城中村改造現狀范文
時間：2023-12-18 17:42:00
導語：如何才能寫好一篇城中村改造現狀，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
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一、城中村概念綜述
城中村是指在城市高速發展的進程中，落后于時展步伐、遠離現代城市管理之外、生活質量水平低下的居民區。［1］“城中村”的出現及發展具有其特殊性。“城中村”出現的原因也是多方面的:從城市化發展來說。在過去改革開放的30多年中，我國的城市數目從1978年的320個發展到的662個。城市建成區面積由3．6萬平方公里擴張到9萬多平方公里。城市化的快速發展就必然要通過征收農村耕地以獲得其擴展的空間。而當地失去耕地的農民卻仍然留在原居住地并擁有自己的宅基地，所謂的“城市包圍農村”的運動便發生了，城市里鑲嵌農村，逐漸形成了“城中村”。從制度角度來說，是我國城鄉、土地二元管理結構、體制所造成的，這也是深層次的產生原因。“城中村”內成為了城市與農村“二元所有制結構”同時存在、并行發揮作用的“邊緣社區”特征，因此既不同于傳統農村又無法融入現代城市生活的“城中村”必然應運而生。綜上，土地的二元所有制結構是造成“城中村”形成的根本原因。這種結構下村民可以低價甚至無償地取得土地的使用權，然后村民通過自發建造房屋出租給外來人口以獲取租金收益最大化。由于土地和房屋租金收益最大化的誘惑便導致了“城中村”現象的進一步加劇。
二、西安城中村改造過程中出現的主要問題及原因
(一)拆遷過程中的村民抗議引發
在城中村改造過程中利益的博弈主要來自于三個方面:政府、開發商、和村民。在城中村改造過程中政府與開發商都是其推動因素，也存在著更加緊密的利益關聯。而村民顯然成為這一過程中的阻力因素，因為城中村改造直接切斷了大部分村民的主要收入來源(租金收益)但政府又不能在后續保障中為村民提供就業、經營等其他收入保障。這種種對未來不確定的擔憂以及改造過程中的不公正行為都將引起消極的對抗心理，由此引發一系列的利益沖突與社會矛盾的出現。
(二)拆遷過程中的開發商與黑惡勢力聯合強拆
開發商與黑惡勢力的聯合以暴力、恐嚇、甚至是制造流血事件在城中村改造中屢見不鮮。我們可以看到這背后既折射著開發商拿地的巨大利益驅動、黑社會對法治民主生活的踐踏，更隱藏著政府為追求GDP的土地經濟，官員希望通過改造過程而提升政績以默許開發商與惡勢力的暴力行為，而村民只能成為弱勢的一方艱難爭取自己的權益。
(三)拆遷中的政府“尋租”行為及基層干部“分肥”現象
“尋租”行為發生的主客體為政府主管部門及其官員與開發商之間的利益輸送，包括開放商對市政項目的資金支持，對主管官員的行賄受賄、政治獻金等行為以換取政府政策有利于開放商的拿地行為;而較低層次的“尋租”行為發生主客體則是基層拆遷工作人員與大多普通村民，被拆遷戶通過紅包、送禮的行為以換取拆遷工作人員在房屋評估、補償標準劃定等具體操作行為上有利于自己。而這些“尋租”現象往往造成的后果是政府在城中村改造中的權威與公信力大大下降，村民對于公平、公正度表現出強烈質疑。
(四)“后拆遷時代”所引發的部分社會問題
“拆遷暴富魔咒”的出現，［3］多數村民一夜暴富、財富急劇增長、生活方式改變的同時其家庭生活及生存狀況也出現了新的危機。在經歷城中村改造的居民中，許多人尤其是年輕人的消費心理發生了巨大變化，攀比、揮霍現象比比皆是，再加上賭博等的興起，短短幾年就可能重新回到甚至比以前更差的生活狀態。如何解決“后拆遷時代”村民引導就業、社會保障、生活發展就成為政府公共服務的一項重要課題。
三、如何更好的進行城中村改造工作的思考城中村改造項目合法、合理、科學、民主的推進，我們需要從以下幾方面入手:
(一)加強溝通機制，切實尊重村民的權益保障
《西安市城中村改造管理辦法》規定，“城中村改造方案須經村民(或戶代表)大會通過形式決議后，由區城中村改造主管機構初審，市城中村改造管理機構審查同意后，報市人民政府審批”。［6］當前村民群體與開發商、政府的社會地位不平等性、對話機制不公正性是引發新一輪拆遷中矛盾出現的關鍵因素。因此，作為城中村改造主導因素的政府部門勢必應當構建新的對話機制，以平等姿態與村民協商一致，拓寬溝通渠道，提高工作中的服務意識，切實尊重村民群體的合法權益。
(二)加快立法進程，明確城中村改造的規范、標準
鑒于目前我國還沒有專門針對城中村集體規劃改造的法律出臺，也沒有適用城中村房屋拆遷評估的相關法律依據，因此，國家制定統一的城中村改造法規是必要的。［7］目前改造工程進入一個瓶頸時期，更亟待一部真正意義上的“城中村改造”相關法律的出臺，通過法律對政府改造過程中行為的規范化、透明化、法制化，實現標準統一、補償合理、程序規范以贏得村民對政策的支持。
(三)完善政府職能，體現改造中的政府責任—政府主導
在城中村改造過程中政府應當做到以下幾點:1、在城中村改造項目的各個環節將具體信息及時、準確的向村民透明、公開，充分保障村民的知情權;2、成立專門的一村一點式城中村改造工作領導小組，及時有效掌握信息、協調各方，具有針對性且簡化程序、提高效率。3、必須充分尊重市場價值規律、對城中村改造補償金額評估上公平、公正的同時保障開發商的利潤空間，以避免開發商雇傭黑惡勢力強拆的出現，避免干群關系緊張。［8］
(四)完善社會保障，妥善統籌“后拆遷時代”村民及租戶的生存、生活問題
“城中村”村民利用區位地理優勢而對擁有的土地、房屋實現收益的最大化，利用新的“房租經濟”模式而迅速蛻變為新的“食利階層”。［9］面對“后拆遷時代”問題，應該做到以下幾點:1、建立健全城市一體化社會保障機制，真正將改造后的村民納入到社保體制中去，實現生活基本保障解除其后顧之憂;2、積極鼓勵引導村民創業就業，開展各種免費技能培訓項目，創造更多村民就業崗位，實現其可持續發展。3、加強城市廉租房建設，保障城市外來人口的居住生活要求、降低其生存成本、加強其社會服務管理［10］。綜上，必須在總結經驗教訓的基礎上更加強調政策執行的貫徹度，重新定位政府所扮演的角色職能、更加廣泛的聽取和吸收村民意見愿景、推進我們的城中村改造相關法治進程、妥善處理各方利益。
作者：王耀南 單位:延安大學公管學院
參考文獻:
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［5］鄧小兵，吳志強．城中村土地經濟問題思考［J］．城鄉建設，2004(12)
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關鍵詞：城中村；規劃管理；思考
“城中村”，顧名思義，即城市中的村莊。目前學術界對“城中村”含義的界定并沒有統一的認識，人們對“城中村”的定義也往往停留在具體描述的層面上。我們認為“城中村”是指那些已經納入城市總體規劃所劃定的城市范圍之內，土地集體所有，行政上設立村民委員會且隸屬于鄉鎮，居民為農業戶口且在習慣上仍稱為“村”的社區聚落。“城中村”引發的一系列社會問題讓地方政府撓頭不已，正是這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，深刻影響著一個城市的發展進程。城市規劃、建設與管理是一個密切關聯的完整系統，日益加快的城市化進程，迫切要求城市規劃管理者加強城市規劃建設與管理指導，這是一項重要而迫切的任務。要實現城市的發展與繁榮，必須正確處理城中村的規劃管理，以長遠的、高品位的規劃來體現整個城市建設的高規格，進而推進城市化進程向更高層次邁進。對此，筆者針對當前城中村規劃管理問題，從三方面論述快速城市化進程中的城中村規劃管理。
1 城中村規劃管理的現狀
城中村問題是在快速城市化進程中產生的，是我國城鄉二元化的管理體制對基于集體土地產權和集體經濟屬性的城中村地區，在戶籍、土地、規劃、建設、融資、就業、醫療、教育和社會保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現在：外來人口將租賃房屋作為解決居住問題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過高；城中村建筑密度過大，布局混亂，有的城中村建筑密度達到70%以上，甚至達到90%；城中村暫住人口過多、構成復雜，社會治安混亂；城中村的公共服務設施和市政設施欠缺，環境衛生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問題。
而以上諸多問題的產生，正是由于我國正處于快速城市化時期，大量農村剩余勞動力涌入城市。一方面是由于戶籍制度、城市住房制度等問題，另一方面，則是城市規劃問題導致了城中村問題的產生。如：城市規劃與土地利用總體規劃編制不完善、不銜接造成城中村建設無據可依；城鄉發展缺乏統籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市政府為節省開發建設成本，只征用農用地，繞開現有農村居民點；城鄉二元化分割造成城中村規劃管理缺位、違法建設行為查處不力。
城中村改造應結合城市建設和發展的總體規劃，科學制定各村的總體規劃和詳細規劃，實現總體規劃和詳細規劃的全覆蓋；按照“一步規劃到位，分期分批實施”的原則要求分步開展，使各項建設有據可依，不要讓今天的規劃成為明天發展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現象發生；規劃編制完成后，應按照“規劃一張圖，審批一支筆，建設一盤棋，一張藍圖繪到底”的要求，對建設項目進行嚴格控制，嚴禁一切違章行為發生。此外，城中村改造后其城市管理體制應在現有城市管理方式的基礎上進行改革，全程加強新型社區的規劃、建設和管理。
2 城中村規劃管理的原則與模式
城市規劃是對一定時期內城市的經濟和社會發展、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規劃管理是實現城市規劃目標的過程，是對城市建設活動的組織和控制。要想把城市規劃好、建設好、管理好、規劃藍圖能否實現，關鍵是規劃管理。但是在我國城市化快速發展的同時，城中村的規劃管理面臨以上諸多嚴峻問題，及時解決城中村規劃管理的重要問題，一定要明確城中村改造的原則和模式。
要充分認識快速城市化進程中老城區更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規劃先行、合理布局，政府主導、社會參與、經濟平衡，多輪驅動、點面并進，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環境、優化功能的思路，切實改善城中村的人居環境。科學、合理、有序、快速地推進城中村改造工作，需遵循六個方面原則：1、政府主導，市場運作。實行市、區、村聯動，探索市場機制為基礎的多元化整治改造模式；2、規劃統籌，配套建設。著力解決城鄉二元割裂問題，深化“城中村”社會公共管理體制改革，促進城鄉和諧發展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進制度、機制和方法創新；5、依法安置，合理補償。緊緊圍繞城市建設的總體要求，通過整治改造帶動產業結構升級和城市功能轉型；6、分類指導，穩步推進。要注重方案的可操作性，著力強調工作的實效性。
城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設施外，基本不涉及建筑的新建，通過多種手段改善城中村的居住環境，包括：歷史文化遺存保護、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設施改善、公共配套設施改善和道路交通設施改善。解決安全隱患和市政基礎設施不足問題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態和居住環境，原則上改造必須滿足城市規劃和建設標準，改造后按照相關規定可以取得完全產權，且城中村空間形態基本上和城市一般社區相同。城中村改造通過改變物質空間形態的方式促進城中村社會組織形態等各方面的徹底改變，達到城中村與城市全面融合的目標。
3 加強城中村改造規劃的對策
3.1 將城中村改造納入城市總體規劃。將城中村改造作為城市總體規劃的重要專題內容之一，要綜合考慮城市規劃區范圍內城中村的現狀、農用地和集體建設用地的土地產權屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對建成區和城中村地區的建設做到統一規劃管理，妥善安排城中村改造項目的時序和規模，合理安排待改造城中村的安置場所和回遷住房建設。
3.2 明確城中村改造相關需求內容。出臺城中村調查的要求，明確調查的具體內容，制定城中村改造規劃及計劃的編制技術規范：具體包括：城中村現狀、問題及成因、村民改造的意愿、運作模式、資金籌集、拆遷補償、改造方式、建筑功能和空間結構、改造后的用地結構、實施時序安排、拆遷補償安置要求和配套政策建議等。同時，需要規范城中村改造計劃和專項規劃的編制與審批流程。
3.3 規范城中村改造項目的實施。城市政府應對城中村項目的實施條件和參與城中村改造的開發機構的資質做出具體規定；城中村改造項目可逐步推行招投標方式確定開發機構；要加強城中村改造項目的合同管理，嚴格追究違約責任；監察部門對項目涉及公共利益的環節實施全程監督，確保國家、集體和村民的利益；加強規劃監督力度，對納入改造計劃和范圍內的城中村，按城鄉規劃建設統一管理的要求，實現城中村建設活動按《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設項目選址意見書》審核管理、建設項目的有證跟蹤管理和違法項目的懲罰管理。
3.4 實施城中村地區的動態監測。將城中村地區納入動態監測，即時了解城中村空間資源的開發利用及其變化趨勢，掌握城中村空間發展變化的狀態，及時發現并糾正違法建設行為，避免新的違法建設活動進一步惡化城中村問題。
當然，城中村的社會學屬性決定了城市規劃的技術手段只是解決城中村問題的方法之一，而城市規劃以外的政策、策略和措施也要一并同時考慮，解決好城中村的戶籍管理、土地和房產市場管理、失業養老社會保障等問題。
4 結束語
有序發展的城市化必須受到城市規劃的合理引導，所以要解決城市發展中的城中村問題，使城中村集體用地轉化為城市建設用地，應以統一的城市規劃體系為基礎，對各個城中村的改造進行專門規劃，對城中村用地的功能、界限、建筑物的風貌等重新明確劃分，以使城中村改造在城市規劃建設得到落實，使城中村與周邊地區達到協調，最后融入城市的內涵中去，真正實現城市的一元化、現代化發展。
參考文獻：
[1] 蘇延莉.西安城中村改造出現的問題及對策[J].中國科技信息，2009，（20）.
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關鍵詞：舊城改造；城中村；規劃；
Abstract: the transformation of the old city in so many ways, irrespective of the manner in which to take, in the transformation of the old city are to emphasize the comprehensive planning, comprehensive reform and comprehensive benefits. The transformation of the old city planning should follow the principle from set out actually, suit one's measures to local conditions, do, do everything in one's power principle. This article through real case study.
Key words: urban renewal; urban village planning;
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
近些年來, 舊城更新的速度、規范、力度和范圍都是前所未有的。當然,這適應了居民改善生活質量的強烈要求; 適應了政府美化城市形象的決心; 適應了經濟結構調整和產業結構調整的需求; 適應了城市自身現代化發展的內在趨勢; 適應了資金的流向需求; 適應了土地的有償使用和房地產業的發展。
一、舊城改造的必要性
城中村改造絕不是僅僅簡單地拆幾棟舊房子, 拓寬幾條舊馬路, 增加幾根煤氣管, 鋪設幾片綠地, 點綴幾個小品。從橫向看, 城中村更新是對城市功能、布局、產業、結構、特色進行調整和改造; 從縱向看, 城中村更新是一個長期、持久、永不間斷的新陳代謝演化過程; 從范圍看, 城中村更新包括對舊城的保護、 修復、 改建、 更新等多層次的內容; 從社會角度看, 城中村更新是城市建設中最錯綜復雜, 涉及面最廣, 也是群眾最為關心, 最為敏感的熱門問題。
二、案例分析
廣州是我國最早全面啟動城中村改造的城市之一。廣州某城中村位于荔灣區，由于適宜的區位、可承受的環境和相對合理的租賃價格，該城中村村自然地充當了為產業配套中低檔居住區的角色。其常住戶籍人口約2000人，暫住人口達2萬多人，主要是周邊工貿區、物流園區和商業區的從業人員和部分年輕白領。該村總用地面積約20 hm2，總建筑面積約50萬 m2，平均毛容積率2.5，局部私房區容積率高達4.0，平均建筑密度約37％，其中私房區平均建筑密度超過60％。除了一般城中村普遍存在的社會、經濟、文化和環境問題外，該村存在高壓走廊安全隱患、市政基礎設施不完善、道路交通擁擠、環境問題惡劣和教育配套不足等問題，村集體股份合作公司多次要求進行改造(圖1)。
圖1城中村現狀分析圖圖2 城中村改造策略分析圖
三、舊城改造難點
城中村村改造的難點主要體現在以下幾個方面：一是該城中村現狀開發強度很高，改造難度很大；二是現狀建筑規模大，拆遷資金要求高，安置難度大；三是區位和周邊功能環境相對較差，限制了改造后的功能也將以中低檔產業配套功能為主，開發商業、辦公等高附加值功能的潛力較小；四是交通條件較差，難以支撐大規模開發；五是高壓線路遷移帶來的改造成本增加，以及需要與供電等部門和國土部門進行協調等特殊情況。
四、舊城改造模式
該村在2001年就提出整體拆除重建的方案，但是由于改造規模和強度過大、改造帶來的各項設施壓力無法解決、改造存在較大的風險，該改造方案擱淺。為了探討適合廣州該城中村的改造模式，規劃從功能定位、設施承載力、社會影響以及操作實施等各個方面，對整體拆建、局部拆建和綜合整治三種改造模式的優缺點進行對比分析。（表1）
表1、城中村改造模式綜合分析
綜合以上分析，該村整體拆建雖然對環境的改善作用較大，但社會影響大、實施風險高、配套壓力大，政府、開發商、原村民和集體股份公司都會有較大顧慮而難于操作；綜合整治可有效緩解現狀城中村問題，且基本不會對周邊環境產生負面影響，惟一缺點在于資金籌措有較大難度；局部拆建符合本片區作為周邊產業功能的配套居住功能和房地產市場的發展需求，同時改造對城市承載力、環境承載力的壓力較小，實施風險較小。
因此，城中村改造適宜采取“局部拆建+綜合整治”的模式，即對于城中村現狀功能不合理、建筑質量和環境較差的片區進行拆除，按照城市居住區的標準建設成為以小戶型公寓為主的中檔產業配套居住區，其他片區全面進行綜合整治，通過道路交通、市政基礎設施、公共服務設施、公共空間和建設景觀的改善，適當提高居住條件和生活環境，滿足低檔次產業居住配套需求(圖2)。
五、經濟可行性分析
改造經濟可行性分析是城中村改造市場化運作的基本保障。依據成本估價法原理，利潤率＝改造總收益/改造總成本×100％，控制利潤10％～15％左右是具備市場開發動力的基本要求。以不同的改造方案對利潤率進行分析測算，當容積率為4.0時，改造的率潤率大致為6.38％，容積率4.8時為9.56％，而容積率5.5時由于地價優惠政策的限制，改造利潤率反而降為8.26％。因此，從經濟可行性上來說，容積率取4.8時可以初步滿足經濟可行性的要求。同時參考周邊片區居住區及其他城中村改造的開發強度，初步確定該村的改造開發強度為4.8。
六、改造影響分析
以往城中村改造的經驗和教訓表明，在消除城中村內部問題的同時，必須有效避免對周邊社區產生負面影響。改造影響評估是大規模、程序化推進城中村改造的重要環節，可以確保改造行為不僅有利于城中村本身，同時必須有利于改善周邊片區和整個城市的建設環境。一般的改造影響評估主要包括道路交通、公共配套設施、市政基礎設施和景觀環境等四個方面，該村改造影響評估重點在于公共配套設施和道路交通。
6.1公共配套設施影響
公共配套影響分析的重點是需要獨立占地的幼兒園、中小學等教育設施，從整個城中村片區的角度考慮，現狀約有1所36班小學的學位缺口，完全解決配套需要用地2 萬以上，局部拆建的總用地面積僅5萬。在完全市場化改造的條件下，城中村村局部拆建既要解決配套問題，又要控制開發強度，兩者之間存在較大的矛盾，需要對其進行適當平衡。
從其該村的角度考慮，改造以后拆建范圍內居住人口約9000人，通過增加或擴建小學、幼兒園等公共配套設施，可以解決改造新增的配套需求。現狀鳳光小學由1.33萬、18班用地增加到2.07萬、30班用地，增加的12班用地可服務約1萬人，滿足改造增量人口的小學學位需求。現狀該村幼兒園由0.26萬、9班用地增加為0.56萬、18班用地，增加的9班用地可服務0.7～1萬人，也基本滿足改造增量居住人口的需求。考慮到拆建范圍內現狀居住人口的需求減少量未被計算，改造后學位的需求增加量實際上應小于擴建小學、幼兒園的供給增加量，因此改造后現狀學位較緊張的局面基本得到緩解。
6.2道路交通設施影響
城中村存在的交通問題主要出現在輔道上，其早、晚高峰小時的飽和度(V/C)分別為0.82、0.84，該村改造后增交通量將進一步加劇現狀區域交通擁擠。對不同容積率條件下的交通量和道路飽和度進行測算，在容積率為4.8時，城中村西路輔道的飽和度將增加到1.01，表明必須對區域道路條件交通進行改善。
根據上層次規劃和法定圖則的要求，打通城中村西側的金碧支路，可以緩解區域交通狀況。金碧支路打通后為雙向2條車道、設計車速為30 km/h，則其設計通行能力單向1395 pcu/h。考慮其分流作用后對交通量重新分析測算表明，在開發強度控制為4.8的情況下，西路輔道的飽和基本可以承受改造帶來的新增交通量。
七、對改造專項規劃的思考與建議
改造專項規劃是城中村改造地區的一種公共政策，除了增進空間資源利用的整體效率外，還應關注空間資源分配的社會公平，實現土地利用效益在政府、業主和改造主體之間合理分配。因此，除了加強規劃技術方面的研究外，還應建立一套公正合理的操作程序和工作方法。
7.1政府組織規劃編制
為了避免開發單位為追求利潤最大化對專項規劃制定進行不適當的干預，影響改造方案的公平性和合理性，專項規劃應主要由政府組織編制。為保障改造項目的市場動力和可操作性，應委托多家房地產咨詢機構對改造項目的經濟可行性進行測算和咨詢。專項規劃編制和經濟分析評估應同步開展，并保持與原村民、集體股份公司以及其他相關主體的及時溝通，以形成各方協調一致的改造方案。
7.2市場確定開發主體
政府組織完成改造專項規劃的編制和審批后，建議參考香港市區重建局的操作辦法，由政府進行公告，通過市場競爭，從提出改造申請的改造單位中根據各項因素打分評估后選擇改造主體，并通過保證金、人員參與、進度監管等手段加強對于改造項目后期實施的監督和管理，確保拆遷、補償和安置的社會和諧以及社會影響。
7.3增強公共參與力度
改造專項規劃應鼓勵公眾包括原村民、現狀居住人口和周邊片區市民在內的所有利益相關方的積極參與，在制定方案的初期就開始廣泛地聽取和征詢各方改造意愿包括是否需要改造、改造的方向、改造的模式、組織方式、拆遷安置方式等，保證城中村改造具有和諧社會基礎，并取得較好的社會效應。
八、結束語
透過城中村改造我們發現，在舊城更新過程中,要權衡利弊、 高瞻遠矚, 要使經濟效益、 社會效益、環境效益三者協調發展、高度統一，只有這樣才能更好的實現農村城市化、更快的推進城市現代化發展,這是社會發展的必然,勢在必行。
參考文獻：
篇4
1、人口、住房情況
按以往統計口徑城市規劃區內有99個自然村，農村人口約8萬人，住房面積約210萬平方米。隨著我市城市建設、工業園區的發展，部分村莊逐步前移，或被合攏包圍，逐漸進入建城區。其中，傳統建城區內有13個行政村，人口約2.8萬人，住房建筑面積91萬平方米，其中，八十年代以前住房建筑面積占總數的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占總數的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。八十年代前房屋大部分房屋以磚木石結構為主，建筑質量較差，部分房屋已構成危房，整體布局雜亂。
2、基礎設施配套情況
城中村大部分地方臟、亂、差、擠、舊等現象十分突出，路面自然損壞、坑洼不平、寬窄不一，缺乏必要的給排水、衛生、醫療等基礎設施建設，以往多采取哪“疼”醫哪的辦法，治標不治本，嚴重影響村民生活水平的提高和城市區域環境的改善，制約了城市的發展。
3、城中村改造試點情況
為改善駐城村民居住條件和推進城市建設發展，市政府于20__年在紫荊山街道司家莊社區實施了城中村改造試點工作。通過試點項目，一定程度上積累了在城中村改造中建設管理、盈虧平衡調控、房屋拆遷補償安置等方面的經驗。目前，我們正依據試點經驗，借鑒外地經驗，論證擬定我市城中村改造的指導意見，希望能夠借此推進我市城中村改造工作。
（二）城中村改造存在的問題
城中村改造建設是一項艱巨復雜的工程，能不能達到政府、村民、村集體（開發商）三滿意的效果，是城中村改造建設能否順利進行的關鍵。尤其是產權、規劃、土地及拆遷補償安置等問題,給城中村改造帶來了很大的壓力,令改造工作步履艱難。
①產權問題。主要是因城中村大量違法建筑的存在與土地產權的特殊性,令改造陷入兩難境地∶如果承認違法建筑的產權,則鼓勵了違法行為,會引起新的搶建;如果不承認產權,考慮到法律依據不足及違法行為的普遍性,對該部分違章建筑難以實行,令改造無從進行。
②規劃容積率指標控制較嚴。城中村現狀開發強度大,大部分城區容積率高,市政公用設施缺乏。在已無空地可以置換的情況下,城中村若按常規規劃容積率要求實施改造，不僅村集體（開發商）無利可圖,恐也難以接受。融海集團（長裕社區）北海公司在電影院南申請實施舊村改造，因拆遷補償面積大、新建規劃容積率指標控制問題，幾近“流產”就是一個例子。
③拆遷補償問題。城中村現狀住宅面積大,建筑成本高,尤其是住宅用于經營的住房，每年還可為業主帶來相當可觀的租金收益,其所需要補償安置的成本巨大（現拆遷住房按產權調換比例一般在1：1.2以上）。而且,業主對于拆遷普遍有抵觸情緒,這給改造單位帶來巨大的改造成本與風險,令開發改造的村集體（開發商）望而卻步。此外,業主傾向于只接受住房補償,進一步加大了規劃的困難。
④土地供應問題。為保證改造單位在改造中贏利或至少不虧損,政府需要給改造單位實行大幅度的地價優惠政策（土地零收益）,這不僅影響到土地收益，而且容易造成土地供應失控,沖擊商品房市場。
⑤城市整體觀念問題。目前我們已受理了8個城中村改造申請。從其申請情況看，這8個城中村中有4個村申請利用空閑地邊建設回遷樓、邊建設商品樓開發，用開發利潤部分補貼舊村搬遷費用，進而推進舊村改造。若其真正做到按申請及規劃要求達到拆建同步原則完成整體改造，則互利可行；若借舊村改造的名義將空閑地開發建成商品樓后出售，不再推進舊村改造則其行為就成為變相開發，勢必增加今后舊村改造成本。另外，部分現已實施的舊村（城）改造項目，在制定改造規劃方案時，缺少前瞻性和延展性，城市建設的
整體觀念不強，太注重改造和利潤率，先干效益高的，后干效益低的；以前就存在先干路兩邊，中間沒人管的狀況，造成市區“夾心房”地帶的存在，而“夾心房”區域一般無開發價值或利潤，為城市建設留下“后患”。
⑥缺乏規范性指導意見。目前，我市舊村改造項目的運作實施缺乏指導性意見的規范約束，對舊村改造項目規劃、土地、拆遷、建設、后期管理等缺少統一的指導意見來規范監督，特別對改造項目實施中的經營收入部分應用于村民的社會保障、醫療保險經費及發展集體經濟等。該資金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、審計、監管機制。
以上問題的存在，使我市城中村改造實際啟動的少，等待觀望的多。作為建設行政主管部門，我們有責任做更多的研究和工作，并希望相關部門各負其責，協同作戰，共同推進。
（三）實施建議
1、盡快完善城中村改造規劃方案。城中村改造本身就是對城市進行高速優化，使之更加合理。因此，必須堅持規劃先行的原則，在我市現有城鄉一體化規劃的基礎上，要抓緊編制全市城中村改造總體規劃以及分區控制性詳細規劃。使全市城中村改造工作，在規劃的指導下有序進行，達到既能有效改善城市面貌、提高村民居住條件，又能節約集約利用土地的目的。
2、盡快出臺中心城區舊村改造實施意見。通過試點項目經驗，借鑒外地先進經驗，進一步論證完善已擬訂的《關于城市中心區域內舊村改造的若干意見》（討論稿），抓緊修改，爭取市政府早日批復，指導城中村改造工作。
3、盡快明確城中村改造土地支持政策。按照“十分珍惜、合理利用土地、切實保護耕地”的基本原則，對于由村民集資、政府或村集體統一組織建設房屋用于村民回遷居住的，可劃拔供應，其住宅參照經濟適用住房辦法管理；采取整體拆遷、商業運作、連片開發的，可實行招標、拍賣、掛牌方式供應，改造后按商品房住宅管理，對土地出讓收入，由市政府按項目盈虧平衡測算，給予部分或全部返還，用于拆遷補償安置及村民保障。
4、盡快建立城中村改造相關監管機制。要盡快建立城中村改造的相關監督管理機制
篇5
摘 要：城中村是我國城市化發展到特定階段形成的一種特殊的社區類型。目前對改造環境下城中村金融借貸的風險分析研究較少。論文就城中村的發展、改造的現狀、金融借貸問題及其風險分析與控制進行了分析，給出了相應的控制方法和建議，可為實際工程應用參考。
關鍵詞：城中村；改造；金融；借貸；風險
引言
城中村不僅是一種居住形態，更是一種組織形態、社會形態、經濟形態[1].從時間跨度上，城中村是農村城市化進程中實現城鄉一體化的一個階段；從空間跨度上，城中村是城市范圍內的村莊，具有非城非村亦城亦村的特征.隨著城市的不斷發展、完善，城中村的形成、發展也衍生了一系列的問題，引起了眾多的研究學者的廣泛關注。城中村是我國城市化發展到特定階段的產物，是城市化的農民及集體經濟組織自身參與市場、發展形成的一種特殊的社區類型。目前關于城中村現象及其問題的研究，大多集中于對城中村產生的原因、經濟和社會特征、引發的問題及整治或改造方案等的探討，通過資料調研，本文主要針對改造環境下城中村金融借貸的風險問題進行分析研究。
1.城中村改造的現狀
1.1城中村改造的背景
我國城市化進程的快速發展是城中村形成的客觀原因[4].在城市化過程中，為了擴大城市規模，征用城郊農村土地，逐漸將一部分村落包圍在建成區內，隨著城市規模的持續快速擴張，城市的耕地被征收，而當地的農民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地，形成一種城市包圍農村的態勢，原有村莊不能得到及時的改造升級，進而形成了城中村.
據預測，十二五期間，我國的城市化率將突破50%，意味著中國的城市化將迎來新一輪跳躍式的發展時期.在城市化過程中，城市政府征用城郊農村土地，要平衡政府，村民，村集體和開發商等各方利益.村民與公司作為獨立的經濟實體，也具備追求收益最大化的要求.在城中村形成社區實體過程中，其重要的經濟原因是社區大眾經濟起到了關鍵的作用.城中村的城市化進程，既反映了村民生活方式轉型的過程，也是社區大眾經濟轉變經濟增長方式的過程.社區大眾經濟奠定了凝聚社區的經濟基礎.社區大眾經濟存在與發展，使得社區治理完善，居民生活改善，農村傳統歷史文化保護也有了經濟上支持，并推進原村社區居民為邊界的共同生活體發展。
1.2城中村的改造現狀
近些年來，我國不少的大城市及沿海發達城市都不同程度地面臨著城中村問題的困擾，有關研究將城中村的改造歸結為從20世紀80年代開始至20世紀90年代中期和20世紀90年代中后期兩個階段.第一階段城中村是城市地域擴張的一種自然延伸，但是這些村莊基礎設施建設、商業氛圍、配套服務設施等都較落后.第二階段城中村坐落在繁華都市之中，成為轉型中的傳統農村社區與城市社區的混合體，社區結構復雜，管理難度大，成為阻礙城市發展的原因之一.
不同城市城中村改造數量對比見表1.數據表明，城市快速的發展，城市周邊村莊悄然的進入到了城市，形成了中國獨有的“城中村”.城中村是我國城市化進程中的一種特殊的地域現象，是在特定的歷史、經濟、社會、文化、政策背景下形成的非完全城市化的產物。
2.城中村改造金融借貸問題分析
2.1城中村改造的資金鏈分析
城中村改造過程中，資金是最重要的.而這其中，資金鏈的建立和良性的發展顯得尤為關鍵和重要.城中村改造資金鏈關系見圖1。
由圖可以看出，城中村改造資金鏈是由城中村改造借方和城中村改造貸方共同建立形成的，沒有單一借方資金鏈，也沒有單一的貸方資金鏈.
2.2城中村改造的金融借方問題
現有的農村信用社已經難以滿足農村發展和農民生產的需要，但同時，農村的民間借貸情況[5]，也就是非體制內的金融活動異常活躍的存在于農村地區，這樣的情況不但會影響國家宏觀經濟調控的效果，同時也會增加社會風險，并且，存在于民間的借貸行為利率一般遠遠超過銀行的貸款利率，給農民增加了負擔，也影響著農業的發展。全國各地經濟發展差異明顯，而存在于民間的借貸行為也是各不相同，但是它們都有一個共同點，也就是在農村金融市場中占據著巨大份額，與體制內的金融形成了競爭。
2.3城中村改造的金融貸方問題
在交易之前，金融機構需要對借款人進行有效篩選，由于缺乏對借款人所投資對象的各項信息，金融機構難以對各種不同借款人的收益差異進行了解，總是習慣性偏向于積極性的借款人，但這些申請貸款積極的人恰是存在較大違約風險的群體，這在無形中加大了存在的違約風險，由于金融機構不能及時、完全的了解各項信息，所以在借貸的過程中，利率就成為了一種檢測信號和機制，但這樣的方式反而會導致優質品被劣質品所驅逐，提高借款人的實際利率，會增加違約風險，因為實際利率提高后，接受貸款人出價的為風險偏好型借款人，而風險回避型的借款人會選擇退出申請隊伍，形成所謂的“逆向選擇”。總之，信息不對稱通過逆向選擇和道德風險增加了交易活動中的信息成本，成為信貸風險的重要來源。
3.城中村金融借貸的風險分析與控制
3.1城中村金融借貸問題的風險體現
城中村金融借貸風險的分類見表2。
信用風險是指資金借貸過程中或賒銷過程中債權人可能遭受違約償還以及其他損失的可能性。信用風險是金融機構面臨的主要風險。由于經濟的薄弱性和信用客戶的復雜多樣性，以及金融生態環境不佳等多種因素的影響，客戶的信用意識普遍較差，信用風險相當嚴重，我國農村普遍缺乏一個良好的信用環境體系；監管風險是指由于金融機構數量多，銀監機構的監管能力有限，而帶來金融機構在經營管理過程中出現的風險；政策風險是指政府的經濟金融政策和政府的行政行為對金融機構造成的風險；操作風險是由內部程序、人員、系統的不當與失誤或外部事件沖擊所造成直接或間接損失的風險；內控風險是指金融機構內部相關風險控制制度、管理流程、監督方式以及核算方式、業務處理流程等內控管理基本制度不完善，操作性不強，導致金融機構經營中出現風險.由于大多數農村新型金融組織受業務規模的限制，為控制機構經營成本，不能建立完善的組織結構和健全的內部控制制度，使金融機構的風險進一步擴大；盈利風險是金融組織由于管理水平不高導致操作失誤造成意外和面臨農戶分散、貸款筆數多且額度小，對分散的單筆貸款的信息采集成本和操作費用呈現出雙高而造成的風險.有關統計表明，小額貸款也很難盈利；流動性風險是指商業銀行無力為負債的減少或資產的增加提供融資而造成損失或破產的風險，是指經濟主體由于金融資產的流動性的不確定性變動而遭受經濟損失的可能性。
3.2應對的措施與方法
基于上述分析，城中村改造的金融借貸問題解決應從以下幾個方面著手：
3.2.1爭取政府支持，改善政策環境.完善政策引導農村新型金融組織發展；優化農村信用環境；完善農業保險體系；加快農村信用擔保保障體系建設。
3.2.2科學審慎監管，提高監管水平.嚴格市場準入條件；明確的監管目標定位；科學的監管制度安排；加強風險控制能力；完善監管和政策扶持機制。
3.2.3強化法制建設，完善制度.健全風險管理程序，提供法律保障平臺.加強農村信用的法制建設，完善農村抵押權制度，構建風險控制政策和程序體系。
4.結語
當前我國進入城市高速發展的時期，城中村作為重要的組成部分得到了更多的關注和重視，尤其是城中村改造過程中的資金問題，不僅關系著城中村改造的效果，也關系城中村的社會經濟穩定.本文系統論述了城中村發展、改造現狀以及城中村改造環境下金融借貸的風險，并在此基礎上提出了針對金融借貸風險的應對措施和方法，可為實際應用參考。
（作者單位：1.鄭州大學建筑學院；2.中國人民95995部隊；3.鄭州大學水利與環境學院；4.河南省澠池縣農村商業銀行）
參考文獻：
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[4] 付名.民間借貸風險監管法律制度研究[D].[碩士學位論文].遼寧大學，2013.
篇6
關鍵字：城市規劃；城中村；混合居住
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：
前言
城中村改造的過程是城市向外擴張的一種表現，也是城市包圍農村的一種現象，同時也是農村村民轉變為社區居民生活方式轉變的一個過程。城中村的發展有其必然性，城市化的過程中城市不斷向周邊拓展，城市輻射面積愈來愈大，周邊村莊必然被納入城市的版圖，深層意義上講也是因為經濟的發展已經上升到一個新的階段，我國已進入快速城鎮化發展時期。
一、城中村改造對城市發展的影響
（一）城市土地高效利用的需要
對一個城市的宏觀發展而言，城中村的存在導致作為城市寶貴資源的土地未能實現其效用、效益的良性循環，未能發揮土地的最大經濟效益、社會效益、環境效益。很多城中村占據了城市比較優越的區位，但是在開發上卻遠遠落后于其他區位條件差的城市地區。
（二）加快城市化進程的需要
城中村的改造不同于城市中的舊城改造，被認為是城市化進程中最大的難題。宅基地、自留地以及工業用地，祖屋、新房、出租房，合法產權以及違章、違法建筑，形成復雜紛繁的土地、房屋關系；村民、集體、開發商以及全社會的利益，村民的眼前利益和長遠利益，多方利益交織在一起。
（三）城市社區建設發展的需要
城中村作為城市一類獨特社區，有其特殊性和復雜性，如果能夠積極對待、揚長避短，加快促進其向社區居委會轉變，這樣不僅可以促進這些城中村的社區建設，而且會大大促進整個城市的社區建設。
（四）城中村自身發展的需要
加快城中村的改制和改造還是城中村本身經濟和社會發展的迫切需要。目前，城中村以出租屋經濟為支柱的發展方式已經越來越缺乏后勁。城中村經濟進一步發展必須要有與其相適應的經濟組織形式，即以股份制的方式促進原有村集體經濟組織向公司轉變。
無論是從城市整體發展還是從城中村自身發展來看，城中村目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然會對社會、經濟、環境等各方面發展帶來嚴重制約，可以說城中村改造已經迫在眉睫。
二、城中村改造的常見模式
城中村改造要遵循合理的規劃和城市發展規律，從實際出發，根據具體的村子具體的村民，分別進行深入的調查研究，考慮各方面的因素，制定相應的適合的策略方針。進行“城中村”改造，實現“城中村”與城市整體環境的有機融合，既要避免僅僅局限于房屋建筑形態的片面的改造模式，也要盡量將社會形態的改造融入其中。否則，雖然改造了“城中村”雜亂的建筑、混亂的環境，但“城中村”落后的社會形態、生活形態則可能依然如故，并且“城中村”存在的人員混雜、治安差、管理混亂的情況還將可能難以根本改觀。對“城中村”的改造模式，由于各地具有不同的特點，因而從不同的視角來分析，也存在不同的改造模式。下文為避免因居住分異，采取分散的方法，把將要開發的公共住宅單元劃分成的小組團，分散在現有的中高收入階層鄰里中，或是將公共住宅和商品住宅結合起來開發，從而形成混合居住模式。
三、城中村改造中的居住分異問題
當前，城市正在大力推進市區“三舊”改造工作的深入開展，牽涉到大量城中村居住社區的解體與重構。在大大改善居住環境及城市景觀的同時，這一進程也加劇了不同社會階層的居住分異問題。
（一）空間分離的加劇
城中村特殊的居住環境包容了多樣化的居住人口，除村民自身外，還包括外來務工者、小商販、普通白領等不同收入、教育層次的居民，從而形成高度混合的居住社區。現行城中村改造方式簡單化的將居住環境劃分為村民集中安置區和商品房融資區，一方面驅趕了外來租住者，另一方面形成不同階層居民的空間分離，加劇了社區的居住分異。
（二）社區活力的喪失
城中村高度混合的功能既造成居住環境的混亂與日益惡化，但同時也是社區的活力之源。現行改造方式往往忽視社區商業和公共服務設施的建設，導致居住生活不便、缺乏就業崗位等種種問題，社區缺乏活力。
（三）公共交往的缺失
城中村改造后，村民安置區和商品房融資區多采取封閉式管理。由于缺乏必要的公共空間，導致居民公共交往的缺失。
四、城中村改造的混合居住模式
（一）城中村概況
城市某村莊改造范圍內用地面積為162.85公頃，現狀村戶籍人口約9千人，外來租住人口約4萬人。
（二）混合居住模式的構建
（1）居住階層的多樣化
沙步城中村現狀居民除本地村民外，還包括周邊開發區產業工人、公司職員、商業從業人員等租住人口，其中租住人口達到常住人口的4倍。改造方案在滿足村民安置以及改造融資的前提下，還應充分考慮該部分人口的安置問題。
根據改造政策，村民戶均安置居住面積達到約280平方米/戶。改造方案在滿足村民居住要求后，將余下部分作為村民出租公寓開發建設，一方面滿足外來人口的租房要求，另一方面可保障改造后村民的收入來源。另外，村民安置后剩余土地在滿足融資需要后，可結合國家保障性住房要求進行保障性住房建設，可采取政府統籌、村民自主開發后與政府分成的方式，也可采取由開發商建設、政府回購的形式，從而滿足周邊中低收入居民的居住需求。
由上，通過對改造區內居民階層的細分和針對性設計，可充分保持改造后社區居住階層的多樣化。
（2）社區功能的多樣化
沙步社區處于連接廣州開發區東區、西區的咽喉地帶，廣深公路沿線現狀商業氛圍濃厚。改造方案沿廣深公路兩側集中布置社區物業和融資商業，將其打造為片區商業服務中心，作為服務于南崗、夏園街道生活區以及周邊產業區的配套服務中心，進一步強化廣深公路沿線商業環境。社區內部則可根據居民的生活需要，設置菜市場、小超市、理發店等多種便民商業設施。
通過商業功能的引入，一方面為村民提供了長期盈利的優質物業保障，另一方面則為社區中低階層為主的居民提供了大量就業崗位，避免了單一居住功能社區的活力衰落問題。
（3）“大混合、小集中”的居住空間布局
混合居住模有利于不同階層居民的和諧相處、優勢互補，但高度混合的居住環境，也會因各階層不同的居住生活習慣和群體意識而形成社區矛盾和管理混亂。沙步改造方案將村民安置區、出租公寓區、融資住宅區分別組織為相對集中的居住組團，并通過公共使用的開放空間和公共設施相聯系，從而形成“大混合、小集中”的社區組織模式，在充分尊重各群體自身特點的前提下，保障社會各階層的和諧共生。
在居住空間的布局上，村民安置組團位于現狀村民居住區內，順應村民長期以來的居住生活習慣；中高端商品住宅組團位于社區中部，滿足該階層居民對生活環境品質和服務設施水平的要求；出租公寓及中低端住宅臨近地鐵站和主要城市干道，貼合該階層居民的公共交通出行方式。
城中村混合居住模式
（4）公共空間及公共服務設施的共享
改造方案將主要公共服務設施沿改造區中部山體游園集中布置，作為社區共享的公共服務區域；各居住組團按照相關標準和服務半徑要求設置居住小區級配套公共服務設施，滿足全區使用需求。
公共空間的設置充分考慮不同組團的共享性。其中社區級公共活動中心結合公共服務中心設置于社區中部，組團級公共空間設置于相鄰居住組團之間，形成層級豐富、聯系緊密的公共交往活動空間。
城中村公共空間及公共服務設施分布
（5）社區文化的塑造
社區文化是增強社區凝聚力的關鍵。改造方案首先立足于對地段文脈的延續和傳承，對祠堂、廟宇、家塾等歷史建筑視保存現狀分別采取保留、修繕、復建等措施進行保護，結合風水塘、歷史街道等要素形公共空間，并保留傳統文化活動，打造社區獨特的歷史人文內涵。
改造后，外部城市文化的引入勢必對社區整體意識形成沖擊。規劃在社區公共服務中心設置社區文化活動中心，并充分利用各處公共空間增強居民文化交流，逐漸形成以地方文脈為內涵、城市多樣性文化協調發展的社區共同文化意識。
篇7
城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：
1、實行分步改造原則。
2、實行區塊改造自求平衡原則。
3、尊重絕大多數被改造戶意愿的原則。
4、實行補償價格與市場接軌原則。
5、實行政策平衡原則。
6、實行產權調換安置與貨幣安置自由選擇原則。
7、實施以高層帶電梯公寓樓建設為主原則
8、實行產權調換拆遷戶本區塊安置原則。
下面圍繞本村推進城中村改造工作，從“改造優勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。
(一)實施城中村改造的優勢
周塘東村實施城中村改造具備三方面的優勢：一是區位優勢，二是思想優勢，三是政策優勢。
一、良好的區位優勢
1、優越的地理位置。周塘東村居住區東靠趙家河江，緊臨興園路工業區和滸崇公路，與古塘街道接壤;北靠市教育園區、曙光社區、星光家園;西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。地形規劃，易于設計規劃。
2、良好的商業價值。新江路本村域長達0.89公里，除協和醫院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區域長0.55公里，除已建設開發的區域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設新江路、宗興路特色商業街。本村周邊已有曙光社區、玲瓏小區、香溢美墅等居住小區，容易形成連片居住小區，具有較高商業價值。
二、逐步轉變的群眾觀念
1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設、東小路拓寬、教育園區建設、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。又由于本村新村規劃面積較小，老居住區規劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。
2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區購買和居住套房，轉變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。
3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎。XX年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎。
4、馬家路村的試點和新塘、新華村的推進，對村民具有促進作用。馬家路村試點地塊已進入簽約階段，可能在年底前拆除完畢;新華、新塘等村，正在學習政策，召開座談會、摸底調查、上門入戶動員。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。
三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實施“城中村”改造，對周塘東村的發展具有戰略性的意義。從近三十年周塘東村的發展歷史來看，周塘東村的發展經歷了三波：第一波發展是，實行第一輪土地承包，農民的生產力得到全面解放，農民發家致富;第二波發展是，98-XX年興園路工業區、市教育園區、相關企業、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領到的土地征用補償款建造住房或進行
二、三產投資，但這雖然是發展的，但同時也是村莊發展潛力耗竭最快的一個時期;第三波發展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發展最可利用優勢。
從周塘東村發展的現狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發展村莊，已經不太可能。周塘東村作為傳統意義的農村也已經從過去的青年、壯年時期進入了衰老時期。周塘東村要發展，只能依托劃時代的第四波———城中村改造。
四、優惠的政策激勵
在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農房兩改”專項資金、中心城區自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。
(二)推進城中村改造面臨的問題
城中村改造是一項開創性的建設工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉制、規劃設計、資金籌集等問題;小的方面涉及到農民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題;涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：
一、村民理念層面的問題
1、“怕吃虧”心理在改造時間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進度。
2、農村傳統的居住理念阻礙居住方式的轉變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理;害怕在新的居住環境和社會關系中生活不能適應。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。
4、對兌現改造承諾的擔憂阻礙簽約決心。有些村民擔心政府、村的改造承諾不能完全兌現，擔心城中村改造半途而廢，擔心改造達不到預期的經濟、社會目標。村民對本村XX年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔當起改造的重大責任，疑云重重。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔起第三次利益分配和物業保障的任務也心存疑慮。
5、少數村民唯錢是圖阻礙改造進程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金或解決一輩子的生計問題乃至下一代的生計問題;甚至還有個別村民無理取鬧、漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴重阻礙城中村改造的進程。
二、利益分配層面的問題：
“城中村”改造中的矛盾還集中出現在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調整的問題。主要表現為：
1、土地、房產利益分配錯綜復雜。隨著城市的發展，“城中村”及其周邊地區的基礎設施以及商業環境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業用地、國有土地;既有平房、樓房又有街面房、出租房;既有合法產權房屋又有違章建筑，形成了紛繁復雜的土地、房屋關系。此外，還存在著村民、集體、(開發商)、政府以及全社會的利益協調問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環節的公平公正問題。
2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進過程，實質上是農民發財致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學就業轉居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。
三、改造操作層面的問題：
1、黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們如果啟動了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現狀又這樣復雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過于簡單。
2、改造建設成本高昂影響財務平衡。長期來，由于土地規劃滯后，以宅基地為基礎所形成的用地布局雜亂無序，土地權屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規劃控制過長，違章建筑過多，現有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進的最大制約因素。
3、改造經驗不足影響公平效益。推進城中村改造是一項十分復雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協調和城中村住戶間巨大經濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復雜。由于缺乏現成的城中村改造政策體系與推進機制經驗，摸著石頭過河，容易出現偏差。
(三)城中村改造的對策與建議
城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機遇同時呈現。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導、激發村民改造積極性，廣泛發動村民深入參與，來促進“村民自愿”氛圍的形成;三是堅持規劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經濟社會保障，來真正實現“村民得益”的改造目標;四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發模式，來營造多方共贏的良好局面;
一、統一黨員、干部、村民代表的認識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證
1、搶抓機遇、遵循科學、勇于擔當。要認清形勢，樹立信心，明確認識到城中村改造既是挑戰好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔當的勇氣，也要有科學決策、按規律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發展負責的高度認識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責任感和事業心，來投身于城中村改造工作之中。
2、從組織人事入手，形成機制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領導管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學、完整的改造規劃。同時制定城中村改造教育培訓計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓;對普通村民進行通識培訓，提高他們的認識水平和城市化意識。
3、協同配合，構建高效推進機制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，，涉及經濟體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動就業和社會保障等各個領域。政府在城中村改造中，做好領導和服務，為每個城中村設計好未來遠景，做好指導、規劃、宣傳、聯系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導下的村民自治建設行為。改造過程成為在街道的統一領導和精心組織下，協同配合，高效推進的行為。同時強化各環節的監督和制約，確保改造的公平效益。
二、觀念引導、激發村民積極參與
1、做好居住理念、生活環境、經濟效益、政策發展四方面的引導。一是從居住理念上引導。建設多高層公寓、走向集聚居住，是對農民延續數千年傳統生活方式的全面革新。針對部分農民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨院居住方式的現狀。要做好前瞻性的引導和教育，全面宣傳現代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉變。根據實際，分析當前形勢，讓老百姓認識到，新江路北延完成后，當前大規模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環境上引導。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現狀，徹底整治農村“臟、亂、差”環境，杜絕農民濫建出租房導致社會治安惡化的現狀。三是從經濟上引導。通過算經濟帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認識到通過城中村改造，村民經濟收入將持續穩定增長，集體經濟也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發展上引導。本著群眾得益的原則，進一步創新相關政策，強化推進城中村改造的政策導向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍本，創新思路，在街道指導下進一步完善方案，最大限度地保證公正公平。
2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導下，由村為主體的村民自治建設行為。縱觀各地的經驗可以發現，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規律。城中村改造，我們應當充分發揮村民代表、黨員、回村大學生、社會賢達、企業主等引領作用，充分發揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，根據城市規劃和確定的用地性質，討論明確開發強度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質和容積率，將來自己的居住條件和居住環境將會是一個什么樣的狀態。再次，要幫助農民算好經濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發建設，自己的居住環境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態勢，讓改造成為民眾自發的行為，解開強制拆遷這一瓶頸。
三、規劃先行，強化政策保障
1、嚴格規劃控制，引導城中村良性演變。嚴格規劃控制，控制城中村現有的規模，不再審批新的宅基地。重點控制用地性質和控制主干道兩側重要建筑，嚴禁非法建設永久性建筑物。
2、高起點編制城市規劃，做到控制性規劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規劃應充分考慮城市功能、基礎設施的發展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎設施布局和建設開發時序，在宏觀層次上發揮對城市未來整體地價、房價的引領作用。優先做出控制性詳細規劃，確定用地性質、建筑密度、容積率等規劃控制要求，形成規劃圖則和文本，為改造提供科學規范的依據。
3、要注重提升建設的質量和品位，提高規劃、設計、建筑水平。根據“城中村”周邊城市功能類型進行個性化設計，根據本村緊臨滸山核心城區，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔心拆除房屋后無收入來源等現狀，制訂個性化的改造方案。在開發中適當增加路網密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時，以街道為單位，建立家庭工業集聚區，安置家庭作坊，保證村民收入。
4、完善和落實各項保障措施。“以人為本”是科學發展觀的核心;時刻關心群眾生產生活，是我們一切工作的出發點和落腳點。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。首先推行農村經濟合作社股份制改造，保留村民在集體經濟組織中的分配權，解除農民城中村改造的后顧之憂。在此基礎上，要完善和落實經濟政策保障措施，推進農民“四金”化發展。一是全力打造“薪金農民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務中心的硬件建設，發揮培訓和就業指導功能，利用城中村改造契機，實現(土地流轉與)就業安置同步進行，最大程度解決農民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農民”，完成失地農民的養老、醫保等社會保障工作;三是全力打造“租金農民”，要精心做好商業設施的規劃和招商選商工作;四是全力打造“股金農民”，要引導廣大農民積極走強強聯合之路，組建新型經濟實體。
四、因地制宜，選擇合理開發模式。
開發模式的選擇，直接關系到城中村改造的成敗。
1、開發模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發建設模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發建設。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發。這種模式既有利于調動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經驗和眼界的問題，開發建設水平可能較低。同時，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發企業獨資或者由開發企業和農村集體經濟組織合資合作進行城中村改造。開發企業通過毛地招拍掛拍獲得土地開發權，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協議，開發的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發企業急于回收拆遷安置成本，往往強調將拆遷安置和開發建設控制在比較短的周期內，為避免在房地產市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構實施拆遷，實際由土地儲備機構委托開發企業墊資拆遷，開發企業、土地儲備機構和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發企業墊付的資金，獲得土地使用權的新開發企業自行組織開發建設。此種模式，由于環節眾多，極易出現合同糾紛。
2、我們可以選擇“自力更生，政府推動”的開發模式。根據村民“肥水不流外人田”的樸素理念，最好采取政府提供優惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結合的方式，自主實施改造。同時由政府在基礎設施、公共設施及資金等方面提供較大支持力度。
篇8
關鍵詞：城中村常見類型預防措施
通俗而言，“城中村”是指由于無城鎮規劃、或城市規劃缺乏前瞻性、或決策失當，造成村莊或已經拆遷了的村莊被建城區包圍而形成的“城中村” 。
一、“城中村”產生的常見類型
所謂“城中村”現象，表現為“村莊”和“農戶”散布于城市之中，這些“村莊”依然沿襲著鄉村建制或者農村管理體制，“村民” 依然保留著農民生活習慣或者農業生產方式。
“城中村”現象從形成時間上劃分主要有三種類型。
一是“老城中村”現象。在城市發展的早期，土地被征用以后，建制撤銷，農民轉為居民，但村莊依舊或農房仍在，成為“老城中村”。
二是“新城中村”現象。這一部分“城中村”形成的時間相對較遲，農戶住房分布在城區周邊。由于城市發展征用了大量的土地，將村莊包圍，成為“新城中村”。
三是“準城中村”現象。這一部分主要是指城市規劃區域內，由于城市發展的需要，目前正在征地待建的地方，存在著大量的村莊和農戶。隨著城市的發展成為新的“城中村”。
二、城中村存在的常見消防安全隱患
“城中村” 現象的存在，對推進城市化建設和管理帶來不少問題。
一是城中村缺乏總體規劃，多數城中村沒有消火栓，建筑也沒有消防貯水池或專用消防水池。
二是由于城中村地理位置的特殊性，道路十分狹窄，防火間距嚴重不足，“握手樓” 、“親嘴樓”多，通道不暢通，消防車無法進入，發生火災后難于控制。
三是消防管網缺失，水壓達不到要求。
四是逃生口缺失。很多房東住頂樓，通往陽臺的門上了鎖，事故下被困人員難于快速上到頂樓平臺。
五是建筑物耐火等級低，內部裝修多用可燃材料，“四多一差”情況尤為嚴重：發廊、食街、商鋪、出租屋多，電線亂拉亂接多。
六是消防安全意識比較淡薄。居住在老建筑的一些居民大多為老年或外來租賃人員，消防安全意識差。
七是誘發火災的因素多。電線亂拉亂接、接頭松動等現象嚴重；隨著生活水平的提高，用電設備增多，造成電線超負荷現象嚴重；受經濟條件的限制和貪圖便宜心里的影響，致使不合格的電器設備大量使用，這些都是造成火災的重要原因。
八是消防組織網絡不健全。由于公安消防監督機構警力有限，城中村存在漏管失控現象。各社區居委會消防組織建設、消防制度不健全，消防工作不落實，或雖有組織但落實不到位，責任不明確。
縱觀城中村的消防現狀，可以用三句話來概括，隱患最大，設施最少，撲救最難。
三、“城中村”問題的源頭預防和日常監督管理對策
由于“城中村”的形成是一個歷史的漸進過程，目前只有在城市發展中加以注意，超前規劃，同時加強改造和加強管理，才能改變現狀，才能防止新的“城中村”出現。對此，談幾點對策。
一是發揮黨委政府參謀助手作用，加強宏觀上的調控。規劃是龍頭，是靈魂，決定著城市基礎設施格局。由于多方面的原因造成了“城中村”，我們必須尊重歷史，面對現實。指導思想上，確立改造“老城中村”，改善“新城中村”， 控制“準城中村”的工作思路；工作目標上，圍繞城市規劃，逐步拆除“城中農房” ，徹底清理“城中農地” ，達到“城中農房”居民化；工作措施上，以防止新的“城中村”出現為重點，做到改造、改善、控制三結合，在“老城中村”的改造方面，根據城市發展的需要，與舊城改造、建設居民新區結合進行；在“新城中村”改善方面，以提高城市品位為目標，與“村莊”硬化道路建設、美化環境建設、精神文明建設等結合進行；在“準城中村”的控制方面，要將村莊規劃與建設納入城市總體規劃體系，通過城鄉統籌進行發展控制，避免新的城中村的出現。
二是健全組織網絡，加強防火值班巡邏制度。建立相關的防火巡查制度，切實加強“城中村”值班巡邏，有效預防和減少火災。同時，消防部門要加大對派出所干警和聯防隊員的消防業務培訓，尤其是滅火技能的培訓，使其了解、掌握相關防火、滅火基礎知識以及相關消防器材的使用，建立健全群眾性消防組織，切實提高義務消防組織的火災預防能力和初起火災的控制能力。
三是加強消防宣傳工作力度，大力提高全社會消防安全意識。預防、控制火災事故，首先取決于人民群眾的消防安全意識強弱。可結合“五進”宣傳，構筑多層次、多渠道、全方位的宣傳網絡，形成社會化、群眾化、專業化的宣傳模式，采取靈活性、知識性、趣味性相統一的宣傳手段，用一些通俗易懂、典型的火災案例等群眾喜聞樂見的方式方法進行消防宣傳和警示教育，提高消防安全知識覆蓋面，真正使消防安全知識走進千家萬戶，做到老幼皆知。積極利用電視、廣播、消防站對外開放、舉辦消防知識講座等行之有效的方式方法，讓廣大群眾了解初起火災控制、火場逃生自救、消防報警、消防器材使用的方法，親身體驗消防生活，從而加深對消防工作的理解，提高全民消防安全意識。
篇9
關鍵詞：城中村；控制性詳細規劃；剛性與彈性；方法
中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：
1．引言：城中村問題的提出
2008年1月1日新的《中華人民共和國城鄉規劃法》頒布實施 ，規劃法要求“城市人民政府城鄉規劃主管部門根據城市總體規劃的要求，組織編制城市的控制性詳細規劃”。新的《城鄉規劃法》將控制性詳細規劃提升到了一個新的層次。 加快城中村改造步伐，是推進城市化進程，改善城市環境，提高城市規劃建設與管理水平的一項重要工作。 而城中村控制性詳細規劃的編制具有其特殊性。
“城中村”是我國城市化進程中的一個特殊現象 ，在東營市表現的已相當的突出。 城中村是指在城市建成區內，在原農村居民點范圍內形成的與周邊城市環境構成鮮明反差的以原農村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區，也稱都市里的村莊。 高速城市化是“城中村”形成的直接動因。 在高速城市化過程中，受土地產權限制及拆遷補償等因素的影響，原農村居民點開發成本提高，急于擴展的城市首先傾向于開發成本較低的周邊地塊，使原農村居民點逐漸成為都市海洋中的“孤島”。面對城市化帶來的前所未有的沖擊，“孤島” 上的原村民在自身傳統的影響下逐漸走上了一條完全不同于周邊地區的城市化道路， 并最終形成了今天獨具特色的“城中村”。
本文以東營區東營村改造過程中所遇到的問題入手， 結合當前控制性詳細規劃編制的要點， 提出了城中村改造剛性與彈性并重的新思路。
2．城中村控制編制面臨的問題
控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）是城市規劃管理承上啟下的主要操作平臺，作為實施規劃管理的核心層次，也是實現城市建設的最直接手段。 多年來，各地對控規編制方法的探索和創新取得了一定的效果，逐漸適應了城市建設思路多元化對規劃的沖擊。 但是，城中村在控制性詳細規劃編制中是個特殊的例子，建設方式的多元化和村民利益形成了諸多的矛盾，面臨的問題日益突出，主要集中表現在以下三方面：
2．1 城中村的指標控制過死，缺乏靈活性
城中村控規在管理實施中往往遇到尷尬現象： 控規編制剛剛完成即面臨重大修改和調整；控規中看似嚴謹的指標恰恰禁不起推敲；控規強調過于剛性的控制體系，未與城中村的實際情況結合，顯得缺乏靈活性，最終導致“失控”的結局。這種控制過死的情況集中體現在兩方面：用地性質和開發強度，用地性質過于剛性往往只考慮城中村居民的居住利益而忽視城中村居民的就業的變化；開發強度是控規控制的核心要素之一，未能結合城中村的現實而用城市控規的方法進行“一刀切”的強度控制，使得城中村改造出現失控。
2．2 公共設施缺乏保障
如何保障村民的利益， 合理的配置公共設施成為城中村控規編制的突出難點，在多變的規劃實施中，屢屢突破規定的容量限制，造成公共設施嚴重不足，不能滿足城中村居民的基本生活需求；具體體現在公共設施的容量不足，位置常常挪作他用，難以得到有效保障。
2．3 城市形象缺乏控制
城中村現有的城市形象較差，長期以來，城中村是城市“臟、亂、差”的代名詞，如何有效控制城中村整體形象成為關注的焦點，傳統的控規以引導性規定控制形態，顯得過于單薄和無力，特別是在公共綠地方面難以在城中村實施，造成城市形象的進一步惡化。
3．城中村控規編制方法
東營村控規從用地性質、開發強度、公共服務設施配置、城市形象控制方面入手，從不同的出發點進行分析，綜合運用彈性控制和剛性控制的手段，形成了較為完善的控規編制方法。
3．1 用地性質控制
城中村控規規定的每一塊用地的主導使用性質不能輕易改變，但
也不是一成不變的。 土地使用性質有其兼容性，一定條件下可以在一定范圍內作適當調整，劃分地塊的相容性和確定比例，使規劃具有較強的應變性和可行性，因此，城中村控規用地性質的控制應該為彈性控制和剛性控制相結合。在東營區東營村控規中，考慮到村民的就業問題，二類居住用地可與商業用地進行兼容，形成商住用地；而公共服務設施用地均可進行兼容，但不得妨害非營利性公共服務設施的總量。
為了不改變整個地塊的功能目標，相容用地的各部分應嚴格控制比例范圍，兼容用地不得超過原有用地的 25％，這樣就能保證地塊整體目標的實現。 而不可兼容的用地性質，例如公共綠地、公共停車場等用地，則必須按照規劃確定的用地性質進行控制，這樣才能保證村民的公共利益不受侵害。 在規劃的圖則控制中，兼容用地用綠色表示、不可兼容用地用紅色表示，更好的進行區分。
3．2 開發強度的控制
為了適應土地開發的多樣性，結合城中村改造的特點，在城中村土地的開發強度控制上，可以采取剛性控制為主，彈性控制為輔的控制性方法，既能避免城市村村民按照原有居住模式進行改造，形成過低的開發強度造成土地的浪費，又能避免盲目提高開發強發，造成環境壓力以及設施供應的不足，以保證村民基本的生活質量。
在東營區東營村控規中， 規劃確定每塊用地開發容量的基本控制標準，確定的主要依據包括城中村的建設標準、規劃區的總體定位、各地塊自身的發展條件、基本的日照、環境、消防、衛生要求等。 地塊的基本控制標準是保證開發建設有序進行的基本保證， 也是城中村改造開發強度的低限，規劃須進行剛性控制。為促進村民改造的積極性，解決城中村改造的村民就業問題，規劃在確定用地開發容量的同時也制定了地塊開發浮動容量， 集中體現在住宅、 商業和其他的公共服務設施用地中。 在規劃中確定一個浮動指標，結合城中村改造的政策進行控制，一般浮動指標上限為 20%。 例如，提供城市公共空間的可控制為浮動指標的上限， 城市開發密度較大的區域可取浮動的下限。 在控規的圖則中，應明確表示出地塊開發強度的浮動指標量，以便于規劃的控制和管理。
3．3 公共服務設施控制
從現狀來看，城中村改造的公共服務設施需進行重新配置，非營利性公共服務設施的控制以剛性為主， 營利性的公共服務設施的配置以剛性和彈性相結合。
在東營市東營村控規中，非營利性的服務設施（例如小學、幼兒園、老年活動中心）的配置必須嚴格按照標準進行控制，實行定量定點的方式，保證村民的基本利益；營利性的服務設施（例如商業）的配置可實行基本指標控制為主， 浮動指標控制為輔的方式適當增加部分服務設施以滿足村民的需要。
3．4 城市形象控制
考慮搭配原有城中村區域的城市形象較差， 村民的素質普遍較低現狀，規劃在控制中應加大剛性控制的力度，將城市的空間界面、交通要素、開放空間、街道要素和建筑高度分區進行嚴格的控制。
東營村控規在規劃中加大了對地塊的環境容量、建筑建造、道路交通等方面分別提出指標控制要求。 其中，將城市空間界面與地塊的環境容量進行結合，采取剛性控制的方法限定城市的公共空間（例如綠地、步行系統等）， 從整個城市的角度合理論證區域在城市的形象和地位，為城市的管理和控制提供有力的依據，提升了城市的形象。
4．結束語
通過對東營區東營村控規中用地性質、開發強度公共服務設施、城市形象的彈性、剛性控制，大大增強城中村控規的可操作性，在合理的實現城中村改造的同時也保證了村民的利益， 同時也使規劃管理工作有章可循、有序進行，使城中村走可持續發展的道路。 然而，真正的將村民的利益和城市的開發進行有機的結合， 將彈性和剛性控制合理的運用到城中村的實際建設中去，仍有很長的路要走。
參考文獻
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[2]趙民等，論快速城市化時期城市土地使用的有效規劃和管理，城市規劃匯刊，1997（5）
[3]控制性詳細規劃創新體系研究———張光 遠周劍峰
篇10
【關鍵詞】城中村；消防現狀；預防對策；消防安全
0.引言
城中村是指在農村城市化轉變過程中，依托于村民私宅而形成的未經規劃的居民區，由于缺少正常的規劃，也導致了城中村是一個十分復雜的居住區域。且隨著我國經濟的快速發展，城鄉一體化建設不斷加快，許多在城市打工的農民工和經濟條件不好的人都選擇了經濟性為主的城中村作為自己的住處，因而，城中村不斷擴大，人口也在不斷上漲，雖然這些因素促使了城中村經濟的發展，但卻完全忽視了城中村的消防安全建設。根據最近幾年的火災數據可知：全國農村和城中村火災傷亡人數占到了全國火災傷亡人數的49.8%[1]，尤其是2010年4月的北京大興某地城中村的火災，給城中村消防建設提出了嚴峻的挑戰。因此，要著力解決當前我國城中村消防安全問題，確實保障城中村居民生命財產安全。
1.目前我國城中村消防現狀
當前，由于經濟的快速發展導致城中村迅速擴大，在城中村迅速擴張的同時，政府的相關規則制度沒有跟上，導致產生了許多消防問題，主要表現在以下兩個方面，一是客觀原因，二是主觀原因，這兩個因素同時導致了城中村消防建設的漏洞和問題的發生。
1.1 客觀現狀
1.1.1經濟利益驅動
由于城中村的住客主要是低收入群體和農民工，他們的人數多，基數大，這就導致城中村中原有的居民任意建設自己的住宅，不斷加高，任意設計，只要有足夠的空間就行，他們把這些地方租給住客，從中獲取一定的經濟利益。但是他們沒有注意到，自己任意建設的住宅設計任意，缺少安全消防標志，一是城中村一般無防火間距，一旦發生火災，后果不堪設想，二是城中村道路設計問題，在發生火災時，消防車輛根本無法正常進出城中村，三是城中村內私自拉線，這些也嚴重影響了消防的效率，以上這些因素都是因原有居民貪圖經濟利益造成的。
1.1.2國家政策不明確
在城中村快速發展的過程中，國家沒有及時制定關于消防的相關規定，沒有明確要求城中村在建設時一定要考慮消防的因素，國家在城中村建設上缺少明確的政府規劃和管理，這也導致城中村居民消防意識薄弱，消防設施匱乏；同時，國家也缺少相應的法律法規來強制執行消防制度，以確保消防安全。
1.1.3基礎消防設施不齊全
在我國城中村發展的過程中，由于面積大，治理難，交通不便以及信息不暢等因素，導致城中村缺少必須要有的公共消防用具，如各種消防專業隊伍、消防滅火器、消防水管、帶、消防水槍、消防斧、救生繩、應急燈等一系列消防器材；同時，城中村在設計時也沒有考慮消防安全問題，因此導致在以后的維護管理中很難實現消防設施的配套化；第三，由于城中村缺乏集中管理制度，沒有專人負責消防工作，這也是一個因素，還有城中村大多數處于城鄉結合地帶，正規的消防隊伍在事發后需要很長一段時間才能趕到救援，加之城中村缺少應急水源，無法保障消防車的正常使用。
1.2 主觀現狀
1.2.1城中村居民消防知識欠缺
由于城中村主要居住的是農民工和低收入群體，他們的文化素質自然要比其他人要差，加之長期沒有專人負責消防安全工作的宣傳，使他們對消防工作麻痹大意；同時城中村居民在教育孩子的過程中，也忽視了對小孩消防知識的講述。總之，城中村居民消防意識淡薄是產生火災的重要原因之一。
1.2.2城中村居民用火用電不慎
由于城中村居民工作很雜，有的從事電氣焊工作，有的從事廚師工作，這些都間接導致了火災發生的可能性，還有就是城中村居民任意亂接電線，使用大功率用電器等都有可能導致火災的發生。根據廣東省城中村火災的統計數據顯示，在241起火災中，用火用電不慎導致火災70余起，造成了嚴重的人員及財產損失[2]。
2.城中村消防建設對策
2.1國家要加大政策制定
國家要承擔起城中村建設規劃的總體任務，要制定相應的法律法規，來確保城中村的消防安全。隨著今年來城中村火災數量的持續攀升，國家在國務院15號令中也明確了對城中村進行整體規劃，明確消防安全設施建設以及提高居民消防意識等手段，來加強消防安全工作。城市規劃是城市建設的基礎方案，是建設和管理的重要依據，城中村在消防改造的過程中，要嚴格按照國家法律的相關要求，明確施工設計要求，合理制定消防整體規劃，對已經存在的城中村要加大改造力度，對還沒有建成的城中村要加大管理，在建設中要留有消防設施器材，同時還要規劃緊急避難場所，當發生火災或者其他緊急事件時，可以作為居民的避難場所。最后，國家要加大消防隊伍的建設，要突破城鄉二元結構，逐漸實現城中村與城市的整體融合，實現社會經濟和居民生活水平的不斷提高[3]。
2.2 建立快速快捷的消防體系
當發生火災時，專業的消防隊伍是消滅火災的重要支柱力量，因此，要加大城中村基礎設施改造與建設，保障消防車輛的正常通行，同時要在城中村建立各種消防標志，明確居民消防意識，要有專人負責管理消防用品，同時負責火災的報警工作；消防部門也要建立靠近城中村的消防隊伍，在火災發生后能及時趕到現場救援，這也是十分重要的。最后，城中村要配備常用的消防用品，如各種規格的滅火器，消防水管等設施確保在小火災中能自己解決，維護自身生命財產安全。
2.3 合理制定村中村的發展計劃
國家在加大城中村規劃建設的同時，城中村也要從自身出發，嚴格按照國家相關要求進行城中村的消防設施安全建設，要建立城中村居民委員會，成立消防組，還要建立嚴格的防火巡查制度，加強對城中村的用火用電檢查，要加大對老舊線路的整改換代，發現問題要及時上報或解決，同時加強與當地消防部門的聯系，舉行定期或者不定期的消防知識講座，逐漸提升整體居民對消防重要性的認識。
2.4 要大力宣傳消防知識，提高居民安全意識
要在城中村深入開展消防安全教育，不斷提高居民對于消防安全的重視程度，同時還要結合現代通訊手段，及時傳遞各種消防短信和信息，要設立居民委員會消防專欄，在五一、十一、清明、春節等重大節日要加大消防排查。同時要逐漸建立全民的消防隊伍，要人人是滅火者和監督者，這樣才能保障城中村的消防安全。
3.總結
綜上所述，本文深入分析了目前我國城中村建設過程中存在的消防問題，直接的利益驅動和國家缺失的政策直接導致了城中村消防出現問題，本文還同時分析了影響我國城中村消防建設的影響要素，同時有針對性的制定了一系列措施來保障城中村的消防安全，要確實保障城中村居民的生命財產安全，這也是為我國經濟長遠發展做貢獻，城中村消防建設任務要任重而道遠，要始終堅持以人為本的建設要求，全面做好城中村消防安全工作。
【參考文獻】
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