物業管理調查報告范文

導語：如何才能寫好一篇物業管理調查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

改革開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區、小區、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城__新區的高級豪華公寓別墅——__也應運而生。__是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。__已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為__工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。

物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與__的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由__新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。

三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

1、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。

3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。

4、所有公寓門戶及火警通道。

5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。

6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。

8、怎樣利用及控制燈火系統。

9、基本的救傷常識。

除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度__安全部被市公安局、 人事局評為先進集體。

四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對__范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。

五是與業主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執行。

篇2

【關鍵詞】中職德育隊伍 專業能力 調查

所謂中等職校德育隊伍專業能力，就是中等職校德育隊伍根據德育工作的變化和要求，在德育活動、德育課程或其他特定的場所中，運用一定的德育技能，讓中職學生吸收、內化德育知識的能力，它是德育專職人員從事某種特定具體的專項德育工作所必須具備的能力。在中等職業學校，德育隊伍通常指學校里專門從事德育教學與管理的人員，一般包括德育管理干部、班主任、德育課任教師及其他德育工作者（團干部、心理咨詢師）等。這支德育隊伍是德育工作的組織者、指導者和實施者，其專業能力的高低是影響中等職校德育工作成效的關鍵因素之一，而事實上中職學校德育隊伍專業能力還是參差不齊的。

一、調查對象與方法

本次調研以江蘇省通州中等專業學校德育隊伍為對象，包括德育管理干部、班主任、德育課任教師、團干部、校心理咨詢教師等五類人員，調研分別采取問卷調查、小型座談等方法，其中問卷調查共發放問卷156份，收回有效問卷124份（問卷內容詳見表1）。參加小型座談的五類人員共36人，涉及學校各個部門。

二、調查結果與分析

（一）調查結果

1.德育隊伍的基本情況

從結果可以看出，目前學校德育隊伍的工作年限較長，平均德育工作年限在10年以上。這一方面說明學校的德育隊伍整體上具有較為豐富的德育經驗和較強的德育能力，另一方面也表明這些人員的德育理念和行為、德育專業能力趨于定型，德育專業能力的發展可能存在一定的難度。（見表2）

表2 從事德育工作的年限

2.德育隊伍對目前自身德育專業能力的自我評判

圍繞德育專業能力的自我評判問題，課題組設置了兩個問題，調查德育隊伍對自己德育專業能力的滿意程度，以及在學校聘任專職德育工作者（比如班主任）的過程中出現不管什么人都能聘任現象的看法，目的是為了了解德育隊伍自身對德育專業能力的重視程度。（見表3）

表3 對自身目前德育專業能力的自我評判和認識

3.德育隊伍的德育專業知識與技能

圍繞德育專業能力的內涵或者體系，課題組首先調查了德育隊伍對德育專業能力內涵的把握情況，設置了“你認為德育專業能力包括哪些具體的能力”“哪些能力最重要”等問題，調查結果集中體現在八個方面的能力。（見表4）

表4 德育隊伍自身對德育專業能力的內容（或體系）把握情況

注：表中序號“1-8”表示相應德育專業能力重要性由高到低的順序，“1”表示最為重要。

同時，課題組將德育專業能力體系劃分為德育基礎性能力（包括德育工作者的品行、認知能力和表達能力）、關鍵性能力（包括洞察能力、組織能力、信息處理能力）和發展性能力（包括學習能力、德育科研能力、德育崗位的發展規劃能力和形成自己的德育風格等）三個層次，針對每一層次的能力分別設置相應問題（2-4題不等）進行調查，采取“完全具備”“一般具備”“不足夠”“很不足夠”四個等級進行評判并匯總統計。（見表5-6）

表5 三個層次德育專業能力的具備程度匯總

表6 德育各項專業能力的具備程度

4.德育專業能力提升的途徑

德育專業能力提升的途徑也是本次課題研究的重點內容之一。在調研過程中我們發現，無論是個人還是學校都希望德育隊伍專業能力不斷提升，以更好地適應德育工作的需要。為進一步了解德育專業能力提升情況，我們從三個層面對調查對象進行了調查：一是在德育專業能力提升上遇到的困惑和問題；二是德育專業能力獲得的渠道與途徑；三是學校對德育隊伍專業能力培訓情況。（見表7-9）

表7 德育專業能力提升上遇到的困惑和問題

表8 德育專業能力獲得的渠道與途徑

表9 學校對德育隊伍專業能力培訓情況

（二）結果分析

1.對德育專業能力重要性的認識有提高，但認識僅停留在較低層面

絕大多數德育工作者都能認識到德育專業能力對中職德育的重要性，認為學校聘用專任德育工作者時應具備一定的條件，“全員化”德育不等于無論什么樣的人都可以參與到德育工作中來，只有具備德育專業能力才能更好地從事德育工作。但一些職校教師由于職業倦怠、主動性不夠、面對繁雜德育工作精力不夠等原因，缺少主動探究精神、安于現狀，對德育專業能力認識層次較低，尚停留在了解、聽說的層面，大部分尚未熟知德育專業能力的內涵或標準，大多數人能知道德育工作中一些常見的必備專業能力，但這些能力是零碎不全的，沒有形成比較完整的德育專業能力體系。

2.中職德育隊伍對德育專業能力提升有需求，但提升途徑不多，比較單一

調查發現，有超過一半的德育工作者對自己的德育專業能力感到“不太滿意”或“非常不滿意”，大多數人員在德育工作中遇到“德育方法不嫻熟”“研究不深入”“德育研討活動少”等問題，德育專業能力的獲得主要是通過自己的實踐積累，缺少理性認識，學校層面常態化的德育能力培訓也較少，這些人員對德育專業能力的提升有迫切需要；另一方面，學校雖然也偶爾或不定期組織德育工作培訓，但這種培訓往往是事務性的德育工作會議，內容比較單一，缺少專業引領和理論深度，偶爾有專業培訓也僅限于邀請專家做講座，培訓的形式單一，不足以吸引教師的興趣，更難達到促進教師能力錘煉提升的目的。

3.德育基礎性專業能力基本具備，但發展性專業能力比較欠缺

德育專業能力由低到高分為三個層次：基礎性能力、關鍵性能力和發展性能力。調查發現，大部分德育工作者經過不斷的實踐與積累，已經具備基本的德育能力。他們能通過自身的師德品行，通過自身的事業心、愛生情和責任心感染學生，取得學生的信任，從而達到“言傳身教”的作用。在與學生的交往中具備良好的觀察能力、思維能力、想象能力、記憶能力和審美能力，也能運用良好的表達能力向學生傳授德育知識，講解道理，讓學生理解、接受德育知識，懂得做人的道理，具備一定的德育專業關鍵性能力，包括洞察力、信息處理能力和組織能力。但由于滿足于德育任務的完成、忙于應付繁雜的德育活動，很多德育工作者對自身德育專業能力的發展意識不夠強，自我學習能力、對德育工作反思能力、德育科研和德育工作規劃能力等發展性德育專業能力還不強，近70%的教師用于德育專業學習的時間每周還不足3小時，80%的教師沒有參與德育類課題研究，許多人撰寫論文是迫于職稱評定的要求和上級的硬性規定，近90%的教師還未形成自己的德育風格。

三、調查結論與啟示

（一）高度重視，加速推進中職德育隊伍專業能力的提升

由于中等職校德育工作的復雜性和艱巨性，中職德育隊伍疲于應付各種德育事務，完成上級下達的任務，導致德育專業意識不強，德育專業化知識陳舊，專業化能力薄弱，尤其是德育工作的反思能力、學習能力、德育崗位發展規劃意識、德育科研能力還比較欠缺，造成了德育效果不佳的局面，不符合新形勢的要求，進而制約了中等職校教育教學工作的正常開展。中職德育隊伍專業能力的提升刻不容緩，中等職校應高度重視這一現狀，努力打造一支素質高能力強的德育隊伍。

（二）研究理論，建構德育專業能力體系

理論認識的瓶頸制約了實踐探索，為此，課題組提出，以中職德育隊伍專業能力發展為核心內容的德育實踐活動，要以理論探索與研究為先導，不斷探討中職德育專業能力的內涵與途徑，研究制定中等職業學校德育隊伍專業能力標準，建構一套適合中等職業學校德育隊伍的專業能力體系校本樣式，以彌補現有德育工作體系中的不足和遺漏，為學校德育的規范與有效提供依據，從而摸索出一條提升中等職業學校德育工作實效的新道路。

（三）增強意識，激活德育專業能力提升內需

從提出培養中職德育隊伍專業能力的要求，到將這種要求內化為各類德育人員自身的提升需要，是一個循序漸進的過程，而且需要提升動力的過程。這種提升的需要又分為社會需要、家庭需要和個人需要三個不同的層次。其中，自身能力提升需要是促進有效提升的重要方面。中職德育既要求德育工作者充當德育的引導者，更要求他們充當德育專業能力的學習者。德育工作者要增強意識，把德育專業能力的提升作為自身內在需要，多學習、多思考、多實踐，從而提高德育工作的成就感。

（四）創新培訓，拓寬德育專業能力提升途徑

通過調研發現，中等職業學校雖然有德育專業能力方面的培訓，但是培訓所帶來的實際效果卻并不樂觀，其主要原因為：一是培訓的形式大部分采用培訓人員講授的模式，而忽略了教師群體主動性的發揮；二是培訓的內容較雜，大多以不連貫的德育感受和經驗為主，或是為了解決本校德育管理中的事務，使部分教師由于缺乏理論的支持而對培訓內容的應用無所適從。三是培訓缺乏相對完善的考查制度，使得學校對德育專業能力培訓的效果不甚了解。為此，在學校層面，要改革培訓方式與內容，按照德育專業能力標準形成一整套培訓方案，讓德育理論素養與德育技術并重、理論學習與實踐操作并舉，為培養德育專業能力創造更好的條件。

（五）組建群體，發揮德育專業能力群體優勢

篇3

關于北京***公司的盡職調查報告

致:***先生

北京市康德律師事務所 (以下簡稱本所)接受***先生的委托，根據中華人民共和國公司法中華人民共和國公司登記管理條例及其他有關法律法規的規定，就北京****房地產開發有限責任公司(以下簡稱****公司)資信調查事宜出具關于北京****房地產開發有限責任公司資信調查報告(以下簡稱本調查報告)。

重要聲明:

(一)本所律師依據中華人民共和國公司法 中華人民共和國律師法等現行有效之法律、行政法規及本調查報告出具日以前已經發生或存在的事實，基于對法律的理解和對有關事實的了解，并按照律師行業公認的業務標準、道德規范和勤勉盡責精神出具本調查報告。

(二)本所律師根據****公司提供的相關資料，已對****公司的主體資格進行了充分的核查驗證，并已對本所律師認為出具本調查報告所需的文件進行了審慎審閱。包括但不限于公司主體資格、公司的章程、公司的股東及股本結構、公司的財務和稅務、公司的訴訟與仲裁。本所律師保證在本調查報告中不存在虛假記載、誤導性陳述及重大遺漏。

(三)****公司已向本所律師保證和承諾，其已提供本所律師為出具本調查報告所必需的、真實的、完整的復印材料;其所提供資料上的簽字/或印章均真實、有效;其所提供的副本材料或復印件與正本或原件完全一致;其所提供的資料文件均為真實、準確、完整，無虛假記載、誤導性陳述及重大遺漏。

(四)本所律師僅根據****公司提供的相關資料對其資信情況相關事項發表法律意見，并不涉及有關財務會計、審計、內部控制等非本所律師專業事項。

(五)本調查報告僅供***先生在本次之目的使用。未經本所及本所律師書面同意，***先生及其他任何法人、非法人組織或個人不得將本調查報告用作任何其他目的。

基于上述聲明，本所律師依據中華人民共和國公司法等法律、行政法規和規范性文件的規定，按照律師行業公認的業務標準、道德規范和勤勉盡責精神，對****公司提供的有關文件和事實進行了核查和驗證，以***先生特聘專項法律顧問身份，現出具法律意見如下:

第一節釋義、引言

一、釋義

在本調查報告中，除非另有說明，下列詞語具有如下特定含義:

公司章程北京****房地產開發有限責任公司章程

本所指北京市康德律師事務所;

本調查報告指關于北京****房地產開發有限責任公司資信調查報告。

二、引言

本所接受***先生的委托，作為其特聘專項法律顧問，對北京****房地產開發有限公司資信情況進行了核查與驗證，具體內容如下:

1、北京****房地產開發有限公司的主體資格;

2、北京****房地產開發有限公司的章程;

3、北京****房地產開發有限公司的股東;

4、北京****房地產開發有限公司的股本結構;

5、北京****房地產開發有限公司的財務、稅務;

6、北京****房地產開發有限公司的債權債務，訴訟、仲裁情況。

第二節正文

一、北京****房地產開發有限公司的主體資格

(一)北京****房地產開發有限公司經北京市工商行政管理局密云分局注冊，領有北京市工商行政管理局密云分局頒發的企業法人營業執照。

2、公司住所:北京市***工業開發區水源路***號;

3、法定代表人:***;

4、注冊資本:1000萬元人民幣;

5、實收資本:1000萬元人民幣;

6、公司類型:有限責任公司(自然人投資或控股);

7、經營范圍:一般經營項目:房地產開發、銷售;房地產信息咨詢(中介服務除外);家居裝飾設計;自有房屋的物業管理、接受委托從事物業管理;

(二)北京****房地產開發有限公司于2019年4月7日經過北京市工商行政管理局密云分局年度檢驗。

本所律師提示:****公司僅向本所提供了上述(四)中對核定的房地產開發資質為待定資質的批復文件，并未提供暫定資質證書或其他資質等級證書等有效證明其房地產開發資質的相關文件。

二、北京****房地產開發有限公司的章程

公司章程，是就公司組織及運行規范，對公司性質、宗旨、經營范圍、組織機構、議事規則、權利義務分配等內容進行記載的基本文件。是公司存在和活動的基本依據。

根據****公司向本所提供的北京****房地產開發有限責任公司章程顯示:北京****房地產開發有限責任公司于2019年10月15日制定了公司章程，章程內容對公司的名稱和住所、經營范圍、注冊資本、股東的姓名、出資立式、出資額、股東的權利義務、股東轉讓出資的條件、機構設置以及議事規則等作了詳細的約定，全體股東均在公司章程上簽名。

本所律師經審核認為:根據公司法相關規定，****公司成立時的公司章程對注冊資本、股東人數、出資方式、出資額、公司的機構設置及產生辦法、議事規則等內容均符合公司法以及相關法律法規的規定，亦合法有效。全體發起人股東均在公司章程上簽名之時，公司章程正式成立，且對全體股東產生具有法律拘束力之效力。

本所律師提示:本所律師僅對****公司提供的****公司成立之時公司章程的內容、形式的合法性作出判斷，并不對****公司成立之后公司章程內容是否發生過修改或變動作出任何評價或判斷。

三、北京****房地產開發有限公司的股東

四、北京****房地產開發有限公司的股本結構

(一)****公司設立時的注冊資本、實收資本

根據****公司向本所提供的企業法人營業執照公司章程內容顯示:北京****房地產開發有限責任公司注冊資本為1000萬元人民幣，實收資本為1000萬元人民幣。

(二)****公司設立時的股權設置、股本結構

經核查，****公司設立時的股權設置、股本結構如下:

股東姓名出資額(萬元)出資比例(%)

崔曉玲150、0015%

王衛軍200、0020%

許隨義250、0025%

宜敬東150、0015%

崔白玉250、0025%

本所律師認為:

****公司設立時的注冊資本和實收資本符合公司法等相關規定。

股權設置和股本結構由全體股東在****公司章程中作出了明確約定并在工商登記部門進行了備案登記，體現了全體股東的真實意思表示，產權界定清晰，合法有效。

本所律師提示:****公司未向本所提供設立時對股東出資相應的驗資報告等相關文件，本所律師僅對****公司提供的現有的相關資料作出上述相關問題的判斷，對****公司設立之后股本及股本結構是否發生變動不作任何評價或判斷。

五、北京****房地產開發有限公司的財務、稅務

(一)****公司未向本所提供銀行開戶許可證

(二)****公司未向本所提供財務會計報告審計報告以及其他財務報表

(三)****公司未向本所提供貸款卡

(四)****公司未向本所提供稅務登記證以及相關的稅務發票。

本所律師認為:****公司作為合法成立并有效存續的房地產開發有限公司，應當按照法律規定編制財務報告或相關納稅登記，應建立建全財務和稅務制度。由于****公司未向本所提供上述相關證件、資料，本所律師對****公司的財務、稅務狀況不作任何法律評價或判斷。

六、北京****房地產開發有限公司的債權債務，訴訟、仲裁情況

本所律師提示:本調查報告僅對****公司向本所提供的相關資料進行審驗核查后所作出的相應法律評價或判斷，對在本調查報告中列明而缺乏獨立證據支持的相關事項不作任何法律評價或判斷。

(一)****公司未向本所提供相關債權債務憑證，本所律師對****公司是否對外發生債權債務情況以及是否設定相關擔保(抵押、質押、保證等)不作任何法律評價或判斷。

(二)****公司未向本所提供訴訟、仲裁、行政處罰等相關文件，本所律師對****公司目前是否存在重大訴訟、仲裁及行政處罰等不作任何法律評價或判斷。

第三節結語

一、本調查報告基于相關法律、法規及北京****房地產開發有限責任公司提供的相關證明材料，通過核查、驗證，提出上述意見，供***先生參考。

二、本調查報告主要依據以下法律、法規:

(1)中華人民共和國公司法(1999)

(2)中華人民共和國公司法(2019)

(3)組織機構代碼管理辦法

(4)中華人民共和國公司登記管理條例

(5)房地產開發企業資質管理規定

(6)中華人民共和國稅收征收管理法

(7)中華人民共和國律師法

北京市康德律師事務所

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【關鍵詞】社區管理；物業管理；融合；創新模式

前 言

當前，隨著社會的不斷發展，社區成為重要的組織形式，能夠實現對居民生活方方面面的良好服務，但是，鑒于其管理方面的粗放性，需要將物業管理融入其中，發揮各自優勢，實現二者的良性結合，最大限度地發揮各種的優勢，促進社區的和諧共存。

一、正確認識社區與物業之間的關系

（一）具有相關的管理對象

對于社區的管理，其對象為居民，管理的方向是保證社區的和諧性。物業管理的對象也是居民，但是，還涉及部分物業部分，享受服務的主體是居民，其與居民接觸的機會更多，是其服務的對象，其根本目標是實現與居民的供求均衡。

（二）具有類似的管理方式

對于各自的目標，都是需要借助多種手段，實現居民要求的滿足，及時消除不良的社會矛盾。對于物業，主要借助合同的簽訂，實現對居民的良好服務，最大限度地實現經濟效益的提升。

（三）二者差別的分析

首先，在管理目的方面存在差異。社區管理更加注重社會效益，更多關注的是社會的安定。而物業管理是為了實現物業秩序的危害，更加關注經濟效益。其次，在管理領域方面存在不同。社區管理涵蓋諸多小區，需要對居民的狀態進行負責，而物業管理只是針對某一小區，需要關注的是本小區的居民。最后，二者在管理內容方面存在不同。社區管理的范圍更加廣，涉及居民的事務較多，責任不可推卸，而對于物業，其管理的內容傾向于環境和秩序的安定[1]。

二、我國社區管理與物業管理的現狀及問題

第一點，社區管理缺乏信息支持，物業管理很難及時解決問題。對于社區，其管理范圍較廣，但是人員缺乏。而物業管轄范圍相對有限，與居民互動最多，但是，鑒于社區和物業分屬不同部門，因此，二者配合程度相對不高。難以見到成效。第二點，社區管理內在動力不足，物業管理缺乏外在推力。社區管理的本質應是互動式管理，才能實現政府和居民的雙贏，這種發自居民內部的推動力才是社區管理的核心和根本。物業管理則比較缺乏政府和社會的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態。第三點，二者存在互相推脫責任的情況，合作缺乏深度。對于社區和物業管理，都比較關注居民居住環境及安全問題的解決，但是，隸屬不同的部分，使得二者合作不到位，一旦發生問題，互相推脫責任，合作呈現表面化。

三、積極促進社區管理與物業管理的融合創新模式

對于社區管理，具有過分細化和粗放的特征，所以，需要充分發揮物業在管理層面的有點，更好地落實社區管理的目標，實施管理模式的創新和發展[2]。

（一）將物業管理引入社區管理，為居民提供良好的服務

首先，物業管理公司的招標權應該給予社區。社區對物業公司享有監督權、調解權以及糾紛裁決權，物業公司則有義務在居民管理上充分配合社區需要。其次，社區和物管共同組織居民活動，營造和諧的社區，實現三方共贏的局面。再次，社區和物業要協同作業，保證服務結構的和數量的一致性與和諧性，保證服務質量的數量的提升，實現居民供求數量和結構的一致化。

（二）把物業管理作為社區管理的平臺

這是進行高效管理的重要途徑對于社區管理，物業管理發揮的是一線管理平臺的作業，需要打破物業管理的束縛和制約，將其納入有機鏈條中，實現社區與居民的無障礙溝通[3]。

（三）合理突出物業部門的盈利性特點

物業管理具有營利性，在納入社區管理之后，原有屬性不變化。社區服務大部分是無償服務，但是遇到突發狀況，需要結合實際，按照合理的標準進行適當收費，一旦服務達標，即使付費，業主也會接受付費的方式進行問題的解決。社區要立足長遠，在保證居民權益的同時，也要對物業公司的權益進行維護。社區需要結合實情，制定合理的物理管理收費標準，借助民主，制定各方面都滿意的制度。在保證居民權益的同時，物管公司的權益和受到保護，只有保證其能夠受到預期，才能更好地投入服務體系之中，

結 論

對于社區管理與物業管理，兩者相互融合能夠實現三方共贏的目標，也就是說，物業、居民和社區都能夠獲取各自的利益，這也是資源進行整合的最佳效果。社區管理與服務的細化和深入，居民獲取好處，促進社區管理各自的開展，使得社區能夠在較小投入的前提下，實現最大化的管理效果。因此，要不斷探索二者相融合的方式，不斷創新，形成更加和諧的社區環境。

參考文獻：

[1]章月萍.物業管理與社區管理的有機耦合――基于社會管理創新視角[J].福建農林大學學報（哲學社會科學版），2013，02：72-76.

篇5

一、物業管理工作

1、出臺《沈陽市物業管理規定》

目前，經過了多次專題論證，已形成《沈陽市物業管理規定》（討論稿）并通過了局內會簽，今年8月初將上報市政府法制辦，力爭在9月份以政府規章的形式出臺。出臺后，我處將與沈陽報業集團聯合，對《規定》大力宣傳，發揮輿論作用，引起社會效應，使《規定》深入人心。

2、建立新型住宅區管理模式

第一，在上半年對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研，起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》的基礎上，下半年，提出《住宅小區實行分級分類實施意見》并先行在市內五區開展試點工作。對于不同等級的住宅區按照“分等定級，分類管理”的原則，實行分級分類指導。特別是對于普通住宅區的物業管理，要在充分征求業主和社區意見的基礎上，有針對的實行專項管理服務，充分保障物業管理企業、社區、業主的共同利益。

第二，年底前初步建立層次分明的四種管理模式。一是實行專業化物業管理的住宅區；二是鼓勵開發建設單位，因地制宜，借鑒“百步亭”“以人為本”的服務和建設理念，形成“開發建設、物業服務、社區自治”三位一體的北方“百步亭”；三是對于暫不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分的原則交由社區委員會實行專項管理；四是實行專項管理的住宅區，可通過綜合整治等手段，努力創造物業管理環境，逐步實行物業管理。

第三，通過上半年對住宅區的拉網式排查工作，全市具備物業管理條件的住宅小區244個，年底前物業化率要達到100%、規范化率達到70%。同時，對年檢不合格的物業企業，限期整改，整改不合格的，取消從業資質并登報公布。

3、進一步規范物業管理活動

一是出臺《沈陽市前期物業管理招投標辦法》，進一步規范物業管理招投標行為，堅決杜絕誰“誰開發、誰管理”的模式，創造公開、公平、公正的競爭環境，從源頭上規范物業管理活動，充分保障物業管理活動中的各方權益。

二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不誠信的物業管理企業或物業經理人，在實行考評分制度的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。

三是建立區、街道、業主委員會三級考核機制，發揮區、街道辦事處、社區和業主委員會的組織、監督作用，規范物業管理企業行為，形成街道、社區、物業管理企業和業主四方“共治”的局面，建立起“業主自治管理、政府基層管理、企業物業管理”三位一體的新型管理體制。

四是抓好物業管理從業人員培訓工作。今年8月份與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓班，逐步提高我市物業管理從業人員素質，把專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中。

4、繼續開展“走進物業大家談”活動

下半年，為進一步推動我市物業管理專業化、市場化、社會化進程，再次掀起學習、宣傳、貫徹《條例》及其配套文件的熱潮，促進《沈陽市物業管理規定》的實施，繼續與新聞單位聯合，開展“走進物業大家談”活動，使物業管理更加貼近百姓，更進一步掀起人人走向物業的中。談認識、談體會，使我市的物業向法制化、規范化、專業化的方向健康發展。同時，通過該項活動，評選出住戶信得過的物業企業30家。

二、房屋防汛和安全工作

1、建立和完善防汛責任制

主要做到躲險戶、躲險地點和監護人“三落實”工作，本著“以人為本，安全第一”的原則，重點是對棄管房，特困戶、低收入戶所在危房的助修力度。落實房屋搶險工作職責，明確誰管房，誰負責。特別是危險房屋落實治理責任，進一步加強監督、檢查力度，對重點危險房屋，派專人進行跟蹤落實。對于危險房屋處理不及時的單位，下發整改通知單，整改不及時的要嚴肅處理，確保不倒房、不傷人。

2、進一步做好危險房屋勘察工作

雖然，汛期前已經對危險房屋進行過拉網式排查，但當前正直主汛期，重點要做好對有危險點的房屋進一步排查處理。嚴格按照《關于做好汛期危險房屋排險解危工作的通知》（沈房[2005]79號）文件要求，切實地做好汛期危險房屋的勘察處理工作。

3、認真落實汛期值班、值宿人員崗位責任制

值班人員要堅守崗位，不得出現漏崗、離崗現象。值班、值宿期間密切注視雨情，及時掌握并迅速可能出現的汛情險情，同時做到信息暢通，及時解決可能發生的問題。

篇6

（一）物業管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《*市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1*6萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收1*萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6*6.6萬元。其中：出售直管房產16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產7.3萬平方米，歸集售房款16*.7萬元；出售自行接收房產3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。

3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20*年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20*年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。

二是制定了《*市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了*市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

二、下半年工作思路

（一）物業管理方面工作

1、出臺《*市物業管理規定》

6月底《*市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。

2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。

二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。

三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。

四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.

3、建立新型物業管理體制

將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。

篇7

[關鍵詞]批評性報道；采訪；策略

批評性報道的采訪難，這是新聞工作者的共同體會。被批評對象因從自身利益出發而對新聞媒體的批評存有抵觸情緒，不僅不愿意接受和配合采訪，還設置重重障礙阻撓采訪進行或發稿， 更有甚者對記者采取威脅恐嚇的手段，加以干涉和打擊。那么，怎樣才能通過采訪得來想要的素材，達到批評和觸動的目的呢？總結多年的采訪經驗，有些點滴體會與您共勉。

一是避開正面沖突，采取暗中調查的方式，還可以迂回采訪。去年，我在采訪中了解到鶴崗市有1397棟樓房沒有物業管理，住宅小區垃圾成山，環境惡劣，居住在“棄管樓”中居民生活很是苦楚與無奈。記者為此展開采訪和調查，可由于這些棄管樓牽扯到鶴礦集團、市物業處以及各物業公司的利益，記者采訪起來他們并不配合，甚至設阻。就連記者想知道這1397棟樓坐落在哪里，他們都不告訴。正面采訪采不來東西，只有采取迂回戰術。我于是與家居住在不同區域的同事、朋友、親人、朋友的朋友座談，了解到部分小區的大致位置后，就分區域一棟一棟地走訪，走了很多冤枉路，但也發現了很多問題。對于這些了解到的問題，我逐樓分析棄管的原因，掌握到每個部門責任落實不到位的問題后，再與之面對面，他們不得不面對問題作出回答。

聽到一位居民反映他們所在的小區收取了幾年的物業費不開展服務后，我假裝成記者要替物業公司反映呼聲的假象，不直接談物業不服務，而從老百姓不交費還要高水平服務，很多是刁民的角度與物業經理攀談。使其打消了顧慮，消除了對立的情緒。再因勢利導，從另一個角度再發問，他們不自覺得就道出了真話。再通過大量走訪居民，在事實面前，他們不得不認真回答問題。部分小區環境惡劣垃圾成山，他們撒謊說是一兩天堆的，我暗中調查周圍的老百姓，及有關部門，找到了一個月前垃圾成堆的照片，證據面前，他們不得已承認已經棄管兩個月了。有三棟小區的居民因拒交物業費而與物業公司對話，得知情況后，記者要求與物業公司人員一道參加，他們不同意，并堅決不給予談判的地址。這可怎么辦？我從辦公室出來的一刻，偷偷瞄了一眼桌上擺放著的住宅小區的名稱。我一幛 樓一幛 樓打聽，終于打聽到了他們談判的地址，待我趕到時，恰巧談判剛開始，物業公司見到記者很生氣和驚訝，但是沒辦法。《老舊小區——我們不想當沒娘孩兒》這組系列報道4篇文章，從關注社會熱點，關心百姓疾苦的角度出發，通過調查報告、專家訪談、市民訪談等形式，報道了鶴崗市1397棟“棄管樓”存在的問題及居住在“棄管樓”中居民生活的苦楚與無奈，深刻剖析了“棄管樓”形成原因，科學提出了解決“棄管樓”問題、改善居民生活環境的途徑和辦法。最終使這千余棟棄管樓通過改造納入了保潔管理，解決了這一困擾政府和百姓多年未決的難題。在采寫這兩篇系列報道期間，多次遇到阻力，因為問題牽扯到了多家部門的利益，記者為此也得罪了一些部門領導，給自己今后的工作帶來了許多麻煩。

二是采訪要全面深入，要見到當事人。證據要留在手，免得節外生枝。還是采訪棄管樓那次，有群眾舉報說物業公司卷走了他們兩年的 物業費，跑了。在物業公司及棄管樓所在的區，區長也是對記者這樣反映的。來到市物業處，物業處領導也是這樣說。記者斷定，他們所說的是事實。但是怎樣來證明呢？我采訪了所在小區的20多名業主，大家也一致這樣說。更加肯定了我的判斷。我于是忘記留業主交款的證據，也沒電話錄音，連夜寫出了《物業管理路在何方，聽聽區里怎么說》，把這件事作為一個典型反面教材寫進里面。沒承想，第二天，已經失蹤了兩年的物業經理出現了，要告記者誹謗。并說，為什么采訪批評性報道不見當事人。記者無語了，當初認為這么多部門和人員說的話怎么可以不信？但是落下了一個關鍵環節，要與當事人溝通一下。并說，業主說我把錢卷跑了，證據在哪，公安能證明嗎？讓記者作更正，恢復其名譽，否則狀告記者。雖然，我知道自己有失誤，但是我不能讓他嚇倒，我就說得理直氣壯，我寫的是事實，你愿告就告，但是心是虛的。多虧他只是嚇唬我，并未真心打官司，否則盡管我寫的是事實，居民住戶也不一定會為我當證人，所以也難論官司的成敗。

篇8

通過調查，一是全面系統地收集我區城鎮居民家庭的收入、就業、消費等基本情況，為貫徹落實區第九次黨代會和區委九屆四次會議精神，改善民計民生，了解民情民意，擴大就業再就業，增加群眾收入，實現科學發展和諧發展率先發展提供翔實的決策參考信息；二是為**年至**年城鎮居民住戶調查提供基礎樣本框，保證未來三年經常性住戶調查樣本抽取和調查數據的科學性和代表性；三是掌握我區城鎮居民生活用能狀況以及社會熱點問題，為制定節約用能等政策措施提供基礎性數據；四是利用從此次調查數據，評估現行住戶調查工作中經常性住戶調查樣本和調查數據的科學性和代表性。

二、調查樣本量和范圍

本次調查涉及我區10個街道辦事處的52個社區居委會，調查樣本總量為2080戶，其中，專項調查樣本量208戶（各街調查樣本量見附件）。

三、調查對象和樣本篩選

本次抽樣調查的調查對象為城鎮住戶。被調查家庭必須在**市具有固定家庭地址，包括戶口在本市的農業、非農業居民戶和戶口在外地、居住在本區的農業、非農業居民戶。本次調查樣本是由**市調查總隊采用隨機等距的方法進行抽取的。

四、調查的主要內容和報告期

城鎮居民家庭目前的住房情況、耐用品擁有情況、家庭成員基本情況、子女受教育情況、收入消費情況以及居民關心的社會熱點問題等指標。調查報告期為**年上半年和**年6月。

五、調查工作進度安排

本次調查從**年7月開始至**年8月底結束。具體安排為：

第一階段（**年7月－8月上旬），完成調查前的各項準備工作。成立區調查工作領導小組，落實區街調查項目負責人,督導員,程序員及調查人員。召開區級培訓會，完成被抽中社區居委會住宅圖（花名冊）編制工作。做好新聞宣傳工作。

第二階段（8月上旬－8月中旬），入戶訪問，填寫調查問卷。

第三階段（**年8月下旬），審核（回訪）、錄入、匯總、上報調查數據，撰寫并上報調查工作總結。

六、經常性調查工作安排

按照國家制度要求，本次調查所有被抽中社區居委會和物業公司管理小區內的居民戶將納入經常性調查范圍，每年從一次性調查大樣本中抽選日常調查樣本，由被抽選的調查戶填寫日常生活收支帳。調查時間為**至**年。

七、工作要求

為順利完成此次調查工作和保障日常的經常性城鎮居民家庭收支帳調查工作，成立由區統計局、區發展計劃委、區總工會、區民政局、區房管局、區新聞中心組成的調查工作領導小組，負責組織、協調全區調查工作，領導小組下設辦公室負責具體實施。各街道辦事處、社區居委會、民政、公安、房管部門和各物業管理公司及其他對本區居民居住小區具有管理權的部門，要按照有關要求，提供調查所需資料，積極支持配合此項工作和日后的經常性調查工作。

篇9

>> 探究以應用為導向國際經濟與貿易專業人才培養模式 以應用為導向的機械工程人才培養模式創新研究 以市場為導向構建建筑工程管理專業人才培養模式 湖南省以應用為導向國際貿易專業人才培養調查報告 以“卓越計劃”為導向的土木工程專業人才培養模式 以職業能力為導向的物業管理專業人才培養模式 以就業為導向的國際貿易專業人才培養模式研究 以就業為導向的高職植保專業人才培養模式創新研究 以崗位需求為導向的房地產專業人才培養模式研究 以就業為導向的高校財會專業人才培養模式研究 基于成果導向理念的交通工程專業人才培養模式研究 基于就業導向的應用型會計專業人才培養模式研究 以就業為導向的生物工程專業人才培養模式探索與實踐 以就業為導向的建筑工程施工專業人才培養模式 以社會需求為導向的智能電網信息工程專業人才培養模式探索 以就業為導向的高校人力資源管理專業人才培養模式探討 以產品為導向的高職嵌入式專業人才培養模式研究與實踐 包裝工程專業人才培養模式研究 移動應用開發專業人才培養模式研究 以就業為導向的中職計算機專業人才培養模式 常見問題解答 當前所在位置：；

[3]楊中宣.工程管理專業課程體系構建研究[J].科技文匯,2010(9):48-49；

[4]郝利花,張靜.工程管理專業本科人才培養方案存在的問題及課程體系設置[J].高等教育研究,2010(3):59-61；

[5]陳建國,許鳳.工程管理專業實踐教學體系構建研究[J].高等建筑教育,2010(1):89-94；

[6]董肇君.工程管理專業課程整理化教學改革研究[J].天津城市建設學院學報,2008(1):75-80。

篇10

關鍵詞：住宅區；區位；影響因素；成因；調查報告

中圖分類號：F123 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2013）36-0281-02

隨著商品經濟的發展，我國的住房制度發生了本質性轉變，傳統的福利性住房實物配給制度已經由房屋貨幣化和商品體系所替代。城市居民對于住房的擁有方式由傳統的被動接受分配轉變為主動選擇與購買，對住房選擇的靈活性大大增加。在這個背景下，城市居民會綜合考慮多重因素，選擇一個適合自己的住宅區。影響城市居民住宅區位的因素多種多樣，本文以銅陵市為例，對影響居民住宅區位的因素進行探究與分析。

一、研究方法

本文采用問卷調查法作為基礎研究方法，調查內容主要有居民的職業、收入、住址、家庭結構、從家到市中心的時間、目前住房情況、購房時所考慮的因素、主要交通工具等內容，在對調查結果整理的基礎上，分析影響銅陵市居民住宅區位的主要因素，并試圖對其成因做一定探究。

二、調查結果及分類

在市中心人流較密集處選擇來往路人進行抽樣調查，共發放了300份調查問卷，回收有效試卷286份。通過對調查結果進行整理歸納，按照各因素被考慮次數的多少，得出下列重要性排序：房價、交通通達性、學校、環境條件、離市中心遠近、生活服務設施、離單位遠近、物業管理、升值潛力、居住氛圍、醫院。而以上因素可歸納成三類：（1）經濟因素，如房價、房屋的升值潛力等。（2）社會因素，如交通通達性、離市中心以及單位的遠近、生活服務設施、物業管理情況、居住氛圍、周圍的學校或醫院等設施情況。（3）環境因素，即住宅小區的環境條件如光照、綠化、空氣質量等。

三、主要區位因素分析

（一）經濟因素

經濟因素中的房價是影響銅陵市居民住宅區位的最主要因素。房屋是不同于日常消費品的一種高價值產品。房價主要取決于房屋的結構和面積，以及與區位條件有直接關系的地價。當房屋的結構和面積一定時，房屋所處的區位條件就成為決定房價的一個重要因素。而城市內不同區位的房屋，其價格相差很大，當一個居民決定了自己愿意支付的房價時，其購買房屋的區位空間也就決定了。目前房屋市場的形勢是房價居高不下甚至持續上漲。在銅陵這樣一個中小城市，多數居民收入的增長幅度是難以與房價的上漲幅度相持平的，只有根據自己的經濟條件量力而行。所以房價的高低自然成了居民住宅區位選擇時考慮的首要因素，是決定居民進行住宅區選擇的客觀因素。此外，調查顯示房屋的升值潛力也成為居民購房時考慮的因素之一。對于一些經濟條件較好的居民來說，購房的目的不僅在于居住，更是作為一種投資手段，這類居民十分關注房子的升值潛力。從調查結果看，這類居民在住宅區位上的選擇，除了傾向于在主城區中心購房，北部新區的新建住宅區也都是比較熱門的選擇。根據銅陵市近期的發展規劃，北部新區將建成市級體育中心、文化中心、科教中心和行政辦公集中地，有可能變成未來銅陵市的政治、經濟、文化中心，有較大的增值空間。

（二）社會因素

1.交通通達性成為僅次于房價的第二大因素。交通通達性是指居住區與外部聯系的便捷程度。交通便捷程度有兩方面含義：一是指目的地與居住地的實際距離；二是指交通工具的獲得性。居住區周圍交通設施的完善程度、交通線路的數量、道路通暢程度、所用交通工具的速度等都會影響交通便捷程度。交通條件的改善，可以改變居民對住宅區位經濟價值和綜合社會功能的評價水平，一般交通通達性較好的住宅區，消費者對其評價也較高，居民會樂意在此購買住房。

2.周邊是否有好的學校成為第三大因素。教育關系到青少年未來的成長，中華民族歷來是一個重視教育的民族，“孟母三遷”的故事尤能體現出父母對子女成長環境尤其是教育環境的重視。雖然銅陵市的“均衡教育”策略已全面實施，各類教育資源力圖均衡分配，但實際上教育資源依然存在著明顯的不均衡性，“擇校風”也依然存在。因而，住宅區周圍是否有優質的教育資源、是否有好的學校，理所當然成了影響居民選擇住宅區的重要因素。為了能讓孩子進入一個好的學區，上一個好的學校，許多家庭尤其是中年型家庭爭相在這些所謂的好學校周邊購房。

3.距離市中心遠近以及工作單位遠近的重要性程度不高。在調查中，有47%的人認為需要選擇距離市中心近的住宅區，只有28%的人選擇距離工作單位較近的地區。相比于房價、交通、以及學校等因素，距離市中心以及工作單位的重要性較低。究其原因有二：其一，銅陵市區范圍較小，是安徽省乃至全國行政面積最小的地級市。市區范圍內，從各處乘坐公交車到市中心的時間多數在30分鐘以內，一般不會超過1小時。因而，無論在城市的哪個位置，距離市中心都不會太遠。其二，隨著城市道路系統的完善，公交線路越來越多，交通越來越便利。而且隨著經濟的發展，小汽車日益成為重要的交通工具，這就更淡化了距離市中心以及工作單位遠近的重要性。相反，一些經濟條件較好、擁有私家車、對環境條件要求較高的城市居民，反而更樂意居住在距離市中心較遠的新城區。

4.居住氛圍與物業管理及周邊醫療資源對住宅區位的影響較小。居住氛圍主要是指住宅區及其周邊的人文環境與文化氛圍，例如社會治安狀況、主要居住群體、日常社會交流的團體等情況。物業管理情況關系到住宅小區能否有一個安全、舒適、優美的環境。不同類型與級別的住宅小區，其居住氛圍以及物業管理情況是有差別的，這種差別在高級住宅區與低級住宅區之間表現得非常明顯。但高級住宅區與低級住宅區的分化在銅陵市尚不突出，各小區的住宅氛圍以及物業管理情況的差異也不是很大。因而對于這些要素，居民考慮得較少。相比于其他因素來說，居住氛圍與物業管理情況對于住宅區位影響比較小。

（三）環境因素

隨著我國社會發展和經濟持續增長，人民生活水平的不斷提高，在生活上已從滿足物質需求向滿足精神需求發展。在這一過程中，人們對住宅的要求已由原先“住得下”逐漸發展為“住得好”。環境條件的好壞自然成為人們購房時考慮的重要因素，在所調查的300人中，有48%的人將環境好壞作為選擇住宅區的重要標準，而這也是與銅陵市特定的環境特點密切相關的。銅陵市是在銅礦等礦產資源的開采與加工的基礎上發展起來的城市，是一個典型的工礦業城市。工業發展歷史悠久，由此造成的環境污染不可忽視。但是隨著城市境整治力度的加大，環境質量得到整體改善，空氣日益清新、污水成功治理、巷道及時回填，居民對環境的要求由大環境轉移到住宅小區的內部。他們對樓間距寬、光照與通風條件好、綠化率高、環境優美、社區配備較好的住宅小區，表現出強烈的個人興趣與愛好。