建筑容積率調整面積方法

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為切實加強城市建設項目審批管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、省政府《關于進一步加強城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的意見》（政發(fā)〔2006〕40號）等法律、法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)就建設項目建筑容積率調整和建筑面積確認工作提出如下管理辦法。

一、適用范圍

本辦法適用于縣范圍內建設項目建筑容積率調整及建筑面積確認的處理。

二、建設項目建筑容積率調整的處理

（一）一切建設項目均應嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，項目開發(fā)建設單位必須認真履行土地出讓合同，按照合同中約定的建筑用途和容積率進行設計和建設，不得擅自改變用途或變相超容積率建設。凡不按照約定用途建設，或未經項目審批單位和建設（規(guī)劃）行政主管部門批準而超容積率建設的超建筑面積部分，均為違法建筑。

（二）縣規(guī)劃與建設局在組織項目方案設計及施工圖設計審查時，應對建設項目按規(guī)劃控制性指標、項目立項文件、初步設計批復及國土資源局供地合同等文件進行嚴格審查，并應要求施工圖審查單位對建筑面積進行嚴格審查。

（三）經縣規(guī)劃與建設局審查，對建設項目建筑容積率超過規(guī)劃控制性指標及縣發(fā)改委、國土資源局等有關文件、合同規(guī)定的，分別按以下程序處理：

1．工業(yè)性項目（包括工業(yè)、倉儲）

工業(yè)項目以項目總建筑面積為基數(shù)，超出面積在項目總建筑面積10%以內的，由縣規(guī)劃與建設局核準后直接辦理，項目不再重新立項；超出面積在項目總建筑面積10%以上的，由縣經貿委重新立項備案后，再由縣規(guī)劃與建設局辦理。相關手續(xù)辦理完畢后，企業(yè)應將有關資料報縣國土資源局備案。

工業(yè)性項目內的行政辦公和生活服務等配套設施用地按省人民政府《關于嚴格土地管理切實提高土地利用效率的通知》（浙政發(fā)〔2004〕37號）嚴格控制。

2．公共事業(yè)性項目（包括政府投資行政事業(yè)辦公樓、體育、醫(yī)療、教育用房和經濟適用房等）

嚴格按縣發(fā)改委立項文件及初步設計批復的建筑容積率建設，建筑容積率確需調整的，由縣發(fā)改委批準（核準、備案）后，方可調整，并按建設項目審批程序辦理相關手續(xù)。

3．經營性項目

經營性項目建設嚴格執(zhí)行項目規(guī)劃控制性指標及縣發(fā)改委、國土資源局有關文件要求。部分項目在土地出讓后，因區(qū)塊規(guī)劃條件的變化或項目方案設計中的技術因素，不改變具體建設用途但確需少量超容積率建設的，在符合城市總體規(guī)劃，不影響城市景觀、城市安全、城市生態(tài)，確?！敖ㄖ芏?、綠地率兩項指標嚴格控制”的前提下，應根據(jù)以下程序進行容積率調整：

（1）建設單位或個人向縣規(guī)劃與建設局提出書面申請并說明調整的理由（附容積率調整后的規(guī)劃設計方案）；

（2）縣規(guī)劃與建設局組織專家對調整的必要性和規(guī)劃方案的合理性進行論證；

（3）在本地的主要媒體上進行公示，采用多種形式征求利害關系人的意見，必要時應組織聽證；

（4）經專家論證、征求利害關系人的意見后，縣規(guī)劃與建設局應依法提出容積率調整建議并附論證、公示（聽證）等相關材料報縣人民政府批準；

（5）經縣人民政府批準后，縣規(guī)劃與建設局應及時將依法變更后的規(guī)劃條件抄告縣發(fā)改委、國土資源局備案；

（6）建設單位或個人應根據(jù)變更后的容積率到縣發(fā)改委調整項目立項內容、到國土資源局辦理相關土地出讓收入補交等手續(xù)后再到縣規(guī)劃與建設局辦理相關規(guī)劃建設審批手續(xù)。

三、土地出讓金的補繳

（一）工業(yè)性項目

工業(yè)性項目超建筑容積率建設的，由縣規(guī)劃與建設局確認設計方案并經縣經貿委批準后，以書面形式告知縣國土資源局，由縣國土資源局辦理相關用地手續(xù)，并簽訂土地出讓補充合同，土地出讓金可以免繳。

（二）公共事業(yè)性項目

公共事業(yè)性項目超建筑容積率建設的，由縣發(fā)改委會同有關部門確認后重新發(fā)文，再由縣國土資源局按照其項目土地供地方式辦理有關用地手續(xù)。

（三）經營性項目

凡經營性項目實際容積率超過土地出讓合同約定容積率的，均須補繳土地出讓金。土地出讓金的補繳標準為：

1.凡土地出讓合同對超容積率的土地出讓金補繳標準有約定的，按合同約定的補繳標準補繳。

2.凡土地出讓合同對超容積率的土地出讓金補繳標準沒有約定的，其超容積率部分建筑面積，以現(xiàn)行市場評估價100%補繳。

3.因城市規(guī)劃需要調整方案而超容積率的，其超容積率部分建筑面積，以現(xiàn)行市場評估價80%補繳。

四、建設項目建筑面積的確認

（一）嚴格執(zhí)行建筑面積計算口徑標準

建筑面積的計算口徑統(tǒng)一執(zhí)行中華人民共和國國家標準（房產測量規(guī)范）（GB/T17986.1-2000）、建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（建住房〔2002〕74號）和省建設廳《省關于貫徹執(zhí)行<房產測量規(guī)范>的若干規(guī)定》（浙建房〔2001〕130號）的有關規(guī)定。

（二）嚴格控制建筑面積的合理誤差

建設項目建筑面積誤差是指縣規(guī)劃與建設局審核發(fā)放《建設工程規(guī)劃許可證》時計算確定的面積與建設項目竣工后的實測建筑面積之間的差距。總建筑面積的合理誤差標準為：建設項目總建筑面積在1000平方米以內（含1000平方米）的，合理誤差為5%；1000-5000平方米（含5000平方米）的，合理誤差為3%；5000-10000平方米（含10000平方米）的，合理誤差為2%；10000平方米以上的合理誤差為1%。總建筑面積合理誤差按累進計算，且合理誤差總面積不得超過500平方米。

五、加強對違規(guī)行為的處理

（一）縣規(guī)劃與建設局應加強對設計單位和施工圖審查單位的監(jiān)督管理，對違反有關法律、法規(guī)和規(guī)范的行為，要嚴格按照有關法律法規(guī)進行處罰。

（二）本辦法施行后所有的經營性用地建設項目：

對實測面積超出規(guī)劃批準建筑面積（含經依法批準增加的建筑面積）的：

1.超出面積部分嚴重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃實施的，要依法予以拆除；不能拆除的，沒收實物或者違法收入，并處建設工程造價10%的罰款。

2.對實測建筑面積超出規(guī)劃批準建筑面積（含經依法批準增加的建筑面積）在合理誤差范圍內的部分：

（1）總建筑規(guī)模未超出規(guī)劃容積率要求，予以規(guī)劃認可；

（2）總建筑規(guī)模超出規(guī)劃容積率要求，按相關規(guī)定補繳城市基礎設施配套費及土地出讓金后，予以規(guī)劃認可。

3.對實測建筑面積超出規(guī)劃批準建筑面積（含經依法批準增加的建筑面積）在合理誤差范圍外的部分：

（1）總建筑規(guī)模未超出規(guī)劃容積率要求，應按照《省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》中有關條款進行處罰后予以規(guī)劃認可；

（2）總建筑規(guī)模超出規(guī)劃容積率要求，應按照《省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》中有關條款進行處罰，并補繳城市基礎設施配套費，同時應按竣工時的市場評估價加倍補交土地出讓金后予以規(guī)劃認可。

六、其他事項

本辦法自公布之日起施行。