納稅策劃在房地產開發企業經營的應用

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摘要：新時期發展的“營改增”環境背景下，房地產開發企業的稅率發生改變，要想在“營改增”的環境中贏來更多發展機遇，就應該積極采用納稅策劃的方式，將納稅策劃融入自身的經營管理的各項工作，采用和自身相適應的納稅策劃的策略，爭取到更多的優惠政策，彰顯出納稅策劃在自身經營管理中的優勢，為房地產開發企業的后續發展提供基礎保障。

關鍵詞：納稅策劃；房地產開發企業；經營管理；應用

近幾年我國在供給側結構改革中房地產開發企業作為重點的產業，調控政策開始收縮，市場發展速度減慢，在激烈競爭的市場環境中要想提升自身競爭實力，就應在經營管理期間開展納稅策劃工作，精細化實現管理的目的，降低納稅成本提升自身的經濟效益。

一、房地產開發企業的納稅策劃分析

房地產開發企業在新時期的背景下，納稅策劃的內容主要為：首先，子公司設立期間的工作。房地產開發企業在自身的納稅策劃期間應結合市場宏觀經濟特點、自身的財務管理情況、經營管理發展目的、規劃決策方案等，開展相關的納稅策劃工作，設立子公司，子公司和母公司之間共同承擔稅負，如果在于其階段之內分公司不能盈利，就可以選擇總公司的形式，如果在短時間之內子公司可以盈利，就可以選擇子母公司的形式，這樣可以節約納稅的成本。其次，取得土地的經營管理階段，企業一般會采用合作開發形式、資產收購形式等開展工作，很容易導致稅收成本增加，甚至直接制約整個項目的開發建設。而在開展納稅策劃工作之后，就可以利用資產收購手段、股權收購手段等全面剖析項目開發的內容，節約納稅成本的同時提升自身的效益。最后，具體的開發建設、銷售的經營管理期間，房地產開發企業開展納稅策劃工作，可采用臨界點的形式，增加扣除項目金額或者是進行費用的轉移，以此節約納稅的成本。例如：經營管理期間納稅策劃中選擇采用增加扣除項目金額的方式，可通過精裝修的形式，起到一定的扣除項目放大效應。在使用費用轉移方式期間，企業自身可代收費用，也可開發間接性的項目增加費用，在增加開發成本口徑的情況下，起到節約納稅成本的作用。［1］

二、納稅策劃在房地產開發企業經營管理中應用的價值

（一）有助于降低納稅成本。目前我國很多房地產開發企業在自身的經營管理工作中還沒有全面意識到納稅策劃的重要性，未能按照“營改增”的情況開展納稅策劃的相關工作，很容易出現納稅成本過高的現象，造成嚴重經濟損失。而在開展納稅策劃工作期間，可在各個環節中進行納稅分析和研究，選擇與企業自身相符合的措施，爭取到更多優惠政策，開展納稅的監督管理活動，通過綜合性的措施和手段，減少自身的納稅成本。［2］（二）能夠提升經營管理工作水平。房地產開發企業在日常的經營管理工作中，積極開展納稅策劃工作，可在籌資環節、項目開發建設環節中針對性開展有關的納稅策劃工作，要求各個部門、各個工作環節都根據策劃部分的內容執行任務，規范自身的經營管理行為，預防出現經營風險問題，在一定程度上能夠促使經營管理水平的提升。（三）有助于預防風險問題。對于房地產開發企業而言，項目周期時間很長，涉及的稅目情況、稅率情況等十分復雜，各個環節都可能會有不同的稅種，尤其是購買土地環節、項目開發建設環節、后期物業管理環節中，稅種存在一定差異性，所面臨的風險也有所不同，對企業的經濟發展會產生直接的影響。而在開展納稅策劃工作之后，可針對不同的經營管理環節情況，針對性開展納稅策劃活動，明晰所涉及的稅種與稅目類型，篩選相應的計稅依據、方法，盡可能增加企業的價值。尤其是在“營改增”的環境下，房地產開發企業的稅收政策有所調整，只有按照政策開展納稅策劃工作，才能和市場政策環境相互適應，規避經營管理期間的稅務風險問題。［3］

三、納稅策劃在房地產開發企業經營管理中的應用

（一）篩選與自身相適應的納稅策劃方式。從具體狀況來講納稅策劃方法并無最優，只有選擇與自身相適應的措施，才能最大程度降低企業的納稅成本，實現效益發展的目的。此期間應該全面分析不同的納稅策劃方式，然后根據自身狀況選擇應用，例如：稅負轉移的策劃方式，可以通過提高銷售價格的方式將稅負轉移到消費者身上，但是，這類方式在應用期間適合價格彈性較高的經營項目中；對于遞延納稅策劃的方式，可適當延后納稅時間，這樣可以應對現金流不足的問題，適合應用在項目周期很長、投資數量很高的企業；延遲銷售收入確認時間的納稅策劃方式，在竣工備案的而環節中執行策劃工作，國家規定中已經提出了要結合毛利率在竣工結算的時間段繳納稅負，此時就可以設置在年初進行處理，不再年末確認；稅收優惠的納稅策劃方式，就是可以劃分不同的裝修項目、購地項目等，設置成為小微企業，利用母公司與子公司的形式節約稅負。不同的策劃手段有著不同的優勢和特點，企業可以結合自身的具體狀況，研究分析有關的納稅策劃手段與方式方法，選擇適合自身的措施。（二）爭取更多的優惠政策。我國在“營改增”方面沒有針對房地產開發企業提出直接的稅收優惠政策，但是企業可以在納稅策劃期間爭取優惠政策，例如：適當參與到國家有稅收優惠政策的西部區域項目開發的活動中，享受到相關的稅收優惠政策。也可以在策劃工作中選擇可以提供專用發票的供應商，借助進項稅抵扣的政策增加稅務的抵扣量，減少自身的納稅成本，真正意義上實現效益最大化的目標。在爭取優惠政策的納稅策劃活動中，還應重點研究和分析優惠政策內容，綜合性開展策劃工作，完善有關的策劃機制和體系，確保在經營管理期間獲取到優惠政策。［4］（三）完善籌資方面的納稅策劃模式。房地產開發企業經營管理期間籌資屬于重要的環節，合理開展籌資工作不僅能夠解決資金流匱乏的問題，還能為納稅策劃提供更多準確的依據，預防有關的風險問題。籌資環節應安排專業人員制定納稅策劃的計劃和方案，科學選擇融資措施，例如：房地產開發企業的債務融資比例較高的情況下，利息支出抵稅的數量就會增加，但是，此類方式可能會帶來很多的財務風險隱患問題，要求工作人員準確預測風險，在防范風險的基礎上采用債務融資的方式，對于信譽度較高、財務管理情況較好的房地產開發企業，可以適當增加債務融資比例，如果企業的經營效果較低、財務管理狀況不良，就可能無法進行債務的清算，此時就應該采用股權融資的手段，確保在納稅策劃期間明確選用能夠降低納稅成本的籌資方式。（四）注重納稅風險的防范。近年來我國的網絡信息技術快速發展，很多企業在納稅策劃中已經開始采用網絡技術開展監督工作，識別分析納稅風險問題，開展系統性的監督工作，規避風險的同時降低納稅成本。首先，應借助網絡技術創建不同層次的納稅策劃系統，建設數據庫系統，實時性在網絡中進行稅務、經營管理業務數據信息的傳輸分析，要求房地產開發企業的相關部門借助網絡交換有關的財務數據、經營管理業務數據等。在建設納稅策劃網絡平臺之后，還應該建立有關的數據信息監督管理工作模型，通過數據信息內容的管理和分析，明確納稅策劃期間的重點部分，準確設定有關的策劃工作范圍。其次，采用網絡技術創建房地產開發企業的財務共享系統、風險防范系統等，明確納稅策劃環節中有無納稅風險隱患，實時性、階段性開展風險的監督管理活動，規避和預防風險，充分彰顯出納稅策劃在降低納稅成本、規避風險問題中的優勢。最后，使用網絡技術創建納稅風險問題的聯動監督管理系統，監測分析相關的納稅策劃風險問題，明確各個部門的工作責任和義務要求，在經營管理部門、財務管理部門之間相互協同的情況下，聯動進行納稅風險的監督分析，各個部門互相反饋有關的數據信息，開展納稅策劃的檢查工作、管理工作，提出應對問題的對策和建議。［5］（五）完善納稅策劃的體系。為了在房地產開發企業的經營管理各項工作領域合理開展納稅策劃工作，應完善相關的工作體系內容。首先，創建收入分拆的納稅策劃體系。對于房地產開發企業而言，本身的收入在內部有兩個或是很多納稅人相互之間，也會涉及很多類型的稅種、稅率、見面政策等，此期間為做好納稅策劃的工作，應開展水乳拆分處理工作，結合法律制度盡可能減少計稅的數額，降低納稅的成本。在日常經營管理的各個環節也可以科學進行內部定價，將其轉移到開發產品方面，但是此類方式應用期間流程復雜，容易受到其他條件的影響。其次，可按照稅率差異性完善直接節約類型的策劃體系，可按照不同稅率之間的差異性特點，科學安排有關的銷售價格，節約納稅的費用。此期間應針對價格、扣除額等準確安排，以此形成增值率的控制作用，減少自身的納稅費用。［6］

四、結語

綜上所述，房地產開發企業在經營管理的工作中融入納稅策劃，具有諸多的重要意義，所以企業在自身的每個經營管理項目中都應重視納稅策劃方式的應用，篩選最佳的策劃工作手段，彰顯出具體的納稅策劃方式優勢。企業可按照自身情況選擇合適的納稅策劃方式，完善相關的監督系統與工作模式，建設納稅策劃的工作體系，盡可能爭取到更多優惠政策，篩選節約納稅成本的策劃舉措，促使企業的經濟發展。

參考文獻

［1］廖君湘.分立納稅策劃可以降低企業稅負［J］.注冊稅務師，2018（4）.

［2］李健強.房開企業在"限地價、競配建"模式下的納稅策劃［J］.注冊稅務師，2018（4）.

［3］賀丹.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃方法研究［J］.現代經濟信息，2017（13）.

［4］尚磊，王樹鋒.房地產企業增值稅納稅籌劃思路探究［J］.國際會計前沿，2019（1）.

［5］劉凱，呂漫菁.房地產企業土地增值稅策劃研究［J］.廣西質量監督導報，2019（5）.

［6］張立潔.房地產開發項目土地增值稅納稅籌劃淺析［J］.財會學習，2018（27）.

作者:王小所 單位:曲靖麒麟房地產開發經營有限公司