資產(chǎn)評(píng)估比較法范文10篇

摘要：隨著行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)交易增多，并且對(duì)資產(chǎn)的日常管理越來(lái)越重視，如何運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行估值，已成為資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)思考的重點(diǎn)。本文將從資產(chǎn)評(píng)估的角度，淺談行政事業(yè)單位資產(chǎn)估值方法的運(yùn)用。

關(guān)鍵詞：評(píng)估方法；行政事業(yè)單位資產(chǎn)；資產(chǎn)估值

一、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估主要方法

成本法是一種將諸如功能性貶值等貶值從重置成本中扣除后得到資產(chǎn)估值的方法。需要注意的是，貶值不完全等同于折舊，貶值需要根據(jù)實(shí)體勘測(cè)的情況來(lái)確定，才能使估值與實(shí)際具有可比性而不是單純的與賬面價(jià)值掛鉤。市場(chǎng)法的原理則是最基本的相似物品比較進(jìn)行價(jià)值修正，其價(jià)格依據(jù)來(lái)自市場(chǎng)上同樣或者同類的產(chǎn)品，以價(jià)格依據(jù)作為基礎(chǔ)，比較被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的差距，得出修正系數(shù)后修正的一種方法。市場(chǎng)法按照比較的相似度要求的高低可以分為直接比較法和簡(jiǎn)介比較法兩種。收益法是一種完全站在使用方的角度，預(yù)測(cè)資產(chǎn)在其使用壽命期限內(nèi)能夠?yàn)橘Y產(chǎn)所有者未來(lái)帶來(lái)的收益，將未來(lái)所能夠帶來(lái)的利益逐年折現(xiàn)，以現(xiàn)在所處的時(shí)間為評(píng)價(jià)基點(diǎn)，從而推斷資產(chǎn)評(píng)估值。使用收益法的折現(xiàn)率、未來(lái)收益和收益期限這三個(gè)要素對(duì)估值的準(zhǔn)確性有著極大的影響，尤其是折現(xiàn)率和未來(lái)收益對(duì)所有者的影響幾乎決定了被評(píng)估標(biāo)的物的價(jià)值。

二、我國(guó)行政事業(yè)資產(chǎn)管理存在的問(wèn)題

1.日常管理制度不健全，缺乏定期財(cái)務(wù)報(bào)告制度。我國(guó)目前對(duì)凈資產(chǎn)的類別沒(méi)有一個(gè)明確清晰的分類，記錄實(shí)收資產(chǎn)缺乏足夠清晰的描述。或者固定資產(chǎn)的現(xiàn)行會(huì)計(jì)處理方法存在固定資產(chǎn)的折舊方法不科學(xué)，導(dǎo)致折舊計(jì)算偏離實(shí)際，不能夠真實(shí)公允地反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值和使用狀況。流動(dòng)資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的管理這兩個(gè)領(lǐng)域的資產(chǎn)損失也比較嚴(yán)重，對(duì)于流動(dòng)資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的流動(dòng)性評(píng)估較少，對(duì)于變現(xiàn)能力和資產(chǎn)減值情況的評(píng)估寥寥無(wú)幾。由于缺乏定期的財(cái)務(wù)報(bào)告制度，許多行政事業(yè)單位毫不重視資產(chǎn)管理，僅僅將目光放在了預(yù)算的編制上，忽視了現(xiàn)實(shí)中資產(chǎn)的使用，沒(méi)有建立健全的資產(chǎn)購(gòu)買和檢查機(jī)制，對(duì)本單位資產(chǎn)利用不足，資產(chǎn)閑置。2.資產(chǎn)估值虛高，導(dǎo)致資產(chǎn)處置困難。對(duì)行政事業(yè)單位資產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)，需要考慮到行政性資產(chǎn)與企業(yè)一般資產(chǎn)的區(qū)別，往往會(huì)采用成本法。但成本法評(píng)估依據(jù)主要來(lái)源于資產(chǎn)產(chǎn)生過(guò)程中的支出，對(duì)于未來(lái)產(chǎn)生的收入不在考慮范圍內(nèi)，然而未來(lái)所能帶來(lái)的收益也在很大程度上影響著資產(chǎn)的價(jià)值，因此成本法在此并不夠準(zhǔn)確。其次，我國(guó)目前的評(píng)估收費(fèi)與是否達(dá)成資產(chǎn)交易無(wú)關(guān)，僅以評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)收費(fèi)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)盡量高估價(jià)格，從而提升收入。此時(shí)由于評(píng)估價(jià)格不能正常充分反映資產(chǎn)價(jià)值，估價(jià)不被市場(chǎng)認(rèn)可和接受，資產(chǎn)未能交易，部分尚有使用價(jià)值的資產(chǎn)被限制，阻礙了資產(chǎn)的正常流動(dòng)，造成資產(chǎn)處置困難或退出延遲，不利于行政事業(yè)單位的發(fā)展。

摘要：近年來(lái)，我國(guó)在積極進(jìn)行現(xiàn)代化建設(shè)的過(guò)程中，不斷推進(jìn)了處置金融不良資產(chǎn)的工作和金融體制的改革，這一過(guò)程中我國(guó)金融不良資產(chǎn)評(píng)估的重要性凸現(xiàn)出來(lái)。鑒于此，本文首先對(duì)我國(guó)金融不良資產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題展開(kāi)了探討，并有針對(duì)性的提出來(lái)改進(jìn)措施，最后對(duì)我國(guó)金融不良資產(chǎn)評(píng)估改進(jìn)方法的重要性展開(kāi)了分析，希望對(duì)我國(guó)相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：金融不良資產(chǎn)評(píng)估；問(wèn)題；措施；重要性

近年來(lái)，在我國(guó)金融不良資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)不斷發(fā)展的過(guò)程中，為了加大處置金融不良資產(chǎn)的速度，四大資產(chǎn)管理企業(yè)都做出了重要的努力，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)迎來(lái)了廣闊的發(fā)展空間。然而現(xiàn)階段該領(lǐng)域在發(fā)展過(guò)程中還存在一定缺陷，相關(guān)部門必須積極采取有效措施，解決這些問(wèn)題，從而為我國(guó)的金融不良資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1我國(guó)金融不良資產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題

1.1評(píng)估咨詢對(duì)象分散性強(qiáng)

評(píng)估咨詢業(yè)務(wù)通常由資產(chǎn)管理公司進(jìn)行委托，這部分業(yè)務(wù)評(píng)估咨詢的目的相對(duì)特殊，對(duì)評(píng)估咨詢工作質(zhì)量和工作人員的能力也提出了更高的要求。事實(shí)上，偏遠(yuǎn)地區(qū)通常是我國(guó)大部分評(píng)估咨詢對(duì)象所處的位置，在獲取評(píng)估咨詢的現(xiàn)場(chǎng)資料過(guò)程中難度較大。這種分散性強(qiáng)的評(píng)估咨詢對(duì)象一定程度上降低了我國(guó)金融不良資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量。據(jù)有效數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在被接受的不良資產(chǎn)在我國(guó)資產(chǎn)管理公司當(dāng)中，僅僅是全國(guó)不良資產(chǎn)總數(shù)的1/3左右[1]。例如，在四家資產(chǎn)管理公司當(dāng)中，14000億元的不良貸款被收購(gòu)于我國(guó)商業(yè)銀行當(dāng)中，用戶數(shù)量約為250萬(wàn)。而其中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)農(nóng)村地區(qū)是這些不良資產(chǎn)存在的主要位置，并且，在資產(chǎn)戶數(shù)總數(shù)當(dāng)中，70%以上都是10萬(wàn)元以下的資產(chǎn)戶。在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，呆滯貸款以及呆賬貸款都給予了此項(xiàng)工作較高的難度。這種較強(qiáng)的評(píng)估咨詢對(duì)象分散性導(dǎo)致相關(guān)部門在展開(kāi)評(píng)估工作的過(guò)程中，無(wú)法對(duì)豐富而詳細(xì)的基礎(chǔ)資料進(jìn)行充分的應(yīng)用。根據(jù)國(guó)際上的傳統(tǒng)做法，三年以上的逾期，將對(duì)債權(quán)評(píng)估值進(jìn)行歸零處理，在不滿三年的逾期當(dāng)中，逾期越長(zhǎng)資產(chǎn)減值幅度越大。那么我國(guó)多數(shù)資產(chǎn)管理公司都將產(chǎn)生大量的呆賬，無(wú)法同實(shí)際處置的債權(quán)價(jià)值相符。

第一條為了加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理,保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益,推進(jìn)土地使用制度的改革,根據(jù)國(guó)務(wù)院的《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》及國(guó)家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。

第二條*市行政區(qū)劃范圍內(nèi)(包括市轄縣、市)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,以及本辦法第六條規(guī)定的行為,必須依據(jù)本辦法進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估。

第三條本辦法所稱土地資產(chǎn)評(píng)估是指政府土地主管部門委托或授權(quán)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料,運(yùn)用規(guī)定的原則、程序、標(biāo)準(zhǔn)和方法,以統(tǒng)一的貨幣單位,對(duì)被評(píng)估宗地地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)和估算,作出該宗土地的地價(jià)。土地資產(chǎn)評(píng)估的地價(jià)是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中可得利益反映出的價(jià)格形態(tài),包括級(jí)差地租、配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本等。

第四條*市國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估工作,由*市土地評(píng)估委員會(huì)實(shí)施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),由*市土地管理局實(shí)施統(tǒng)一管理。國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,市區(qū)范圍內(nèi)(即市轄五區(qū))必須經(jīng)*市土地管理局確認(rèn)后方可生效;各縣(市)范圍內(nèi)必須經(jīng)各縣(市)土地管理局確認(rèn)后方可生效。

第五條國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓,市區(qū)由*市土地管理局、各縣(市)由各縣(市)土地管理局統(tǒng)一組織土地資產(chǎn)評(píng)估。集體所有制土地需要出讓使用權(quán)的,必須先征用為國(guó)有土地,并進(jìn)行相應(yīng)的土地資產(chǎn)評(píng)估,方可辦理出讓事宜。

第六條行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中凡涉及到下列經(jīng)濟(jì)行為的,必須申請(qǐng)市、縣(市)土地管理局進(jìn)行地產(chǎn)評(píng)估:

我國(guó)目前關(guān)于外資并購(gòu)最重要的法規(guī)－－《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》（下稱“并購(gòu)規(guī)定”）第十四條規(guī)定：“并購(gòu)當(dāng)事人應(yīng)以資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)價(jià)值或擬出售資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果作為確定交易價(jià)格的依據(jù)。并購(gòu)當(dāng)事人可以約定在中國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)采用國(guó)際通行的評(píng)估方法。禁止以明顯低于評(píng)估結(jié)果的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)或出售資產(chǎn)，變相向境外轉(zhuǎn)移資本。外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)，導(dǎo)致以國(guó)有資產(chǎn)投資形成的股權(quán)變更或國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定”。并購(gòu)規(guī)定確立了資產(chǎn)評(píng)估為我國(guó)外資并購(gòu)法定程序的原則。筆者結(jié)合自身長(zhǎng)期從事外資并購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)和財(cái)稅背景，試以通俗易懂的言語(yǔ)對(duì)外資并購(gòu)中的資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題進(jìn)行如下小結(jié)。

1.評(píng)估目的

一般來(lái)說(shuō)，外資并購(gòu)確定成交價(jià)格需經(jīng)過(guò)評(píng)估、定價(jià)、談判、成交四個(gè)階段。資產(chǎn)評(píng)估的目的并不是確定最終成交價(jià)，其只是作為一種工具或手段，為交易各方及評(píng)估報(bào)告使用者（如外資主管部門及國(guó)有資產(chǎn)管理部門）提供參考依據(jù)。因此，我們應(yīng)該對(duì)外資并購(gòu)中資產(chǎn)評(píng)估的作用給予客觀評(píng)價(jià)，不應(yīng)高估或低估。但不容忽視的是，在外資并購(gòu)實(shí)務(wù)中，很多并購(gòu)當(dāng)事人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估的目的僅僅是“走過(guò)場(chǎng)”，以滿足外資部門及/或國(guó)資部門的文件審核需要；更有甚者，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)指手畫腳，將評(píng)估結(jié)果達(dá)到其要求作為委托評(píng)估機(jī)構(gòu)或支付評(píng)估費(fèi)用的前提條件。

2.評(píng)估范圍

在實(shí)施評(píng)估前，明確資產(chǎn)評(píng)估的范圍也是十分重要和必要的，因?yàn)樵u(píng)估的目的和范圍決定了評(píng)估工作的組織和評(píng)估方法的選擇。評(píng)估范圍因并購(gòu)形式的不同而有所不同：外資并購(gòu)方式可分為股權(quán)并購(gòu)和資產(chǎn)并購(gòu)，亦可分為整體并購(gòu)和部分并購(gòu)，相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估范圍也有所不同。例如在整體并購(gòu)的情況下，應(yīng)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)包括被并購(gòu)企業(yè)的有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和負(fù)債，同時(shí)應(yīng)考慮被并購(gòu)企業(yè)的商譽(yù)；在部分并購(gòu)的情況下，資產(chǎn)評(píng)估的范圍則只包括一項(xiàng)或幾項(xiàng)資產(chǎn)。此外，交易性質(zhì)、交易架構(gòu)、交易方案及交易稅負(fù)等因素都會(huì)影響到評(píng)估范圍的確定。許多評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)企業(yè)并購(gòu)的評(píng)估過(guò)程往往只注重對(duì)有形資產(chǎn)的評(píng)估，而忽略了對(duì)無(wú)形資產(chǎn)（尤其是商譽(yù)）的評(píng)估，導(dǎo)致了評(píng)估結(jié)果不公允乃至國(guó)有資產(chǎn)的流失。

3.評(píng)估機(jī)構(gòu)

根植于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估與傳統(tǒng)的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估有著很大的不同，它是建立在企業(yè)整體價(jià)值分析和價(jià)值管理的基礎(chǔ)上，把企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)整體來(lái)評(píng)估企業(yè)價(jià)值的評(píng)估活動(dòng)。歐美等西方發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論的研究已經(jīng)比較成熟并被廣泛運(yùn)用于實(shí)踐中。但是在我國(guó)，單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的理論與方法已開(kāi)始走向成熟，而企業(yè)價(jià)值評(píng)估還是一個(gè)新的評(píng)估領(lǐng)域，還沒(méi)有形成一個(gè)完整的企業(yè)價(jià)值評(píng)估評(píng)估理論和方法體系。

一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論和方法的形成與發(fā)展

19世紀(jì)中后期，現(xiàn)代評(píng)估業(yè)就隨著歐美等國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸形成，特別是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估得到充分重視和發(fā)展。由于評(píng)估實(shí)踐的發(fā)展急需理論指導(dǎo)，因而與評(píng)估相關(guān)的理論體系逐步從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中分化獨(dú)立出來(lái)。馬歇爾成為第一個(gè)探討評(píng)估方法（尤其是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法）的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他提出和發(fā)展了許多在現(xiàn)代評(píng)估理論中廣為應(yīng)用的概念，這些概念包括根據(jù)收益折現(xiàn)確定價(jià)值、建筑物和土地折舊對(duì)價(jià)值的影響、建筑物類型和土地用途對(duì)價(jià)值的影響等。在馬歇爾的論著及其它以他的思想為基礎(chǔ)的論著的影響下，以探討評(píng)估、調(diào)查方法并提供經(jīng)嚴(yán)格定義的價(jià)值為主要內(nèi)容的評(píng)估理論最終與價(jià)值理論分開(kāi)，形成了現(xiàn)代評(píng)估理論的基礎(chǔ)。

20世紀(jì)20—30年代，評(píng)估首先與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密聯(lián)系起來(lái)。其中一個(gè)重要因素就是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)從相關(guān)的幾門學(xué)科中獨(dú)立出來(lái)并發(fā)展成為一門正規(guī)的科學(xué)。1927年，Mertzke出版了《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估》一書。該書采納了馬歇爾的觀點(diǎn)，在價(jià)值理論和評(píng)估理論之間建立起有機(jī)的聯(lián)系，將抽象的經(jīng)濟(jì)理論運(yùn)用到評(píng)估實(shí)務(wù)中，建立起了一個(gè)以三種評(píng)估方法為主的體系，特別是解釋了資本化率在評(píng)估中的應(yīng)用。K.LHyder等人在30—40年代又發(fā)展和強(qiáng)調(diào)了三種基本評(píng)估方法，建立起了運(yùn)用成本法、比較法（市場(chǎng)法）和收益法的系統(tǒng)程序。Schmuatz建立了一個(gè)評(píng)估價(jià)值的模型，并隨后將其納入到美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)1951年出版的《不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估》中。至此評(píng)估理論在價(jià)值理論的基礎(chǔ)上基本形成。

評(píng)估方法是企業(yè)價(jià)值評(píng)估的核心問(wèn)題，直接影到價(jià)值評(píng)估的結(jié)果及市場(chǎng)交易的實(shí)施。總體上看，價(jià)值評(píng)估方法可以劃分為三大類：成本法（costapproach），是從歷史成本的角度評(píng)估企業(yè)價(jià)值；市場(chǎng)法（marketapproach），是從目前市場(chǎng)價(jià)格的角度評(píng)估企業(yè)的價(jià)值，又稱市場(chǎng)比較法；收益法（incomeapproach），是從未來(lái)收益的角度評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。這三大類評(píng)估方法的形成與經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值理論有著很深的歷史淵源。另外也有學(xué)者將評(píng)估方法分為四類（Come1,1998）：(1)利用資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行評(píng)估，即直接將企業(yè)所有發(fā)行在外的證券賬面價(jià)值進(jìn)行加總。此法雖然簡(jiǎn)單，但卻易把企業(yè)的賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值混淆，因此必須對(duì)賬面價(jià)值加以調(diào)整；(2)加總企業(yè)發(fā)行在外的所有證券的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)評(píng)估企業(yè)價(jià)值，通常只適用于上市公司的評(píng)估；(3)通過(guò)與價(jià)值已知的可比企業(yè)進(jìn)行比較評(píng)估企業(yè)價(jià)值。采用這種方法首先需要計(jì)算資本化比率，再用該比率乘以被評(píng)估企業(yè)的利潤(rùn)，即可估算出該企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值(4)首先預(yù)測(cè)企業(yè)的未來(lái)現(xiàn)金流量，將這些現(xiàn)金流量折現(xiàn)后，即可獲得企業(yè)證券持有人擁有的企業(yè)價(jià)值。根據(jù)這些基本方法，評(píng)估師在進(jìn)行評(píng)估時(shí)還會(huì)根據(jù)具體情況，設(shè)計(jì)或使用更具操作性的方法。誕生了諸如相對(duì)估價(jià)法、價(jià)格／帳面值比率（PVC模型）法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、期權(quán)定價(jià)法等方法。

二、我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的企業(yè)觀與企業(yè)價(jià)值觀

前言邁進(jìn)大學(xué)生活的最后一個(gè)年頭站在我們面前的就是那個(gè)向往已久的工作社會(huì)我們的心已經(jīng)開(kāi)始飛進(jìn)那里我們高興我們興奮因?yàn)槲覀兘K于可以在這個(gè)巨大的舞臺(tái)上展現(xiàn)自我我們可以回報(bào)社會(huì)我們可以服務(wù)國(guó)家但是原創(chuàng)：我們又害怕又膽怯我們常常會(huì)捫心自問(wèn)我們準(zhǔn)備好了嗎是的我們?cè)谛@里生活了數(shù)十載而社會(huì)與校園是完全不同的兩個(gè)世界也許我們不能完全立刻適應(yīng)這激烈殘酷的社會(huì)所以我們選擇一個(gè)過(guò)渡的橋梁把我們平穩(wěn)的送上社會(huì)的大舞臺(tái)這就是專業(yè)實(shí)習(xí)

我們的專業(yè)是工程管理房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一加上我倆對(duì)房地產(chǎn)十分地感興趣所以我們選擇了一個(gè)房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來(lái)豐滿自己幼嫩的翅膀房地產(chǎn)評(píng)估公司屬于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的橋梁在這里實(shí)習(xí)會(huì)使我們得到更好的鍛煉而許多專家學(xué)者給房地產(chǎn)估價(jià)下了一個(gè)美妙的定義房地產(chǎn)科學(xué)藝術(shù)正式這種既有科學(xué)知識(shí)的嚴(yán)謹(jǐn)也有藝術(shù)的魅力我們才能滿腔熱血的愛(ài)上房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)才能主動(dòng)的才房地產(chǎn)的知識(shí)中自由的遨游

實(shí)習(xí)的一個(gè)月很快就要結(jié)束了再回首這豐收的一個(gè)月我們感到十分的欣慰它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)也打開(kāi)了視野增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)為我們即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)為了表達(dá)自己收獲的喜悅我們將分開(kāi)幾個(gè)部分講一下自己的感受報(bào)告實(shí)習(xí)的情況

一公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司以下簡(jiǎn)稱北方公司系北京北方房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估中心隸屬于國(guó)土資源部脫鉤改制后形成的公司是國(guó)內(nèi)最早從事評(píng)估業(yè)務(wù)且具備最全面評(píng)估資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)之一北方公司以北京為依托業(yè)務(wù)范圍輻射全國(guó)具有技術(shù)力量雄厚信息靈敏可靠服務(wù)行為規(guī)范規(guī)模信譽(yù)良好的優(yōu)勢(shì)

公司的主要業(yè)務(wù)有

摘要:清產(chǎn)核資是對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行全面的梳理和核查，有利于企業(yè)保證賬務(wù)精確、資產(chǎn)安全和保值增值。風(fēng)險(xiǎn)投資管理要求企業(yè)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的規(guī)劃和監(jiān)督，科學(xué)的管控能夠提高風(fēng)險(xiǎn)投資效率，降低損失。企業(yè)開(kāi)展清產(chǎn)核資工作，必然要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資資產(chǎn)的清查和評(píng)估，因此清產(chǎn)核資也是提高風(fēng)險(xiǎn)投資效率的一種控制手段。本文全面剖析了清產(chǎn)核資與風(fēng)險(xiǎn)投資效率的關(guān)系，明確了清產(chǎn)核資對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資管理的作用路徑，并提出了清產(chǎn)核資在風(fēng)險(xiǎn)投資管理中的應(yīng)用方法。

關(guān)鍵詞:清產(chǎn)核資;風(fēng)險(xiǎn)投資;作用路徑

一、前言

清產(chǎn)核資主要針對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的監(jiān)管，是指國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)組織企業(yè)全面清查賬務(wù)和資產(chǎn)清查，并且重新評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值并確定相關(guān)損益，從而保證國(guó)有資本金的保值增值。清產(chǎn)核資的主要意義是根據(jù)重新界定的賬務(wù)和資產(chǎn)價(jià)值來(lái)評(píng)價(jià)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。清產(chǎn)核資的主要方法有括賬務(wù)清理、資產(chǎn)清查、價(jià)值重估、損益認(rèn)定、資金核實(shí)。清產(chǎn)核資能夠有效地解決賬務(wù)混亂、賬實(shí)不符、價(jià)值錯(cuò)位和信息失真等問(wèn)題，能夠減少國(guó)有資產(chǎn)流失的可能性。當(dāng)前，國(guó)有資本投資進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)代，特別是風(fēng)險(xiǎn)資本投資，根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門的規(guī)定，國(guó)有資本可以投入產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目和高科技行業(yè)，并且，2016年8月成立了中國(guó)國(guó)有資本風(fēng)險(xiǎn)投資基金股份有限公司。眾所周知，風(fēng)險(xiǎn)投資具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，國(guó)有資本具有社會(huì)屬性，其特殊屬性要求國(guó)有資本必須實(shí)現(xiàn)保值增值，否則勢(shì)必將影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)和損害人民利益。風(fēng)險(xiǎn)投資管理的內(nèi)在要求是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，尋找價(jià)值低洼，而清產(chǎn)核資正是為資產(chǎn)評(píng)估提供了科學(xué)的依據(jù)和準(zhǔn)確的資料。因此，清產(chǎn)核資在提高風(fēng)險(xiǎn)投資效率方面具有一定的效用。

二、清產(chǎn)核資對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資效率的作用路徑

(一)清產(chǎn)核資為風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)估提供科學(xué)的依據(jù)

〔論文關(guān)鍵詞〕知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值法，成本法，收益法

〔論文摘要〕在知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易中確定知識(shí)產(chǎn)權(quán)的對(duì)價(jià)，以及在知識(shí)產(chǎn)權(quán)遭受侵害后核定損害賠償額，常常需要知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估。知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值由市場(chǎng)決定，知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估的結(jié)論必須建立在相關(guān)市場(chǎng)情況的分析和預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上。目前，對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估基本沿用了有形資產(chǎn)評(píng)估方法即市場(chǎng)法、成本法和收益法，但知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值依靠未來(lái)，與創(chuàng)造開(kāi)發(fā)知識(shí)成果所付出的成本沒(méi)有必然關(guān)系，而是取決于對(duì)其使用而產(chǎn)生的收益。因此，對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估應(yīng)以采用收益法為主，在適當(dāng)?shù)臈l件下也可以采用市場(chǎng)法，而成本法不宜作為評(píng)估知識(shí)產(chǎn)權(quán)的方法。

知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)產(chǎn)權(quán)已成為個(gè)人致富、企業(yè)生存發(fā)展、國(guó)家富強(qiáng)的重要憑借。由于其蘊(yùn)涵著巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、許可、出資等交易日益活躍，與此同時(shí)，侵害知識(shí)產(chǎn)權(quán)的情形也頻繁出現(xiàn)。不論是交易中確定知識(shí)產(chǎn)權(quán)的對(duì)價(jià)，還是侵權(quán)后核定知識(shí)產(chǎn)權(quán)損害賠償額，都要面臨一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，即如何衡量和確定相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值。知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值量的確定常常依賴于知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估。本文將對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估之根據(jù)

知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估是評(píng)估機(jī)構(gòu)考慮相關(guān)因素并依據(jù)一定的計(jì)算方法對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值所作的評(píng)價(jià)、估計(jì)或預(yù)測(cè)。價(jià)值評(píng)估或評(píng)價(jià)與價(jià)值是兩個(gè)不同的概念。價(jià)值是客體對(duì)主體的效應(yīng)，評(píng)價(jià)則是人們對(duì)客觀價(jià)值的評(píng)定，是主體的一種觀念活動(dòng)。價(jià)值屬于主客觀相互作用的范圍，是評(píng)價(jià)的對(duì)象；而評(píng)價(jià)是觀念范疇，是主觀觀念對(duì)客體價(jià)值的評(píng)估。價(jià)值決定評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)反映價(jià)值。

(一)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值由市場(chǎng)決定

〔論文關(guān)鍵詞〕知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值法，成本法，收益法

〔論文摘要〕在知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易中確定知識(shí)產(chǎn)權(quán)的對(duì)價(jià)，以及在知識(shí)產(chǎn)權(quán)遭受侵害后核定損害賠償額，常常需要知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估。知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值由市場(chǎng)決定，知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估的結(jié)論必須建立在相關(guān)市場(chǎng)情況的分析和預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上。目前，對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估基本沿用了有形資產(chǎn)評(píng)估方法即市場(chǎng)法、成本法和收益法，但知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值依靠未來(lái)，與創(chuàng)造開(kāi)發(fā)知識(shí)成果所付出的成本沒(méi)有必然關(guān)系，而是取決于對(duì)其使用而產(chǎn)生的收益。因此，對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估應(yīng)以采用收益法為主，在適當(dāng)?shù)臈l件下也可以采用市場(chǎng)法，而成本法不宜作為評(píng)估知識(shí)產(chǎn)權(quán)的方法。

知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)產(chǎn)權(quán)已成為個(gè)人致富、企業(yè)生存發(fā)展、國(guó)家富強(qiáng)的重要憑借。由于其蘊(yùn)涵著巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、許可、出資等交易日益活躍，與此同時(shí)，侵害知識(shí)產(chǎn)權(quán)的情形也頻繁出現(xiàn)。不論是交易中確定知識(shí)產(chǎn)權(quán)的對(duì)價(jià)，還是侵權(quán)后核定知識(shí)產(chǎn)權(quán)損害賠償額，都要面臨一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，即如何衡量和確定相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值。知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值量的確定常常依賴于知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估。本文將對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估之根據(jù)

知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估是評(píng)估機(jī)構(gòu)考慮相關(guān)因素并依據(jù)一定的計(jì)算方法對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值所作的評(píng)價(jià)、估計(jì)或預(yù)測(cè)。價(jià)值評(píng)估或評(píng)價(jià)與價(jià)值是兩個(gè)不同的概念。價(jià)值是客體對(duì)主體的效應(yīng)，評(píng)價(jià)則是人們對(duì)客觀價(jià)值的評(píng)定，是主體的一種觀念活動(dòng)。價(jià)值屬于主客觀相互作用的范圍，是評(píng)價(jià)的對(duì)象；而評(píng)價(jià)是觀念范疇，是主觀觀念對(duì)客體價(jià)值的評(píng)估。價(jià)值決定評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)反映價(jià)值。

(一)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值由市場(chǎng)決定

摘要：中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估是伴隨著改革開(kāi)放的大潮興起的。房地產(chǎn)評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估中的一類，是資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的一種實(shí)體與權(quán)利的結(jié)合，待估對(duì)象較復(fù)雜，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員有很高的專業(yè)能力和整體素質(zhì)要求。房地產(chǎn)并不是一個(gè)孤立的對(duì)象，周圍環(huán)境的變化對(duì)其價(jià)值會(huì)有很大的影響。本文通過(guò)分析金融危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，提出房地產(chǎn)評(píng)估中出現(xiàn)的問(wèn)題，并據(jù)此尋求解決的途徑。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員

Abstract：China''''sassetassessmentisaccompaniedbytheriseofthetideofreformandopeningup.Assessmentofrealestateappraisalisaclassofassetsisanimportantpartofassetvaluation.Realestateisrealestateandrealestateentitiesandrightsofacombinationofmorecomplexobjectstobeestimated,ontheassessmentagenciesandpractitionerswithhighprofessionalcompetenceandoverallqualityrequirements.Realestateisnotanisolatedobject,changesintheenvironmenthaveasignificantimpactonitsvalue.Byanalyzingthestatusofthefinancialcrisistherealestateindustryputforwardtheproblemsintherealestateassessment,andaccordinglyseekasolution.

KEYWORDRealEstateAssessmentEmployees

第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的基本權(quán)益

一、房地產(chǎn)估價(jià)基本權(quán)意