房地產稅制弊端分析論文

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內容摘要：目前我國房地產稅制弊端日益明顯，改革現行房地產稅制，開征物業稅是我國未來稅制改革的一項重要內容。物業稅改革的三個主要目標是：提高土地資源利用效率、促進社會收入分配公平和穩定地方財政收入。我國應逐步將物業稅培養成為地方政府的主體稅種，積極發揮物業稅作為主體稅種的作用。

關鍵詞：房地產稅制改革物業稅地方財政

我國房地產稅收現狀及存在問題

（一）房地產稅收現狀

我國地方財政收入狀況。目前，我國地方財政呈現出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財政稅收的比重呈不斷下降的趨勢；同時，由于地方政府發展政治、經濟、文化的步伐也不斷加大，地方財政支出比重不斷上升，這使得地方財政收支缺口逐年加大，1998年財政缺口為2688.63億元,到了2005年已經增長為10053.55億元。據統計，全國2800多個縣（市）級政府1/3以上是赤字。

從全國地方財政的角度來看房地產稅的地位。我國現行的房地產稅收主要有以下稅種：房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財政收入、調節經濟發展等方面發揮了一定的作用，但其收入規模較小，據統計，2005年房地產稅收在地方財政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發達國家，如美國，其房地產稅收一般要占到地方財政收入的85%-90%。相比之下，我國房地產稅占地方財政收入的比重明顯偏低，無法形成地方稅的主要稅源。

從各級地方財政的角度看房地產稅的地位。目前，房地產稅收在我國的各級財政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉鎮四級財政中所占比例有所不同，但無論從哪一級來看，房地產稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數據為例，在地方政府四級財政中，省、縣、鄉鎮的房地產稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級也不過是10.37%，仍舊屬于小稅種。

結合歷年數據發現，市級財政收入中房地產稅收的比重有升高的趨勢，而省級則呈下降的趨勢，縣、鄉鎮兩級財政變化不大，呈現平穩態勢。同時，觀察其他省份的數據也可以看到類似的規律。總體說來，房地產稅收在地方各級財政中所占比例均偏低，屬于小稅種。

（二）房地產稅制存在的突出問題

首先，房地產稅收在地方財政收入中所占比重過小，而從各國稅收實踐來看，凡是實行分稅制財政體制的國家，房地產稅收基本上是地方財政的主要稅種；其次，稅制結構設計不合理。房地產保有環節的稅負過輕而流轉環節稅負過重。這種“輕保有”的局面一方面導致了土地利用的低效率，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日益嚴重；另外，稅費種類繁多，租、稅、費體系混亂。以稅代租、以費代稅、以費擠稅的現象十分普遍，大大限制了稅收的宏觀調控能力；最后，從稅負的分擔上來看，明顯表現為內資偏重、外資偏輕，這違背了稅制統一、稅負平等的基本原則，更不利于內資企業的競爭。

我國物業稅改革思路

（一）物業稅改革的模式

目前，針對物業稅的改革，學者們基本達成共識，就是將目前對經營性用房和用地征收的城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅以及土地增值稅進行合并，開征統一的物業稅，物業稅稅收歸地方財政所有。

目前開征物業稅的國家，實行的稅率一般有兩種：比例稅率和累進稅率。實行比例稅率計征方便，但不利于發揮貧富調節作用；而累進稅率則正好相反。由于目前我國財產稅征收范圍很小，只有房產稅，因此，筆者建議現階段應該選擇比例稅率。確定物業稅稅率既要考慮區域間房地產價值水平上的差異，又要考慮納稅人的實際承受能力。國外物業稅稅率的確定主要是依據地方的支出規模、非財產稅收入額以及可征稅的財產的估價。筆者建議物業稅稅率為1%-2%，地方政府根據實際情況在一定范圍內進行調整。

稅基的計量。物業稅的稅基是物業稅征收時的房地產價，房地產稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。但為了便于征管、降低征稅成本，我們以房地產評估價值為計稅依據，以評估價值的80%為稅基，房地產課稅價值每五年評估一次。

物業稅的減免政策。建議物業稅的減免范圍僅包括以下五項：非營利性機構自用的房屋與土地，如學校、醫院、圖書館等；合法的宗教團體的自用房屋與土地；由國家財政部門撥付事業經費的科研學術機構直接用于學術研究的房屋與土地；對自用住宅可減免一定金額的房屋稅與土地稅；經財政部批準免稅的其他房屋與土地

（二）物業稅改革的效應分析

物業稅改革能增強地方政府的財政收入。把物業稅確定為地方主體稅種，按照占地方財政收入10%的比例去推算，假定微觀稅負不變，則物業稅的征收面要擴大1倍多。由于目前房地產保有階段稅收征收面仍比較窄，且是按原值征稅，如拓寬稅基、擴大計稅標準，這一比例是可以做到的，因此，物業稅開征后，基本上可以滿足成為主體稅種的要求。

政府采取物業稅后，為保證長期、穩定的物業稅收入，必然將基礎建設投資進行長期規劃，并注意保持對居民物業的保護，以便保證投資者或者業主在當地的長期居留,這樣將對我國地方經濟的可持續發展起推動作用。

開征物業稅可以起到對土地集約利用和合理配置的作用。開征物業稅可以抑制土地的炒賣，即使開發商土地閑置，也必須每年按評估的財產價值繳納物業稅，這樣就加大了囤積土地的成本；可以推動產業結構調整，使城市土地向真正產生效用的使用者手中轉移。根據房地產的市場價格征稅，提升在城市中心區的生活或辦公成本，將會正確引導消費者對城市物業的選擇，實現物業的正常流動，從而推動城市空間布局和經濟結構的不斷調整。

開征物業稅可以起到調節貧富差距的作用。物業稅以房地產所有者或使用者為納稅人，以房地產保有階段為主要課稅環節，其稅額與納稅人擁有或使用的房產、地產成正比，故能彌補個人所得稅調控方面的局限性，能夠發揮對人們收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改變社會財富分配不均現象，降低財產的集中度，從而形成個人所得稅調節即期個人收入分配、物業稅調節個人財富積累水平，具有連續性、互補性的稅收調節機制。

對我國房地產稅制改革的政策建議

增加繳納上的公平度和透明度。現行涉及房地產開發和保有各環節的稅種和相關收費，經合并調整，構建統一規范的物業稅后，便于征繳和管理。在簡化稅種后可以適當提高征收額度，根據國際經驗，使其占全部稅收的10％左右是比較合理的，由此可以將物業稅（財產稅）作為主體稅種之一進行管理，充分發揮其收入調節作用。

要進一步規范房地產的稅收評估制度。出于便于征管、減少征稅成本的目的，我們建議以房地產評估價值的80%為課稅的稅基，這就給房地產的價值評估質量提出了要求。實行物業稅改革后，必然要對房地產的稅收評估進行規范，適時推出更為細化、規范的合理的計稅方法，從而盡可能避免由于房地產價值的低估而造成的稅收流失。

健全與事權相匹配的物業稅體制。把物業稅清晰地界定為比較低端的政府，應該是比較合適的。地方政府一旦要將物業稅培養成為其主體稅種，不僅會提高征稅積極性，還會積極擴大地方基礎設施和公共設施規模、優化投資環境，轄區內不動產就進入升值軌道，地方政府收入就穩定增加，這就形成了稅收收入的良性循環。

參考文獻：

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