納稅策劃在企業經營管理的應用

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自從2016年5月1日營改增重大稅制改革以來，納稅策劃逐漸成為企業內部職能優化的重中之重。同時，房地產行業也是近年來供給側結構性改革的重點領域，是消耗產能和風險防范的關鍵。隨著國家對房地產的調控政策愈加收縮，市場發展減緩、競爭加劇，而納稅策劃是企業精細化管理、有效管控納稅成本、擴大獲利能力的重要手段。以上背景奠定了納稅策劃在房地產行業的重要性，也標志著房地產行業納稅策劃迎來新的機遇與挑戰。

一、房地產開發企業納稅策劃內容

（一）房地產開發的特點及涉及稅費。房地產開發具有規模大、開發周期長、專業性強、資源占用大、產業鏈條長、范圍廣、環節多、關聯度高等特點。其涉及契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅等稅（費）。（二）納稅策劃內容。房地產開發按照開發經營的不同時期進行劃分，大致可分為：開發項目可行性研究階段、企業設立階段、項目用地獲取階段、項目前期準備工作階段、資金運作階段、項目開發建設階段、房地產銷售階段、物業服務階段等。以下對不同階段納稅策劃主要應用進行剖析。（1）企業設立階段。房地產開發企業注冊所在地、投資主體、權益比例、投資資產類別等都會影響稅收成本。房地產開發企業應根據宏觀經濟環境、市場狀況、企業財務狀況、投資經營目的、企業發展規劃等綜合因素選擇最佳模式，并結合自身發展狀況靈活變化。以子、分公司選擇為例：如X公司是在深圳注冊的房地產公司，需要在北京設立一個分支機構Y，深圳與北京的所得稅稅率為25%，X公司當年應納所得額為1億元。若預估Y企業前三年沒任何經營問題，可以實現盈利3000萬，假設總、分機構預繳比例各按50%預繳，則將Y公司設置為分公司性質的納稅額為（10000+3000）*25%*50%=1625萬元，總公司X的納稅額為（10000+3000）*25%*50%=1625萬元，集團企業稅負成本總計3250萬元。若將Y公司設置為子公司性質，其納稅額為3000*25%=750萬元，母公司X的納稅額為10000*25%=2500萬元，集團企業稅負成本總計為3250萬元。由此可見，若預估分支機構在短期內可以實現盈利，那么選擇母子公司與總分公司的稅負效果一樣。綜合考慮債務風險等負面影響，避免造成母（總）公司承擔債務連帶責任，分支機構預期盈利，則母子公司的形式更適合區域發展。但若預估Y公司可能由于拆遷問題，在短期內難以實現盈利，且虧損3000萬，則將Y公司設置為分公司性質的納稅額為（10000-3000）*25%*50%=875萬元，總公司X需要繳納（10000-3000）*25%*50%=875萬元，共計1750萬元。若將Y公司設置為子公司性質，其不需要繳稅，母公司X需要繳納2500萬元，共計2500萬元。由此可見，若預估分支機構在短期內不能盈利，那么選擇總分公司形式更為節稅。（2）土地取得階段。房地產開發企業土地取得主要有以下方式：“招拍掛”、劃撥、資產收購、合作開發、股權收購等。采取不同的拿地方式直接影響企業的稅收成本，甚至影響整個項目的成敗。分別以資產收購方式和股權收購方式獲取開發土地進行剖析，說明拿地環節納稅策劃的重要性。在房地產交易中，直接收購資產對買賣雙方而言均需繳納高額稅費（增值稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等）。這最終導致買方支付高額交易對價，賣方所得利潤大大縮水，甚至交易失敗。因此，房地產企業傳統的納稅策劃方式是以資產轉讓變股權轉讓方式，間接持有標的資產。但是對于買方而言，高額的股權溢價無法進入項目后續開發成本，最終導致項目后續開發銷售環節承擔高額稅金，因此在房地產交易的納稅策劃中，不能簡單地說股權收購就是降低稅負的最優方案，而是要尋找整體交易的稅負平衡點。（3）項目開發建設、銷售階段。在房地產開發建設、銷售階段，企業可以利用臨界點法（普通住宅臨界點免征法、銷售定價臨界點法）、合理增加扣除項目金額、費用轉移法等方法節稅。以下以普通住宅臨界點免征法舉例：如增值率未超過20%的住宅免征土地增值稅，如某房地產企業營改增后的含稅銷售收入為X，土地成本為Y，開發成本為Z，那么其開發費用為0.1Y+0.1Z，加計扣除部分為0.2Y+0.2Z。若增值稅稅率為10%，那么不含稅的收入為（X-Y）/（1+10%）*10%，允許扣除的稅金附加為（X-Y）/（1+10%）*10%-Z/（1+10%）*10%*0.1*0.02=0.0018*（X-Y-Z）。依據此規律，可計算出銷售收入、土地成本與開發成本間關系函數為X=1.62Y+1.73Z，即當X<1.62Y+1.73Z且增值率小于20%時，房地產企業可以免交土地增值稅。增加扣除項目金額，通常的做法就是精裝修，合理利用扣除項目的放大效應（1+10%+20%）=1.3倍。費用轉移法，一方面開發企業可以代收費用，若代收費用在房價之外另行收取，則根據增值率計算公式，這對增值率不起任何節稅作用。但若代收費用計算在房價內，則扣除項目增加，增值率減小，達到節稅目的。另一方面，企業可以通過合理增加開發間接費用，放大開發成本口徑，運用1.3倍的放大效應達到節稅目的。

二、房地產開發企業納稅策劃的優化策略

（一）選擇適合自身的策劃方法。策劃方法沒有最優的，只有最適合自身企業的，致使企業的稅負成本達到最小目標。若企業采取稅負轉嫁法，房地產企業可以增加銷售價格，將稅負轉嫁至消費者。但該方法適用于具有價格彈性的區域和時期。若采取遞延納稅法，將納稅時間向后延遲，通過資金的時間價值緩減企業的現金流問題，這對房地產企業這樣周期長、投資大的企業類型非常有效，如推遲銷售收入確認時間，在竣工備案的時間進行策劃，根據國家相關規定，竣工結算需要按照實際毛利率進行稅負繳納，因此將該時間安排在年初而非年末最為合算。若采取稅收優惠法，企業可以將裝修、建筑、購地分設為不同的小微企業，通過企業母子或者總分形式進行節稅。（二）選擇合適的籌資方式。籌資方式對于資金密集型企業尤其重要，確定適宜的籌資方式可以緩解企業的資金流問題。假設某企業項目開發缺乏5000萬元。若其采取債務籌資1500萬元，股權融資3500萬元，債務資本成本均為5.3%，那么負債率為30%，利息抵稅26.5%，稅后總利息成本為430.5萬元；若其采取債務籌資2500萬元，股權融資2500萬元，那么負債率為50%，利息抵稅40.5%，稅后總利息成本為395.5萬元；若其采取債務籌資3500萬元，股權融資1500萬元，那么負債率為70%，利息抵稅54.5%，稅后總利息成本為325.5萬元。由此可見，債務融資比例越大，利息支出抵稅越多，但這也一定程度上增加了企業的財務風險。為此，在企業信譽和財務狀況良好的企業，選擇債務融資比例較高的融資方式；若企業經營結果一般，且很可能難以清算債務，那么選擇股權融資比例較高的融資方式。（三）恰當選擇享受稅收優惠政策。房地產行業基本沒有直接可享受的稅收優惠政策，利用特定地區國家鼓勵類產業納稅策劃成為策略優化重要手段。如“西開稅收優惠政策”，符合政策規定的可享受減按15%稅率繳納企業所得稅。（四）構建網絡化稅收風險監管機制。當下企業處于網絡化環境中，納稅策劃與互聯網監管密切相關。一是積極拓展計算機在納稅策劃中的應用層次，搭建納稅策劃數據平臺，實現稅務系統與各業務信息系統間的數據傳輸與對接，尤其在房地產企業集團中，利用企業的財務共享服務中心完成稅務與業務間的數據交換；加快稅務信息系統建設，完善分類稅務數據監管模型，通過數據+模型分析的數據化模式確定納稅策劃的重點，精準納稅策劃范圍。二是運用企業中的財務共享系統的風險預警功能，指導企業稅務風險管理部門及時處置納稅策劃中的風險，形成階段性的風險監管機制。三是構建風險聯動監管機制，納稅策劃風險的監測不是稅務或者財務部門的單一部門職責，而是業務、財務等多部門間的協同職責，尤其針對房地產開發項目的聯動監管，建立稅務或財務與業務部門間的相互反饋機制，建立檢查聯動機制，各部門共同參與納稅策劃風險檢查，將這種協同、聯動監管落實到納稅策劃的各個階段。

參考文獻

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［3］穆飛巖.納稅籌劃對房地產開發企業財務管理的影響研究［D］.太原理工大學,2017.24

作者:余萌 單位:中鐵置業集團貴州有限公司