房地產企業項目投資決策管理措施

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［摘要］近年來，受經濟形勢以及國家“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”等政策的影響，房產企業的運營、生存壓力都日益增長。為了進一步獲得利潤，房產企業在投資領域上投入了更多的資本，高資本雖可能帶來高收益，但也不可避免地會使企業面臨高風險。由此，與財務相關的財務杠桿、投資組合、財務分析等理論成為房地產企業必須重視的投資優化工具，合理利用這些工具能使企業在多個投資項目之間平衡風險與收益。但在當前房地產企業的投資過程中，從財務角度出發對其進行的研究仍顯不足。基于此，本文探討房地產企業在投資管理中的現狀和不足，并提出針對性的對策，希望能對實踐起到一定的指導意義。

［關鍵詞］房地產企業；項目投資；決策優化

一、前言

眾所周知，房地產經濟在我國經濟中占有舉足輕重的地位。房地產投資指的是房地產企業通過籌集資本來進行項目投資，以期獲得經濟收益的活動。對地產商而言，項目投資是否能獲益、產生的經濟效益多少都會直接影響到企業能否順利實現其經營目標。在投資行為的眾多影響因素中，財務視角是非常直觀且重要的一環，如何有效利用財務知識規避房地產企業面臨的市場風險，從而提升企業的盈利能力和償債能力成為房地產企業必不可少的研究內容。

二、房地產企業投資管理的現狀和不足

（一）投資規模大，投資行為不合理

房地產行業是資金密集型行業，需要在建筑項目上投入大量的人力、物力、財力，行業整體的資本負債率一直居高不下，其資本投資決策的影響效應也居于行業首位。就目前的情況來看，雖然全國百強的房地產企業擁有融資優勢，但房地產商整體負債比率仍然較大，行業內普遍存在投資規模大、資本結構不科學、財務杠桿利用不合理等問題。大部分地產商的財務杠桿水平都超過限定指數，企業的盈利很容易通過債息轉移至負債方，融資風險較高，在一定程度上抑制了管理者的投資行為。再加上經過疫情后，部分企業面臨的競爭和生存壓力陡然增加，出現不少為求高收益而承擔過高風險的不理智投資行為，這不僅會導致企業資金被占用，錯失投資的良好時機，更可能致使企業的發展陷入破產危機之中。

（二）投資組合利用不足，現金流有風險

考察房地產企業的投資現狀可知，很多企業雖然投入了大量資金，但回報率卻不盡如意，且在投資選擇上往往注重單個項目的利潤回報，沒有將風險與收益結合起來綜合考慮。對于在特定風險情況下將財富進行分配，在不同的資產組合下獲得最大化收益和最低風險的研究都顯不足。同時，資本結構的不合理導致房地產企業過度依賴銀行借款。雖然銀行借款可以在短期內使企業獲得充足的資金，但銀行借款占據資金總額高達70%的比例也使得地產商的資金來源單一化，多樣化融資工具相對匱乏，企業的籌資風險較高。此外，當企業的流動比率、速動比率都高于正常水平、無法抵御常見風險時，資金的周轉速率就會明顯降低，致使現金流出現問題3，流動性風險也隨之上升。

（三）財務分析方式單一，缺乏針對性

財務分析方法是房地產行業在進行投資決策時常用的可行性分析方法,通過該方法可以直觀量化目標項目的潛在風險,在多個項目中找尋到最具經濟效益的選擇。但是，當前的可行性分析主要采用內部收益率和凈現值兩個參考指標，選用這兩個指標本身毋庸置疑，問題在于單一依靠這兩個指標會帶來一系列的片面問題，沒有把握財務分析的整體應用，使得最終的評價效果難以達到預期。比如，在計算凈現值時，房地產行業不同企業選擇的折現率大多是根據資產定價模型或者戈登模型等而推出，未能與企業現實的融資成本、預期效益、預期風險等情況相結合，測算出的折現率和凈現值的針對性不強，導致實際的可行性分析效果不佳。

三、高效率投資管理的應對措施

（一）合理安排債務杠桿

財務杠桿的利用對于房地產企業投資決策的重要性不可小覷，房地產企業的財務杠桿與投資之間呈現負相關關聯。適當利用財務杠桿可以提高企業的投資效率，但過高的財務杠桿則代表債務資金占據資金來源的主要部分，償還債務會導致企業的投資實力受損。所以，要想利用好財務杠桿這把“雙刃劍”，必須讓財務杠桿保持在合理區間內。為了做到這一點，財務人員在研究分析時需長期動態地考慮企業運行的真實情況、當前政府對市場的經濟調控政策以及地產行業自身資金回籠期等多種因素，審慎均衡資本比例，確定區間范圍。同時，應加強對現金流的管理，全面掌握企業的資金往來，謹慎投資，保證現金流合理充足。另外，考慮到當前房地產行業是政府調控的重點對象之一，面臨的政策風險、回本壓力都較大，在必要情況下房地產企業之間可進行合作投資，共擔風險，共享收益。

（二）有效利用投資組合

要正確認識投資組合的理念，要系統性地認識到某一投資項目是否屬于特定投資組合不僅取決于該項目自身的效益，還與其同投資組合之間的相關關系有關。比如，當將資金大量投入到某投資性商業購物中心或寫字樓時，雖然可能會獲得高收益，但企業卻不能通過項目組合分散可能帶來的高風險。因此，地產商在投資時，要避免“將雞蛋放在同一個籃子里”，應科學組合測算各項目的投資回報率。鑒于各項目自身的風險值不同，組合投資時其分線波動就會相對平緩，從而降低風險、提高收益，使資金效用最大化。此外，近年來，銀行的借款成本提高，借款條件也日漸嚴苛，企業過分依賴銀行借款會加大融資風險。因此，企業可以充分利用債券市場、金融工具、期貨、保險等多種方式融資，保障資金來源多樣化。

（三）強化項目財務分析

房地產商在項目投資可行性分析過程中需綜合考慮財務分析方式的客觀性、評價效果、評價種類等多種因素，提高財務分析的準確性。因此，企業應切實優化、豐富財務分析的方式，增強項目針對性，具體可從兩方面入手。一方面，提升實操技術水平。財務分析工作對于技術水平的要求較高，科學的財務分析不僅需要扎實的投資知識儲備，還需要豐富的實操經驗指導投資分析。隨著房地產企業不再滿足于單一的傳統商品房開發項目，逐步向新興產業地產、大型綜合商場等領域擴張，財務分析方法也亟需針對不同的項目進行針對性調整。另一方面，要做好人才隊伍建設。房地產企業需引進兼備知識儲備和實操經驗的高素質人才，充分發揮其專業優勢。同時，引導高水平人才創新財務分析方法和財務機制，促進財務優化。

（四）完善投資決策機制

房地產企業的科學投資決策機制可以有效避免在決策時由主、被動因素導致的過于理想化，合理規避掉這些因素可以使企業的決策更客觀，更有可能長效獲益。因此，企業需要建立健全決策機制，全面了解企業經營活動的全過程和可能承擔的各種風險，盡可能規避財務分析中認為的主觀因素，科學投資。具體來看：一方面，要嚴格執行與決策機制相關的各項財務分析等規定，使相關規定發揮預期的管理效果；另一方面，要做好配套的監督工作，保障財務分析過程的合規性、合理性，使投資決策實現預期經營收益，可通過落實執行責任制、交叉復核、過程留痕等舉措實現。

四、結語

對房地產企業而言，分析其投資行為的可行性并進行風險規避至關重要，對于維持企業良性發展有重要意義。本文從財務視角出發，主要研究了如何優化房地產企業的投資決策。通過對當前房地產企業的投資現狀以及存在的問題進行分析，認為企業應該從加強財務杠桿合理性、進行投資組合、豐富財務分析方式和完善投資決策四個主要方面有效防范、化解企業的投資風險，以期優化房地產企業的投資決策分析能力。

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作者：李宏杰 單位：中國鐵建房地產集團有限公司