房地產金融風險防范論文

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摘要:由于房地產業本身的特點,在房地產的開發經營中存在著各種各樣的風險其中,房地產金融風險不僅影響著房地產業和房地產金融業的穩定發展,而且當前房地產業己成為國民經濟的支柱產業,對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要,因此有必要對房地產金融風險進行分析

關鍵詞:房地產金融風險分類防范措施

自從進入新世紀以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機,在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下,我國房地產投資持續保持較快的增長速度,居民住房消費得到有效啟動,呈現供求兩旺的發展勢頭房地產市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關產業發展拉動經濟增長做出了重要貢獻但是,局部地區和部分中心城市出現了房地產投資增幅過大市場結構不盡合理房地產價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現過熱現象等問題,我國金融機構房地產金融業務的風險也日漸增加

一房地產金融風險簡介

房地產金融的發展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的

世界上第一家土地開發銀行到目前為止,房地產金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀30年代大蕭條后美國建立類似商業銀行管理體制的住房金融體制,現代意義上的房地產金融才在世界范圍內得到長足的發展尤其是在第二次世界大戰后,歐美發達國家和一些發展中國家如新加坡結合本國的經濟發展和金融制度的實際情況創新了各具特色的房地產金融

房地產金融,指以房地產業為特定對象,圍繞房地產的開發建設經營和消費的再生產過程而展開的各種金融活動從服務對象上劃分,它包括為房地產業的房地產開發建設交易經營等活動服務的“房地產業金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分;從服務內容上劃分,它包括房地產資金融通房地產資金轉賬結算房地產保險房地產信托等業務,其中又以房地產資金融通業務為主

房地產金融風險,指經營房地產金融業務的金融機構,由于決策失誤管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產收益或信謄遭受損失的可能性房地產金融風險不僅包括單項業務單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產金融體系的風險一方而,金融業務金融機構之間存在著密切的相互聯系,相互依存相互影響相互制約的關系,一旦產生風險往往相互連累從經濟學的角度出發,一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應積極的外部效應使利益被第二者獲得,而交易當事人或活動主體未獲得相應的報酬,往往導致當事人放棄該交易或活動;消極的外部效應使第二者受損失,但交易當事人或活動主體未對此支付任何費用,因而當事人可能仍然進行該交易或活動房地產金融風險就屬于一種消極的外部效應當較多的金融業務金融機構面臨較大風險,尤其是己經受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩定性可靠性資產流動性產生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導致金融動蕩乃至金融危機另一方面,金融部門經營的外部環境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統性風險,從而發生更大損失

二房地產金融風險分類

由于從服務內容上劃分,房地產金融以房地產資金融通業務為主,因此房地產金融風險可以劃分為以下幾種:

1.房地產資金融通業務方面的風險

這一方面的風險比較多,主要表現在以下幾點:

信用風險

它是由于借款人(房地產開發企業或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業收入來源缺乏穩定性,企業償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險,主要是房地產開發企業商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款

流動性風險

它是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產,以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險我國金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況,將面臨流動性風險一種是原發性的,即資產結構中的中長期貸款比重過高,現金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種是繼發性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要,也會形成流動性風險

資產負債結構風險

由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分,結構風險就能縮小

資產質量風險

如果貸款中質量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險,房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關,與宏觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業務處理(如以什么方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易銷售對抵押房地產的估價是否過高等)有關

利率風險

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大

通貨膨脹風險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數,就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風險就更大,房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大

匯率風險

如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務負擔將加重:反之則以外幣計價資產將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風險當房地產金融中借有外債或引進外匯時,也會面臨外匯風險

2.其它風險

房地產金融中還有其他風險,如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險,業務操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或打印錯誤票據單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機密等)帶來的操作風險,業務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險,國家政策變動的風險,房地產資金轉賬結算中的風險房地產保險中的風險房地產信托中的風險等

三房地產金融風險的防范措施

如何防范房地產金融風險,對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰

1.高度重視房地產金融風險及其危害性,增強防范金融風險的意識

銀行要密切注意房地產市場的發展動態,加強市場分析與調研,把握房地產市場發展規律,適時調整房地產金融業務的經營方向與策略,促進住房金融業務的健康有序發展要嚴格把握房地產貸款的市場準入條件,對各類批發市場缺少良好物業配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風險能力差的小型開發企業自有資金明顯不足的項目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房,又要嚴防房地產泡沫積聚的潛在風險要逐步建立以房地產金融為目標的經營管理模式,從規范操作降低風險保障運行出發,擴展住房金融業務范疇,有步驟地推進住房金融業務向多元化標準化優質化方向發展對目前出現的房地產熱要適當降溫要認真貫徹執行房地產金融的有關政策和規定,從加強房地產信貸管理入手,切實改進服務,讓房地產信貸業務步入良性運行的軌道2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產金融業務相關的法律法規體系,引導房地產金融機構的有序競爭

國家應該完善房地產金融的法規和制度,規范其行為,完善現行的法律法規,確定房地產金融的法律地位,如在《商業銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當競爭法》等法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的條件的法律條例,用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為同時要建立健全有關房地產金融的法律法規,如制定《房地產開發企業貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規,明確規定開發商及個人的權利與義務,使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系,共同促進國民經濟的健康發展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發商或個人,應立即停止貸款,并追回已貸款項同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任

推動有序競爭商業性房地產金融業務,可以多家競爭,凡是經中央銀行審查具備資格的金融機構都允許經營,并由中央銀行嚴格監督,制止非法壟斷和不正當競爭行為,不夠資格的和嚴重違規的金融機構不得從事房地產金融業務,以免帶來消極外部效應被批準在我國經營人民幣業務的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內開展房地產金融業務,但規模要控制住,因為房地產業主要是個內向型產業,創匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產業對外們的需要量不大,不宜為房地產開發多借外債政策性房地產金融業務,應該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨家辦理,這樣便于政府監督管理,保持政策統一性由于住房公積金是政府強制征收的,政府就必須保障其交全由獨家銀行辦理這方面業務,向政府承擔按規定使用和確保交全收回的責任,接受政府的必要補貼等幫助,有助于實現預定政策目標

3.有計劃有步驟地加快房地產證券化

要適當加快第一種含義的房地產證券化進度,擴大房地產業直接融資規模,減輕間接融資對房地產金融機構的壓力對房地產證券發行者的資信仍然要嚴格審查,以免濫發證券造成消極外部效應,房地產公司債券和股票都不能以攤派方式發行

第一種含義的房地產證券化實施條件尚未具備,但它可以減少房地產金融的局部性非系統性風險,因此可以逐步創造條件,準備實施政府的保證涉及《擔保法》的修改,建議修改法律,準許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當高于(因它的風險大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經營抵押住房的再抵押貸款發行全國性住房抵押債券的房地產金融機構

全國性住房抵押債券如何防范系統性風險?這是一個難題,當房地產經濟周期性波動或宏觀經濟形勢惡化使整個房地產市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產金融形勢將惡化,這種債券發行和轉讓會出現很大困難我們認為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補賣房市場的萎縮,就可以通過發展租房市場向住房出租公司和私人房東發放貸款,在一定程度上縮小上述系統性風險住房出租者的借款擔保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質押等,這會增加債券發行者的工作量(例如再質押等),但比只搞抵押的風險要小

4.妥善利用商業保險和社會保障機構的力量

與房地產和房地產金融有關的保險業務有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉移房地產金融活動的風險我們認為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求借款人投保房屋財產險和人身意外傷害險就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險如信用保證保險失業保險死亡(意外傷害以外)保險等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險費負擔過重;也可以規定當住房抵押貸款發放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險

全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險公司和社會保障基金機構推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩定經營

5.加強化解房地產金融機構的不良資產

以上我們探討了一些防范房地產金融風險的辦法此外,還要采取措施解決房地產金融業務中已經出現的問題,化解房地產金融機構的不良資產從而化解一部分風險

由于在發放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求較高,又有保險等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產金融機構的不良資產絕大部分是在房地產業金融領域形成的,表現為房地產開發貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經營不善企業虧損所致因此要設法幫助開發商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預期和價格定位,以適當的損失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當發放補充性貸款來改進房屋結構和功能,以適應市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發商重訂還款協議,開發商把準備出售的商品房改為出租,相應地推遲還款,加收逾期利息

我國金融機構的不良資產不僅在房地產金融領域有,其他領域也有要減輕它們的消極外部效應,就需要綜合治理,各金融機構都要搞好資產負債管理,遵守金融法規制度和紀律,加強自律要增強風險意識,提高預測分析和決策的科學水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業銀行不良資產的風險轉移機制

參考文獻:

1.姚文:《住房信貸業務發展的新態勢與策略》《金融理論與實踐》1999年8月

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4.胡學光:《新形勢下多種融資方式的比較與選擇》《證券業》2002年第3期