小議地產(chǎn)評估現(xiàn)狀及對策探討

時(shí)間:2022-04-06 03:05:00

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小議地產(chǎn)評估現(xiàn)狀及對策探討

摘要:中國的資產(chǎn)評估是伴隨著改革開放的大潮興起的。房地產(chǎn)評估屬于資產(chǎn)評估中的一類,是資產(chǎn)評估的重要組成部分。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的一種實(shí)體與權(quán)利的結(jié)合,待估對象較復(fù)雜,對評估機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員有很高的專業(yè)能力和整體素質(zhì)要求。房地產(chǎn)并不是一個(gè)孤立的對象,周圍環(huán)境的變化對其價(jià)值會有很大的影響。本文通過分析金融危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀,提出房地產(chǎn)評估中出現(xiàn)的問題,并據(jù)此尋求解決的途徑。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)評估從業(yè)人員

Abstract:China''''sassetassessmentisaccompaniedbytheriseofthetideofreformandopeningup.Assessmentofrealestateappraisalisaclassofassetsisanimportantpartofassetvaluation.Realestateisrealestateandrealestateentitiesandrightsofacombinationofmorecomplexobjectstobeestimated,ontheassessmentagenciesandpractitionerswithhighprofessionalcompetenceandoverallqualityrequirements.Realestateisnotanisolatedobject,changesintheenvironmenthaveasignificantimpactonitsvalue.Byanalyzingthestatusofthefinancialcrisistherealestateindustryputforwardtheproblemsintherealestateassessment,andaccordinglyseekasolution.

KEYWORDRealEstateAssessmentEmployees

第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的基本權(quán)益

一、房地產(chǎn)估價(jià)基本權(quán)意

顧名思義,房地產(chǎn)估價(jià)可以簡單地理解為估測房地產(chǎn)的價(jià)格。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評估,必須是由專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)據(jù)估價(jià)目的,遵循房地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律與估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法,并結(jié)合估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行的評估。因此,理解房地產(chǎn)估價(jià)首先必須掌握如下有關(guān)概念。

二、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員

房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格,由有關(guān)主管部門審定注冊,取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。在我國,房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員被稱為估價(jià)師,在英國和香港等地被稱為測量師,在日本和韓國被稱為不動產(chǎn)鑒定士。

1.基本要求

(1)有扎實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。

(2)有豐富的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

(3)具有較高的市場調(diào)查、推理判斷技能。

(4)有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

2.注冊管理

為了達(dá)到上述要求,建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》,自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條,規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)人員須經(jīng)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格,按規(guī)定注冊,取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》,才能從事房地產(chǎn)估價(jià)活動。未經(jīng)注冊的人員,不得以“房地產(chǎn)估價(jià)師”的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè),不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書。估價(jià)師分為全國注冊的和地方注冊的,分別由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續(xù)注冊、撤銷注冊、執(zhí)業(yè)、權(quán)利與義務(wù)、法律等等作出了具體規(guī)定。

三、估價(jià)目的

估價(jià)目的就是評估房地產(chǎn)的動機(jī),即評估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的具體類型的價(jià)值的真實(shí)。

如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u估房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)目的不同,所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同,導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。

四、估價(jià)原則

估價(jià)原則是指評估人員在估價(jià)過程中應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項(xiàng)。主要包括最有效使用原則、合法原則、預(yù)測原則等。

五、估價(jià)程序

一般而言,房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是固定的,但運(yùn)用某種估價(jià)方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節(jié)。

六、估價(jià)方法

科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法,必須具備兩個(gè)條件:既有科學(xué)的理論依據(jù),又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。因此,房地產(chǎn)價(jià)格通??梢詮娜缦氯齻€(gè)途徑來求?。?.參照類似房地產(chǎn)近期的市場交易價(jià)格;2.參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用;3.依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價(jià)值。

由此形成了房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法,即:市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法,如假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生,而且不同的估價(jià)方法有其不同的用途。

每種估價(jià)方法都有一定的適用條件,運(yùn)用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。

第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)對象

房地產(chǎn)估價(jià)的對象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看,房地產(chǎn)存在三種形態(tài),即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外,房地產(chǎn)估價(jià)是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格,因此,估價(jià)對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn),這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型,并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

一、居住房地產(chǎn)

居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品,甚至也不同于其他房地產(chǎn),它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性,還帶有鮮明的社會保障性,房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。

(一)居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類,依據(jù)估價(jià)需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。

1.按檔次劃分:

(1)普通住宅。它是為普通居民提供的,符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國家一定時(shí)期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會逐漸呈階段性提高?,F(xiàn)階段,我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇,但在進(jìn)行估價(jià)時(shí),應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度,給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?/p>

(2)高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅,包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化;建筑面積較大;裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化,較多地采用進(jìn)口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備;戶外環(huán)境要求高;服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高,管理系統(tǒng)完善,往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費(fèi)額度大,其工程造價(jià)和市場售價(jià)均較高。

(3)簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售,有待拆除重建;私房售價(jià)(扣除地價(jià))一般較低。

2.按市場化程度劃分:

(1)社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費(fèi)的原則,為保障居民必要的居住水平,以優(yōu)惠的稅費(fèi)和價(jià)格向居民提供的住宅,如為中、低收入者提供的住宅。

(2)市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實(shí)行市場價(jià)的公有住房,單位和個(gè)人在市場上購買的住宅商品房,以及其他以市場價(jià)格交易的各類住宅。

(二)住宅評估的標(biāo)的物。以住宅作為估價(jià)對象可以分為:戶(居住單元)、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。

1.居住戶。居住戶可以是獨(dú)立的,獨(dú)院獨(dú)棟的,也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。

2.住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要,常將一幢住宅分為幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)段,并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可小,多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯可劃分為單元。

3.住宅樓。住宅樓由多戶或多個(gè)居住單元構(gòu)成,并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。

4.居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅(低層、多層、中高層和高層)為主體構(gòu)成,并包括道路、水電、燃?xì)?、供熱、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評估標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。

(三)住宅的價(jià)格構(gòu)成?;谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策,住宅價(jià)格的市場價(jià)與國家指導(dǎo)價(jià)并存。前者為商品化價(jià)格,由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動創(chuàng)造的剩余價(jià)值構(gòu)成;

后者由成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格構(gòu)成。

(四)住宅價(jià)格的影響因素。影響住宅價(jià)格的因素,除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外,主要有以下一些因素:(1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級;(2)裝修;(3)設(shè)施與設(shè)備;(4)質(zhì)量;(5)朝向;(6)樓層;(7)地段;(8)環(huán)境;(9)住宅樓的公用面積數(shù);(10)交易時(shí)間;(11)交易情況。

為了更加科學(xué)合理地對住宅進(jìn)行評估,應(yīng)當(dāng)對上述各項(xiàng)因素對價(jià)值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析,確定價(jià)值增減數(shù)額或價(jià)值增減率標(biāo)準(zhǔn),以便于比較修正。

(五)居住房地產(chǎn)的估價(jià)方法。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格,三者在估價(jià)作業(yè)上有較明顯的差異。

1.新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進(jìn)行綜合評估。

估價(jià)剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn),由于各項(xiàng)成本資料容易收集確定,所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià);同時(shí)還可收集其他同類地價(jià)區(qū)、較近時(shí)期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價(jià)格的資料,并進(jìn)行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。

2.評估舊有居住房地產(chǎn),一種方式是對土地和房屋分別估價(jià),合并計(jì)算。其中,地價(jià)主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評估,房價(jià)采用重置成本法進(jìn)行評估。另一種方式是直接運(yùn)用市場比較法進(jìn)行整體評估。通過評估,再對兩種方式的評估結(jié)果進(jìn)行分析,綜合得出最終結(jié)論。

3.拆遷居住房屋的補(bǔ)償價(jià)格。在城市建設(shè)和舊城改造過程中,估價(jià)人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價(jià)補(bǔ)償問題。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。

二、商業(yè)房地產(chǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)包括商店(商場、購物中心、商鋪和市場等)、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館(娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等)。

(一)商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)

1.收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營,有的是出租給他人經(jīng)營,有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。

2.經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中,往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容,如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益率,如果用收益法估價(jià),則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。

3.轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營,有的承租人從業(yè)主手上整體承租后,又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此,在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。

4.裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修,而且形式各異,要準(zhǔn)確估算其價(jià)值必須單獨(dú)計(jì)算。另外,商業(yè)用房裝修折舊快,在有些地方,買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后,一定要重新裝修,因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分注意。

(二)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素

1.地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度,這是由房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。

2.交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),要從兩方面考慮交通條件:一是顧客方面,從現(xiàn)階段一般情況來看,主要是公共交通的通達(dá)度,可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量,另外還要考慮機(jī)動車和非機(jī)動車停車場地是經(jīng)營者方面,耍考慮進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。

(三)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素

1.臨街狀況。一般來說,臨街面越寬越好。如果幾面臨街,則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

2.內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租,因此,要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。

3.樓層。一般來說,位于底層的商業(yè)用房較優(yōu),但如果有自動扶梯,樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。

4.面積。應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。

5.凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感,不利于經(jīng)營;若凈高超過合適的高度,建筑成本會提高,也無助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

6.儲存空間。

7.裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量。同樣的房屋,僅僅由于裝修不同,價(jià)值會有很大的差別。此外,建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同,其價(jià)值也有很大的差別。

8.轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定,承租人不能再轉(zhuǎn)租,這將影響投資(承租)商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性,從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

9.使用年限和折舊情況。

(四)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益,商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上,所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價(jià)方法。

商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁,特別是小型商用,因此,較易獲得比較案例。所以,在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),市場比較法也是一種常用方法。

對于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn),有時(shí)也可用成本法作為輔助評估方法。

三、工業(yè)房地產(chǎn)

工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。

(一)工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)

1.涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求,即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè),由于工藝、流程的不同,對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此,進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。

2.非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價(jià)差異大。

3.受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕,估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。

(二)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素

1.交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料,運(yùn)出產(chǎn)品,因此,必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連,有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū),鄰近通航河道(或海岸)且有專用碼頭等,則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。

2.基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng),當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況,生產(chǎn)用水能否滿足需要,排污及污染治理,通訊條件等等,都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。

3.地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置,例如造紙需要大量排放污水,所以通常需要鄰近河道;化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放;水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。

(三)對工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素

1.用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理,面積太小無法滿足生產(chǎn)需要,太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價(jià)值,但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地;用地形狀、地勢應(yīng)符合生產(chǎn)要求,便于布置生產(chǎn)線,不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。

2.地質(zhì)和水文條件。

3.房地產(chǎn)用途。在評估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。

4.廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物(廠房)的修建同時(shí)進(jìn)行的。例如,很多設(shè)備的基座就和廠房的基座連為一體。

(四)工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例,特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房,所以,一般不具備采用市場比較法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶,往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房,其租售案例通常較多,可以考慮采用市場比較法。

根據(jù)以上所述,工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格,非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價(jià)格的確定主要有兩個(gè)途徑:一是參考預(yù)算價(jià)格,二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格,根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。

四、其他用途房地產(chǎn)

其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn),如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。

(一)其他用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

1.特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多,往往有很多構(gòu)筑物,例如油庫,會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等,因此,需要估價(jià)人員有構(gòu)筑物造價(jià)方面的知識。

2.用途對價(jià)值影響較大。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途,如果其用途可以轉(zhuǎn)變,則應(yīng)按最有效使用原則估價(jià);如果其用途改變受到限制較多,則房地產(chǎn)價(jià)值也會受到相應(yīng)的影響。

3.估價(jià)對經(jīng)驗(yàn)和知識要求高。其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)一般較少,可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)和案例也少,因此,除了需要慎重選擇估價(jià)方法,還需要估價(jià)人員有較為豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并能靈活運(yùn)用,同時(shí)還要求估價(jià)人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識。只有這樣,才能較為準(zhǔn)確地評估出其他用途房地產(chǎn)的價(jià)格。

(二)其他用途房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法

其他用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例,所以難以采用市場比較法估價(jià)。由于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異,客觀收益較難確定,所以一般也不采用收益法估價(jià)。通常,其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)以成本法為主,而且在沒有同類房屋(或構(gòu)筑物)的重置成本資料的情況下,只能參照預(yù)算定額等資料具體計(jì)算。

五、土地

土地估價(jià)包括宗地價(jià)格評估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評估。在實(shí)際評估中,經(jīng)常遇到的是宗地估價(jià)。

(一)土地的分類

依據(jù)估價(jià)的需要,一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類,每種土地的估價(jià)特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是,宗地估價(jià)除可選用三種基本估價(jià)方法外,還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估。

(二)影響宗地價(jià)格的主要因素

從評估的角度來看,對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。

1.坐落位置;2.面積大??;3.形狀;4.周圍環(huán)境;5.土地權(quán)利狀況;6.土地利用現(xiàn)狀;7.規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;8.生熟地程度;9.地質(zhì)、水文和氣象條件;10.其他。

第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)涵

最初房地產(chǎn)評估是包含在資產(chǎn)評估中的,因?yàn)樵谄髽I(yè)重組、兼并、破產(chǎn)等需要評估機(jī)構(gòu)為其出具一份具有說服力的價(jià)值報(bào)告時(shí),不僅包括各種往來款項(xiàng)的收付,還涉及到機(jī)器設(shè)備、廠房宿舍、新技術(shù)生產(chǎn)線等的作價(jià)評估,由一個(gè)機(jī)構(gòu)來評估不會有交涉問題,有很多方便之處??墒呛髞?,越來越多的僅針對于房地產(chǎn)的評估案例,包括房地產(chǎn)抵押擔(dān)保、土地所有權(quán)評估等等,迫切的要求房地產(chǎn)評估分離出來,形成一個(gè)獨(dú)立的概念。

房地產(chǎn)評估是指以房地產(chǎn)為對象,由專業(yè)估價(jià)人員,根據(jù)估計(jì)目的,遵循估計(jì)原則,按照估價(jià)程序,運(yùn)用估價(jià)方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測或判斷。

第二章房地產(chǎn)估價(jià)存在的問題及原因分析

第一節(jié)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀

一、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理體系交叉

依我國目前管理體制,評估行業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估和土地評估,且分屬于國有資產(chǎn)管理部、建設(shè)部和國土資源部等國屬事業(yè)單位,相應(yīng)的評估人員也分為資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師,三個(gè)子行業(yè)各自形成了自上而下的管理系統(tǒng),管理辦法多從本部門出發(fā),各部門之間卻未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。當(dāng)一份房地產(chǎn)評估報(bào)告有爭議時(shí),土地評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)無法對其進(jìn)行評價(jià),從而導(dǎo)致一個(gè)部門的評估結(jié)果不被其他部門認(rèn)可。這種現(xiàn)象直接限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰,不利于評估行業(yè)的發(fā)展。

二、評估機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的壓力增大

一方面,評估行業(yè)自身受區(qū)域影響較大,不同的區(qū)域?qū)υu估的需求不同,業(yè)務(wù)普遍較少,市場競爭激烈,對評估人員有很高的要求。而且,從各級房地產(chǎn)管理部門脫離出來,進(jìn)行脫鉤改制后,廣大經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不同程度的減少,有的甚至完全消失,從業(yè)人員的工作量增多,壓力加大。

另一方面,評估機(jī)構(gòu)從原政府部門或事業(yè)單位完全脫離出來,其從業(yè)人員也失去了依靠,真正面對市場,成為市場人,壓力在不知不覺中增大,不能很快適應(yīng)市場的運(yùn)轉(zhuǎn)方式。并且由于市場環(huán)境經(jīng)常變化,房地產(chǎn)價(jià)格常常會受到很大影響,對從事房地產(chǎn)評估的人員提出更高的要求。

第二節(jié)實(shí)例驗(yàn)證

下面的例子說明房地產(chǎn)價(jià)格隨環(huán)境變化,對估價(jià)人員提出更大的挑戰(zhàn)。

評估對象為云南昆明滇池路老小區(qū),背景為昆明城中村正在進(jìn)行改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目的陸續(xù)推進(jìn)為滇池路板塊價(jià)值的提升帶來了契機(jī),區(qū)域房產(chǎn)評估價(jià)也有了上升空間。去年,南亞30號片區(qū)的城中村改造開了好頭,滇池路板塊內(nèi)漁堆、河尾、陸家地等居民小組也相繼啟動。受城中村改造及新項(xiàng)目面市的拉動,未來區(qū)域評估價(jià)有一定的提升空間。尤其是南亞風(fēng)情第壹城(原南亞風(fēng)情商業(yè)廣場)已經(jīng)確定進(jìn)駐項(xiàng)目,主要有昆明第一個(gè)白金五星級酒店、西南地區(qū)第一個(gè)A級超市旗艦店、西南地區(qū)最大的五星級電影院以及國內(nèi)一流的百貨業(yè)等商業(yè)項(xiàng)目,預(yù)計(jì)今年年底開盤。

“滇池路北段區(qū)域內(nèi),一般性普通住宅評估價(jià)在4000元/平方米上下徘徊,品質(zhì)較高的樓盤,評估價(jià)也相對高些,最高評估價(jià)每平方米將會接近6000元?!崩ッ髟朴⒑惴康禺a(chǎn)評估咨詢有限公司總經(jīng)理李林介紹。

這是一宗對住宅地價(jià)格評估的案例。房地產(chǎn)并不是一個(gè)孤立的評估對象,在對其本身的價(jià)值進(jìn)行評定估算之后,周圍的環(huán)境如交通便利程度、距市中心的距離、周圍基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度等,都會對其的價(jià)格造成很大的影響,住宅亦是如此。本例中,由于昆明城中村改造項(xiàng)目的啟動以及多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的上馬,滇池路中段在商業(yè)價(jià)值上面臨更大的機(jī)會,周圍良好的消費(fèi)環(huán)境及生活條件使得原來的滇池路老小區(qū)的房價(jià)上升了近50%。在評估此案例時(shí),需要評估人員在按照估價(jià)方法計(jì)算出待估對象價(jià)格后,根據(jù)其周圍環(huán)境適當(dāng)調(diào)整。

第三節(jié)房地產(chǎn)評估存在問題及考驗(yàn)

一、不公平競爭和惡性競爭同時(shí)存在

現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)分為兩類:

(一)原各級房管部門成立的評估機(jī)構(gòu),脫鉤改制后成為股份制公司。然而,雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系,但管理部門為了自身利益往往會把業(yè)務(wù)交給這些公司來完成。

(二)沒有政府背景,按市場化運(yùn)作的評估公司。它們中有些依附于前者公司,賺取部分利潤,有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場上展開競爭。為了多爭取業(yè)務(wù),迎合顧客的不合理要求,各評估機(jī)構(gòu)和人員多置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧,或過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),或給客戶主管回扣。這樣的過程既損害了國家和集體的合法利益,導(dǎo)致國有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失,使得資產(chǎn)評估行業(yè)產(chǎn)生時(shí)保護(hù)國有資產(chǎn)的目的得不到實(shí)現(xiàn),同時(shí)擾亂了市場秩序,違背了房地產(chǎn)評估行業(yè)公正、公平、公開的原則。

二、房地產(chǎn)評估人員整體素質(zhì)偏低

從整個(gè)評估行業(yè)來看,專業(yè)評估人員數(shù)量較少。有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師等專業(yè)人員總數(shù)不超過6萬人,而實(shí)際在各類房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)中工作的大概只有4萬人。大約1/3的兼職人員掛靠,并且極個(gè)別單位在注冊后把注冊資金抽走。

另一方面,各地對房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查松緊不一,考生作弊現(xiàn)象嚴(yán)重;而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度,并且通過后的注冊也只有一個(gè)級別,不能總體體現(xiàn)估價(jià)師的水平高低和資歷深淺,不能激勵估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

三、評估機(jī)構(gòu)所出具評估報(bào)告的可信度降低

當(dāng)前評估機(jī)構(gòu)的評估人員主要包括兩類:一類是專業(yè)注冊估價(jià)師和估價(jià)人員;二類是非專職的注冊估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后,正式注冊的房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人,他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上,對自己的評估能力要求降低,商人性質(zhì)嚴(yán)重,真正做評估工作的是那些根本沒有評估師資格,估價(jià)經(jīng)歷也很少的人。這些人員多數(shù)對于房地產(chǎn)評估操作一知半解,對于各項(xiàng)指標(biāo)、數(shù)據(jù)只簡單地、機(jī)械地計(jì)算套用公式,在評估報(bào)告模板上進(jìn)行修改,由此出具的房地產(chǎn)評估報(bào)告的可信度大打折扣。

四、國外對我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的沖擊較大

中國加入WTO后,加大對外開放程度,使得中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國際接軌,有大量國外的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國內(nèi)市場。由于國外資產(chǎn)評估行業(yè)起步早,有一百多年的歷史,而且對評估行業(yè)非常重視,業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè),發(fā)展非常迅速。無論是思想體系還是方法理論,都較國內(nèi)的先進(jìn),并且國外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念,有世界知名的評估機(jī)構(gòu),他們的加入必將搶占我們的市場,對國內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。

第三章房地產(chǎn)估價(jià)問題解決對策

第一節(jié)目前存在的問題

一、管理不善

(一)政出多門。房地產(chǎn)評估收益頗豐,由于利益的驅(qū)動,對這一市場和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門很多,有的概括為“一塊肥肉,三把刀”,即房地產(chǎn)管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”,即再加上物價(jià)管理部門。依筆者所見,由于金融部門對房地產(chǎn)評估干預(yù)和壟斷的力度也越來越大,因此實(shí)際形成了“五馬分尸”的局面。這五個(gè)部門在管理上各施其政,在政策上各行其是,無法形成統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定、管理制度,把完整的房地產(chǎn)評估市場和業(yè)務(wù)管理分割的七零八落,無法實(shí)施系統(tǒng)的規(guī)范化管理,使得評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從。

(二)政企不分。以上各部門都程度不同地利用行政職能干預(yù)評估業(yè)務(wù),搞行業(yè)壟斷,有的是行政部門直接干預(yù),有的是成立一個(gè)行使行政職能的事業(yè)單位,一方面從事評估管理及其與評估相關(guān)的行政管理,一方面又承接除行政性評估以外的經(jīng)營性評估業(yè)務(wù)。有的甚至“戴上有色眼鏡”看待其它評估所的評估報(bào)告,或宣布其評估報(bào)告有問題(實(shí)際是暗示無效),或強(qiáng)調(diào)須經(jīng)本部門(包括金融單位)“確認(rèn)”。如一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押,上述有關(guān)部門或所屬評估所都可以從管理的角度說明其中的評估非我莫屬,搞“指定評估”,否則要么對其他評估所的評估報(bào)告“雞蛋里面挑骨頭”不予承認(rèn),要么在管理上不予通過或“確認(rèn)”,委托單位只好忍氣吞聲,搞“曲線救國”,往往重復(fù)委托評估,其評估的結(jié)果懸殊。更有甚者,建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》已明確規(guī)定房地產(chǎn)抵押價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定,也可以由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。作為抵押人為減少抵押費(fèi)用,往往不愿意通過評估所評估,但是有關(guān)部門卻硬性規(guī)定非經(jīng)評估不得辦理抵押貸款手續(xù)。上述行為扭曲了評估市場,導(dǎo)致有行政職能的評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)“吃不了”,而多數(shù)經(jīng)營型的評估機(jī)構(gòu)又“吃不飽”,評估行業(yè)難以在競爭中發(fā)展,評估市場得不到充分發(fā)育。

二、素質(zhì)不高

(一)估價(jià)師“少而不精”。到目前為止,全國共有房地產(chǎn)估價(jià)師7200名,遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上評估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。以南京為例1996年只有39名估價(jià)師(其中注冊24名),而評估所卻有37家,平均每個(gè)所只有0.65名注冊估價(jià)師(如加上最近公布的名額也不到2名),于是大量的業(yè)務(wù)靠兼職估價(jià)師和估價(jià)員操作。現(xiàn)有的估價(jià)師隊(duì)伍也有缺陷:一是由于估價(jià)師考試限制條件偏寬,尤其是對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)年限要求過低且沒有嚴(yán)格的審核程序,于是一大批走出校門不久從未從事過評估業(yè)務(wù)的“考試專業(yè)戶”通過臨時(shí)掛靠考入估價(jià)師行列,他們只能“紙上談兵”,而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因?qū)W歷不夠被卡在門外(其實(shí)其他職稱評定對學(xué)歷要求都是先寬后嚴(yán))。其結(jié)果是有估價(jià)師的資格的不一定能做業(yè)務(wù),而業(yè)務(wù)骨干卻不一定有估價(jià)師資格,加上不少評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)單一,很多估價(jià)人員也會一、二種方法,各個(gè)部門的估價(jià)人員一般只熟悉與本部門管理業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù),而對其他類型的評估業(yè)務(wù)只能用自已掌握的方法生搬硬套。二是注冊估價(jià)師系列設(shè)置單一,沒有高級估價(jià)師和水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師?,F(xiàn)行的估價(jià)師只相當(dāng)于中級職稱,估價(jià)員只相當(dāng)于初級職稱中的“員”,這兩個(gè)檔次估價(jià)人員的業(yè)務(wù)層次和素質(zhì)不能適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的要求。三是注冊估價(jià)師的地位得不到確認(rèn)。按有關(guān)規(guī)定注冊估價(jià)師可以在評估報(bào)告上簽字,但沒有賦予注冊估價(jià)師簽字生效權(quán),這就給不具備條件的估價(jià)人員留下可乘之機(jī),同時(shí)也降低了注冊估價(jià)師的業(yè)務(wù)責(zé)任感。四是估價(jià)師注冊條件過寬,對有犯罪前科和受過行政處罰處分的只作一定年限的限制,而在歐美、港臺等地有前科的人員一般是禁止從事估價(jià)師職業(yè)的。有關(guān)部門可能把這一職業(yè)看作是解決就業(yè)的一個(gè)途徑,作這樣的規(guī)定有似于讓“小偷”當(dāng)“警察”,有損估價(jià)師隊(duì)伍的純潔性,尤其對職業(yè)道德建設(shè)有害無益。

(二)評估機(jī)構(gòu)“小馬拉大車”?!瓣P(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定”已出臺,依筆者所見這一規(guī)定顯示得偏寬,據(jù)此所建立的評估所規(guī)模偏小,難以承擔(dān)相應(yīng)等級的評估業(yè)務(wù)。其中對三個(gè)等級評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人員的構(gòu)成要求過低(臨時(shí)資格則無要求),主要反映在估價(jià)師職數(shù)偏少,總體估價(jià)人員應(yīng)占職工總數(shù)70%的規(guī)定太模糊,沒有估價(jià)專職人員定編的總量限定,容易造成各個(gè)等級評估所的評估人員要么七拼八湊(掛靠兼職的多),要么有業(yè)務(wù)時(shí)臨時(shí)招兵買馬。其次是對包括臨時(shí)資格在內(nèi)的四個(gè)等級評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)范圍規(guī)定的不科學(xué),一、二級機(jī)構(gòu)基本上無業(yè)務(wù)量的限定(二級機(jī)構(gòu)只限定在省內(nèi)接受業(yè)務(wù)),三級機(jī)構(gòu)可評估建筑面積5萬平方米,土地面積1.5萬平方米以下的項(xiàng)目,臨時(shí)機(jī)構(gòu)則沒有明確限定,因此除一級機(jī)構(gòu)外其余三個(gè)等級機(jī)構(gòu)都可以“小馬拉大車”,有些一級機(jī)構(gòu)人員不到位也有類似現(xiàn)象。

三、制約不力

對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討,沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī),因此評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則,全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮,往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。筆者曾親眼看到有的評估報(bào)告其評估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值,有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值,有的把地價(jià)漏算或多算,更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價(jià)值,其評估報(bào)告只有一張紙,沒有評估程序,沒有計(jì)算過程,令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德,有的收取禮金,有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù),有的出賣評估機(jī)構(gòu)的資格(即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評估報(bào)告蓋章收費(fèi)),有的甚至搞欺詐,使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對于低劣的評估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù),更無處罰的手段,攪亂了評估市場,禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

四、自律不夠

(一)行業(yè)自律不夠。國外房地產(chǎn)評估一般是依靠估價(jià)師協(xié)會管理,一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強(qiáng)的吸引力:一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作,成立了估價(jià)師學(xué)會,但這個(gè)行業(yè)學(xué)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位,還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任,各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會,多數(shù)還是空白,地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

(二)法人自律不夠。現(xiàn)階段我國評估機(jī)構(gòu)的性質(zhì)模糊不清,表面上看是獨(dú)立運(yùn)作,實(shí)際上只是各有關(guān)行政部門的附屬物,沒有成為自主經(jīng)營的法人實(shí)體和中介組織,濃厚的行政色彩使這些評估所的評估行為變成行政行為,因此評估水平的高低和評估報(bào)告的優(yōu)劣難以與評估所及估價(jià)人員掛鉤。雖然有關(guān)法規(guī)規(guī)定“評估機(jī)構(gòu)違反有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德,情節(jié)嚴(yán)重的取消其評估資格”,“在評估活動中因違法違紀(jì)或嚴(yán)重失誤造成的經(jīng)濟(jì)損失,評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,”但由于沒有保障機(jī)制,加上有些評估所有管理權(quán),委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲,因此這些條款形同虛設(shè),有些評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在業(yè)務(wù)活動中就無所顧忌不需自律。

五、競爭不當(dāng)

出于沒有形成市場競爭和行業(yè)約束機(jī)制,行業(yè)管理不到位,有關(guān)部門該管的管不過來,不該管的又相互交叉和插手,因此評估市場比較混亂,承接業(yè)務(wù)不擇手段,有的靠行業(yè)壟斷,有的靠壓價(jià),有的靠回扣,有的甚至以評估結(jié)果迎合委托評估單位的需求(即有評估價(jià)值的彈性吸引客戶)。上述現(xiàn)象在某些地區(qū)和機(jī)構(gòu)引起惡性循環(huán),敗壞了評估行業(yè)、評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的信譽(yù),導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失,有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益得不到保障,引發(fā)了經(jīng)濟(jì)糾紛。

第二節(jié)建議采取的對策

一、加強(qiáng)行業(yè)管理

(一)發(fā)揮學(xué)會作用。在市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)評估應(yīng)由行業(yè)學(xué)會(協(xié)會)管理,建議分兩步走,第一步從上至下成立估價(jià)師學(xué)會,建設(shè)主管部門或房管部門分層次負(fù)責(zé)估價(jià)師和評估機(jī)構(gòu)的資格管理,其他工作,如估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范等工作由政府委托介于政府與中介機(jī)構(gòu)之間的民間機(jī)構(gòu)——估價(jià)師學(xué)會負(fù)責(zé)管理。第二步待條件成熟后所有評估的管理工作由估價(jià)師學(xué)會承擔(dān),隨著國家機(jī)構(gòu)改革步伐加快上述職能的轉(zhuǎn)換也應(yīng)加快速度,在轉(zhuǎn)換后過程中要理順前述五個(gè)部門的關(guān)系,一方面逐步淡化行政管理職能,一方面將房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、資產(chǎn)評估師、注冊會計(jì)師、審計(jì)師等與從事房地產(chǎn)評估相關(guān)的執(zhí)業(yè)資格并軌,在此基礎(chǔ)上成立不受部門限制的全國及各地房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會,考慮到相關(guān)專業(yè)的相容性,也可稱其為不動產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會,其成員包含獲得各種相關(guān)職稱和執(zhí)業(yè)資格的估價(jià)人員。

(二)實(shí)行政企分開。行政行為與評估業(yè)務(wù)如果混合在一起,評估機(jī)構(gòu)就變成“陰陽臉”,既是行政管理者,又是經(jīng)營者,大量的評估業(yè)務(wù)就難以走向市場,房地產(chǎn)評估行業(yè)就永遠(yuǎn)跳不出怪圈。因此要實(shí)行政企分開,與房地產(chǎn)評估相關(guān)的行政職能,如房地產(chǎn)交易,土地出讓、轉(zhuǎn)讓,國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等或由政府有關(guān)部門直接行使,或由政府委托下屬事業(yè)單位行使,但無論采取哪一種方式都應(yīng)將行政行為與從事評估的經(jīng)營行為嚴(yán)格劃分,取消管理和評估“二塊牌子一套人馬”的做法。現(xiàn)有的評估所大多數(shù)要改為企業(yè)走向市場,尤其是賦予行政職能的事業(yè)單位充其量只能從事少量屬于行政行為且不收費(fèi)的評估業(yè)務(wù),而經(jīng)營行為的評估業(yè)務(wù)只能由獨(dú)立的評估所進(jìn)行,這一類評估機(jī)構(gòu)只能是中介單位,不隸屬政府任何一個(gè)部門,其原有的行政職能要剝離。這就要求加快政府機(jī)構(gòu)和事業(yè)單位改革的步伐,并通過立法確定評估機(jī)構(gòu)的中介地位,唯有這樣才能從根本上克服和解決行業(yè)壟斷的問題。

(三)加強(qiáng)法制建設(shè)。在行政管理向行業(yè)管理轉(zhuǎn)換的過程中行政職能應(yīng)該先強(qiáng)化后淡化,尤其是初始階段要充分運(yùn)用行政手段(廣義地講是政府通過法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段)盡快規(guī)范評估市場,待市場秩序正常環(huán)境凈化后行業(yè)管理才能取代行政管理。因此現(xiàn)階段仍然要發(fā)揮行政管理的作用。首先要加強(qiáng)評估的立法工作,與發(fā)達(dá)的資本主義國家或地區(qū)相比,我們的法律體系尚未形成,立法工作任重道遠(yuǎn),因此要盡快制定房地產(chǎn)評估的法律法規(guī),并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督,現(xiàn)在評估市場違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,不合格的評估報(bào)告屢見不鮮,不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行業(yè)屢禁不止,這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用,加大監(jiān)督檢查的力度,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處罰,將上述評估市場存在的問題降低到最低限度。

二、嚴(yán)格市場準(zhǔn)入

(一)“準(zhǔn)入”的系列要科學(xué)。市場準(zhǔn)入應(yīng)是雙重準(zhǔn)入,即執(zhí)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)都實(shí)行三級準(zhǔn)入制。首先要完善估價(jià)專業(yè)人員的系列,根據(jù)人才的“寶塔結(jié)構(gòu)”房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)分高級和中級,初級應(yīng)為估價(jià)員,并設(shè)置水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。應(yīng)建立三個(gè)等級的臺階制,即從初級到高級每一個(gè)臺階都要有一定的學(xué)歷和執(zhí)業(yè)時(shí)間的限定,跨入第一個(gè)臺階以及由低一級臺階向上一級升級,必須經(jīng)過考核,考試,注冊,才能取得資格,并規(guī)定每一個(gè)等級的估價(jià)人員只能做一定范圍的評估業(yè)務(wù)(主要從評估項(xiàng)目的價(jià)值和建筑面積上限制)。而且要實(shí)行估價(jià)人員責(zé)任制,評估所所長和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須是中級以上估價(jià)師,所有評估報(bào)告必須經(jīng)中級以上估價(jià)師簽字才能生效,其中一級資格的評估所所做評估報(bào)告和二級評估所所做的特大或高難度項(xiàng)目的評估報(bào)告必須經(jīng)高級估價(jià)師簽字生效,涉及到配套專業(yè)的評估報(bào)告必須有相關(guān)配套專業(yè)的估價(jià)師介入。其次現(xiàn)階段評估機(jī)構(gòu)的系列設(shè)置也應(yīng)調(diào)整,目前臨時(shí)資格的條件和業(yè)務(wù)限定含糊,導(dǎo)致一些臨時(shí)機(jī)構(gòu)隨意拼湊一些人就承攬大的評估業(yè)務(wù),攪亂了評估市場。隨著房地產(chǎn)評估的發(fā)展,評估所逐步走向規(guī)范,對其要求也應(yīng)逐步提高。因此要取消臨時(shí)資格,不具備三級資格的機(jī)構(gòu)不能執(zhí)業(yè),只能積極創(chuàng)造條件,待條件具備再申報(bào)三級。就三個(gè)等級而言,對二級機(jī)構(gòu)所評估的項(xiàng)目在建筑面積和價(jià)值上限定比地域限定更有制約力,應(yīng)允許二級機(jī)構(gòu)到外地承接業(yè)務(wù),但要有控制范圍,要比一級低一個(gè)檔次。原規(guī)定的三級機(jī)構(gòu)的5萬平方米建筑面積和1.5萬平方米土地面積限制又過寬,應(yīng)縮小其承接評估業(yè)務(wù)的范圍??傊齻€(gè)等級機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)范圍應(yīng)是階梯式的均衡地向上遞增。

(二)“準(zhǔn)入”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格。一是與三個(gè)等級估價(jià)人員相適應(yīng),要確立非常嚴(yán)格的高級估價(jià)師專業(yè)資格考試和注冊條件。要改變現(xiàn)行估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊條件偏寬的做法,其中考試條件要增加每一個(gè)等級估價(jià)人員的相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估實(shí)務(wù)的年限,一般應(yīng)增加2-3年,筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬,要增加面試,注冊時(shí)要提供2-3份有代表性的評估報(bào)告。對有犯罪前科的應(yīng)不準(zhǔn)注冊(滿五年以上的充其量只能從事估價(jià)員工作,但最好不開這個(gè)口子),受行政處罰處分的應(yīng)滿五年才準(zhǔn)予注冊。隨著評估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊條件要逐步收緊,直至形成非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。二是三個(gè)等級評估機(jī)構(gòu)的資格條件偏寬,根據(jù)“房地產(chǎn)法”第五十七條關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備條件的規(guī)定,每一個(gè)等級機(jī)構(gòu)有注冊資金,估價(jià)師人數(shù),總體從事評估人數(shù),機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)年限以及已做評估業(yè)務(wù)數(shù)量等方面都應(yīng)提高標(biāo)準(zhǔn),如三個(gè)等級評估機(jī)構(gòu)的估價(jià)師人數(shù)應(yīng)增加,尤其要規(guī)定一、二級機(jī)構(gòu)必設(shè)高級估價(jià)師,所有機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人數(shù)不能以抽象的70%的比例作限定,而應(yīng)規(guī)定每一個(gè)等級的機(jī)構(gòu)應(yīng)有具體數(shù)量的專業(yè)人員,還應(yīng)增加評估所硬件設(shè)施和信息儲存量(將來信息共享,應(yīng)規(guī)定評估所有提供信息的義務(wù))的要求。

(三)“準(zhǔn)入”要動態(tài)管理。一是對估價(jià)人員實(shí)行分檔管理。估價(jià)人員有接受繼續(xù)教育的權(quán)利和義務(wù),政府或?qū)W會有組織實(shí)施繼續(xù)教育的責(zé)任,因此有關(guān)部門或?qū)W會應(yīng)制定不同等級的繼續(xù)教育大綱和教材,并設(shè)法在有條件的大專院校開設(shè)房地產(chǎn)評估專業(yè)或?qū)I(yè)方向。還應(yīng)規(guī)定每獲得一個(gè)等級資格的估價(jià)人員都要接受更高一級資格的繼續(xù)教育,經(jīng)過一定年限的實(shí)踐和考試獲得更高一級執(zhí)業(yè)資格,因故未能注冊的要重新接受培訓(xùn)和考試,并達(dá)到繼續(xù)教育標(biāo)準(zhǔn)才能注冊。二是對評估機(jī)構(gòu)實(shí)行跟蹤管理,評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展總是不平衡的,在獲得某一等級資格后其業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營實(shí)力和職業(yè)道德都處于變化之中,有的向上發(fā)展,有的走下坡路,在市場競爭的條件下,這是正常現(xiàn)象,與此相適應(yīng)其等級資格要優(yōu)升劣降,基本做法是一年一次年審,二年一次等級評定,年審不合格的應(yīng)降低或取消其等級資格,并在兩次年審的基礎(chǔ)上進(jìn)行等級評定,根據(jù)機(jī)構(gòu)的變化情況及時(shí)進(jìn)行等級調(diào)整,業(yè)績突出進(jìn)步大的給予升級,反之要降級,堅(jiān)決不搞等級資格的“鐵交椅”。

三、強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

(一)制定和強(qiáng)制推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程。出于沒有一個(gè)權(quán)威的房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范和程程,連最簡單的專業(yè)術(shù)語的名稱叫法也不同,解釋各異,至于評估的方法程序等更是“八仙過海,各顯神通”,孰優(yōu)孰劣無法評判,尤其對劣制報(bào)告,沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作為否定處罰的依據(jù)。為確保房地產(chǎn)估價(jià)師為客戶所提供的估價(jià)服務(wù)的準(zhǔn)確性、有效性和不至于誤導(dǎo)市場,避免給委托單位和有關(guān)當(dāng)事人造成經(jīng)營損失,有必要參照國際上通行的做法,結(jié)合我國的實(shí)際情況制定房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范和規(guī)程,劉洪玉、廖俊平、董黎明等專家都曾撰文論述過,見地很深,本文不再涉及,只希望估價(jià)師學(xué)會組織更多的專家探討這一問題,以便盡快制定出這一類標(biāo)準(zhǔn),對評估原則、評估目的、評估方法;專業(yè)術(shù)語、技術(shù)參數(shù)、計(jì)算公式、技術(shù)程序、評估報(bào)告的格式和應(yīng)包含的內(nèi)容等都作出規(guī)范的分類和界定,為估價(jià)人員提供一個(gè)共同遵循的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

(二)建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。最近幾年出臺的相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)評估職業(yè)道德都有所涉及,但都散落在有關(guān)條款中,內(nèi)容不系統(tǒng)不完善,規(guī)定過于原則不便執(zhí)行。國外對房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德有專門的法律法規(guī),如估價(jià)師守則對估價(jià)師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。我們應(yīng)借鑒國外的做法,制定“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”,“房地產(chǎn)估價(jià)師守則”等規(guī)定,規(guī)范評估機(jī)構(gòu)和評估師的行為,讓他們明確應(yīng)該怎么做,哪些能做,哪些不能做,做錯了應(yīng)受到什么樣的處罰,從而形成一道“緊箍咒”,凡是不能為的就不敢為,約束估價(jià)師的行為,使行業(yè)自律落實(shí)到實(shí)處,從根本上提高評估行業(yè)的信譽(yù)。

四、建立競爭機(jī)構(gòu)

(一)開放市場。按照建立統(tǒng)一開放競爭有序的房地產(chǎn)評估市場的要求,在前述政企分開的前提下制定市場競爭規(guī)則,要取消行業(yè)壟斷和不正當(dāng)?shù)母偁帲薪釉u估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)大小和難易程度自由選擇相應(yīng)等級和信譽(yù)高的評估機(jī)構(gòu)。尤其是管理部門或有行政職能的評估所不得指定評估機(jī)構(gòu),不得刁難其他評估所所做的評估報(bào)告。特大評估項(xiàng)目可以選擇幾家相應(yīng)等級的評估機(jī)構(gòu)投標(biāo)或議標(biāo),將投標(biāo)單位的等級、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營實(shí)力、業(yè)績、收費(fèi)、服務(wù)等條件以打分制的形式進(jìn)行綜合評標(biāo),高分者中標(biāo)。

(二)機(jī)構(gòu)獨(dú)立。根據(jù)“公司法”和“房地產(chǎn)法”的要求,所有評估機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織,第一步可成立有限責(zé)任公司,待條件成熟時(shí)可過渡到無限責(zé)任公司。現(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門脫鉤,推動評估機(jī)構(gòu)走向市場,讓他們獨(dú)立地承接評估業(yè)務(wù),在市場競爭中或生存發(fā)展,或落伍淘汰,讓強(qiáng)的更強(qiáng),差的消亡,通過市場競爭促使評估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員提高其業(yè)務(wù)水平。

(三)責(zé)任加大。與評估機(jī)構(gòu)的法人地位相適應(yīng)要建立賠償責(zé)任和保險(xiǎn)制,并應(yīng)允許注冊估價(jià)師實(shí)行高薪制。如果評估所作業(yè)失誤給委托單位造成損失,委托單位可以依法上訴要求賠償損失。評估機(jī)構(gòu)在承擔(dān)賠償責(zé)任后可追索有關(guān)估價(jià)人員責(zé)任,但是賠償責(zé)任必須以評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員向保險(xiǎn)公司投保作為保證。由于估價(jià)師個(gè)人難以全部承擔(dān)責(zé)任,而評估機(jī)構(gòu)全部承擔(dān)又不利于估價(jià)師責(zé)任到位,因此應(yīng)規(guī)定如果評估出現(xiàn)失誤評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員各承擔(dān)一定比例的保險(xiǎn)賠償,具體比例可商定。這就要求評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師除完成資格登記和注冊登記外,還必須向保險(xiǎn)公司投保簽約,而保險(xiǎn)公司一般不會與未經(jīng)登記素質(zhì)不高且經(jīng)常出錯或違反職業(yè)道德的評估機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師簽約,委托單位也不會委托不投保的評估機(jī)構(gòu)評估,這就迫使估價(jià)師提高專業(yè)水平,敬職敬業(yè),遵守職業(yè)道德,同時(shí)也促進(jìn)評估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部管理,提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn),約束估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為,這就有利于評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師整體素質(zhì)的提升。

(四)收費(fèi)合理?,F(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不盡合理,高的太高,低的太低,應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整。一是100萬元以下的項(xiàng)目應(yīng)再細(xì)分檔次并提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),否則面廣量大的小評估項(xiàng)目因收費(fèi)少而導(dǎo)致虧損(有的甚至不夠支出交通費(fèi)),就沒有人肯承接。二是2000萬元以上尤其是1億元以上也應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),否則容易助長相互壓價(jià)競爭和給回扣,也會給委托單位增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。三是土地評估費(fèi)也應(yīng)參照上述原則作適當(dāng)調(diào)整。四是實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),即收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因評估機(jī)構(gòu)的級別和評估報(bào)告的優(yōu)劣而有所區(qū)別,以利于提高評估的質(zhì)量。

根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)中逐漸凸顯的問題,評估行業(yè)的中介服務(wù)作用越來越重要。評估范圍越來越廣,評估對象越來越復(fù)雜,每項(xiàng)評估都可能是好幾種專業(yè)評估的交叉,往往需要各學(xué)科專業(yè)人才組成聯(lián)合評估團(tuán)隊(duì)共同完成,因此各類評估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)協(xié)作,建立長期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系,這樣才有利于行業(yè)整體的發(fā)展。

開放中國房地產(chǎn)評估市場,一定要在保護(hù)好國內(nèi)評估市場利益的前提下,有利于本國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。我國的評估行業(yè)有很大的發(fā)展空間,通過開放的市場環(huán)境,不斷從發(fā)達(dá)國家“取經(jīng)”,去其糟粕,取其精華,建立健全適合我國經(jīng)濟(jì)體制的行業(yè)體系,并不斷完善,未來的房地產(chǎn)評估行業(yè)一定會有很大的進(jìn)步,在世界經(jīng)濟(jì)上站穩(wěn)腳跟。

結(jié)束語

房地產(chǎn)評估在我國是一個(gè)新興的行業(yè),它從起步到今天僅有十多年的歷史,真正發(fā)展比較快的時(shí)期也只是1992年黨的“十四”大以來的五年多時(shí)間。由于我國房地產(chǎn)業(yè)以“十四”大為起點(diǎn)開始走向市場,它推動房地產(chǎn)評估在理論研究和實(shí)際運(yùn)作方面都取得了可喜的成就,房地產(chǎn)評估制度開始建立,評估市場不斷擴(kuò)大,評估隊(duì)伍和評估機(jī)構(gòu)得以迅速發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的蓬勃發(fā)展,各種問題也接踵而至。我們在取得成就的同時(shí),更要認(rèn)清房地產(chǎn)評估行業(yè)目前的現(xiàn)狀、所面臨的問題,在實(shí)際運(yùn)用中合理的應(yīng)對,使評估行業(yè)平穩(wěn)、和諧、健康的發(fā)展。

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