房地產企業競爭論文

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根據上面對中小房地產企業競爭力的理論與實證分析，結合目前房地產行業、中小房地產企業的實際情況，從中小企自身和外部環境角度，提出提升房地產企業競爭力的若干基本對策。

5.1政府——建立健全相關的機構和政策

5.1.1進一步完善我國中小房地產企業的管理政策和機構

首先，政府要切實加強對土地資源開發利用的宏觀調控與監督管理，對技術落后、浪費資源、污染環境、不符合開發條的中小房地產企業，要依法清理整頓；其次積極推進國有中小房地產企業改革，放開企業改制形式、放開人事管理、放開職身份；第三采取必要的扶持政策，在稅收、資金籌集、土地使用等方面給予政策支持；第四按照產業政策化產業導向，加快業化進程，并發展接續產業，促使沒有土地籌備的中小房地產企業轉型[55]。同時，規范房地產市場，為中小企業的生存與展提供廣闊的天地。

5.1.2拓寬融資渠道，為中小房地產企業融資創新鋪路

首先，積極構筑與發展中小房地產企業相適應的金融體系；其次廣泛建立風險投資基金、產業投資基金、中小房地產企業互助基金等，拓展多種形式的資金渠道；再次建立中小房地產企業信用擔保體系。地方政府應積極出面，根據地方實際情況建立起各自的擔保機構；第四積極發展面向中小房地產企業的直接融資市場，應該更多地選擇具有發展潛力的中小房地產企業上市，實現社會直接融資；最后是財務管理信息化，要大力推廣以全面預算、集中結算和動態核算為軸心的企業財務管理信息化。

5.2企業——抓住機遇，迎接挑戰，努力提高企業自身競爭力，贏得發展

5.2.1管理決策的前瞻性、科學性

（1）精心確立經營理念。要依法運作房地產項目，做到可持續發展；冷靜選擇地塊、科學定位項目。參與土地競標要根據自身能力投標，競拍前要做好房地產市場的調查、分析和預測，根據市場需求確定項目內容。

（2）建立科學的決策機制。制定科學的企業發展戰略，向規模化、集約化、科學化方向發展。要準確把握房地產行業發展趨勢，研究房地產行業的環境，熟悉政府出臺的關于房地產的法律、法規、稅費政策以及管制手段等。

（3）謹慎控制投資風險，提高抵抗風險的能力。風險控制方法有風險規避、風險自留、風險轉嫁、風險中和以及外匯套期值等；企業轉型，未雨綢繆，可以發展替代產業或后續產業，統稱接續產業，前者脫離房地產行業，另謀出路，后者仍不脫房地37業，通過搞房地產服務，延長原產業鏈條而接續之。選擇哪一種方式，應因地因時制宜，要用市場的眼光去發揮自己的比較優勢。

（4）加強內部組織管理體系的規范化、制度化建設,提高執行力。要建立科學的管理機制，摒棄個人隨意性的獨裁管理，發揮整體管理功能，不斷增強企業活力；可以采用信息化推動企業管理。要用信息社會的思考模式和技術手段改造傳統房地產業務的商業模式和組織構架，開發模式從大規模生產轉向大規模定制，優化企業的資源配置效果，使企業成為一個高彈性、高效率的企業。

（5）合理組織產業，提高與大企業的專業化協作水平，力爭從大企業手中得到資金、技術和管理等方面的支持，通過專業化分工提高效益。

5.2.2探索新的開發模式

（1）聯合競買土地使用權。兩個或者兩個以上中小企業可以簽訂協議，聯合參加國有土地使用權的競買，土地使用權競得后，雙方共同投資開發建設，共同分配收益，共擔經濟風險

（2）聯合開發。某開發企業競得國有土地使用權后，中小企業可與其共同投資，共同建設，共享收益，共擔風險。

（3）團購。中小房地產企業如果缺乏資金，可以在有意競買某宗土地之前，與某單位簽訂團購意向，由團購方提前支付一部分資金，去競買國有土地使用權[56]。國家取消福利分房后，有團購意向的單位非常多，這樣中小房地產企業就可以獲得項目，當然團購的利潤相對較低。

（4）代建。有些企業想利用自有閑置土地進行經濟適用住房建設，但往往沒有前期運作資金，更沒有建設住宅的經驗。這種情況下，這些企業特別需要有經驗的開發商代建。就是由開發企業先行墊付一部分前期資金，報建，監督施工，銷售并代辦產權證。開發企業從中收取一定比例的代建費。也可以按雙方約定的建設標準以包干價的方式代建，比較常見的是后一種方式。

（5）項目轉讓。有些開發企業在經營性用地全面實施公開出讓前，也就是在2002年7月國土資源部的11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施之前，取得了一些前期報建手續，已經具備協議出讓的條件。但這些項目時隔兩年仍遲遲未能開發，原因有土地政策方面的，更多是資金匱乏的原因，對這些沒有資金的項目，中小開發企業將可以利用自身資金優勢，投入資金將項目轉讓過來，繼續開發。

（6）股權轉讓。有些開發企業手中有項目，但不具備項目轉讓，更主要的原因是本身以后不打算再從事房地產行業，他們希望把企業連同項目一起轉讓出去。如果是這種情況，中小開發企業就可以通過股權轉讓的方式獲取項目。股權轉讓，該開發企業和項目歸受讓方所有，可以按項目設計要求繼續開發。

（7）參股。個別開發企業有項目，雖然無力開發但又不想放棄，為了吸收資金，38可以采取參股的方式，也就是將該項目開發企業的股權轉讓出去一部分，由有實力的中小開發商出資參股，以便通過行使股東的權利，較好地操作項目，各股東再按股東投資協議承擔過來一部分權利和義務。

5.2.3拓寬融資渠道

（1）探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風險的前提下，可以按適當高于銀行同期利率尋求向其它企業、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產企業臨時資金短缺能起到很大作用。

（2）委托貸款。就是一個企業在銀行貸款，另一個企業使用。也就是企業間通過銀行定向的委托貸款之名行企業間相互借貸之實。委托貸款的資金利率一般高于銀行同期貸款利率，更適合資金需求比較急迫、項目回報率高的企業。委托貸款一般要求企業提供足額的抵押品或擔保品，同時要求企業跟銀行有比較好的溝通。對于銀行來說，委托貸款作為一種風險低、成本低又有穩定收益的中間業務，銀行自然也愿意去做。

（3）固定回報投資。對于房地產企業來說，這種融資方式的成本也非常高，不低于委托貸款。固定回報的資金來源通常是境內外的企業、境外的銀行和基金以及財務公司固定回報的方式大致分為兩類，一類是資金的期限很長，一般超過8年，期間每年支付較高利息，到期后不必歸還本金。另一類是期限較短，常見5-8年，每年支付利息，資金采用折現的方式提供，到期歸還本金。因此，計算下來，融資成本非常高。

（4）與建筑企業合作開發。由建筑企業墊資建設，由開發商支付所墊資金利息，在約定時間內付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發房屋作抵押。或者，由建筑企業出資建設，開發企業出土地，合作開發。

（5）發展互助性擔保制度。以各地房地產開發企業協會為平臺，建立民間組織性的中小房地產企業互助發展協會。動員轄區內符合條件的企業入會并成為其中會員，會員如果出現資金緊張，會員單位之間可互助、互保、互督，減輕政府負擔。在互助發展協會內，處于劣勢的中小房地產企業通過互助性擔保聯系起來，在向銀行爭取貸款時也可以更能得到銀行的支持。當面臨風險時，互助性擔保機構承擔的風險最終由會員分擔，容易被擔保者接受。擔保審批人與擔保申請人相互較為了解，增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔保形式將銀行外部監督轉化為互助性擔保組織內部的相互監督，提高了監督的有效性。

（6）建立中小房地產企業發展基金。可根據實際情況，嘗試按照國家有關規定面向中小房地產企業的資本市場建立中小企業風險投資基金和發展基金、創業投資基金等，解決中小房地產企業的資金難題[58]。

5.2.4注重人力資源的培養和提升

一是轉變用人觀念，任人唯賢。從單純的技術人才觀到多樣性、多層次性的全面人才觀；從“人才完美”到“人才不完美”；從人才“需要事業”到人才“要事業，也要39生活”；

二是采用多種措施吸引、激勵人才[59]。對不同工作性質和不同層次、不同崗位的人才，采取不同的評價標準來考核績一種良好的人才競爭機制，使人才能夠在工作中得到發展，進而促進企業的發展；靈活運用股權，將個人利益和企業利益統一起來，從而在公司內構建“利益共同體”，增強人才的責任心，激發創造力。

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