城中村小產權房登記調研報告

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年初，依據省房協專委會關于組織房地產買賣與權屬注銷相關課題進行研討的通知精神和調研要求，結合我市實踐，研討制訂了具體的調研方案，明白了調研工作目的和詳細工作進度。經過深化底層、發放查詢表格、召開座談會等方式，具體、精確把握城中村第一手材料，在此根底上，認真搜集、整治、剖析相關數據，摸清城中村“小產權房”近況、存在的問題，并對照現行政策律例，提出了響應的對策及建議。經由近五個月的不懈起勁，較圓滿地完成了此次調研任務。

(一)深化底層，實地調查和把握“小產權房”的第一手材料

為了將調研工作做細做實，我們在成立調研工作班子后，敏捷與底層地盤所、規劃、建立部分聯絡，先后深化到城區兩個區、一個經濟開拓區查詢調查我市城中村“小產權房”建立的根本狀況，偏重點拔取了具有代表性的6個城中村，深化實地進行查詢研討，經過向村委會查詢調查，訊問本地村民，查勘房子近況等多種渠道，獲取了我市城中村“小產權房”的根本近況和比擬突出的幾個問題，把握了“小產權房”的第一手材料。

(二)細化類別，普遍搜集、整治根本數據

經過第一階段的走訪、查詢，我們又查閱并參考了很多文獻材料，對所調研的對象---城中村“小產權房”的內在、外延逐步明晰。為了包管調研工作的精確性和對實踐注銷發證工作的指點性，我們將城中村“小產權房”調研的對象明白為在村集體地盤上無規劃或超規劃建立，銷售對象為非本集體經濟組織成員，不克不及處理正當產權的房子，包羅在村民自有宅基地上無規劃擅自建立、超規劃同意建立的房子，暗里租賃集體地盤開拓建立的，以及無地盤、規劃、建立手續，在集體地盤上開拓建立的房子，村民在自有宅基地上建立的，知足于村民自住并處理了正當產權的房產不列入個中。依照以上界說和分類，我們分門別類制造了查詢表，在城區三個區房管局進行查詢，普遍搜集整治我市“小產權房”建立的根本數據。

(三)召開座談會，聽取多方意見建議

在前階段工作的根底上，為了進一步把握我市小產權房總量、散布、成因、近況、處理對策等狀況，我們與市、區兩級地盤、規劃、建立、城管等部分聯絡，還約請了市委政策研討室、質監局、城投公司、春風公司房產部分等相關部分、相關行業，以及對我市城區“小產權房”問題較為熟習的同志和當地高校正該問題有研討的專家學者召開座談會，進行認真剖析研討，普遍聽取各方意見建議，為調研工作的開展、本調研申報的構成供應了良多的參考，起到了十分好的指點效果。

一、調研根本狀況

(一)小產權房的概念及特點。

1、小產權房的概念：

我國出臺的司法、律例中并沒有所謂的“小產權”、“大產權”的概念，只是因為我國土地治理準則的非凡性，才構成了社會上一些商定俗成的說法。凡間把國家頒布給開拓商的房子產權證實叫“大產權”。如開拓商處理正當的立項開拓手續后，處理地盤出讓手續并按規則上繳給國家地盤出讓金和運用稅(費)后，由國家發放給開拓商地盤運用證和房子預售答應證，如許的房子產權較為完好，無其他限制。響應地，把買房者獲得的房子一切權稱之為”小產權”。普通以為，“小產權房”占用的是集體地盤，依照我國現行司法，這類地盤只能用于農業生產或許作為農民的宅基地，地盤運用權不得出讓、讓渡或許出租用于非農業建立，它沒有產權，有些地域由鄉鎮縣政府發相似于房產證的產權證實文件，又被稱為鄉產權，鄉產權并不組成真處死律意義上的產權。我們此次調研的對象“小產權房”即為在村集體地盤上無規劃或超規劃建立，銷售對象為非本集體經濟組織成員，不克不及處理正當產權的房子。

2、小產權房的特點：

從小產權房的買賣價錢和手續看，價錢只要相同地位商品房價錢的1／3至1／2，且沒有交納商品房生意的契稅，買賣本錢低。還，房子開拓建立單元因為不存在任何縣政府監管，也沒有行政機關對開拓行為進行搜檢，一旦呈現房子不克不及按期交付、無法交付或其他司法膠葛，買受人得不到司法維護，難以追回房款，存在買賣風險。

從產權性質上看，不克不及處理產權證，僅有運用權，不克不及處理房子產權過戶手續，繼而激發落戶、就業、入學等連鎖問題，還小產權房在運用中假如碰到國家征收，買受人很可貴到響應的拆遷賠償，存在產權保證風險。

從運用看，配套設備不完美，水電氣暖無保證，無物業治理或無專業化物業治理公司治理，治理效勞程度低，還有些小產權房未經由正當規劃設計、施工審批，建立程度低下，房子質量存在平安隱患。

從社會治理的角度看，“小產權房”的建立存在很多違法違規的當地，它不只阻礙了國家對地盤資本的正常治理，影響了城鄉規劃的施行，建設擾攘侵犯了正常的房地產市場次序，損害了本地村民的正當好處，并且一些質量低質的房子也給購房群眾平安寓居、安心生涯埋下了隱患，危及社會不變。

(二)小產權房的總量及散布狀況

從查詢的狀況來看，當前我市城區三個區均分歧水平存在違規建立“小產權房”狀況，個中：張灣區2063戶，建立面積44．33萬平方米，經規劃審批的僅4．19萬平方米；茅箭區1931戶，建立面積67．58萬平方米；經濟開拓區1065戶，建立面積12．76萬平方米，經規劃審批的有1．78萬平方米。

從散布上看，首要集中在城郊結合部，城市建立已開拓但欠興旺地域，這些地域既可享用到后續城市建立帶來的區位優勢，進而帶來房子增值空間，又防止了影響城市規劃遭到過多存眷。詳細散布區域：張灣區成片散布較多，許

多街辦、村鎮均有小產權房建立，個中以紅衛街辦牛場村、爐子村，車城街辦三岔河村，漢江街辦四海新村等較為突出；茅箭區首要集中在新城區建立周邊，如新建立的北京路、重慶路、天津路等沿線；經濟開拓區首要集中在工業園區周邊。

(三)構成緣由

1、司法體系體例緣由。我國存在兩種地盤一切制：全民一切制和勞動群眾集體一切制，《地盤治理法》第六十三條規則“農民集體一切的地盤運用權不得出讓、讓渡或許出租用于非農業建立。”《房地產治理法》第八條規則“城市規劃區內的集體一切的地盤，經依法征用轉為國有地盤后，該幅國有地盤的運用權方可有償出讓?！?999年國辦發第39號文件要求“嚴禁不合法占用農民集體地盤進行房地產開拓……農民的房屋不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用農民集體地盤建房屋，有關部分不得為違法建造和購置的房屋發放地盤運用證和房產證?！眹业乃痉?、地盤一切權體系體例限制了小產權房進入正當范疇流暢，然后決議了當前小產權房固然在各地遍及存在但都不克不及正當化。

2、經濟好處緣由。隨著我國城市化建立的不時推進，城郊的經濟也敏捷昌盛，很多本來的郊區曾經和市區沒有太大差異，在這些當地相同堆積了很多生齒，構成了新的經濟中間。然則，這些當地的地盤性質仍然是鄉村地盤，關于村集體和村民來說，與其讓地盤閑置或進行耕種，還不如租地(房)或賣地(房)賺錢。關于城市居民來說，小產權房的售價廉價，與正軌商品房的昂貴售價比擬，具有很大的引誘。特殊是城市中低收入階級和外來務工人員，因為國家現行的住房保證機制不健全，他們享用不到住房借款政策，無力購置商品房，但又要知足根本生涯寓居需求，即便明知購置小產權房存在宏大的風險也在所不吝。關于開拓建立方來說，開拓“小產權房”再行出售也可牟取經濟好處，小產權房的開拓建立構成了村集體、村民、開拓建立方、購房產均可獲益的場面。恰是一起的好處差遣不時地為小產權房建立火上澆油。

3、城市建立緣由。近幾年隨著我市城市化程度的不時進步，城市局限不時拓展，城市建立力度加大，幾條銜接貫穿城市新舊城區的道路接踵開工建筑。在道路建筑進程中，需求集中安頓很多的沿線集體經濟組織居民，因為道路建立工夫緊，搬家安頓時往往存在規劃建立手續不齊備、少批多建、安頓房變相開拓的狀況，一方面掉地村莊、村民為取得超額補償談前提、提綱求，另一方面縣政府為順暢推進建立項目標開工建立，采納了妥協的立場，招致了小產權房現實上很多存在并不時發生。

4、行政監管緣由。早期小產權房建立未惹起縣政府及相關本能機能部分的足夠注重，縣政府部分未實時實行職責，監管缺位，甚至為促進新鄉村建立采納了聽任、鼓舞的立場，招致小產權房建立如雨后春筍、愈演愈烈，雖然近兩年因小產權房建立激發了一系列社會問題惹起了當地縣政府的高度注重，我市也進行了集中清算、進一步標準并嚴厲了監管，陋習模成片建立的狀況獲得了節制，但已構成的情況仍無法獲得有用處理。

(四)處理思緒

當時，小產權房問題亟待處理，但妥帖處理該問題卻存在著極大的妨礙。一是存在司法妨礙，我國城鄉二元地盤一切準則的劃分和集體地盤上市流起色制的缺位是不克不及逃避的根底性司法問題，等待國家經過立法來處理這個矛盾帶有長期性和不確定性；二是存在經濟妨礙，小產權房的正當化必定帶來征地費用、地盤出讓金、相關稅費無法落實的問題，終究若何為這一系列費用買單是個很實際的問題；三是輕易激發社會矛盾。處置小產權房問題觸及到縣政府、村集體、村民、購房戶等多個好處主體的好處博弈，稍有偏向極易激發矛盾抵觸，影響社會不變。

對小產權房問題的處置有些當地都在具體叫停、嚴厲監管的根底上采納了必然的辦法，如西安對局部違規建立小產權房進行了強迫撤除，對違規開拓商、建立單元進行了嚴厲處置，鄭州開展了集中查處舉動，廣州對小產權房定性為違章修建，甚至有些當地開展了對鄉村地盤流轉實驗、試點，但大大都地域對存量小產權房的本質性消化處理仍逗留在張望階段，處理小產權房問題必需統籌農民、城鎮居民、縣政府、開拓建立各方好處，依托司法，依托政策，截斷增量，消化存量，采用穩妥扎實的辦法正當、合情、合理的處理。

二、注銷機構需求做的工作

1、進一步加大產權注銷政策宣傳力度。有些村集體經濟組織、村民司法認識淡漠，受經濟好處差遣，在本村集體地盤上建立房屋樓，私自向本集體經濟組織以外成員銷售，并且“小產權房”開拓工程多承包給實力不大的小修建商，房子質量問題習以為常，不只給購房者帶來房子無法注銷的風險，還能夠形成人身財富損害等更嚴厲的結果。要鼎力宣傳國家房產注銷的司法、政策，進步城鄉居民產權認識，降低群眾購房風險，維護好廣闊人民群眾的基本好處。年6月18日，建立部宣布《關于購置新建商品房的風險提醒》明白透露表現：不答應集體地盤上建立的房子向本集體經濟組織以外成員銷售，城市居民購置在集體地盤上建立的房子，不克不及處理房產證等正當手續。年1月8日，國務院辦公廳下發《關于嚴厲執行有關鄉村集體建立用地司法和政策的通知》，明白指出鄉村房屋用地只能分派給本村村民，城鎮居民不獲得鄉村購置宅基地、農民房屋或“小產權房”。單元和小我不得不合法租用、占用農民集體一切地盤搞房地產開拓。鄉村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超越省、自治區、直轄市規則的規范。鄉村村民出賣、出租住房后，再請求宅基地的，不予同意。

2、開展結合法律舉動，依法打擊違規開拓、銷售行為。結合地盤、城監大隊等部分開展結合法律，依法查處、打擊違規開拓、銷售“小產權房”的行為，然后割斷小產權房消費環節，維護好房地產市場次序。協調有關部分增強在建村民房屋治理，提早預防“小產權房”問題繁殖漫延。關于曾經建成的村民房屋，違規向外出售的，必需按照司法嚴厲處置。關于各個環節觸及糜爛問題的，依法依規向有關部分反映，追查相關部分或責任人的責任。關于違規購置村民房屋的客戶應該追繳不合法好處，并作出應有的經濟處分以維護司法和政策的莊嚴。

3、分門別類，區別看待，積極穩妥地做好集體地盤上房子產權注銷工作。產權注銷部分作為房子開拓建立的后置治理部分，在房子開拓建立前期沒有權柄介入治理，我們只能在注銷辦證環節嚴厲實行職責，落實好國家集體地盤房子產權注銷司法、政策規則，要留意到集體地盤上房產注銷與國有地盤上房產注銷在注銷要件收取和注銷順序上的分歧，依法嚴厲做好注銷，關于集體地盤上房產獲得、讓渡等其他景遇，應恪守有關司法、律例和國家有關規則。

在嚴厲執行《房子注銷方法》做好集體地盤上房產注銷的還應特殊留意三點：一是注銷局限?！兜乇P治理法》第四十三條“任何單元和小我進行建立，需求運用地盤的，必需依法請求運用國有地盤；然則，興辦鄉鎮企業和村民建立房屋經依法同意運用本集體經濟組織農民集體一切的地盤的，或許鄉(鎮)村公共設備和公益事業建立經依法同意運用農民集體一切的地盤的除外。”據此應留意到集體地盤房產注銷的三種景遇，即興辦鄉鎮企業、村民建立房屋、鄉(鎮)村公共設備和公益事業建立。二是分歧的注銷要件與順序。如初始注銷的布告、現場勘探順序、集體經濟組織房產初始、轉移注銷的村民大會贊同證實、村民房產初始、轉移時集體經濟組織贊同證實、屬于本集體經濟組織成員證實等要件，均與普通注銷有所區別；三是其他司法、律例的破例規則?！斗孔幼N方法》第八十二條第二款規則“司法律例對集體地盤局限內房子注銷尚有規則的，從其規則”，第八十七條規則“請求鄉村住房一切權轉移注銷，受讓人不屬于房子地點地集體經濟組織成員的，除司法、律例尚有規則外，房子注銷機構該當不予處理”，以上規則為曾經呈現的和未來能夠會呈現的狀況留下了處置空間。注銷機構在處置一些破例景遇時應分外留意。