房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究論文

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[內(nèi)容摘要]從3月份“兩會(huì)”的召開(kāi)到現(xiàn)在，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控從央行實(shí)施的對(duì)住房貸款基準(zhǔn)利率的上調(diào)，到國(guó)務(wù)院的內(nèi)部傳發(fā)的“國(guó)八點(diǎn)”，以及對(duì)出臺(tái)征收房地產(chǎn)增值稅和物業(yè)稅等呼聲，我們漸漸看到，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的“泡沫”論戰(zhàn)，人們終于看到在雷聲隆隆的晴天灑下的一陣陣“春雨”，對(duì)在改革中疲憊的中國(guó)金融體系而言，這陣“春雨”是否已經(jīng)澆滅房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，通過(guò)以下對(duì)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程及其風(fēng)險(xiǎn)根源以及現(xiàn)已出臺(tái)的各項(xiàng)政策對(duì)銀行化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的具體影響進(jìn)行深度分析，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)炒作性的高、中檔商品房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政策合法有效性風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，這部分銀行信貸資產(chǎn)面臨考驗(yàn)；因信貸參與人的道德風(fēng)險(xiǎn)而產(chǎn)生或隱性的相關(guān)房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目將浮出水面；房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策背景趨緊，銀行方面宜繼續(xù)采取更為審慎的信貸開(kāi)發(fā)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程

一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資（合作）者。這三類(lèi)單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來(lái)源于土地轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要來(lái)源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得貸款后，將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)商，這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常將工程分為“一期”、“二期”、“三期”等，啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開(kāi)發(fā)“一期”，在取得銷(xiāo)售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房，獲得預(yù)售收入并用該資金開(kāi)發(fā)“二期”，實(shí)現(xiàn)循環(huán)開(kāi)發(fā)，值得注意的是預(yù)售收入大部分來(lái)源于個(gè)人住房貸款。規(guī)模較大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般都針對(duì)一房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而設(shè)立項(xiàng)目公司，各項(xiàng)目公司的母公司實(shí)際控制著資金運(yùn)作和管理。由于各項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)周期不一樣，母公司可將項(xiàng)目間的資金“調(diào)劑”使用。在房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)資金中的“自籌資金”有一部分就來(lái)源于這類(lèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)，而關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金中有相當(dāng)部分來(lái)自于銀行貸款，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目容易出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)。建筑安裝企業(yè)代墊款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“其他”資金來(lái)源的組成部分。建筑安裝企業(yè)代墊資金現(xiàn)象很普遍，由于建筑安裝企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和積累有限，因此，它們的代墊款多來(lái)自于銀行貸款。

三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段。銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款等服務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將取得的銷(xiāo)售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行還貸，銀行通過(guò)回收購(gòu)房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示

結(jié)合以上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程，我們分析銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下：

1.項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)差異，他既有房地產(chǎn)企業(yè)（借款主體）的資質(zhì)管理，這是保留行政審批的項(xiàng)目，還有項(xiàng)目本身的合法有效性，大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的，尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍，所以政策性風(fēng)險(xiǎn)容易凸顯，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)階段和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素，其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類(lèi)項(xiàng)目的供需情況是衡量的主要參考指標(biāo)，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段，易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響，海南的房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長(zhǎng)，容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控，而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類(lèi)型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量，從而給銀行帶來(lái)相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周?chē)?jīng)濟(jì)環(huán)境上。4.道德風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)通常出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)和銀行自身兩個(gè)方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的騙貸行為主要有兩種：一是企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)資金串用簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程，取得銀行巨額貸款后攜款走人；二是在房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段，房地產(chǎn)企業(yè)偽造按揭合同，騙取銀行貸款。銀行方面主要體現(xiàn)在內(nèi)部人對(duì)信貸資金的尋租行為和腐敗行為上，信貸參與人在取得承諾發(fā)放信貸資金取得“租金”或收受賄賂后故意放松對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審貸力度和標(biāo)準(zhǔn)或?qū)υ摴こ添?xiàng)目的貸后管理上，從而滋生相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)。指房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中因缺乏必要的審貸、監(jiān)控、財(cái)務(wù)、法律、專(zhuān)業(yè)技術(shù)及資訊和技能的支持而形成的風(fēng)險(xiǎn)因素。例如，上海曾發(fā)生的購(gòu)房者利用轉(zhuǎn)按揭設(shè)置的漏洞，通過(guò)不斷自買(mǎi)自賣(mài)抬高房?jī)r(jià)，從中取得巨額價(jià)差后放棄房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)套利，給銀行帶來(lái)很大損失。

6.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。主要是房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，例如原材料價(jià)格的上漲將會(huì)將大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本，甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，給市場(chǎng)帶來(lái)許多不確定性。此外，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性，其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。

7.政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言，其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策

等其他相關(guān)政策的影響。對(duì)此，我們?cè)谝韵路治鲋薪沂尽?/p>

當(dāng)前政策影響以及銀行信貸面臨的風(fēng)險(xiǎn)

一、“國(guó)八點(diǎn)”的出臺(tái)和地方政府的相應(yīng)政策措施，對(duì)地方政府的利益取向及相關(guān)人員在土地審批的尋租行為遭到打擊，它的直接影響是，基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)總量減少，供應(yīng)結(jié)構(gòu)向中低檔樓市開(kāi)發(fā)傾斜，對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積土地的壓力在加大政策壓力，政府將減少城市拆遷總量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向中低檔商品房轉(zhuǎn)移，購(gòu)房者對(duì)中檔商品房持幣觀(guān)望，中檔商品房將出現(xiàn)價(jià)格下降壓力甚至可能出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)中檔商品房信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。由于政府對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)注力度的加大，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，銀行已投入的信貸資產(chǎn)可能產(chǎn)生損失。

二、央行出臺(tái)的貨幣政策和銀監(jiān)會(huì)采取的相關(guān)措施，結(jié)合商業(yè)銀行提高個(gè)人住房貸款首付比例和多套購(gòu)房利率等相關(guān)政策，對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為有所打壓，部分短期投機(jī)性購(gòu)房者急于還貸或掛牌出售，其還貸行為還會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)性購(gòu)房者提前還貸，這可能給銀行帶來(lái)部分利息損失，此外，短期投機(jī)性購(gòu)房者的退出，對(duì)炒作性的高檔商品房的價(jià)格產(chǎn)生一定壓力，銀行信貸相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)都將顯現(xiàn)。銀監(jiān)會(huì)和有關(guān)部門(mén)對(duì)銀行貸款的監(jiān)管力度的加大，促使已經(jīng)發(fā)生和部分隱性的因道德風(fēng)險(xiǎn)而造成不良信貸資產(chǎn)的項(xiàng)目浮出水面。監(jiān)管力度的加大，從另一面完善了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，使風(fēng)險(xiǎn)得到適度釋放，其技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)也得到一定控制。

三、從一季度宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)都超預(yù)期增長(zhǎng)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)面臨緊縮性的政策取向，簡(jiǎn)單說(shuō)即加息、人民幣升值、加大稅收等可能；此外，由于鐵礦石等原材料價(jià)格的大幅上漲，房地產(chǎn)面臨較大的成本壓力，目前，房地產(chǎn)價(jià)格增幅總體上仍然較高，政府對(duì)房?jī)r(jià)的打壓力度可能會(huì)加大，這些都無(wú)一對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)有利，基于這種宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策背景，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸應(yīng)該采取審慎的態(tài)度。