,隨著中西部地區工業化、城鎮化快速發展,當地方政府在規劃招商引資、興建產業園、新城鎮建設時發現油田管網、井站難以繞開,為確保實現招商引資的任務,促進地區工業多元化發展,增加稅收,帶動當地就業,出現產業園或其他企業圈占、侵占油田井場、道路現象,既損害了油田的合法權益,同時存在著極大的安全隱患。
23地方征收耕地占用稅,退稅程序不暢增加油田成本負擔為更好地保護耕地,督促占地企業、個人及時恢復耕地原貌,我國實行征收耕地占用稅。河南省《耕地占用稅暫行條例》實施辦法規定：濮陽市市區耕地占用稅每平方米31元；納稅人在批準臨時占用耕地的期限內恢復所占耕地原狀的,全額退還已繳納的耕地占用稅；因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的,由造成損毀的單位或者個人繳納耕地占用稅,自損毀耕地之日起,在2年內恢復耕地原狀的,全額退還已繳納的耕地占用稅。油田在新井鉆井施工要占用較大面積耕地,一般每井在10畝以上,每井交耕地占用稅在20萬元以上。但是一方面因為油田施工井場修復標準需要進一步提高,部分施工井場未達到地方政府相關要求；另一方面油田交納的耕地占用稅是地方政府財政稅收的重要組成部分,地方政府尚未確定土地復墾的驗收標準和方式,理順耕地占用稅退稅機制。上述原因使得中原油田耕地占用稅退稅工作面臨很大的困難,大大增加了油田生產成本。解決耕地占用稅退稅矛盾,急需耕地占用稅退稅管理走向規范化、程序化、法制化。
3解決油田生產建設用地與地方經濟發展矛盾的對策31加強溝通,合理規劃,實現油田、地方發展共贏
油田是沒有圍墻的企業,油水井、計量站、廠礦廣泛分布在油區,油田作為當地國有特大型企業,有義務支持地方經濟發展,當地方規劃與油田用地發生沖突時,油田應積極與地方政府相關部門結合,做好涉油區域開發規劃工作,在保護好油田已征井場道路前提下,盡可能的配合地方政府實施新規劃,同時對油氣水管線進行標識,確保其他企業在安全距離之外,杜絕安全隱患。當油田進行新區塊開發或是管網改造時,也應與地方政府充分結合,合理規劃油水井、管線布局,努力做到集約節約用地,提高土地利用效率,盡量為地方留下更多的土地開發空間,從而實現鞏固增強油地情感,密切油地關系,為構建和諧油區帶來長遠動力。
32摸清家底,抓好基礎,維護油田已征土地合法權益
中原油田成立三十多年來,每年都要征用大量的建設用地,這些土地資產是油田企業資產的重要組成部分,抓好土地基礎管理,維護油田已征地合法權益需要做到“三個到位”：一是意識到位。油田企業應增強土地資產管理意識,避免因土地界限不清、資料不全引起土地爭議和糾紛問題,給油田帶來無可挽回的經濟損失。2012年中原油田土地管理辦公室組織開展了油田土地資產清查工作,全面統計油田所屬單位用地基本情況、征地成本、稅費繳納情況、相應地面資產情況、用地手續情況,摸清油田土地具體權屬,明確土地資產狀況,杜絕油田土地丈量不準、界限不清、資料不全、歸檔不及時、內容不規范等現象。
二是組織到位。建立健全土地管理機構,注重把業務能力和責任心較強的人員充實到土地管理崗位上來并保持相對穩定。加強對土地管理人員的業務培訓,深刻理解和領會有關土地管理的法律法規,促進土地管理工作的創新發展。
三是制度到位。應按照有關土地管理法的要求,結合企業自身實際制定一套系統的、完整的土地管理制度,使土地管理人員在開展工作時對遇到的新情況、新問題能夠有章可循,得以圓滿解決。中原油田土地管理辦公室制定了《中原油田土地管理辦法》、《中原油田新增建設用地管理實施細則》、《中原油田土地處置管理實施細則》和《中原油田土地管理責任目標考核細則》(一法三則),建立起了較為完善的土地管理制度體系。
33嚴格標準,規范管理,確保“集約節約”生產用地油田企業占用土地數量巨大,而且每年用量不斷增加,抓好節約用地工作尤其重要。油田生產建設用地應在確保生產正常進行的前提下,盡量選用廢舊井場占地、劣質地、荒地,少占用耕地和農田,要嚴格執行施工占地標準,不允許超標占地。為規范各項施工占地,中原油田印發了《中原油田臨時用地管理細則》,其中對鉆井、管線電纜施工、各類作業施工占地面積做出明確要求,日常通過開展“三不”檢查(不通知、不定時、不定點),督察各單位施工占地情況,2011年,中原油田通過嚴格執行臨時用地范圍和標準,充分利用周邊已征土地、廢棄老井場、老水淹地,控制用地規模,鉆井、壓裂等施工利用老井場、老水淹地162井次,減少臨時占用耕地196畝,減少青苗賠償264萬元、減少耕地占用稅430萬元。
34明確流程,嚴格落實,提高耕地占用稅退稅率
解決好耕地占用稅退稅問題,一是要積極與地方政府溝通協調,理順耕地占用稅退稅機制,促成耕地占用稅退稅程序以紅頭文的下發,確定土地復墾的驗收標準和方式,使繳退耕地占用稅工作走向規范化、程序化、法制化,努力實現耕地占用稅退稅目標。二是要嚴格督導和考核臨時用地管理各項辦法的執行情況,特別是加大對臨時用地標準、耕作層土壤剝離并集中堆放、回填土的覆土深度的檢查力度。三是加大臨時用地復墾退耕力度,油田各基層生產單位在施工前要要制訂土地復墾方案,臨時用地使用后及時組織隊伍進行復墾,特別是加強對復墾施工隊伍的監控,形成油田土地部門、被占地村民、農業技術部門從事前到事后的全方位監督,復墾施工單位取得地方有關部門出具的土地復墾驗收合格證明后,油田再對施工費予以結算。
篇3
第二條本辦法所稱的私人建房是指本縣范圍內的自然人、個體工商戶以及個人合伙（不含房地產開發企業）出資建設的房屋。
以上出資建房的自然人、個體工商戶及個人合伙各方統稱為建房人。
第三條為建房人提供建筑勞務（包括包工包料、包工不包料、按日計酬等各種形式）的單位和個人為本辦法所規定的建筑業納稅人，依法負有納稅義務。
建房人雇請未辦理稅務登記或臨時稅務登記的建筑業納稅人施工，建房人為扣繳義務人，依法負有扣繳稅款義務。
第四條建房人存在銷售、轉讓或承受土地房屋權屬行為均應依照本辦法繳納與房地產有關的各項稅收。
第五條項目報建過程中，建房人應向主管地稅機關提供如下資料：
（一）個人居民身份證或戶口簿的原件及復印件；
（二）合作建房協議的原件及復印件；
（三）取得國有土地使用權轉讓合同的原件及復印件；
（四）取得國有土地使用權繳納契稅、耕地占用稅的原件及復印件；
（五）國有土地使用權證的原件及復印件；
（六）主管地稅機關要求提供的其他資料。
項目報建后，建房人應向主管地稅機關提供相關房屋建設審批文件的原件及復印件。房屋竣工驗收后，建房人應向主管地稅機關提供房屋驗收單原件及復印件。
上述資料經主管地稅機關認定后，原件退還給建房人，備案資料將作為征稅依據。
第六條建房人占用耕地新建房屋的，按以下規定繳納耕地占用稅，計稅依據以建房人實際占用的耕地面積為準，其中，農村居民住宅為10.50元∕㎡，城鎮居民住宅為21.00元∕㎡，新建非住宅為21.00元∕㎡。
第七條從事私人建房的營業稅計稅依據為納稅人取得的營業額，包括收取的價款及價款以外的各種費用，其營業額具體為實際建房全部造價(包括材料、水電費用、人工工資等)。
未提供本條第一款規定的建房造價或雖提供但明顯偏低且無正當理由的，建筑業營業稅計稅依據由主管地稅機關按《征管法》的有關規定參照市場價格進行核定。
第八條銷售不動產(房屋等)的營業稅計稅依據為出賣人向買受人收取的全部價款和價外費用，包括銷售建筑物或構筑物的收入和銷售其他土地附著物的收入。
建房人未提供以上收入或雖提供但明顯偏低且無正當理由的，其銷售不動產營業稅計稅依據（銷售單價）由主管地稅機關按《征管法》的有關規定參照市場價格進行核定。
第九條轉讓土地的營業稅計稅依據為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。
第十條在縣城規劃區內新建房屋用于自己居住的，按10.00元∕㎡代扣施工方應繳納的建筑業地方稅收，在縣城規劃區外新建房屋用于自己居住的，按5.00元∕㎡執行。
第十一條私人建設非自用房屋，相應的納稅人應當依法繳納下列稅費。
（一）營業稅
1、建筑業營業稅的納稅人取得營業收入時，按3％的稅率計算繳納；
2、銷售不動產營業稅的納稅人取得銷售不動產收入時，按5％的稅率計算繳納；
3、轉讓土地使用權營業稅的納稅人取得轉讓土地使用權收入時，按5％的稅率計算繳納。
（二）城建稅
1、縣城規劃區、建制鎮、工礦區按營業稅稅額的5％計算繳納；
2、農村按營業稅稅額的1％計算繳納。
（三）教育費附加及地方教育附加費：
1、教育費附加按營業稅稅額的3％計算繳納；
2、地方教育附加費按營業稅稅額的1.5％計算繳納。
（四）個人所得稅
建筑業營業稅納稅人、銷售不動產營業稅納稅人、轉讓無形資產營業稅納稅人，按計稅營業額的2％附征。
（五）土地增值稅
1、銷售普通標準住宅按計稅營業額的5%進行附征；
2、銷售非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業用房等按計稅營業額的6%進行附征；
3、單純轉讓土地使用權按計稅營業額的6％進行附征。
（六）印花稅
1、建筑工程承包合同印花稅按承包金額的0.3‰計征；
2、銷售不動產、轉讓土地使用權的，依據產權轉移書據稅目按銷售（轉讓）收入的0.5‰計征；
3、購銷合同印花稅依據購料金額的70％按0.3‰計征。
（七）資源稅
提供建筑應稅勞務的納稅人，在建筑過程中使用未稅礦產品的，按建筑面積0.8元∕㎡計征。
第十二條建房人銷售房屋時，應積極協助地稅機關征收購房人繳納契稅的工作。
購房人應繳納的契稅按實際成交價格的4％計算繳納。
對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1％的稅率征收契稅。
本條所稱的成交價格是指房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。
第十三條建房人應憑納稅人在縣地方稅務局開具的建筑安裝業發票支付工程價款。凡為納稅人提供方便，導致納稅人未繳、少繳稅款的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十三條的規定，對建房人處未繳、少繳稅款一倍以下的罰款，并向納稅人追繳該項目應繳納的稅款。
第十四條納稅人或建房人采取隱瞞實際房價、少報銷售收入等方式未如實申報繳納房地產轉讓稅收，違反稅收法律、法規的，由地稅機關依照《征管法》及實施細則的有關規定進行處理。
第十五條地稅機關應對個人建房者的資料進行歸類、保管并登記臺帳，在建房的各個環節進行全過程跟蹤，對個人建房者提交資料要與各部門進行交叉核對，發現有不一致的地方，應及時通知納稅人進行處理。
第十六條縣地稅機關負責私人建房地方稅收的征收管理，縣國土、建設、房產等部門協助地稅機關做好私人建房地方稅收征收管理工作。為確保稅收征收到位，相關部門應堅持“先稅后證”原則，即未見地稅機關出具的《完稅證明單》，縣國土、建設、房產等部門不得發放相關審批或驗收手續（含證件）。
第十七條地稅機關應嚴格依法征稅，國土、房產部門及其他單位應恪守職責，協助和配合地稅機關做好房地產轉讓稅收的征收管理工作。對、弄虛作假、，造成稅收流失的，依照相關法律法規予以處理。
第十八條如依據本辦法規定而發生重復征稅或未發生稅收而產生征繳的，按《征管法》等法律法規規定，納稅人可申請退繳稅款。
篇4
一、房地產稅收一體化管理基本內涵及原則
房地產稅收一體化管理，是指對我縣范圍內土地使用權出讓、轉讓(含劃撥地補繳土地出讓金后的出讓、轉讓行為)、房地產開發、房產轉讓(包括存量房)、房屋建筑安裝、房屋（含門面）租賃所涉及的各項稅收，具體包括營業稅、房產稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、資源稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、建材增值稅、契稅、耕地占用稅等稅種，按照“部門配合、信息共享、先稅后證、項目跟蹤、過錯追究”的原則，實行一體化征收管理。
二、房地產稅收一體化管理工作基本要求
（一）明確工作程序。各相關職能部門要按照“先稅后證”原則，在辦理有關房地產相關手續時依法把住房地產稅收關口，在現有辦證程序流程中增加提供《縣契稅、耕地占用稅結算證明單》、《縣國家稅務局房地產稅收結算證明單》、《縣地方稅務局房地產稅收結算證明單》等納稅證明資料。對未按規定繳納稅款的，堅決不予辦證。
（二）明確部門職責。縣國土資源局負責土地使用權出讓、轉讓的稅收征繳情況審查把關。在辦理《土地使用證》時，必須憑財稅部門出具的《房地產稅收一體化管理完稅證明單》方能辦證。縣規劃局負責建安營業稅及附加、資源稅、個人所得稅、建材增值稅、印花稅等相關稅收的把關。在工程項目放線和辦理《建設工程規劃許可證》時必須憑財稅部門開具的《房地產稅收一體化管理完稅證明單》方能辦證。其中，私人建房在辦理《建設工程規劃許可證》（附本）前必須按單位面積造價一次性全額繳納建安營業稅及附加、建材增值稅、資源稅、個人所得稅、印花稅等相關稅收；單位和房地產開發商建房按單位面積造價的一定比例繳納建安營業稅及附加、建材增值稅、資源稅、個人所得稅、印花稅等相關稅收。在辦理規劃驗收和《建設工程規劃許可證》（正本）前必須結清剩余稅款。縣房產局負責新建房、存量房交易稅收征繳情況審查把關和行政、事業單位門面出租稅收代征。在辦理《房屋所有權證》和權屬變更相關證照時必須要求納稅人向財稅部門繳清銷售不動產營業稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、契稅等所有稅款，并且憑財稅部門開具的《房地產稅收一體化管理完稅證明單》方能辦證。屬鄉鎮建房，辦理規劃、房產、國土手續的，按屬地納稅的原則，由所在地財稅部門依法征收，并出具《房地產稅收一體化管理完稅證明單》，縣各職能部門憑《房地產稅收一體化管理完稅證明單》才能辦理相關手續。各職能部門把關鄉鎮所屬的房地產稅收，其工作經費由縣財政和鎮財政各支付50%。
（三）實行信息共享。財稅部門和相關職能部門要加強溝通和協作，積極創造條件，建立健全信息共享的有效機制，確保信息資源共享。縣國土資源管理部門要向財稅部門提供現有的地籍資料和相關地價資料，內容包括權利人名稱、土地權屬狀況、等級、價格等情況資料。縣發改部門在建設項目立項后，要向財稅部門提供建設項目立項審批、計劃核準通知。縣規劃部門要向財稅部門提供建設工程規劃放線單位信息和住房容積率等信息，內容包括開發方名稱、承建方名稱、容積率、坐落地址、房屋建筑面積。規劃部門須憑房地產開發企業提供稅務登記證辦理工程規劃放線等事項。縣房產部門應向財稅部門提供商品房開發、房屋預（銷）售、房產轉讓、房地產分地段均價等相關信息、產權登記信息及存量房權屬變更登記清冊。人民銀行要按季度將房地產按揭貸款情況提供給財稅部門。縣各職能部門要確定一名專人為信息員，負責房地產稅收一體化日常管理和相關資料的傳遞工作，每月10日前將房屋建設、土地出讓和轉讓、房屋買賣、計劃立項、證照辦理等情況提供給財稅部門。縣財稅部門要確定1名專人與相關職能部門溝通，專門負責稅收政策的宣傳、相關信息采集和稅款征收入庫。每個季度要召開相關部門的工作聯系會議，對房地產一體化工作的各項信息資料進行相互審核，查找征管漏洞，提高征管質量。
三、加強組織領導，強化考核管理
（一）成立領導小組。
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房地產是一項十分特殊且重要的資產，它是財產和財產權利的有機結合，也是有形和無形資產的有機結合。2006年頒布的中國企業會計準則，首次將關于投資性房地產的準則（《企業會計準則第3號――投資性房地產》，以下簡稱“CAS3”）引入準則體系中。投資性房地產準則的引入有利于反映企業房地產的實際構成情況及各類房地產對企業經營成果的貢獻情況。
從理論上分析，新會計準則體系全面引入公允價值計量模式，將會對上市公司相關投資業務的業績產生一定影響。新準則體系對投資性房地產引用公允價值計量模式，明確了投資性房地產的后續計量及其信息披露，規定了投資性房地產如果有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值模式。就當前我國的房地產市場而言，投資性房地產的公允價值均遠遠高于其成本價。因此，企業如果采用公允價值計量模式，擁有投資性房地產的企業當期凈利潤會有大幅提高。而且，在公允價值模式下，投資性房地產不需要計提折舊和攤銷，也會增加當年利潤。因此，企業采用公允價值模式有調節利潤的動機和可能。
筆者從深滬兩市上市公司中選取了65家房地產類企業，對其2007年年報中披露的投資性房地產后續計量采用的計價模式進行了分析，發現：1、80%左右的公司選用成本模式計量投資性房地產；2、15%左右的公司沒有投資性房地產項目，也未在附注中披露計量模式。
從以上數據可以看出，大多數房地產公司并沒有采用能使上市公司相關投資業務的業績獲得提升的公允價值模式，卻更鐘情于繼續選用歷史成本計量模式，這是值得關注的現象。
為此我們走訪了一些上市公司和會計師事務所，了解到企業采用成本模式的主要原因如下：
公允價值較難取得
財政部會計準則委員會《企業會計準則實施問題專家意見》規定，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在符合新準則規定的條件下，才允許采用公允價值模式。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。采用公允價值計量的投資性房地產，應當同時滿足以下條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
就我國目前的房地產市場發展水平來看，大多數地區都難以達到上述條件。而大部分具備一定規模的房地產企業在全國各地都有項目，即使其在某些大城市的項目具備采用公允價值的條件，但由于在其他城市的項目達不到條件也無法采用。
與國際財務報告準則相比，新會計準則確定投資性房地產公允價值的標準更為嚴格，新會計準則要求公司應從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格等其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計，不允許公司采用估值技術確定投資性房地產的公允價值，上述規定對部分A+H公司可能造成財務報表差異，從而使得公允價值的使用更加有限。
稅收政策尚不明確
房地產涉及的主要稅種有耕地占用稅、營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅以及所得稅等。新會計準則的變化，必然使得會計準則和稅法兩者在對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍上的差異產生新的變化。對于目前我國大部分與房地產有關的稅種，如果采用公允價值模式，它們的計稅依據并未受到影響。例如，城鎮土地使用稅和耕地占用稅的計稅依據是占用土地的面積，印花稅根據合同的金額征稅，而契稅的計稅依據是成交價格或互換房地產的價格差額。營業稅的稅收政策是在一般企業轉讓土地使用權或銷售不動產時，計稅依據為取得的全部價款和價外費用。現行房產稅的計稅依據是房產余值或房產的租金收入；按租金收入的12%或者按房產的原值減去10～30%的扣除值后的余值為計稅基數,稅率為1.2%（在實際操作過程中，一般公司多采用后一種方法）。
投資性房地產準則可能給稅收及稅制帶來的影響是，區分投資性房地產與自用房地產可能導致原來計入固定資產、無形資產、存貨等科目的房地產，若是用于投資目的，現在應計入投資性房地產科目。同時，計入投資性房地產科目的房地產不再單一地采用歷史成本計量。但是稅法上并未區分投資性房地產和自用房地產，也沒有區別對待經營性房地產和非營業性房地產。
國家稅務總局國稅發（2006）31號《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》第六條規定，“開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現”。文件還規定，“開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現”。
上述規定只提到了固定資產，而沒有涉及投資性房地產。鑒于投資性房地產和固定資產相對于用于出售的房地產產品來講性質上相近，因此應適用于投資性房地產。但上述文件對于先出租后出售的界定并不明確，沒有對產權、出租時間等進行解釋，導致實務中各地稅務機關執行不一，企業也無所適從。
新頒布的投資性房地產準則允許在后續計量時采用公允價值模式。如果在公允價值模式下，應以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值。企業因資產增值而增加的利潤是否要交稅，以及是否可用于利潤分配，由于財政部尚未作出詳細說明，國家稅務總局當時并沒有出臺相關的所得稅法的實施條例，因此大部分房地產企業都持觀望態度。
另外，在投資性房地產準則前，會計制度只允許通過按期計提折舊的方式對房地產進行后續計量。投資性房地產準則規定，采用公允價值模式進行后續計量時，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。現行稅法規定，按照稅法規定的年限和折舊方法對房地產計提的折舊或進行攤銷所產生的費用，可以在稅前列支，計算應納稅所得額。企業對投資性房地產采用公允價值模式計量后，每年對投資性房地產的資產價值將得到重估。如果投資性房地產得到增值的部分稅法要求征稅，那么必然大幅影響房地產企業損益。因此，在新的所得稅實施細則未出臺前（2008年1月1日起實施的《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》中第五十六條中對涉及投資性房地產的涉稅事項進行了規定：企業的各項資產，包括固定資產、生物資產、無形資產、長期待攤費用、投資資產、存貨等，以歷史成本為計稅基礎。企業持有各項資產期間資產增值或者減值，除國務院財政、稅務主管部門規定可以確定損益外，不得調整該資產的計稅基礎），大部分房地產企業都采取謹慎的態度，對投資性房地產采用成本模式計量就不難理解了。
企業防范風險的需要
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關鍵詞:房地產企業 稅務管理 避稅措施 涉稅管理
我國的經濟高速發展帶動了房地產業的成長，房地產業經過近二十幾年的發展已經較為成熟，追逐暴利的時代已經過去了，為實現企業價值最大化，就必須不斷提高企業經營管理水平，降低企業經營成本。有效的稅務管理能夠優化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業獲利能力，提升企業的綜合實力，從而推動企業的可持續發展。因此，加強房地產開發企業的稅務管理工作尤其重要。
一、房地產企業稅務管理的原理及現狀
企業稅務管理是企業在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現稅收成本最小化的經營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節稅行為。
從國稅發[2003]83號、國稅發[2006]31號到新企業所得稅法實施后的國稅發[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產企業量體裁衣的政策，讓諸多房地產企業“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產銷售收入的17%。稅收成本成為房地產企業除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產業的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產業成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。
新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調控施壓，2012年3月住建部重申房地產調控絕不會松動，嚴控地方微調，房地產企業面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業稅收管理的重視程度不夠，大多數企業都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業的稅收問題。在一些大型企業，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業務發生時，企業的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業運營成本尤其重要。
二、房地產企業常用的避稅措施
房地產企業相對繁重的稅負，促使房地產企業不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關聯企業轉移利潤。隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，有的房地產開發企業發展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業公司等關聯企業來轉移利潤，達到少繳企業所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的銷售業務、廣告業務等。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：
(1)利用關聯建筑公司多開發票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。
(2)在國內設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。
(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本。
(5)設立關聯的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。
(6)設立關聯的公司，進行流程再造。
(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。
企業與關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者關聯方應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積成本標準，并據以計算扣除。房地產企業應審核目前集團內關聯交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務機關規定準備相關證明文件。
我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。
三、房地產企業涉稅管理
房地產企業的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環節之中。房地產企業涉及的稅費主要有十種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅。本文淺要地分析房地產企業的幾項經營業務涉及稅務處理。
(一)代收款項的稅務處理
1、營業稅
根據《營業稅暫行條例及其實施細則》的規定，房地產企業轉讓土地使用權或者銷售不動產，營業額為向購買方收取的全部價款和價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業性收費。準確區分代收代付費用是否納稅，可以從三個方面理解：
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土地租賃增值稅怎么交
一、把握兩個概念
(1)增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額，即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。
二、掌握稅率
土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數為0;(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。
三、確定應稅收入
包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。
四、確定扣除項目
(1)取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費;(2)房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用;(3)房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內計算扣除，否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內計算扣除;(4)轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20%計算扣除。這條規定對于房地產開發企業特別重要，計算時千萬不能遺漏。
五、計算方法
首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數”進行計算。
舉例如下：某房地產公司開發100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續費0.2萬元，開發成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。
每棟售價180萬元，營業稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅?
計算過程如下：轉讓收入：180×80=14400(萬元)
取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計：(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)
房地產開發費用扣除：0.5×80+5200×5%=300(萬元)
轉讓稅金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)
加計扣除金額：5200×20%=1040(萬元)
扣除項目合計：5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)
增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)
增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)
六、會計處理
1.轉讓取得收入時：
借：主營業務稅金及附加 2467.08
貸：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08
2.實際上交時：
借：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08
貸：銀行存款 2467.08
土地租賃增值稅扣除項目
(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)
包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的費用。
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。(P186-8)
(二)房地產開發成本(適用新建房轉讓)
包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
(三)房地產開發費用(適用新建房轉讓)
1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內
上述利息超過國家上浮標準;超標利息及罰息不得扣除。
2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)
允許扣除的房地產開發費用=[(一)+(二)]×10%以內
3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。
(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)
包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
(五)財政部規定的其他扣除項目(適用從事房地產開發的新建房轉讓)
從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%
(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產轉讓)
由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
土地租賃增值稅主要特點
(1)以轉讓房地產的增值額為計稅依據。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。
(2)征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。
(3)實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低位依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。
(4)實行按次征收。土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次征收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。
看了“土地租賃增值稅怎么交”的人還看了：
1.營改增土地臨時租賃如何交稅
2.租賃業務要交的增值稅是多少
3.租賃土地誰繳稅
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一、小產權房的概念
“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，亦稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮人民政府而不是由國家權威機關(房管部門)頒發產權證的房產。“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。小產權房實際就是一些農村集體組織或者開發商打著“新農村建設”等名義出售的、建筑在農村集體上地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
根據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。因此小產權房得不到現有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產權房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現有的住房供應體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產權房的出現應該說是具有一定合理性的，
對政府有關管理職能部門來說小產權實上部分承擔了理應由政府承擔的住房保障責任。而對于農民來說，出售或出租小產權房，可以獲得比農業種植更高的收入。一定程度上小產權房的出現，對政府、購房者和農民來說，其實是一個多嬴的結果，本文主要不是討論小產權房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農村小產權房處置的涉稅問題。
二、小產權房處置是否涉稅
農村小產權房處置(包括修建、分配、轉止、市場交易等處理與安置)情況比較復雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：
第一種，由農村村委會統一設計、統一建造，然后全部分配給享有宅基地權的村民，由村委會制定一定的收費標準向村民收取“購房”費用，這種小產權房處置實質上是村委會的“代建”行為，村委會一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業稅稅目“服務業”中的業，營業額是村委會向村民收取的全部價款和價外費用扣除替村民繳納的沒計費、建筑費等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務局重慶市財政局關于促進城鄉統籌發展有關地方稅收政策的通知》(渝地稅發[2007]242號)第九條規定：鄉鎮居民和農村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請施工隊或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業營業稅及附加稅費。
第二種，就是對小產權房的違法買賣行為。原建設部發出風險提示，提醒購房者：以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。2007年12月，國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。
對這種小產權房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：
一種意見：不征稅。理由：既然轉讓小產權房是國家明文禁止的，那么對取得的“違法收入”就不應該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據。若按照渝地稅發[2007]242號第十條規定的條件：對庫區地方政府、開發商、牽頭人、合作單位采取統建房、合作建房、開發性建房等形式建設安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動產營業稅及附加稅費。庫區移民轉讓移民安置房，免征銷售不動產營業稅及附加稅費。當然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，
第二種意見：應該征稅。目前，我國還正處在法制建設逐步完善過程之中，對“違法收入”的概念和認定上還很模糊，不同的法律規范就有不同的法律解釋，對“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進一步明確，但為了營造一個公平競爭的市場環境，為了保障國家的財政收入，實際工作中，還是堅持對一切“營業性收入”征稅的原則。
“公開性”是營業性收入的一個基本特征，這就區別于販毒等收入的非公開性。對非公開性取得的非法收入是不應該征稅的，其實要征也征不了。它需要專門機關的偵查或調查才能掌握，如：虛開發票取得的手續費收入，非法印制發票取得的收入等。對只違反某一個法律規范的“公開性”的營業性收入是應該征稅的，如：無證經營行為，違反了工商登記法規，雖不能辦理稅務登記證，但取得的營業性收入還是應該征收有關稅收。筆者傾向于第二種意見。
三、小產權房處置怎么征稅
現行“商品房”即大產權房或稱全部產權房的處置涉及的稅種：有購置開發土地使用權的契稅、耕地占用稅、銷售不動產營業稅、土地增值稅、印花稅、開發持有期間的土地使用稅等稅種。
在此，本文只重點對農村小產權房處置按照什么稅目征收營業稅這方面來進行進一步闡述，限于篇幅對其他稅種暫不探討。有兩種觀點：
一種觀點：應按照銷售不動產征收營業稅。小產權房的銷售，征收銷售不動產的營業稅，這在國家稅務總局對某省級地稅局請示的一個答復中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉發，前述渝地稅發[2007]242號文也有類似觀點。實際工作中，一般也是按銷售不動產征收營業稅處理的。從小產權房處置的形式來看，購房者與小產權房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產”征收營業稅從表面上看也似乎符合稅收規定，
另一種觀點：不應該按照銷售不動產征收營業稅。但到底應該按照什么稅目征收營業稅呢?
姑且不妨先引入會計準則關于收入的概念，《企業會計準則第14號一收入》第二條：收入，是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的與所有者投入資本無關的經濟利益的總流人，本準則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產使用權收入。企業代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計量，(四)相關的經濟利益很可能流人企業，(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認。
在政策還未明確之前，稅收的確認應該以會計準則確認為基礎。《國家稅務總局關于做好2009年度企業所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)規定“三、有關企業所得稅納稅申報口徑。根據企業所得稅
法精神，在計算應納稅所得額及應納所得稅時，企業財務、會計處理辦法與稅法規定不一致的，應按照企業所得稅法規定計算。企業所得稅法規定不明確的，在沒有明確規定之前，暫按企業財務、會計規定計算。”已有此規定，眾所周知，銷售小產權房是違法行為，是不可能辦理房產產權過產手續的，銷售合同是不受法律保護的小產權房交易不具備產權轉移的實質。非法，而且是禁止性的，故物權應視為主要風險，即小產權房所有權上的主要風險沒有轉移給購貨方。也就是說，在會計上小產權房處置不構成銷售商品收入，也就是不能確認銷售不動產收入。那么，也就不應該按照“銷售不動產”稅目征收營業稅。小產權房的“銷售”在稅法上也不符合《營業稅稅目注釋》有關銷售不動產的定義(銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。)
稅收原則中有一個很重要的原則就是“實質重于形式”的原則，即只要經濟法律行為合符稅法要素，構成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產權的非轉移是小產權房處置的實質。那么。小產權房處置的實質是究竟什么呢?
筆者認為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業稅暫行條例及其實施細則已經取消了“轉讓不動產有限產權或永久使用權方式銷售建筑物”視同銷售不動產這項規定)。因產權沒有轉移，“購買者”只有使用權而不擁有所有權。對于小產權房“所有者”來說，實質上只是讓渡了資產的使用權，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經濟行為。在這種經濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但該物品的“所有權”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用(租金)。
《營業稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業，是指在約定的時間內將場地、房屋，物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務。《合同法》第二百一十二條中對租賃合同也有規定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權。租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區別于買賣合同的根本特征。
從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產權房“銷售”實質上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。)
對已實際構成出租小產權房的法律事實并構成取得資金的結果，依法征收相應稅費便有了法律依據。
下一步，應探討一次性取得小產權房處置收入如何按照租賃業征收營業稅問題：
《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”從《實施細則》來看，收取的一次性費用屬于預收了以后若干年的租金，納稅義務發生時間就是實際收到“售房”款的當天，應全額一次性征收營業稅金及附加稅費。
但還有一個問題，就是《合同法》規定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費在性質上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。
筆者認為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費用性質的確定、時點的劃分、比例的計算都無法進行，一筆收入無法準確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收人征稅，也不能對無法確定收入性質的收入征稅。因此應拋開法律形式，在實際使用期結合法律允許的租賃期內，根據當地實際租金水平，合理、公平地確認事實使用權(純地租或房產租金)所應收取的租賃收入而核定征稅。
結論：即小產權房處置應按照“服務業”中的租賃業來核定征收營業稅金及其附加稅費。只有這樣，才能最大限度地減少執法風險和納稅爭議，對小產權房“銷售”征稅才更加合法。
篇9
關鍵詞：房地產；宏觀調控；可持續發展
1房地產經濟宏觀調控的必要性
政府對房地產經濟的宏觀調控就是指以政府為主體,通過經濟、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機制,對整個房地產行業和房地產經濟運行所進行的宏觀調節和控制,以發揮房地產經濟在國民經濟中應有的作用,保證其健康可持續的發展。
1.1房地產資源優化配置的需要
市場經濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎,但市場配置資源有其自發性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經濟進行干預和調控。中國房地產經濟作為市場經濟中的一個子系統,其資源配置在充分發揮市場機制調節作用的基礎上,同樣要受到政府的調節和控制,以保證房地產業健康發展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產基礎的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關系到國民經濟的可持續發展,所以各國對房地產經濟的控制和干預相對較強。
1.2加強房地產業在國民經濟中的重要地位和作用的需要
房地產業在國民經濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調控。房地產同國民經濟的其他產業的關聯度大,是基礎性、先導性產業,房地產業的發展狀況,直接影響這些相關產業的發展。隨著房地產業創造的產值在國民生產總值中所占比重的增長,房地產經營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。
1.3保證我國房地產經濟可持續發展的需要
我國房地產經濟處于起步階段,其發展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調控。這種幼稚性主要表現在如下幾方面:（1）發展不穩定；（2）地區間發展不平衡。（3）競爭無序,市場運行不規范;（4）房地產價格秩序混亂,價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產企業生產經營活動缺乏經驗,操作不規范;（6）房地產供給結構不合理,需求增長過快。
2房地產宏觀調控的相關舉措
國家兩會的召開和宏觀調控的深入，使人們進一步認識到我國政府希望看到的是房地產業的穩步、健康和持續發展。政府宏觀調控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩定房地產商品的市場價格，理順房地產消費和加強住房保障，使房地產業進入理性發展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產宏觀調控政策落實和執行年中，我國政府和相關部門又推出一系列的配套政策和相關舉措，使我國這一輪的宏觀調控政策得以真正落到實處。
2.1嚴控高檔住宅用地和別墅用地
針對今年仍然存在的房地產項目土地出讓審批和開發環節出現的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯合下發《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產市場秩序專項整治工作。針對各地不規范的土地出讓制度，房地產開發企業取得土地后不按出讓合同規定開發利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產開發等問題進行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產開發和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計劃中農用地轉用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當壓縮工業用地，增加民生用地。政府在此次聯合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設，繼續加大土地審批后的監管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關竣工時間和建設標準條款的管理，加快已供土地的建設速度，以促進房源的增加。2.2土地增值稅將采用清算后多退少補的方法
土地增值稅是我國宏觀調控體現杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實施細則》明確規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局和各級地方稅務機關將在年內進一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細則的貫徹落實。我國房地產開發企業開發及轉讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征算方式，這類似于企業所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產開發周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現銷售以后再進行。對房地產開發企業的土地增值稅實行先預征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2月起實施的《關于房地產開發土地增值稅清算管理有關問題的通知》為規范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學和合理。通知明確各省級稅務機關可依據通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。
2.3徹底清查我國房地產市場中存在的違法行為
建設部日前公布的2007年建設部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，在房產市場領域，突出對房地產企業惡意炒作、哄抬房價、違規銷售、中介機構違法操作等違法違規行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法違規行為。其中，在房地產市場領域將突出對各種違法違規行為進行稽查。而建筑市場領域也將對各種違法違規行為突擊稽查。集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產領域涉及的有關部門及其相關工作人員的違法違規行為。與行政監察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域的違法違規和權錢交易等行為，建立健全我國房地產業健康、有序發展的長效機制。
2.4推動住宅產業化,大力推廣節能和綠色建筑
節能建筑是指按節能設計標準進行設計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間,同時在建筑全生命周期中實現高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環境的建筑物。
2.5完善房地產法律制度
運用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規范化的房地產業運行環境,是轉軌時期促進中國房地產業持續增長、實現房地產經濟穩定運行的重要任務和有效途徑。具有強制性、規范性、穩定性等特點的法律手段,主要是通過規范房地產市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式,在協調各方利益的基礎上,從而創造房地產業的法制化環境,引導房地產業健康發展。
參考文獻
［1］洪開榮.房地產經濟學(第一版)［M］.武漢：武漢大學出版社,2006.
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為了貫徹財政部《物業管理企業財務管理規定》（財基字〔1998〕7號），北京市財政局制定了《北京市物業管理企業財務管理實施細則》。現將市財政局“關于印發《北京市物業管理企業財務管理實施細則》的通知”（京財建〔1999〕543號）轉發給你們，請按照執行。
北京市財政局關于印發《北京市物業管理企業財務管理實施細則》的通知京財建（1999）543號 一九九九年五月三日通知
市屬各主管局（總公司）、各區縣財政局、各物業管理公司：
為了貫徹財政部《物業管理企業財務管理規定》（財基字〔1998〕7號），根據《企業財務通則》結合我市物業管理企業的經營特點，我們制定了《北京市物業管理企業財務管理實施細則》，現予印發，請遵照執行。執行中有何問題，請及時向我局反映。
北京市物業管理企業財務管理實施細則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理企業財務行為，促進物業管理企業健康有序的發展，根據《施工、房地產開發企業財務制度》制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于北京市各類物業管理企業（以下簡稱企業），包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。
其他行業獨立核算的物業管理企業也適用本細則。
第三條 企業應當在辦理工商登記之日起30日內，向主管財政機關提交企業設立批準證書、營業執照、合同、章程等文件的復印件。
第四條 企業應當建立健全財務管理制度，完善內部經濟責任制，嚴格執行國家規定的各項財務開支范圍和標準，如實反映企業財務狀況和經營成果，依法計算繳納國家稅收，并接受主管財政機關的檢查監督。
第二章 資金籌集
第五條 企業籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個人資本金和外商資本金等。
國家資本金為有權代表國家投資的政府部門或機構投入的資產為國家資本金；
法人單位以其依法可以支配的資產投入企業形成的資本金為法人資本金；
社會個人或者本企業內部職工以個人合法財產投入企業形成的資本金為個人資本金；
外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和臺灣地區投資者投入企業形成的資本金。
第六條 企業的負債分為流動負債和長期負債。
流動負債包括短期借款、應付短期債券、應付票據、應交稅金、應付工資、應付投資者利潤、應付股利和其他應付款、預收帳款、代收費用、預提費用，以及從成本、費用中提取的職工福利費等。
第七條 企業應當按期償還各種流動負債，如因債權人特殊原因確實無法支付的應付款項，計入營業外收入。
第三章 流動資產
第八條 流動資產包括現金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應收及預付款項、存貨等。
第九條 其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。
第十條 應收及預付工程款包括應收工程款、其他應收款、應收票據、待攤費用、預付分包工程款、預付分包備料款。
第十一條 企業可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0.3-0.5％計提壞帳準備金，計入管理費用。
企業發生的壞帳損失沖減壞帳準備金；收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。
不計提壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失計入管理費用；收回已核銷的壞帳沖減管理費用。
第十二條 存貨包括主要材料、其他材料 設備、低值易耗品。
第十三條 存貨按實際成本計價。
購入的，按買價加運雜費、采購管理費和稅金等計價；
建設單位供應的，按合同確定價值計價；
自制的，按照制造過程中的各項實際支出計價；
委托外單位加工的，按照實際耗用的原材料或者半成品加運雜費和加工費計價；
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價；
盤盈的，按照同類存貨的實際成本計價；沒有同類存貨的，按照市價計價。
第十四條 企業領用或者發出的存貨，按照實際成本核算，可以采用先進先出法、加權平均法、個別計價法、后進先出法等方法確定其實際成本。
第十五條 企業領用的材料、低值易耗品，一次或分期攤入工程成本和管理費用。
第十六條 企業對存貨應當定期或者不定期盤點，年度終了前必須進行一次全面的盤點清查。對于盤盈、盤虧、毀損以及報廢的存貨應當及時查明原因，分別情況及時處理。
盤盈的存貨，沖減管理費用；
盤虧、毀損和報廢的存貨，扣除過失人或者保險公司賠款和殘料價后，計入管理費用。存貨毀損屬于非常損失部分和除保險公司賠款和殘料價后，計入營業外支出。
第四章 資產
第十七條 固定資產是指使用期限超過一年的房屋及建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用年限超過2年的，也應當作為固定資產。
第十八條 固定資產分為四大類。
一、生產用固定資產，包括房屋有建筑物、施工機械、運輸設備、辦公設備。
二、非生產用固定資產，包括職工宿舍、招待所、學校、幼兒園、托兒所、俱樂部、食堂等單位使用的房屋、設備等固定資產。
三、租出固定資產。
四、未使用固定資產。
第十九條 固定資產按照下列方法計價：
購入的，按照買價加上支出的運輸費、保險費、包裝費、安裝調試費和交納的稅金等計價；
自行建造的，按照建造過程中實際發生的全部支出計價；
在原有固定資產基礎上進行改、擴建的，按照固定資產原價加上改、擴建發生的支出減去改、擴建過程中發生的固定資產變價收入后的余額計價；
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價；
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額（無發票帳單的，按照同類設備市價）加上由企業負擔的運輸費、保險費、稅金、安裝調試費等計價；
盤盈的，按照同類固定資產的重置完全價值計價；
企業購建固定資產交納的固定資產投資方向調節稅、耕地占用稅，計入固定資產價值。
第二十條 企業計提固定資產折舊年限及采用的計提固定資產折舊方法，嚴格執行施工、房地產開發企業財務制度中有關規定。
第二十一條 固定資產有償轉讓或清理報廢的變價收入扣除清理費用后的凈收益與其帳面凈值（固定資產原值減累計折舊）的差額，計入營業外收入或營業外支出。
第二十二條 企業對國家資產應每年盤點一次。
盤盈的固定資產按照原價減去估計折舊的凈收益計入營業外收入，盤虧毀損報廢的固定資產，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘值后的凈損失，計入營業外支出。
第五章 無形資產、遞延資產和其他資產
第二十三條 無形資產是指企業長期使用但沒有實物形態的資產。包括專利權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。
第二十四條 無形資產按取得時的實際成本計價。
購入的按照實際支付的價款計價；
自行開發并且申請取得專利的，按照開發過程中的實際支出計價；
投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照有關部門評估確認或者合同協議約定的金額計價；
接受捐贈的按照發票帳單所列金額或者同類無形資產計價。
商譽不得作價入帳。
企業出售或轉讓商譽、非專利技術的計價，由法定評估機構確認。
企業的非專利技術，不管是自行開發或外部購入，其費用全部列做當期費用處理。
土地使用權取得時無計價的不計價；有價取得的，按所發生的全部費用作為土地使用成本，計入無形資產。
第二十五條 無形資產從開始收益之日起，在有效使用期內平均攤入管理費用。法律合同有規定的，按規定確定收益年限。沒有規定的按最少不得少于十年掌握。無形資產的攤銷直接沖減無形資產帳戶。
第二十六條 遞延資產是指企業發生的、不能全部計入當年損益，應當在以后年度內分期攤銷的各項費用。主要包括：開辦費、租入固定資產改良工程支出、在用低值易耗品的待攤銷部分。待攤期限在一年以上的其他待攤費用。
開辦費是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員的工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及為籌建企業而發生的資金匯兌損益、利息等支出。
開辦費自生產經營的月份次月起，按不得短于5年的期限分期攤入管理費用。
以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，在租賃有效期限內，分期攤入成本或者管理費用。
第六章 代管基金
第二十七條 代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共用設施設備維修基金。
房屋公用部門維修基金是專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。
共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施的共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設備、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場游泳池各類球場等。
第二十八條 代管基金作為企業長期負債管理。
代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的檢查與監督。
代管基金利息凈收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。
第二十九條 企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規的規定或者雙方的合同、協議支付有關費用（如租賃費、承包費等）。
管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用房。
商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用房。
第三十條 企業支付的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位維修基金；企業支付的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作代管的共用設施設備維修基金。
第七章 成本和費用
第三十一條 企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。
第三十二條 企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。
直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。
直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、烯料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
第三十三條 企業經營共用設施設備，支付的有償使用費計入營業成本。
第三十四條 企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。
第三十五條 企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出計入遞延資產，在有效使用期限內分期攤入營業成本或者管理費用。
第三十六條 管理費用和財務費用一次轉入當期損益。
財務費用是指為籌集資金等理財活動而發生的費用，主要包括利息凈支出（利息收入減利息支出）、匯兌凈損失、銀行手續費、會計師事務所的資產評估、驗資、檢查等費用。
管理費用是指，企業為管理和組織生產經營活動而發生的各項費用。主要包括；工資、福利費、工會經費、職工教育費、勞動保險費、待業保險費、財產保險費、辦公費、修理費、低值易耗品攤銷、廣告宣傳費、差旅交通費、業務招待費、折舊費、勞動保護費、差旅交通費、業務招待費、折舊費、勞動保護費、職工取暖費、印花稅、房產稅、車船稅、土地使用稅、壞帳損失。
工資主要是指發給職工的工資、獎金、加班工資、臨時工工資、交通費、洗理費、各種政策性補貼。以上費用發放是先在“應付工資”的借方反映，然后按月轉入管理費中的工資科目。
福利費是指按應發職工工資總額的14％計提的費用。主要用于支付職工醫藥費、家屬醫藥費、職工因公負傷赴外地就醫路程費、職工生活困難補助費以及按規定用于職工集體福利事業的其他開支。
工會經費是指按應發職工工資總額的2％計提的費用，由工會另行開戶，按工會規定開支。
職工教育費是指為提高職工文化水平和學習先進技術進行業務培訓而支付的費用，按應發職工工資總額的1.5％掌握使用。
勞動保險費主要指開支退休職工藥費、按規定提取的統籌金、異地安家補助、職工退休金、六個月以上的病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規定支付給離退休人員的其他經費。
退休職工的基本養老金、困難補助在統籌金中沖減。
待業保險費按照國家規定交納。
勞動保護費是按規定發給職工的各種勞動保護用品的支出。主要包括：工作服、手套、毛巾、服皂等、財務人員的保健費、防暑降溫費等。
財產保險費是企業為財產保險支付的費用。
交通差旅費主要是指職工因公出差而發生的車船費、住宿費及各種補貼。
職工取暖費是指發給職工的煤火費、暖氣費、房管部門收取的公房維修費。
第八章 營業收入、利潤及利潤分配
第三十七條 營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。
第三十八條 主營業務收入是指企業從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。
物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共費收入、公眾代辦費收入和特約服務收入。
物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。
物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施高備進行大修等工程施工活動所取得的工程結算收入。
第三十九條 其他業務收入是指企業從事主管業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。
其他業務支出是指企業從事其他業務活動奇怪發生的有關成本和費用支出。
企業支付的商業用房的有償使用費，計入其他業務支出。
企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支出計入遞延資產，在有效使用期內，分期攤入其他業務支出。
第四十條 企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得價款的憑證時確認為營業收入的實現。
物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現。
企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議的付款日期確認營業收入的實現。
第四十一條 企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。
第四十二條 補貼收入是指國家撥給企業政策性虧損補貼和其他補貼。
第四十三條 營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。
主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。
營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。
第四十四條 投資凈收益是指投資收益扣作投資損失后的凈額。
投資收益包括：對外投資分得的利潤、股利和債券利息、投資到期收回或者中途轉讓取得款項高于帳面價值的差額、以及按照權益法核算的股權投資在投資單位增加的凈資產中所擁有的數額等。
投資損失包括對外投資分擔的虧損、投資到期收回或者中途轉讓取得的款項低于帳面價值的差額，以及按照權益法核算的股權投資在被投資單位減少的凈資產中所負擔的數額等。
第四十五條 營業外收支凈額是指營業外收入減去營業外支出后的凈額。
營業外收入包括國家資產的盤盈和出售收益、罰款收入、因債權人原因確實無法支付的應付款項、教育費附加返還款等。
營業外支出包括固定資產盤虧、報廢、毀損和出售的凈損失、非常損失、公益救濟性捐贈、賠償金、違約金、滯納金和被沒收的財物損失等。
第四十六條 企業發生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補，下一年度利潤不足彌補的，可以在五年內延續彌補，五年內不足彌補的用稅后利潤等彌補。
第四十七條 企業實現的利潤總額，按照國家規定做相應調整后，依法繳納所得稅。
第四十八條 企業繳納所得稅后的利潤，除國家另有規定者外，按照下列順序分配：
（一）被沒收的財物損失，支付各種稅收的滯納金和罰款。
（二）彌補企業以前年度虧損。
（三）提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前兩項的10％提取，盈余公積金達到注冊資金50％時可不再提取。
（四）提取公益金。
（五）向投資者分配利潤。企業以前年度末分配的利潤，可以并入本年度向投資者分配。
第四十九條 股份有限公司提取公益金后，按照下列順序分配：
（一）支付優先股股利。
（二）提取任意盈余公積金。任意盈余公積金按照公司章程或者股東會決議提取和使用。
（三）支付普通股股利。
企業當年無利潤時，不得分配股利，但在用盈余公積金彌補虧損后，經股東會特別決議可以按照不超過股票面值6％的比率用盈余公積金分配股利，在分配股利后，企業法定盈余公積金不得低于注冊資金的25％。
第五十條 盈余公積金可用于彌補虧損或用于轉增資本金，但轉增資本金后，企業的法定盈余公積金一般不得低于注冊資金的25％。
第五十一條 公益金主要用于企業的職工集體福利支出。
第九章 對外投資
第五十二條 企業根據國家法律、法規規定，可以采用貨幣資金、實物、無形資產等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。
企業不得以國家專項儲備的物資以及國家規定不得用于對外投資的其他財產向其他單位投資。
第五十三條 企業的對外投資，按照下列原則確定：
以現金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實際支付的金額計價。
以實物、無形資產方式向其他單位投資的，按照評估確認或合同、協議約定的價值計價。資產評估確認或合同、協議約定的價值與其帳面凈值的差額，計入資本公積金。
企業認購的債券，按照實際支付的價款計價。實際支付款項中含有應計利息的，按照扣除應計利息后的差額計價。