農(nóng)村土地交易管理辦法

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根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地承包法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策規(guī)定，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、科學(xué)發(fā)展的要求，制定本辦法。

第二條指導(dǎo)思想

全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，深化城鄉(xiāng)綜合配套改革，健全農(nóng)村土地管理制度，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地資源配置，解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，推進(jìn)農(nóng)村土地節(jié)約集約利用，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

第三條基本原則

（一）堅(jiān)持以家庭聯(lián)產(chǎn)承包為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，穩(wěn)定和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度；

（二）堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，建立基本農(nóng)田保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制，確保耕地總量不減少、用途不改變、質(zhì)量有提高；

（三）堅(jiān)持最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，從嚴(yán)控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模，推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)；

（四）堅(jiān)持依法、自愿、有償，公開、公平、公正，切實(shí)保障農(nóng)民的占有、使用、收益等合法權(quán)益。

第四條交易品種

農(nóng)村土地交易所交易品種包括實(shí)物交易和指標(biāo)交易：

（一）實(shí)物交易指農(nóng)村集體土地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易；

（二）指標(biāo)交易指建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易。

第五條監(jiān)管服務(wù)機(jī)構(gòu)

（一）組建重慶市農(nóng)村土地交易所監(jiān)督管理委員會(huì)。委員會(huì)下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)日常工作，辦公室設(shè)在市國(guó)土房管局。

（二）設(shè)立重慶農(nóng)村土地交易所，在重慶市農(nóng)村土地交易所監(jiān)督管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，在市國(guó)土資源、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等行政主管部門指導(dǎo)下，建立農(nóng)村土地（實(shí)物和指標(biāo)）交易信息庫(kù)，交易信息，提供交易場(chǎng)所，辦理交易事務(wù)。

第二章實(shí)物交易

第六條嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度和規(guī)劃許可制度

（一）農(nóng)村土地交易未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途；

（二）農(nóng)用地和未利用地要轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)的要求，依法經(jīng)過批準(zhǔn)，并納入土地利用年度計(jì)劃；

（三）對(duì)違反規(guī)定改變交易土地用途的行為，由國(guó)土資源、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等行政主管部門按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

第七條交易內(nèi)容

（一）耕地、林地等農(nóng)用地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易。耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易時(shí)，附著于該土地上的構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并交易。林地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易時(shí)，生長(zhǎng)在該土地上的林木所有權(quán)一并交易。

（二）農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)交易。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)交易時(shí)，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并交易。

（三）荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村未利用地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易。

（四）農(nóng)村土地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折資入股后的股權(quán)或收益分配權(quán)交易。

第八條禁止交易的土地

（一）使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬不合法、不明晰或有爭(zhēng)議的；

（二）重點(diǎn)生態(tài)防護(hù)林、特殊用途林、生態(tài)濕地、飲用水源保護(hù)地等承擔(dān)重要生態(tài)功能的；

（三）違反土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃的；

（四）司法機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制土地權(quán)利的；

（五）以前簽訂的土地交易合同約定事項(xiàng)尚未完結(jié)的。

第九條交易方式

（一）農(nóng)民家庭承包土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易，可以采取轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租、入股、聯(lián)營(yíng)等方式；

（二）農(nóng)村集體未發(fā)包的農(nóng)用地使用權(quán)交易，可以采取出讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)等方式；

（三）農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地使用權(quán)交易，可以采取出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、入股、聯(lián)營(yíng)等方式；

（四）除農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地以外的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)交易，可以采取出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)等方式；

（五）農(nóng)村未利用地使用權(quán)交易，可以采取出讓、出租、聯(lián)營(yíng)、股份合作等方式；

（六）農(nóng)村土地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折資入股后的股權(quán)或收益分配權(quán)交易，可以采取轉(zhuǎn)讓等方式。

第十條申讓資格

農(nóng)村土地實(shí)物申讓方必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織。

第十一條申讓條件

申讓方必須提交申讓地塊土地權(quán)利證書或其他權(quán)屬證明、土地勘測(cè)定界報(bào)告、土地利用現(xiàn)狀圖、土地分類面積匯總表、使用年限說明、價(jià)款構(gòu)成及支付要求、交地承諾等有關(guān)材料。其中：

（一）凡農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申讓，必須出具集體土地所有證或其他權(quán)屬證明，以及擁有該土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意交易的書面材料；

（二）凡農(nóng)戶永久性申讓，必須提供集體土地使用證或其他權(quán)屬證明，以及擁有其他穩(wěn)定居所和穩(wěn)定生活來源的書面材料；

（三）凡農(nóng)戶或法人申讓，均必須提交該土地所在集體經(jīng)濟(jì)組織同意交易的書面材料；

（四）凡委托申讓，必須提交相應(yīng)授權(quán)的法律文書。

第十二條申購(gòu)資格

（一）農(nóng)村土地實(shí)物申購(gòu)方必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織；

（二）農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地申購(gòu)方必須是本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或高山移民。

第十三條嚴(yán)格規(guī)范交易秩序

（一）凡農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申報(bào)的農(nóng)村土地交易，應(yīng)按《重慶農(nóng)村土地交易所交易流程》的規(guī)定，在農(nóng)村土地交易所內(nèi)公開交易；

（二）鼓勵(lì)其他主體申報(bào)的土地交易在農(nóng)村土地交易所內(nèi)進(jìn)行，并參照《重慶農(nóng)村土地交易所交易流程》的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)；

（三）農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)交易，必須在農(nóng)村土地交易所公開規(guī)范交易；

（四）有關(guān)行政主管部門按照各自職能加強(qiáng)交易資格審查和交易行為監(jiān)管。

第十四條交易價(jià)格指導(dǎo)。

各區(qū)縣（自治縣）人民政府根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、城鄉(xiāng)規(guī)劃與建設(shè)、土地市場(chǎng)狀況等情況，制定本區(qū)域農(nóng)村土地交易的基準(zhǔn)地價(jià)。

第十五條交易合同管理

（一）重慶市農(nóng)村土地交易所監(jiān)督管理委員會(huì)辦公室統(tǒng)一制定標(biāo)準(zhǔn)合同文本；

（二）所有交易結(jié)果均須依法簽訂合同，并依法到國(guó)土資源、農(nóng)業(yè)、林業(yè)行政主管部門登記。

第十六條交易年限管理

（一）農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易年限，按國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的年限執(zhí)行；

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)交易年限，最長(zhǎng)不得超過同用途的國(guó)有建設(shè)用地出讓最高年限；

（三）農(nóng)村未利用地交易年限，最長(zhǎng)不得超過擬用途類型土地的承包年限。

第十七條交易后續(xù)管理

（一）嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)土地管理的法律法規(guī)和政策，連續(xù)撂荒兩年以上的農(nóng)村承包地，由擁有其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回；

（二）土地交易后，在合同約定時(shí)間內(nèi)未開發(fā)利用的土地（包括未利用地、集體建設(shè)用地等），由擁有其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回；

（三）農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地交易后，該申讓主體不得再申請(qǐng)農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地。

第三章指標(biāo)交易

第十八條建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)定義

本辦法所指建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)，特指農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，可用于建設(shè)的用地指標(biāo)。

第十九條指標(biāo)產(chǎn)生程序

指標(biāo)嚴(yán)格按照以下程序產(chǎn)生：

（一）市國(guó)土資源行政主管部門依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃，編制城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤專項(xiàng)規(guī)劃，確定掛鉤的規(guī)模和布局，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施；

（二）土地權(quán)利人（包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民家庭及擁有土地權(quán)屬的其他組織）向區(qū)縣（自治縣）國(guó)土資源行政主管部門提出土地復(fù)墾立項(xiàng)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后復(fù)墾所立項(xiàng)的土地；

（三）在土地復(fù)墾完畢后，復(fù)墾方向區(qū)縣（自治縣）國(guó)土資源行政主管部門提出農(nóng)村土地復(fù)墾質(zhì)量驗(yàn)收申請(qǐng)；

（四）區(qū)縣（自治縣）國(guó)土資源行政主管部門按規(guī)定組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，按照重慶市土地復(fù)墾有關(guān)規(guī)定，向市國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)并核發(fā)城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)憑證。

第二十條農(nóng)村土地復(fù)墾堅(jiān)持的原則

（一）農(nóng)村土地復(fù)墾必須堅(jiān)持規(guī)劃控制、政府指導(dǎo)、農(nóng)民自愿、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一驗(yàn)收；

（二）農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地復(fù)墾后，該農(nóng)村家庭不得另行申請(qǐng)農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地。

第二十一條農(nóng)村土地申請(qǐng)復(fù)墾的條件

（一）申請(qǐng)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，必須提交該土地的權(quán)屬證明、土地勘測(cè)定界報(bào)告、土地利用現(xiàn)狀圖、土地分類面積匯總表；

（二）凡農(nóng)民家庭申請(qǐng)農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地復(fù)墾，必須提供集體土地使用證或其他權(quán)屬證明，以及擁有其他穩(wěn)定住所、穩(wěn)定生活來源的證明和所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意復(fù)墾的書面材料；

（三）凡法人或其他組織申請(qǐng)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，必須提交土地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意復(fù)墾的書面材料；

（四）凡農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)農(nóng)村建設(shè)用地土地復(fù)墾，必須出具集體土地所有證或其他權(quán)屬證明，以及本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意復(fù)墾的書面材料。

第二十二條禁止復(fù)墾以下土地用于指標(biāo)交易：

（一）土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以內(nèi)的；

（二）使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬不合法、不明晰或有爭(zhēng)議的；

（三）違反土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃的；

（四）司法機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制土地權(quán)利的；

（五）以前簽訂的土地交易合同約定事項(xiàng)尚未完結(jié)的。

第二十三條農(nóng)村土地復(fù)墾主體

（一）農(nóng)村土地復(fù)墾責(zé)任主體是擁有該土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或擁有該土地使用權(quán)的自然人；

（二）農(nóng)村土地復(fù)墾申請(qǐng)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或自然人可以自行申請(qǐng)，也可以委托農(nóng)村土地專業(yè)復(fù)墾機(jī)構(gòu)復(fù)墾。

第二十四條指標(biāo)交易規(guī)則

（一）凡城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易，必須在農(nóng)村土地交易所內(nèi)進(jìn)行；

（二）申讓方持土地指標(biāo)憑證，向農(nóng)村土地交易所提出交易申請(qǐng)，也可以委托機(jī)構(gòu)申請(qǐng)；

（三）機(jī)構(gòu)申讓指標(biāo)時(shí)，在出具土地指標(biāo)憑證的同時(shí)，必須提交委托書；

（四）農(nóng)村土地交易所對(duì)申讓方進(jìn)行資格條件審查后，將審查合格的待交易土地指標(biāo)納入信息庫(kù)，并及時(shí)向社會(huì)公布；

（五）一切農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、法人或其他組織以及具有獨(dú)立民事能力的自然人，均可在農(nóng)村土地交易所公開競(jìng)購(gòu)指標(biāo)。

第二十五條交易價(jià)格指導(dǎo)

市人民政府在綜合考慮耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等因素的基礎(chǔ)上，制定全市統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)基準(zhǔn)交易價(jià)格。

第二十六條交易調(diào)控管理

市人民政府對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易總量實(shí)行計(jì)劃調(diào)控，每年度交易指標(biāo)量要根據(jù)年度用地計(jì)劃、掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)性用地需求情況，合理確定。

第二十七條指標(biāo)購(gòu)買用途

（一）增加等量城鎮(zhèn)建設(shè)用地；

（二）指標(biāo)落地時(shí)，沖抵新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。

第四章權(quán)益保障

第二十八條農(nóng)村土地確權(quán)、登記和頒證

（一）結(jié)合第二次全國(guó)土地調(diào)查和集體林權(quán)制度改革，區(qū)縣（自治縣）人民政府組織進(jìn)行農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記，核發(fā)集體土地所有證、集體土地使用證、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和林權(quán)證；

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾后的土地，所有權(quán)和使用權(quán)屬本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；

（三）區(qū)縣（自治縣）國(guó)土資源、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等行政主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地登記、頒證的管理。

第二十九條土地權(quán)益保障

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易，不得改變農(nóng)村土地集體所有性質(zhì)，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益；

（二）在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)的非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法以多種方式參與開發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益；

（三）通過農(nóng)村土地交易所以公開規(guī)范的方式依法取得土地使用權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。

第三十條交易優(yōu)先權(quán)保障

（一）農(nóng)村土地交易價(jià)格低于基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，土地所有者有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)；

（二）農(nóng)村土地折資入股后的權(quán)益或收益分配權(quán)交易，所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民專業(yè)合作社有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；

（三）城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易之前，優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。

第三十一條分配權(quán)益保障

（一）耕地、林地等承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易收益，歸農(nóng)民家庭所有；

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易收益，原則上大部分歸農(nóng)民家庭所有，小部分歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，具體分配比例由農(nóng)民家庭和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商確定；

（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等集體建設(shè)用地使用權(quán)交易收益，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；

（四）農(nóng)村土地交易所按農(nóng)村土地實(shí)物和指標(biāo)交易額1%的比例收取交易服務(wù)費(fèi)；

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的土地交易收益，納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理，用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員分配和社會(huì)保障、新農(nóng)村建設(shè)等公益事業(yè)。具體管理辦法，按相關(guān)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理規(guī)定執(zhí)行。

第三十二條交易糾紛調(diào)解

農(nóng)村土地交易中發(fā)生的糾紛，可向國(guó)土資源、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解仲裁。不能調(diào)解仲裁的，通過法律途徑解決。