房地產案件調查分析論文

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「摘要」隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。

預售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續；

（2）預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現而訂立的；

（3）預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力。

（4）預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業務收取貸款利息，除少數政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。預售商品房按揭是近幾年才出現的，目前在我國尤其是在沿海地區，發展規模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時也為房地產開發商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規定，與目前房地產業的發展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同，購房者與發展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進行協商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發展，筆者試舉二個案例說明之。

案例一：個人甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司正在開發建設的商品房一套，價金為五十萬元，甲應分五次交購房款二十五萬元，余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬元購房款，要求乙交付房屋。乙公司稱甲應在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認為乙公司違約，起訴至法院。

此案雙方當事人產生爭議的根本原因是對按揭的性質認識不清。預售商品房按揭的當事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確，該商品房預售合同應認定為尚未成立，由此產生的損失由雙方分擔。由于乙公司為房地產開發商，對有關按揭的規定應當了解，合同未能成立其有一定過失，因此應承擔主要責任。

案例二：甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司開發的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購房余款協商不成。甲起訴至法院，請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。

此案雙方當事人對付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關于辦理按揭貸款的協議，但由于國家政策性調整，銀行停止辦理按揭，使雙方當事人之間合同無法履行。此案應適用情事變更原則，解除合同，雙方合理分擔損失。

由以上兩個案例可以看出，我國預售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進行調整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》時，對此問題做出規定。

在落實建國初期代管的房產問題及港澳臺胞私房政策問題上，也遺留有此類問題，政（論文庫）府落實私房政策部門只是解決了房屋產權歸屬問題，卻未讓房主實際占有、使用私有房屋。有的私房主被強制與住戶簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產權證照；有的由于爭議較大，房主長年一直未與住戶簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由于契約未約定租賃期限，也與住戶產生糾紛，要求收回房屋。

對于此類收房案件法院的處理原則一般是：住戶有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶無他處住房，不予騰退。這樣的處理是基于保護住戶利益，維護社會穩定而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法并沒有使問題得到解決，因為沒有考慮到私房主的利益。擁有所有權卻不能享有占有、使用、收益的權能，在法理上是講不通的，在現實中也是不公平的。現今房地產已作為商品流人市場，平等自愿、等價有償已成為人們在民事活動中普遍遵守的原則，過去那種強制私房主與住戶簽訂租賃契約，住戶可以無限期使用他人房屋的作法已與市場經濟的運行規則相悖，必須加以修正。

在處理此類收房案件上，有人提出以下可供掌握的標準：（1）承租人違反租賃合同的約定，或轉租、轉借承租的住房，或拖欠房租，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（3）房屋產權人確實需要占有、使用房屋，且居住條件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋產權人為收回自己所有的房屋，為承租人找到了相應的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（5）房屋產權人要求收回自己的住房，但承租人確實不具備騰退條件的，可以暫時維持原租賃關系，但應明確租賃期限或提高租金標準。以上幾條可以作為辦理此類案件時的參照，但對于"提高租金標準"，似不易掌握，因房地產管理法等法律法規都規定私房租金應受政（論文庫）府房地產管理部門調控，如《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定："住宅用房的租賃，應當執行國家私房所在城市人民政（論文庫）府規定的租賃政策"，《城市私有房屋管理條例》第二十六條規定："房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政（論文庫）府規定的私有房屋租金標準，協商議定".如果由法院判決提高租金，雖保護了私房主利益，卻缺乏相關法律依據，且與房地產行政管理部門的規定相矛盾。此種“司法先于立法”的做法其妥當性值得商榷。筆者認為，房地產交易行為是受國家嚴格控制的，目前私房法定租金與其實際市場價值差距較大，應通過政（論文庫）府提高租金標準來解決問題，在此之前，法院不宜做出提高租金的判決。總之，在處理落實私房政策遺留問題上，既要切合當前市場經濟發展狀況，又要考慮歷史原因；既要保護公民合法的財產權益，又要維護社會的穩定。審判人員應結合案件具體情況，多做"案外工作"，如做住私房的承租人單位的工作，使其盡快解決承租人的住房問題。畢竟，徹底解決落實私房政策問題仍需依靠政（論文庫）府和社會的力量。四、離婚案件中房屋糾紛的處理。

住房是一種重要的生活資料。隨著住房改革的逐步深入，我國城鎮居民的住房狀況已得到較大改善，但住房困難情況仍然存在。在離婚案件中，即體現為夫妻雙方為分得房屋產權或使用權而爭執不休，使得簡單的離婚案件復雜化。目前許多離婚案件中當事人的主要爭執點即為住房問題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關鍵。在審判工作中，應分別不同的情況去處理。

（一）對于個人擁有完全產權的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應為夫妻共有財產，按照分割夫妻共有財產的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購置，但雙方婚后在此居住，根據最高法院有關司法解釋，經過八年，可視為夫妻共同財產進行分配。分配中應堅持男女平等，保護婦女兒童合法權益，照顧無過錯方，尊重當事人意愿，有利生產、方便生活的總原則，如住房分配給夫妻一方，應按評估的市場價給予另一方一半價值的補償。在處理此類問題中應注意分清家庭共有房屋與夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要時應先析產，然后再進行離婚案件的審理。對于婚姻中預購的商品房，離婚時房屋尚未交付，如何處理？筆者認為在商品房尚未交付的時候，購房方與售房方僅為債權債務關系，購房方享有的僅是一種債權，因而此種情況應按離婚中對債權、債務的處理原則進行處理。如一方愿意取得商品房的，應給予另一方相當于預售合同一半價值的補償。并與售房方辦理有關的合同變更手續。如雙方都不愿意取得商品房的，應當先承擔違約責任，然后再對返還的剩余的購房款，進行分配。在處理此類問題中由于牽涉到商品房預售方的利益，因而在夫妻雙方爭議較大，達不成協議時，法院可以就此問題另案處理。

（二）離婚時對于承租的公房如何分配，是頗有爭議的問題。一種觀點認為不應將其納入離婚案件一并處理，理由是：租賃關系是一種合同關系，由原來的夫妻共同承租變為一方承租屬于合同主體的變更，應征得公房的所有權或管理權人同意。另一種觀點認為應一并處理，理由是：離婚當事人之間就公房使用權的分割處理，只涉及承租一方主體的變更，不會導致租賃關系其他內容的變更，且如不處理公房使用權，會使雙方在離婚后又產生爭訟，不利于子女成長和社會穩定。筆者同意后一種觀點。《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》（以下簡稱"解答"）中規定："在離婚案件中，當事人對公房的使用。承租問題發生爭議，自行協商不成，或者經當事人雙方單位或有關部門調解不成的，人民法院應根據案件的具體情況，依法予以妥善處理。"在解答中列舉了幾種離婚后雙方均可承租公房的情況：婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續五年以上的：婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；婚前雙方均租有公房，后合并調換房屋的；其他應當認為夫妻雙方均可承租的情況。對夫妻雙方均可承租的公房，應按下列原則予以處理：照顧撫養子女的一方；男女雙方在同等條件下，照顧殘疾或生活因難的一方；照顧無過錯的一方。解答中規定："對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當的經濟補償。"但對于給付的標準卻沒有規定。筆者認為公房租賃權不僅僅是一種民法理論上的債權，它包含有國家給予的福利，取得租賃權的一方即等于取得了這種福利，而另一方則將有可能享受不到這種福利，其所可能遭受的損失即是公房房屋租賃價格與市場價格之間的差價。因此，在承租方給予另一方經濟補償的，應考慮另一方有無房住，有無可能分房收入情況，當地房屋租賃價格等因素，給予合理補償。解答中規定法院在調整和變更單位自管房屋的租賃關系時，一般應征求自管房單位的意見。因而有人認為人民法院在征求意見時，如果單位不同意由當事人中非本單位職工一方承租房屋，法院即不能判決由其承租。筆者認為此種觀點值得商榷，法院既已規定在有些情況下離婚的夫妻雙方均可承租，那么法院就可依此獨立做出判決，不能受單位意見的左右。征求自管房單位的意見，是為了調動他們的積極性，配合法院做好當事人的工作，以便于判決的執行。

（三）部分產權房屋的分配問題也是離婚案件中經常遇到的，所謂房屋部分產權，是指職工以標準價格購買公有住房后享有部分權能并且受到法定限制的產權，其中包括永久居住權、使用權、繼承權和有限的處分權與受益權。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權形式。離婚案件中部分產權房屋的處理原則同公房使用承租權一樣，都是撫養子女一方優先，無過錯方優先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據"解答"的規定，分得房屋部分產權的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政（論文庫）府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償，筆者認為住房標準價是國家、單位給予職工的優厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標準價補償其一半價值并不是完全公平的。考慮到這一點，法院在分配其他財產時應照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經濟條件允許的情況下，可要求其高于標準價給予對方補償。解答中還規定：對夫妻雙方均爭房屋"部分產權"的，如雙方同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。競價的方式在離婚案件的審理中還屬新問題，缺乏具體操作規則和應用經驗，尚需審判人員在實踐在逐步探索、總結。筆者認為，競價應遵循以下原則：1雙方自愿原則。選擇競價的方式應雙方當事人均同意，有關意見應記人法庭筆錄。如一方不同意，法庭不能強迫當事人競價。2公平合理原則。指競價的雙方當事人應經濟條件、住房條件基本相同，如雙方經濟條件懸殊，或一方住房寬裕，而另一方無其他住房，即不應采取競價的方式。3在法院主持下進行的原則。競價是在訴訟之中進行的，因而當事人應聽從法院的指導，并依照法院規定的競價規則進行競價。這樣才能保證競價的公正與合法。

五、拆遷糾紛的受理問題。

在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應首先考慮應否受理。因為由于拆遷糾紛的特殊性質，其大部分都屬行政案件，應由法院行政庭受理，只有少數由民庭受理。

根據有關規定，下列拆遷糾紛應按行政案件受理：（1）對人民政（論文庫）府或房屋拆遷主管部門作出的拆遷補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限等裁決不服，提起訴訟的；（2）對房屋拆遷主管部門作出的罰款、沒收非法所得、責令停止拆遷、吊銷證書、責令限期退還周轉房、警告等行政處罰不服，提起訴訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對拆遷補償、安置等未達成協議或者達成協議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協議要求房屋主管部門裁決，房屋拆遷主管部門拒絕裁決或者不予答復，提起訴訟的；（4）認為符合法定條件，申請頌發或補發“拆遷許可證”“拆遷資格證書”等，房地產管理部門或房屋拆遷主管部門拒絕頌發或不予答復，提起訴訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復，提起訴訟的；（6）認為人民政（論文庫）府或房屋拆遷主管部門的其他有關房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責的行為侵犯其合法權益，而提起訴訟的。除第三種情況外，其他幾種情況應作為行政案件比較容易理解，因為都屬對行政機關的具體行政行為不服提起的訴訟。對于第三種情況按何種訴訟處理曾有異議。最高法院（1993）法民字第9號函規定，在城市房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷的補償形式、金額，安置房面積、地點，搬遷過渡方式和期限，經雙方達不成協議的，屬于平等主體之間的民事權益糾紛，房屋拆遷主管部門或同級政（論文庫）府對此類糾紛裁決后，當事人不服訴至法院的，人民法院應以民事案件受理。目前第9號函的規定已不適用，它與行政訴訟法的有關規定相悖。此種情況應按行政案件受理，已在審判實踐中得到共識。但是如拆遷人與拆遷人就有關安置、補償、回遷等問題達成協議并已實際履行（含部分履行），因一方或雙方違約產生糾紛，提起訴訟的，可按民事案件受理。因為此時拆遷人與被拆遷人之間已形成合同關系，雙方按合同規定享有權利、承擔義務，屬平等主體之間的關系，因此，發生糾紛亦屬民事糾紛，應按民事案件受理。六、軍產房問題。

所謂軍產房，是指所有權歸軍隊所有的房產。軍隊房屋的所有權單位為中國人民解放軍總后勤部。在民事審判中，較多的軍產房糾紛為軍隊轉業、離退休干部騰退原住房問題及軍隊利用房地產開展經營活動問題。

關于軍隊離退體干部騰退軍產房問題。最高法院有關批復的精神為：此問題屬于軍隊離退休于部轉由地方安置管理工作中的遺留問題，由軍隊和地方政（論文庫）府通過行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。對此類糾紛不予受理是妥當的，因為有可能涉及到營區和其他軍事設施的安全、保密問題，并且如受理，將涉及到今后的執行問題，法院判決騰房后，當事人不自動履行，須由人民法院強制執行，會在社會上造成不良影響。基于同樣理由，筆者認為，對于軍隊轉業干部騰退原住軍產房糾紛，人民法院也不應受理。

根據國家有關規定，軍隊房地產在保證戰備和部隊住用需要并保守軍事秘密的前提下，可以利用空余房地產依法開展經營活動，包括房屋、設施、場地的出租，房屋的出售、房地產的換建、互換、土地使用權的有償轉讓，合資建房，利用房地產自辦或合辦經濟實體，以及其他經營活動，而且經營活動可以面向社會。軍隊利用房地產開展經營活動，其收人可以用于彌補國防費不足，以房養房，但在經營中難免會發生糾紛，對這類糾紛如何處理是法院應慎重對待的問題。

軍隊利用房地產對外開展經營活動，與地方單位、個人發生糾紛起訴至法院的，一般應視為平等主體之間的糾紛，按照《民法通則》、《經濟合同法》等法律的相關規定處理。人民法院在審理中如發現軍隊有違反國家有關行政法規的情況，可告知監督管理機關，由其依法進行處理，如發現有違反軍隊有關規定的情況，應告知軍隊有關部門處理。